房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《房地產(chǎn)估價(jià)概論在線測(cè)試》模擬考試卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分）1.房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的（）。A.價(jià)值B.價(jià)格C.質(zhì)量D.區(qū)位答案：A解析：房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，質(zhì)量和區(qū)位只是影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素，并非估價(jià)的本質(zhì)對(duì)象。2.下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是（）。A.商業(yè)用房B.住宅C.寫(xiě)字樓D.工業(yè)廠房答案：A解析：商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)狀況與樓層關(guān)系密切，不同樓層的人流量、可見(jiàn)度等差異較大，會(huì)顯著影響其價(jià)值和租金水平，所以?xún)r(jià)格對(duì)樓層最為敏感。住宅、寫(xiě)字樓和工業(yè)廠房相對(duì)而言受樓層影響程度較小。3.房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，其位置固定不變，表明了房地產(chǎn)的（）特性。A.不可移動(dòng)B.獨(dú)一無(wú)二C.壽命長(zhǎng)久D.供給有限答案：A解析：題干描述的“不可移動(dòng)，位置固定不變”直接體現(xiàn)了房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性。獨(dú)一無(wú)二強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的個(gè)別差異；壽命長(zhǎng)久指房地產(chǎn)具有較長(zhǎng)的使用年限；供給有限是指土地總量有限導(dǎo)致房地產(chǎn)供給受到限制。4.房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值通常是指（）。A.交易雙方達(dá)成的成交價(jià)格B.賣(mài)方的要價(jià)C.買(mǎi)方的出價(jià)D.在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格答案：D解析：市場(chǎng)價(jià)值是指在公開(kāi)市場(chǎng)上，熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，在合理的交易條件下，最可能形成的價(jià)格。成交價(jià)格不一定是市場(chǎng)價(jià)值，可能受特殊交易情況影響；賣(mài)方要價(jià)和買(mǎi)方出價(jià)也不一定能反映市場(chǎng)價(jià)值。5.下列房地產(chǎn)估價(jià)原則中，屬于基本原則的是（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.替代原則D.獨(dú)立、客觀、公正原則答案：D解析：獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則，是估價(jià)活動(dòng)的最高行為準(zhǔn)則。合法原則、最高最佳利用原則和替代原則是其他重要原則，但不是基本原則。6.某套住宅的建筑面積為100㎡，套內(nèi)建筑面積為80㎡，套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)為4000元/㎡，則該套住宅建筑面積下的單價(jià)為（）元/㎡。A.3200B.4000C.4800D.5000答案：A解析：根據(jù)公式：建筑面積下單價(jià)=套內(nèi)建筑面積下單價(jià)×套內(nèi)建筑面積÷建筑面積，即$4000×80÷100=3200$（元/㎡）。7.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1400㎡，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/㎡和50元/㎡，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/㎡。A.350B.250C.200D.150答案：B解析：減價(jià)修正額=拆遷費(fèi)用-殘值，即$300-50=250$（元/㎡）。8.房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價(jià)值。A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D.確定答案：B解析：房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)的客觀存在及其市場(chǎng)狀況，通過(guò)科學(xué)的方法和專(zhuān)業(yè)的判斷，去發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值，而不是發(fā)明、創(chuàng)造或簡(jiǎn)單地確定價(jià)值。9.同一宗房地產(chǎn)，無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值三者之間的關(guān)系一般為（）。A.無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值B.無(wú)租約限制價(jià)值>出租人權(quán)益價(jià)值>承租人權(quán)益價(jià)值C.無(wú)租約限制價(jià)值<出租人權(quán)益價(jià)值<承租人權(quán)益價(jià)值D.無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值-承租人權(quán)益價(jià)值答案：A解析：無(wú)租約限制價(jià)值是指房地產(chǎn)在沒(méi)有租約限制情況下的價(jià)值，出租人權(quán)益價(jià)值是指出租人對(duì)房地產(chǎn)擁有的權(quán)益價(jià)值，承租人權(quán)益價(jià)值是指承租人對(duì)房地產(chǎn)使用租賃所擁有的權(quán)益價(jià)值，三者關(guān)系為無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值。10.房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（）。A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B.土地的形狀C.組合完成的功能D.立體空間答案：C解析：房地產(chǎn)實(shí)物包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能。相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施屬于房地產(chǎn)的區(qū)位因素；土地的形狀只是實(shí)物的一個(gè)方面；立體空間表述不準(zhǔn)確。11.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為120㎡，分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為30㎡，套內(nèi)建筑面積的價(jià)格為8000元/㎡，則該住宅的建筑面積價(jià)格為（）元/㎡。A.6000B.6400C.7200D.8000答案：B解析：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e=120+30=150（㎡），總價(jià)=套內(nèi)建筑面積×套內(nèi)建筑面積價(jià)格=120×8000=960000（元），建筑面積價(jià)格=總價(jià)÷建筑面積=960000÷150=6400（元/㎡）。12.房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。A.委托人B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C.管理部門(mén)D.中立答案：D解析：遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場(chǎng)上，不受任何一方利益的影響，評(píng)估出公平合理的價(jià)值。13.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的B.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的C.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的D.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素都與時(shí)間有關(guān)答案：D解析：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，并非都與時(shí)間有關(guān)，如土地的形狀、建筑物的結(jié)構(gòu)等因素與時(shí)間的關(guān)聯(lián)性不大。A、B、C選項(xiàng)表述均正確。14.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.222.22B.224.67C.268.67D.298.33答案：B解析：先計(jì)算平均凈收益=（25+26+24+25）÷4=25（萬(wàn)元），再根據(jù)收益法公式$V=A/Y[1-1/(1+Y)^n]$（其中$V$為收益價(jià)格，$A$為凈收益，$Y$為報(bào)酬率，$n$為收益期限），可得$V=25/10\%[1-1/(1+10\%)^{40}]≈224.67$（萬(wàn)元）。15.某幢建筑物由于發(fā)生了地震，導(dǎo)致部分結(jié)構(gòu)受損，經(jīng)過(guò)專(zhuān)家檢測(cè)，需要進(jìn)行加固修復(fù)，預(yù)計(jì)修復(fù)費(fèi)用為100萬(wàn)元，該建筑物修復(fù)后的市場(chǎng)價(jià)值為600萬(wàn)元，修復(fù)前的市場(chǎng)價(jià)值為500萬(wàn)元。則該建筑物的可修復(fù)價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.100B.200C.300D.400答案：A解析：可修復(fù)價(jià)值是指修復(fù)該房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用，本題中預(yù)計(jì)修復(fù)費(fèi)用為100萬(wàn)元，所以可修復(fù)價(jià)值為100萬(wàn)元。16.房地產(chǎn)估價(jià)的工作程序中，搜集估價(jià)所需資料之后的工作是（）。A.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象B.選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算C.確定估價(jià)結(jié)果D.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告答案：A解析：房地產(chǎn)估價(jià)的工作程序依次為：受理估價(jià)委托、確定估價(jià)基本事項(xiàng)、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算、確定估價(jià)結(jié)果、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、審核估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告、估價(jià)資料歸檔。所以搜集估價(jià)所需資料之后的工作是實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。17.某房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得凈收益50萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.400B.450C.500D.550答案：C解析：根據(jù)收益法公式$V=A/Y$（其中$V$為收益價(jià)格，$A$為凈收益，$Y$為報(bào)酬率），可得$V=50÷10\%=500$（萬(wàn)元）。18.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，安全利率為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.363.64B.432.95C.550.00D.600.00答案：B解析：首先計(jì)算年凈收益=年有效毛收入×（1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）=80×（1-40%）=48（萬(wàn)元），報(bào)酬率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率=6%+2%=8%，收益期限=50-8=42（年），再根據(jù)收益法公式$V=A/Y[1-1/(1+Y)^n]$，可得$V=48/8\%[1-1/(1+8\%)^{42}]≈432.95$（萬(wàn)元）。19.房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德不包括（）。A.誠(chéng)實(shí)信用B.勤勉盡責(zé)C.允許他人以自己的名義從事估價(jià)業(yè)務(wù)D.保守秘密答案：C解析：房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德包括誠(chéng)實(shí)信用、勤勉盡責(zé)、保守秘密等，不允許他人以自己的名義從事估價(jià)業(yè)務(wù)。20.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為2000㎡，土地面積為1000㎡，土地單價(jià)為1500元/㎡，建筑物的重置價(jià)格為2000元/㎡，成新率為80%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.300B.320C.400D.500答案：D解析：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=1000×1500=1500000（元），建筑物價(jià)值=建筑面積×重置價(jià)格×成新率=2000×2000×80%=3200000（元），房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=1500000+3200000=4700000（元）=470（萬(wàn)元），最接近的選項(xiàng)為D。21.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)方法的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.市場(chǎng)法適用于類(lèi)似房地產(chǎn)交易較多的情況B.成本法適用于很少發(fā)生交易而又無(wú)收益的房地產(chǎn)估價(jià)C.收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)，不適用于已建成房地產(chǎn)的估價(jià)答案：D解析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法不僅適用于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)，也適用于對(duì)已建成房地產(chǎn)進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)或改變用途等情況的估價(jià)。A、B、C選項(xiàng)表述均正確。22.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為1500㎡，土地單價(jià)為2000元/㎡，建筑物的重置價(jià)格為1500元/㎡，折舊率為20%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.300B.330C.360D.390答案：B解析：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=1000×2000=2000000（元），建筑物價(jià)值=建筑面積×重置價(jià)格×（1-折舊率）=1500×1500×（1-20%）=1800000（元），房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=2000000+1800000=3800000（元）=380（萬(wàn)元），最接近的選項(xiàng)為B。23.某房地產(chǎn)的建筑面積為2500㎡，現(xiàn)狀價(jià)值為2000萬(wàn)元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為100萬(wàn)元，殘值為40萬(wàn)元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)為4000元/㎡，重建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為15000元/㎡。該房地產(chǎn)的最佳利用方式為（）。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.拆除重建D.無(wú)法確定答案：C解析：拆除重建的價(jià)值=重建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值-拆除費(fèi)用-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)+殘值=2500×15000-1000000-2500×4000+400000=27900000（元）=2790（萬(wàn)元），現(xiàn)狀價(jià)值為2000萬(wàn)元，因?yàn)椴鸪亟▋r(jià)值大于現(xiàn)狀價(jià)值，所以最佳利用方式為拆除重建。24.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為110㎡，套內(nèi)使用面積為100㎡，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為20㎡，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為8000元/㎡，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/㎡。A.7272.73B.7363.64C.7454.55D.7545.45答案：A解析：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e=110+20=130（㎡），總價(jià)=套內(nèi)建筑面積×套內(nèi)建筑面積價(jià)格=110×8000=880000（元），按建筑面積計(jì)算的價(jià)格=總價(jià)÷建筑面積=880000÷130≈7272.73（元/㎡）。25.房地產(chǎn)估價(jià)中，（）要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.替代原則D.獨(dú)立、客觀、公正原則答案：A解析：合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值，包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。26.某宗房地產(chǎn)的土地面積為800㎡，建筑面積為2000㎡，土地取得成本為1000元/㎡，建筑物的重置價(jià)格為1200元/㎡，成新率為70%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.216B.224C.232D.240答案：B解析：土地價(jià)值=土地面積×土地取得成本=800×1000=800000（元），建筑物價(jià)值=建筑面積×重置價(jià)格×成新率=2000×1200×70%=1680000（元），房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=800000+1680000=2480000（元）=248（萬(wàn)元），最接近的選項(xiàng)為B。27.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格與供求關(guān)系的表述中，正確的是（）。A.供給一定時(shí)，需求增加，則價(jià)格上漲B.需求一定時(shí)，供給增加，則價(jià)格上漲C.供給與需求同時(shí)增加時(shí)，價(jià)格一定上漲D.供給與需求同時(shí)減少時(shí)，價(jià)格一定下降答案：A解析：根據(jù)供求原理，供給一定時(shí)，需求增加，會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求，價(jià)格上漲；需求一定時(shí)，供給增加，會(huì)導(dǎo)致供過(guò)于求，價(jià)格下降；供給與需求同時(shí)增加或減少時(shí)，價(jià)格的變化取決于兩者變化的幅度大小，不一定上漲或下降。28.某房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)3年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、24萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.185.64B.192.77C.200.00D.207.23答案：B解析：先計(jì)算平均凈收益=（20+22+24）÷3=22（萬(wàn)元），再根據(jù)收益法公式$V=A/Y[1-1/(1+Y)^n]$，可得$V=22/10\%[1-1/(1+10\%)^{30}]≈192.77$（萬(wàn)元）。29.房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提不包括（）。A.合法利用假設(shè)B.持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)C.謹(jǐn)慎原則假設(shè)D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)假設(shè)答案：C解析：房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提包括合法利用假設(shè)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)假設(shè)等。謹(jǐn)慎原則是房地產(chǎn)估價(jià)的原則，不是假設(shè)前提。30.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1200㎡，建筑面積為2000㎡，土地單價(jià)為1800元/㎡，建筑物的重置價(jià)格為1500元/㎡，成新率為85%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.360B.396C.432D.468答案：D解析：土地價(jià)值=土地面積×土地單價(jià)=1200×1800=2160000（元），建筑物價(jià)值=建筑面積×重置價(jià)格×成新率=2000×1500×85%=2550000（元），房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=2160000+2550000=4710000（元）=471（萬(wàn)元），最接近的選項(xiàng)為D。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分，少選每個(gè)選項(xiàng)得0.5分，錯(cuò)選不得分）1.房地產(chǎn)的特性主要有（）。A.不可移動(dòng)B.獨(dú)一無(wú)二C.壽命長(zhǎng)久D.供給有限E.價(jià)值量大答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、壽命長(zhǎng)久、供給有限、價(jià)值量大等特性。2.房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括（）。A.房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大B.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的租金D.房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的E.房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成的，容易受交易者的個(gè)別因素的影響答案：ABCDE解析：以上選項(xiàng)均是房地產(chǎn)價(jià)格的特征。房地產(chǎn)的區(qū)位對(duì)其價(jià)格影響顯著；價(jià)格本質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)格；存在買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租金兩種形式；價(jià)格形成需要長(zhǎng)期考慮；且受交易者個(gè)別因素影響較大。3.房地產(chǎn)估價(jià)原則包括（）。A.獨(dú)立、客觀、公正原則B.合法原則C.最高最佳利用原則D.替代原則E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)估價(jià)原則包括獨(dú)立、客觀、公正原則、合法原則、最高最佳利用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等。4.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周?chē)h(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施答案：ABCE解析：區(qū)位因素包括位置（包括方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層等）、交通便捷程度、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等。建筑規(guī)模屬于實(shí)物因素。5.收益法適用的對(duì)象有（）。A.住宅B.寫(xiě)字樓C.旅館D.游樂(lè)場(chǎng)E.行政辦公樓答案：ABCD解析：收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如住宅（可出租獲取收益）、寫(xiě)字樓、旅館、游樂(lè)場(chǎng)等。行政辦公樓一般不產(chǎn)生收益，不適用收益法。6.市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求有（）。A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的用途應(yīng)相同B.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同C.可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)相近D.可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合E.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格答案：ABCDE解析：選取可比實(shí)例應(yīng)符合的要求包括：與估價(jià)對(duì)象的用途相同、建筑結(jié)構(gòu)相同、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近、交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。7.成本法中的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成包括（）。A.土地取得成本B.開(kāi)發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.銷(xiāo)售費(fèi)用E.投資利息答案：ABCDE解析：成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。8.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于（）。A.待開(kāi)發(fā)的土地B.在建工程C.可重新改造或改變用途的舊房D.已建成的房地產(chǎn)E.有收益的房地產(chǎn)答案：ABC解析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等。已建成的房地產(chǎn)若不涉及重新開(kāi)發(fā)等情況，一般不適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法；有收益的房地產(chǎn)更適合用收益法。9.房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序包括（）。A.受理估價(jià)委托B.制定估價(jià)作業(yè)方案C.搜集估價(jià)所需資料D.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象E.交付估價(jià)報(bào)告答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序包括受理估價(jià)委托、確定估價(jià)基本事項(xiàng)、制定估價(jià)作業(yè)方案、搜集估價(jià)所需資料、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象、選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算、確定估價(jià)結(jié)果、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告、審核估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告、估價(jià)資料歸檔。10.房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德要求包括（）。A.誠(chéng)實(shí)信用B.勤勉盡責(zé)C.保守秘密D.公平競(jìng)爭(zhēng)E.禁止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)答案：ABCDE解析：房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德要求包括誠(chéng)實(shí)信用、勤勉盡責(zé)、保守秘密、公平競(jìng)爭(zhēng)、禁止不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)等。三、判斷題（每題1分，共10分）1.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。（）答案：錯(cuò)誤解析：房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性使得房地產(chǎn)之間難以完全替代，每個(gè)房地產(chǎn)都有其獨(dú)特之處，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。2.房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是客觀存在的，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。（）答案：正確解析：市場(chǎng)價(jià)值是在公開(kāi)市場(chǎng)上，在合理的交易條件下，最可能形成的價(jià)格，是基于房地產(chǎn)的客觀狀況和市場(chǎng)供求等因素決定的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。3.最高最佳利用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀利用為前提。（）答案：錯(cuò)誤解析：最高最佳利用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用為前提，而不是現(xiàn)狀利用。最高最佳利用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的利用。4.市場(chǎng)法的理論依據(jù)是替代原理。（）答案：正確解析：市場(chǎng)法是通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，其理論依據(jù)是替代原理，即相近效用的房地產(chǎn)之間價(jià)格會(huì)相互影響。5.成本法中，土地取得成本是指取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用。（）答案：錯(cuò)誤解析：土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地所必要的支出，包括土地使用權(quán)出讓金、土地征收補(bǔ)償費(fèi)、城市房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)等，不僅僅是取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用。6.收益法中的報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)。（）答案：正確解析：報(bào)酬率是與投資風(fēng)險(xiǎn)相匹配的回報(bào)率，投資風(fēng)險(xiǎn)越大，要求的報(bào)酬率就越高，所以報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)。7.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的時(shí)間。（）答案：正確解析：假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值是指開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)應(yīng)的時(shí)間是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的時(shí)間。8.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的有效期通常為1年。（）答案：正確解析：一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的有效期通常為1年，但具體有效期可根據(jù)估價(jià)目的和實(shí)際情況確定。9.房地產(chǎn)估價(jià)師可以同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。（）答案：錯(cuò)誤解析：房地產(chǎn)估價(jià)師只能在一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，不能同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。10.房地產(chǎn)的實(shí)物狀況影響其價(jià)值，而權(quán)益狀況不影響其價(jià)值。（）答案：錯(cuò)誤解析：房地產(chǎn)的價(jià)值不僅受實(shí)物狀況影響，也受權(quán)益狀況影響。權(quán)益狀況包括產(chǎn)權(quán)狀況、使用管制等，不同的權(quán)益狀況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值的差異。四、簡(jiǎn)答題（每題10分，共20分）1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)。答案：房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。價(jià)值是客觀存在的，是房地產(chǎn)在一定條件下所具有的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值；價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，可能受特殊交易情況等因素影響而偏離價(jià)值。估價(jià)是基于房地產(chǎn)的客觀狀況和市場(chǎng)情況去發(fā)現(xiàn)其價(jià)值。（2）房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)。估價(jià)師通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的分析和研究，模擬市場(chǎng)上眾多參與者的行為和決策，來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，但最終的市場(chǎng)價(jià)格是由市場(chǎng)上的買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)交易確定的，估價(jià)師不能替代市場(chǎng)進(jìn)行定價(jià)。（3）房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。估價(jià)師出具的估價(jià)報(bào)告是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，并不對(duì)價(jià)格的實(shí)現(xiàn)作出保證。估價(jià)結(jié)果可能會(huì)受到各種因素的影響而與實(shí)際交易價(jià)格存在差異。（4）房地產(chǎn)估價(jià)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。由于房地產(chǎn)的復(fù)雜性和市場(chǎng)的不確定性，估價(jià)結(jié)果不可避免地會(huì)存在一定誤差。但只要估價(jià)師