房地產代理合同模板及操作指南房地產代理業(yè)務中，一份權責清晰、條款嚴謹?shù)拇砗贤潜Ｕ衔蟹脚c代理方權益的核心工具。本文結合行業(yè)實務經(jīng)驗，梳理合同模板的核心架構，并從簽約到履行全流程提供操作指引，助力交易雙方防范法律風險、提升合作效率。一、房地產代理合同核心要素解析（一）當事人主體信息條款合同需明確委托方（甲方）與代理方（乙方）的主體身份：企業(yè)主體需注明全稱、統(tǒng)一社會信用代碼、法定代表人姓名及聯(lián)系方式；自然人需注明姓名、身份證號（實務中可約定“身份證號以附件載明”，避免合同正文中暴露隱私信息）、聯(lián)系地址及電話；若涉及項目公司或關聯(lián)主體，需明確“甲方委托權限的合法性”，避免因主體資格瑕疵導致合同無效。（二）代理事項與權限條款需清晰界定代理的核心內容：代理標的：明確房地產項目名稱、坐落地址、物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、寫字樓等）、可售/可租面積范圍；代理權限：區(qū)分“獨家代理”（甲方不得委托第三方代理同類業(yè)務）、“普通代理”（甲方可自行或委托他人銷售/租賃），并細化權限范圍（如“獨家代理銷售，含客戶招攬、帶看、談判、簽約協(xié)助、回款跟進”）；權限限制：禁止代理方越權行為（如“未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得承諾購房優(yōu)惠、變更房價/租金、簽署合同補充協(xié)議”）。（三）服務內容與標準條款需量化代理服務的具體要求：服務內容：銷售代理可約定“市場調研、推廣策劃、客戶渠道拓展、銷售現(xiàn)場管理、合同備案協(xié)助”等；租賃代理可約定“房源掛牌、客戶篩選、帶看洽談、租金催收”等；服務標準：以銷售代理為例，可約定“每月提交市場分析報告，客戶到訪量不低于雙方確認的目標值，簽約轉化率不低于協(xié)商比例”。（四）傭金與費用條款傭金是合同核心爭議點，需明確：傭金計算方式：銷售代理：按“成交金額×傭金比例”（如“住宅成交金額的1.5%，商業(yè)成交金額的2%”），或“套數(shù)×固定金額”；租賃代理：按“首年租金×傭金比例”（如“首年租金的1個月租金”）；支付條件：需與“簽約、回款、交房”等節(jié)點掛鉤（如“客戶簽署購房合同且支付首付款后，支付傭金的50%；全款到賬后支付剩余50%”）；費用承擔：約定“推廣費用由甲方承擔（或乙方承擔協(xié)商金額以內，超額部分由甲方承擔）”“乙方差旅費、人工費自理”等。（五）期限與終止條款代理期限：明確起止日期（如“自202X年X月X日至202X年X月X日”），可約定“期滿前30日雙方無異議則自動續(xù)期X個月”；終止情形：列舉法定/約定解除事由（如“甲方項目被查封/抵押無法交易”“乙方連續(xù)3個月未完成月度銷售目標的80%”）；終止后果：約定“終止后乙方應移交客戶資料、未結傭金結算方式”等。（六）違約責任條款需平衡雙方責任，避免“一邊倒”：甲方違約：如“遲延支付傭金，按日萬分之X支付違約金”“擅自解除合同需賠償乙方已投入的推廣成本及預期傭金損失”；乙方違約：如“越權承諾導致甲方損失，乙方全額賠償”“未完成季度銷售目標，甲方有權扣減傭金的X%”；不可抗力：約定“自然災害、政策調整等不可歸責于雙方的事由，雙方互不承擔責任，但應及時通知并提供證明”。（七）爭議解決條款優(yōu)先選擇“訴訟”或“仲裁”，需明確：訴訟：約定“由甲方/乙方所在地人民法院管轄”（注意避開“專屬管轄”沖突，如不動產糾紛需由不動產所在地法院管轄）；仲裁：約定“提交XX仲裁委員會仲裁”（需明確仲裁機構名稱，避免無效約定）。二、房地產代理合同模板示例（節(jié)選）房地產項目代理服務合同甲方（委托方）：__________（企業(yè)/自然人）統(tǒng)一社會信用代碼/身份證號：__________地址：__________聯(lián)系人：__________電話：__________乙方（代理方）：__________（企業(yè)）統(tǒng)一社會信用代碼：__________地址：__________聯(lián)系人：__________電話：__________第一條代理事項與權限1.1甲方委托乙方代理__________項目（地址：__________）的[銷售/租賃]業(yè)務，物業(yè)類型為__________，可代理面積為__________平方米。1.2代理權限為[獨家代理/普通代理]：獨家代理：本合同期限內，甲方不得自行或委托第三方從事本項目同類代理業(yè)務；普通代理：甲方可自行銷售/租賃，但乙方客戶成交的，甲方仍需按約定支付傭金。第二條服務內容與標準2.1乙方服務內容包括：（1）市場調研：每月向甲方提交區(qū)域同類項目價格、去化率分析報告；（2）客戶拓展：通過線上推廣、線下拓客等方式招攬意向客戶，每月有效客戶到訪量不低于__________組；（3）銷售/租賃服務：協(xié)助客戶看房、洽談價格、簽署合同、跟進款項支付等。第三條傭金與支付3.1傭金計算：銷售代理：按成交客戶實際支付房價款的______%計算傭金；租賃代理：按首年租金的______%計算傭金。3.2支付條件：客戶簽署《商品房買賣合同》（或《房屋租賃合同》）且支付首付款（或首月租金）后，甲方向乙方支付傭金的50%；客戶全款到賬（或租金全部支付完畢）后，甲方向乙方支付剩余50%傭金。第四條期限與終止4.1代理期限自______年____月____日至______年____月____日。期限屆滿前30日，雙方無書面異議的，自動續(xù)期6個月。4.2有下列情形之一的，本合同終止：（1）代理期限屆滿且未續(xù)期；（2）甲方項目因政策調整、司法查封等原因無法交易，雙方書面確認解除；（3）乙方連續(xù)2個月未完成月度目標的70%，甲方書面通知后30日內仍無改善的。第五條違約責任5.1甲方遲延支付傭金的，每遲延一日按未付金額的萬分之______向乙方支付違約金。5.2乙方越權承諾導致甲方損失的，乙方應全額賠償甲方損失（包括但不限于客戶索賠、行政處罰等）。第六條爭議解決本合同履行過程中發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交__________人民法院訴訟解決（或提交__________仲裁委員會仲裁）。簽署頁甲方（蓋章/簽字）：__________乙方（蓋章）：__________日期：______年____月____日日期：______年____月____日三、房地產代理合同操作指南（全流程實務要點）（一）簽訂前：盡職調查與需求明確1.代理方資質核查：企業(yè)代理方需查看“房地產經(jīng)紀機構備案證明”“營業(yè)執(zhí)照”，確認經(jīng)營范圍含“房地產中介服務”；自然人代理方需確認具備“房地產經(jīng)紀人資格證”（部分地區(qū)要求持證執(zhí)業(yè)）。2.項目合法性核查：委托方需向代理方提供“國有土地使用證”“建設用地規(guī)劃許可證”“建設工程規(guī)劃許可證”“建筑工程施工許可證”“商品房預售許可證”（銷售項目），確保項目可合法交易；租賃項目需提供“房產證”“業(yè)主同意出租證明”（如屬轉租）。3.需求書面化：委托方需明確“代理目標”（如“6個月內去化80%房源”），代理方需明確“服務邊界”（如“不承擔客戶違約導致的回款風險”），避免口頭約定引發(fā)爭議。（二）簽訂中：條款磋商與簽署規(guī)范1.核心條款談判：傭金條款：優(yōu)先約定“傭金與回款掛鉤”，避免“簽約即付全款傭金”導致委托方回款風險；權限條款：委托方需限制代理方“承諾優(yōu)惠、變更價格”的權限，代理方可約定“甲方遲延提供項目資料導致業(yè)績不達標，不承擔違約責任”；違約條款：雙方違約責任需對等，避免“甲方違約僅賠償實際損失，乙方違約需賠償雙倍損失”的失衡約定。2.簽署與備案：企業(yè)需加蓋公章（或合同專用章），自然人需簽字并按手??；部分地區(qū)（如上海、深圳）要求房地產代理合同備案，需按當?shù)匾?guī)定提交至住建部門，留存?zhèn)浒富貓?zhí)。（三）履行中：過程管理與爭議防范1.服務過程留痕：代理方需定期向委托方提交《服務報告》（含客戶到訪量、成交明細、推廣投入等），并由委托方簽字確認；委托方需留存“付款憑證”“溝通函件”（如對代理服務的異議通知），作為爭議解決的證據(jù)。2.合同變更與補充：若項目規(guī)劃調整、傭金比例變更，需簽訂《補充協(xié)議》，明確“原合同條款與補充協(xié)議沖突的，以補充協(xié)議為準”；補充協(xié)議需由雙方簽字蓋章，與原合同具有同等法律效力。3.爭議處理策略：優(yōu)先協(xié)商解決，可約定“爭議解決期”（如30日內協(xié)商）；協(xié)商不成的，按合同約定的爭議解決方式處理，訴訟需準備“合同、服務報告、付款憑證、溝通記錄”等證據(jù)，仲裁需注意“一裁終局”的風險。四、風險防范要點總結1.權限約定模糊風險：需明確“代理權限的起止時間、具體行為邊界”，避免“概括性授權”導致代理方越權。2.傭金支付爭議風險：需明確“成交認定標準”（如“客戶支付定金即視為成交”或“全款到賬視為成交”）、“傭金扣減條件”（如“客戶退房的，已付傭金是否退還”）。3.解約賠償風險：需約定“解約的法定/約定情形”，避免“擅自解約”導致高額賠償（如獨家代理中，委托方