2026年物業(yè)管理師職業(yè)技能考試題及答案1.單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分）1.1某高層住宅消防泵房設(shè)置于地下二層，其應(yīng)急照明持續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)低于下列哪一數(shù)值？A.30minB.60minC.90minD.120min答案：C解析：依據(jù)《消防應(yīng)急照明和疏散指示系統(tǒng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB51309-2018第3.2.4條，消防水泵房屬火災(zāi)時(shí)仍需堅(jiān)持工作的場所，備用照明及應(yīng)急照明連續(xù)供電時(shí)間不應(yīng)少于90min。1.2物業(yè)服務(wù)中心前臺收到業(yè)主匿名信，反映某戶夜間噪音超標(biāo)。前臺最合規(guī)的首次處理動作是：A.立即上門勸阻B.電話警告被投訴戶C.登記并啟動《噪音管理作業(yè)指引》D.報(bào)城管部門答案：C解析：物業(yè)無執(zhí)法權(quán)，應(yīng)先內(nèi)部登記并按企業(yè)文件啟動流程，保留追溯證據(jù)。1.3某小區(qū)采用酬金制計(jì)費(fèi)模式，年度預(yù)算中“公區(qū)能耗”科目屬于：A.物業(yè)服務(wù)支出B.物業(yè)服務(wù)成本C.代收代付費(fèi)用D.專項(xiàng)維修資金答案：B解析：酬金制下，公區(qū)能耗為物業(yè)服務(wù)成本，由業(yè)主據(jù)實(shí)分?jǐn)?，企業(yè)按約定比例提取酬金。1.4在DB31/T1200-2020《住宅物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》中，五級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對樓道地面垃圾的滯留時(shí)限要求為：A.≤15minB.≤30minC.≤45minD.≤60min答案：B解析：五級標(biāo)準(zhǔn)明確“可視垃圾滯留不超過30min”。1.5物業(yè)企業(yè)申請ISO45001認(rèn)證時(shí)，第一階段審核的重點(diǎn)是：A.文件符合性B.現(xiàn)場安全C.員工訪談D.法規(guī)清單答案：A解析：第一階段為文件評審，確認(rèn)體系文件與標(biāo)準(zhǔn)的符合性。1.6某項(xiàng)目綠化用水采用再生水，按照《城市污水再生利用綠地灌溉水質(zhì)》GB/T25499-2010，其糞大腸菌群數(shù)限值為：A.≤100個(gè)/LB.≤200個(gè)/LC.≤500個(gè)/LD.≤1000個(gè)/L答案：B解析：標(biāo)準(zhǔn)表1明確“≤200個(gè)/L”。1.7電梯維保單位在轎廂內(nèi)公示的“維保標(biāo)志”應(yīng)注明最近一次的：A.維保金額B.維保人員血型C.維保日期與下次維保日期D.物業(yè)經(jīng)理姓名答案：C解析：《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》TSGT5002-2017第4.6條要求。1.8業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式，參會業(yè)主人數(shù)以哪種方式認(rèn)定？A.送達(dá)人數(shù)B.回收人數(shù)C.有效表決票人數(shù)D.送達(dá)且回收人數(shù)答案：C解析：《民法典》第278條及《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》均明確“表決票有效”才計(jì)入?yún)?.9物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，對“屋面防水層”的淋水試驗(yàn)持續(xù)時(shí)間不應(yīng)少于：A.1hB.2hC.3hD.4h答案：B解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》建住房〔2010〕165號附件3要求屋面淋水2h無滲漏。1.10在《安全生產(chǎn)法》中，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)首要責(zé)任人的描述正確的是：A.法定代表人B.項(xiàng)目主任C.保安隊(duì)長D.工程主管答案：A解析：企業(yè)法定代表人對本單位安全生產(chǎn)全面負(fù)責(zé)。1.11某項(xiàng)目采用“信托制”物業(yè)模式，下列資金賬戶性質(zhì)正確的是：A.物業(yè)企業(yè)基本戶B.業(yè)主大會名義開設(shè)的信托專戶C.業(yè)委會名義開設(shè)的一般戶D.開發(fā)商監(jiān)管戶答案：B解析：信托制要求資金獨(dú)立于企業(yè)，由業(yè)主大會與物業(yè)企業(yè)共同監(jiān)管，賬戶名稱為業(yè)主大會。1.12高空拋物AI監(jiān)測攝像頭抓拍圖片屬于哪類證據(jù)？A.書證B.物證C.視聽資料D.電子數(shù)據(jù)答案：D解析：電子數(shù)據(jù)系以數(shù)字化形式存儲、處理的信息，AI抓拍圖片符合定義。1.13物業(yè)企業(yè)開展“有限空間作業(yè)”前，必須最先完成：A.通風(fēng)B.檢測C.辦證D.培訓(xùn)答案：C解析：有限空間作業(yè)票（證）是前置條件，無票不得進(jìn)入。1.14某小區(qū)電動車棚設(shè)置簡易噴淋，其系統(tǒng)最不利點(diǎn)噴頭工作壓力不應(yīng)低于：A.0.01MPaB.0.05MPaC.0.10MPaD.0.15MPa答案：B解析：《簡易自動噴水滅火系統(tǒng)技術(shù)規(guī)程》CECS219:2007第4.2.3條。1.15物業(yè)企業(yè)向業(yè)主出具“住宅質(zhì)量保證書”時(shí)，其屋面防水保修期限不得低于：A.2年B.3年C.5年D.10年答案：C解析：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條。1.16在《民法典》第286條“業(yè)主相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求”中，體現(xiàn)了哪種原則？A.公序良俗B.綠色原則C.誠實(shí)信用D.平等自愿答案：B解析：綠色原則為《民法典》新增基本原則之一。1.17物業(yè)項(xiàng)目使用“人臉識別”門禁，下列做法符合《個(gè)人信息保護(hù)法》的是：A.默認(rèn)開啟B.取得業(yè)主單獨(dú)同意C.與手機(jī)號捆綁銷售D.不告知收集目的答案：B解析：人臉信息屬于敏感個(gè)人信息，需“單獨(dú)告知+單獨(dú)同意”。1.18某項(xiàng)目年度公共收益為120萬元，按照《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》，可用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的比例不得低于：A.10%B.30%C.50%D.70%答案：C解析：地方條例明確“≥50%”。1.19物業(yè)企業(yè)開展“設(shè)備房開放日”活動，對訪客進(jìn)入配電室前，必須佩戴：A.安全帽B.絕緣手套C.防毒面具D.安全帶答案：A解析：進(jìn)入設(shè)備房基本防護(hù)為安全帽。1.20某小區(qū)消防控制室值班人員未持證上崗，消防部門可處以：A.警告B.500元罰款C.1000元罰款D.5000元以上5萬元以下罰款答案：D解析：《消防法》第64條。1.21物業(yè)企業(yè)采用“RBA”遠(yuǎn)程樓宇自動化系統(tǒng)，其核心協(xié)議是：A.ModbusB.BACnetC.LonWorksD.KNX答案：B解析：BACnet為樓宇自動控制領(lǐng)域國際標(biāo)準(zhǔn)。1.22某項(xiàng)目采用“酬金制”，年末決算出現(xiàn)盈余，其歸屬為：A.物業(yè)企業(yè)B.業(yè)主全體C.業(yè)委會D.開發(fā)商答案：B解析：酬金制下結(jié)余資金歸全體業(yè)主。1.23物業(yè)項(xiàng)目開展“垃圾分類”時(shí)，對有害垃圾暫存點(diǎn)地面應(yīng)進(jìn)行：A.硬化B.綠化C.軟化D.美化答案：A解析：防滲漏、防揚(yáng)撒要求地面硬化。1.24某項(xiàng)目電梯數(shù)量40臺，按《特種設(shè)備使用管理規(guī)則》應(yīng)配備專職安全管理員：A.1名B.2名C.3名D.4名答案：B解析：每30臺需配1名，40臺需2名。1.25物業(yè)企業(yè)開展“紅色物業(yè)”創(chuàng)建，其評價(jià)指標(biāo)中“黨員比例”指：A.黨員占企業(yè)總?cè)藬?shù)比例B.黨員占項(xiàng)目總?cè)藬?shù)比例C.黨員占管理層比例D.黨員占一線員工比例答案：B解析：評價(jià)以項(xiàng)目為單位。1.26某項(xiàng)目采用“能源托管”模式，基準(zhǔn)能耗確定方法優(yōu)先采用：A.近一年平均值B.設(shè)計(jì)值C.標(biāo)桿法D.模擬法答案：A解析：以歷史實(shí)際數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)最具可操作性。1.27物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供“房屋租售”中介服務(wù)，應(yīng)取得：A.物業(yè)服務(wù)資質(zhì)B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案C.勞務(wù)派遣許可D.保安服務(wù)許可答案：B解析：房屋租售屬經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。1.28某項(xiàng)目突發(fā)暴雨，地庫進(jìn)水，物業(yè)企業(yè)首要采取的應(yīng)急措施是：A.拍照取證B.切斷電源C.通知保險(xiǎn)公司D.統(tǒng)計(jì)車輛答案：B解析：防觸電為首要。1.29物業(yè)企業(yè)使用“無人機(jī)”巡查屋頂，其飛行高度超過多少米需向空軍申請：A.60mB.120mC.300mD.500m答案：C解析：民用無人機(jī)真高300m以上需審批。1.30某項(xiàng)目采用“BI大數(shù)據(jù)分析”，對業(yè)主報(bào)修工單進(jìn)行“情感分析”時(shí)，其算法主要基于：A.回歸分析B.聚類分析C.自然語言處理D.線性規(guī)劃答案：C解析：文本情感分析依賴NLP技術(shù)。2.多項(xiàng)選擇題（每題2分，共30分）2.1下列哪些費(fèi)用可計(jì)入“物業(yè)服務(wù)成本”？A.公區(qū)電費(fèi)B.員工社保C.業(yè)委會辦公經(jīng)費(fèi)D.電梯維保E.企業(yè)總部年會答案：ABD解析：C屬公共收益列支，E屬企業(yè)自身費(fèi)用。2.2物業(yè)企業(yè)建立“雙重預(yù)防機(jī)制”包括：A.風(fēng)險(xiǎn)分級管控B.隱患排查治理C.應(yīng)急演練D.安全培訓(xùn)E.事故調(diào)查答案：AB解析：雙重預(yù)防機(jī)制專指“風(fēng)險(xiǎn)分級管控+隱患排查治理”。2.3依據(jù)《民法典》，業(yè)主共同決定事項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)由“參與表決+同意”雙四分之三通過的有：A.籌集維修資金B(yǎng).改建附屬設(shè)施C.改變共有部分用途D.解聘物業(yè)E.使用維修資金答案：ABC解析：D、E為雙過半即可。2.4物業(yè)項(xiàng)目開展“有限空間作業(yè)”時(shí)，必須檢測的氣體包括：A.氧氣B.硫化氫C.一氧化碳D.甲烷E.二氧化碳答案：ABCD解析：二氧化碳非強(qiáng)制。2.5下列屬于“公共收益”來源的有：A.電梯廣告B.公區(qū)停車費(fèi)C.物業(yè)用房租金D.快遞柜場地費(fèi)E.物業(yè)費(fèi)答案：ABCD解析：物業(yè)費(fèi)屬服務(wù)收入。2.6物業(yè)企業(yè)“質(zhì)量管理體系”中，PDCA循環(huán)的C包括：A.內(nèi)部審核B.管理評審C.顧客滿意度調(diào)查D.過程監(jiān)視E.數(shù)據(jù)分析答案：ACDE解析：管理評審屬A階段。2.7某項(xiàng)目采用“信托制”，下列賬戶支出需“雙密碼”支付的有：A.員工工資B.綠化外包費(fèi)C.企業(yè)酬金D.業(yè)委會活動費(fèi)E.總部管理費(fèi)答案：ABC解析：D需業(yè)主大會決議，E不得列支。2.8下列屬于《物業(yè)服務(wù)投訴處理指南》中“投訴關(guān)閉”條件的有：A.業(yè)主滿意B.責(zé)任方整改完成C.第三方鑒定合格D.超過時(shí)限未整改E.業(yè)主撤銷投訴答案：ABCE解析：D應(yīng)升級處理，不屬關(guān)閉。2.9物業(yè)項(xiàng)目“防汛應(yīng)急物資”必須包括：A.沙袋B.抽水泵C.發(fā)電機(jī)D.雨靴E.滅火器答案：ABCD解析：滅火器為常規(guī)配置。2.10某項(xiàng)目開展“綠色創(chuàng)建”，其評價(jià)指標(biāo)包括：A.單位面積能耗B.綠化覆蓋率C.垃圾分類率D.業(yè)主滿意度E.綠色出行比例答案：ABCE解析：D為通用指標(biāo)。2.11物業(yè)企業(yè)“員工培訓(xùn)”中，屬于“三級安全教育”的有：A.企業(yè)級B.項(xiàng)目級C.班組級D.政府級E.行業(yè)級答案：ABC解析：三級安全教育為企業(yè)內(nèi)部體系。2.12下列屬于《物業(yè)服務(wù)價(jià)格評估規(guī)范》中“價(jià)格影響因素”的有：A.項(xiàng)目規(guī)模B.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)C.區(qū)位因素D.人工成本E.企業(yè)品牌答案：ABCD解析：品牌為間接因素。2.13某項(xiàng)目采用“智慧門禁”，其數(shù)據(jù)合規(guī)措施包括：A.加密傳輸B.本地存儲C.定期刪除D.第三方共享E.明示用途答案：ABCE解析：未經(jīng)同意不得共享。2.14物業(yè)企業(yè)“疫情防控”中，對空調(diào)系統(tǒng)采取的措施有：A.關(guān)閉回風(fēng)B.全新風(fēng)運(yùn)行C.增加過濾網(wǎng)清洗D.降低室內(nèi)溫度E.提高室內(nèi)濕度答案：ABC解析：溫濕度無直接關(guān)聯(lián)。2.15下列屬于《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》中“共用設(shè)施設(shè)備”的有：A.電梯B.消防系統(tǒng)C.智能化系統(tǒng)D.戶內(nèi)暖氣片E.地下車庫通風(fēng)系統(tǒng)答案：ABCE解析：戶內(nèi)部分不屬于共用。3.判斷題（每題1分，共10分）3.1物業(yè)企業(yè)可將“公區(qū)電費(fèi)”計(jì)入物業(yè)費(fèi)，不再另行分?jǐn)?。（×）解析：酬金制下?yīng)據(jù)實(shí)分?jǐn)偂?.2業(yè)主大會會議可采用“微信群”表決。（×）解析：需書面或電子投票系統(tǒng)，微信非法定形式。3.3物業(yè)企業(yè)總部搬遷，需向項(xiàng)目所在地住建部門備案。（×）解析：無需。3.4電梯維保單位可將維保業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包。（×）解析：禁止轉(zhuǎn)包。3.5物業(yè)項(xiàng)目“防汛演練”每年至少一次。（√）3.6物業(yè)企業(yè)可拒絕業(yè)主查看“公共收益賬目”。（×）解析：業(yè)主享有知情權(quán)。3.7物業(yè)企業(yè)使用“機(jī)器人”掃地，可完全替代人工。（×）解析：機(jī)器人無法處理突發(fā)垃圾。3.8物業(yè)項(xiàng)目“消防控制室”可兼作值班宿舍。（×）解析：嚴(yán)禁住人。3.9物業(yè)企業(yè)“員工加班”可安排調(diào)休，無需支付加班費(fèi)。（×）解析：無法調(diào)休需支付。3.10物業(yè)企業(yè)“應(yīng)急預(yù)案”每三年至少修訂一次。（√）4.簡答題（每題10分，共30分）4.1簡述“酬金制”與“包干制”在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、激勵(lì)機(jī)制、信息對稱三方面的差異。答案：（1）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：酬金制下收支兩條線，盈余歸業(yè)主，企業(yè)無虧損風(fēng)險(xiǎn)；包干制企業(yè)自負(fù)盈虧，成本超支風(fēng)險(xiǎn)高。（2）激勵(lì)機(jī)制：酬金制企業(yè)按約定比例提取酬金，降低成本動力不足；包干制企業(yè)通過節(jié)約成本擴(kuò)大利潤，激勵(lì)強(qiáng)。（3）信息對稱：酬金制賬目公開，業(yè)主可核查每筆支出；包干制企業(yè)無需公開成本賬目，業(yè)主信息弱勢。4.2物業(yè)項(xiàng)目突發(fā)“二次供水污染”，請列出應(yīng)急處置五步流程。答案：（1）停供：立即關(guān)閉污染區(qū)域進(jìn)水閥，停止供水。（2）報(bào)告：向衛(wèi)健、住建、業(yè)委會報(bào)告。（3）檢測：聯(lián)合疾控中心采樣，確定污染物。（4）清洗：排空水箱，高壓清洗消毒，水質(zhì)復(fù)檢合格。（5）告知：張貼公告，說明原因、措施、恢復(fù)時(shí)間，保留記錄。4.3簡述“能源托管”模式下，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的收益分配方式及風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。答案：收益分配：以基準(zhǔn)能耗為線，節(jié)約部分按合同約定比例分成，常見3:7或4:6，業(yè)主得大頭。風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)：托管期設(shè)備改造費(fèi)用由企業(yè)先行投入，若節(jié)能未達(dá)預(yù)期，企業(yè)承擔(dān)投資損失；若因氣候異常導(dǎo)致能耗上升，業(yè)主需認(rèn)可調(diào)整基準(zhǔn)。5.案例分析題（每題20分，共60分）5.1案例：某小區(qū)業(yè)委會決定更換物業(yè)，原企業(yè)拒絕退出，并繼續(xù)收取物業(yè)費(fèi)。請分析：（1）原企業(yè)行為性質(zhì)；（2）業(yè)委會可采取的法律路徑；（3）對業(yè)主已交費(fèi)用的處理。答案：（1）原企業(yè)行為構(gòu)成“無權(quán)占有”，違反《民法典》第948條。（2）業(yè)委會可向區(qū)住建投訴，申請行政責(zé)令退出；或向法院提起“排除妨害”訴訟，申請先予執(zhí)行。（3）已交費(fèi)用屬“不當(dāng)?shù)美?，業(yè)主可要求原企業(yè)返還，也可與新物業(yè)協(xié)商抵扣后續(xù)費(fèi)用。5.2案例：某項(xiàng)目電梯維保單位未按“15天一次”維保，導(dǎo)致電梯困人。請分析：（1）維保單位法律責(zé)任；（2）物業(yè)企業(yè)是否擔(dān)責(zé)；（3）受害業(yè)主索賠路徑。答案：（1）維保單位違反《特種設(shè)備安全法》第45條，可處10萬元罰款，吊銷許可。（2）物業(yè)企業(yè)未履行“監(jiān)督維?！绷x務(wù)，承擔(dān)連帶賠償。（3）業(yè)主可起訴維保單位、物業(yè)企業(yè)，或申請?zhí)胤N設(shè)備責(zé)任保險(xiǎn)理賠。5.3案例：某小區(qū)“公共收益”賬戶三年累計(jì)1