1敬請關注文后特別聲明與免責條款房地產行業(yè)專題報告2026開年地產政策環(huán)境改善：定調、貨幣、存量行業(yè)信息行業(yè)相對指數(shù)表現(xiàn)《REITs三季度亮點與分化并存，政策擴容提《地產止跌回穩(wěn)進展如何？》2025.11.23降至3%，全國范圍內滿2年住房免征增值稅；2026房1年內重新購房可享個稅退稅，2025年重點30城達2.14億平方米，為新房1.85倍，市場呈“量穩(wěn)價緩”房地產行業(yè)專題報告2敬請關注文后特別聲明與免責條款正文目錄 4 6 2.1結構性再貸款利率普降：降低融資成本，激活投放 72.2個人住房貸款成本維持低位：支撐需求釋放，優(yōu)化置換 82.3差異化工具精準發(fā)力：兼顧企業(yè)融資與 8 3.1二手房市場：政策組合拳激活流動性，成為需求釋 93.2商業(yè)地產：首付比例大幅下調，精準破解去庫 3敬請關注文后特別聲明與免責條款 4 5 6 7 8 8 9 4敬請關注文后特別聲明與免責條款房地產行業(yè)專題報告2026年初的房地產市場，正迎來一場地產行業(yè)的政策“組是》開年文定調行業(yè)核心屬性，到重申中央城市工作會議的方針，再到央布會推出結構性金融工具降息，政策從頂層設計到落地執(zhí)行形成完整閉環(huán)。這波政策究竟打破了哪些過往的調控邏輯？貨幣寬松如何真正惠及企業(yè)與購房2026年初的政策核心突破，在于重新厘清房地產的核心屬性明確的導向性表述打破市場觀望情緒，為行業(yè)企穩(wěn)筑牢政策基礎。其中，房地產金融屬性的重申與“一次性給足”政策原則的提出，構成了當前政策導向的在我們看來，房地產金融屬性有三大內涵。政策層面不再回避房地產價格的市場波動屬性，而是通過“熨平市場波動律。這意味著市場無需再擔憂“價格調整即政策收緊”的反向約束，為資產價值的市場化定價掃清了認知障礙。2021年之后不同能級城市新房價格增速開始整體下行30個月以上新房價格增速小于0，推動房價恢復周期性、修復房地產市場預 房地產行業(yè)專題報告5敬請關注文后特別聲明與免責條款金融屬性的核心前提是充足的交易流動性，當前政策正通過多重舉措激活市場量資產流轉提供方向指引；另一方面，配套政策持續(xù)落地，如二手房交易增值稅減免范圍擴大、商業(yè)用房首付比例下調等，直接降低交易門檻，提升資產流轉效率，從制度層面夯實流動性基礎。買不足2年的住房對外銷售的，增值稅征收率從5%降至3%；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。該政策降低了短期交易的稅費成本，能增加市場房源供給，促進一二住房出售后1年內重新購房的納稅人，可享受個人所得稅退稅優(yōu)惠。深圳:成交面積:二手房:MA30北京:成交面積:二手房:MA30上海:成交面積:二手房:MA30房地產作為優(yōu)質抵押資產的屬性被強化，政策通過維護市場穩(wěn)定避免資產價值大幅波動，保障其抵押融資功能的有效發(fā)揮。這不僅為企業(yè)提供了穩(wěn)定的融資錨點，也為居民“賣舊買新”的置換需求提供了金融支撐，契合“支持剛需、作為抵押資產，二手房價格成為了地產抵押2022年二季度個人住房貸款余額達到38.9萬億的高峰后就開始下降。后續(xù)穩(wěn)定和改善房地產市場預期，穩(wěn)定房地產的金融屬性，也一定要從穩(wěn)定房價開始，修復地產資產抵押物的價值。6敬請關注文后特別聲明與免責條款“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術”的表述，是本次政策導向的另一關點，如需求端的購房成本、企業(yè)端的融資壓力等，避免因政策形成合力。例如，保障房建設既獲得政策定調支持，又有再貸款鍵條件。我們復盤了過往周期的地產政策，發(fā)現(xiàn)從過往數(shù)據(jù)看或超過城鎮(zhèn)人均可支配收入增速時，會觸發(fā)調控政策收緊。反之，速與城鎮(zhèn)人均可支配收入增速產生差距，調控政策有放松空間。后增速持續(xù)改善，對地產行業(yè)政策提振也形成空間。當前全國人均可速在4.3%左右，但是四季度的新房價格平均同比增速為-7敬請關注文后特別聲明與免責條款房地產行業(yè)專題報告央行此次推出的貨幣金融政策，從再貸款利率下調到房面，直接降低銀行投向保障房建設、老舊小區(qū)改造等民生類住宅項目的資金成本，提升金融機構投放積極性；另一方面，為住宅開發(fā)去庫存的合理融資需求提供了低成本資金來源，緩解地方國企資金壓力，契合“防范化解房地產風3000億元保障房再貸款額度僅實際投放162億元充分釋放。我們參考其他地產類再貸款的投放，包括保交樓再貸款和房企再貸款，實際使用額度均在250億以下，對再貸款總8敬請關注文后特別聲明與免責條款房地產行業(yè)專題報告保障性住房再貸款余額（原租賃住房再貸款）保交樓貸款余額房企紓困專項再貸款余額年下半年累計下降2.6個百分點，持續(xù)處民購房的利息負擔，尤其是對“賣舊買新”的改善性需求形成強降至2.6%的舉措，將進一步鞏固需求端的成本優(yōu)勢房地產行業(yè)專題報告9敬請關注文后特別聲明與免責條款始，民企地產公司境內信用債單季度均是凈償還狀態(tài)，修復民企地產融資也迫加大，重點聚焦二手房交易與商業(yè)地產去庫存兩大領域，通過針對性舉措激活存量資產流動性，與住宅開發(fā)市場形成互補將個人銷售不足2年住房的增值稅率從5%降從市場表現(xiàn)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年全質次新房議價空間收窄，市場企穩(wěn)信號顯現(xiàn)。政策層面的持續(xù)加碼，將10敬請關注文后特別聲明與免責條款城市2025年二手房成交面積（單位：萬平方米）同比增速合肥6791021重慶12474908%上海19617%成都19127%深圳5674%4333%杭州8560%43,800.00期高于20%，首付比例下調將加速這類資產的流壓力，同時為住宅開發(fā)企業(yè)轉型持有型商業(yè)物業(yè)提供了流動性支撐。房地產行業(yè)專題報告11 “重申金融屬性+一次性給