商業(yè)廣場租賃合同范本及風險防范說明商業(yè)廣場作為商業(yè)活動的核心載體，租賃合同的簽訂與履行直接關系到承租方的經營穩(wěn)定性、出租方的收益實現(xiàn)，以及雙方的法律權益邊界。一份嚴謹?shù)淖赓U合同不僅是權利義務的書面約定，更是防范法律風險、化解糾紛的“防火墻”。本文結合商業(yè)租賃實務經驗，梳理租賃合同核心條款設計邏輯，并從法律、商業(yè)雙重維度解析風險防范策略，為市場主體提供實操指引。一、租賃合同核心條款解析（范本設計邏輯）（一）租賃標的條款：明確“租什么”的邊界租賃標的需精準描述商業(yè)廣場的具體位置、建筑面積、樓層、業(yè)態(tài)限制（如是否允許餐飲、教育培訓等）。實務中易出現(xiàn)“模糊表述”（如“某廣場3層”未明確套內/公攤面積），導致后期面積爭議。建議補充：“租賃面積以產權登記面積為準，若實測面積與登記面積誤差超過[X%]，雙方應按實際面積調整租金”；同時約定“出租方保證標的無產權糾紛、已取得消防/環(huán)評等經營必需許可”，避免承租方因產權瑕疵或證照不全無法開業(yè)。（二）租賃期限與續(xù)租條款：平衡穩(wěn)定性與靈活性租賃期限應明確“起租日”（建議以“實際交付且具備開業(yè)條件之日”為準，避免“簽約日即起租”導致裝修期仍付租）、“免租期”（需約定免租期內是否免物業(yè)費、水電費，以及免租期的計算方式：如“自交付次日起算[X]個月，免租期內不視為違約”）。續(xù)租條款需避免“自動續(xù)租”的模糊表述，建議約定：“承租方應在租期屆滿前[X]個月書面提出續(xù)租申請，雙方協(xié)商一致后簽訂新合同，續(xù)租租金按屆時市場行情或[X%]漲幅確定”，防止出租方惡意抬租或承租方被動失權。（三）租金及支付條款：厘清“錢怎么給”的細節(jié)租金構成需拆分“租金+物業(yè)費+能源費”（或合并），明確支付周期（如月付、季付）、支付時間（如“每月5日前支付”）、支付方式（對公賬戶轉賬，注明用途）。風險點在于“逾期付款違約金”的合理性：若約定“日千分之五”過高易被法院調整，建議參考LPR（貸款市場報價利率）的1.3-1.5倍，或約定“逾期超過[X]日，出租方有權暫停服務但不得直接解約”，避免承租方短期資金緊張即被解約。（四）裝修與改造條款：管控“改變現(xiàn)狀”的風險承租方裝修需約定“裝修方案需經出租方書面同意，且不得破壞主體結構”，同時明確“裝修押金的退還條件（如驗收合格、無損壞）”。若涉及消防改造，需約定“出租方協(xié)助提供產權證明、原消防圖紙，承租方承擔改造費用及合規(guī)責任”。特別注意：“裝修添附物的歸屬”——建議約定“租期屆滿或解約后，可拆除的裝修歸承租方（但需恢復原狀），不可拆除的歸出租方（無需補償）”，避免因補償問題產生糾紛。（五）違約責任與解約條款：設定“紅線”與“止損點”違約責任需對應具體違約行為：如出租方“延遲交付”應按日支付租金的[X%]作為違約金，“擅自停水停電”需賠償承租方停業(yè)損失；承租方“拖欠租金超[X]日”出租方有權解約，但需給予合理催告期（如7日）。解約條款應約定“解約后的騰退期限（如15日內）”“已付租金/押金的處理”，避免“解約即沒收全部押金”的霸王條款，需符合“損失填平”原則。二、常見風險點及防范策略（實務場景拆解）（一）產權與證照風險：簽約前的“排雷”動作風險場景：出租方非產權人（如二房東轉租）、標的抵押未告知、消防/環(huán)評未通過。防范策略：要求出租方提供房產證、營業(yè)執(zhí)照、授權委托書（轉租時），并到不動產登記中心核查抵押/查封情況；簽訂合同前，實地查看消防驗收合格證、排污許可證等，必要時約定“若因證照問題導致承租方無法開業(yè)，出租方應退還已付費用并賠償損失”。（二）租金調整與遞增風險：長期租賃的“成本管控”風險場景：合同約定“租金每年遞增[X%]”但未明確基數(shù)（如按首年租金或上年租金），或“市場行情調整”無量化標準。防范策略：明確遞增基數(shù)（如“以上一年度租金為基數(shù)”），遞增比例建議不超過5%（結合區(qū)域市場水平）；若約定“隨行就市”，需補充“參考周邊同業(yè)態(tài)、同樓層租金，由第三方評估機構出具報告后調整”，避免出租方單方定價。（三）業(yè)態(tài)限制與競租風險：商業(yè)定位的“排他性”風險場景：出租方在同一廣場引入同類業(yè)態(tài)（如兩家奶茶店），導致客源分流。防范策略：在合同中約定“出租方保證租賃期內，廣場內不引入與承租方業(yè)態(tài)直接競爭的品牌（如承租方經營咖啡，出租方不得引入星巴克、瑞幸等）”，并明確“競租行為的違約金（如年度租金的20%）”。（四）解約與騰退風險：“分手”時的秩序維護風險場景：解約后承租方騰退遲緩，或出租方阻撓搬離設備。防范策略：約定“解約后[X]日內騰退，每逾期一日按日租金的2倍支付占用費”；同時約定“出租方不得扣押承租方設備，否則按設備價值賠償”。若因出租方違約解約，需明確“承租方裝修損失的賠償方式（如按剩余租期比例分攤）”。三、簽訂與履行中的實操建議（一）簽約前：盡職調查“三查”1.查主體：核實出租方營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份，轉租時要求原房東出具“同意轉租證明”（最好公證）。2.查標的：現(xiàn)場測量面積，核對房產證圖紙；查看周邊規(guī)劃（如是否有拆遷計劃），避免租賃后遇征收。3.查歷史：要求出租方提供近3年的租賃合同，了解是否存在頻繁解約、拖欠物業(yè)費等糾紛。（二）簽約中：條款談判“三抓”1.抓細節(jié)：將口頭承諾（如“免租期6個月”）寫入合同，明確“免租期內僅免租金，物業(yè)費按[X]元/㎡支付”。2.抓平衡：違約責任需對等，如出租方延遲交付的違約金與承租方逾期付款的違約金比例一致。3.抓彈性：約定“因疫情、政策調整等不可抗力導致經營困難，雙方協(xié)商減免租金或延長租期”，增強合同抗風險能力。（三）履約中：風險管控“三做”1.做記錄：租金支付憑證、溝通函件（如裝修方案確認、催告函）需留存書面或電子證據(jù)，避免“口說無憑”。2.做預警：租金支付前3日設置提醒，逾期后5日內發(fā)書面催告；發(fā)現(xiàn)出租方違約（如停水停電），立即發(fā)函并公證取證。3.做溝通：出現(xiàn)糾紛先協(xié)商，可約定“爭議解決前，雙方維持租賃關系，避免矛盾激化”，必要時引入行業(yè)協(xié)會調解。四、商業(yè)廣場租賃合同（簡化范本示例）商業(yè)廣場租賃合同甲方（出租方）：________________________統(tǒng)一社會信用代碼：______________________地址：__________________________________乙方（承租方）：________________________統(tǒng)一社會信用代碼：______________________地址：__________________________________第一條租賃標的1.1甲方將位于________市________區(qū)________廣場____層____號（建筑面積____㎡，套內面積____㎡）的商業(yè)用房出租給乙方，用途為________（如餐飲、零售、辦公）。1.2甲方保證標的產權清晰，已取得《不動產權證》《消防驗收合格證》《建設工程規(guī)劃許可證》，無抵押、查封等權利限制。第二條租賃期限2.1租期自____年____月____日（實際交付且具備開業(yè)條件之日）起至____年____月____日止，免租期____個月（自交付次日起算，免租期內乙方免付租金，需按____元/㎡支付物業(yè)費）。2.2租期屆滿前____個月，乙方書面提出續(xù)租申請，雙方協(xié)商一致后簽訂新合同，續(xù)租租金按屆時市場行情上浮不超過____%。第三條租金及支付3.1首年租金為____元/月（單價____元/㎡·月），物業(yè)費____元/㎡·月，能源費按實際用量結算。3.2租金按____（月/季）支付，乙方應于每月____日前將款項付至甲方賬戶：________________（開戶行：________，賬號：________）。3.3逾期付款的，每逾期一日按未付金額的____‰（不超過LPR的1.5倍）支付違約金；逾期超過____日，甲方有權暫停服務，但應提前3日書面通知。第四條裝修與改造4.1乙方裝修方案需經甲方書面同意，不得破壞主體結構，裝修押金____元，驗收合格后____日內退還（不計息）。4.2消防改造由乙方負責，甲方協(xié)助提供產權證明、原消防圖紙，改造費用由乙方承擔，改造后需取得消防驗收合格文件。4.3租期屆滿或解約后，乙方可拆除可移動裝修（但應恢復原狀），不可移動裝修歸甲方所有，甲方無需補償。第五條違約責任5.1甲方延遲交付標的超過____日，按日租金的____%支付違約金；擅自停水停電的，賠償乙方停業(yè)損失（按日均營業(yè)額計算）。5.2乙方拖欠租金超過____日，甲方有權解除合同，已付押金不予退還，但應扣除欠費及違約金后返還剩余部分；乙方應于解約后____日內騰退，逾期按日租金的2倍支付占用費。第六條爭議解決本合同履行中發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，向標的所在地人民法院提起訴訟。第七條其他7.1本合同未盡事宜，雙方簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。7.2本合同一式____份，甲乙雙方各執(zhí)____份，自雙方簽字（或蓋章）之日起生效。甲方（蓋章）：__________乙方（蓋章）：__________法定代表人