2025年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)自

測試卷（答案在后面）

一、案例分析題（本大題有3個(gè)案例題，第一題20分，其他每題25

分，共70分）

第一題

【案例材料】

某市計(jì)劃在市區(qū)邊緣建設(shè)一個(gè)新的住宅區(qū)，以緩解城市中心的人口壓力，尹帶動(dòng)該

區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該住宅區(qū)規(guī)劃占地總面積為50公頃，預(yù)計(jì)建設(shè)住宅樓20棟，商業(yè)設(shè)

施5棟，以及相應(yīng)的教育、醫(yī)療等公共設(shè)施。項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為10億元人民幣，其中

政府出資40%,其余通過銀行貸款和社會(huì)資本籌集。根據(jù)市場調(diào)研，預(yù)計(jì)住宅單位售價(jià)

平均為8000元/平方米，商業(yè)設(shè)施租金回報(bào)率為年均6機(jī)止匕外，項(xiàng)目實(shí)施過程中可能

會(huì)面臨拆遷補(bǔ)償、環(huán)境保丁1等問題。

假設(shè)該項(xiàng)目已經(jīng)獲得了所有必要的審批，并且預(yù)計(jì)將在未來3年內(nèi)完成。市政府希

望此項(xiàng)目的實(shí)施能夠改善周邊居民的生活質(zhì)量，并為投資者帶來合理的回報(bào)。然而，在

項(xiàng)目推進(jìn)的過程中，有市民對(duì)可能產(chǎn)生的環(huán)境影響表示擔(dān)憂，特別是施工期間的噪音污

染和完工后的綠化覆蓋率減少等問題。

【問題】

1、基于上述情況，請(qǐng)計(jì)算若住宅區(qū)全部售罄后，住宅部分能為項(xiàng)目帶來的總收入

是多少？并估算商業(yè)設(shè)施的年租金總額（假設(shè)每棟商業(yè)設(shè)施的建筑面積相同）。

2、從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的角度出發(fā)，分析此住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可能給當(dāng)?shù)貛淼恼?/p>

影響和潛在挑戰(zhàn)，并提出建議措施來減輕負(fù)而影響。

3、請(qǐng)簡述在該項(xiàng)目中政府應(yīng)當(dāng)如何平衡開發(fā)商利益與公眾利益之間的關(guān)系，并確

保項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展？

第二題

案例材料：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“公司”）計(jì)劃在市中心開發(fā)一片商業(yè)綜合體項(xiàng)目，

該項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為10億元人民幣。公司經(jīng)過市場調(diào)研，確定了以下項(xiàng)目背景信息：

1.項(xiàng)目用地面積2萬立方米，預(yù)計(jì)可建面積為8萬平方米。

2.項(xiàng)目定位為高端商業(yè)綜合體，包含購物中心、辦公樓、酒店和公寓等多種業(yè)態(tài)。

3.項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3年，預(yù)計(jì)在第四年實(shí)現(xiàn)全部銷售和運(yùn)營。

4.公司計(jì)劃通過銀行貸款、發(fā)行債券和自有資金等方式籌集項(xiàng)目資金。

5.項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，近年來商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。

公司為了確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，制定了以下經(jīng)營策略：

1.與知名品牌商家合作，引入高端品牌入駐，提升項(xiàng)目知名度。

2.采用綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，提高項(xiàng)目品質(zhì)，吸引環(huán)保意識(shí)強(qiáng)的消費(fèi)者。

3.利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造線上線下結(jié)合的營銷模式，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。

4.與周邊配套設(shè)施（如交通、教育、醫(yī)療等）開發(fā)商合作，共同提升區(qū)域價(jià)值。

1、請(qǐng)分析公司項(xiàng)目在資金籌集方面的優(yōu)勢(shì)和可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

2、請(qǐng)結(jié)合案例，討論公司在項(xiàng)目運(yùn)營管理中應(yīng)采取哪些措施以降低成本和提高效

益。

3、請(qǐng)分析公司如何通過綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)提升項(xiàng)目品質(zhì)，并探討其對(duì)消費(fèi)者和企業(yè)的

潛在影響。

第三題

案例材料：

某知名房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃在城市核心區(qū)域開發(fā)一個(gè)大型綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地

總面積為8萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到40萬平方米，涵蓋高端住宅、甲級(jí)寫字樓、

大型購物中心及文化娛樂沒施等多種業(yè)態(tài)。項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為30億元人民幣，其中土

地購置費(fèi)用占總投資的40%,即12億元人民幣；建筑工程費(fèi)用占總投資的35%,約為

10.5億元人民幣；其余費(fèi)用包括設(shè)計(jì)費(fèi)、前期咨詢費(fèi)、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)

用等，合計(jì)占總投資的25%,即7.5億元人民幣。

該項(xiàng)目計(jì)劃于未來五年內(nèi)分階段實(shí)施，預(yù)計(jì)從項(xiàng)目啟動(dòng)至全面竣工并投入運(yùn)營需要

六年時(shí)間。市場調(diào)研顯示，項(xiàng)目建成后，住宅部分預(yù)計(jì)年銷售收入可達(dá)15億元人民幣，

寫字樓和商業(yè)部分年租金收入合計(jì)約為8億元人民幣，物業(yè)管理及運(yùn)營成本預(yù)計(jì)每年為

3億元人民幣。公司對(duì)該項(xiàng)目持有長期運(yùn)營計(jì)劃，預(yù)計(jì)使用壽命為50年，折舊年限為

30年，采用年限平均法II提折舊。

問題：

1、請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目的土地購置成本每平方米是多少？

2、請(qǐng)估算該項(xiàng)目在正常運(yùn)營后的第一年（假設(shè)全面投入運(yùn)營）的凈收益是多少？

3、基于上述信息，假設(shè)公司要求的投資回報(bào)率為10樂請(qǐng)利用凈現(xiàn)值（NPV）法評(píng)

估該項(xiàng)目的可行性（假設(shè)所有收入和支出均發(fā)生在年末，且折現(xiàn)率等于投資回?fù)袈剩?/p>

二、論述題（30分）

題目1：

請(qǐng)結(jié)合當(dāng)前我國建筑業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，論述綠色建筑在推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展中的作用，

并分析其面臨的挑戰(zhàn)及對(duì)策。要求回答中包含但不限于以下兒點(diǎn)：

?綠色建筑的概念及其重要性。

?我國綠色建筑發(fā)展的現(xiàn)狀。

?綠色建筑對(duì)于促進(jìn)節(jié)能減排、改善人居環(huán)境等方面的具體貢獻(xiàn)。

?當(dāng)前推進(jìn)過程中遇到的主要障礙。

?針對(duì)上述問題提出可行的解決方案或建議。

2025年經(jīng)濟(jì)師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)實(shí)務(wù)自

測試卷與參考答案

一、案例分析題（本大題有3個(gè)案例題，第一題20分，其他每題25

分,共70分）

第一題

【案例材料】

某市計(jì)劃在市區(qū)邊緣建設(shè)一個(gè)新的住宅區(qū)，以緩解城市中心的人口壓力，棄帶動(dòng)該

區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該住宅區(qū)規(guī)劃占地總面積為50公頃，預(yù)II建設(shè)住宅樓20棟，商業(yè)設(shè)

施5棟，以及相應(yīng)的教育、醫(yī)療等公共設(shè)施。項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為10億元人民幣，其中

政府出資40蛤其余通過銀行貸款和社會(huì)資本籌集。根據(jù)市場調(diào)研，預(yù)計(jì)住宅單位售價(jià)

平均為8000元/平方米，商業(yè)設(shè)施租金回報(bào)率為年均6%。止匕外，項(xiàng)目實(shí)施過程中可能

會(huì)面臨拆遷補(bǔ)償、環(huán)境保擔(dān)等問題。

假設(shè)該項(xiàng)目已經(jīng)獲得了所有必要的審批，并且預(yù)計(jì)將在未來3年內(nèi)完成。市政府希

望此項(xiàng)目的實(shí)施能夠改善周邊居民的生活質(zhì)量，并為投資者帶來合理的回報(bào)。然而，在

項(xiàng)目推進(jìn)的過程中，有市民對(duì)可能產(chǎn)生的環(huán)境影響表示擔(dān)憂，特別是施工期間的噪音污

染和完工后的綠化覆蓋率減少等問題。

【問題】

1、基于上述情況，請(qǐng)計(jì)算若住宅區(qū)全部售罄后，住宅部分能為項(xiàng)目帶來的總收入

是多少？并估算商業(yè)設(shè)施的年相金總額（假設(shè)每棟商業(yè)設(shè)施的建筑面積相同）。

2、從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的角度出發(fā)，分析此住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可能給當(dāng)?shù)貛淼恼?/p>

影響和潛在挑戰(zhàn)，并提出建議措施來減輕負(fù)面影響。

3、請(qǐng)簡述在該項(xiàng)目中政府應(yīng)當(dāng)如何平衡開發(fā)商利益與公眾利益之間的關(guān)系，并確

保項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展？

【答案】

1、若住宅區(qū)全部售罄后，住宅部分能為項(xiàng)目帶來的總收入為16億元人民石。商業(yè)

設(shè)施的年租金總額為300萬元人民幣（注意：此處商業(yè)設(shè)施的年租金總額計(jì)算是基于假

設(shè)每棟商業(yè)設(shè)施的建筑面積與每棟住宅樓相同的情況下的理論值）。

2、該項(xiàng)目可能帶來的正面影響包括但不限于：增加就業(yè)機(jī)會(huì)，提高地方稅收，改

善基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升周邊地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值。潛在挑戰(zhàn)主要有：拆遷

補(bǔ)償問題可能導(dǎo)致的社會(huì)矛盾；施工過程中的噪音、粉塵等環(huán)境污染；綠化覆蓋率減少

導(dǎo)致的生態(tài)環(huán)境壓力；以及市場風(fēng)險(xiǎn)，如房價(jià)波動(dòng)可能影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。為了減輕

負(fù)面影響，建議采取如下措施：實(shí)施嚴(yán)格的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),增加綠地面積；合理安置拆遷戶，

并給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償；加強(qiáng)與社區(qū)居民的溝通，提高透明度，增強(qiáng)公眾參與感。

3、政府在平衡開發(fā)商與公眾利益方面，應(yīng)該制定公平合理的土地出讓政策，確保

開發(fā)商獲得合理利潤的同時(shí)，也要保障拆遷戶及當(dāng)?shù)鼐用竦睦娌皇軗p害。政府可以通

過設(shè)立專項(xiàng)基金用于支持環(huán)保和社會(huì)責(zé)任項(xiàng)目，以此作為開發(fā)商獲取開發(fā)權(quán)的前提條件

之一。此外，加強(qiáng)項(xiàng)目的監(jiān)管力度，確保工程質(zhì)量與安全標(biāo)準(zhǔn)符合要求，促進(jìn)項(xiàng)目的可

持續(xù)發(fā)展。

第二題

案例材料：

某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“公司”）計(jì)劃在市中心開發(fā)一片商業(yè)綜合體項(xiàng)目，

該項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為10億元人民幣。公司經(jīng)過市場調(diào)研，確定了以下項(xiàng)目背景信息：

1.項(xiàng)目用地面積2萬立方米，預(yù)計(jì)可建面積為8萬平方米。

2.項(xiàng)目定位為高端商業(yè)綜合體，包含購物中心、辦公樓、酒店和公寓等多種業(yè)態(tài)。

3.項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)周期為3年，預(yù)計(jì)在第四年實(shí)現(xiàn)全部銷售和運(yùn)營。

4.公司計(jì)劃通過銀行貸款、發(fā)行債券和自有資金等方式籌集項(xiàng)目資金。

5.項(xiàng)目所在城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，近年來商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。

公司為了確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，制定了以下經(jīng)營策略：

1.與知名品牌商家合作，引入高端品牌入駐，提升項(xiàng)目知名度。

2.采用綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，提高項(xiàng)目品質(zhì)，吸引環(huán)保意識(shí)強(qiáng)的消費(fèi)者。

3.利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造線上線下結(jié)合的營銷模式，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。

4.與周邊配套設(shè)施（如交通、教育、醫(yī)療等）開發(fā)商合作，共同提升區(qū)域價(jià)值。

1、請(qǐng)分析公司項(xiàng)目在資金籌集方面的優(yōu)勢(shì)和可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

2、請(qǐng)結(jié)合案例，討論公司在項(xiàng)目運(yùn)營管理中應(yīng)采取哪些措施以降低成本和提高效

益。

3、請(qǐng)分析公司如何通過綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)提升項(xiàng)目品質(zhì)，并探討其對(duì)消費(fèi)者和企業(yè)的

潛在影響。

答案：

1、優(yōu)勢(shì)：

?公司可以通過銀行交款和發(fā)行債券籌集大量資金，有利于項(xiàng)目快速推進(jìn)。

?公司自有資金投入，可以減少對(duì)貸款的依賴，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)：

?銀行貸款和發(fā)行債券的利率可能較高，增加財(cái)務(wù)成本。

?市場環(huán)境變化可能導(dǎo)致項(xiàng)目收益不及預(yù)期，影響資金回籠。

2、措施：

?加強(qiáng)成本控制，優(yōu)化施工方案，降低建設(shè)成本。

?優(yōu)化運(yùn)營管理.，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，增加客戶滿意度。

?利用大數(shù)據(jù)分析，精準(zhǔn)營銷，提高銷售業(yè)績。

?加強(qiáng)與合作伙伴的溝通與協(xié)作，實(shí)現(xiàn)資源共享，降低運(yùn)營成本。

3、提升項(xiàng)目品質(zhì)的措施：

?采用綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，提高建筑能效，降低運(yùn)營成本。

?使用環(huán)保材料和設(shè)備，減少對(duì)環(huán)境的影響。

?提高室內(nèi)空氣質(zhì)量，提升居住舒適度。

潛在影響：

?對(duì)消費(fèi)者：提高居住和工作環(huán)境質(zhì)量，滿足消費(fèi)者對(duì)綠色生活的需求。

?對(duì)企業(yè)：提升企業(yè)形象，增強(qiáng)市場競爭力，提高品牌價(jià)值。

第三題

案例材料:

某知名房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)劃在城市核心區(qū)域開發(fā)一個(gè)大型綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地

總面積為8萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)到40萬平方米，涵蓋高端住宅、甲級(jí)寫字樓、

大型購物中心及文化娛樂女施等多種業(yè)態(tài)。項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為30億元人民幣，其中土

地購置費(fèi)用占總投資的40%,即12億元人民幣；建筑工程費(fèi)用占總投資的35幅約為

10.5億元人民幣；其余費(fèi)用包括設(shè)計(jì)費(fèi)、前期咨詢費(fèi)、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)

用等，合計(jì)占總投資的25%,即7.5億元人民幣。

該項(xiàng)目計(jì)劃于未來五年內(nèi)分階段實(shí)施，預(yù)計(jì)從項(xiàng)目啟動(dòng)至全面竣工并投入運(yùn)營需要

六年時(shí)間。市場調(diào)研顯示，項(xiàng)目建成后，住宅部分預(yù)計(jì)年銷售收入可達(dá)15億元人民幣，

寫字樓和商業(yè)部分年租金收入合計(jì)約為8億元人民幣，物業(yè)管理及運(yùn)營成本預(yù)計(jì)每年為

3億元人民幣。公司對(duì)該項(xiàng)目持有長期運(yùn)營計(jì)劃，預(yù)計(jì)使用壽命為50年，折舊年限為

30年，采用年限平均法計(jì)提折舊。

問題：

1、請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目的土地購置成本每平方米是多少？

答案：

土地購置成本每平方米二土地購置費(fèi)用/項(xiàng)目占地面積二12億元/8萬平方米

=15000元/平方米。

2、請(qǐng)估算該項(xiàng)目在正常運(yùn)營后的第一年（假設(shè)全面投入運(yùn)營）的凈收益是多少？

答案：

第一年凈收益=（住宅年銷售收入+寫字樓及商業(yè)年租金收入）-（物業(yè)管理

及運(yùn)營成本+折舊費(fèi)用）

=（15億元+8億元）-（3億元+30億元*（1/30））

23億元-3億元-1億元

=19億元人民幣。

注意：這里折舊費(fèi)用按照總投資額在折舊年限內(nèi)平均分?jǐn)傆?jì)算，即每年折舊費(fèi)用為

總投資額的1/30o

3、基于上述信息，假設(shè)公司要求的投資回報(bào)率為10%,請(qǐng)利用凈現(xiàn)值（NPV）法評(píng)

估該項(xiàng)目的可行性（假設(shè)所有收入和支出均發(fā)生在年末，且折現(xiàn)率等于投資回農(nóng)率）。

答案：

由于凈現(xiàn)值計(jì)算涉及未來多年現(xiàn)金流的折現(xiàn)，這里僅提供計(jì)算思路及公式，不進(jìn)行

具體數(shù)值計(jì)算。

NPV=X[（第t年的凈現(xiàn)金流量）/（1+折現(xiàn)率）%]-初始投資額

其中，t表示年份（從1開始），折現(xiàn)率為10%,初始投資額為30億元人民幣。每

年凈現(xiàn)金流量為當(dāng)年收入減去支出（包括運(yùn)營成本、折舊費(fèi)用等）。具體計(jì)算時(shí)，需逐

年計(jì)算各年的凈現(xiàn)金流量，并按照10%的折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，最后將所有年份的折現(xiàn)后凈

現(xiàn)金流量相加，再減去初始投資額，得到項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。若NPV大于0,則項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)

」一是可行的；若NPV小于0,則項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上不可行。

二、論述題（30分）

題目1：

請(qǐng)結(jié)合當(dāng)前我國建筑業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，論述綠色建筑在推動(dòng)城而可持續(xù)發(fā)展中的作用，

并分析其面臨的挑戰(zhàn)及對(duì)策。要求回答中包含但不限于以下幾點(diǎn)：

?綠色建筑的概念及其重要性。

?我國綠色建筑發(fā)展的現(xiàn)狀。

?綠色建筑對(duì)于促進(jìn)節(jié)能減排、改善人居環(huán)境等方面的具體貢獻(xiàn)。

?當(dāng)前推進(jìn)過程中遇到的主要障礙。

?針對(duì)上述問題提出可行的解決方案或建議。

答案：

一、綠色建筑的概念及其重要性

綠色建筑是指在全生命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、

保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建

筑。隨著全球氣候變化加劇以及人們對(duì)生活質(zhì)量要求不斷提高，綠色建筑作為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)

社會(huì)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的有效途徑之一，在世界范圍內(nèi)受到廣泛關(guān)注和支持。它不僅能夠

有效降低建筑物運(yùn)營期間對(duì)能源的消耗，減輕環(huán)境污染，還能顯著提升居住舒適度和社

會(huì)福祉水平。

二、我國綠色建筑發(fā)展的現(xiàn)狀

近年來，中國政府高度重視綠色建筑的發(fā)展，出臺(tái)了一系列政策措施支持相關(guān)產(chǎn)業(yè)

成長壯大。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，全國累計(jì)獲得綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)項(xiàng)目超

過兩萬個(gè)，建筑面積達(dá)到數(shù)十億平方米。同時(shí)，《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》等技術(shù)規(guī)范不斷

完善更新，促進(jìn)了行業(yè)技術(shù)水平的整體提升。然而，相較于發(fā)達(dá)國家而言，我國