內(nèi)容目錄TOC\o"1-2"\h\z\u政策演進：從試點破冰到全面擴容 4政策紅利持續(xù)釋放：橫向擴容，縱向深化 4市場規(guī)模展望：萬億藍海，蓄勢待發(fā) 6投資價值：高分紅的類固收權益型資產(chǎn) 7收益分解：分紅收益與資本利得 8資產(chǎn)比價：風險收益中等，和其他資產(chǎn)相關度低 10投資方式：一級市場認購和二級市場交易 12一級市場：以分紅和上市溢價為核心 13二級市場：收益彈性與風險并存 15風險提示 16圖表目錄圖不同項目屬性公募REITs數(shù)量分布 5圖不同項目屬性公募REITs市值分布 5圖不同項目類型公募REITs數(shù)量分布 6圖不同項目類型公募REIT市值分布 6圖美國REITs市值及占GDP、上市公司市值比重 7圖日本REITs市值及占GDP、上市公司市值比重 7圖中國公募REITs市值及增長率 7圖公募REITs分紅率與中證紅利股分紅率對比 8圖公募REITs分紅率與十年期國債收益率對比 8圖公募REITs年化價格收益率和年化派息率分解 9圖美國上市REITs投資回報分解 10圖中國公募REITs和境內(nèi)其他資產(chǎn)相關度 11圖2021年至今各類資產(chǎn)走勢 11圖2021年至今各類資產(chǎn)波動率 11圖各類資產(chǎn)歷年年度回報率 12圖近一年主要資產(chǎn)風險收益對比 12圖近一年主要指數(shù)表現(xiàn) 12圖上市公募REITs機構持有者占比 13圖不同類型公募REITs首發(fā)資產(chǎn)各類投資者占比 14圖不同項目類型公募REITs上市首日漲跌幅 15圖不同年份公募REITs上市首日漲跌幅 15圖公募REITs歷史行情回顧 16表政策關于REITs底層資產(chǎn)規(guī)定的變遷 4表產(chǎn)權類REITs和經(jīng)營權類REITs核心區(qū)別一覽 5表萬得REITs指數(shù)年化回報率 10表公募REITs一級市場投資者分類 14政策演進：從試點破冰到全面擴容REITsREITsREITs政策紅利持續(xù)釋放：橫向擴容，縱向深化20082014REITsREITs2020REITs2021621易。2024726REITsREITs2020REITs12521018REITs進一步擴圍至城市更新設施、商業(yè)辦公設施等更多資產(chǎn)類型。表1：政策關于REITs底層資產(chǎn)規(guī)定的變遷時間文號發(fā)文機構 政策文件名 資產(chǎn)類型2020年4月證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號關于推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)1.倉儲物流；2.交通；3.市政工證監(jiān)會、發(fā)改委試點相關工作的通知 程；4.生態(tài)環(huán)保；5.新型基礎設施；6.產(chǎn)業(yè)園2021年6月發(fā)改投資〔2021〕958號發(fā)改委 關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金7.能源；8.保障房（REITs）試點工作的通知2023年3月發(fā)改投資〔2023〕236號發(fā)改委 關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基9.消費金(REITs)項目申報推薦工作的通知2024年7月發(fā)改投資〔2024〕1014號發(fā)改委 關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基 10.水利設施文化旅游（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知 養(yǎng)老設施202511發(fā)改辦投資〔2025〕991號發(fā)改委 關于印發(fā)《基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金 13.商業(yè)辦公設施；14.城市更新(REITs)項目行業(yè)范圍清單(2025年版)》的通知 設施證監(jiān)會、發(fā)改委REITSREITsREITsREITs表2：產(chǎn)權類REITs和經(jīng)營權類REITs核心區(qū)別一覽維度產(chǎn)權類REITs經(jīng)營權類REITs資產(chǎn)權利持有資產(chǎn)所有權（或土地所有權）及經(jīng)營權僅持有資產(chǎn)的特許經(jīng)營權（無所有權）典型項目產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保障性租賃住房高速公路、生態(tài)環(huán)保項目、能源基礎設施收益來源租金收入+資產(chǎn)增值收益運營收入（如通行費、處理費等）期限特征長期（土地使用權通常為20-50年）有限期（特許經(jīng)營權通常為10-30年）風險特征資產(chǎn)價值波動、空置率風險特許經(jīng)營權到期風險、收費價格調(diào)整限制等證監(jiān)會20251121REITs77REITs屬性來看，產(chǎn)權類59個，特許經(jīng)營權類18個；從底層資產(chǎn)類型結構看，市場呈現(xiàn)明顯的三核驅(qū)動特征，不同類型REITs數(shù)量排名依次為：產(chǎn)業(yè)園（20個）、交通（13個）、消費（12個）。從市值占比來看，交通占比26，消費占比19，產(chǎn)業(yè)園占比17，三大板塊合計占比達62，成為市場絕對主力。其余資產(chǎn)類型中，倉儲物流、能源占比11，保障房占比8，市政設施、水利設施、新型基礎設施等其他板塊合計占比7。圖不同項目屬性公募REITs數(shù)量分布 圖不同項目屬性公募REITs市值分布圖不同項目類型公募REITs數(shù)量分布 圖不同項目類型公募REIT市值分布市場規(guī)模展望：萬億藍海，蓄勢待發(fā)REITsREITs底層資產(chǎn)多元化是大勢所趨，REITsREITs作為權益型金融工具，在全球范圍內(nèi)，REITsREITsGDP2024REITsGDP的4.9日本REITs的市值規(guī)模占GDP的2.6從REITs市值占上市公司市值比重來看，2024年美國REITs占比為2.3，日本REITs占比為1.6。截至當前國內(nèi)REITs市值為2188億元占上市公司市值比重僅為0.2占GDP比重僅為0.2左右以美國和日本REITS市值占GDP和上市公司市值比重的均值REITs2.33.8REITs202414040-502REITs3.7REITs10-16圖美國REITs市值及占GDP、上市公司市值比重 圖日本REITs市值及占GDP、上市公司市值比重Nareit，圖7：中國公募REITs市值及增長率投資價值：高分紅的類固收權益型資產(chǎn)REITs是兼具股性和債性的投資品。一方面，類似股票是公司上市后發(fā)行的有價證券，公募REITs可以理解為資產(chǎn)上市后發(fā)行的有價證券，且公募REITs產(chǎn)品上市后，產(chǎn)品二級市場價格隨二級市場上交易而變化；另一方面，根據(jù)《公開募集基礎設施證券投資基金運營操作指引（試行）》，基礎設施基金應當將90以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。公募REITs強制分紅的特征，是其偏債的屬性。2022-2025REITs100體表現(xiàn)?？梢钥吹浇哪旯糝EITs年平均分紅率為5.73，高于中證紅利指數(shù)的平均分紅率5.52具體來看公募REITs除了2022年分紅率低于中證紅利指REITs2023REITs300-400BP圖公募REITs分紅率與中證紅利股分紅率對比 圖公募REITs分紅率與十年期國債收益率對比收益分解：分紅收益與資本利得公募REITs收益兼具債券屬性（穩(wěn)定分紅）與權益屬性（資產(chǎn)增值），投資公募REITs的核心邏輯是底層資產(chǎn)長期穩(wěn)定運營+價值增值，適合追求長期穩(wěn)健收益、風險偏好中等的投資者。公募REITs的投資回報可以分解成兩部分：分紅收益和資產(chǎn)增值收益。我國公募REITs從首批上市至今只有四年時間，我們把已上市公募REITs的收益分解為年化價格收益率和年化股息率。其中，年化價格收益率我們使用上市以來漲跌幅數(shù)據(jù)，并基于上市日期至2025年11月21日的自然天數(shù)，采用復利公式進行計算；年化派息率用成立以來單位可供分配金額之和/截止日期收盤價365/成立日至所選交易日期之間最近一個報告期的天數(shù)進行計算?？梢钥吹剑鲜泄糝EITs的總收益率平均值達到17.21，且呈現(xiàn)品類分化顯著的特征。圖10：公募REITs年化價格收益率和年化派息率分解REITsREITsREITsREITs23.66、3.24、7.64。表REITs

年化回報率近一年 23.66近三年 3.24基日以來 7.64REITs2/31/3152/335-4070以上。圖11：美國上市REITs投資回報分解NAREIT資產(chǎn)比價：風險收益中等，和其他資產(chǎn)相關度低2025REITs30010-0.070.140.21中證REITs與滬深300因上半年和下半年的階段性反向走勢對沖，形成極弱負10REITs與滬深300、10年國債等主流資產(chǎn)呈現(xiàn)弱相關或極弱相關特征，能有效對沖單一資產(chǎn)波動風險、優(yōu)化組合風險收益結構；另一方面，REITs填補了股債之間的中風險穩(wěn)收益資產(chǎn)空白，其依托資產(chǎn)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，收益和風險均介于股債之間，既契合中長期資金的久期匹配與穩(wěn)健收益需求，又適配低利率環(huán)境下資產(chǎn)荒的市場需求。圖12：中國公募REITs和境內(nèi)其他資產(chǎn)相關度圖年至今各類資產(chǎn)走勢 圖年至今各類資產(chǎn)波動率圖各類資產(chǎn)歷年年度回報率 圖近一年主要資產(chǎn)風險收益對比圖17：近一年主要指數(shù)表現(xiàn)投資方式：一級市場認購和二級市場交易REITs的投資方式主要分為兩種：一是一級市場投資，即在產(chǎn)品首發(fā)或擴募階段按發(fā)行價認購份額，適合追求長期穩(wěn)健分紅、能接受一定鎖定期的投資者；二是二級市場投資，即待產(chǎn)品上市后，通過股票賬戶在交易所買賣流通份額。目前上市公募REITs投資者仍以機構投資者為主，且呈現(xiàn)不斷上升趨勢。圖18：上市公募REITs機構持有者占比一級市場：以分紅和上市溢價為核心REITsREITs三類投資者認購數(shù)量的原則是，戰(zhàn)略投資者的原始權益人及其關聯(lián)方至少要認購發(fā)行份額的20，除去戰(zhàn)略投資者認購數(shù)量后，至少要將70配售給網(wǎng)下投資者，最后將剩下部分分配給公眾投資者。從認購費率來看，絕大多數(shù)項目對500萬元以下公眾投資者收取0.4-0.5認購費，5001000/筆收取，部分項目（如嘉實京東倉儲基礎設REIT表4：公募REITs一級市場投資者分類投資者類型 定義 要求及特征原始權益人及其關聯(lián)方參與戰(zhàn)略配售的比例合計不得低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20，原始權益人持有的基金份額中，戰(zhàn)略投資者 主要包括REITs底層資產(chǎn)的原始權益人（及其關聯(lián)方）和其他專業(yè)機構證券公司、基金管理公司、信托公司、財務公司、保險公司、合格境外機

的部分自上市之日起需鎖定60個（5年超過2036（3）；其他戰(zhàn)略投資者持有的份額12網(wǎng)下投資者

構投資者、商業(yè)銀行及其理財子公司、符合規(guī)定的私募基金管理人以及其投資金額遠遠超出一般的個人投資者他中國證監(jiān)會認可的專業(yè)機構投資者。全國社會保障基金、基本養(yǎng)老保險基金、年金基金等可根據(jù)有關規(guī)定參與基礎設施基金網(wǎng)下詢價公眾投資者 除了戰(zhàn)略投資者和網(wǎng)下投資者以外愿意從基金發(fā)行方直接認購公募REITs通常為個人投資者的投資者都可以成為公眾投資者證監(jiān)會REITs（戰(zhàn)略投資者+網(wǎng)下投資者）占據(jù)主要地位，戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者、公眾投資者占比平均為72、20、9。圖19：不同類型公募REITs首發(fā)資產(chǎn)各類投資者占比REITszoom從短期來看，一級市場認購者的收益來源一級市場認購價與二級市場上市后交易價格的差額。從不同項目類型上市首日的漲跌幅來看，漲幅較高的資產(chǎn)來源主要（新型基礎設施、2025REITs23，顯著高于前四年，市場情緒與打新效應形成正向循環(huán)，主要有三方面原因：一是政策持續(xù)完善，為市場注入長期穩(wěn)定信心；二是供需失衡，優(yōu)勢資產(chǎn)稀缺，流通盤小加劇價格推升；三是利率下行周期，貨幣基金、大額存單等傳統(tǒng)穩(wěn)健型投資品收益持續(xù)承壓，穩(wěn)定分紅屬性吸引了險資、社保等長期資金以及追求穩(wěn)健回報的普通投資者。圖不同項目類型公募REITs上市首日漲跌幅 圖不同年份公募REITs上市首日漲跌幅二級市場：收益彈性與風險并存REITsREITsREITs（收盤）REITsREITs（收盤）指數(shù)選取了滬深市場中滿足一定流動性條件和上REITs（20219-2022