2024年，伴隨城市治理精細(xì)化推進(jìn)與居民生活品質(zhì)需求升級，物業(yè)管理領(lǐng)域法規(guī)體系進(jìn)一步完善。本次細(xì)則聚焦業(yè)主權(quán)益保障、物業(yè)服務(wù)規(guī)范、物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)維等核心環(huán)節(jié)，結(jié)合基層治理實(shí)踐，對物業(yè)活動全流程作出系統(tǒng)性規(guī)范，為物業(yè)企業(yè)、業(yè)主及相關(guān)管理部門提供清晰的執(zhí)行依據(jù)與操作指引。一、業(yè)主與業(yè)主大會規(guī)范（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)邊界業(yè)主對建筑物專有部分享有占有、使用、收益、處分權(quán)，對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。實(shí)務(wù)操作中需重點(diǎn)關(guān)注：裝修改造涉及共有管道、承重結(jié)構(gòu)時，須經(jīng)業(yè)主大會（或?qū)Ｓ胁糠终急热种陨蠘I(yè)主）同意（且參與表決業(yè)主中四分之三以上同意），并報住建部門備案。例如，某小區(qū)業(yè)主私拆承重墻引發(fā)安全隱患，后續(xù)整改費(fèi)用需全體業(yè)主分?jǐn)偟陌咐?，凸顯事前合規(guī)申報的重要性。（二）業(yè)主大會與業(yè)主委員會運(yùn)作1.成立條件：物業(yè)交付使用建筑面積達(dá)總規(guī)劃的50%以上，或首套房屋交付滿兩年且已交付建筑面積超30%，街道辦應(yīng)指導(dǎo)成立籌備組?；I備組由建設(shè)單位、業(yè)主代表、居委會代表等組成，其中業(yè)主代表占比不低于50%。2.決策效力：業(yè)主大會決定“改建、重建建筑物及附屬設(shè)施”“籌集維修資金”等重大事項(xiàng)，需專有部分占比三分之二以上且參與表決業(yè)主中四分之三以上同意；一般事項(xiàng)（如選聘物業(yè)企業(yè)）需參與表決業(yè)主過半數(shù)同意。實(shí)務(wù)中，部分小區(qū)因業(yè)主參與率低導(dǎo)致決策難產(chǎn)，可通過“線上+線下”表決結(jié)合、居委會協(xié)助動員等方式提升參與度。（三）業(yè)委會履職規(guī)范業(yè)委會須每季度公示收支明細(xì)，禁止擅自決定物業(yè)合同外的額外服務(wù)（如需新增服務(wù)，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)）。若業(yè)委會履職不當(dāng)（如挪用公共收益），20%以上業(yè)主可聯(lián)名向街道辦申請罷免，街道辦應(yīng)在30日內(nèi)組織核查并啟動罷免程序。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理要求（一）資質(zhì)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批后，實(shí)行“信用+能力”雙軌管理。企業(yè)須在承接項(xiàng)目前，向住建部門報備服務(wù)方案（含人員配置、設(shè)備維護(hù)計劃、應(yīng)急處置預(yù)案）。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化為：基礎(chǔ)服務(wù)：小區(qū)門禁系統(tǒng)應(yīng)具備訪客登記、人臉識別（需業(yè)主授權(quán)）功能；電梯維護(hù)每15日一次，故障響應(yīng)不超過30分鐘（夜間不超過1小時）。增值服務(wù)：開展家政、養(yǎng)老等增值服務(wù)前，須與業(yè)主協(xié)商服務(wù)內(nèi)容及費(fèi)用，禁止捆綁基礎(chǔ)服務(wù)強(qiáng)制推銷。（二）合同管理與費(fèi)用規(guī)范1.合同簽訂：物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過5年，續(xù)約前60日需公示服務(wù)評估報告（由第三方機(jī)構(gòu)或業(yè)主代表聯(lián)合出具）。合同應(yīng)明確“公共收益分配比例”（業(yè)主所得不低于70%），且每半年公示收益收支。2.費(fèi)用調(diào)整：物業(yè)費(fèi)調(diào)整需經(jīng)業(yè)主大會同意（參與表決業(yè)主過半數(shù)同意），調(diào)整前3個月公示成本核算表（含人工、能耗、設(shè)施維護(hù)等明細(xì)）。禁止以“成本上漲”為由單方面漲價，某物業(yè)企業(yè)因違規(guī)漲價被責(zé)令整改并公示道歉的案例，提示企業(yè)需合規(guī)操作。（三）退出與交接機(jī)制物業(yè)企業(yè)退出前90日，須向街道辦、住建部門報備退出方案，同步通知全體業(yè)主。交接時應(yīng)移交：物業(yè)檔案（含竣工圖、設(shè)施臺賬）；公共收益結(jié)余（銀行賬戶明細(xì)）；應(yīng)急物資（如消防器材、防汛設(shè)備）。拒不移交的，住建部門可暫停其在本轄區(qū)承接新項(xiàng)目資格，直至完成交接。三、物業(yè)使用與維護(hù)細(xì)則（一）專有部分使用限制業(yè)主不得將住宅改為經(jīng)營性用房（如開設(shè)民宿、辦公），確需改變的，須經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意（即同樓棟或受影響業(yè)主全部同意），并辦理工商、消防等審批。某小區(qū)業(yè)主開民宿引發(fā)鄰里糾紛，最終因未獲全部利害關(guān)系業(yè)主同意被責(zé)令停業(yè)，提示該條款的執(zhí)行剛性。（二）共有部分管理1.車位管理：規(guī)劃內(nèi)車位優(yōu)先滿足業(yè)主需求，租金標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)委會與物業(yè)協(xié)商，無業(yè)委會的由街道辦指導(dǎo)價。閑置車位可臨時出租給非業(yè)主，租期不超過6個月，租金收益歸業(yè)主共有。2.廣告與經(jīng)營：電梯轎廂、小區(qū)道閘等公共區(qū)域設(shè)置廣告，須經(jīng)業(yè)委會同意（無業(yè)委會的由居委會代行），收益單獨(dú)列賬，每年審計一次。（三）專項(xiàng)維修資金使用1.應(yīng)急使用情形：電梯故障停運(yùn)超24小時、屋面滲漏影響居住、消防設(shè)施故障等，可由物業(yè)企業(yè)或業(yè)委會直接申請應(yīng)急使用，無需業(yè)主表決，但事后需公示費(fèi)用明細(xì)。2.常規(guī)使用：需經(jīng)專有部分占比三分之二以上且參與表決業(yè)主中三分之二以上同意，資金使用后15日內(nèi)公示維修項(xiàng)目、費(fèi)用清單。四、監(jiān)督管理與糾紛處理（一）部門協(xié)同監(jiān)管住建部門負(fù)責(zé)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)動態(tài)核查、服務(wù)質(zhì)量考評；街道辦統(tǒng)籌業(yè)委會組建、糾紛調(diào)解；市場監(jiān)管部門查處物業(yè)費(fèi)違規(guī)漲價、公共收益侵占等行為。例如，某小區(qū)公共收益被挪用，市場監(jiān)管部門聯(lián)合住建部門介入，追回資金并對物業(yè)企業(yè)罰款。（二）糾紛多元化解1.協(xié)商：業(yè)主與物業(yè)、業(yè)主間糾紛，可先由業(yè)委會、居委會調(diào)解。2.投訴：向住建部門投訴物業(yè)違規(guī)，15個工作日內(nèi)獲書面答復(fù)；投訴業(yè)委會履職問題，街道辦7日內(nèi)核查。3.訴訟：對仲裁或調(diào)解不服的，可向法院提起訴訟，法院可依申請對物業(yè)企業(yè)賬戶、業(yè)委會資產(chǎn)采取保全措施。五、法律責(zé)任與附則（一）違法責(zé)任追究業(yè)主違規(guī)：擅自拆改承重結(jié)構(gòu)，處5萬元以上10萬元以下罰款；拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)可申請支付令，拒不履行的納入失信名單。物業(yè)企業(yè)違規(guī)：挪用維修資金，處挪用金額2倍罰款，相關(guān)責(zé)任人終身禁入物業(yè)行業(yè)；服務(wù)不達(dá)標(biāo)且拒不整改，住建部門可降低其信用等級，限制承接新項(xiàng)目。（二）附則本細(xì)則自2024年X月X日起施行，此前規(guī)定與本細(xì)則沖突的，以本細(xì)則為準(zhǔn)。各地可結(jié)合實(shí)際制定實(shí)施細(xì)則，但不得低于本細(xì)則的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)語