2025年土地估價(jià)師考試?yán)^續(xù)教育要求試卷及答案考試時(shí)長(zhǎng)：120分鐘滿分：100分考核對(duì)象：土地估價(jià)師（中等級(jí)別）題型分值分布：-判斷題（20題×2分）——20分-單選題（20題×2分）——40分-多選題（20題×2分）——40分-案例分析題（3題×6分）——18分總分：100分---一、判斷題（每題2分，共20分）1.土地估價(jià)中的“最高最佳使用原則”是指法律上允許的最有利于土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)的使用方式。2.土地估價(jià)報(bào)告中，基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于城市建成區(qū)以外的農(nóng)村土地評(píng)估。3.土地增值收益分配中，土地出讓金全部歸政府所有。4.土地估價(jià)中的“成本法”主要適用于新開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地評(píng)估。5.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中必須獨(dú)立、客觀、公正，不受委托方影響。6.土地估價(jià)報(bào)告的附件中應(yīng)包含土地權(quán)利證明文件、規(guī)劃許可文件等關(guān)鍵資料。7.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”要求選取3個(gè)以上可比案例。8.土地估價(jià)中的“收益還原法”適用于商業(yè)、住宅等收益型土地評(píng)估。9.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中，可以適當(dāng)調(diào)整市場(chǎng)參數(shù)以符合客戶預(yù)期。10.土地估價(jià)報(bào)告的審核應(yīng)由至少兩名注冊(cè)土地估價(jià)師完成。二、單選題（每題2分，共40分）1.下列哪種估價(jià)方法最適合評(píng)估純商業(yè)用途的土地？（）A.成本法B.市場(chǎng)比較法C.收益還原法D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法2.土地估價(jià)中的“區(qū)位因素”不包括？（）A.交通可達(dá)性B.土地用途限制C.土地面積大小D.周邊配套設(shè)施3.土地出讓金中，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的部分屬于？（）A.土地純收益B.土地增值收益C.土地資本化收益D.土地補(bǔ)償費(fèi)4.土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)假設(shè)和限制條件”部分應(yīng)說(shuō)明？（）A.估價(jià)方法的選擇依據(jù)B.估價(jià)過(guò)程中未考慮的因素C.土地權(quán)利限制條件D.市場(chǎng)參數(shù)的選取過(guò)程5.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則的核心是？（）A.土地用途的合法性B.土地價(jià)值最大化C.土地開(kāi)發(fā)成本最低D.土地使用強(qiáng)度最高6.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)”是指？（）A.某一區(qū)域平均地價(jià)B.單宗土地的市場(chǎng)價(jià)值C.土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)D.土地開(kāi)發(fā)成本7.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)先采用哪種方法？（）A.主觀判斷法B.市場(chǎng)比較法C.成本法D.收益還原法8.土地估價(jià)中的“土地增值收益”是指？（）A.土地開(kāi)發(fā)成本B.土地市場(chǎng)溢價(jià)C.土地資本化收益D.土地補(bǔ)償費(fèi)9.土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)結(jié)果”部分應(yīng)包含？（）A.估價(jià)方法比較B.估價(jià)參數(shù)選取C.最終估價(jià)金額D.估價(jià)假設(shè)條件10.土地估價(jià)中的“土地權(quán)利限制”不包括？（）A.土地用途管制B.土地使用權(quán)期限C.土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度限制D.土地租金標(biāo)準(zhǔn)11.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”要求可比案例的成交日期應(yīng)在？（）A.1年內(nèi)B.2年內(nèi)C.3年內(nèi)D.5年內(nèi)12.土地估價(jià)中的“收益還原法”適用于哪種土地？（）A.工業(yè)用地B.公益性用地C.商業(yè)用地D.農(nóng)用地13.土地估價(jià)報(bào)告的“附件”部分應(yīng)包含？（）A.估價(jià)師資質(zhì)證明B.土地權(quán)利證明文件C.估價(jià)方法計(jì)算過(guò)程D.市場(chǎng)參數(shù)來(lái)源14.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則不考慮？（）A.土地用途合法性B.土地價(jià)值最大化C.土地開(kāi)發(fā)成本D.土地使用強(qiáng)度15.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)修正法”適用于？（）A.城市中心區(qū)域B.城市邊緣區(qū)域C.農(nóng)村土地D.新開(kāi)發(fā)區(qū)域16.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)先考慮哪種因素？（）A.土地權(quán)利限制B.土地用途管制C.土地市場(chǎng)供求D.土地開(kāi)發(fā)成本17.土地估價(jià)中的“土地增值收益”分配中，政府通常獲得？（）A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.土地出讓金C.土地資本化收益D.土地開(kāi)發(fā)成本18.土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)假設(shè)和限制條件”部分應(yīng)說(shuō)明？（）A.估價(jià)方法的選擇依據(jù)B.估價(jià)過(guò)程中未考慮的因素C.土地權(quán)利限制條件D.市場(chǎng)參數(shù)的選取過(guò)程19.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”要求可比案例的成交日期應(yīng)在？（）A.1年內(nèi)B.2年內(nèi)C.3年內(nèi)D.5年內(nèi)20.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)先采用哪種方法？（）A.主觀判斷法B.市場(chǎng)比較法C.成本法D.收益還原法三、多選題（每題2分，共40分）1.土地估價(jià)中的“區(qū)位因素”包括？（）A.交通可達(dá)性B.土地用途限制C.土地面積大小D.周邊配套設(shè)施E.土地權(quán)利限制2.土地出讓金中，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的部分屬于？（）A.土地純收益B.土地增值收益C.土地資本化收益D.土地補(bǔ)償費(fèi)E.土地開(kāi)發(fā)成本3.土地估價(jià)報(bào)告的“附件”部分應(yīng)包含？（）A.估價(jià)師資質(zhì)證明B.土地權(quán)利證明文件C.估價(jià)方法計(jì)算過(guò)程D.市場(chǎng)參數(shù)來(lái)源E.土地規(guī)劃文件4.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則不考慮？（）A.土地用途合法性B.土地價(jià)值最大化C.土地開(kāi)發(fā)成本D.土地使用強(qiáng)度E.土地市場(chǎng)供求5.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)修正法”適用于？（）A.城市中心區(qū)域B.城市邊緣區(qū)域C.農(nóng)村土地D.新開(kāi)發(fā)區(qū)域E.土地出讓區(qū)域6.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)先考慮哪種因素？（）A.土地權(quán)利限制B.土地用途管制C.土地市場(chǎng)供求D.土地開(kāi)發(fā)成本E.土地規(guī)劃限制7.土地估價(jià)中的“土地增值收益”分配中，政府通常獲得？（）A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.土地出讓金C.土地資本化收益D.土地開(kāi)發(fā)成本E.土地稅費(fèi)8.土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)假設(shè)和限制條件”部分應(yīng)說(shuō)明？（）A.估價(jià)方法的選擇依據(jù)B.估價(jià)過(guò)程中未考慮的因素C.土地權(quán)利限制條件D.市場(chǎng)參數(shù)的選取過(guò)程E.土地用途管制9.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”要求可比案例的成交日期應(yīng)在？（）A.1年內(nèi)B.2年內(nèi)C.3年內(nèi)D.5年內(nèi)E.10年內(nèi)10.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)先采用哪種方法？（）A.主觀判斷法B.市場(chǎng)比較法C.成本法D.收益還原法E.基準(zhǔn)地價(jià)修正法11.土地估價(jià)中的“土地權(quán)利限制”包括？（）A.土地用途管制B.土地使用權(quán)期限C.土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度限制D.土地租金標(biāo)準(zhǔn)E.土地轉(zhuǎn)讓限制12.土地估價(jià)報(bào)告的“附件”部分應(yīng)包含？（）A.估價(jià)師資質(zhì)證明B.土地權(quán)利證明文件C.估價(jià)方法計(jì)算過(guò)程D.市場(chǎng)參數(shù)來(lái)源E.土地規(guī)劃文件13.土地估價(jià)中的“最高最佳使用”原則不考慮？（）A.土地用途合法性B.土地價(jià)值最大化C.土地開(kāi)發(fā)成本D.土地使用強(qiáng)度E.土地市場(chǎng)供求14.土地估價(jià)中的“基準(zhǔn)地價(jià)修正法”適用于？（）A.城市中心區(qū)域B.城市邊緣區(qū)域C.農(nóng)村土地D.新開(kāi)發(fā)區(qū)域E.土地出讓區(qū)域15.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)先考慮哪種因素？（）A.土地權(quán)利限制B.土地用途管制C.土地市場(chǎng)供求D.土地開(kāi)發(fā)成本E.土地規(guī)劃限制16.土地估價(jià)中的“土地增值收益”分配中，政府通常獲得？（）A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.土地出讓金C.土地資本化收益D.土地開(kāi)發(fā)成本E.土地稅費(fèi)17.土地估價(jià)報(bào)告的“估價(jià)假設(shè)和限制條件”部分應(yīng)說(shuō)明？（）A.估價(jià)方法的選擇依據(jù)B.估價(jià)過(guò)程中未考慮的因素C.土地權(quán)利限制條件D.市場(chǎng)參數(shù)的選取過(guò)程E.土地用途管制18.土地估價(jià)中的“市場(chǎng)比較法”要求可比案例的成交日期應(yīng)在？（）A.1年內(nèi)B.2年內(nèi)C.3年內(nèi)D.5年內(nèi)E.10年內(nèi)19.土地估價(jià)師在評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)先采用哪種方法？（）A.主觀判斷法B.市場(chǎng)比較法C.成本法D.收益還原法E.基準(zhǔn)地價(jià)修正法20.土地估價(jià)中的“土地權(quán)利限制”包括？（）A.土地用途管制B.土地使用權(quán)期限C.土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度限制D.土地租金標(biāo)準(zhǔn)E.土地轉(zhuǎn)讓限制四、案例分析題（每題6分，共18分）案例一：某城市中心區(qū)域有一宗土地，用途為商業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為40年，當(dāng)前剩余年限為35年。該土地周邊配套設(shè)施完善，交通便利，周邊商業(yè)用地平均地價(jià)為8000元/平方米。估價(jià)師采用市場(chǎng)比較法，選取了3個(gè)可比案例，成交價(jià)格分別為7500元/平方米、8200元/平方米、7800元/平方米。請(qǐng)問(wèn)該宗土地的評(píng)估價(jià)值是多少？案例二：某農(nóng)村地區(qū)有一宗土地，用途為農(nóng)用地，計(jì)劃開(kāi)發(fā)為商業(yè)用地。該土地距離城市中心10公里，交通便利性一般，周邊商業(yè)用地平均地價(jià)為3000元/平方米。估價(jià)師采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法，該區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)為2500元/平方米，修正系數(shù)為1.2。請(qǐng)問(wèn)該宗土地的評(píng)估價(jià)值是多少？案例三：某企業(yè)有一宗工業(yè)用地，用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為50年，當(dāng)前剩余年限為45年。該土地距離城市中心20公里，交通便利性一般，周邊工業(yè)用地平均地價(jià)為2000元/平方米。估價(jià)師采用成本法，該土地開(kāi)發(fā)成本為1500元/平方米。請(qǐng)問(wèn)該宗土地的評(píng)估價(jià)值是多少？---標(biāo)準(zhǔn)答案及解析一、判斷題1.√2.×3.×4.√5.√6.√7.√8.√9.×10.√解析：2.基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于城市建成區(qū)，農(nóng)村土地評(píng)估通常采用收益還原法或成本法。9.土地估價(jià)師應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正，不受委托方影響，不得調(diào)整市場(chǎng)參數(shù)以符合客戶預(yù)期。二、單選題1.C2.C3.B4.B5.B6.A7.B8.B9.C10.D11.A12.C13.B14.C15.A16.C17.B18.B19.A20.B解析：1.商業(yè)用地適合收益還原法，因其具有穩(wěn)定的收益流。12.商業(yè)用地適合收益還原法，因其具有穩(wěn)定的收益流。13.附件應(yīng)包含土地權(quán)利證明文件，如土地使用權(quán)證。三、多選題1.A,B,D,E2.B,C3.A,B,D,E4.C,D5.A,B,D6.B,C,D7.B,E8.B,C,D9.A,B,C10.B,C,D11.A,B,C,E12.A,B,C,D,E13.C,D14.A,B,D15.B,C,D16.B,E17.B,C,D18.A,B,C19.B,C,D20.A,B,C,E解析：1.區(qū)位因素包括交通、用途限制、配套設(shè)施、權(quán)利限制等。7.土地出讓金中，增值收益部分歸政府，稅費(fèi)部分歸政府。四、案例分析題案例一：評(píng)估價(jià)值=(7500+8200+7800)/3=7900元/平方米