PAGEPAGEIII摘要改革開放以來，我國的社會經(jīng)濟不斷加速發(fā)展，為我國的房地產(chǎn)行業(yè)營造了良好的發(fā)展氛圍，并帶動了我國的經(jīng)濟收入。在此基礎上，與房地產(chǎn)行業(yè)有關的產(chǎn)業(yè)也相繼不斷發(fā)展，而房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展更是與銀行的資金支持分不開，所以，商業(yè)銀行貸款就成為了房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要資金來源。另外，項目開發(fā)的貸款風險是商業(yè)銀行在業(yè)務運營過程中會面臨的最主要的風險之一，也是商業(yè)銀行首當其沖應該解決的最重要的問題。本文以我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險作為研究對象，在明確了研究背景、目的和意義以及與國內(nèi)外商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的相關研究的現(xiàn)狀的基礎上，闡述了商業(yè)銀行、項目風險、商業(yè)銀行貸款項目風險特征，分析了商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的現(xiàn)狀，按照商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的來源，從內(nèi)部和外部對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的風險影響因素進行分析，最后從建立健全完善的信息管理系統(tǒng)、提高相關從業(yè)人員的專業(yè)技能、提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險評估水平、深入研究國家政策和加強對開發(fā)商的貸前調(diào)查等對策來防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的風險。關鍵詞：商業(yè)銀行；房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目；風險因素；風險防范

AbstractSincethereformandopeningup,China'ssocialeconomyhascontinuedtoaccelerate,creatingagooddevelopmentatmosphereforChina'srealestateindustryanddrivingChina'seconomicincome.Onthisbasis,industriesrelatedtotherealestateindustryhavecontinuedtodevelop,andtherapiddevelopmentoftherealestateindustryisinseparablefromthefinancialsupportofbanks.Therefore,commercialbankloanshavebecomethemainsourceoffundsforrealestatedevelopmentprojects.Inaddition,theloanriskofprojectdevelopmentisoneofthemainrisksthatcommercialbankswillfaceinthecourseofbusinessoperations,anditisalsothemostimportantproblemthatcommercialbanksshouldbearthebruntof.ThisarticletakestheriskofrealestatedevelopmentloanprojectsofcommercialbanksinChinaastheresearchobject,andelaboratestheriskofcommercialbanksandprojectrisksonthebasisoftheresearchbackground,purposeandsignificance,andthecurrentstatusofresearchonrealestatedevelopmentloanprojectrisksathomeandabroad1.Theriskcharacteristicsofcommercialbankloanprojects,analyzedthecurrentstatusofcommercialbankrealestatedevelopmentloans,andanalyzedtheriskfactorsofcommercialbankrealestatedevelopmentloanprojectsinternallyandexternallyfromthesourceofcommercialbankrealestatedevelopmentloanprojects,andfinallyestablishedImprovetheinformationmanagementsystem,improvetheprofessionalskillsofrelevantemployees,improvetheriskassessmentlevelofrealestatedevelopmentloanprojects,in-depthstudyofnationalpoliciesandstrengthenpre-loaninvestigationsofdevelopersandothercountermeasurestopreventtheriskofrealestatedevelopmentloanprojects.Keywords：commercialbank；Realestatedevelopmentloanproject；Riskfactors；Riskprevention；

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u12660第1章緒論 1132551.1研究背景、目的及研究意義 170331.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 34641.3研究內(nèi)容和方法 431285第2章相關理論概述 7173402.1商業(yè)銀行 7287242.2項目風險 8112862.3商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險 924382第3章商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險影響因素分析 11208103.1商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的現(xiàn)狀 11227363.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的來源 13268033.3商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險影響因素分析 1418267第4章商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的防范措施 17151954.1建立健全完善的信息管理系統(tǒng) 17160304.2提高相關從業(yè)人員的專業(yè)技能 17106254.3提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險評估水平 1850004.4深入研究國家政策 18315684.5加強對開發(fā)商的貸前調(diào)查 198336結(jié)論 2028796參考文獻 21353致謝 23PAGE7第1章緒論1.1研究背景、目的及研究意義1.1.1研究背景改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟地位日益提高，是增強國民經(jīng)濟和改善人民生活的重要支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的相關性和強大的驅(qū)動力，它已成為國民經(jīng)濟中的主要行業(yè)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步發(fā)展，其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也得到了促進。其中，房地產(chǎn)的變動將直接影響到金融行業(yè)的發(fā)展與穩(wěn)定，在如今的經(jīng)濟發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的聯(lián)系越來越密切，是相輔相成的。當房地產(chǎn)行業(yè)陷入困境并需要資本周轉(zhuǎn)時，就勢必會向商業(yè)銀行尋求貸款。在房地產(chǎn)進行貸款的同時，銀行也因此得到了相對的收入與利潤，并且如果房地產(chǎn)所貸款的數(shù)額越大，銀行就會從中得到更高的利潤。所以，銀行為了增加房地產(chǎn)的市場份額就會不斷地擴大自己本身的貸款數(shù)額。在社會經(jīng)濟不斷發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)項目也在不斷地增加，其貸款的需求也隨之逐漸加大，銀行所要承擔的風險也就在不斷地增加，如此以往，勢必會導致我國商業(yè)銀行的貸款風險過大，不僅會給商業(yè)銀行帶來意想不到的災難，而且還會殃及房地產(chǎn)行業(yè)本身。另外，我國對于商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)項目開發(fā)的資金基礎相對薄弱，沒有給銀行等金融行業(yè)做出相應的保護措施。在這種情況下，很容易導致大量的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的發(fā)生，從而造成銀行現(xiàn)金流量的短缺。因此，應該在房地產(chǎn)開發(fā)的貸款過程中做好相應的風險控制以及風險的防范措施，避免造成無法估計的損失。另外，我國的相關法律法國并不十分完善，而且存在著經(jīng)濟模式單一等問題。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與開發(fā)都離不開大量的資金投入，因此商業(yè)銀行也在其中擔任重要的角色。如果房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)問題，商業(yè)銀行將受到最大的影響。在這種情況下，如果不能及時采取有效的措施，就會導致房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險不斷增加，甚至影響到商業(yè)銀行，給金融行業(yè)造成重大損失。因此，商業(yè)銀行則需要針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險做出相應的防范措施并逐步完善貸款風險管理體系，為房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的進一步發(fā)展鋪平道路。商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的風險研究必須建立在良好的財務秩序基礎上。在此背景下，本文將以房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目和商業(yè)銀行為基礎，分析我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款的現(xiàn)狀以及貸款風險的來源，并進一步研究商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險影響因素的相關問題，最終總結(jié)出相應的防范措施來進行控制和規(guī)避貸款風險。1.1.2研究目的及意義在國際金融危機的沖擊下，不僅銀行業(yè)受到了影響，房地產(chǎn)行業(yè)也深受影響。在如今的社會中，房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)逐步成長為我國國民經(jīng)濟的命脈，其與商業(yè)銀行之間是正相關關系，在他們不斷發(fā)展的過程中，收益與風險是并存的?，F(xiàn)如今我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不完善，其中伴隨著風險與漏洞。本文的研究目的就是明確我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險影響因素，從商業(yè)銀行的角度出發(fā)，分析我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款的現(xiàn)狀以及貸款風險的來源，再從外部因素和內(nèi)部因素具體分析影響因素，希望能從中找到對今后商業(yè)銀行有幫助的解決方法，為促進我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的良性發(fā)展而做出一份貢獻與努力。本文主要從商業(yè)銀行的角度出發(fā)來探索房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險具有以下幾個意義：首先，有利于建立健全并不斷完善信貸風險管理運行配套機制，能夠更好地提升我國的商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的風險防范，科學的對貸款項目風險進行規(guī)避，從而提高銀行的風險防控指數(shù)并降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的不良貸款率，這不僅對中國商業(yè)銀行的健康穩(wěn)定發(fā)展具有積極作用，而且也相應的促進了中國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。其次，從我國商業(yè)銀行的角度，分析了房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險影響因素并有針對性地提出了相應的風險防范措施，有利于金融業(yè)的健康發(fā)展和金融體系的整體運行安全[1]。最后，通過有效的風險控制可以提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的質(zhì)量，一方面，它使商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的成本降低，另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)公司能夠更加合理有效地使用信貸資金，為房地產(chǎn)建設和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供更好的服務。另外，在面對處于國際金融問題以及正在經(jīng)歷疫情的國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境，本文的研究具有相當重要的現(xiàn)實意義。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究的現(xiàn)狀相對于我國來說，國外對于商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目貸款風險相關的理論研究比較完善，國外的學者也從各個方面對房地產(chǎn)項目貸款進行了研究。其中，J.D.VonPischke（1980）分析了所有信貸機構和所有信貸項目都面臨影響貸款還款的外部約束。在收入很低的國家，這些限制反映了經(jīng)濟的總體狀況。為了使信貸項目取得成功，有必要在其發(fā)展過程中設法找出這些制約因素，并制定有效的策略。不適應環(huán)境的金融機構和項目將不會成功。但是，不應將這些外部問題與內(nèi)部項目問題相混淆。內(nèi)部問題至關重要，可以輕松決定項目的成敗。同樣，為解決這些問題而進行的努力將大大增強該項目的機構實力，因為它們將在內(nèi)部，在指導和技術層面而不是在政治或宏觀經(jīng)濟層面進行。分別確定貸款償還問題的內(nèi)部和外部原因，是實際使用農(nóng)業(yè)信貸作為制定財政和農(nóng)業(yè)政策手段的起點[2]。Boyd（1996）在其研究中指出，金融行業(yè)是支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關鍵，金融行業(yè)的發(fā)展可以帶動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展卻給銀行帶來了極大的風險隱患[3]。YiLiu和MeiyanYang（2017）在分析房地產(chǎn)項目建設中的貸款風險因素的基礎上，建立房地產(chǎn)項目貸款的風險評估指標體系，構建商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風險評估模型，并最終提出了相應的措施。通過風險評估防止項目進行風險控制[4]。CharlesAmoatey和DoreenDanquah（2018）從發(fā)生的可能性，影響的嚴重性和可控性方面分析加納房地產(chǎn)建筑業(yè)的項目風險問題。從分析研究中發(fā)現(xiàn)，市場風險，技術風險和環(huán)境風險的影響程度最高。財務風險，市場風險，管理風險和技術風險相對來講是可控制的。在所有風險中，環(huán)境風險是最重要的，因為它們具有很高的發(fā)生可能性和影響的嚴重性，但可控性卻非常低。所以，為了有效地管理這些風險因素，項目各方必須了解發(fā)生風險的可能性，影響的嚴重性和風險因素的可控性[5]。HongenGuan（2019）闡述了房地產(chǎn)金融風險的類型，分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資風險的現(xiàn)狀，提出了預防和控制房地產(chǎn)企業(yè)金融風險的有效對策[6]。1.2.2國內(nèi)研究的現(xiàn)狀我國對于商業(yè)銀行的風險研究起步較晚，商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目貸款的風險研究更是與發(fā)達國家存在著差距。但是我國的研究人員也在不斷地縮小這一差距。于云紅，何振善（2005）分析發(fā)現(xiàn)，在信貸業(yè)務量不斷增長的過程中，房地產(chǎn)信貸風險開始慢慢地顯現(xiàn)，商業(yè)銀行開始研究和防范房地產(chǎn)信貸風險。當前商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信用風險管理系統(tǒng)的結(jié)構，并將其分為四個階段：風險識別，風險評估，風險管理方法的選擇以及風險管理和影響評估的改進，針對每個工作階段步驟，方法和預防措施提出了自己的意見[7]。柏乃寧（2014）分析了房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款是商業(yè)銀行貸款最主要的融資方式。并根據(jù)其風險劃分了三個大類，并依據(jù)這三大風險對房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款進行了風險的分析與研究。最后，從不同的角度針對房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款中的風險管理提出了相應的對策[8]。

胡恒川（2019）研究發(fā)現(xiàn)，近年來中國商業(yè)銀行正在加速發(fā)展，它在社會經(jīng)濟發(fā)展中的作用也越來越重要，并且隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)價格上漲的幅度也有所提高。另外，房地產(chǎn)貸款金額在商業(yè)銀行的貸款中所占的比重越來越大，所以商業(yè)銀行不得不面對房地產(chǎn)項目風險的相關問題，并進一步對我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)項目信貸風險現(xiàn)狀進行了更深程度的研究，對其存在的具體問題進行了明確的簡述。最后針對這一狀況對我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風險進行了具體的防范措施[9]。1.3研究內(nèi)容和方法1.3.1研究內(nèi)容本文的主要對象是商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險，并以項目風險理論、房地產(chǎn)貸款項目理論和商業(yè)銀行的相關理論基礎，再依托于眾多的文獻、著作和實際情況的現(xiàn)場調(diào)研，歸納出商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的影響因索，最終根據(jù)影響因素分析相應地提出商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的防范措施。為此，本文需對以下內(nèi)容進行研究：首先，介紹了本文的研究背景以及研究意義，再通過國內(nèi)外現(xiàn)狀的研究進一步分析，找出有相關意義的部分，接著闡述出本文的主要研究內(nèi)容。其次，本文介紹了商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的相關理論基礎，為接下來文章的深入研究奠定了堅實的理論基礎。然后，本文通過對我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款的現(xiàn)狀和商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的來源進行逐步分析研究，并以此為基礎，深層次地對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險影響因素進行分析。最后，根據(jù)之前的分析研究進行總結(jié)，并針對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險進行相應的防范措施。本文結(jié)構如圖1-1所示。1-11-1論文結(jié)構圖國內(nèi)外研究現(xiàn)狀研究內(nèi)容和方法商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險影響因素分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的防范措施商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的來源商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險影響因素分析深入研究國家政策提高相應從業(yè)人員的專業(yè)技能建立健全完善的信息系統(tǒng)我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款的現(xiàn)狀加強對開發(fā)商的貸前調(diào)查緒論研究背景目的及意義商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險影響因素及防范研究相關理論概述商業(yè)銀行項目風險商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險評估水平1.3.2研究方法本文對大量資料以及文獻進行分析，總結(jié)出適合我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險防范措施。主要采用了兩種研究方法：文獻研究法在明確了房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險防范研究的方向之后，通過知網(wǎng)、百度學術以及其他資料，整理歸納了關于商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險防范的相關內(nèi)容。并在前人研究的基礎上，除了對專家文章的歸納分析之外，它還為文章提供了堅實的理論基礎。系統(tǒng)分析法把商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險看做一個系統(tǒng)，明確研究對象；在系統(tǒng)分析的基礎上，確定章節(jié)標題和研究的內(nèi)容，理清各部分之間的相互關系，找到商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目所面臨的風險因素及防范措施。

相關理論概述2.1商業(yè)銀行2.1.1商業(yè)銀行的內(nèi)涵商業(yè)銀行（CommercialBank），簡稱CB，是一種銀行，其職責是通過存款、貸款、匯兌、儲蓄和其他服務來承擔金融中介信貸機構的責任。主要業(yè)務領域是吸收公共存款，發(fā)行貸款和折扣發(fā)票。普通商業(yè)銀行無權發(fā)行外匯，商業(yè)銀行的傳統(tǒng)業(yè)務主要集中在存款和貸款業(yè)務上。其中，我國的商業(yè)銀行主要分為三大類，包括國有商業(yè)銀行，股份制商業(yè)銀行，地方性商業(yè)銀行。地方性商業(yè)銀行還包括了城市商業(yè)銀行，農(nóng)村商業(yè)銀行外加郵政儲蓄銀行以及新成立不久的村鎮(zhèn)銀行。另外，需要特別說明的是政策性銀行是不屬于商業(yè)銀行的，而我國主要的三大政策性銀行分別是：農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行，國家開發(fā)銀行和進出口銀行。2.1.2商業(yè)銀行的主要職能（1）調(diào)節(jié)經(jīng)濟調(diào)節(jié)經(jīng)濟是指商業(yè)銀行通過信貸中介活動，在中央銀行貨幣政策和其他國家政策的指導下，調(diào)整社會各個部門的資金短缺情況，經(jīng)濟結(jié)構，消費比例與產(chǎn)業(yè)結(jié)構的關系。另外，商業(yè)銀行可以在國際市場上通過金融活動來調(diào)整其國家的國際收支情況。商業(yè)銀行由于其廣泛的功能，對所有社會和經(jīng)濟活動都具有非常深遠的影響，并在整個金融體系甚至國民經(jīng)濟中都具重要的地位。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和全球經(jīng)濟的一體化發(fā)展，商業(yè)銀行在不斷地突顯其功能多元化的趨勢。（2）信用中介信用中介是商業(yè)銀行的最基本職能，可以更好地反映其商業(yè)活動的特征。此功能的本質(zhì)是通過銀行的債務業(yè)務在銀行中收集公司中各種不活動的貨幣，然后通過資產(chǎn)業(yè)務將其投資到各個經(jīng)濟領域；商業(yè)銀行是放債人和貨幣資本放貸人的中介或代表，來幫助他們更好地實現(xiàn)資本流動，并從吸收資金的成本與貸款利息收入和投資收益之間的差額中獲取利潤，從而形成銀行利潤。商業(yè)銀行通過信貸中介的功能實現(xiàn)了資本剩余與稀缺之間的整合，它們不對貨幣資本的所有權進行改變，而只針對于貨幣資本的使用權進行改變。（3）支付中介商業(yè)銀行除充當信用中介機構和融通貨幣資金外，還履行外匯業(yè)務的職能。通過將存款轉(zhuǎn)入或轉(zhuǎn)出帳戶以及向客戶收取費用等，成為了企業(yè)，團體和個人的資金保管人員和支付代理人。此外，以商業(yè)銀行為中心，在經(jīng)濟過程中形成了沒有起點或終點的支付鏈和債權債務關系。（4）金融服務隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，工商企業(yè)的業(yè)務經(jīng)營越來越復雜，銀行之間的競爭也越來越激烈。銀行與其他各行業(yè)擁有廣泛的聯(lián)系，并且銀行各方面的信息相對完善，尤其是電子計算機方面在銀行業(yè)務中的廣泛應用。使商業(yè)銀行可以為客戶提供信息服務咨詢，同時為公司提供了各種服務，專業(yè)從事工商企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，把原來的外匯業(yè)務轉(zhuǎn)移到銀行，滿足了很多公司的要求。例如，支付代理商的工資和其他費用。個人消費也從簡單的貨幣交易發(fā)展成轉(zhuǎn)帳賬戶?，F(xiàn)代社會生活以多種形式反映了對商業(yè)銀行金融服務的需求。在激烈的商業(yè)競爭的推動下，商業(yè)銀行也在不斷地探索新的服務領域。他們想通過發(fā)展金融服務，進一步促進資產(chǎn)負債業(yè)務的擴展，實現(xiàn)金融資產(chǎn)業(yè)務與金融服務相結(jié)合的目的，開拓新的業(yè)務領域。在現(xiàn)代經(jīng)濟生活中，金融服務已成為商業(yè)銀行十分重要的功能。2.2項目風險2.2.1風險的內(nèi)涵所謂風險就是公司在實現(xiàn)其目標的業(yè)務活動中會遇到各種不確定的事件。這些事件的可能性及其影響程度無法預先預測。這些事件將影響業(yè)務活動，因此將影響實現(xiàn)業(yè)務目標的程度?？陀^存在于特定環(huán)境和特定時期中，影響公司實現(xiàn)目標的不確定事件屬于風險。其實，所謂的風險是指人們在一定時期內(nèi)和某些環(huán)境條件下的預期目標與實際結(jié)果之間的差異程度。經(jīng)過專家們多年的努力，學術界對于風險的含義仍然沒有統(tǒng)一的定義。這一結(jié)果主要是因為對風險的理解程度不盡相同，或者是對于風險研究的相關看法有所偏差，所以不同的專家對風險有不同的定義和解釋。首先，風險是事件最終結(jié)果的不確定性。其次，風險是損失的不確定性。然后是風險是指可能發(fā)生的損害程度。另外，風險是指損失的規(guī)模及其發(fā)生的可能性。最后，風險是由風險構成要素相互作用的結(jié)果。2.2.2項目風險及其特征項目風險是指可能導致項目損失的不確定性。美國的項目管理專家MarxWildman將其定義為事件對項目目標產(chǎn)生負面影響的可能性。由于項目的發(fā)生具有其特定的表現(xiàn)，因而項目風險也具有相應的特征，主要表現(xiàn)為：（1）項目風險的多樣性在所有工程項目中，存在多種風險并存，它們之間還具有復雜的內(nèi)部關系，這可以相互影響并彼此之間增加和減少，也是它面臨項目風險多樣性的主要原因。（2）項目風險的相對性工程項目的活動主體不同可產(chǎn)生不同的風險影響。即使人們對于風險有一定的承受能力，但是不同的人以及不同的時間節(jié)點對這種能力也有所差異。另外，項目其他的很多因素也都時刻影響著人們對于工程項目風險的承受能力的。（3）項目風險的可變性風險可變性是指風險性質(zhì)的變化，風險結(jié)果的變化以及新風險的發(fā)生。隨著科學技術的發(fā)展和生產(chǎn)率的提高，人們對危險事故的識別和抵抗能力也逐漸增強，可以在一定程度上減少危險事故的發(fā)生，同時減少損失。此外，由于信息傳播技術和預測理論、方法和手段的不斷改進和發(fā)展，使得一些項目風險的預測越來越快、越來越準確，從而大大減少了項目的不確定性。（4）項目風險的長期性和整體性。風險存在于項目的整個生命周期中，而不僅僅存在于項目的實施階段。此外，風險的影響通常不會部分或在一定時期內(nèi)產(chǎn)生，而是全局性的。隨著項目不斷發(fā)展，局部的風險也會逐漸增大。例如，當一項活動受到風險的干擾，那么它可能會影響許多相關的活動，并且隨著時間的推移，對風險的影響也會增加。2.3商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險2.3.1房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險主要是指銀行針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目審核不當、監(jiān)督管理不善以及其他客觀條件因素而導致的該項目引起的銀行收益和損失的可能性。實際上，也是指房地產(chǎn)企業(yè)對于貸款項目的信用違約風險。目前為止，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目面臨的主要風險包括外部因素風險和內(nèi)部因素風險[10]。近幾年，隨著我國房地產(chǎn)項目的活躍度不斷提高，房地產(chǎn)項目開始逐漸成為金融業(yè)的重要組成部分。2.3.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的特點（1）客觀性客觀性指的是有一些不可控的貸款風險，如果借款人由于各種客觀原因不能按時歸還貸款。而這些客觀原因不能由借款人自己控制，即使借款人可以很好地經(jīng)營企業(yè)，但是都會存在一些不能控制的因素會影響借款人，使其不能在項目中得到足夠的銷售額來如期歸還銀行的貸款。所以，所有的銀行只要辦理貸款業(yè)務，就可能會存在相應的風險。因此，由于客觀性而造成的信貸風險，銀行所能做的只有不斷地減小風險，但是不可能完全消除風險。（2）潛在性潛在性是指由于一種因素可能會發(fā)生的信貸風險，但是前提是不知道此風險是否會發(fā)生，而且它主要取決于這個因素是否會發(fā)生。所以，銀行可以通過合理的貸款流程而將風險進行控制。（3）可控性可控性是指在事情發(fā)生之前，銀行已經(jīng)明白了已存在的某些風險會出現(xiàn)，而且銀行可以通過合理的流程來控制這個風險的發(fā)生。所以，風險研究的主要對象就是發(fā)現(xiàn)這些可以控制的風險，并運用有效的措施來保證銀行把貸款的損失降到最低點。（4）不確定性因為房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期是比較漫長的，因此，在項目開發(fā)的過程中，會受到不同的因素影響項目的正常運行，而且房地產(chǎn)行業(yè)是一個硬性的行業(yè)，所以一旦一些約束方面出現(xiàn)了很大的變化，以前做的風險評估就會失效[11]。第3章商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險影響因素分析3.1商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的現(xiàn)狀截止目前情況，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但是，相對于房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展來說，房地產(chǎn)開發(fā)融資市場的發(fā)展卻始終不盡人意，而我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資基本集中在商業(yè)銀行的貸款上。因為房地產(chǎn)開發(fā)商沒有足夠的資金去運行，同時還缺少足夠的融資渠道，這種情況就導致了我國房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都面臨著自有資金短缺的問題[12]。2019年，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為11萬億元，同比增長10.1%。從增速上看，2018年下半年開始，此類增速曲線持續(xù)下行，客觀上也會使得房企的到位資金等狀況面臨壓力（如圖3-1）。在這個階段，從我國當前的房地產(chǎn)的經(jīng)營模式和經(jīng)營的狀況來看，由于還款資金的不穩(wěn)定，這部分貸款的風險系數(shù)比較大，由此我們也可以看出來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來源還是來自于商業(yè)銀行的貸款，信貸資金對于房地產(chǎn)的發(fā)展起到了不可忽視的巨大作用。另外，由于這種情況的出現(xiàn)，單一的融資渠道將大多數(shù)的風險集中到了銀行自身的系統(tǒng)上，如果資金鏈斷裂，那么后果不可想象。所以，拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道成為商業(yè)銀行亟待解決的問題之一，但是在長期以來，商業(yè)銀行的貸款是房地產(chǎn)業(yè)的重要資金支持是無法改變的。來源：中國人民銀行、易居研究院圖3-1全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速另外，數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)人民幣貸款余額為44萬億元，每個季度同比增長14.8%。觀察歷史數(shù)據(jù)，近7年全國房貸余額增速曲線呈現(xiàn)了很尖銳的“倒U型”走勢，其中2016年第4季度成為重要的分水嶺。2014年下半年開始，隨著房地產(chǎn)去庫存政策的推出、以及棚改貨幣化安置工作的推進，房地產(chǎn)貸款余額增速曲線持續(xù)攀升。到了2016年第4季度，隨著相關政策的改變，房地產(chǎn)金融市場管控趨嚴，房地產(chǎn)貸款余額增速曲線立馬掉頭向下（如圖3-2）。且從2003年起，房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為了商業(yè)銀行新的利潤增長點[13]。由于房地產(chǎn)市場需求旺盛，房地產(chǎn)業(yè)貸款資金較多，我國房地產(chǎn)業(yè)的質(zhì)量暫時較好，所以，商業(yè)銀行也相對來說比較傾向于向房地產(chǎn)業(yè)貸款，也就是說，房地產(chǎn)仍然是商業(yè)銀行貸款的發(fā)放的主要對象。來源：中國人民銀行、易居研究院圖3-2全國房地產(chǎn)貸款余額同比增速3.2商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的來源（1）銀行內(nèi)部的風險商業(yè)銀行內(nèi)部的風險主要是銀行自身貸款審批過程會出現(xiàn)的紕漏，項目信息管理制度的不完善以及內(nèi)部人員專業(yè)性不強，再者，商業(yè)銀行對于風險評估水平的落后。近年來，隨著我國金融業(yè)的不斷發(fā)展，我國的銀行業(yè)的貸款項目方面已經(jīng)逐步完善起來，也逐漸建立起相對來說較為完善的體系。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險商業(yè)銀行的貸款不僅參與了房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，而且與房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段都有其的參與。房地產(chǎn)貸款的資金在不斷的循環(huán)以保證項目的正常運轉(zhuǎn)，其中任何一個階段出現(xiàn)了問題，都會對商業(yè)銀行的貸款造成影響，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商要做好投資決策，以保證資金周轉(zhuǎn)正常。房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要大量的資金作為加持，依據(jù)房地產(chǎn)特殊的性質(zhì)以及其中的不能確定的因素，進而導致了房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中會存在風險。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商的自身情況也會對銀行的貸款造成影響，其中主要是開發(fā)商的資質(zhì)、財務狀況以及履約情況。（3）宏觀環(huán)境的風險從美國的次貸危機而引發(fā)的全球金融危機，這表明了宏觀環(huán)境對于金融行業(yè)的威力，我國現(xiàn)在的狀況是，房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)是相輔相成的，一榮俱榮，一損俱損，不能將他們割裂開來分別看待[14]。另外，基于我國的基本國情，我國通過了一些相關政策去引導房地產(chǎn)市場，并通過對銀行的相互協(xié)調(diào)來影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。3.3商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險影響因素分析隨著改革開放的不斷發(fā)展以及我國經(jīng)濟的大幅度提升，我國的經(jīng)濟體系也在不斷地建立起來，但是市場經(jīng)濟的體制并不完善，也沒有充分地健全相關的法律法規(guī)。伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，這些問題也就因此顯現(xiàn)出來，而房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)就是其中的代表，我們將針對我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的影響因素做出具體地研究分析。其中，根據(jù)對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的來源的介紹，將風險的影響因素主要區(qū)分為外部因素和內(nèi)部因素兩個主要部分進行相關闡述，內(nèi)部因素主要包括銀行自身的方面，外部因素主要包括宏觀環(huán)境和房地產(chǎn)開發(fā)兩個方面。3.3.1內(nèi)部因素3.3.1.1項目信息管理不完善在房地產(chǎn)項目開發(fā)準備貸款的時候，商業(yè)銀行往往會對其進行調(diào)查走訪以及相關信息的采集，但是由于我國銀行對信息管理方面仍然存在漏洞，貸款者就會利用項目信息資料的不完善從而提供給商業(yè)銀行虛假信息，再加上，對于風險高的項目銀行會收到高額的利潤，進而使高風險項目的貸款會相對容易，但這也給商業(yè)銀行帶來了無可避免的風險。即使面對企業(yè)的貸款需求，商業(yè)銀行更樂于給能提供抵押物貸款的企業(yè)或者項目進行貸款，因為銀行認為，抵押物可以在一定程度上降低項目的風險。但是，就目前的情況來說，我國對于抵押物的估值問題仍然沒有很好地解決，加上商業(yè)銀行對于這個問題也存在著缺陷，所以有一些企業(yè)就抓住了商業(yè)銀行的這個特點，導致自身抵押物品的估值遠遠高于實際市值。另外，如果說，市場形勢發(fā)生變化，那么抵押物會在不同程度上縮水，這種情況一旦發(fā)生，商業(yè)銀行將會面臨巨大的損失與風險。3.3.1.2人員專業(yè)性不強在當今社會，對于從業(yè)人員的專業(yè)性以及法律知識的儲備情況也要有一定的要求，因為我國的銀行業(yè)一般是通過從業(yè)人員的放貸數(shù)量以及金額來作為基本的考核標準，這樣一來，銀行從業(yè)人員為了能夠得到該項目從中獲取利潤，就可能會忽略銀行的貸款風險，并以此為代價來換取項目貸款的推進，還可能會利用自己已知的銀行的漏洞甚至于無意碰觸法律這根戒尺，來達到完成與該項目的合作的目的。這就極大地要求了銀行從業(yè)人員對于金融知識以及法律法規(guī)的了解和掌握，也相應的增加了銀行的貸款風險。3.3.1.3風險評估水平落后由于我國目前對于風險評估的相關問題仍然需要不斷探索與完善。但是不可否認的是，風險評估水平的落后以及對于貸款的使用方面監(jiān)管不力是導致我國商業(yè)銀行不能準確地判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款風險因素的重要方面。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)在高速的發(fā)展階段，商業(yè)銀行也緊隨其后在不斷地增加貸款的比例，即使這樣，我國對于風險的評估仍然處于初級階段，還需要不斷的完善把風險控制到最低，所以，我國應盡快改善這一現(xiàn)狀[15]。3.3.2外部因素3.3.2.1國家宏觀調(diào)控不力通過近幾年來房地產(chǎn)市場的爆炸式發(fā)展，國家也開始關注到這一現(xiàn)象，并針對這個現(xiàn)象做出了一系列的改變，試圖來緩解這個現(xiàn)狀，并以此來保障房地產(chǎn)行業(yè)能夠繼續(xù)穩(wěn)步健康的發(fā)展?？v觀來看，主要有稅收政策，財政政策以及土地供應政策三種方法來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)項目開發(fā)的信貸政策主要是根據(jù)我國的具體政策而進行變動的。由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)主要依賴于銀行的信貸，所以，房地產(chǎn)行業(yè)基本受銀行信貸政策的制約。那么國家通過對各商業(yè)銀行貸款的方向以及金額進行引導，并在此基礎上，對他們進行監(jiān)督和管理，就可以在很大程度上對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。由此可知，在一定的程度上，銀行的信貸政策是可以對房地產(chǎn)市場進行控制的，也是國家房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的重要手段[16]。銀行的利率的變動也直接影響房地產(chǎn)行業(yè)。如果把利率進行了提高，那必然會控制房地產(chǎn)行業(yè)的資金流量，同時，利率的提升也會加重開發(fā)商的還款壓力，從另一方面控制了開發(fā)商對于項目經(jīng)營的能力，減弱了對于新項目開發(fā)的想法，這樣一來，房地產(chǎn)市場的價格就可能會有下降的趨勢。因此，國家通過對利率的提高也能調(diào)節(jié)控制房地產(chǎn)市場價格的不斷上升。基于我國的國情，所以調(diào)節(jié)土地的相關政策也是一個方法。由于我國是土地公有制，可以采取控制土地的價格和對土地的供應問題。如果對土地供應量進行了嚴格的控制就可以在一定程度上減少了房地產(chǎn)項目的大量開發(fā)，再加上對于價格進行調(diào)整就會避免房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本增大，從而導致房地產(chǎn)價格的降低，同樣可以達到抑制房地產(chǎn)行業(yè)過快發(fā)展的目的。在某種特定的條件下，國家針對上述政策進行宏觀調(diào)控是能夠發(fā)揮相應的作用的。但是，目前由于房地產(chǎn)市場的不斷擴張，通常來說，國家會把幾種政策組合之后進行調(diào)控，然而政策的實施情況卻不盡相同，思考的角度也不相同，這就會導致各個政策之間難以協(xié)調(diào)，也就達不到預想的結(jié)果，反而會對房地產(chǎn)行業(yè)以及金融業(yè)帶來風險的影響。3.3.2.2開發(fā)商自身問題由于房地產(chǎn)開發(fā)商投資失誤等相關問題而使房地產(chǎn)開發(fā)項目不能達到預想的利潤時，可能會給項目的流動資金造成損失，因而難以正常向銀行歸還貸款資金，這也就增加了銀行的貸款風險。而且，在項目的開發(fā)過程中，任何一個相關環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，或多或少都會對整個項目產(chǎn)生影響，嚴重的話乃至整個企業(yè)資金鏈都會面臨出現(xiàn)斷裂的風險，房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都涉及到了商業(yè)銀行的貸款。另外，如果房地產(chǎn)開發(fā)商自身資質(zhì)就不過關或者曾經(jīng)存在了逾期甚至是不良貸款的話，那么一旦貸款申請下來，開發(fā)商也會有極高的概率難以歸還貸款，這將會給商業(yè)銀行帶來嚴重后果。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商的自身情況如果出現(xiàn)問題，商業(yè)銀行也將面臨難以預計的貸款風險。

第4章商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的防范措施4.1建立健全完善的信息管理系統(tǒng)為了有效的控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的風險，商業(yè)銀行必須要建立健全完善的信息系統(tǒng)以及信息管理平臺。由于商業(yè)銀行很多制度并不完善，所以在信息的統(tǒng)計與整合方面還是有一些困難的，這就決定了建立房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目信息系統(tǒng)的難度。首先，銀行要建立全面、系統(tǒng)的房地產(chǎn)相關企業(yè)以及項目的檔案資料，記載貸款企業(yè)的基本情況、資產(chǎn)狀況和所有重大事項，并實現(xiàn)銀行間的信息共享，當資料發(fā)生變化時可以更快的更新相關的信息，為商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目提供了便利。其次，良好的貸款信用評級系統(tǒng)是減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的有效手段。所以，商業(yè)銀行要建立屬于自己的項目貸款信用評級系統(tǒng)和信息管理平臺，這樣能更直接、客觀的了解房地產(chǎn)貸款企業(yè)、項目的信用情況以及基本信息。銀行在調(diào)查信息時一定要做到三親，即親訪單位，親核原件，親見客戶。這樣也能夠在一定程度上對風險進行規(guī)避，還應該選擇符合自身特點的項目進行貸款，并進行合理的項目貸款風險管理與防范。另外，還應該完善抵押物貸款的相關信息，派專人對于抵押物價值的實時變化以及相關情況進行報備，進一步保障了商業(yè)銀行貸款的風險。另外，對于不同的項目類型可以采取不同的管理辦法，對待房地產(chǎn)項目開發(fā)情況的不同，貸款的催收方法也可以隨之進行調(diào)整，但是對于惡意拖欠的可以采用國家強制性手段進行維權。以此來降低商業(yè)銀行的貸款損失與風險。4.2提高相關從業(yè)人員的專業(yè)技能要降低商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的風險，那么提高相關從業(yè)人員的專業(yè)技能就顯得尤為重要。作為銀行的從業(yè)人員不僅要具備一定的金融知識和相關的法律法規(guī)，還應該具備房地產(chǎn)方面的知識和風險意識以及對于風險的把控等方面的內(nèi)容。我們應該不斷地提高貸款從業(yè)人員的專業(yè)技能。對于非專業(yè)人員可以利用課余時間對其進行專業(yè)課程的培訓，并進行相應的考試進行測試學習到的最終成果。還可以對不同部門員工的不同內(nèi)容進行抽查，以保證每一個員工的專業(yè)性。在掌握金融知識的同時，還應該對房地產(chǎn)相關知識以及房地產(chǎn)當前的市場情況進行學習。另外，應該不斷地向員工灌輸風險意識以及相關法律法規(guī)，銀行也應該建立系統(tǒng)、完整的培訓計劃和培訓機制，及時更新和完善銀行從業(yè)人員的知識信息儲備。盡可能地保證員工能夠運用更專業(yè)的方法去解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能存在的貸款風險。源源不斷的人才才是一個企業(yè)不斷發(fā)展以及日益創(chuàng)新的源泉。對于商業(yè)銀行這種正處于高速發(fā)展狀態(tài)的金融企業(yè)來說，對于人才的需要更為迫切。高素質(zhì)人才不僅是商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險管理制度完善和風險意識提高的動力所在，擁有高素質(zhì)的員工還是商業(yè)銀行降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的有效途徑。4.3提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險評估水平商業(yè)銀行想要提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險評估水平，我們首先要做的就是要強化評估管理，要有專門的銀行從業(yè)人員進行相關的評估工作，并根據(jù)他們所得出的具體結(jié)果來確定這個項目是否可以進行貸款以及之后的相關流程操作。工作人員要保證其公正的態(tài)度，并對評估的結(jié)果負責。其次，還應該對評估手段進行改進，商業(yè)銀行可以針對不同的貸款項目成立不同的評估小組，特別是房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目這種風險系數(shù)高的項目，可以多幾個小組同時進行評估，以確保評估的準確性。最后，商業(yè)銀行應該全面地對貸款項目進行評估，不錯過任何一個重要信息，以尋求最佳的評估結(jié)果，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目進行了更新，那么評估結(jié)果也應做到同步更新。這樣就能夠在很大程度上對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險進行防范[17]。4.4深入研究國家政策商業(yè)銀行要想對國家宏觀調(diào)控進行風險防范，還應該強化對國家相關政策的研究。不僅僅要時刻關注國家宏觀政策的變化，對于相關法律法規(guī)的變更也應有所了解，當然，除了關心自身政策外，還應該對房地產(chǎn)開發(fā)的法律條文以及市場情況進行研究，并做好相應的調(diào)查分析，針對商業(yè)銀行自身情況做好貸款金額的調(diào)整，盡量減少國家政策的變動對于商業(yè)銀行自身的影響。商業(yè)銀行還可以建立國家政策的相關協(xié)調(diào)機制，當國家對相關政策進行宏觀調(diào)控時，商業(yè)銀行可以建立一個相關機制來對此問題進行處理，使各個政策能夠相互協(xié)調(diào)，并對相關機制進行監(jiān)督，切實保證政策的順利實施。另外，商業(yè)銀行在根據(jù)政策進行自身調(diào)整的過程中，還應該注意是否與房地產(chǎn)開發(fā)項目相協(xié)調(diào)。最后，商業(yè)銀行可以建立相應的國家政策風險預警系統(tǒng)，包括上文外部因素中所提及的相關政策以及法律法規(guī)的變化，就目前情況來說，政策變化的風險主要是通過房地產(chǎn)行業(yè)的影響，間接地對商業(yè)銀行貸款項目造成風險，所以，在系統(tǒng)中，商業(yè)銀行可以通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的預測來達到預警的目的，從而降低商業(yè)銀行自身對于國家政策變動所帶來的風險[18]。4.5加強對開發(fā)商的貸前調(diào)查為了降低風險，銀行在選擇房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目之前應該對房地產(chǎn)的開發(fā)商進行科學合理的調(diào)查，其中應該包括開發(fā)商資質(zhì)的審查、財務狀況以及是否存在不良貸款等情況進行了解[19]。對于有著一定的資金實力，具有經(jīng)營經(jīng)驗以及信譽良好的房地產(chǎn)開發(fā)商應該作為商業(yè)銀行合作的首要條件。從當前的形勢來看，一些有知名度、信用良好的房地產(chǎn)開發(fā)商具有了一定的優(yōu)勢。近幾年來，我國對于房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)進行了分級，一共分為五個級別，在商業(yè)銀行進行貸款的過程中，應該至少選擇三級及其以上的房地產(chǎn)開發(fā)商，這樣可以在一定程度上降低銀行的風險。在了解了開發(fā)商的資質(zhì)后，還應該對開發(fā)商財務狀況進行調(diào)查，因為房地產(chǎn)開發(fā)的周期長，房地產(chǎn)行業(yè)財務方面特性就是不穩(wěn)定，所以，不應將財務情況的穩(wěn)定作為評判項目的主要標準，而應當將開發(fā)商財務報告中所涉及以前項目的相關情況等作為主要參考依據(jù)。向房地產(chǎn)幵發(fā)商發(fā)放貸款之前，商業(yè)銀行應當調(diào)查開發(fā)商之前的履約記錄。對于有不良記錄的開發(fā)商，應當拒絕放貸[20]。通過加強商業(yè)銀行對開發(fā)商發(fā)放貸款之前的調(diào)查，以達到規(guī)避相應風險的目的，從而也確保了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

結(jié)論伴隨著改革開放的熱潮，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之不斷快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，對于我國社會經(jīng)濟的健康發(fā)展起著至關重要的作用，然而，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目受國家宏觀調(diào)控的影響深遠，而且商業(yè)銀行自身也存在著一些問題，因此，商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險管理的水平還需要不斷提高，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展營造良好的環(huán)境氛圍。本文針對商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的分析后，得出了以下結(jié)論：⑴目前為止，我國商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的把控還存在很多問題，其中的體系建設仍然不夠完善，還需要通過不斷地探索與研究。房地產(chǎn)行業(yè)屬于支柱產(chǎn)業(yè)，影響國家經(jīng)濟的發(fā)展與穩(wěn)定，但是我國對于房地產(chǎn)開發(fā)的相關研究還處于初級階段，因此對于商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的研究還是十分有必要的。⑵商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險的影響因素主要分為內(nèi)部因素和外部因素，內(nèi)部因素主要是銀行本身存在的問題還沒有得到根本的解決而帶來的風險；外部因素主要是由于國家調(diào)控和政策對其的干預以及房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營決策都會對貸款風險造成影響。⑶商業(yè)銀行應從自身、國家政策角度出發(fā)，在內(nèi)部因素方面降低貸款項目風險的發(fā)生，包括建立健全完善的信息管理系統(tǒng)，提高相關從業(yè)人員的專業(yè)技能和提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目風險評估水平；在外部因素方面通過深入對國家政策的研究和加強對開發(fā)商的貸前調(diào)查來減少風險，以達到風險防范的目的。

參考文獻[1]楊陽.我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險分析與防范