房地產(chǎn)交易中，中介服務(wù)合同是連接買賣（租賃）雙方與中介機(jī)構(gòu)的核心紐帶，其條款設(shè)計(jì)直接關(guān)乎交易安全與各方權(quán)益。一份規(guī)范的中介合同，既能明確服務(wù)邊界、傭金規(guī)則，也能在糾紛發(fā)生時(shí)提供法律依據(jù)。本文將從合同核心條款解析、風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)及實(shí)用范本三個(gè)維度，為從業(yè)者與交易主體提供專業(yè)指引。一、核心條款的法律解析中介服務(wù)合同的效力與爭議解決，很大程度上取決于核心條款的設(shè)計(jì)是否合法、清晰。結(jié)合《民法典》“中介合同”章節(jié)及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，以下條款需重點(diǎn)關(guān)注：（一）委托事項(xiàng)與服務(wù)范圍中介合同的“委托事項(xiàng)”需明確標(biāo)的房產(chǎn)的具體信息（如地址、面積、權(quán)屬狀態(tài)）、交易類型（買賣/租賃/代辦過戶等）。實(shí)務(wù)中，需注意區(qū)分“獨(dú)家委托”與“非獨(dú)家委托”：獨(dú)家委托條款會(huì)限制委托人另行委托其他中介，需約定獨(dú)家期限（如“本委托自簽訂之日起60日內(nèi)有效”）、中介的服務(wù)承諾（如“乙方需在委托期內(nèi)提供不少于5次帶看服務(wù)、每周反饋推廣進(jìn)展”），否則可能因限制交易自由被認(rèn)定為“霸王條款”。服務(wù)范圍應(yīng)細(xì)化，如是否包含“房源匹配、議價(jià)斡旋、合同擬定、產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、協(xié)助貸款/過戶”等，避免“服務(wù)內(nèi)容模糊”引發(fā)糾紛（參考《民法典》第九百六十一條：中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告）。（二）傭金支付與退費(fèi)情形傭金條款是爭議高發(fā)區(qū)，需明確三點(diǎn)：1.傭金金額/計(jì)算方式：如“房屋成交價(jià)的1.5%”“月租金的50%”，避免“模糊表述”（如“按行業(yè)慣例收取”）。2.支付時(shí)間：可約定“甲乙雙方簽訂交易合同后3日內(nèi)支付50%，過戶完成后支付剩余50%”，或“租賃備案完成后一次性支付”。3.退費(fèi)情形：若因中介故意隱瞞重要事實(shí)（如房屋抵押、兇宅史）或提供虛假信息導(dǎo)致交易失敗，委托人有權(quán)要求退還傭金（《民法典》第九百六十二條：中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任）。實(shí)務(wù)中，需警惕“無論交易是否成功均收取傭金”的格式條款，可補(bǔ)充約定：“因不可抗力、政策調(diào)整或?qū)Ψ竭`約導(dǎo)致交易終止，且中介無過錯(cuò)的，傭金按服務(wù)進(jìn)度（如帶看、合同擬定、產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)等環(huán)節(jié)）折算退還。”（三）雙方權(quán)利義務(wù)委托人（甲方）義務(wù)：如實(shí)提供房產(chǎn)信息（如抵押、租賃現(xiàn)狀）、配合中介帶看/簽約、按約支付傭金。中介（乙方）義務(wù)：盡職調(diào)查（核驗(yàn)房產(chǎn)證、查檔房屋抵押/查封狀態(tài)）、如實(shí)披露交易風(fēng)險(xiǎn)（如學(xué)區(qū)變動(dòng)、拆遷規(guī)劃）、保守委托人隱私（如房價(jià)底線、付款能力）。需特別約定“中介的核查義務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”，例如：“乙方需在帶看前72小時(shí)內(nèi)，到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查檔房屋產(chǎn)權(quán)、抵押、查封狀態(tài)，并向甲方出具書面核查報(bào)告?！北苊庵薪橐浴拔腥宋粗鲃?dòng)詢問”為由推卸責(zé)任。（四）違約責(zé)任與免責(zé)條款違約責(zé)任應(yīng)雙向約定：中介違約（如泄露隱私、故意欺詐）：需退還傭金+賠償損失（如“乙方退還全部傭金，并按傭金的20%支付違約金”）。委托人違約（如跳單、拒付傭金）：需支付全額傭金或違約金（如“甲方需支付雙倍傭金”）。“跳單”條款需明確：若委托人利用中介提供的房源信息、交易機(jī)會(huì)，繞開中介與對方直接簽約，仍需支付傭金（《民法典》第九百六十五條：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬）。免責(zé)條款需合法，例如：“因政府政策調(diào)整（如限購、限貸升級）導(dǎo)致交易無法履行，雙方互不追責(zé)，已支付傭金按服務(wù)進(jìn)度退還?！倍?shí)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與防范要點(diǎn)中介服務(wù)糾紛多源于“信息不對稱”“條款陷阱”，需針對性防范：（一）房源信息失真風(fēng)險(xiǎn)中介為促成交易，可能隱瞞房屋瑕疵（如漏水、違建、學(xué)區(qū)已被占用）。防范措施：要求中介出具《房源核驗(yàn)報(bào)告》（含產(chǎn)權(quán)、抵押、查封、學(xué)區(qū)使用情況），并在合同中約定：“乙方保證房源信息真實(shí)，否則退還傭金并賠償甲方損失（如房價(jià)差額、律師費(fèi)）。”自行到不動(dòng)產(chǎn)中心、學(xué)校、物業(yè)核實(shí)關(guān)鍵信息（如學(xué)區(qū)是否可用、房屋是否有違建記錄）。（二）格式條款陷阱中介常使用格式合同，如“本合同未盡事宜由中介解釋”“交易失敗仍收全額傭金”。防范措施：仔細(xì)審查合同，對不公平條款要求修改；可補(bǔ)充約定：“格式條款與非格式條款不一致的，以非格式條款為準(zhǔn)”（《民法典》第四百九十八條）。對“模糊表述”（如“服務(wù)期限至交易完成”）要求明確：“服務(wù)期限為自合同簽訂之日起90日，逾期未完成交易且無合理理由的，甲方有權(quán)解除合同，乙方退還已收傭金?！保ㄈ┨鴨握J(rèn)定爭議中介主張“跳單”需舉證：提供了房源信息、帶看服務(wù)、促成簽約的實(shí)質(zhì)努力。委托人防范措施：若通過多家中介看同一房源，需保留各中介的服務(wù)證據(jù)（如帶看記錄、房源信息截圖、溝通錄音）。若自行找到房源（如業(yè)主直租/售廣告），需證明與中介服務(wù)無關(guān)（如提供業(yè)主發(fā)布的房源廣告截圖、與業(yè)主的溝通記錄）。三、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同實(shí)用范本（注：范本可根據(jù)交易類型（買賣/租賃/代辦）調(diào)整，以下為買賣/租賃通用版框架，簽約前建議由專業(yè)人士審查。）房地產(chǎn)中介服務(wù)合同合同編號(hào)：_________委托方（甲方）：姓名/名稱：_________證件類型：_________號(hào)碼：_________聯(lián)系地址：_________電話：_________受托方（乙方）：中介機(jī)構(gòu)名稱：_________統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：_________資質(zhì)證書號(hào)：_________聯(lián)系地址：_________電話：_________第一條委托事項(xiàng)與服務(wù)內(nèi)容1.甲方委托乙方提供_________（買賣/租賃/代辦過戶等）中介服務(wù)，標(biāo)的房產(chǎn)信息：地址：_________建筑面積：_________權(quán)屬性質(zhì)：_________房產(chǎn)證號(hào)：_________交易要求：_________（如售價(jià)/租金區(qū)間、付款方式、交房時(shí)間等）2.乙方服務(wù)范圍：房源/客源匹配、帶看服務(wù)；協(xié)助擬定交易合同、審查合同條款；核驗(yàn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、抵押、查封狀態(tài)；協(xié)助辦理_________（貸款/網(wǎng)簽/過戶/物業(yè)交割等）手續(xù)；其他服務(wù)：_________第二條傭金與費(fèi)用1.傭金金額：按房產(chǎn)_________（成交價(jià)/租金）的______%計(jì)算，即人民幣_(tái)________元（大寫：_________）。2.支付時(shí)間：_________（如“甲乙雙方簽訂交易合同后3日內(nèi)支付50%，過戶完成后支付剩余50%”）。3.退費(fèi)情形：若因乙方故意隱瞞房產(chǎn)重要信息（如抵押、查封、瑕疵）導(dǎo)致交易終止，乙方全額退還傭金，并賠償甲方損失；若因不可抗力、政策調(diào)整或交易相對方違約導(dǎo)致交易終止，且乙方無過錯(cuò)的，傭金按服務(wù)進(jìn)度（已完成服務(wù)占總服務(wù)的比例）折算退還。第三條雙方權(quán)利義務(wù)（一）甲方權(quán)利義務(wù)1.權(quán)利：要求乙方如實(shí)披露房產(chǎn)信息、交易風(fēng)險(xiǎn)；對乙方服務(wù)質(zhì)量提出異議并要求整改。2.義務(wù)：如實(shí)提供房產(chǎn)信息、配合乙方帶看及簽約；按約支付傭金；保守乙方商業(yè)秘密（如客源信息）。（二）乙方權(quán)利義務(wù)1.權(quán)利：按約收取傭金；要求甲方配合提供交易所需材料。2.義務(wù)：盡職調(diào)查房產(chǎn)權(quán)屬、瑕疵等信息，出具書面核查報(bào)告；如實(shí)向甲方及交易相對方披露信息；保守甲方隱私（如房價(jià)底線、付款能力）；全程跟進(jìn)交易流程，及時(shí)告知進(jìn)展。第四條違約責(zé)任1.乙方違約：若乙方故意欺詐、隱瞞重要信息或未履行服務(wù)義務(wù)，甲方有權(quán)解除合同，乙方退還全部傭金，并按傭金的______%支付違約金；造成甲方損失的，另行賠償。2.甲方違約：若甲方無正當(dāng)理由拒付傭金或“跳單”（利用乙方提供的房源信息/交易機(jī)會(huì)繞開乙方簽約），乙方有權(quán)要求甲方支付全額傭金，并按傭金的______%支付違約金。3.免責(zé)情形：因政府政策調(diào)整、不可抗力（如地震、疫情管控）導(dǎo)致交易無法履行，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，已支付傭金按服務(wù)進(jìn)度退還。第五條爭議解決本合同履行過程中發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交_________（仲裁委員會(huì)/有管轄權(quán)的人民法院）解決。甲方（簽字/蓋章）：_________日期：_________年____月____日乙方（蓋章）：_________法定代表人/授權(quán)代表（簽字）：_________日期：_________年____月____日附件：1.房產(chǎn)信息確認(rèn)單（含產(chǎn)權(quán)、抵押、學(xué)區(qū)等信息）；2.帶看服務(wù)記錄；3.其他相關(guān)材料。范本使用提示1.填寫時(shí)需明確房產(chǎn)信息、服務(wù)范圍、傭金細(xì)節(jié)，避免“房價(jià)/租金以實(shí)際成交為準(zhǔn)”“服務(wù)內(nèi)容按行業(yè)