物業(yè)費(fèi)收繳與財(cái)務(wù)管理辦法一、總則為規(guī)范本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)費(fèi)的收繳工作，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)資金的財(cái)務(wù)管理，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，確保物業(yè)管理服務(wù)工作的持續(xù)、穩(wěn)定、健康運(yùn)行，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及《物業(yè)管理規(guī)約》，特制定本辦法。本辦法旨在明確物業(yè)費(fèi)收繳的責(zé)任、流程與標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范財(cái)務(wù)收支行為，提高資金使用效益，促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化與透明化，提升整體服務(wù)質(zhì)量。二、物業(yè)費(fèi)收繳管理(一)收費(fèi)依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照前期物業(yè)服務(wù)合同（或業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)的物業(yè)服務(wù)合同）約定執(zhí)行。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整，應(yīng)以物業(yè)服務(wù)成本為基礎(chǔ)，綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物業(yè)類型、服務(wù)等級(jí)、配套設(shè)施設(shè)備等因素，并履行相應(yīng)的民主程序或備案手續(xù)。各項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，接受業(yè)主監(jiān)督。(二)收費(fèi)對(duì)象與范圍物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)對(duì)象為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）及物業(yè)使用人。收費(fèi)范圍包括但不限于住宅、商業(yè)、辦公等各類物業(yè)的專有部分及共有部分的物業(yè)服務(wù)。具體計(jì)費(fèi)面積以房屋所有權(quán)證（或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）記載的建筑面積為準(zhǔn)，尚未辦理權(quán)屬證書(shū)的，以房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的建筑面積或?qū)崪y(cè)建筑面積為準(zhǔn)。(三)收費(fèi)方式與周期物業(yè)費(fèi)可采取包干制或酬金制等計(jì)費(fèi)方式，具體方式應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確。收費(fèi)周期一般分為按月、按季度或按年度收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供便捷的繳費(fèi)方式，包括但不限于銀行轉(zhuǎn)賬、線上支付、現(xiàn)金繳納等，并提前通知業(yè)主繳費(fèi)的具體時(shí)間、方式及金額。(四)收繳流程1.通知與提醒：在繳費(fèi)周期開(kāi)始前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)通過(guò)書(shū)面通知、短信、微信公眾號(hào)、公告欄等多種形式，向業(yè)主或物業(yè)使用人送達(dá)繳費(fèi)通知單，明確繳費(fèi)金額、截止日期及繳費(fèi)方式。2.費(fèi)用繳納：業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)。選擇銀行代扣的業(yè)主，應(yīng)確?？劭钯~戶余額充足。3.票據(jù)開(kāi)具：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到物業(yè)費(fèi)后，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主或物業(yè)使用人開(kāi)具符合規(guī)定的收費(fèi)票據(jù)。4.臺(tái)賬記錄：財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)建立詳細(xì)的物業(yè)費(fèi)收繳臺(tái)賬，逐戶記錄繳費(fèi)情況，包括業(yè)主姓名、房號(hào)、繳費(fèi)金額、繳費(fèi)日期、欠費(fèi)情況等，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤。(五)催繳程序?qū)τ馄谖蠢U納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照以下程序進(jìn)行催繳：1.首次催繳：逾期后，應(yīng)在合理期限內(nèi)（如逾期一個(gè)月內(nèi)）通過(guò)電話、短信或上門(mén)等方式進(jìn)行友好提醒和催繳。2.二次催繳：經(jīng)首次催繳仍未繳納的，應(yīng)發(fā)出書(shū)面催繳通知書(shū)，明確逾期天數(shù)、欠費(fèi)金額、滯納金（如有約定）及未繳后果，并可送達(dá)至業(yè)主住所或通過(guò)掛號(hào)信等方式郵寄。3.三次催繳與溝通：對(duì)長(zhǎng)期拖欠或經(jīng)多次催繳仍無(wú)回應(yīng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人與業(yè)主進(jìn)行面對(duì)面溝通，了解未繳原因，尋求解決方案。必要時(shí)，可邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)協(xié)助調(diào)解。4.法律途徑：在窮盡上述催繳方式后，對(duì)于惡意拖欠且金額較大的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定及相關(guān)法律法規(guī)，采取包括向人民法院提起訴訟或申請(qǐng)仲裁等法律途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。在此過(guò)程中，應(yīng)注意保留相關(guān)證據(jù)。(六)特殊情況處理1.空置房物業(yè)費(fèi)：按照國(guó)家及地方相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。若規(guī)定空置期間可按一定比例繳納，應(yīng)明確認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和申請(qǐng)流程。2.物業(yè)轉(zhuǎn)讓或租賃：業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)結(jié)清已發(fā)生的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)租賃合同中應(yīng)明確物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)方。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合新業(yè)主查詢欠費(fèi)情況。3.產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議或法院查封：如遇物業(yè)產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議或被法院查封等情況，物業(yè)費(fèi)的繳納責(zé)任應(yīng)根據(jù)實(shí)際使用情況或法院判決確定。4.服務(wù)瑕疵處理：業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi)。對(duì)于服務(wù)中存在的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極整改，并與業(yè)主進(jìn)行有效溝通。若確系服務(wù)未達(dá)約定標(biāo)準(zhǔn)，雙方應(yīng)協(xié)商解決，可依法依規(guī)申請(qǐng)減免，但業(yè)主不得單方面擅自拒交。三、財(cái)務(wù)管理(一)會(huì)計(jì)核算1.核算依據(jù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度（如《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》或《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》）及相關(guān)稅法規(guī)定，建立健全會(huì)計(jì)核算體系。2.科目設(shè)置：根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)及自身經(jīng)營(yíng)需要，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目，準(zhǔn)確核算各項(xiàng)收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益。3.原始憑證：加強(qiáng)原始憑證的審核與管理，確保憑證的真實(shí)性、合法性和完整性。各項(xiàng)收支均需有合法有效的原始憑證作為記賬依據(jù)。4.會(huì)計(jì)賬簿：按照會(huì)計(jì)制度要求設(shè)置總賬、明細(xì)賬、日記賬等各類賬簿，做到賬證相符、賬賬相符、賬實(shí)相符。5.會(huì)計(jì)檔案：妥善保管會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表等會(huì)計(jì)檔案，建立檔案借閱制度，確保檔案安全完整。(二)資金管理1.收款管理：所有物業(yè)費(fèi)及其他經(jīng)營(yíng)性收入應(yīng)及時(shí)足額入賬，嚴(yán)禁坐支、挪用或私設(shè)“小金庫(kù)”。收取現(xiàn)金應(yīng)于當(dāng)日送存銀行，特殊情況不能當(dāng)日送存的，須經(jīng)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，并采取安全保管措施。2.賬戶管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在銀行開(kāi)設(shè)專用的物業(yè)服務(wù)資金賬戶，專項(xiàng)管理物業(yè)費(fèi)等相關(guān)資金。賬戶信息應(yīng)向業(yè)主公開(kāi)。嚴(yán)禁將物業(yè)服務(wù)資金與企業(yè)自有資金或其他項(xiàng)目資金混同使用。3.付款管理：嚴(yán)格執(zhí)行資金支付審批制度。各項(xiàng)支出應(yīng)符合預(yù)算安排，并有合法的原始憑證和審批手續(xù)。大額支出應(yīng)實(shí)行集體決策或聯(lián)簽制度。4.資金安全：建立健全資金安全管理制度，定期對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金、銀行存款進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)核對(duì)，確保資金安全。加強(qiáng)對(duì)銀行預(yù)留印鑒和票據(jù)的管理，分開(kāi)保管，防止遺失或被盜用。(三)預(yù)算管理1.預(yù)算編制：每年年末，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同約定、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及過(guò)往財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，科學(xué)、合理地編制下一年度物業(yè)服務(wù)收支預(yù)算。預(yù)算應(yīng)包括收入預(yù)算、成本費(fèi)用預(yù)算、資本性支出預(yù)算（如有）等。2.預(yù)算審批：編制完成的預(yù)算應(yīng)提交企業(yè)管理層審批。對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)項(xiàng)目，預(yù)算還應(yīng)提交業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)審議通過(guò)。3.預(yù)算執(zhí)行：預(yù)算一經(jīng)批準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差并采取措施糾正。4.預(yù)算調(diào)整：因市場(chǎng)變化、政策調(diào)整或不可抗力等因素導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行出現(xiàn)重大偏差時(shí)，應(yīng)按規(guī)定程序進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，并重新履行審批或?qū)徸h手續(xù)。5.預(yù)算考核：將預(yù)算執(zhí)行情況納入績(jī)效考核體系，對(duì)預(yù)算完成情況進(jìn)行考核與評(píng)價(jià)。(四)成本與費(fèi)用控制1.成本核算：準(zhǔn)確核算物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)直接成本（如人工成本、清潔物料費(fèi)、維修材料費(fèi)等）和間接成本。2.費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：制定各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)和控制指標(biāo)，明確各部門(mén)、各崗位的費(fèi)用控制責(zé)任。3.采購(gòu)管理：對(duì)于維修材料、辦公用品等物資采購(gòu)，應(yīng)建立比價(jià)、詢價(jià)或招標(biāo)采購(gòu)制度，降低采購(gòu)成本，確保采購(gòu)物資的質(zhì)量。4.節(jié)能降耗：積極采取措施，加強(qiáng)對(duì)水、電、氣等能源消耗的管理，推廣節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品，降低運(yùn)營(yíng)成本。5.定期分析：定期對(duì)成本費(fèi)用構(gòu)成及變動(dòng)情況進(jìn)行分析，找出成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，提出改進(jìn)措施。(五)財(cái)務(wù)報(bào)告與審計(jì)1.財(cái)務(wù)報(bào)告編制：按月、季、年度編制財(cái)務(wù)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表（或收支明細(xì)表）、現(xiàn)金流量表等，并按規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，為管理層決策提供依據(jù)。2.財(cái)務(wù)公開(kāi)：對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，定期（如每季度或每半年）向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。公開(kāi)內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。3.內(nèi)部審計(jì)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)需要設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門(mén)或崗位，定期對(duì)財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、預(yù)算執(zhí)行等情況進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4.外部審計(jì)：根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議或相關(guān)規(guī)定，可聘請(qǐng)具有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行外部審計(jì)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)向全體業(yè)主公布。四、監(jiān)督與檢查(一)內(nèi)部監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各業(yè)務(wù)部門(mén)收費(fèi)及報(bào)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的監(jiān)督；管理層應(yīng)定期或不定期對(duì)財(cái)務(wù)管理辦法的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，確保各項(xiàng)規(guī)定落到實(shí)處。(二)業(yè)主監(jiān)督業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)費(fèi)的收繳情況、財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行監(jiān)督和查詢。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以積極配合，及時(shí)提供相關(guān)資料和信息。對(duì)于業(yè)主提出的疑問(wèn)，應(yīng)耐心解答。(三)違規(guī)處理對(duì)違反本辦法規(guī)定，造成物業(yè)費(fèi)收繳不力、資金管理混