2025房地產(chǎn)估價(jià)師專業(yè)試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（本題型共30小題，每小題1分，共30分。每小題只有一個(gè)正確答案，請從每小題的備選答案中選出一個(gè)你認(rèn)為正確的答案）1.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)核心原則的說法，正確的是（）A.僅需遵循獨(dú)立、客觀、公正原則B.核心是遵循替代原則，兼顧獨(dú)立、客觀、公正原則C.以收益遞增遞減原則為首要原則D.供求原則不適用于稀缺性房地產(chǎn)估價(jià)2.采用市場法估價(jià)時(shí)，選取可比實(shí)例的核心要求是（）A.可比實(shí)例與估價(jià)對象位于同一城市即可B.可比實(shí)例與估價(jià)對象用途、規(guī)模、權(quán)益狀況等高度相似C.可比實(shí)例成交價(jià)格越高越好D.可比實(shí)例成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)間隔超過2年也可選用3.下列關(guān)于收益法中資本化率的說法，錯(cuò)誤的是（）A.資本化率是將房地產(chǎn)未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率B.資本化率應(yīng)與收益類型相匹配C.風(fēng)險(xiǎn)越高的房地產(chǎn)，資本化率應(yīng)越低D.可通過市場提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法測算4.成本法估價(jià)中，計(jì)算建筑物折舊時(shí)不考慮的因素是（）A.物理折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.房地產(chǎn)市場供求變化5.下列房地產(chǎn)中，最適合采用成本法估價(jià)的是（）A.新建商品房B.寫字樓C.舊住宅D.學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)房地產(chǎn)6.房地產(chǎn)估價(jià)中，“最高最佳利用”原則的核心是（）A.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值最大化B.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)未來潛在價(jià)值最大化C.按照房地產(chǎn)現(xiàn)狀利用D.僅考慮法律允許的利用方式7.采用市場法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，若可比實(shí)例存在急于出售導(dǎo)致成交價(jià)格偏低的情況，修正方向是（）A.調(diào)增B.調(diào)減C.不調(diào)整D.無法確定8.收益法中，預(yù)測房地產(chǎn)未來收益時(shí)，下列說法正確的是（）A.僅需預(yù)測年租金收入B.需扣除運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算凈收益C.凈收益=潛在毛收入-空置損失D.運(yùn)營費(fèi)用包括房地產(chǎn)折舊9.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)修正法的說法，正確的是（）A.僅適用于商業(yè)用途房地產(chǎn)估價(jià)B.需根據(jù)估價(jià)對象區(qū)位、用途等對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正C.基準(zhǔn)地價(jià)無需定期更新D.修正系數(shù)僅由政府部門確定10.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的核心內(nèi)容是（）A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)結(jié)果C.估價(jià)技術(shù)路線D.估價(jià)對象描述與分析11.下列因素中，不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素的是（）A.交通便捷度B.周邊學(xué)校配套C.建筑物結(jié)構(gòu)D.區(qū)域規(guī)劃前景12.采用成本法計(jì)算建筑物重置成本時(shí)，不包括的費(fèi)用是（）A.建筑安裝工程費(fèi)B.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)C.土地出讓金D.前期工程費(fèi)13.市場法中，區(qū)域因素修正的目的是（）A.消除可比實(shí)例與估價(jià)對象在區(qū)域環(huán)境上的差異B.調(diào)整成交時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的差異C.修正交易雙方的特殊關(guān)系影響D.調(diào)整建筑物規(guī)模的差異14.收益法中，若房地產(chǎn)未來收益期限為有限年，且凈收益每年不變，應(yīng)選用的計(jì)算公式是（）A.V=A/rB.V=A×[1-1/(1+r)^n]/rC.V=A×(1+r)^nD.V=A/r+P/(1+r)^n15.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)的說法，錯(cuò)誤的是（）A.應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則B.抵押價(jià)值應(yīng)考慮法定優(yōu)先受償款C.可高估房地產(chǎn)價(jià)值以滿足抵押需求D.需說明估價(jià)對象的變現(xiàn)能力16.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素不包括（）A.利率水平B.通貨膨脹率C.人口數(shù)量D.GDP增長率17.成本法中，建筑物折舊的計(jì)算方法不包括（）A.年限法B.市場提取法C.成新折扣法D.修復(fù)費(fèi)用法18.市場法中，若可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬元，交易情況修正系數(shù)為1.05，區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，個(gè)別因素修正系數(shù)為1.02，成交日期修正系數(shù)為1.01，則估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格為（）A.100×1.05×0.98×1.02×1.01B.100×(1/1.05)×(1/0.98)×(1/1.02)×(1/1.01)C.100×1.05×0.98×1.02D.100×1.05×0.98×1.0119.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，正確的是（）A.僅適用于待開發(fā)的土地估價(jià)B.核心是預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值C.開發(fā)成本無需考慮資金時(shí)間價(jià)值D.不適用于房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價(jià)20.房地產(chǎn)估價(jià)中，下列關(guān)于權(quán)益狀況描述的說法，錯(cuò)誤的是（）A.需說明土地使用權(quán)類型及剩余年限B.需說明是否存在抵押、查封等權(quán)利限制C.建筑物所有權(quán)無需詳細(xì)描述D.需說明是否存在共有權(quán)21.下列房地產(chǎn)中，屬于收益性房地產(chǎn)的是（）A.住宅B.寫字樓C.公園D.軍事用地22.市場法中，選取可比實(shí)例的數(shù)量一般為（）A.1-2個(gè)B.3-5個(gè)C.6-8個(gè)D.越多越好23.收益法中，運(yùn)營費(fèi)用不包括（）A.物業(yè)費(fèi)B.維修費(fèi)C.房地產(chǎn)抵押貸款利息D.房產(chǎn)稅24.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的說法，正確的是（）A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)必須是當(dāng)前時(shí)間B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)由估價(jià)師隨意確定C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評估房地產(chǎn)價(jià)值的特定時(shí)間D.過去的估價(jià)時(shí)點(diǎn)無法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)25.成本法中，若建筑物耐用年限為50年，已使用10年，殘值率為5%，采用年限法計(jì)算的年折舊率為（）A.(1-5%)/50B.(1-5%)/10C.10/50D.5%/5026.下列因素中，屬于房地產(chǎn)個(gè)別因素的是（）A.周邊商業(yè)配套B.建筑物戶型C.區(qū)域交通條件D.城市規(guī)劃限制27.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤后的余額是（）A.土地價(jià)值B.建筑物價(jià)值C.房地產(chǎn)總價(jià)值D.開發(fā)剩余價(jià)值28.下列關(guān)于房地產(chǎn)拍賣估價(jià)的說法，正確的是（）A.應(yīng)采用市場法估價(jià)B.估價(jià)結(jié)果應(yīng)高于市場正常交易價(jià)格C.需考慮快速變現(xiàn)因素對價(jià)值的影響D.無需說明估價(jià)對象的權(quán)利狀況29.市場法中，交易日期修正的核心是（）A.調(diào)整可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對象在成交時(shí)間上的差異B.消除區(qū)域環(huán)境差異C.修正交易雙方的特殊關(guān)系D.調(diào)整建筑物質(zhì)量差異30.房地產(chǎn)估價(jià)師的核心職責(zé)不包括（）A.對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估B.撰寫估價(jià)報(bào)告C.參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策D.直接銷售房地產(chǎn)二、多項(xiàng)選擇題（本題型共20小題，每小題2分，共40分。每小題均有多個(gè)正確答案，請從每小題的備選答案中選出你認(rèn)為正確的答案。每小題所有答案選擇正確的得分，不答、錯(cuò)答、漏答均不得分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則包括（）A.獨(dú)立、客觀、公正原則B.合法原則C.最高最佳利用原則D.替代原則2.市場法估價(jià)的適用條件包括（）A.存在較多類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例B.交易實(shí)例與估價(jià)對象具有較強(qiáng)可比性C.交易市場發(fā)育成熟D.適用于所有類型房地產(chǎn)估價(jià)3.收益法估價(jià)中，凈收益的測算需考慮的因素包括（）A.潛在毛收入B.空置和收租損失C.運(yùn)營費(fèi)用D.房地產(chǎn)折舊4.成本法估價(jià)中，土地取得成本包括（）A.土地出讓金B(yǎng).拆遷補(bǔ)償費(fèi)C.土地開發(fā)費(fèi)D.契稅5.影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素包括（）A.位置B.交通便捷度C.周邊配套設(shè)施D.區(qū)域環(huán)境質(zhì)量6.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的必備要素包括（）A.估價(jià)目的B.估價(jià)對象C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.估價(jià)結(jié)果7.假設(shè)開發(fā)法的適用場景包括（）A.待開發(fā)土地估價(jià)B.在建工程估價(jià)C.舊房地產(chǎn)重新開發(fā)估價(jià)D.已建成房地產(chǎn)估價(jià)8.建筑物折舊的類型包括（）A.物理折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.自然折舊9.房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)特別關(guān)注的事項(xiàng)包括（）A.遵循謹(jǐn)慎原則B.合理確定抵押價(jià)值C.分析估價(jià)對象變現(xiàn)能力D.披露法定優(yōu)先受償款10.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素包括（）A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平B.利率C.通貨膨脹率D.稅收政策11.市場法中，交易情況修正需考慮的特殊交易情形包括（）A.急于出售或購買B.利害關(guān)系人交易C.交易雙方信息不對稱D.正常市場交易12.收益法中，資本化率的測算方法包括（）A.市場提取法B.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法C.復(fù)合投資收益率法D.年限法13.成本法中，建筑物重置成本的測算方法包括（）A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.指數(shù)調(diào)整法D.市場提取法14.房地產(chǎn)的權(quán)益狀況包括（）A.土地使用權(quán)類型B.土地使用權(quán)剩余年限C.建筑物所有權(quán)D.權(quán)利限制（抵押、查封等）15.基準(zhǔn)地價(jià)修正法的適用條件包括（）A.已公布基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域B.估價(jià)對象位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)C.適用于所有用途房地產(chǎn)D.基準(zhǔn)地價(jià)更新及時(shí)16.房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序包括（）A.明確估價(jià)基本事項(xiàng)B.收集估價(jià)所需資料C.選用估價(jià)方法測算D.撰寫估價(jià)報(bào)告并審核17.下列房地產(chǎn)中，適合采用收益法估價(jià)的有（）A.寫字樓B.商鋪C.出租住宅D.公園18.市場法中，個(gè)別因素修正的內(nèi)容包括（）A.建筑物結(jié)構(gòu)B.建筑物戶型C.建筑物年齡D.周邊交通條件19.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可采用（）測算A.市場法B.收益法C.成本法D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法20.房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德要求包括（）A.獨(dú)立客觀公正B.保守客戶商業(yè)秘密C.不得出具虛假估價(jià)報(bào)告D.可隨意接受估價(jià)委托三、案例分析題（本題型共2小題，每小題15分，共30分）案例一：某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，對位于某市核心商圈的一處商鋪進(jìn)行抵押估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2025年5月1日。估價(jià)對象概況：商鋪建筑面積120平方米，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)，剩余使用年限35年；建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建成于2010年，經(jīng)實(shí)地勘察，建筑物成新率為80%。周邊類似商鋪近期交易情況如下：可比實(shí)例1：2025年1月成交，建筑面積110平方米，成交價(jià)格440萬元，交易情況正常，區(qū)域因素與估價(jià)對象相當(dāng)，個(gè)別因素略差（成新率75%）?？杀葘?shí)例2：2025年3月成交，建筑面積130平方米，成交價(jià)格585萬元，成交時(shí)賣方急于變現(xiàn)，價(jià)格較正常市場低5%，區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對象5%，個(gè)別因素與估價(jià)對象相當(dāng)?？杀葘?shí)例3：2024年12月成交，建筑面積120平方米，成交價(jià)格480萬元，交易情況正常，區(qū)域因素劣于估價(jià)對象3%，個(gè)別因素優(yōu)于估價(jià)對象2%。該區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格近半年每月環(huán)比上漲1%。要求：（1）采用市場法對該商鋪進(jìn)行估價(jià)，需進(jìn)行哪些方面的修正？（2）逐一計(jì)算各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格（計(jì)算過程保留兩位小數(shù)）；（3）綜合確定估價(jià)對象的抵押價(jià)值，并說明抵押估價(jià)需特別注意的事項(xiàng)。案例二：某公司擬轉(zhuǎn)讓一處位于郊區(qū)的工業(yè)廠房，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2025年6月30日。估價(jià)對象概況：土地面積5000平方米，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)，剩余使用年限40年；建筑物建筑面積3000平方米，為鋼結(jié)構(gòu)，建成于2015年，預(yù)計(jì)耐用年限50年，殘值率為5%。經(jīng)調(diào)查收集相關(guān)資料：（1）土地取得成本為150元/平方米，土地開發(fā)成本為200元/平方米，土地開發(fā)周期1年，年利率為6%，投資利潤率為10%；（2）建筑物建安工程費(fèi)為1200元/平方米，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程費(fèi)合計(jì)為建安工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為土地取得成本與開發(fā)成本、建筑物建安工程費(fèi)及前期費(fèi)用之和的3%，銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)總價(jià)值的2%，投資利潤率為15%，銷售稅費(fèi)為房地產(chǎn)總價(jià)值的5.5%；（3）該區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)市場較穩(wěn)定，類似廠房出租年凈收益為120萬元，資本化率為8%。要求：（1）分別采用成本法和收益法對該工業(yè)廠房進(jìn)行估價(jià)（成本法計(jì)算過程保留兩位小數(shù)）；（2）綜合兩種估價(jià)方法的結(jié)果確定最終估價(jià)結(jié)果，并說明理由；（3）若該廠房存在抵押且未注銷，對估價(jià)結(jié)果有何影響？2025房地產(chǎn)估價(jià)師專業(yè)試題答案一、單項(xiàng)選擇題（共30分）1.B2.B3.C4.D5.D6.B7.A8.B9.B10.B11.C12.C13.A14.B15.C16.C17.B18.A19.B20.C21.B22.B23.C24.C25.A26.B27.A28.C29.A30.D二、多項(xiàng)選擇題（共40分）1.ABCD2.ABC3.ABC4.ABD5.ABCD6.ABCD7.ABC8.ABC9.ABCD10.ABC11.ABC12.ABC13.ABC14.ABCD15.ABD16.ABCD17.ABC18.ABC19.AB20.ABC三、案例分析題（共30分）案例一：（1）需進(jìn)行的修正：交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、面積修正。（3分）（2）各可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：①可比實(shí)例1：統(tǒng)一面積單價(jià)=440/110=4.00萬元/平方米；交易情況修正系數(shù)=1.00（正常交易）；交易日期修正系數(shù)=1.01^(5-1)=1.0406（2025年1月至5月共4個(gè)月，每月漲1%）；區(qū)域因素修正系數(shù)=1.00（相當(dāng)）；個(gè)別因素修正系數(shù)=80%/75%≈1.0667；比準(zhǔn)價(jià)格=4.00×1.00×1.0406×1.00×1.0667≈4.44萬元/平方米；總價(jià)=4.44×120≈532.80萬元。（3分）②可比實(shí)例2：統(tǒng)一面積單價(jià)=585/130=4.50萬元/平方米；交易情況修正系數(shù)=1.00/(1-5%)≈1.0526（急于變現(xiàn)，價(jià)格偏低，調(diào)增）；交易日期修正系數(shù)=1.01^(5-3)=1.0201（2025年3月至5月共2個(gè)月）；區(qū)域因素修正系數(shù)=1.00/(1+5%)≈0.9524（優(yōu)于估價(jià)對象，調(diào)減）；個(gè)別因素修正系數(shù)=1.00（相當(dāng)）；比準(zhǔn)價(jià)格=4.50×1.0526×1.0201×0.9524×1.00≈4.50×1.0247≈4.61萬元/平方米；總價(jià)=4.61×120≈553.20萬元。（3分）③可比實(shí)例3：統(tǒng)一面積單價(jià)=480/120=4.00萬元/平方米；交易情況修正系數(shù)=1.00（正常交易）；交易日期修正系數(shù)=1.01^(6)=1.0615（2024年12月至2025年5月共6個(gè)月）；區(qū)域因素修正系數(shù)=1.00/(1-3%)≈1.0309（劣于估價(jià)對象，調(diào)增）；個(gè)別因素修正系數(shù)=1.00/(1+2%)≈0.9804（優(yōu)于估價(jià)對象，調(diào)減）；比準(zhǔn)價(jià)格=4.00×1.00×1.0615×1.0309×0.9804≈4.00×1.0717≈4.29萬元/平方米；總價(jià)=4.29×120≈514.80萬元。（3分）（3）抵押價(jià)值確定和注意事項(xiàng)：①抵押價(jià)值：采用算術(shù)平均法，（532.80+553.20+514.80）/3=533.60萬元，結(jié)合謹(jǐn)慎原則，最終確定抵押價(jià)值為530萬元（或取加權(quán)平均，根據(jù)可比實(shí)例可比性調(diào)整權(quán)重后確定）。（2分）②注意事項(xiàng)：遵循謹(jǐn)慎原則，對可比實(shí)例修正時(shí)避免過度樂觀；充分考慮估價(jià)對象變現(xiàn)能力，說明商圈商鋪?zhàn)儸F(xiàn)能力較強(qiáng)但需考慮市場波動(dòng)影響；披露估價(jià)對象是否存在權(quán)利限制，如已出租需說明租賃對抵押價(jià)值的影響；明確抵押價(jià)值=市場價(jià)值-法定優(yōu)先受償款，若存在拖欠工程款等優(yōu)先受償款需扣除。（1分）案例二：（1）成本法和收益法估價(jià)：①成本法：a.土地成本：土地取得成本=5000×150=75萬元；土地開發(fā)成本=5000×200=100萬元；投資利息=（75+100）×[(1+6%)^1-1]=10.5萬元；土地開發(fā)利潤=（75+100）×10%=17.5萬元；土地成本合計(jì)=75+100+10.5+17.5=203萬元。（2分）b.建筑物成本：建安工程費(fèi)=3000×1200=360萬元；前期費(fèi)用=360×8%=28.8萬元；管理費(fèi)用=（203+360+28.8）×3%≈17.75萬元；投資