個(gè)人房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)防范指南在現(xiàn)代生活中，房屋租賃是極為普遍的民事行為。無(wú)論是初入社會(huì)的年輕人，還是尋求改善居住條件的家庭，亦或是投資房產(chǎn)的業(yè)主，都可能涉及到房屋租賃。一份嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的房屋租賃合同，是保障出租方與承租方合法權(quán)益、避免日后糾紛的基石。然而，現(xiàn)實(shí)中因合同條款不清、權(quán)責(zé)不明所引發(fā)的矛盾屢見(jiàn)不鮮。本文旨在從實(shí)務(wù)角度出發(fā)，為大家梳理個(gè)人房屋租賃合同簽訂與履行過(guò)程中的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并提供相應(yīng)的防范建議，以期幫助租賃雙方規(guī)避潛在陷阱，實(shí)現(xiàn)和諧租賃。一、簽約前：擦亮雙眼，知己知彼合同的風(fēng)險(xiǎn)防范，應(yīng)始于簽約之前。在正式落筆之前，雙方都應(yīng)對(duì)彼此情況及租賃標(biāo)的物有充分的了解和核實(shí)。（一）出租方主體資格與房屋權(quán)屬核查對(duì)于承租方而言，首要任務(wù)是確認(rèn)出租方是否為房屋的合法權(quán)利人，或是否獲得了權(quán)利人的有效授權(quán)。務(wù)必要求出租方出示身份證明及房屋權(quán)屬證明原件，仔細(xì)核對(duì)姓名/名稱(chēng)是否一致，房屋地址是否與實(shí)際出租地址相符。若房屋存在共有人，需確認(rèn)共有人是否同意出租；若為轉(zhuǎn)租，則需審查原租賃合同中是否允許轉(zhuǎn)租，以及轉(zhuǎn)租期限是否在原租賃期限之內(nèi)，并要求轉(zhuǎn)租方提供原出租方同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明。警惕“二房東”甚至“三房東”未經(jīng)授權(quán)的轉(zhuǎn)租行為，以免陷入后續(xù)的權(quán)屬糾紛，導(dǎo)致租賃目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。（二）承租方身份與租賃意圖了解出租方亦應(yīng)核實(shí)承租方的身份信息，了解其租賃房屋的真實(shí)意圖，是自住、合租還是辦公（需注意，將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房可能涉及法律限制及鄰里關(guān)系問(wèn)題）。對(duì)于合租或企業(yè)承租的情況，應(yīng)明確簽約主體及實(shí)際居住或使用人，避免因人員混雜或使用性質(zhì)不符引發(fā)管理難題及安全隱患。（三）房屋狀況的全面查驗(yàn)與確認(rèn)租賃雙方應(yīng)共同對(duì)房屋的實(shí)際狀況進(jìn)行仔細(xì)查驗(yàn)。承租方應(yīng)檢查房屋結(jié)構(gòu)是否完好，水、電、燃?xì)狻⑴瘹狻⑼ㄓ?、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施設(shè)備是否能正常使用，家具家電等物品的數(shù)量、品牌、型號(hào)及完好程度如何。如有損壞或功能障礙，應(yīng)在合同簽訂前提出，并要求出租方修復(fù)或在合同附件中詳細(xì)列明，拍照或錄像留存證據(jù)更佳。對(duì)于房屋的裝修情況、現(xiàn)有瑕疵（如墻面污漬、地板劃痕等）也應(yīng)一并記錄，避免在退租時(shí)因“舊傷”被要求賠償。（四）租賃核心條款的預(yù)先溝通在簽訂合同前，雙方應(yīng)對(duì)租金金額、支付方式（月付、季付、年付等）、支付周期、押金數(shù)額及退還條件、租賃期限、是否允許養(yǎng)寵物等核心問(wèn)題進(jìn)行充分溝通并達(dá)成一致，避免因前期溝通不暢導(dǎo)致合同談判破裂或后續(xù)履行中產(chǎn)生爭(zhēng)議。二、簽約時(shí)：字斟句酌，明確權(quán)責(zé)合同文本是租賃關(guān)系的法律載體，其條款的完備性與明確性直接關(guān)系到雙方的權(quán)利義務(wù)。建議使用當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)或市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)發(fā)布的規(guī)范合同示范文本，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行補(bǔ)充和修改。（一）合同當(dāng)事人信息的準(zhǔn)確性合同首部應(yīng)準(zhǔn)確填寫(xiě)出租方與承租方的姓名/名稱(chēng)、身份證號(hào)碼/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、聯(lián)系電話(huà)、通訊地址等信息。自然人應(yīng)核對(duì)身份證復(fù)印件，單位應(yīng)加蓋公章并由法定代表人或授權(quán)代表簽字。（二）房屋基本情況的清晰描述（三）租賃期限的明確界定租賃期限應(yīng)清晰寫(xiě)明起始日期和終止日期。對(duì)于續(xù)租問(wèn)題，可約定續(xù)租的條件、提前通知期限及租金調(diào)整方式。同時(shí)，應(yīng)明確租賃期滿(mǎn)后，承租方如需繼續(xù)承租或提前退租的通知義務(wù)。（四）租金、押金及其他費(fèi)用的約定1.租金：明確租金標(biāo)準(zhǔn)（大小寫(xiě)均需填寫(xiě)，以防篡改）、支付周期、支付日期、支付賬戶(hù)信息（出租方指定的銀行賬戶(hù)）。2.押金（履約保證金）：明確押金數(shù)額、支付時(shí)間。更重要的是，需詳細(xì)約定押金的退還條件和不予退還或扣除的情形，例如承租方拖欠租金、水電費(fèi)，或因承租方原因造成房屋及設(shè)施設(shè)備損壞且未修復(fù)等。3.其他費(fèi)用：明確租賃期內(nèi)水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、暖氣費(fèi)、電視收視費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方及支付方式、繳費(fèi)期限。（五）房屋的交付與返還約定房屋交付的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)（參照簽約前的房屋查驗(yàn)記錄），以及交付時(shí)雙方應(yīng)簽署的《房屋交接確認(rèn)書(shū)》。明確租賃期滿(mǎn)或合同解除后，承租方返還房屋的時(shí)間、返還狀態(tài)（如保持房屋整潔、設(shè)施設(shè)備完好、結(jié)清所有費(fèi)用等），以及返還時(shí)雙方的驗(yàn)收程序。（六）房屋修繕與使用責(zé)任1.出租方責(zé)任：一般而言，出租方應(yīng)保證房屋主體結(jié)構(gòu)和主要附屬設(shè)施的正常使用，負(fù)責(zé)房屋及其附屬設(shè)施的自然損耗或非因承租方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的維修義務(wù)（合同另有約定的除外）。2.承租方責(zé)任：承租方應(yīng)按照合同約定的用途合理使用房屋，愛(ài)護(hù)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備。因承租方使用不當(dāng)或過(guò)錯(cuò)造成房屋或設(shè)施損壞的，承租方應(yīng)負(fù)責(zé)維修或賠償。對(duì)于日常的小修小補(bǔ)（如更換燈泡、水龍頭墊片等），雙方也可在合同中明確約定責(zé)任方。（七）轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓與交換的限制合同中應(yīng)明確約定是否允許承租方轉(zhuǎn)租、分租。如允許，需約定轉(zhuǎn)租的條件（如需征得出租方書(shū)面同意）、轉(zhuǎn)租期限、轉(zhuǎn)租收益分配等。未經(jīng)出租方同意，承租方不得擅自轉(zhuǎn)租，否則出租方有權(quán)解除合同并要求承租方承擔(dān)違約責(zé)任。（八）違約責(zé)任的具體約定這是合同的“牙齒”，是保障合同履行的關(guān)鍵。1.出租方違約：如出租方未能按時(shí)交付房屋、交付的房屋不符合約定條件、擅自提前收回房屋、不履行維修義務(wù)等，應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任，例如退還已付租金、支付違約金、賠償承租方損失等。2.承租方違約：如承租方未按時(shí)支付租金（可約定逾期支付的違約金計(jì)算方式，如按日計(jì)算）、擅自改變房屋用途、損壞房屋設(shè)施未賠償、未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租、擅自提前退租等，出租方有權(quán)采取何種措施，如扣除押金、要求支付違約金、解除合同等。違約金的數(shù)額或計(jì)算方法應(yīng)合理確定，不宜過(guò)高或過(guò)低。（九）合同的變更、解除與終止約定在何種情況下雙方可以協(xié)商變更或解除合同，以及法定解除合同的情形（如不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法履行、一方根本違約等）。合同終止后雙方的權(quán)利義務(wù)如何清理。（十）爭(zhēng)議解決方式明確雙方在履行合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)首先通過(guò)友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，是選擇提交仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，還是向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。（十一）其他約定事項(xiàng)對(duì)于雙方認(rèn)為重要的其他事項(xiàng)，如是否允許養(yǎng)寵物、房屋租賃期間的保險(xiǎn)、通知與送達(dá)方式等，可在合同的“其他約定”條款中列明。三、履約中：誠(chéng)信為本，及時(shí)溝通合同的簽訂并非結(jié)束，而是租賃關(guān)系的開(kāi)始。在合同履行過(guò)程中，雙方應(yīng)秉持誠(chéng)信原則，嚴(yán)格遵守合同約定，并注意留存相關(guān)證據(jù)。（一）依約履行，留存憑證承租方應(yīng)按時(shí)足額支付租金及各項(xiàng)費(fèi)用，保留好付款憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收款收據(jù)、發(fā)票等）。出租方也應(yīng)按約定提供收款憑證。對(duì)于房屋修繕、設(shè)施更換等情況，應(yīng)做好書(shū)面記錄，必要時(shí)雙方簽字確認(rèn)。（二）房屋修繕的及時(shí)處理如房屋出現(xiàn)需要維修的情況，承租方應(yīng)及時(shí)通知出租方，并保留通知證據(jù)。出租方應(yīng)在合理期限內(nèi)進(jìn)行維修。若因維修影響承租方使用，雙方可協(xié)商減免相應(yīng)租金或延長(zhǎng)租期。（三）合同變更的書(shū)面確認(rèn)如雙方協(xié)商一致對(duì)原合同條款進(jìn)行變更（如調(diào)整租金、延長(zhǎng)租期等），應(yīng)簽訂書(shū)面的補(bǔ)充協(xié)議，作為原合同的組成部分，避免口頭約定日后無(wú)據(jù)可查。（四）爭(zhēng)議的友好協(xié)商與證據(jù)保全履約過(guò)程中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)首先嘗試友好協(xié)商解決。協(xié)商過(guò)程中，注意保存相關(guān)溝通記錄（如微信聊天記錄、郵件往來(lái)等）。若協(xié)商不成，需通過(guò)法律途徑解決時(shí)，應(yīng)注意收集和保全證據(jù)，如租賃合同、付款憑證、房屋交接記錄、維修通知、對(duì)方違約的證據(jù)等，以便維護(hù)自身合法權(quán)益。結(jié)語(yǔ)個(gè)人房屋租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)防范是一個(gè)系統(tǒng)工程，貫穿于租賃關(guān)系的