店鋪買賣合同注意事項(xiàng)詳解在商業(yè)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)中，店鋪買賣涉及大額資金交割與權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移，一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁I賣合同是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保障交易安全的核心前提。本文結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，從合同主體、標(biāo)的界定、價(jià)款支付、權(quán)屬交付、違約責(zé)任等維度，拆解店鋪買賣合同的關(guān)鍵注意事項(xiàng)，為交易雙方提供專業(yè)指引。一、合同主體：身份資質(zhì)與處分權(quán)限核查交易主體的合法性是合同生效的基礎(chǔ)。賣方資質(zhì)：自然人賣方需為權(quán)屬證書(shū)登記的權(quán)利人，若存在配偶、共有人（如繼承、共有產(chǎn)權(quán)），需提供共有人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的證明（避免“無(wú)權(quán)處分”導(dǎo)致合同無(wú)效）；企業(yè)賣方需查驗(yàn)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程對(duì)資產(chǎn)處置的授權(quán)規(guī)定，簽約代表需持有合法授權(quán)委托書(shū)，合同需加蓋企業(yè)公章及法定代表人簽章。買方資質(zhì)：企業(yè)買方需確認(rèn)自身經(jīng)營(yíng)范圍允許持有商業(yè)房產(chǎn)，核實(shí)企業(yè)存續(xù)狀態(tài)（如是否被吊銷、注銷）；自然人買方需提前核查購(gòu)房資格（部分地區(qū)對(duì)商業(yè)房產(chǎn)有限購(gòu)政策），評(píng)估自身資金能力與履約風(fēng)險(xiǎn)。二、標(biāo)的條款：店鋪信息的精準(zhǔn)界定合同需對(duì)交易標(biāo)的（店鋪）進(jìn)行排他性描述，避免模糊表述引發(fā)爭(zhēng)議：位置與面積：明確店鋪?zhàn)洌ń值篱T牌號(hào)、樓層、房號(hào)），以權(quán)屬證書(shū)登記的建筑面積、套內(nèi)面積為準(zhǔn)，附房產(chǎn)分戶圖/平面圖作為合同附件；若涉及公攤面積，需約定公攤比例及范圍。權(quán)屬狀況：賣方需提供房產(chǎn)證/不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證原件核驗(yàn)，確認(rèn)權(quán)利類型（商品房、商業(yè)用房等）、土地性質(zhì)（出讓/劃撥）、使用年限；若店鋪處于抵押狀態(tài)，需約定賣方簽約前辦理解押手續(xù)，或買方同意以“滌除抵押權(quán)”方式交易（需明確解押資金來(lái)源及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)）。租賃現(xiàn)狀：若店鋪已出租，需附租賃合同作為附件，明確“買賣不破租賃”的適用（承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是否放棄、租期截止時(shí)間、租金支付方式是否變更）；若買方需“清空交付”，需約定賣方解除租賃合同的責(zé)任與期限。瑕疵披露：賣方需如實(shí)告知店鋪是否存在查封、違建、質(zhì)量瑕疵（如漏水、結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題），否則買方有權(quán)主張違約賠償或解除合同。三、價(jià)款與付款：資金安全與權(quán)責(zé)清晰價(jià)款金額：明確總價(jià)款（含裝修、設(shè)備等附隨資產(chǎn)的，需單獨(dú)列明價(jià)格），避免“打包價(jià)”導(dǎo)致稅費(fèi)計(jì)算爭(zhēng)議；若涉及定金，需約定定金數(shù)額（不超過(guò)總價(jià)款20%）及“定金罰則”（如賣方違約雙倍返還，買方違約無(wú)權(quán)要求返還）。付款方式：優(yōu)先選擇資金監(jiān)管（通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心或銀行監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)），分階段付款需明確節(jié)點(diǎn)（如簽約支付定金、過(guò)戶前支付首付款、尾款于權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記完成后支付）；分期付款需約定逾期付款的寬限期與違約金計(jì)算方式（如“按日萬(wàn)分之X計(jì)算”）。稅費(fèi)承擔(dān)：逐項(xiàng)約定交易稅費(fèi)（契稅、增值稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等）的承擔(dān)方，避免因政策調(diào)整或漏稅引發(fā)糾紛（例如：“本次交易產(chǎn)生的增值稅由賣方承擔(dān)，契稅由買方承擔(dān)，其他稅費(fèi)按法律規(guī)定各自承擔(dān)”）。四、權(quán)屬轉(zhuǎn)移與交付：從“簽約”到“占有”的閉環(huán)過(guò)戶時(shí)間：約定明確的過(guò)戶期限（如“自合同簽訂后X個(gè)工作日內(nèi)，雙方共同向不動(dòng)產(chǎn)登記部門提交過(guò)戶申請(qǐng)”），逾期需承擔(dān)違約責(zé)任（如“按日支付總價(jià)款X%的違約金”）。交付標(biāo)準(zhǔn)：明確交付時(shí)間（如“過(guò)戶完成后X日內(nèi)交付”）與交付狀態(tài)（“現(xiàn)狀交付”需列明留存物品，“清空交付”需約定遺留物品的處置方式）；交付時(shí)需簽署《交接確認(rèn)書(shū)》，記錄水、電、氣、物業(yè)費(fèi)的結(jié)清情況，附相關(guān)繳費(fèi)憑證。權(quán)屬登記：賣方需協(xié)助買方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，提供全部必要文件（身份證、房產(chǎn)證、完稅證明等）；因賣方原因?qū)е聼o(wú)法過(guò)戶的，買方有權(quán)解除合同并要求賠償損失。五、違約責(zé)任：違約情形與救濟(jì)路徑合同需對(duì)核心違約情形進(jìn)行列舉并約定責(zé)任：賣方違約：未按期解押、隱瞞權(quán)屬瑕疵、拒絕過(guò)戶/交付的，需向買方支付總價(jià)款X%的違約金，買方有權(quán)解除合同并要求返還已付款項(xiàng)及利息。買方違約：逾期付款、拒絕過(guò)戶的，賣方有權(quán)沒(méi)收定金或要求買方支付總價(jià)款X%的違約金，同時(shí)可主張解除合同。根本違約：約定“一方違約導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)”的情形（如店鋪被司法查封、買方無(wú)購(gòu)房資格），守約方有權(quán)單方解除合同，并要求違約方賠償直接損失與可得利益損失（需符合法律關(guān)于損失賠償?shù)南拗埔?guī)定）。六、爭(zhēng)議解決：高效維權(quán)的約定技巧合同需明確爭(zhēng)議解決方式：訴訟管轄：約定由店鋪所在地或被告住所地法院管轄（需符合《民事訴訟法》“協(xié)議管轄”規(guī)定，避免約定無(wú)效）。仲裁選擇：若選擇仲裁，需明確仲裁機(jī)構(gòu)（如“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”），仲裁條款需包含仲裁事項(xiàng)、機(jī)構(gòu)、規(guī)則，否則可能被認(rèn)定無(wú)效。七、其他實(shí)務(wù)要點(diǎn)附隨義務(wù)：約定賣方協(xié)助買方辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照變更、消防驗(yàn)收、物業(yè)備案等經(jīng)營(yíng)相關(guān)手續(xù)的義務(wù)，明確協(xié)助期限與費(fèi)用承擔(dān)。合同變更：約定“未經(jīng)雙方書(shū)面簽字確認(rèn)，任何口頭約定或單方修改無(wú)效”，避免后期因口頭承諾引發(fā)爭(zhēng)議。不可抗力：明確“不可抗力”的范圍（如自然災(zāi)害、政府征收），約定遭遇不可抗力時(shí)的通知義務(wù)、損失分擔(dān)原則（如“各自承擔(dān)己方損失”）。結(jié)語(yǔ)店鋪買賣合同的嚴(yán)謹(jǐn)性直接關(guān)系交易成敗。建議交易雙方在簽約前委托專業(yè)律師