2025全國不動產(chǎn)登記代理人不動產(chǎn)登記代理實(shí)務(wù)考試練習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分。每題只有一個(gè)正確答案，請將正確選項(xiàng)字母填入括號內(nèi)）1.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪一類權(quán)利首次登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書？（）A.國有建設(shè)用地使用權(quán)B.地役權(quán)C.抵押權(quán)D.預(yù)告登記答案：A2.甲公司以其名下已辦理首次登記的寫字樓設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)人乙銀行于2025年3月15日提交登記申請，登記機(jī)構(gòu)于3月18日記載于登記簿，3月20日繕證并通知領(lǐng)證。該抵押權(quán)的生效時(shí)間為（）A.3月15日B.3月18日C.3月20日D.領(lǐng)證之日答案：B3.下列關(guān)于“連續(xù)登記”原則的說法，正確的是（）A.預(yù)告登記可直接轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)移登記，無需先行注銷B.查封登記失效后，原查封機(jī)關(guān)未申請注銷的，登記機(jī)構(gòu)可依職權(quán)注銷C.未辦理首次登記的，不得辦理其他登記D.異議登記注銷后，申請人不得再次就同一事項(xiàng)申請異議登記答案：C4.某宗海域使用權(quán)因填海造地已形成陸地，權(quán)利人申請將海域使用權(quán)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地使用權(quán)，該登記類型屬于（）A.變更登記B.轉(zhuǎn)移登記C.注銷登記+首次登記D.更正登記答案：C5.下列材料中，不屬于申請宅基地使用權(quán)首次登記必須提交的是（）A.不動產(chǎn)登記申請書B.申請人身份證明C.土地權(quán)屬來源材料D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證答案：D6.登記機(jī)構(gòu)在辦理繼承轉(zhuǎn)移登記時(shí)，對繼承權(quán)公證書應(yīng)當(dāng)審查的核心內(nèi)容是（）A.公證機(jī)構(gòu)資質(zhì)B.繼承人婚姻狀況C.被繼承人遺囑是否公證D.繼承人范圍、繼承份額及是否遺漏繼承人答案：D7.下列關(guān)于“不動產(chǎn)登記資料查詢”的說法，錯(cuò)誤的是（）A.權(quán)利人可查詢本人全部登記資料B.繼承人可憑繼承證明查詢被繼承人登記資料C.利害關(guān)系人可查詢登記結(jié)果，但不得查詢登記原因文件D.律師持調(diào)查令可查詢與其承辦業(yè)務(wù)相關(guān)的登記資料答案：C8.甲將名下房屋賣給乙，已辦理轉(zhuǎn)移登記但未交付。后甲又以自己名義將房屋抵押給丙并辦理了抵押登記。下列說法正確的是（）A.乙可主張抵押無效，因房屋已歸其所有B.丙取得抵押權(quán)，因登記具有公信力C.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任D.甲構(gòu)成詐騙罪答案：B9.下列關(guān)于“登記簿”的說法，正確的是（）A.登記簿可采用紙質(zhì)形式，無需電子備份B.登記簿以宗地為單位編成C.登記簿記載事項(xiàng)與權(quán)屬證書不一致時(shí)，以證書為準(zhǔn)D.登記簿可隨意更正筆誤，無需記載更正事項(xiàng)答案：B10.某宗土地用途由工業(yè)變更為住宅，已補(bǔ)繳出讓金并取得規(guī)劃批復(fù)，申請登記時(shí)應(yīng)提交的變更依據(jù)文件為（）A.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議B.國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同C.土地儲備協(xié)議D.閑置土地處置決定書答案：A11.下列關(guān)于“更正登記”啟動主體的說法，正確的是（）A.只能由權(quán)利人申請B.只能由登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)啟動C.可由權(quán)利人、利害關(guān)系人或登記機(jī)構(gòu)啟動D.必須由人民法院囑托啟動答案：C12.下列哪項(xiàng)不屬于不動產(chǎn)登記代理人的執(zhí)業(yè)禁止行為？（）A.泄露委托人商業(yè)秘密B.以個(gè)人名義接受委托C.同時(shí)在兩個(gè)代理機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)D.接受不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)委托從事窗口收件答案：D13.下列關(guān)于“合并登記”的說法，正確的是（）A.抵押權(quán)和地役權(quán)可合并登記B.轉(zhuǎn)移登記與抵押權(quán)首次登記可合并辦理C.查封登記與注銷登記可合并辦理D.異議登記與更正登記可合并辦理答案：B14.某夫妻共有房屋，僅登記在夫名下，妻欲將自己名字加入登記簿，應(yīng)申請（）A.轉(zhuǎn)移登記B.變更登記C.更正登記D.首次登記答案：B15.下列關(guān)于“權(quán)屬證書”補(bǔ)發(fā)的說法，正確的是（）A.無需公告即可補(bǔ)發(fā)B.補(bǔ)發(fā)后原證書繼續(xù)有效C.補(bǔ)發(fā)應(yīng)記載“補(bǔ)發(fā)”字樣D.補(bǔ)發(fā)需提交遺失聲明公證書答案：C16.下列關(guān)于“地役權(quán)登記”的說法，錯(cuò)誤的是（）A.地役權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人B.地役權(quán)期限不得超過供役地剩余使用年限C.地役權(quán)可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓D.地役權(quán)注銷可由需役地權(quán)利人單方申請答案：C17.下列關(guān)于“預(yù)告登記”失效情形的說法，正確的是（）A.自能夠辦理轉(zhuǎn)移登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請的B.債權(quán)消滅的C.權(quán)利人放棄債權(quán)的D.以上均正確答案：D18.下列關(guān)于“不動產(chǎn)登記資料保護(hù)”的說法，正確的是（）A.登記資料可公開出版發(fā)行B.登記資料可商業(yè)化買賣C.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)建立資料安全管理制度D.登記資料可隨意拍照上傳網(wǎng)絡(luò)答案：C19.下列關(guān)于“權(quán)屬爭議調(diào)處”與“登記”關(guān)系的說法，正確的是（）A.調(diào)處期間登記機(jī)構(gòu)應(yīng)暫停所有登記B.調(diào)處結(jié)果可作為登記依據(jù)C.調(diào)處書生效后無需當(dāng)事人申請即可登記D.調(diào)處失敗則登記機(jī)構(gòu)駁回登記申請答案：B20.下列關(guān)于“不動產(chǎn)登記代理人簽字”的說法，正確的是（）A.可由他人代簽B.應(yīng)使用電子簽名C.應(yīng)使用備案印章并簽字D.無需簽字只需蓋章答案：C二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）21.下列屬于不動產(chǎn)登記單元的有（）A.宗地B.宗海C.獨(dú)立成幢房屋D.區(qū)分所有權(quán)房屋套間E.地役權(quán)答案：ABCD22.下列關(guān)于“登記原因證明文件”的說法，正確的有（）A.買賣合同經(jīng)備案即可作為轉(zhuǎn)移登記原因B.生效法律文書可直接作為登記原因C.繼承權(quán)公證書可作為繼承轉(zhuǎn)移登記原因D.遺囑未經(jīng)公證不得作為登記原因E.征收決定可作為注銷登記原因答案：BCE23.下列關(guān)于“抵押權(quán)登記”的說法，正確的有（）A.最高額抵押權(quán)設(shè)立前存在的債權(quán)可轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保范圍B.抵押權(quán)順位可經(jīng)協(xié)議變更并登記C.抵押權(quán)可部分轉(zhuǎn)讓并登記D.抵押權(quán)注銷可由債務(wù)人單方申請E.抵押權(quán)登記后，抵押物出租需經(jīng)抵押權(quán)人同意答案：ABC24.下列關(guān)于“不動產(chǎn)登記代理人義務(wù)”的說法，正確的有（）A.告知委托人登記風(fēng)險(xiǎn)B.對提交材料真實(shí)性負(fù)責(zé)C.妥善保管委托人原始權(quán)屬證書D.可擅自更改委托人授權(quán)內(nèi)容E.建立業(yè)務(wù)檔案并保存不少于10年答案：ABCE25.下列關(guān)于“異議登記”的說法，正確的有（）A.異議登記后15日內(nèi)應(yīng)提起訴訟，否則異議登記失效B.異議登記期間登記機(jī)構(gòu)可辦理處分登記C.異議登記可由利害關(guān)系人單方申請D.異議登記失效后申請人可再次申請E.異議登記不當(dāng)造成損害的，申請人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任答案：ACE26.下列關(guān)于“查封登記”的說法，正確的有（）A.查封期限不得超過三年B.輪候查封無需登記C.查封登記可由人民法院囑托D.查封登記期間不得辦理處分登記E.查封解除后應(yīng)辦理注銷登記答案：CDE27.下列關(guān)于“不動產(chǎn)登記資料查詢”保密要求的說法，正確的有（）A.查詢?nèi)瞬坏眯孤秶颐孛蹷.查詢?nèi)瞬坏糜糜诓徽?dāng)目的C.查詢結(jié)果可隨意轉(zhuǎn)發(fā)微信群D.登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)簽署保密承諾E.泄露商業(yè)秘密應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任答案：ABDE28.下列關(guān)于“權(quán)屬證書”管理要求的說法，正確的有（）A.證書應(yīng)使用全國統(tǒng)一水印紙B.證書編號應(yīng)與登記簿一致C.證書涂改無效D.證書遺失后可申請補(bǔ)發(fā)E.證書記載事項(xiàng)與登記簿不一致時(shí)以證書為準(zhǔn)答案：ABCD29.下列關(guān)于“地役權(quán)合同”的說法，正確的有（）A.應(yīng)采用書面形式B.可約定有償或無償C.期限可超過建設(shè)用地使用權(quán)剩余年限D(zhuǎn).可約定地役權(quán)隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓E.地役權(quán)合同自登記時(shí)生效答案：ABD30.下列關(guān)于“不動產(chǎn)登記代理人法律責(zé)任”的說法，正確的有（）A.偽造材料構(gòu)成犯罪的可追究刑事責(zé)任B.給委托人造成損失的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任C.可同時(shí)受聘于兩個(gè)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)D.泄露隱私可被吊銷備案E.可拒絕接受行業(yè)監(jiān)督檢查答案：ABD三、填空題（每空1分，共20分）31.不動產(chǎn)登記實(shí)行__________、__________、__________、__________的原則。答案：依法登記、自愿申請、一體登記、連續(xù)登記32.不動產(chǎn)登記簿以__________為單位編成，實(shí)行__________管理。答案：不動產(chǎn)單元、電子33.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起__________個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，特殊情況經(jīng)批準(zhǔn)可延長__________個(gè)工作日。答案：5、534.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)不動產(chǎn)登記之日起__________個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。答案：335.不動產(chǎn)登記代理人應(yīng)當(dāng)具備__________、__________、__________等專業(yè)知識。答案：法律、土地管理、測繪36.查封登記期限不得超過__________年，期滿可續(xù)封，續(xù)封期限不得超過__________年。答案：3、337.地役權(quán)自地役權(quán)合同__________時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗__________第三人。答案：生效、善意38.登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤，應(yīng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在__________個(gè)工作日內(nèi)申請辦理更正登記，逾期不辦理的，登記機(jī)構(gòu)可__________更正。答案：15、依職權(quán)39.不動產(chǎn)登記資料查詢分為__________查詢和__________查詢兩類。答案：權(quán)利人、利害關(guān)系人40.不動產(chǎn)登記代理人簽字蓋章樣式應(yīng)向__________備案，變更后應(yīng)于__________日內(nèi)重新備案。答案：省級登記機(jī)構(gòu)、15四、簡答題（每題6分，共30分）41.簡述不動產(chǎn)登記代理人接受委托前應(yīng)履行的告知義務(wù)。答案：（1）告知委托人登記事項(xiàng)的法律依據(jù)、辦理流程、時(shí)限及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（2）告知委托人應(yīng)當(dāng)提交的材料清單及真實(shí)性責(zé)任；（3）告知委托人登記過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，如權(quán)屬爭議、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、查封限制等；（4）告知委托人代理服務(wù)范圍、權(quán)限及禁止行為；（5）告知委托人對代理行為的監(jiān)督、投訴渠道；（6）將告知內(nèi)容記錄于談話筆錄，由雙方簽字確認(rèn)。42.簡述更正登記與異議登記的區(qū)別。答案：（1）啟動主體：更正登記可由權(quán)利人、利害關(guān)系人或登記機(jī)構(gòu)啟動；異議登記只能由利害關(guān)系人申請；（2）審查標(biāo)準(zhǔn)：更正登記需證明登記確有錯(cuò)誤；異議登記只需提供可能損害其權(quán)利的表面證據(jù)；（3）法律效力：更正登記直接改變登記簿記載；異議登記僅起警示作用，不直接變動權(quán)屬；（4）時(shí)限要求：更正登記無嚴(yán)格時(shí)限；異議登記需在15日內(nèi)提起訴訟，否則失效；（5）賠償責(zé)任：更正登記錯(cuò)誤造成損失由登記機(jī)構(gòu)或過錯(cuò)方賠償；異議登記不當(dāng)由申請人賠償。43.簡述辦理繼承轉(zhuǎn)移登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)對繼承權(quán)公證書的審查要點(diǎn)。答案：（1）公證機(jī)構(gòu)是否具備法定資質(zhì)；（2）公證書是否生效，有無被撤銷或更正；（3）被繼承人身份信息與登記簿是否一致；（4）繼承人范圍是否完整，有無遺漏合法繼承人；（5）繼承份額是否明確，有無遺囑、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議；（6）是否涉及胎兒保留份；（7）有無放棄繼承聲明及公證；（8）公證書與申請材料、登記簿記載是否一致。44.簡述最高額抵押權(quán)確定登記的情形及所需材料。答案：情形：（1）約定的債權(quán)確定期間屆滿；（2）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（3）抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；（4）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或解散；（5）法律規(guī)定的其他情形。材料：（1）不動產(chǎn)登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）最高額抵押權(quán)合同；（4）債權(quán)確定證明材料，如法院查封裁定、破產(chǎn)裁定、債務(wù)余額確認(rèn)書等；（5）不動產(chǎn)權(quán)證書；（6）其他必要材料。45.簡述不動產(chǎn)登記資料查詢中“利害關(guān)系人”的范圍及證明要求。答案：范圍：（1）因買賣、互換、贈與、租賃、抵押、查封、征收、征用、繼承、受遺贈等民事法律關(guān)系對不動產(chǎn)享有請求權(quán)的人；（2）與不動產(chǎn)權(quán)利人存在股權(quán)、投資、債權(quán)、擔(dān)保、相鄰關(guān)系等法律利益的人；（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他利害關(guān)系人。證明要求：（1）提交身份證明；（2）提交合同、法院受理通知書、仲裁受理通知書、征收決定、遺囑、親屬關(guān)系證明等能夠證明存在利害關(guān)系的材料；（3）材料應(yīng)真實(shí)、合法、有效，能夠清晰表明查詢目的與不動產(chǎn)的利益關(guān)聯(lián)。五、應(yīng)用題（共60分）46.案例分析（計(jì)算類，15分）甲公司于2020年以出讓方式取得一宗工業(yè)用地，面積20000平方米，出讓年限50年，土地出讓金4000萬元，已辦理首次登記。2025年，甲公司申請將土地用途調(diào)整為住宅，補(bǔ)繳出讓金6000萬元，規(guī)劃容積率由1.0提高至2.5，住宅年限70年。已知當(dāng)?shù)刈≌鶞?zhǔn)地價(jià)為3000元/平方米（樓面地價(jià)），工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)為500元/平方米（地面地價(jià)）。問題：（1）計(jì)算用途調(diào)整應(yīng)補(bǔ)繳出讓金是否合理，并給出依據(jù)。（5分）（2）調(diào)整后該宗地用途、年限、權(quán)利性質(zhì)如何記載？（5分）（3）若甲公司以此宗地為他人設(shè)立最高額抵押權(quán)，抵押價(jià)值評估時(shí)應(yīng)如何考慮年限修正？（5分）答案：（1）補(bǔ)繳金額合理。依據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評估技術(shù)規(guī)范》，用途調(diào)整補(bǔ)繳地價(jià)=新用途樓面地價(jià)×新容積率×面積－原用途剩余地面地價(jià)×面積。新樓面地價(jià)3000元/平方米，容積率2.5，總建面50000平方米，總地價(jià)1.5億元；原工業(yè)地面地價(jià)500元/平方米，面積20000平方米，總地價(jià)1000萬元；剩余年限45年，工業(yè)年限修正系數(shù)約0.92，剩余地價(jià)920萬元；應(yīng)補(bǔ)繳≈1.5億元－920萬元=1.408億元。實(shí)際補(bǔ)繳6000萬元低于評估值，符合政策優(yōu)惠或協(xié)商地價(jià)情形，可認(rèn)定合理。（2）登記簿記載：用途“城鎮(zhèn)住宅用地”，年限“自2025年起70年”，權(quán)利性質(zhì)“出讓”，備注“由工業(yè)用地調(diào)整用途，補(bǔ)繳出讓金6000萬元，容積率2.5”。（3）評估時(shí)應(yīng)采用剩余年限70年進(jìn)行年期修正，公式：K=[1－1/(1+r)^n]/[1－1/(1+R)^N]，其中r為住宅還原利率，n為剩余年限70年；R為工業(yè)還原利率，N為原剩余年限45年。修正后住宅年限系數(shù)高于工業(yè)，評估值提高，抵押價(jià)值以評估備案值為準(zhǔn)。47.案例分析（綜合類，15分）甲、乙、丙三人按份共有一套商業(yè)用房，份額分別為50%、30%、20%，已辦理共有登記。甲欲將其50%份額轉(zhuǎn)讓給丁，乙、丙均書面放棄優(yōu)先購買權(quán)。丁一次性付款，雙方于2025年4月1日簽訂買賣合同，4月10日共同申請轉(zhuǎn)移登記。登記機(jī)構(gòu)收件后，4月12日收到法院查封該房屋的裁定，查封期限為三年。問題：（1）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理？（5分）（2）若甲與丁的合同已公證且丁已支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，丁提出執(zhí)行異議，登記機(jī)構(gòu)能否繼續(xù)辦理登記？（5分）（3）若查封裁定于登記記載后送達(dá)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何記載？（5分）答案：（1）依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第82條，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)中止辦理，書面通知申請人在查封期間不得辦理處分登記，待查封解除后繼續(xù)辦理或退回申請。（2）登記機(jī)構(gòu)無權(quán)繼續(xù)辦理。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條，第三人支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記，且對未過戶無過錯(cuò)的，可提出執(zhí)行異議。是否解除查封由法院審查，登記機(jī)構(gòu)須待法院解除查封囑托后方可繼續(xù)辦理。（3）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依法院囑托將查封事項(xiàng)記載于登記簿，附記“登記簿記載后收到查封裁定，查封期限三年，自2025年4月12日起算”，并通知權(quán)利人。48.實(shí)務(wù)操作題（分析類，15分）某縣不動產(chǎn)登記中心推出“帶押過戶”合并登記業(yè)務(wù)模式：賣方未結(jié)清貸款的抵押房屋，買賣雙方與抵押權(quán)人銀行三方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定銀行同意轉(zhuǎn)讓、買方承接原貸款并增加首付差額，銀行出具同意函。登記中心一次性受理“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記”。問題：（1）該模式涉及哪些登記類型？（3分）（2）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何審查銀行同意函？（4分）（3）若買方貸款銀行與賣方原貸款銀行不同，登記流程如何調(diào)整？（4分）（4）登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何防范風(fēng)險(xiǎn)？（4分）答案：（1）涉及轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記（債務(wù)人、擔(dān)保范圍變更）、抵押權(quán)注銷登記（原銀行債權(quán)結(jié)清后）、新抵押權(quán)首次登記。（2）審查要點(diǎn)：①同意函是否由原貸款銀行出具并加蓋公章；②是否明確同意轉(zhuǎn)讓、剩余貸款金額、還款責(zé)任主體變更；③是否承諾在登記完成后釋放原抵押權(quán)；④是否注明登記機(jī)構(gòu)名稱、房屋坐落、不動產(chǎn)權(quán)證號；⑤出具日期是否在登記申請前30日內(nèi)。（3）流程調(diào)整：①先辦理轉(zhuǎn)移登記；②買方新銀行同時(shí)申請新抵押權(quán)首次登記；③登記機(jī)構(gòu)在新抵押權(quán)記載后，依據(jù)原銀行囑托辦理原抵押權(quán)注銷登記；④采用“新舊抵押權(quán)無縫銜接”模式，確保銀行債權(quán)金額覆蓋。（4）風(fēng)險(xiǎn)防范：①要求銀行出具承諾函，確保債權(quán)金額、還款安排清晰；②設(shè)置資金監(jiān)管賬戶，首付款與貸款資金足額到位后再記載轉(zhuǎn)移登記；③在登記簿備注“帶押過戶”，限制二次處分；④建立與銀保監(jiān)部門信息共享，核查銀行同意函真實(shí)性；⑤制定操作指引，培訓(xùn)窗口人員，確保流程合規(guī)。49.綜合設(shè)計(jì)題（設(shè)計(jì)類，15分）某市擬開展“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，將原單層廠房加建至四層，權(quán)利人A公司申請將原已登記的一宗工業(yè)用地及