2025年土地登記代理人測(cè)試卷附答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填在括號(hào)內(nèi)）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪一項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍？A.集體土地所有權(quán)B.房屋所有權(quán)C.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)D.動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)答案：D2.某宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)于2020年出讓?zhuān)鲎尯贤s定容積率為2.0，建筑密度≤30%，綠地率≥35%。2024年規(guī)劃調(diào)整，容積率上調(diào)至2.5，土地權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)辦手續(xù)時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款計(jì)算依據(jù)為：A.原出讓地價(jià)B.現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)C.市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與已繳出讓價(jià)之差D.政府指導(dǎo)價(jià)答案：C3.下列關(guān)于“地役權(quán)”的表述，正確的是：A.地役權(quán)自地役權(quán)合同公證之日起設(shè)立B.地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓C.地役權(quán)需經(jīng)登記生效D.地役權(quán)僅適用于農(nóng)村土地答案：B4.某村集體經(jīng)濟(jì)組織將一塊集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出租給A公司，租期20年，雙方申請(qǐng)登記時(shí)應(yīng)提交的必備文件不包括：A.集體土地所有權(quán)證B.出租合同C.村民會(huì)議三分之二以上成員同意書(shū)D.環(huán)評(píng)批復(fù)答案：D5.土地登記代理人接受委托后，未按約定時(shí)間完成登記申請(qǐng)，給委托人造成損失，其法律責(zé)任首先適用：A.《刑法》B.《民法典》合同編C.《行政處罰法》D.《國(guó)家賠償法》答案：B6.下列關(guān)于“預(yù)告登記”的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是：A.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力B.預(yù)告登記有效期為3個(gè)月C.預(yù)告登記可適用于商品房預(yù)售D.預(yù)告登記可對(duì)抗人民法院查封答案：B7.某宗土地用途由“工業(yè)”變更為“居住”，補(bǔ)繳出讓金評(píng)估期日應(yīng)為：A.用途變更批準(zhǔn)日B.原出讓合同簽訂日C.土地交付日D.規(guī)劃條件出具日答案：A8.下列哪項(xiàng)不屬于土地登記資料查詢(xún)的合法主體？A.權(quán)利人本人B.權(quán)利人委托的律師C.與權(quán)利人存在債權(quán)糾紛的陌生人D.司法機(jī)關(guān)答案：C9.不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人甲死亡，其繼承人乙持公證遺囑申請(qǐng)繼承登記，下列材料中不必提交的是：A.死亡醫(yī)學(xué)證明B.遺囑公證書(shū)C.所有法定繼承人身份證D.不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告答案：D10.以招標(biāo)方式出讓的國(guó)有建設(shè)用地，成交確認(rèn)書(shū)簽訂后，競(jìng)得人未在約定時(shí)間內(nèi)簽訂出讓合同，定金處理原則為：A.雙倍返還B.不予返還C.返還50%D.返還本金加同期存款利息答案：B11.下列關(guān)于“宗地”概念的表述，正確的是：A.宗地是地表、地上、地下空間的總稱(chēng)B.宗地編號(hào)全市唯一C.宗地可以跨越兩個(gè)縣級(jí)行政區(qū)D.宗地一經(jīng)劃定不得調(diào)整答案：B12.某地塊存在查封登記，查封法院解除查封后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)：A.依職權(quán)注銷(xiāo)查封登記B.待權(quán)利人申請(qǐng)后注銷(xiāo)C.報(bào)自然資源部備案后注銷(xiāo)D.移交檢察院處理答案：A13.土地登記代理人同時(shí)在兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，應(yīng)受到的行政處罰是：A.警告B.罰款5000元C.吊銷(xiāo)登記代理資格證書(shū)D.沒(méi)收違法所得答案：C14.下列關(guān)于“補(bǔ)充耕地”指標(biāo)交易的說(shuō)法，正確的是：A.指標(biāo)可在縣域內(nèi)流轉(zhuǎn)B.指標(biāo)永久有效C.指標(biāo)交易收入歸中央財(cái)政D.指標(biāo)不可跨省交易答案：A15.某宗土地設(shè)定抵押權(quán)后，又設(shè)立最高額抵押權(quán)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)：A.拒絕登記B.按時(shí)間先后記載C.合并為一個(gè)抵押權(quán)D.先行注銷(xiāo)原抵押權(quán)答案：B16.下列關(guān)于“三維不動(dòng)產(chǎn)登記”試點(diǎn)內(nèi)容，錯(cuò)誤的是：A.記載地上建（構(gòu)）筑物高程B.記載地下管線埋深C.記載海域使用權(quán)垂直范圍D.記載動(dòng)產(chǎn)堆放高度答案：D17.土地登記代理人泄露委托人商業(yè)秘密，給委托人造成50萬(wàn)元損失，應(yīng)承擔(dān)的賠償范圍：A.直接損失B.直接損失加可得利益C.直接損失加精神損害D.僅退還代理費(fèi)答案：B18.下列哪項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗受理、并行辦理”的協(xié)同部門(mén)？A.稅務(wù)B.住建C.公安D.金融監(jiān)管答案：C19.某宗土地實(shí)測(cè)面積比登記簿記載少20平方米，權(quán)利人不同意更正，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)：A.直接更正B.不予更正C.啟動(dòng)更正登記程序并公告D.移交仲裁答案：C20.下列關(guān)于“國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)”登記的說(shuō)法，正確的是：A.以承包方式取得B.以出讓方式取得C.以劃撥方式取得D.以授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式取得答案：D21.土地登記代理人年度繼續(xù)教育不少于：A.20學(xué)時(shí)B.30學(xué)時(shí)C.40學(xué)時(shí)D.60學(xué)時(shí)答案：C22.下列關(guān)于“林權(quán)類(lèi)登記”的表述，錯(cuò)誤的是：A.林地所有權(quán)歸國(guó)家或集體B.林地使用權(quán)可抵押C.林木所有權(quán)可與林地使用權(quán)分離登記D.林權(quán)登記由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門(mén)辦理答案：D23.某地塊規(guī)劃用途為“公園綠地”，已辦理劃撥決定書(shū)，現(xiàn)擬調(diào)整為“商業(yè)”，必須：A.補(bǔ)繳出讓金B(yǎng).收回土地使用權(quán)C.辦理協(xié)議出讓D.辦理租賃答案：B24.下列關(guān)于“集體土地所有權(quán)登記”發(fā)證主體，正確的是：A.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府B.縣級(jí)自然資源主管部門(mén)C.縣級(jí)人民政府D.省級(jí)自然資源廳答案：C25.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)結(jié)果出具后，有效期為：A.7日B.15日C.30日D.無(wú)期限答案：B26.下列關(guān)于“海域使用權(quán)”登記的說(shuō)法，正確的是：A.海域使用權(quán)最長(zhǎng)50年B.海域使用權(quán)可與土地使用權(quán)一并登記C.海域使用權(quán)不設(shè)抵押權(quán)D.海域使用權(quán)登記由海洋漁業(yè)部門(mén)辦理答案：A27.土地登記代理人偽造委托人簽字，應(yīng)受到的刑事處罰為：A.虛假登記罪B.偽造公司印章罪C.詐騙罪D.提供虛假證明文件罪答案：D28.下列關(guān)于“劃撥建設(shè)用地使用權(quán)”抵押的說(shuō)法，正確的是：A.可直接抵押B.經(jīng)市縣政府批準(zhǔn)后可抵押C.不得抵押D.補(bǔ)繳出讓金后可抵押答案：B29.某宗土地已設(shè)立抵押權(quán)，現(xiàn)抵押權(quán)人出具同意函，允許土地分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)怯洐C(jī)構(gòu)應(yīng)：A.拒絕分割B.先行注銷(xiāo)抵押權(quán)C.按抵押權(quán)人意見(jiàn)辦理分割及變更D.報(bào)自然資源部批準(zhǔn)答案：C30.下列關(guān)于“土地登記代理人協(xié)會(huì)”職能的表述，錯(cuò)誤的是：A.制定職業(yè)道德規(guī)范B.組織資格考試C.受理投訴舉報(bào)D.發(fā)布行業(yè)信用評(píng)價(jià)答案：B二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列哪些情形可申請(qǐng)辦理“變更登記”？A.權(quán)利人姓名變化B.土地用途變化C.宗地面積因測(cè)繪精度提高微調(diào)D.抵押權(quán)順位變化E.土地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)答案：A、B、C32.土地登記代理人在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)包括：A.保守國(guó)家秘密B.保守委托人商業(yè)秘密C.接受繼續(xù)教育D.以個(gè)人名義簽訂代理合同E.拒絕違法委托答案：A、B、C、E33.下列哪些材料屬于“首次登記”國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)必須提交的？A.出讓合同B.交地確認(rèn)書(shū)C.出讓金票據(jù)D.建設(shè)用地規(guī)劃許可證E.環(huán)評(píng)批復(fù)答案：A、B、C、D34.下列關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)單元代碼”的說(shuō)法，正確的是：A.全國(guó)唯一B.共28位C.含行政區(qū)劃代碼D.含定著物代碼E.可重復(fù)使用答案：A、B、C、D35.下列哪些情形可直接辦理“注銷(xiāo)登記”？A.不動(dòng)產(chǎn)滅失B.權(quán)利人放棄權(quán)利C.依法沒(méi)收D.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)E.查封期滿(mǎn)未續(xù)封答案：A、B、C、D36.下列關(guān)于“土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處”的說(shuō)法，正確的是：A.鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可受理個(gè)人之間爭(zhēng)議B.縣政府可受理單位之間爭(zhēng)議C.調(diào)處決定書(shū)可復(fù)議D.調(diào)處期間可登記E.調(diào)處決定書(shū)可訴訟答案：A、B、C、E37.下列哪些權(quán)利可申請(qǐng)“預(yù)告登記”？A.預(yù)購(gòu)商品房B.抵押不動(dòng)產(chǎn)C.轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)D.設(shè)立地役權(quán)E.繼承不動(dòng)產(chǎn)答案：A、B、C、D38.下列關(guān)于“不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)”限制的說(shuō)法，正確的是：A.涉及國(guó)家安全的不予查詢(xún)B.涉及個(gè)人隱私的不予查詢(xún)C.權(quán)利人可查自己全部信息D.律師憑調(diào)查令可查E.利害關(guān)系人可查登記結(jié)果答案：A、C、D、E39.下列哪些屬于“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)”不予登記的法定情形？A.違反法律行政法規(guī)B.存在權(quán)屬爭(zhēng)議C.申請(qǐng)登記內(nèi)容與權(quán)屬來(lái)源不符D.申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)超過(guò)期限E.申請(qǐng)人未繳納登記費(fèi)答案：A、B、C、D40.下列關(guān)于“土地登記代理人簽字制度”的說(shuō)法，正確的是：A.代理合同須簽字B.登記申請(qǐng)書(shū)須簽字C.詢(xún)問(wèn)記錄須簽字D.可代委托人簽字E.簽字須真實(shí)答案：A、B、C、E三、填空題（每空1分，共20分）41.不動(dòng)產(chǎn)登記以（）為單位，實(shí)行（）登記。答案：不動(dòng)產(chǎn)單元；統(tǒng)一42.土地登記代理人資格證書(shū)有效期為（）年，期滿(mǎn)前（）個(gè)月應(yīng)申請(qǐng)延續(xù)。答案：5；343.國(guó)家實(shí)行土地（）管制制度，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須辦理（）手續(xù)。答案：用途；農(nóng)轉(zhuǎn)用44.以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，住宅用地的最高出讓年限為（）年，商業(yè)用地為（）年。答案：70；4045.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起（）個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，公告時(shí)間不計(jì)入，公告期不少于（）個(gè)工作日。答案：5；1546.土地登記代理人不得同時(shí)在（）個(gè)以上機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，不得以（）名義承攬業(yè)務(wù)。答案：2；個(gè)人47.查封登記的有效期為（）年，期滿(mǎn)法院未續(xù)封的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)（）查封登記。答案：3；注銷(xiāo)48.集體土地所有權(quán)登記發(fā)證機(jī)關(guān)為（），登記簿由（）統(tǒng)一管理。答案：縣級(jí)人民政府；縣級(jí)自然資源主管部門(mén)49.不動(dòng)產(chǎn)單元代碼由（）級(jí)行政區(qū)劃代碼、（）位宗地順序號(hào)、（）位定著物代碼組成。答案：6；6；850.土地登記代理人違反職業(yè)道德，情節(jié)嚴(yán)重的，由（）給予（）處分，并向社會(huì)公示。答案：行業(yè)協(xié)會(huì)；吊銷(xiāo)證書(shū)四、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）51.簡(jiǎn)述“地役權(quán)”與“相鄰權(quán)”的主要區(qū)別。答案：（1）權(quán)利性質(zhì)不同：地役權(quán)為約定物權(quán)，相鄰權(quán)為法定權(quán)利；（2）設(shè)立方式不同：地役權(quán)需合同約定，相鄰權(quán)依法律規(guī)定直接產(chǎn)生；（3）對(duì)價(jià)關(guān)系不同：地役權(quán)可有償可無(wú)償，相鄰權(quán)無(wú)償；（4）登記要求不同：地役權(quán)登記對(duì)抗第三人，相鄰權(quán)無(wú)需登記；（5）適用范圍不同：地役權(quán)可突破相鄰限制，相鄰權(quán)須相鄰；（6）消滅事由不同：地役權(quán)可因期限屆滿(mǎn)或解除消滅，相鄰權(quán)永久存在。52.簡(jiǎn)述辦理“繼承登記”時(shí)，登記機(jī)構(gòu)對(duì)遺囑真實(shí)性的審查要點(diǎn)。答案：（1）遺囑形式審查：是否為公證、自書(shū)、代書(shū)、錄音、口頭等法定形式；（2）遺囑內(nèi)容審查：是否處分他人不動(dòng)產(chǎn)、是否違反法律強(qiáng)制性規(guī)定；（3）遺囑效力審查：立遺囑人是否具有完全民事行為能力，是否為最后一份有效遺囑；（4）公證遺囑優(yōu)先：存在多份遺囑時(shí)，以最后公證遺囑為準(zhǔn)；（5）核實(shí)繼承人身份：核對(duì)遺囑受益人與申請(qǐng)材料一致性；（6）公告程序：對(duì)無(wú)法公證的遺囑，可要求公告15日征求異議；（7）異議處理：有異議的，告知通過(guò)訴訟解決，登記機(jī)構(gòu)暫緩登記。53.簡(jiǎn)述“土地登記代理人”在代理抵押權(quán)首次登記時(shí)的業(yè)務(wù)流程及風(fēng)險(xiǎn)防控措施。答案：流程：（1）簽訂代理合同，明確權(quán)限、費(fèi)用、時(shí)限；（2）核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、出讓合同、出讓金票據(jù)；（3）核查是否存在查封、預(yù)告、異議等限制；（4）協(xié)助銀行與抵押人簽訂抵押合同；（5）整理登記申請(qǐng)書(shū)、主債權(quán)合同、抵押合同、身份證明材料；（6）網(wǎng)上預(yù)約，現(xiàn)場(chǎng)提交，繳納登記費(fèi)；（7）領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)登記證明并交付銀行。風(fēng)險(xiǎn)防控：（1）核驗(yàn)原件與復(fù)印件一致性，留存核對(duì)記錄；（2）通過(guò)登記簿查詢(xún)確認(rèn)無(wú)限制；（3）告知客戶(hù)不得重復(fù)抵押、不得超評(píng)估值；（4）合同條款注明代理范圍，拒絕虛假材料；（5）建立檔案，保存10年備查；（6）購(gòu)買(mǎi)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移賠償風(fēng)險(xiǎn)。五、綜合分析應(yīng)用題（共50分）54.計(jì)算分析題（20分）某公司于2021年6月以出讓方式取得A地塊，面積20000平方米，出讓年限50年，容積率≤2.0，出讓金總額8000萬(wàn)元，已繳清。2024年6月，因城市更新需要，規(guī)劃容積率上調(diào)至3.0，該公司申請(qǐng)補(bǔ)繳出讓金。經(jīng)評(píng)估，現(xiàn)行基準(zhǔn)樓面地價(jià)為：居住2000元/平方米、商業(yè)3000元/平方米、辦公1800元/平方米。規(guī)劃調(diào)整后，允許建設(shè)居住建筑25000平方米、商業(yè)5000平方米、辦公10000平方米。要求：（1）計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳出讓金總價(jià)；（2）列出計(jì)算步驟并說(shuō)明依據(jù)。答案：（1）原出讓可建面積：20000×2.0=40000平方米；（2）新規(guī)劃可建面積：25000+5000+10000=40000平方米；（3）新增建筑面積：4000040000=0平方米；（4）因建筑面積未增加，無(wú)需補(bǔ)繳出讓金；（5）但用途結(jié)構(gòu)變化，需按用途差價(jià)補(bǔ)繳：居住增值：25000×(20000)=5000萬(wàn)元商業(yè)增值：5000×(30000)=1500萬(wàn)元辦公增值：10000×(18000)=1800萬(wàn)元總價(jià)差：5000+1500+1800=8300萬(wàn)元（6）依據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》，用途結(jié)構(gòu)調(diào)整且總建面不變時(shí)，按新用途樓面地價(jià)與原用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積補(bǔ)繳；原用途為工業(yè)，按零計(jì)算；（7）最終應(yīng)補(bǔ)繳出讓金8300萬(wàn)元。55.案例綜合分析題（30分）背景：甲于2020年購(gòu)買(mǎi)乙公司開(kāi)發(fā)的商品房一套，合同約定2022年12月31日交房，2023年3月31日前辦證。2023年1月房屋交付，但因乙公司未辦理竣工驗(yàn)收備案，導(dǎo)致無(wú)法辦理首次登記。2023年5月，甲與丙銀行簽訂抵押貸款合同，并委托土地登記代理人丁辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記。丁在提交材料時(shí)，發(fā)現(xiàn)乙公司尚未辦理首次登記，遂偽造竣工驗(yàn)收備案表，于2023年6月完成預(yù)告登記。2023年10月，乙公司破產(chǎn)，法院查封整個(gè)項(xiàng)目。甲因無(wú)法轉(zhuǎn)為正式抵押登記，被銀行要求提前還款。問(wèn)題：（1）指出丁的違法性質(zhì)及應(yīng)承擔(dān)的行政、刑事責(zé)任；（2）甲是否可以主張善意取得