2025年不動產登記代理人考試練習題及答案解析一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內）1.根據(jù)《不動產登記暫行條例》，下列哪類不動產權利首次登記時，登記機構應當核發(fā)不動產權證書？A.國有建設用地使用權B.地役權C.抵押權D.預告登記答案：A2.甲公司以其名下A地塊的國有建設用地使用權為乙銀行設立最高額抵押權，擔保債權最高限額為2億元，債權確定期間為2025年1月1日至2027年12月31日。2025年6月1日，甲公司又將A地塊轉讓給丙公司并完成轉移登記。下列說法正確的是：A.最高額抵押權自動消滅B.最高額抵押權繼續(xù)存在，但不得對抗丙公司C.最高額抵押權繼續(xù)存在，并隨土地使用權一并轉移D.乙銀行須重新辦理抵押登記答案：C3.下列關于不動產登記資料查詢的說法，錯誤的是：A.權利人可查詢本人登記結果B.繼承人可憑繼承權公證書查詢被繼承人登記資料C.律師憑法院調查令可查詢任意第三人登記資料D.登記機構不得向申請人收取查詢費用答案：D4.某套住宅于2020年3月辦理抵押權登記，2023年5月辦理轉移登記至買受人李某，2024年10月李某又將該住宅抵押給張某并辦理登記。2025年4月，首登抵押權人申請實現(xiàn)抵押權。關于清償順序，正確的是：A.按債權比例受償B.首登抵押權優(yōu)先于后登抵押權C.后登抵押權優(yōu)先于首登抵押權D.由人民法院裁定順序答案：B5.下列哪項不屬于《不動產登記操作規(guī)范》規(guī)定的“可以單方申請”情形？A.繼承取得不動產權利B.生效法律文書導致物權變動C.商品房所有權轉移登記D.地名變更導致坐落變更答案：C6.不動產登記簿記載的權利人與真實權利人不一致，真實權利人可依據(jù)《民法典》哪一條請求更正登記？A.第二百一十條B.第二百一十四條C.第二百二十條D.第二百二十四條答案：C7.下列關于“預告登記”效力的表述，正確的是：A.預告登記后，未經預告登記權利人同意，不動產權利人處分該不動產的行為無效B.預告登記后，不動產權利人仍可設立抵押權C.預告登記有效期為6個月D.預告登記可對抗人民法院查封答案：A8.甲、乙共有一宗商業(yè)用地，份額各50%，甲欲將其份額轉讓給丙，下列說法正確的是：A.須乙書面同意B.須乙放棄優(yōu)先購買權C.乙在同等條件下享有優(yōu)先購買權D.可直接轉讓，無需通知乙答案：C9.下列哪項登記事項發(fā)生變化時，當事人應當申請變更登記？A.權利人姓名由“張鋒”變更為“張峰”B.土地用途由“工業(yè)”調整為“住宅”且已獲批準C.抵押權人名稱變更D.以上均須申請變更登記答案：D10.登記機構在辦理查封登記時，應當依據(jù)：A.公安機關函件B.檢察機關函件C.人民法院送達的生效查封裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書D.行政機關決定書答案：C11.下列關于“異議登記”的說法，正確的是：A.異議登記有效期為30日B.異議登記可以阻止不動產轉讓C.異議登記失效后，申請人不得再次申請D.異議登記須全體共有人同意答案：B12.某宗海域使用權設立抵押，抵押雙方申請登記時，除主債權合同外，必須提交：A.海域使用權出讓合同B.海域使用金繳納憑證C.海域使用權證書原件D.海洋環(huán)評批復答案：C13.下列關于“地役權登記”的表述，錯誤的是：A.地役權自地役權合同生效時設立B.未經登記不得對抗善意第三人C.地役權期限不得超過供役地剩余使用期限D.地役權可以單獨轉讓答案：D14.不動產登記機構應當自受理登記申請之日起多少個工作日內辦結？A.3B.5C.10D.30答案：B15.下列哪項不屬于“可以合并辦理”的登記類型？A.轉移登記+抵押權變更登記B.首次登記+抵押權設立登記C.變更登記+更正登記D.查封登記+注銷登記答案：D16.甲將房屋出租給乙，租期20年，乙又將房屋抵押給丙，下列說法正確的是：A.租賃權可對抗抵押權B.抵押權設立須甲書面同意C.乙無權設立抵押權D.丙可要求乙提前清償租金答案：C17.下列關于“林權登記”的說法，正確的是：A.林地所有權可以登記給集體經濟組織B.林地承包經營權期限最長30年C.林權登記不包括林木所有權D.林權抵押登記須林業(yè)主管部門審批答案：A18.不動產登記資料保存期限，自登記簿建簿之日起不少于：A.10年B.20年C.30年D.永久答案：D19.下列關于“建筑物區(qū)分所有權”登記的說法，錯誤的是：A.專有部分可以單獨登記B.共有部分可以單獨設立抵押C.車位可以登記為專有部分D.業(yè)主共有部分不得轉讓答案：B20.下列哪項屬于“可以撤回登記申請”的情形？A.登記機構已記載于登記簿B.已核發(fā)不動產權證書C.尚未記載于登記簿且無法律禁止D.存在查封登記答案：C21.下列關于“集體土地所有權登記”的說法，正確的是：A.登記主體為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府B.登記給村集體經濟組織C.可以登記給村民個人D.無需公告答案：B22.下列關于“不動產登記錯誤賠償”的說法，正確的是：A.登記機構承擔無過錯責任B.登記機構賠償后可向造成錯誤的人追償C.申請人提供虛假材料導致登記錯誤，登記機構不承擔責任D.以上均正確答案：D23.下列關于“在建工程抵押”的說法，錯誤的是：A.抵押范圍包括已建部分B.抵押范圍包括未來新增部分C.竣工后須重新辦理抵押登記D.可以分段登記答案：C24.下列關于“登記簿公信力”的說法，正確的是：A.登記簿記載即推定真實B.登記簿可以對抗真實權利人C.登記簿錯誤即無效D.登記簿不具有公示效力答案：A25.下列關于“不動產登記人員管理”的說法，正確的是：A.登記人員須通過全國統(tǒng)一考試B.登記人員實行持證上崗制度C.登記人員可以兼職律師D.登記人員無需回避答案：B26.下列關于“登記證明”的說法，正確的是：A.登記證明與登記簿記載不一致時，以登記證明為準B.登記證明可以代替權屬證書C.登記證明僅用于抵押權、地役權等限定物權D.登記證明可以轉讓答案：C27.下列關于“歷史遺留問題”處理原則，錯誤的是：A.尊重歷史B.兼顧現(xiàn)實C.一律不予登記D.依法依規(guī)答案：C28.下列關于“一窗受理”的說法，正確的是：A.稅務、交易、登記三窗并行B.群眾只需跑一個窗口C.登記機構不再審核材料D.稅務核價后置答案：B29.下列關于“互聯(lián)網(wǎng)+不動產登記”的說法，錯誤的是：A.可在線申請B.可電子證照C.可網(wǎng)上繳費D.無需身份認證答案：D30.下列關于“登記信息互通共享”的說法，正確的是：A.僅住建部門共享B.僅稅務部門共享C.法院、公安、民政、稅務、銀保監(jiān)等多部門共享D.不對外共享答案：C二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列哪些情形可以申請更正登記？A.登記簿記載面積與測繪報告不一致B.登記簿記載權利人姓名筆誤C.登記簿記載用途與規(guī)劃許可證不一致D.登記簿記載抵押權順位錯誤答案：ABCD32.下列哪些權利可以設立抵押？A.國有建設用地使用權B.宅基地使用權C.海域使用權D.土地經營權答案：ACD33.下列哪些屬于“可以單方申請”的登記？A.繼承登記B.依生效判決轉移登記C.地名變更導致的變更登記D.夫妻間贈與轉移登記答案：ABC34.下列哪些材料屬于“首次登記”必須提交？A.不動產權屬來源材料B.不動產測繪報告C.申請人身份證明D.稅費繳納憑證答案：ABC35.下列哪些情形登記機構應當實地查看？A.在建工程抵押權首次登記B.房屋首次登記C.宅基地使用權首次登記D.因房屋滅失的注銷登記答案：ABD36.下列哪些屬于“限制處分”的登記？A.查封登記B.預告登記C.異議登記D.抵押登記答案：ABC37.下列哪些屬于“可以合并辦理”的組合？A.一手房轉移+抵押權設立B.二手房轉移+原抵押權注銷+新抵押權設立C.變更登記+更正登記D.首次登記+轉移登記答案：ABC38.下列哪些屬于“不動產登記資料”？A.登記申請書B.申請人身份證明復印件C.登記審核表D.登記簿答案：ABCD39.下列哪些屬于“登記錯誤”情形？A.將甲的房屋登記到乙名下B.將100m2登記為1000m2C.將住宅登記為商業(yè)D.將抵押權順位登記顛倒答案：ABCD40.下列哪些屬于“不動產登記法律責任”？A.申請人提供虛假材料的刑事責任B.登記機構逾期辦理的行政責任C.登記人員徇私舞弊的紀律責任D.第三人善意取得的民事責任答案：ABC三、填空題（每空1分，共20分）41.不動產登記遵循“________、________、________、________”的原則。答案：依法、自愿、公正、連續(xù)42.不動產登記簿采用“________”形式，實行“________”管理。答案：電子、屬地43.登記機構應當自受理登記申請之日起“________”個工作日內辦結，特殊情況經批準可延長“________”個工作日。答案：5、544.查封登記有效期為“________”年，期滿未續(xù)封的，查封登記“________”。答案：3、失效45.異議登記申請人自異議登記之日起“________”日內未提起訴訟的，異議登記“________”。答案：15、失效46.最高額抵押權擔保的債權確定期間屆滿后，抵押權人應在“________”日內申請確定最高額抵押權債權。答案：3047.地役權期限不得超過“________”剩余使用期限。答案：供役地48.宅基地使用權轉讓須滿足“________”同意、________批準等條件。答案：集體經濟組織、縣級政府49.登記機構發(fā)現(xiàn)申請人提交虛假材料，可作出“________”決定，并納入“________”名單。答案：不予登記、失信50.不動產登記信息全國互聯(lián)互通平臺簡稱“________”。答案：國家平臺四、簡答題（每題10分，共30分）51.簡述“依申請登記”與“依囑托登記”的區(qū)別。答案：（1）啟動主體不同：依申請登記由權利人或其他利害關系人主動提出；依囑托登記由法院、檢察院、公安機關等有權機關以生效法律文書或決定要求登記機構辦理。（2）材料要求不同：依申請登記需提交登記申請書、權屬來源材料等；依囑托登記需提交生效法律文書、協(xié)助執(zhí)行通知書等。（3）審查標準不同：依申請登記實行形式審查為主、實質審查為輔；依囑托登記僅核對法律文書真實性，不審查實體權利。（4）法律效力不同：依申請登記自記載于登記簿時生效；依囑托登記自登記機構簽收法律文書即視為已辦理，具有強制效力。（5）責任承擔不同：依申請登記因材料虛假導致錯誤，申請人承擔責任；依囑托登記因法律文書錯誤，由作出機關承擔責任，登記機構不承擔賠償責任。52.簡述“更正登記”與“異議登記”的聯(lián)系與區(qū)別。答案：聯(lián)系：二者均針對登記簿可能錯誤而設，目的都是保障真實權利人合法權益，均可在訴訟前啟動，均不創(chuàng)設新權利。區(qū)別：（1）啟動條件：更正登記需證明登記確有錯誤；異議登記僅需主張權利、提供初步證據(jù)即可。（2）主體范圍：更正登記可由權利人或利害關系人申請；異議登記只能由利害關系人申請。（3）法律效力：更正登記一經完成，登記簿即更正，具有確權效力；異議登記僅起警示作用，不直接變動權利，且有效期15日。（4）審查深度：更正登記需登記機構實質審查是否錯誤；異議登記僅形式審查。（5）后續(xù)程序：更正登記完成后無后續(xù)強制程序；異議登記后申請人須于15日內起訴，否則失效。53.簡述“房地一體登記”的意義及實施要點。答案：意義：（1）解決房地分離、權利沖突問題，保障交易安全；（2）統(tǒng)一登記簿，提升政府治理效能；（3）方便群眾，實現(xiàn)“一證一簿”管理；（4）為房地產稅、金融抵押等提供數(shù)據(jù)支撐。實施要點：（1）統(tǒng)一登記機構，整合房產、土地登記職能；（2）統(tǒng)一登記簿，建立房地一體電子登記簿；（3）統(tǒng)一測繪，采用2000國家大地坐標系；（4）統(tǒng)一編碼，賦予不動產單元唯一代碼；（5）統(tǒng)一程序，制定一次性受理、并行審核流程；（6）歷史銜接，對已發(fā)房產證、土地證進行數(shù)據(jù)整合、換證；（7）信息共享，與住建、稅務、金融等部門實時互通；（8）法規(guī)配套，修訂《不動產登記暫行條例實施細則》等。五、應用題（共50分）54.案例分析（20分）背景：2025年3月1日，甲與乙簽訂《房屋買賣合同》，約定甲將其名下位于X市Y區(qū)Z小區(qū)5號樓1單元101室住宅出售給乙，總價300萬元，首付90萬元，剩余210萬元由乙向丙銀行申請按揭貸款。3月5日，雙方申請辦理預告登記。3月10日，丙銀行審批通過，與乙簽訂《借款合同》及《抵押合同》，約定以該房屋設立抵押權擔保210萬元債權。3月12日，甲、乙、丙共同向登記機構申請預購商品房抵押權預告登記。4月20日，開發(fā)商完成初始登記。5月10日，房屋交付。6月1日，甲、乙共同申請轉移登記，丙銀行同時申請抵押權首次登記。問題：（1）3月5日辦理的預告登記屬于何種類型？其法律效力如何？（2）3月12日辦理的預告登記屬于何種類型？其法律效力如何？（3）6月1日轉移登記與抵押權首次登記可否合并辦理？依據(jù)為何？（4）若6月15日甲因其他債務被丁起訴，法院于6月20日查封該房屋，乙、丙如何保障權益？答案：（1）3月5日預告登記為“預購商品房預告登記”，法律效力：未經乙同意，甲再行處分該房屋（如另行出售、抵押），不發(fā)生物權效力。（2）3月12日預告登記為“預購商品房抵押權預告登記”，法律效力：房屋辦理首次登記后，丙銀行可直接申請抵押權首次登記，無需再簽抵押合同。（3）可以合并辦理。依據(jù)《不動產登記操作規(guī)范》第8.3.1條：已辦理預購商品房預告登記及抵押權預告登記的，轉移登記與抵押權首次登記可一并申請，登記機構同步審核、同時記載。（4）乙可依據(jù)預告登記優(yōu)先申請轉移登記，法院查封不能對抗已預告登記的權利；丙可依據(jù)抵押權預告登記優(yōu)先申請抵押權首次登記，查封不影響抵押權設立。乙、丙應在知悉查封后立即向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，提交預告登記證明，請求排除執(zhí)行。55.計算題（15分）背景：A地塊為國有出讓建設用地，面積10000m2，出讓年限40年，用途為商業(yè)，土地出讓金單價3000元/m2，一次性繳清。2025年1月1日，甲公司取得不動產權證書。2025年4月1日，甲公司因融資需要，以A地塊設立最高額抵押權，擔保債權最高限額1.2億元，債權確定期間3年，年利率5%，按季結息。2025年7月1日，甲公司再次向同一銀行申請追加貸款2000萬元，銀行同意并計入最高額抵押擔保范圍。問題：（1）計算A地塊土地出讓金總價。（2）計算2025年第二季度（4—6月）甲公司應付利息。（3）若2026年1月1日A地塊市場評估價為4億元，銀行主張實現(xiàn)抵押權，其優(yōu)先受償范圍如何確定？答案：（1）土地出讓金總價=10000m2×3000元/m2=3000萬元。（2）第二季度本金為1.2億元，季利率=5%÷4=1.25%，利息=1.2億元×1.25%=