物業(yè)管理員考試題庫(kù)與答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分）1.某高層住宅消防泵房巡檢周期為每日一次，下列哪項(xiàng)屬于必須記錄的核心數(shù)據(jù)？A.泵房地面濕度B.控制柜電壓波動(dòng)值C.滅火器擺放角度D.墻面涂料完好度答案：B解析：消防泵房每日巡檢的核心是確保設(shè)備隨時(shí)可啟動(dòng)，電壓波動(dòng)直接影響啟動(dòng)可靠性，其余選項(xiàng)與啟動(dòng)功能無(wú)直接關(guān)聯(lián)。2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式，回收時(shí)限屆滿后，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在幾日內(nèi)完成統(tǒng)計(jì)并公示？A.3日B.5日C.7日D.10日答案：C解析：《民法典》第278條配套示范文本明確：書面征求意見的統(tǒng)計(jì)結(jié)果須在回收截止后7日內(nèi)公示，保障業(yè)主知情權(quán)。3.物業(yè)服務(wù)合同到期前，業(yè)主委員會(huì)組織選聘新物業(yè)，原物業(yè)拒絕移交圖紙，應(yīng)首先向哪個(gè)部門投訴？A.街道辦事處B.區(qū)住建部門C.城管執(zhí)法局D.公安機(jī)關(guān)答案：B解析：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第59條，拒不移交資料由區(qū)縣級(jí)以上住建部門責(zé)令限期改正，逾期罰款。4.某小區(qū)公共收益年度結(jié)余12萬(wàn)元，依照規(guī)定，可用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的比例不得低于：A.30%B.50%C.60%D.70%答案：B解析：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第27條要求，公共收益用于補(bǔ)充維修資金的比例不得少于50%，其余可經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定用途。5.電梯維保單位未在轎廂內(nèi)公示最近一次維保記錄，業(yè)主可向市場(chǎng)監(jiān)管部門舉報(bào)，法定罰款區(qū)間為：A.1000—5000元B.5000—2萬(wàn)元C.1萬(wàn)—5萬(wàn)元D.5萬(wàn)—10萬(wàn)元答案：C解析：《特種設(shè)備安全法》第84條，未公示維保記錄屬“未履行告知義務(wù)”，罰款1萬(wàn)至5萬(wàn)元。6.物業(yè)服務(wù)中心擬上調(diào)停車費(fèi)，必須經(jīng)專有面積和人數(shù)“雙過半”業(yè)主同意，這里的“雙過半”指：A.已入住戶數(shù)和套內(nèi)面積B.已登記產(chǎn)權(quán)面積和業(yè)主人數(shù)C.建筑總面積和投票業(yè)主人數(shù)D.已售面積和實(shí)際居住人數(shù)答案：C解析：《民法典》第278條明確“雙過半”是指建筑物總面積及參與表決的業(yè)主人數(shù)均超50%。7.臺(tái)風(fēng)黃色預(yù)警發(fā)布后，物業(yè)最優(yōu)先的防范動(dòng)作是：A.關(guān)閉地下車庫(kù)照明節(jié)電B.加固屋頂太陽(yáng)能設(shè)備C.切斷所有電梯電源D.停止二次供水泵房運(yùn)行答案：B解析：屋頂太陽(yáng)能設(shè)備若墜落將造成重大人身傷害，加固優(yōu)先級(jí)最高；其余選項(xiàng)或過度或延后。8.員工在污水井內(nèi)昏迷，現(xiàn)場(chǎng)第一響應(yīng)人應(yīng)首先：A.佩戴正壓式呼吸器下井救人B.立即撥打119、120C.用濕毛巾捂口鼻下井D.向井內(nèi)灌注氧氣答案：B解析：有限空間救援首要是求援，盲目施救只會(huì)擴(kuò)大傷亡；呼叫專業(yè)力量后再進(jìn)行通風(fēng)與檢測(cè)。9.住宅物業(yè)一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中，客戶服務(wù)中心電話接通率不得低于：A.85%B.90%C.95%D.98%答案：C解析：《住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》明文規(guī)定電話接通率≥95%，其余指標(biāo)如投訴回訪率100%。10.物業(yè)企業(yè)采用包干制收費(fèi)，年度成本超支5%，下列說(shuō)法正確的是：A.可向業(yè)主追加收取B.由企業(yè)自行承擔(dān)C.動(dòng)用公共收益彌補(bǔ)D.申請(qǐng)政府補(bǔ)貼答案：B解析：包干制下盈虧由企業(yè)自負(fù)，超支不得另行攤派；酬金制才允許按實(shí)結(jié)算。11.二次供水水箱清洗后，水質(zhì)檢測(cè)合格報(bào)告須在水箱恢復(fù)供水前完成并公示，時(shí)限為：A.6小時(shí)B.12小時(shí)C.24小時(shí)D.48小時(shí)答案：C解析：地方二次供水管理辦法普遍要求24小時(shí)內(nèi)出具檢測(cè)報(bào)告，防止“先供水后檢測(cè)”風(fēng)險(xiǎn)。12.物業(yè)員工在公共區(qū)域發(fā)現(xiàn)可疑爆炸物，以下做法錯(cuò)誤的是：A.立即就近使用滅火器噴射B.迅速疏散周圍人員C.設(shè)置警戒線D.報(bào)警并記錄特征答案：A解析：爆炸物不可擅自處理，噴射滅火器可能引發(fā)爆炸；應(yīng)先疏散、警戒、報(bào)警。13.對(duì)于高空拋物投訴，物業(yè)不具備哪項(xiàng)法定權(quán)力？A.調(diào)取公共視頻B.向警方移交線索C.對(duì)可疑戶室進(jìn)行搜查D.協(xié)助業(yè)主共同舉證答案：C解析：搜查權(quán)僅屬于公安機(jī)關(guān)，物業(yè)無(wú)權(quán)入戶搜查，但可配合警方。14.物業(yè)服務(wù)中心每季度須向業(yè)主公布一次：A.員工工資表B.公共收益收支C.企業(yè)納稅明細(xì)D.董事會(huì)決議答案：B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第27條，公共收益收支情況每季度公布，接受監(jiān)督。15.電梯緊急報(bào)警裝置無(wú)人接聽，乘客被困15分鐘，市場(chǎng)監(jiān)管部門可對(duì)物業(yè)罰款：A.5000元以下B.5000—2萬(wàn)元C.2萬(wàn)—5萬(wàn)元D.5萬(wàn)—20萬(wàn)元答案：B解析：屬“未保持電梯緊急報(bào)警裝置有效應(yīng)答”，適用《特種設(shè)備安全法》第84條第二款，罰款5000—2萬(wàn)元。16.物業(yè)企業(yè)擅自將綠地改為停車位，業(yè)主可依法向：A.園林綠化部門B.規(guī)劃自然資源部門C.街道辦D.住建部門答案：B解析：改變綠地性質(zhì)屬于改變規(guī)劃用途，由規(guī)劃自然資源部門查處并責(zé)令恢復(fù)。17.物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理每年繼續(xù)教育學(xué)時(shí)不得少于：A.20學(xué)時(shí)B.30學(xué)時(shí)C.40學(xué)時(shí)D.50學(xué)時(shí)答案：C解析：《物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理崗位繼續(xù)教育學(xué)時(shí)管理辦法》規(guī)定不少于40學(xué)時(shí)，含法律、技能、應(yīng)急等模塊。18.業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)可采取的措施不包括：A.發(fā)律師函B.起訴C.停水停電D.申請(qǐng)支付令答案：C解析：任何情況下物業(yè)無(wú)權(quán)停水停電催費(fèi)，屬違法行為，將被行政處罰。19.物業(yè)對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)巡查的最低頻次為：A.每日1次B.每周2次C.每周1次D.每月2次答案：A解析：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》要求物業(yè)每日巡查并記錄，防止違規(guī)拆改。20.消防控制室值班人員每班不少于：A.1人B.2人C.3人D.4人答案：B解析：《消防法》及《消防控制室通用技術(shù)要求》GB25506規(guī)定每班不少于2人，且持證上崗。21.物業(yè)企業(yè)使用人臉識(shí)別門禁，必須：A.報(bào)派出所備案B.征得業(yè)主“明示同意”C.報(bào)市場(chǎng)監(jiān)管局審批D.向網(wǎng)信部門申請(qǐng)?jiān)S可答案：B解析：《個(gè)人信息保護(hù)法》第13條，收集人臉等敏感信息須取得個(gè)人單獨(dú)同意，不得默示。22.住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，預(yù)算審計(jì)由誰(shuí)委托？A.物業(yè)企業(yè)B.業(yè)主委員會(huì)C.住建部門D.審計(jì)局答案：B解析：劃轉(zhuǎn)后維修資金屬于業(yè)主共有，預(yù)算審計(jì)由業(yè)委會(huì)委托第三方機(jī)構(gòu)，確保獨(dú)立。23.物業(yè)在汛期對(duì)排水泵的“雙回路”電源測(cè)試周期為：A.每月B.每季度C.每半年D.每年答案：A解析：汛期每月測(cè)試可及時(shí)發(fā)現(xiàn)備用電源故障，防止主電源斷電后泵機(jī)無(wú)法啟動(dòng)。24.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估結(jié)果“不合格”，整改期最長(zhǎng)不得超過：A.15日B.30日C.45日D.60日答案：B解析：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估辦法》，不合格項(xiàng)目應(yīng)在30日內(nèi)完成整改并申請(qǐng)復(fù)評(píng)。25.物業(yè)企業(yè)未在顯著位置公示服務(wù)監(jiān)督電話，首次檢查發(fā)現(xiàn)后將被處以：A.警告B.1000元以下罰款C.1000—5000元罰款D.5000—1萬(wàn)元罰款答案：C解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第65條，未公示監(jiān)督電話可處1000—5000元罰款并責(zé)令改正。26.物業(yè)員工與業(yè)主發(fā)生肢體沖突，企業(yè)需向住建部門書面報(bào)告的時(shí)間為：A.2小時(shí)B.6小時(shí)C.12小時(shí)D.24小時(shí)答案：D解析：重大突發(fā)事件須在24小時(shí)內(nèi)向?qū)俚刈〗ú块T報(bào)告，并配合調(diào)查。27.物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，對(duì)“避雷接地電阻”現(xiàn)場(chǎng)抽測(cè)比例不得低于：A.5%B.10%C.20%D.30%答案：B解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》CQPI0102規(guī)定，避雷系統(tǒng)抽測(cè)比例≥10%，確保代表性。28.物業(yè)企業(yè)采用酬金制，年度結(jié)余資金歸屬：A.企業(yè)B.全體業(yè)主C.業(yè)委會(huì)主任D.屬地財(cái)政答案：B解析：酬金制僅提取約定比例酬金，剩余全部歸業(yè)主，轉(zhuǎn)入下年度或按業(yè)主大會(huì)決議使用。29.物業(yè)對(duì)電動(dòng)車違規(guī)進(jìn)樓行為，現(xiàn)場(chǎng)勸阻無(wú)效后，應(yīng)：A.強(qiáng)制拖車B.立即報(bào)警C.沒收充電器D.斷電處理答案：B解析：電動(dòng)車進(jìn)樓違反《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》第37條，物業(yè)無(wú)權(quán)拖車或沒收，應(yīng)報(bào)警由消防部門處罰。30.物業(yè)企業(yè)申請(qǐng)信用修復(fù)時(shí)，必須提交的材料不包括：A.整改報(bào)告B.信用修復(fù)申請(qǐng)表C.員工社保繳納證明D.行政處罰決定書復(fù)印件答案：C解析：信用修復(fù)核心材料為整改情況、處罰決定、申請(qǐng)表等，社保繳納證明非必要。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）31.下列屬于物業(yè)企業(yè)消防安全職責(zé)的有：A.建立消防檔案B.委托維保單位對(duì)消防設(shè)施每年至少全面檢測(cè)一次C.組織員工每年至少開展一次消防演練D.對(duì)業(yè)主進(jìn)行消防培訓(xùn)E.擅自停用故障消防主機(jī)以節(jié)省電費(fèi)答案：ABCD解析：E項(xiàng)違法，消防主機(jī)故障必須立即維修并啟用備用措施，不得擅自停用。32.關(guān)于公共收益，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)包括：A.使用范圍B.使用比例C.審計(jì)機(jī)構(gòu)選聘D.收益賬戶開設(shè)銀行E.物業(yè)企業(yè)酬金提取比例答案：ABCD解析：E項(xiàng)酬金比例應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，不屬于公共收益使用范疇。33.物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理在疫情防控中應(yīng)履行的職責(zé)有：A.制定并更新防控預(yù)案B.封閉小區(qū)前向?qū)俚厣鐓^(qū)報(bào)備C.對(duì)隔離戶垃圾消毒并交由環(huán)衛(wèi)收運(yùn)D.公布確診業(yè)主姓名房號(hào)E.組織員工核酸檢測(cè)答案：ABCE解析：D項(xiàng)泄露確診業(yè)主信息違反《個(gè)人信息保護(hù)法》，只能公布樓棟。34.以下屬于《民法典》規(guī)定的業(yè)主共有部分的有：A.樓頂平臺(tái)B.戶外墻面C.公共綠地D.人防車位產(chǎn)權(quán)E.電梯機(jī)房答案：ABCE解析：D項(xiàng)人防車位產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家，僅收益部分可約定歸屬，不屬于業(yè)主共有。35.物業(yè)企業(yè)綠色運(yùn)行措施包括：A.采用LED光源+光感應(yīng)控制B.建立能耗基準(zhǔn)與能源審計(jì)制度C.生活污水經(jīng)中水回用用于綠化D.將廢機(jī)油直接排入雨水管網(wǎng)E.設(shè)置分類投放智能垃圾箱答案：ABCE解析：D項(xiàng)違法，廢機(jī)油屬危險(xiǎn)廢物，須交由有資質(zhì)單位處理。36.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估可采用的量化指標(biāo)有：A.投訴處理及時(shí)率B.電梯故障率C.業(yè)主滿意度D.員工流失率E.違規(guī)裝修發(fā)現(xiàn)率答案：ABCE解析：D項(xiàng)員工流失率屬企業(yè)內(nèi)部管理指標(biāo)，不直接反映服務(wù)質(zhì)量。37.物業(yè)企業(yè)建立有限空間作業(yè)臺(tái)賬需包含：A.作業(yè)地點(diǎn)B.作業(yè)時(shí)間C.作業(yè)人員與監(jiān)護(hù)人D.危險(xiǎn)有害因素E.作業(yè)人員家庭住址答案：ABCD解析：E項(xiàng)與作業(yè)安全無(wú)關(guān)，臺(tái)賬無(wú)需記錄家庭住址。38.關(guān)于物業(yè)保修責(zé)任，下列說(shuō)法正確的有：A.屋面防水保修期不低于5年B.電氣管線保修期不低于2年C.建設(shè)單位在保修期內(nèi)應(yīng)履行維修義務(wù)D.物業(yè)可代修后向建設(shè)單位追償E.業(yè)主裝修導(dǎo)致漏水，物業(yè)承擔(dān)保修答案：ABCD解析：E項(xiàng)因業(yè)主裝修破壞防水層，應(yīng)由業(yè)主或裝修單位負(fù)責(zé)。39.物業(yè)企業(yè)應(yīng)對(duì)極端天氣的物資儲(chǔ)備包括：A.防汛沙袋B.融雪劑C.正壓式呼吸器D.柴油抽水泵E.防滑鏈答案：ABDE解析：C項(xiàng)呼吸器主要用于有限空間或火災(zāi)，不屬于極端天氣常規(guī)物資。40.物業(yè)企業(yè)制定應(yīng)急預(yù)案應(yīng)遵循的原則有：A.以人為本B.預(yù)防為主C.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)D.依法依規(guī)E.保密優(yōu)先答案：ABCD解析：E項(xiàng)錯(cuò)誤，應(yīng)急預(yù)案需公開透明，便于業(yè)主配合，不能保密。三、判斷題（每題1分，共10分）41.物業(yè)企業(yè)可將全部公共收益直接用于彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)虧損。答案：錯(cuò)解析：公共收益需經(jīng)業(yè)主共同決定，不得擅自用于彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)虧損。42.物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理必須取得國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師證書方可任職。答案：錯(cuò)解析：國(guó)家已取消注冊(cè)物業(yè)管理師許可，現(xiàn)僅需崗位培訓(xùn)合格證書。43.物業(yè)企業(yè)有權(quán)對(duì)違規(guī)裝修業(yè)主處以罰款。答案：錯(cuò)解析：物業(yè)無(wú)行政處罰權(quán)，只能勸阻、報(bào)告，由城管或住建部門處罰。44.消防控制室值班人員可持建筑物消防員初級(jí)技能證書上崗。答案：對(duì)解析：初級(jí)技能證書屬于消防設(shè)施操作員四級(jí)，滿足值班要求。45.物業(yè)企業(yè)采用酬金制時(shí)，業(yè)主可隨時(shí)查賬。答案：對(duì)解析：酬金制資金屬業(yè)主，業(yè)主享有查賬權(quán)，企業(yè)須配合。46.物業(yè)企業(yè)可將地下人防車位出租給小區(qū)外人員。答案：對(duì)解析：人防車位可出租，但須優(yōu)先滿足業(yè)主需要，且收益按約定分配。47.物業(yè)企業(yè)未履行高空拋物宣傳義務(wù)，造成事故應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任。答案：對(duì)解析：物業(yè)未盡安全保障義務(wù)，法院可判其承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)充賠償責(zé)任。48.物業(yè)企業(yè)可在未經(jīng)業(yè)主同意情況下將保潔業(yè)務(wù)整體外包。答案：對(duì)解析：外包屬于企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)行為，不改變服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)即合法。49.物業(yè)企業(yè)應(yīng)在每年1月31日前公布上年度公共收益收支。答案：對(duì)解析：多地實(shí)施細(xì)則要求最遲1月底公布，確保年度審計(jì)完成。50.物業(yè)企業(yè)可以“先服務(wù)后收費(fèi)”方式收取物業(yè)費(fèi)。答案：對(duì)解析：合同可約定“先服務(wù)后收費(fèi)”，但不得違反價(jià)格部門備案標(biāo)準(zhǔn)。四、簡(jiǎn)答題（每題10分，共30分）51.簡(jiǎn)述物業(yè)企業(yè)如何建立并運(yùn)行“業(yè)主投訴閉環(huán)管理”體系。答案要點(diǎn)：（1）渠道：設(shè)立24小時(shí)客服熱線、APP、微信小程序、前臺(tái)、意見箱；（2）受理：10分鐘內(nèi)錄入系統(tǒng)，生成唯一工單編號(hào)；（3）分級(jí)：輕微、一般、重大、緊急四級(jí)，分別對(duì)應(yīng)2小時(shí)、24小時(shí)、48小時(shí)、立即響應(yīng)；（4）處理：責(zé)任到人，限時(shí)辦結(jié)，需上門服務(wù)的拍照定位簽到；（5）回訪：辦結(jié)后24小時(shí)內(nèi)100%回訪，滿意度低于90%重新派單；（6）關(guān)閉：業(yè)主確認(rèn)滿意方可關(guān)閉工單，系統(tǒng)留存錄音、照片、簽字；（7）分析：每月形成TOP10投訴熱點(diǎn)報(bào)告，提交品質(zhì)部專項(xiàng)整改；（8）考核：投訴處理及時(shí)率、滿意率納入項(xiàng)目績(jī)效，權(quán)重不低于30%。52.說(shuō)明物業(yè)企業(yè)在“碳達(dá)峰、碳中和”背景下的節(jié)能降耗實(shí)施路徑。答案要點(diǎn)：（1）能耗審計(jì)：聘請(qǐng)第三方對(duì)電、水、氣、熱進(jìn)行基線審計(jì)，建立分項(xiàng)計(jì)量；（2）技術(shù)改造：公共區(qū)域LED+智能調(diào)光，電梯能量回饋裝置，變頻水泵，冷凝水回收；（3）數(shù)字平臺(tái)：部署B(yǎng)AS樓宇自控，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)異常能耗，AI算法自動(dòng)降載；（4）行為節(jié)能：開展“地球一小時(shí)”“無(wú)電梯日”活動(dòng)，設(shè)置能耗排行榜激勵(lì)；（5）綠化碳匯：增加鄉(xiāng)土樹種，屋頂綠化，降低熱島效應(yīng)，折算碳匯量；（6）新能源：車棚光伏+儲(chǔ)能，充電樁分時(shí)計(jì)價(jià)，余電上網(wǎng)；（7）制度保障：制定《能源管理手冊(cè)》，設(shè)立節(jié)能獎(jiǎng)，節(jié)約費(fèi)用10%用于員工獎(jiǎng)勵(lì)；（8）披露與認(rèn)證：每年發(fā)布碳排放報(bào)告，申請(qǐng)ISO50001能源管理體系認(rèn)證，增強(qiáng)品牌溢價(jià)。53.試述物業(yè)企業(yè)如何開展“紅色物業(yè)”創(chuàng)建，實(shí)現(xiàn)社區(qū)治理共建共治共享。答案要點(diǎn)：（1）組織建設(shè)：項(xiàng)目成立黨支部，黨員項(xiàng)目經(jīng)理任書記，雙向進(jìn)入、交叉任職；（2）聯(lián)動(dòng)機(jī)制：與社區(qū)黨委簽訂共建協(xié)議，建立“三位一體”議事平臺(tái)（社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)）；（3）網(wǎng)格管理：將小區(qū)劃分為若干網(wǎng)格，黨員任網(wǎng)格長(zhǎng)，推行“樓長(zhǎng)制”，建立居民微信群；（4）便民服務(wù)：設(shè)立“紅色驛站”，提供快遞代收、雨傘租借、血壓測(cè)量等20項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)；（5）矛盾調(diào)解：成立“老黨員調(diào)解室”，運(yùn)用“聽、勸、講、促”四步法，年調(diào)解糾紛不少于50起；（6）文化活動(dòng)：每季度舉辦紅色電影、黨史知識(shí)競(jìng)賽、鄰里節(jié)，增強(qiáng)歸屬感；（7）志愿服務(wù)：組建黨員突擊隊(duì)，開展垃圾分類引導(dǎo)、獨(dú)居老人幫扶、高考靜音巡邏；（8）考核激勵(lì)：將共建效果納入項(xiàng)目經(jīng)理年度績(jī)效，與酬金掛鉤；創(chuàng)建成果獲市級(jí)紅色物業(yè)示范項(xiàng)目的，給予團(tuán)隊(duì)5萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)，并優(yōu)先續(xù)約。五、案例分析題（每題15分，共30分）54.案例：某小區(qū)交付5年，外墻瓷磚連續(xù)脫落3次，所幸未造成人員傷亡。業(yè)主委員會(huì)擬動(dòng)用專項(xiàng)維修資金更新全部外墻，物業(yè)企業(yè)提出兩種方案：方案A，使用原品牌瓷磚整體修復(fù)，預(yù)算280萬(wàn)元，質(zhì)保5年；方案B，采用新型薄層鋁蜂窩板系統(tǒng)，預(yù)算420萬(wàn)元，質(zhì)保25年，且日常維護(hù)費(fèi)低。部分業(yè)主質(zhì)疑價(jià)格過高，且擔(dān)心鋁蜂窩板影響立面顏色。問題：（1）物業(yè)企業(yè)應(yīng)如何組織業(yè)主決策？（2）若采用方案B，如何化解業(yè)主對(duì)色彩和價(jià)格的顧慮？答案與解析：（1）流程：①委托省建科院出具安全鑒定報(bào)告，證明瓷磚空鼓率>30%，存在重大隱患，符合應(yīng)急使用維修資金條件；②召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，提前15日公告，同時(shí)送達(dá)書面材料至每一產(chǎn)權(quán)人；③設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)答疑會(huì)，邀請(qǐng)鋁蜂窩板廠家、設(shè)計(jì)單位、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)三方同臺(tái)解釋；④表決采用“雙三分之二”參與且參與方“雙過半”同意規(guī)則；⑤若業(yè)主人數(shù)較多，可授權(quán)業(yè)委會(huì)書面征求意見，公證處全程監(jiān)督；⑥表決通過后，將結(jié)果在小區(qū)公告7日，報(bào)住建部門備案。（2）化解顧慮：①色彩：提供3D