年4月19日綜合性住宅大樓物業(yè)管理方案文檔僅供參考展豪園物業(yè)管理方案目錄一、概述(一)展豪園物業(yè)概況………………1(二)深圳市新思維物業(yè)管理有限公司簡介…………1二、管理策劃管理模式………5管理承諾、標(biāo)準(zhǔn)及管理范圍與深度…………6管理措施………9三、管理實施管理構(gòu)架及職責(zé)……………10管理處內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制………13人員配備、培訓(xùn)及管理………15(四)建筑物及公共設(shè)施的維護(hù)管理…………21(五)裝修管理…………………23(六)機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理……25(七)環(huán)境管理…………………28(八)治安、車輛、消防管理………30(九)社區(qū)文化活動及便民服務(wù)……34(十)檔案資料建立及管理……35(十一)物資配備………………37(十二)財務(wù)收支測算…………41

一、概述(一)展豪園物業(yè)概況展豪園為集休閑購物、金融、酒店及住宅于一體的綜合性住宅大樓,位于西安市含光路南段1號,東鄰陜西工業(yè)展覽館,西接西安西新技術(shù)開發(fā)區(qū),南至唐城賓館、小寨商業(yè)中心及高校文化區(qū),北通環(huán)城路。地理位置得天獨(dú)厚,居中而延伸四面八方。展豪園內(nèi)建有13000多平方米的大型購物中心、1500平方米的金融中心、3多平方米的高層豪閣住宅、6000平方米的地下停車場以及一座30000多平方米的五星級鵬豪大酒店。展豪園主要設(shè)備及系統(tǒng)有:配電系統(tǒng):城市網(wǎng)供電、1000KW柴油發(fā)電機(jī)1臺給排水系統(tǒng):空調(diào)系統(tǒng):2326KW空調(diào)2組,13組立、臥式空調(diào)機(jī)組電梯系統(tǒng):10部自動升降梯消防系統(tǒng):自動報警系統(tǒng)、自動噴淋消防系統(tǒng)智能化系統(tǒng):電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等(二)深圳市新思維物業(yè)管理有限公司簡介深圳市新思維物業(yè)管理有限公司是一家由深圳市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局控股并具有獨(dú)立法人資格和國家一級、深圳市甲級物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),系深圳市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位。新思維物業(yè)自創(chuàng)立以來,一直堅持以人為本,涵養(yǎng)素質(zhì),確立了:”團(tuán)結(jié)、務(wù)實、創(chuàng)新、優(yōu)質(zhì)、高效”的企業(yè)精神;”業(yè)主至上、優(yōu)質(zhì)高效、誠守信譽(yù)”的服務(wù)宗旨;”科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、高效”的質(zhì)量方針;”追求卓越、永創(chuàng)一流”的經(jīng)營目標(biāo);”低成本運(yùn)營和高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)相結(jié)合”的經(jīng)營模式;以深圳市為中心,輻射廣東各市乃至全國的以管理政府機(jī)關(guān)辦公樓、高級住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、市政設(shè)施等為主的經(jīng)營格局。長期以來,新思維物業(yè)對自己所轄物業(yè)的管理水平均定位于<全國物業(yè)管理示范大廈(小區(qū))>標(biāo)準(zhǔn),做到所轄物業(yè)(達(dá)到參評年限及要求)悉數(shù)獲得”全國物業(yè)管理示范大廈(小區(qū))”稱號,成為全國”含金量”最高的物業(yè)管理公司之一,擁有”國優(yōu)”物業(yè)管理單位數(shù)量居全國前列。經(jīng)過市場的磨煉和洗禮,新思維物業(yè)已積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗,創(chuàng)立了知名的物業(yè)管理品牌,形成了自己的品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢,并保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。1．品牌優(yōu)勢1997年和1998年,公司所管理的深圳市龍崗區(qū)政府、法院、檢察院大廈分別榮獲”全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”稱號;龍崗區(qū)愉園新村、上圍新村榮獲”全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號。1999年至,所管理的深圳市人民檢察院、龍崗區(qū)地稅分局、婦兒活動中心、布吉鎮(zhèn)政府大廈、城市花園和福園小區(qū)分別獲”深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈(小區(qū))”稱號,廣州市中級人民法院獲”廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”稱號,愉園新村、城市花園先后獲”深圳市安全文明小區(qū)(標(biāo)兵)”稱號。在進(jìn)行的廣東省物業(yè)管理示范大廈(小區(qū))的考評中,公司管理的深圳市中級人民法院大廈和顧問管理的東莞東泰花園以優(yōu)異的成績經(jīng)過了考評驗收,而且深圳市中級人民法院大廈在全省的物業(yè)管理考評中總分第一,該物業(yè)已順利經(jīng)過國家示范大廈考評驗收,獲得”全國物業(yè)管理示范大廈”稱號。,深圳市中級人民法院大廈被深圳市政府命名為深圳市物業(yè)管理行業(yè)唯一對外”文明示范窗口”。2．管理優(yōu)勢(1)理念優(yōu)勢——以不斷提升服務(wù)水平為指導(dǎo)思想理念是企業(yè)的靈魂所在,是員工動力的源泉。新思維物業(yè)以不斷提升服務(wù)水平為工作的指導(dǎo)思想,以”開拓創(chuàng)新、永創(chuàng)一流”的精神為理念,不懈追求更高的服務(wù)境界,激勵員工的創(chuàng)造性思維和創(chuàng)造力。在這種理念的支持下,近年來,新思維物業(yè)所管轄的眾多項目中,未出現(xiàn)過一例有效投訴。以”沒有最好,只有更好”為基礎(chǔ),我們引伸出了以下獨(dú)具特色的理念:”最優(yōu)”理念;”探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先”理念;”換位思考”理念以及”零磨合”、”零風(fēng)險”、”零干擾”、”零缺陷”等理念。我們以優(yōu)勢服務(wù)為展豪園開發(fā)商解除后顧之憂,并不斷提升展豪園物業(yè)價值?！褡顑?yōu)理念即每個員工都有明確的職責(zé)范圍,在服務(wù)過程中遇到的任何問題,都要設(shè)計出幾套解決問題的方案,從用戶(使用人)的角度、經(jīng)濟(jì)的角度選擇一個最佳的解決方案,達(dá)到最佳的效果。同時以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施:”快捷服務(wù)”、”機(jī)務(wù)作風(fēng)”、”便民服務(wù)”等。”快捷服務(wù)”即在接到用戶需求信息或任務(wù)時,要求我們的員工立即行動并迅速解決問題,體現(xiàn)”效率就是生命”的精神;”機(jī)務(wù)作風(fēng)”即是采用嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的航空系統(tǒng)維護(hù)管理方法,對每一項工作都嚴(yán)格按程序認(rèn)真細(xì)致地去完成;”便民服務(wù)”即向業(yè)主(用戶)提供咨詢導(dǎo)向、室內(nèi)維修等正常物業(yè)管理范圍以外的服務(wù),體現(xiàn)新思維物業(yè)的”周到服務(wù)”。探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先即在管理政府辦公樓、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、”農(nóng)村城市化”自然村等領(lǐng)域進(jìn)行不懈地探索,尋求適合這些領(lǐng)域的管理方法。經(jīng)過學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的管理理論與方法,與自身的實踐相結(jié)合,創(chuàng)造性地提煉出獨(dú)具特色的新的管理方法。將這種新的方法再運(yùn)用到實踐中,進(jìn)一步升華提煉,達(dá)到管理水平不斷提高并領(lǐng)先于行業(yè)?！駬Q位思考凡事都要先設(shè)身處地站在業(yè)主(用戶)需求的角度進(jìn)行考慮,再反過來考慮如何滿足業(yè)主(用戶)的需求,把業(yè)主的滿意作為工作的出發(fā)點(diǎn)和工作的最終目標(biāo)?！睒I(yè)主想到的我們已經(jīng)做到,業(yè)主未想到的我們超前思維”,從而提供更適合業(yè)主(用戶)需要的服務(wù),滿足業(yè)主(用戶)的需求?！窳泔L(fēng)險我們著眼于長遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任,不斷完善硬件與軟件設(shè)施,確保物業(yè)的正常安全運(yùn)行;注重物業(yè)相關(guān)保險事項,按照有關(guān)規(guī)定投保公共責(zé)任險、第三者責(zé)任險,并與開發(fā)商協(xié)商安排設(shè)備保險事宜,提高物業(yè)抗風(fēng)險能力,解除后顧之憂?！窳愀蓴_在保證用戶正常工作的前提下,對會妨礙用戶的維修保養(yǎng)工作、清潔保潔工作,一律安排在物業(yè)使用頻率最少的時短(如用戶非上班時間等)。同時,在維修保養(yǎng)工作中,維修人員必須先做好維修區(qū)域防護(hù)及警示等措施后,方可進(jìn)行工作,維修完畢,立即清理現(xiàn)場,以避免造成污染和給用戶帶來不便?！窳闳毕菥褪且竺恳粋€員工都要細(xì)心謹(jǐn)慎,把工作上可能發(fā)生的缺陷(缺點(diǎn))降低到”零”的一種管理方法。零缺陷并不是說絕對沒有缺陷,或缺陷絕對等于零,而是指以缺陷等于零為目標(biāo)的管理理念,每一個員工都要在自己的工作職責(zé)范圍內(nèi)力爭做到無缺陷,從而培養(yǎng)員工高度的責(zé)任感和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng),提高服務(wù)質(zhì)量。(2)技術(shù)優(yōu)勢——技術(shù)過硬、裝備精良的樓宇設(shè)備管理隊伍新思維物業(yè)成立伊始,即開始管理設(shè)備先進(jìn)、智能化程度高的政府辦公樓宇,發(fā)展至今已管理著全國各地近三十個大型物業(yè),積累了八年多的樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗,公司當(dāng)前擁有各類專業(yè)技術(shù)人員五十多名,百余名機(jī)電設(shè)備維修技術(shù)人員,配備有大量維修設(shè)備、維修儀器儀表和專用工具。公司對電梯、中央空調(diào)、消防、給排水、供配電、保安監(jiān)控以及先進(jìn)的智能化系統(tǒng)等均制訂了完善的技術(shù)管理規(guī)范和量化管理辦法,能為展豪園制訂出高效、可操作性強(qiáng)的設(shè)備管理方案,確保各系統(tǒng)的正常運(yùn)行。(3)經(jīng)驗優(yōu)勢——豐富的辦公樓、住宅、商業(yè)樓宇物業(yè)管理經(jīng)驗新思維物業(yè)當(dāng)前管理著深圳市民中心、市府一辦、市府二辦、深圳市中級人民法院、檢察院、龍崗區(qū)政府、布吉鎮(zhèn)政府、龍崗區(qū)檢察院、法院、地稅分局、財政局、福田區(qū)檢察院、鹽田區(qū)檢察院、地稅大工業(yè)區(qū)分局、愉園新村、城市花園以及廣州市中級人民法院、廣州市東山區(qū)人民法院、廣州市越秀區(qū)人民法院、山東省濟(jì)南市中級人民法院、貴陽市時代廣場、金輝大廈、龍門大廈、龍庭大廈等多個辦公大樓、住宅、商業(yè)樓宇。

二、管理策劃為把展豪園創(chuàng)立成為星級生活、辦公、商務(wù)區(qū),我公司經(jīng)過調(diào)查研究、精心策劃,形成了一套適合展豪園物業(yè)特點(diǎn)的管理模式、標(biāo)準(zhǔn)及措施。(一)管理模式實行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的”三位一體”的共管模式?！比灰惑w”共管模式如下圖:監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督機(jī)構(gòu)鵬豪園開發(fā)商執(zhí)行機(jī)構(gòu)鵬豪園物業(yè)管理處執(zhí)行機(jī)構(gòu)鵬豪園物業(yè)管理處責(zé)任機(jī)構(gòu)龍城物業(yè)管理有限公司●監(jiān)督機(jī)構(gòu)——展豪園開發(fā)商可經(jīng)過行使以下權(quán)利,對本公司及物業(yè)管理處的管理行為進(jìn)行監(jiān)督?！踅M織對管理工作的抽驗、檢查,審查管理效果。□可經(jīng)過與物業(yè)管理處以會議或其它的形式,評審展豪園管理狀況,交流意見。□可即時就管理中的問題向管理處或公司投訴?！鯇徸h管理處的重大事項?！褙?zé)任機(jī)構(gòu)——新思維物業(yè)管理有限公司是展豪園物業(yè)管理目標(biāo)的最終責(zé)任人,負(fù)責(zé)對展豪園物業(yè)管理狀況的整體監(jiān)控和指導(dǎo),就物業(yè)管理狀況對開發(fā)商和業(yè)主(住戶)負(fù)責(zé)?！駡?zhí)行機(jī)構(gòu)——展豪園物業(yè)管理處是展豪園物業(yè)管理的具體實施機(jī)構(gòu),對展豪園開發(fā)商和業(yè)主(住戶)負(fù)責(zé),對公司負(fù)責(zé),保證物業(yè)管理的各項工作令開發(fā)商、業(yè)主(住戶)滿意。

(二)管理承諾、標(biāo)準(zhǔn)及管理范圍與管理深度1．管理承諾按”全國物業(yè)管理示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。2．管理總體標(biāo)準(zhǔn)杜絕重大火災(zāi)事故、質(zhì)量事故。環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理達(dá)標(biāo)率100%。設(shè)備完好率達(dá)98%以上。房屋完好率達(dá)98%以上。有效投訴處理率100%3．管理范圍及管理深度序號物業(yè)管理服務(wù)范圍管理深度一總體運(yùn)作1．制定創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃、實施方案,并落實到各班組、個人。2．各項管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、各工作崗位考核標(biāo)準(zhǔn)、獎懲辦法完善。建立健全持續(xù)有序、系統(tǒng)的全員、全方位、全天候、全過程、規(guī)范化的管理模式,在管理的空間上消滅肓區(qū)死角,時間上消滅空檔和斷點(diǎn),形成具有內(nèi)在驅(qū)動力,首尾銜接環(huán)環(huán)相扣的嚴(yán)密、科學(xué)、高效的管理格局。3．用科學(xué)的方法和手段對大廈進(jìn)行有效的管理。4．管理人員有明顯標(biāo)志,整體素質(zhì)高,遵守職業(yè)道德,語言規(guī)范文明。5．主要負(fù)責(zé)人和業(yè)務(wù)骨干經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn),有較強(qiáng)的事業(yè)心和開拓精神。特殊工種人員均取得上崗證。

二房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)1．房屋圖紙檔案、資料齊全,管理完善。2．3．建立物業(yè)管理檔案,各區(qū)域、樓層標(biāo)識清晰,隨時可查。4．各區(qū)域及樓層有明顯標(biāo)志及引路方向平面圖。標(biāo)識系統(tǒng)完整,功能明確。5．無違章裝修,無亂搭建,無亂張貼、懸掛等。6．房屋本體公用設(shè)施整潔,公用樓梯、天臺、通道、大廳無堆放雜物及違章占用等。7．外觀完好,整潔。8．房屋完好率達(dá)98%以上。9．房屋零修、急修及時率達(dá)到98%以上,維修質(zhì)量合格率達(dá)到100%;路燈、公共樓梯燈等公共照明設(shè)施完好率(包括亮燈率)達(dá)95%以上。

序號物業(yè)管理服務(wù)范圍管理深度三設(shè)備管理(一)設(shè)備管理綜合要求1．設(shè)備圖紙、檔案資料齊全,建立設(shè)備臺帳,項目齊全,目錄清晰,管理完善,可隨時查閱。2．制定設(shè)備安全運(yùn)行,崗位責(zé)任制,定期巡回檢查、測試及監(jiān)督。制定維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄管理制度和操作規(guī)程,并嚴(yán)格執(zhí)行。做到正確使用,精心維護(hù),科學(xué)檢修,管好備件。3．設(shè)備良好,運(yùn)行正常,無重大管理責(zé)任事故。設(shè)備完好率98%以上。4．設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無雜物、灰塵,無鼠、蟲害發(fā)生。5．配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員、維修和操作人員持證上崗。6．設(shè)備管理做到”三好四會”,即用好、管好、修好,會操作、會檢查、會保養(yǎng)、會排除故障,維護(hù)做到”三見”,溝見底、軸見光、設(shè)備見本色。7．設(shè)備運(yùn)行”四不準(zhǔn)超”,不準(zhǔn)超溫、不準(zhǔn)超壓、不準(zhǔn)超速、不準(zhǔn)超負(fù)荷。(二)供配電系統(tǒng)1．保證24小時正常運(yùn)行,出現(xiàn)故障,立即排除。2．限電、停電按規(guī)定提前通知小區(qū)使用人。3．配電室管理嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)操作運(yùn)行。4．應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時起用,在市政停電的情況下,保證發(fā)電機(jī)在30秒內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)供電。5．制定臨時用電措施并嚴(yán)格執(zhí)行。三設(shè)備管理(三)消防系統(tǒng)1．消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全,完好無損,可隨時啟用。2．落實消防安全責(zé)任人義務(wù)消防人員,定期進(jìn)行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育。3．制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急處理方案,設(shè)立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。4．無火災(zāi)及其它安全隱患。(四)電梯系統(tǒng)電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種安全檢查審核證件齊全。嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度落實,各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔。3．電梯運(yùn)行狀態(tài)良好,安全設(shè)施齊全正常有效,轎廂及機(jī)房整潔、通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好。4．出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員能及時到達(dá)現(xiàn)場搶修,每月每部電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過1次,全部電梯按規(guī)定時間運(yùn)行,月總故障停機(jī)率小于1%。5．電梯設(shè)備檔案齊全,各種記錄歸檔管理。(五)空調(diào)系統(tǒng)1．配備專業(yè)工程技術(shù)人員,維修和運(yùn)行人員持證上崗。2．建立規(guī)范完善的配電運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。3．空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運(yùn)行,保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔,無嚴(yán)重噪聲及滴漏水現(xiàn)象。4．有準(zhǔn)確完整的中央空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。

序號物業(yè)管理服務(wù)范圍管理深度三設(shè)備管理(六)給排水1．建立用水、供水管理制度并落實。2．建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行,設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到位搶修,無大面積跑水事故,供水系統(tǒng)能正常發(fā)揮功能,排水系統(tǒng)通暢。3．限水、停水能預(yù)先通知業(yè)主(住戶)。4．根據(jù)供水有關(guān)管理規(guī)定每年定期對水池、水箱清洗,每次清洗完畢,送水樣到衛(wèi)生防疫站進(jìn)行檢驗,衛(wèi)生防疫站開具的水質(zhì)合格報告單為水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù);每月向水池、水箱投放消毒藥物;二次供水蓄水設(shè)備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。四停車場管理1．建立清晰完善的交通標(biāo)識及安全標(biāo)識。2．建立停車場(庫)巡視制度,發(fā)現(xiàn)問題及時維修,確保停車場(庫)的設(shè)備、設(shè)施、道路完好無損。五安全管理1．安全管理實行一體化管理,有專業(yè)保安隊伍,實行準(zhǔn)軍事化管理,制度完善、落實。2．保安人員統(tǒng)一著裝,工作期間配戴工作牌。3．建立24小時值部制度,根據(jù)大廈特點(diǎn),設(shè)置相應(yīng)的固定崗、巡邏崗、機(jī)動崗。4．確保大廈公共秩序。5．建立突發(fā)事件處理程序,擬定相應(yīng)的措施,建立快速反應(yīng)、快速支援安全體系。六環(huán)境衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生實行一體化管理,有專業(yè)清潔隊伍,管理制度完善。2．保護(hù)好環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊備,定期殺蟲、滅鼠。3．實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,由專人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督,公共走道、地下室、天臺、停車場等所有公共場所保持清潔,無隨意堆放雜物和占用。4．無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、亂貼、亂畫等現(xiàn)象。5．排煙、排污、噪音得到有效治理。七綠化管理1．花草樹木配置得當(dāng),布局合理;品種及造型品位高;重視垂直綠化。2．綠化管理及養(yǎng)護(hù)措施落實,無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。3．花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無大面積黃土裸露。4．綠化管理設(shè)施、設(shè)備完好,水源有保障。八物業(yè)檔案資料管理實行物業(yè)檔案資料的系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化管理。2．配備專職檔案管理人,完善各項管理制度,對所有檔案集中管理。3．各種物業(yè)管理資料齊備,條目清晰,標(biāo)識齊全,分類明確,易于查找。物業(yè)管理原始資料,應(yīng)使用仿宋字,書寫整齊,大小適宜。4．采用電腦資料、文字資料、磁盤記錄資料、圖表圖片資料等多種形式的文檔儲存方式管理檔案資料。5．絕對保證檔案資料的安全性和必要的保密性。九精神文明建設(shè)和社區(qū)文化建設(shè)1．制定精神文明建設(shè)公約,各級人員自覺遵守大廈各項管理規(guī)定。2．開辟宣傳學(xué)習(xí)園地,開展宣傳活動。3．經(jīng)常組織開展健康有益的文體活動。5．各項工作得到業(yè)主(住戶)的支持和配合,無重大投訴。(三)管理措施我公司對展豪園的管理擬采取以下三大管理措施。1．嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)作體系——ISO9000質(zhì)量管理體系在展豪園的物業(yè)管理中我們導(dǎo)入國際上通用的ISO900質(zhì)量管理體系,為業(yè)主(住戶)提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。ISO9000質(zhì)量管理體系在具體執(zhí)行過程中,將以全面質(zhì)量管理(TQM)方法為基礎(chǔ)。即將所有管理活動都?xì)w結(jié)為一個產(chǎn)生、形成、實施和驗證的過程,并按”計劃—執(zhí)行—檢查—處理”四個階段運(yùn)行,即PDCA循環(huán),這是我們質(zhì)量管理體系的運(yùn)作方式,也是做任何事情的一般規(guī)律。我們開展每項工作,先有個設(shè)想或打算(計劃);然后按計劃去做,實施計劃,即執(zhí)行;計劃執(zhí)行中哪些做好了,哪些做錯了,這就是核對檢查;再根據(jù)檢查結(jié)果,把成功的經(jīng)驗加以肯定并列入標(biāo)準(zhǔn)中,沒有解決的問題反映給下一個循環(huán),繼續(xù)改進(jìn),這就是處理階段。2．科學(xué)化的人力資源管理物業(yè)管理作為服務(wù)業(yè),是物業(yè)管理人員向業(yè)主(住戶)提供服務(wù),物業(yè)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效果。新思維物業(yè)在展豪園的物業(yè)管理中,將對人力資源管理中的吸引、錄用、保持、發(fā)展、評價、調(diào)整六個階段進(jìn)行全程的有效控制。3．專業(yè)化管理物業(yè)管理企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展是市場的選擇和時代的要求,在展豪園的管理工作中,我們將充分發(fā)揮我們的管理優(yōu)勢,深化綠化、保潔、裝修、建筑物、電梯養(yǎng)護(hù)、空調(diào)養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)等方面的專業(yè)化管理和服務(wù),全方位降低管理成本,提高管理質(zhì)量,力爭為業(yè)主(住戶)提供更多的無償服務(wù),充分體現(xiàn)新思維物業(yè)公司低成本運(yùn)營和高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)的管理服務(wù)方針,讓展豪園廣大業(yè)主(住戶)真正受益。

三、管理實施(一)管理構(gòu)架及職責(zé)1．機(jī)構(gòu)設(shè)置組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是”精干高效、一專多能”。管理處設(shè)經(jīng)理、副經(jīng)理各一名,下設(shè)綜合管理部、工程部、環(huán)境管理部、安全管理部四個部。2．組織構(gòu)架圖環(huán)境管理部環(huán)境管理部安全管理部工程部綜合管理部鵬豪園開發(fā)商深圳市龍城物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理處(經(jīng)理、副經(jīng)理)3．各部門主要工作范圍(1)管理處經(jīng)理、副經(jīng)理:是日常工作的指揮者,同時又是監(jiān)督檢查者,各項指令下達(dá)后,策劃、安排和執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開始動作,執(zhí)行過程中的信息經(jīng)過反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu),供經(jīng)理、副經(jīng)理作出校正、判斷、總結(jié),在整個運(yùn)作過程中,經(jīng)理、副經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題,并加以糾正,做到有布署、有檢查、有總結(jié),從而保證管理的有效性。(2)綜合管理部——按ISO9000要求對文件及各項質(zhì)量記錄進(jìn)行管理。——負(fù)責(zé)對業(yè)主(住戶)進(jìn)行意見調(diào)查和對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析?！獙m正和預(yù)防措施報告進(jìn)行有效驗證?！?fù)責(zé)業(yè)主(住戶)投訴、用戶意見、新聞媒體、上級主管部門信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計、分析并及時傳遞,為決策者、管理人員、質(zhì)量分析提供依據(jù)?！?fù)責(zé)與公司各有關(guān)職能部門的信息傳遞?！浞掷矛F(xiàn)代化管理手段獲得信息并整理利用?！?fù)責(zé)對外接待工作。——負(fù)責(zé)處理行政、總務(wù)的管理工作?！?fù)責(zé)收取各項費(fèi)用收取與帳務(wù)公布。——負(fù)責(zé)材料采購、驗收入庫、領(lǐng)料及庫房管理工作?！?fù)責(zé)管理處檔案資料的管理工作。——制定社區(qū)文化活動計劃,豐富業(yè)主(住戶)的文化生活?！从媱澖M織有業(yè)主(住戶)參加的大型社區(qū)文娛、體育活動,致力營造健康向上、個性鮮明的社區(qū)文化?！?fù)責(zé)開展管理處宣傳教育工作和公益、精神文明活動?！?fù)責(zé)文化設(shè)施、場所的管理工作?！M織開展便民服務(wù)。(3)工程部——負(fù)責(zé)工程監(jiān)督、驗收工作。——負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行、維護(hù),并做好運(yùn)行維護(hù)記錄?！?fù)責(zé)設(shè)備及設(shè)備房的清潔衛(wèi)生?！?fù)責(zé)處理設(shè)備設(shè)施的突發(fā)事故。——配合供電公司、自來水公司、電話公司、有線電視臺等業(yè)務(wù)單位的維修檢查工作?！?fù)責(zé)對房屋建筑、設(shè)備設(shè)施的科學(xué)養(yǎng)護(hù),保證房屋完好?！鶕?jù)業(yè)主(住戶)報修要求,及時進(jìn)行維修,保證質(zhì)量。——負(fù)責(zé)監(jiān)控中心的24小時值班,發(fā)現(xiàn)異常情況迅速報告值班領(lǐng)導(dǎo)。(4)環(huán)境管理部——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生?！龊谩彼暮Α钡南麣⒐ぷ髋c白蟻防治工作?！?fù)責(zé)將樓內(nèi)的垃圾清運(yùn)到中轉(zhuǎn)站并監(jiān)督環(huán)衛(wèi)部門及時清運(yùn)?！?fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)綠化的養(yǎng)護(hù)管理、造型與修剪?！碔SO9000質(zhì)量管理體系對綠化工作進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督?！ＷC綠化設(shè)備設(shè)施完好,水源有保障。(5)安全管理部——負(fù)責(zé)大廈安全管理工作計劃的制訂并實施?！?fù)責(zé)各樓層的保衛(wèi)巡視、巡更,按巡邏路線圖和時間實行24小時巡查值班制度?！刂苼碓L人員,按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)。——維護(hù)大廈公共秩序。——負(fù)責(zé)維持車輛進(jìn)出秩序,做好車輛出入記錄?！?fù)責(zé)制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施。——協(xié)助公安、武警、派出所做好治安保衛(wèi)工作。——負(fù)責(zé)大廈內(nèi)消防監(jiān)督管理?！獏⒓恿x務(wù)勞動與便民服務(wù)活動。

(二)管理處內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制●激勵機(jī)制以人為本的管理是企業(yè)管理的靈魂,企業(yè)的成功有賴于員工群策群力。公司強(qiáng)調(diào)把激勵調(diào)動員工積極性放在首位,實行內(nèi)部激勵機(jī)制、末尾淘汰制,逐步形成充滿活力的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制。有以下三種激勵方式:目標(biāo)激勵崗位激勵獎懲機(jī)制●監(jiān)督機(jī)制1．監(jiān)督機(jī)制實行開發(fā)商監(jiān)督、上級主管部門對管理處活動的監(jiān)察、管理處各職能部門的相互監(jiān)督制約體系。2．管理處設(shè)立并公布投訴電話,設(shè)立投訴信箱,24小時受理投訴,所有員工佩帶工作牌上崗以便于公開監(jiān)督。3．管理處定期向開發(fā)商、公司提供工作報告,檢查物業(yè)管理事項,確保物業(yè)管理達(dá)到”全國物業(yè)管理示范大廈”標(biāo)準(zhǔn)。4．公司每月對管理處進(jìn)行質(zhì)量檢查考核。5．管理處財務(wù)工作由公司指派人員進(jìn)行監(jiān)督。●自我約束機(jī)制1．管理處嚴(yán)格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實施細(xì)則。2．管理處嚴(yán)格執(zhí)行公司制訂的ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)。3．執(zhí)行行業(yè)道德規(guī)范和遵守員工守則。4．實行”末尾淘汰制”對員工全年工作全方位考核,不合格者或最后者實行淘汰。5．制定服務(wù)承諾,要求員工堅決做到。●信息反饋和處理開發(fā)商政府相關(guān)職能部門業(yè)主物業(yè)公司管理處各部門指令、匯報收集信息綜合管理部管理處經(jīng)理執(zhí)行結(jié)果跟蹤檢查、監(jiān)控發(fā)布命令各相關(guān)人員執(zhí)行命令管理處信息管理由綜合管理部負(fù)責(zé),24小時受理各類信息,綜合管理部獲得信息后,進(jìn)行分類、歸納、分析、整理,經(jīng)請示經(jīng)理同意后向各相關(guān)部門工作人員發(fā)出指令并進(jìn)行跟蹤監(jiān)督,直至獲得圓滿解決為止。

(三)人員配備、培訓(xùn)及管理”創(chuàng)品牌、塑形象”,人才是根本。對管理人員的配備、培訓(xùn)、管理是以有經(jīng)驗、有知識、有技術(shù)、懂管理和具有高度的服務(wù)意識為標(biāo)準(zhǔn),在此基礎(chǔ)上建立一支高素質(zhì)的展豪園物業(yè)管理隊伍,為業(yè)主(住戶)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。1．人員配備原則在物業(yè)管理人員的配備中,遵循如下原則:(1)有”服務(wù)至上”的服務(wù)意識,有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德,愛崗敬業(yè),誠守信譽(yù),優(yōu)質(zhì)高效,服務(wù)業(yè)主(住戶),奉獻(xiàn)社會。(2)知識與能力并重,有一定的物業(yè)管理行業(yè)工作經(jīng)驗及相應(yīng)崗位的技能。管理處經(jīng)理、副經(jīng)理要求有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗。(3)管理人員參加物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn),并取得”全國物業(yè)管理企業(yè)管理員”上崗證,技術(shù)工人特殊工種持專業(yè)上崗證(電工證等)。對展豪園原物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)上崗,合格者予以錄用,不合格者下崗、辭退。2．展豪園物業(yè)管理處人員配置。(1)先期接管商住樓人員配置。如下表:序號配置崗位配置人數(shù)(人)配置說明1管理處經(jīng)理1管理處日常事務(wù)管理2管理員23收款員14工程部長15維修工46消防監(jiān)控員47安全管理部長18安保員14設(shè)大堂崗2個,巡邏崗、車場崗各1個,三班倒,2人輪休。9環(huán)境管理部長110清潔工8每人保潔范圍為:4000平方米。11綠化工1室外綠化養(yǎng)護(hù)12合計38(2)后期接管銀行、酒店人員配置。如下表:序號配置崗位配置人數(shù)(人)配置說明1管理處副經(jīng)理12工程師13管理員34收款員商住樓部分已配置5工程部長商住樓部分已配置6維修工77消防工商住樓部分已配置8安全管理部長商住樓部分已配置9安保員17設(shè)大堂崗、巡邏崗各2個,車場崗各個,三班倒,2人輪休。10環(huán)境管理部長商住樓部分已配置11清潔工14每人保潔范圍為:2250平方米。12綠化工商住樓部分已配置13合計432．各類人員文化素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)詳表部門人員學(xué)歷年齡文化素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)要求經(jīng)理室經(jīng)理、副經(jīng)理大專以上45歲以下非常熟悉ISO9000質(zhì)量體系和物業(yè)管理知識及法規(guī),有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗,責(zé)任心強(qiáng),管理、組織協(xié)調(diào)、溝通能力強(qiáng)綜合管理部工程師大專以上45歲以下電氣中級以上職稱,五年以上設(shè)備管理經(jīng)驗,責(zé)任心強(qiáng)。管理員中專以上45歲以下熟練掌握ISO9000質(zhì)量體系,熟悉物業(yè)管理知識和法規(guī),能應(yīng)用計算機(jī),有一定管理協(xié)調(diào)能力,責(zé)任心強(qiáng)。收款員中專以上25歲以上有一定文字能力,熟練應(yīng)用計算機(jī),財會專業(yè)畢業(yè),認(rèn)真負(fù)責(zé),性格開朗,品貌端正,有一定溝通協(xié)調(diào)能力。工程部部長中專以上45歲以下強(qiáng)電或弱電專業(yè),多年機(jī)電設(shè)備管理、維修經(jīng)驗,兩年以上物業(yè)管理經(jīng)歷,責(zé)任心強(qiáng),能應(yīng)用計算機(jī),有組織協(xié)調(diào)能力。消防監(jiān)控員,維修工高中以上20-35歲持專業(yè)上崗證(電工證、電梯工證等),有房屋、公共設(shè)施及水電維修經(jīng)驗,能吃苦耐勞。安全管理部部長高中以上35歲以下退伍軍人,兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗,有組織協(xié)調(diào)能力,專業(yè)技術(shù)突出,能組織保安員進(jìn)行業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),責(zé)任心強(qiáng),品貌端正,身高1．7米以上。安保員高中以上19~25歲身高1．7米以上,相貌端正,身體健康,品行良好。責(zé)任心強(qiáng),樂于為業(yè)主(住戶)服務(wù)。女性:18~23歲,身高1．65米以上。環(huán)境管理部部長高中以上40歲以下有清潔、綠化管理工作經(jīng)驗,有組織管理能力,責(zé)任心強(qiáng)。綠化工初中40歲以下經(jīng)培訓(xùn),具綠化種植、養(yǎng)護(hù)能力,樸實肯干,身體健康。清潔工初中40歲以下品貌端正、身體健康、樸實肯干,經(jīng)指導(dǎo)培訓(xùn)后,具有清潔保潔能力。3．人員培訓(xùn)(1)培訓(xùn)目標(biāo)①發(fā)揮培訓(xùn)的再教育功能,在員工中樹立正確的人生觀、價值觀和職業(yè)道德觀,弘揚(yáng)社會主義精神文明,倡導(dǎo)愛國主義和集體主義精神,培養(yǎng)員工愛崗敬業(yè)的道德風(fēng)尚。②培養(yǎng)一支能干肯干,具有良好服務(wù)意識的專業(yè)隊伍。③提高員工的服務(wù)意識、業(yè)務(wù)能力、管理能力及綜合素質(zhì),培養(yǎng)出一批物業(yè)管理專業(yè)人才。(2)培訓(xùn)內(nèi)容①法律法規(guī)、思想道德教育。②現(xiàn)代化企業(yè)管理知識教育。③公司規(guī)章制度和企業(yè)理念教育。④物業(yè)管理專業(yè)知識教育。⑤職業(yè)道德與服務(wù)技能、服務(wù)禮儀培訓(xùn)。⑥文化基礎(chǔ)知識教育。⑦加強(qiáng)員工智能化設(shè)備原理、維護(hù)、保養(yǎng)、維修、檢測技術(shù)的培訓(xùn)。⑧加強(qiáng)員工服務(wù)意識、安全意識、保密意識、消防管理、檔案管理、應(yīng)急事件處理能力培訓(xùn)。(3)培訓(xùn)方式①崗位培訓(xùn)②外送培訓(xùn)③崗位輪訓(xùn)④參觀考察和專題討論(4)培訓(xùn)計劃①前期員工培訓(xùn)計劃培訓(xùn)內(nèi)容考核方式1管理目標(biāo)及管理方針全體員工筆試2展豪園物業(yè)結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)與管理方法全體員工口試3新員工筆試4公司規(guī)章制度全體員工筆試5展豪園物業(yè)管理規(guī)章制度筆試6物業(yè)管理知識新員工筆試7ISO9000基礎(chǔ)知識筆試8物業(yè)管理法規(guī)筆試9安全保衛(wèi)技能、管理方法保安人員操作10安全常識及技能全體人員操作11綠化基本技能綠化人員操作12清潔技能、標(biāo)準(zhǔn)清潔人員操作13消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)操作14ISO9000體系、計算機(jī)應(yīng)用操作15ISO9000操作應(yīng)用(按工種分四批)操作16企業(yè)管理與管理心理學(xué)筆試17建筑基礎(chǔ)知識與識圖筆試18服務(wù)意識與服務(wù)禮儀操作19財務(wù)制度與財務(wù)管理筆試②正常管理期培訓(xùn)計劃培訓(xùn)對象培訓(xùn)時間培訓(xùn)內(nèi)容方式目標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)層不定期社會主義市場經(jīng)濟(jì)理論、企業(yè)管理、社會學(xué)、國家政策、法規(guī)、文件,參觀考察,ISO9000的培訓(xùn)……脫產(chǎn)式、業(yè)余合理的知識結(jié)構(gòu),開拓視野、正確決策,更高的管理水平。管理層周培訓(xùn)和不定期培訓(xùn)管理理論、新知識、新概念、物業(yè)管理知識、法規(guī)、房屋維護(hù)、設(shè)備維護(hù)、計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用與開發(fā),ISO9000的培訓(xùn)……自辦培訓(xùn)聯(lián)辦培訓(xùn)外送培訓(xùn)知識更新與豐富滿足工作需要,提高綜合素質(zhì)。操作層周培訓(xùn)各種相關(guān)專業(yè)知識、技能技巧培訓(xùn),ISO9000的培訓(xùn)自辦培訓(xùn)聯(lián)辦培訓(xùn)外送培訓(xùn)學(xué)有專長,滿足工作需要,提高綜合素質(zhì)。

4．人員管理(1)錄用錄用程序如圖:根據(jù)需要,確定應(yīng)聘崗位人數(shù)根據(jù)需要,確定應(yīng)聘崗位人數(shù)提出聘用條件招聘不合格初步篩選合格不合格按工作要求進(jìn)行比較、考核合格無有無擔(dān)保人有辦理進(jìn)入公司手續(xù),簽訂勞動合同不合格試用期合格不予錄用正式錄用不予錄用正式錄用(2)考核對所有員工公司將按崗位工作標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行跟蹤考核,驗證其是否滿足所在崗位的條件,內(nèi)容包括思想品德、敬業(yè)精神、服務(wù)態(tài)度、業(yè)務(wù)技能、協(xié)調(diào)能力等方面?？己诵问接?①轉(zhuǎn)正考核②不定期考核③月考核評分④年終考核(3)服務(wù)意識物業(yè)管理的本質(zhì)是為業(yè)主(住戶)服務(wù),我們將始終把服務(wù)意識放在第一位。①建立服務(wù)的”超前”意識,事事處處考慮方便業(yè)主(住戶),考慮業(yè)主(住戶)的利益。②樹立”服務(wù)至上”的意識,不斷強(qiáng)化員工的服務(wù)意識。③把服務(wù)意識落實到實處,無微不至地為業(yè)主(住戶)做好每一件事,從點(diǎn)滴細(xì)微處入手,使業(yè)主(住戶)時時、處處感受到我們服務(wù)的真誠。

(四)建筑物及公共設(shè)施的維護(hù)管理物業(yè)在使用過程中產(chǎn)生的自然損壞和人為損壞,會導(dǎo)致物業(yè)使用功能降低或喪失,為恢復(fù)其原有功能,必須及時有針對性地進(jìn)行定期維修和日常養(yǎng)護(hù)工作。1．維修養(yǎng)護(hù)原則因地制宜,合理修繕;定期檢查,確保安全;及時維修,保證正常使用;最有效合理使用維修費(fèi)用,最大限度發(fā)揮物業(yè)的使用功能。2．檢查、鑒定周期正常情況下,安全管理部巡邏員對公共建筑物和設(shè)備設(shè)施每天巡視一次,綜合管理部每周對房屋及公共設(shè)施逐項巡視檢查一次,遇暴雨等重大情況時,重點(diǎn)巡視檢查;每年對房屋及公共設(shè)施勘查、鑒定一次,根據(jù)完損情況,制定年度修繕方案,分配年度修繕資金。3．建筑物維修養(yǎng)護(hù)項目及頻率①房屋本體共用部位A、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位:每周、每年B、公共屋面:每日、每季、每年C、吊頂:每周、每月D、共用照明:每日、每月E、公共通道及門廳:每周、每季、每半年、每年F、地面及墻面:每月、每年G、上、下水主管:每周、每年②公共設(shè)施A、路面路基:每周B、路燈及線路:每日、每周、每季、每半年C、停車場:每日、每月D、溝、渠、池、井:每周、每季E、園林綠地:每日、每周F、公用標(biāo)志設(shè)施:每周、每半年G、垃圾中轉(zhuǎn)站:每周H、地下室管網(wǎng):每半年4．建筑物及公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)效果:①確保建筑物及公共設(shè)施的完好正常使用;②及時修補(bǔ)損壞建筑物及設(shè)施;③做好巡回檢查記錄;④建筑物及公共設(shè)施完好率達(dá)98%以上。

(五)裝修管理為保障房屋的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、政策精神,對物業(yè)裝修擬采取以下管理方法。裝修管理程序1、業(yè)主(住戶)裝修住宅,必須提前三天向管理處申報,填寫”住宅裝修申請表”,如實填報裝修項目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時間,并提供施工圖和施工隊伍名稱,戶主和施工隊負(fù)責(zé)人應(yīng)同時在申請表上簽字蓋章,經(jīng)管理處審批,并與工程隊簽訂<治安責(zé)任書>后方可施工。2、工程較大的的裝修工程,應(yīng)由專業(yè)隊伍進(jìn)行施工。3、交繳裝修管理押金。4、工程完工后,經(jīng)管理處驗收,無違章或滲、漏、堵、損壞等情況,可退回全部押金;若有上述問題,從押金中扣除賠償費(fèi)用或罰款,多退少補(bǔ);完工半年內(nèi),如發(fā)現(xiàn)上述問題,仍由裝修戶負(fù)責(zé)。裝修范圍1、允許對樓地面、內(nèi)墻面、天棚面進(jìn)行表面裝修,地面裝修材料厚度不得超過10毫米。2、外門窗不得隨意改動、窗戶只充許在內(nèi)則安裝防盜網(wǎng),但防盜網(wǎng),防盜條須按管理處規(guī)定的規(guī)格、材料安裝。3、進(jìn)戶門的防盜金屬門安裝時,必須與原來防盜門一樣,不得改變原有門框的設(shè)計,不得妨礙樓梯通行和消防,不得在進(jìn)戶門外加設(shè)神臺等不雅之物。4、允許改換廚房的灶臺、洗滌池和衛(wèi)生間的便器、臉盆、浴缸等,但不得改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和使用功能。5、業(yè)主(住戶)安裝空調(diào),應(yīng)到管理處申報,并按指定的位置、材料安裝,并必須安裝牢固6、不允許破壞室內(nèi)預(yù)埋管線。裝修施工管理1、裝修施工期限:住宅裝修一般不得超過30天,若確實要延期,要辦理延期手續(xù)。否則,按未經(jīng)允許擅自裝修者進(jìn)行處罰。2、裝修垃圾應(yīng)袋裝化,統(tǒng)一清運(yùn),按管理處指定的位置和時間進(jìn)行堆放、清運(yùn)。3、裝修施工用電,應(yīng)提前七天向管理處申報,說明用電工具的品種、負(fù)荷、使用時間、操作人員。裝修有下列行為之一,視作違章:1、在房內(nèi)安裝動力設(shè)備。2、改變房屋的柱、梁、板、承重墻和屋面防水隔熱層、上下管網(wǎng)、電路等或?qū)⑸钗鬯湃胗晁艿馈?、鑿出樓面、屋面面層。4、改變原有外門窗的規(guī)格及外墻面裝飾,妨礙樓梯通行和消防的。5、用其它超重材料進(jìn)行裝修(屋面使用涂料、膠貼紙、馬賽克、瓷磚等厚度超過10毫米)。6、使用易燃材料或可燃性材料,未經(jīng)消防機(jī)關(guān)批準(zhǔn)進(jìn)行防火處理的。7、裝修垃圾隨意堆放。8、超過規(guī)定時間影響她人休息。9、因裝修施工造成管道堵塞、滲漏水、停電、損壞她人物品等。10、破壞室內(nèi)預(yù)埋管線。違章裝修處罰:1、責(zé)令停工。2、責(zé)令恢復(fù)原狀。3、扣留或沒收提供施工工具。4、賠償經(jīng)濟(jì)損失。5、根據(jù)省、市有關(guān)規(guī)定處以處以其它處罰。

(六)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理機(jī)電設(shè)備設(shè)施盡管組成、構(gòu)造和性能不同,但管理基本內(nèi)容是相同的,主要是對機(jī)電設(shè)備設(shè)施的使用、日常養(yǎng)護(hù)、維修的管理。而日常養(yǎng)護(hù)維修是機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理最重要的環(huán)節(jié)。經(jīng)過經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)與及時的維修,使設(shè)備設(shè)施處于正常良好的運(yùn)行狀態(tài),保證24小時連續(xù)供電,而且延長設(shè)備設(shè)施使用壽命,是設(shè)備管理的最終目的。1．設(shè)備管理的原則(1)以預(yù)防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃維修并重,使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。(2)對設(shè)備做到”三好”、”四會”和”五定”。”三好”即用好、修好和管好重要設(shè)備;”四會”即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;”五定”即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時和定質(zhì)。(3)實行專業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專業(yè)修理為主,同時要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)和小修。(4)完善設(shè)備管理和定期維修制度,制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程和各設(shè)備的應(yīng)急處理措施,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。(5)修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費(fèi)用,提高經(jīng)濟(jì)效益。2．維修保養(yǎng)方案(1)日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)要求用檢測儀表或人的感覺器官,對設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)小故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班巡視兩次,維修人員每周檢查一次。(2)一級保養(yǎng)。維修人員對設(shè)備進(jìn)行局部解體,進(jìn)行清潔調(diào)整。(3)二級保養(yǎng)。維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清洗,部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件。(4)中修。對設(shè)備進(jìn)行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機(jī)構(gòu)和精度。(5)大修。對設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件。3．各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理效果★供配電系統(tǒng)(1)保證24小時正常運(yùn)行,出現(xiàn)故障,立即排除。(2)設(shè)備完好率為98%以上。(3)投訴處理率為100%。★給排水系統(tǒng)(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。(2)建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行,設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到位搶修,無大面積跑水事故,供水系統(tǒng)能正常發(fā)揮功能,用水設(shè)施完好,排水系統(tǒng)通暢。(3)限水、停水能預(yù)先通知用戶。(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備;設(shè)備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。(5)設(shè)備完好率為98%以上?！锵老到y(tǒng)(1)消防中心實行24小時值班制度,控制中心的消防器材配備齊全,完好無損,隨時啟用。(2)落實區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員,定期進(jìn)行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災(zāi)發(fā)生率為0。(3)制定突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害方案,設(shè)立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。(4)無火災(zāi)及其它安全隱患。★智能化系統(tǒng)(閉路監(jiān)控等)(1)制訂各系統(tǒng)設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制并嚴(yán)格執(zhí)行。(2)定期巡回檢查測試及維修保養(yǎng),確保各設(shè)備運(yùn)行正常。(3)確保設(shè)備完好率在99%以上?！锟照{(diào)系統(tǒng)(1)配備專業(yè)工程技術(shù)人員,維修和運(yùn)行人員持證上崗。(2)建立規(guī)范完善的配電運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。(3)中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔,無嚴(yán)重噪聲及滴漏水現(xiàn)象。(4)有準(zhǔn)確完整的中央空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。(5)制定切實可行節(jié)能運(yùn)行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。(6)系統(tǒng)設(shè)備完好率在98%以上?！镫娞菹到y(tǒng)(1)電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種安全檢查審核證件齊全。(2)嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度落實,各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔;電梯技術(shù)檔案完整。(3)電梯運(yùn)行狀態(tài)良好,安全設(shè)施齊全正常有效,轎廂及機(jī)房整潔、通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好。(4)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員能在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修,每月電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過1次,電梯按規(guī)定時間運(yùn)行,月總故障停機(jī)率小于1%。(5)電梯設(shè)備檔案齊全,各種記錄歸檔管理?！锲渌苍O(shè)施(1)確保大樓公共設(shè)施的完好正常使用。(2)及時修補(bǔ)損壞設(shè)施。(3)做好巡回檢查記錄。(4)設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98%以上。

(七)環(huán)境管理營造一個優(yōu)雅、潔凈、舒適、品位高尚的環(huán)境,是我們的工作目標(biāo)。我們將在展豪園全面實施環(huán)境保護(hù)計劃,并在公司ISO9000質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上,實行高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境衛(wèi)生管理和維護(hù)。1．綠化管理管理處按照ISO9000質(zhì)量體系的要求,定點(diǎn)、定人、定時對綠化進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng),做到有計劃,有檢查,有記錄。(1)環(huán)境管理部長負(fù)責(zé)綠化的質(zhì)量工作,并負(fù)責(zé)巡視轄區(qū)內(nèi)各處花草樹木的生長情況,作出維護(hù)方案,交綠化工人實施。(2)綠化工人處理好區(qū)域內(nèi)花草樹木修剪、淋水、松土施肥、病蟲害防治等工作。(3)隨時消除草坪雜草,根據(jù)季節(jié)及土地濕潤情況對綠地適時淋水,依據(jù)草地生長情況及時修剪,剪后及時追肥;適時疏稀,視情況對草坪進(jìn)行打孔、加沙、滾壓處理;計劃性噴施廣譜性殺蟲防病藥。(4)冬季將樹木干部刷石灰并做好防寒工作,以保證樹木安全過冬。(5)綠化消殺”四害”為每月一次,隨時發(fā)現(xiàn)隨時滅殺,消殺作業(yè)應(yīng)避免藥物對人的影響,對藥性較強(qiáng)、持續(xù)性較長的藥物(如滅鼠藥),則設(shè)立警示牌。2．清潔衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)工作,重在經(jīng)常,貴在保持。在做好清潔工作的同時,要做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作,注意把提高業(yè)主(住戶)的清潔衛(wèi)生意識、糾正不良習(xí)慣與環(huán)衛(wèi)管理相結(jié)合。(1)目的:凈化環(huán)境,給業(yè)主(住戶)提供一個清潔舒適的工作、生活環(huán)境。(2)工作的基本要求:”五定”即”定人、定地點(diǎn)、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量”。(3)清潔保潔的檢查監(jiān)督為了確保作業(yè)計劃、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任制的貫徹和落實,實行員工自查、環(huán)境管理部長檢查、綜合管理部抽查三級管理制,實行嚴(yán)格的檢查監(jiān)督制度。①員工自查:員工依據(jù)本崗位責(zé)任制、衛(wèi)生要求、服務(wù)規(guī)范,對作業(yè)的效果進(jìn)行自查,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。②部長巡查:部長對轄區(qū)內(nèi)的區(qū)域、崗位進(jìn)行巡查或抽查,應(yīng)結(jié)合巡查所發(fā)現(xiàn)的問題驗證糾正后的效果,把檢查結(jié)果和未能解決的問題上報經(jīng)理、副經(jīng)理,并記錄在記錄本上。③綜合管理部抽查:不定期進(jìn)行抽查,及時解決問題。

(八)治安、車輛、消防管理以”外馳內(nèi)張”為原則,以治安安全、消防安全、車輛管理為主線,以訓(xùn)練有素、行動迅速、果斷干練的保安隊伍為載體,科學(xué)組織日常管理,迅速解除突發(fā)事件,為展豪園營造一個安全、秩序、文明、和諧的生活環(huán)境。治安管理從實際情況出發(fā),我們確立了”技防為主,人防為輔,全面防范”的整體治安思路。1．要點(diǎn)及措施①實行準(zhǔn)封閉式管理,設(shè)置大堂崗,控制非業(yè)主(住戶)的外來人員來訪;利用現(xiàn)代保安監(jiān)控系統(tǒng)嚴(yán)密監(jiān)視各區(qū)域,防止任何不法分子的不法行為。②治安防范采取”三防”結(jié)合,即”人防、物防、技防”,相互補(bǔ)充,嚴(yán)密結(jié)合,杜絕安全盲點(diǎn),做到防患于未然。③根據(jù)建筑特點(diǎn)制定多種巡邏路線圖,不定期變換巡邏路線,實行24小時巡查值班制度。④安全管理隊伍實行正值班、副值班、休息班輪換制。⑤安全管理隊伍實行準(zhǔn)軍事化管理,安保人員具有良好防衛(wèi)技能和快速識別業(yè)主(住戶)的能力。⑥安保人員統(tǒng)一著裝,裝備整齊,佩證上崗,精神飽滿,禮貌待人,處理問題講原則、講方法、不急燥。⑦安保人員能在較短的時間內(nèi)熟悉業(yè)主(住戶)的基本情況(如相貌、房號、車輛等)以及大廈的物業(yè)概況。2．崗位設(shè)置及分布情況:①遵循”誰主管,誰負(fù)責(zé)”的原則,分片包干。②各崗位分工明確,緊密配合,無控制盲點(diǎn)。③設(shè)大堂崗、巡邏崗、車場崗等崗位。3．各崗位職責(zé)要點(diǎn):①大堂崗:對需進(jìn)大廈的非業(yè)主(住戶),要查驗、登記來訪人員的有效證件,無有效證件者須電話通知業(yè)主(住戶),確認(rèn)后方可進(jìn)入;對有帶大件物品或可疑物品者,應(yīng)要求來人自行打開經(jīng)檢查無誤后放行;對搬出大廈的物品,經(jīng)查驗有管理處放行條后放行。②巡邏崗:對各樓層及公共區(qū)域進(jìn)行巡視檢查,對可疑人員進(jìn)行查詢,處理大廈內(nèi)其它事情,如業(yè)主(住戶)求助、緊急事件等。維護(hù)大廈內(nèi)公共秩序,并按規(guī)定的時間進(jìn)行巡邏簽到。有重大活動或節(jié)假日,加強(qiáng)巡視,發(fā)現(xiàn)火災(zāi)、安全隱患及時消除,不能消除時及時向管理處報告。③車場崗職責(zé):車輛驗證、放行,指揮車輛按章行駛。4．治安應(yīng)急措施①三級治安應(yīng)急方案(小事件),大堂崗控制大廈出入口,車場崗控制停車場出入口,巡邏崗現(xiàn)場處理小事件。②二級治安應(yīng)急方案(中事件),如人員不夠時,調(diào)集宿舍保安員(副值班)。③一級治安應(yīng)急方案(大事件),求援于外部支援(如派出所等),所有出入口崗位加雙崗。5．緊急事件處理程序①各崗位遇緊急突發(fā)事件,應(yīng)作出快速反應(yīng),并與控制中心取得聯(lián)系,以求得快速支援,保安監(jiān)控中心密切注意事態(tài)發(fā)展,并通知各崗位加強(qiáng)戒備。巡邏崗位加強(qiáng)固定出入口控制力度。②參與處理緊急事件的各保安人員在事件處理過程中,要隨時保持與監(jiān)控中心聯(lián)系,反饋信息,以使管理處及時決策和進(jìn)行各項工作安排。③固定崗發(fā)現(xiàn)非本區(qū)域情況,應(yīng)根據(jù)情況報告監(jiān)控中心或巡邏崗處理,未經(jīng)許可不得擅離崗位。④支援人員趕至事件現(xiàn)場,事態(tài)如仍不能得以控制,監(jiān)控中心應(yīng)立即作整體調(diào)整。⑤如監(jiān)控中心調(diào)動增援人員仍不能控制或解決,則迅速將情況報告相關(guān)部門,撥打110(匪警)或119(火警),以求事態(tài)的平息。⑥事件處理后,負(fù)責(zé)人員必須做好詳細(xì)的質(zhì)量記錄,并向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報事情的處理經(jīng)過。車輛管理管理重點(diǎn)及措施:①安全防范三結(jié)合,即:人員與硬件(出入口)和監(jiān)控系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合,防范嚴(yán)密。②做好各種安全標(biāo)志,保證行車安全,如限高牌、限速牌、轉(zhuǎn)彎凸鏡等。③對出入停車場的可疑人貨車進(jìn)行檢查。④外來車輛臨時停放,實行臨時卡管理。⑤按章行駛,出入車輛一律從指定口入、指定口出,人車分流,保證行車安全有序。⑥指揮車輛動作規(guī)范,先敬禮、后指揮。⑦24小時值班巡邏制度,保證對地下停車場進(jìn)行每小時一次的詳細(xì)巡視。消防管理1．管理職責(zé)①管理處經(jīng)理為防火第一責(zé)任人,負(fù)責(zé)不定期檢查,指導(dǎo)消防管理工作及處理消防管理中的重大問題。組建義務(wù)消防隊工作,決定物業(yè)管理中消防問題的處理、定位、培訓(xùn)。②安全管理部部長負(fù)責(zé)定期對消防管理工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。③保安巡視崗負(fù)責(zé)對大廈消防安全進(jìn)行巡查。2．做好消防宣傳工作,在宣傳欄內(nèi),張貼有關(guān)消防及逃生常識。組織消防知識競賽;加強(qiáng)對義務(wù)消防員的消防知識和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn);每年至少組織義務(wù)消防員進(jìn)行兩次消防演習(xí)。3．巡視檢查巡視檢查的內(nèi)容:①消防通道是否暢通無阻。②消防器材是否已按要求配備。③消防栓內(nèi)水槍、水帶是否完好。④消防水源是否滿足要求。⑤煙感、噴淋是否完好。⑥其它應(yīng)檢查的項目。⑦做好<消防巡視記錄>。如有下列情況,應(yīng)增加巡視次數(shù)①撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場。②在動火作業(yè)的前后。③重點(diǎn)防火的位置。4．保安員每班巡視檢查的情況,要做好詳細(xì)記錄。管理處經(jīng)理、副經(jīng)理對消防管理工作進(jìn)行隨機(jī)檢查,并對發(fā)現(xiàn)的問題和相關(guān)部門報告的重大問題決定采取的處理措施,形成工作紀(jì)要。

(九)社區(qū)文化活動及便民服務(wù)隨著社會的進(jìn)步,經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,人們對社區(qū)文化的要求也越來越高,對物業(yè)管理的要求已不再是單純的物質(zhì)環(huán)境,人們更多地期望感受到一種理想的精神環(huán)境,我們將努力創(chuàng)造出獨(dú)具特色的文化氛圍,以陶冶情操,提高修養(yǎng)。1．社區(qū)文化總體目標(biāo)總體目標(biāo)定位:經(jīng)過開展社區(qū)文化活動,使業(yè)主(住戶)感受到精神生活的充實和物質(zhì)生活的享受,最終樹立”遵守公德、團(tuán)結(jié)友善、環(huán)境高雅”的新風(fēng)尚。2．社區(qū)文化活動規(guī)劃展豪園的社區(qū)文化定位是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合。我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化等四個方面全方位展開,經(jīng)過循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè),提高居民素質(zhì),培養(yǎng)社區(qū)精神,增強(qiáng)社區(qū)凝聚力,發(fā)揮社區(qū)文化教育的凝聚功能、激勵功能和約束功能。3．便民服務(wù)便民服務(wù)是物業(yè)管理綜合服務(wù)中的一項重要的針對性的專項服務(wù),是物業(yè)管理企業(yè)為改進(jìn)和提高居民的生活條件,滿足居民的需求而設(shè)立的有償或無償?shù)母黜椃?wù)工作。便民服務(wù)是指物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中所包含的服務(wù)項目之外的有償或無償?shù)墓ぷ?其目的是為有需要的人提供及時、方便、周全、滿意、優(yōu)質(zhì)、實惠的服務(wù),具有針對性、專項性、特殊性、方便性等特點(diǎn)。便民服務(wù)涉及到管理范圍中的所有使用人工作、生活的方方面面,內(nèi)容比較繁雜。我們將根據(jù)所轄物業(yè)的基本情況和居民的各種需求及自身的能力開展多方位、多層次的便民服務(wù),并不斷拓展和補(bǔ)充。便民服務(wù)分無償服務(wù)和有償服務(wù),我們進(jìn)場后,將先行經(jīng)過問卷形式征詢用戶在無償服務(wù)和有償服務(wù)方面的要求,然后結(jié)合西安的實際情況制定無償服務(wù)和有償服務(wù)項目。

(十)檔案資料建立及管理檔案資料的管理是物業(yè)管理工作的一個重要組成部分,科學(xué)化、規(guī)范化的檔案管理能有效地為展豪園各項物業(yè)管理服務(wù)工作提供指引和服務(wù)。針對展豪園的物業(yè)管理,做到每一項管理工作有計劃、有制度規(guī)范、有工作詳實記錄,利用電腦軟件系統(tǒng)和原始文件資料管理相結(jié)合的手段,完善檔案管理工作。配備檔案管理人員,建章立制,對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、系統(tǒng)的管理。1．檔案資料的建立流程所有產(chǎn)權(quán)資料,工程技術(shù)、設(shè)計變更、維修、改造資料,巡視記錄、收集運(yùn)行記錄、投訴與回訪記錄及各種活動記錄,業(yè)主(住戶)有關(guān)檔案資料。整理分類下圖所示。編號登記保存資料,按分類順序編號、登記造冊,形成文件目錄,為方便管理工作,除部分保密文件、永久性文件外,檔案實行開架管理。輸入電腦按規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類文件整理。入柜根據(jù)管理條例分類保存:A．定期性管理檔案;B．保密、永久性管理檔案。利用檔案出室必須由具備資格的人員登記后方可借閱,按借閱時限,及時回收檔案復(fù)位。查復(fù)信信閱印息息信信公處息息布理檢查保持對檔案工作檢查經(jīng)?；?。2．檔案整理分類圖產(chǎn)權(quán)、技術(shù)檔案資料管理工作資料、上級文件裝修檔案資料工商主管部門管檔用戶檔案資料理案保密、永久性管理資料處室各項規(guī)章制度及標(biāo)準(zhǔn)財務(wù)報表及其公布方案管理處建立的檔案資料投訴與回訪記錄各種服務(wù)性活動記錄3．檔案管理方式┌────────────┐│管理處檔案管理室│└─────┬──────┘│┌───┬───┬───┬───┼───┬───┬───┬───┐┌┴┐┌┴┐┌┴┐┌┴┐┌┴┐┌┴┐┌┴┐┌┴┐┌┴┐│制││電││保││保││收││檔││多││多││經(jīng)││度││腦││存││密││集││案││媒││種││常││化││化││檔││措││檔││分││信││貯││性││管││管││案││施││案││類││息││存││檢││理││理││措││││資││管││查││方││查││││││施││││料││理││詢││式│││└─┘└─┘└─┘└─┘└─┘└─┘└─┘└─┘└─┘4．效果(1)實行物業(yè)檔案資料的系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化管理。(2)配備檔案管理人員,完善各項管理制度,對所有檔案集中管理。(3)各種物業(yè)管理資料齊備,條目清晰,標(biāo)識齊全,分類明確,易于查找。物業(yè)管理原始資料應(yīng)使用仿宋字,書寫整齊,大小適宜。(4)采用電腦資料、文字資料、磁盤記錄資料、圖表圖片資料等多種形式的文檔儲存方式管理檔案資料。(5)絕對保證檔案資料的安全性和必要的保密性。(十一)物資配備1.商住樓物業(yè)管理物資配備序號名稱單位數(shù)量單價/元價格/元備注一管理處管理用房按有關(guān)法規(guī)執(zhí)行1管理人員辦公室(含接待、電腦、檔案等)平方米702水電、清潔值班室平方米203水電維修間平方米104材料庫房平方米20小計平方米120二設(shè)備設(shè)施管理器具1室內(nèi)疏通機(jī)臺16006002電焊機(jī)臺1110011003氣焊機(jī)套1130013004沖擊鉆臺1150015005手槍電鉆臺15005006拉碼個280160100、200各一個7角磨機(jī)臺13003008砂輪切割機(jī)臺15005009拉釘槍把115015010玻璃槍把12020112米鋁合金梯把2250500123米鋁合金梯把238076013萬用電表只310030014兆歐表只125025015玻璃刀把1969616電工工具套514070017水工工具套160060018木工工具套120020019瓦工工具套110010020丈量工具套110010021鋁合金鏡框個203060022標(biāo)識系統(tǒng)600023切管機(jī)臺165065024擴(kuò)孔器套130030025套筒扳手套130030026磨光機(jī)臺137037027潛水泵(用于應(yīng)急抽水等用)臺11000100028其它維修工具1200小計6三綠化1剪草機(jī)部1400040002噴霧器套180803鋤、鏟套21002004大、小剪套21002005膠管米80043200小計7680四清潔保潔器具1垃圾斗車輛16506502拋光機(jī)部113800138003洗地機(jī)部113500135004吸水機(jī)部1500050005玻璃刮付26012062.5米鋁合金梯把2300600小計33670五治安、交管裝備1警棍根10303002無線對講機(jī)臺6150090003大衣件61006004手電筒支6201205電池板套6120720小計10740六行政辦公用品1電開水器臺12602602辦公桌、椅套260012003檔案、資料、文件柜套270014004電話部21202405照像機(jī)部1100010006保險柜個1150015007計算器等耐用文具、辦公用品9808值班桌椅張21803609計算機(jī)臺16000600010UPS電源臺146046011電腦臺臺157057012管理軟件印機(jī)臺11000100014傳真機(jī)它500小計23120合計953662．金融中心、酒店物業(yè)管理物資配備序號名稱單位數(shù)量單價/元價格/元備注一管理處管理用房與商住樓部分共用1管理人員辦公室(含接待、電腦、檔案等)2水電值班室3水電維修間4材料庫房小計二設(shè)備設(shè)施管理器具1室內(nèi)疏通機(jī)與商住樓部分共用2電焊機(jī)與商住樓部分共用3氣焊機(jī)與商住樓部分共用4沖擊鉆臺1150015005手槍電鉆臺15005006拉碼個280160100、200各一個7角磨機(jī)臺13003008砂輪切割機(jī)臺15005009拉釘槍把115015010玻璃槍把12020112米鋁合金梯把2250500123米鋁合金梯把238076013萬用電表只310030014兆歐表只125025015玻璃刀把1969616電工工具套514070017水工工具套160060018木工工具套120020019瓦工工具套110010020丈量工具套110010021鋁合金鏡框個203060022標(biāo)識系統(tǒng)600023切管機(jī)臺165065024擴(kuò)孔器套130030025套筒扳手套130030026磨光機(jī)臺137037027潛水泵(用于應(yīng)急抽水等用)與商住樓部分共用28其它維修工具與商住樓部分共用小計14956三綠化與商住樓部分共用1剪草機(jī)2噴霧器3鋤、鏟4大、小剪5膠管小計0四清潔保潔器具1垃圾斗車輛16506502拋光機(jī)與商住樓部分共用3洗地機(jī)與商住樓部分共用4吸水機(jī)與商住樓部分共用5玻璃刮付26012062.5米鋁合金梯把2300600小計1370五治安、交管裝備1警棍根10303002無線對講機(jī)臺6150090003大衣件61006004手電筒支6201205電池板套6120720小計10740六行政辦公用品1電開水器臺12602602辦公桌、椅套360018003檔案、資料、文件柜套270014004電話部21202405照像機(jī)與商住樓部分共用6保險柜與商住樓部分共用7計算器等耐用文具、辦公用品9808值班桌椅張31805409計算機(jī)臺16000600010UPS電源臺146046011電腦臺臺157057012管理軟件與商住樓部分共用13打印機(jī)臺11000100014傳真機(jī)與商住樓部分共用15其它500小計13750合計40816

(十二)財務(wù)收支測算測算說明:1．金融中心、酒店及商住樓的寫字樓部分管理費(fèi)按每月3.5元/平方米建筑面積測算,商住樓的住宅部分管理費(fèi)按每月0.9元/平方米建筑面積測算;2．商住樓按3平方米建筑面積測算,其中住宅面積占20%,寫字樓面積占80%;金融中心面積按1500平方米測算;酒店面積按30000平方米測算;3．地下車輛停車位計65個,每個收取租金360元/月;4．根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定,測算中不含物業(yè)的中、大修及更新改造費(fèi)用;5．經(jīng)測算,基本能保本運(yùn)作,測算是按商住樓、金融中心、酒店同時一體化管理且商住樓入住率達(dá)100%的理想狀況測算的,許多管理資源、人力資源同時共享,若分開單獨(dú)管理或入住率達(dá)不到100%,會出現(xiàn)虧損。測算如下表:1．商住樓物業(yè)管理財務(wù)收支測算序號費(fèi)用名稱人數(shù)(人)月支出(元)年支出(元)備注第一項支出預(yù)算一行政費(fèi)用1員工工資含伙食補(bǔ)貼管理處主任1380045600由總公司派駐管理員2240028800每人1200元/月收款員1120014400工程部長1140016800維修工4440052800每人1100元/月消防監(jiān)控員4320038400每人800元/月安全管理部長110001安全管理員149800117600每人700元/月;設(shè)大堂崗2個,巡邏崗、車場崗各1個,三班倒,2人輪休。環(huán)境管理部長18009600清潔工8400048000每人500元/月;每人保潔范圍為4000平方米。綠化工15506600小計383906002員工保險員工養(yǎng)老保險31248工資總額的8%員工醫(yī)療保險27342工資總額的7%員工工傷保險3906工資總額的1%員工失業(yè)保險182.42188.8上一年度人均月收入×1%×40%×參保人數(shù)小計64684.83員工福利基金31248工資總額的8%4工會會費(fèi)7812工資總額的2%5員工培訓(xùn)、教育經(jīng)費(fèi)5859占員工工資總額的1.5%6聘用人員辦證費(fèi)570每人15元/年7服裝費(fèi)26120管理人員夏裝200元/套,冬裝300元/套;普通員工夏裝120元/套,冬裝200元/套,平均每人2套/年。8辦公費(fèi)150018000含通訊費(fèi)合計544893.8二物資配備費(fèi)用47683共95366元,二年分?jǐn)?二年分?jǐn)偼旰?不再計入支出中。三建筑物及公共設(shè)施日常維護(hù)不含中、大修及更新改造費(fèi)用1建筑物維護(hù)房屋小型補(bǔ)漏50000日常維護(hù)、材料費(fèi)80096002室外道路、場地等70084003室外排污、排水管維護(hù)地下管網(wǎng)清理疏通25000日常清理維護(hù)80096004沙井、雨水井維護(hù)50060005標(biāo)示牌、宣傳欄、圍欄等日常維護(hù)20024006合計111000四機(jī)電設(shè)備日常維護(hù)不含中、大修及更新改造1消防系統(tǒng)主機(jī)維護(hù)、保養(yǎng)15000日常維護(hù)、材料更換260031200含消防報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)