不動(dòng)產(chǎn)登記代理人2025年實(shí)操技能考核練習(xí)題(含答案)一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)填寫在括號(hào)內(nèi)）1.不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人甲與乙簽訂房屋買賣合同，乙已支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際入住，但未辦理轉(zhuǎn)移登記。此時(shí)，甲又將房屋抵押給丙并辦理抵押登記。下列說法正確的是（）A.乙可主張抵押無效，因其已實(shí)際占有房屋B.丙的抵押權(quán)優(yōu)先于乙的合同權(quán)利C.乙可請(qǐng)求注銷抵押登記D.乙的合同權(quán)利自動(dòng)轉(zhuǎn)為所有權(quán)答案：B2.某宗土地用途為“工業(yè)”，權(quán)利人申請(qǐng)將用途變更為“零售商業(yè)”，規(guī)劃部門已出具同意意見。登記機(jī)構(gòu)在審核時(shí)應(yīng)重點(diǎn)查驗(yàn)的文件是（）A.土地出讓合同補(bǔ)充協(xié)議B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.環(huán)評(píng)批復(fù)D.消防驗(yàn)收意見答案：A3.下列情形中，登記機(jī)構(gòu)可直接辦理注銷登記的是（）A.房屋倒塌且已滅失兩年B.權(quán)利人放棄所有權(quán)并提交書面聲明C.行政機(jī)關(guān)作出征收決定并已補(bǔ)償完畢D.法院判決撤銷原登記但尚未生效答案：C4.甲、乙按份共有一套房，份額分別為70%、30%。甲欲轉(zhuǎn)讓其份額，乙主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙亦欲購(gòu)買。下列關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的說法正確的是（）A.乙與丙享有同等優(yōu)先權(quán)B.乙應(yīng)在收到通知之日起15日內(nèi)主張C.甲可要求丙一次性付款，乙必須接受分期D.甲轉(zhuǎn)讓份額無需乙同意答案：D5.不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢中，下列主體無權(quán)查詢?cè)嫉怯涃Y料的是（）A.權(quán)利人本人B.權(quán)利人委托的律師C.潛在購(gòu)房人D.因繼承需查詢的繼承人答案：C6.某套房屋登記用途為“住宅”，現(xiàn)權(quán)利人申請(qǐng)變更為“民宿”，并提交了業(yè)主委員會(huì)同意證明。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）A.直接辦理用途變更B.要求補(bǔ)交土地出讓金C.告知其應(yīng)先辦理經(jīng)營(yíng)許可D.拒絕登記，因用途變更涉及規(guī)劃調(diào)整答案：C7.下列關(guān)于預(yù)告登記的說法，錯(cuò)誤的是（）A.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力B.預(yù)告登記有效期為自登記之日起90日C.預(yù)告登記可適用于預(yù)購(gòu)商品房D.預(yù)告登記可對(duì)抗法院查封答案：B8.甲以隱瞞真實(shí)情況手段取得自建房所有權(quán)登記，后鄰居乙舉報(bào)。登記機(jī)構(gòu)經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，應(yīng)（）A.撤銷登記并公告B.注銷登記C.更正登記D.要求甲限期整改答案：A9.某宗土地設(shè)定抵押權(quán)后，又辦理在建工程抵押，二者登記時(shí)間間隔3日。若債務(wù)人違約，拍賣價(jià)款不足以清償全部債權(quán)，清償順序?yàn)椋ǎ〢.按債權(quán)比例B.土地抵押權(quán)優(yōu)先C.在建工程抵押權(quán)優(yōu)先D.按登記時(shí)間先后答案：D10.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記證明的說法，正確的是（）A.登記證明與登記簿記載不一致時(shí)，以登記證明為準(zhǔn)B.登記證明僅用于抵押權(quán)設(shè)立C.登記證明可補(bǔ)發(fā)，但需公告15個(gè)工作日D.登記證明遺失后，權(quán)利人應(yīng)登報(bào)聲明作廢答案：C11.權(quán)利人甲申請(qǐng)更正登記，稱登記簿將其房屋面積記載為120㎡，實(shí)際為125㎡，并提交有資質(zhì)的測(cè)繪報(bào)告。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）A.直接更正B.通知利害關(guān)系人乙（已設(shè)抵押）C.要求甲先注銷抵押D.拒絕更正，因涉及抵押答案：B12.下列關(guān)于查封登記的說法，正確的是（）A.查封期限最長(zhǎng)為兩年，可續(xù)封一次B.查封登記自法院送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書時(shí)生效C.查封期間可辦理抵押權(quán)設(shè)立D.查封登記需權(quán)利人同意答案：B13.甲公司以其名下廠房抵押給銀行，后廠房因火災(zāi)滅失，保險(xiǎn)公司賠付500萬元。銀行主張抵押權(quán)及于保險(xiǎn)金，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）A.辦理抵押權(quán)注銷B.辦理抵押權(quán)變更，將保險(xiǎn)金作為替代物C.告知當(dāng)事人另行協(xié)議D.拒絕任何登記答案：C14.下列關(guān)于異議登記的說法，錯(cuò)誤的是（）A.異議登記后15日內(nèi)未起訴的，異議登記失效B.異議登記可阻止處分登記C.異議登記需提交利害關(guān)系證明D.異議登記可反復(fù)申請(qǐng)答案：D15.甲通過司法拍賣取得房屋，法院裁定書載明“所有權(quán)自裁定書送達(dá)時(shí)轉(zhuǎn)移”。甲持裁定書申請(qǐng)登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）A.要求甲提交原產(chǎn)權(quán)證B.直接辦理轉(zhuǎn)移登記C.先辦理注銷登記再辦理轉(zhuǎn)移D.要求稅務(wù)機(jī)關(guān)出具完稅證明答案：B16.下列關(guān)于集體土地所有權(quán)登記的說法，正確的是（）A.由村委會(huì)申請(qǐng)B.需全體村民簽字同意C.登記簿記載所有權(quán)人為“××村農(nóng)民集體”D.可登記給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府答案：C17.甲將房屋抵押給乙，后甲死亡，繼承人丙放棄繼承。乙主張實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）A.要求先辦理繼承轉(zhuǎn)移B.直接辦理抵押注銷C.告知乙起訴D.辦理抵押轉(zhuǎn)移登記答案：C18.下列關(guān)于地役權(quán)登記的說法，正確的是（）A.地役權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立，登記對(duì)抗第三人B.地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓C.地役權(quán)期限不得超過土地使用權(quán)剩余期限D(zhuǎn).以上均正確答案：D19.某套房屋登記為甲單獨(dú)所有，現(xiàn)甲配偶乙持結(jié)婚證主張為夫妻共有，申請(qǐng)更正登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）A.直接更正為共有B.要求甲共同申請(qǐng)C.告知其通過民事訴訟確認(rèn)D.要求提交婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議答案：B20.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息安全的說法，錯(cuò)誤的是（）A.登記信息屬于國(guó)家秘密B.查詢?nèi)瞬坏眯孤端穗[私C.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)建立日志審計(jì)制度D.登記信息可商業(yè)化批量出售答案：D21.甲將房屋出售給乙，已辦理預(yù)告登記，后甲死亡，繼承人丙拒絕履行合同。乙申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）A.要求丙共同申請(qǐng)B.直接辦理轉(zhuǎn)移C.告知乙起訴丙D.要求公證繼承答案：C22.下列關(guān)于登記錯(cuò)誤賠償?shù)恼f法，正確的是（）A.登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任B.賠償范圍包括直接損失和間接損失C.登記機(jī)構(gòu)賠償后可向造成錯(cuò)誤的人追償D.賠償請(qǐng)求時(shí)效為1年答案：C23.某宗土地設(shè)立抵押權(quán)后，又設(shè)立最高額抵押權(quán)，二者登記時(shí)間相同。清償順序?yàn)椋ǎ〢.按債權(quán)比例B.一般抵押權(quán)優(yōu)先C.最高額抵押權(quán)優(yōu)先D.由當(dāng)事人協(xié)商答案：B24.下列關(guān)于林權(quán)登記的說法，正確的是（）A.林權(quán)登記由自然資源部門辦理B.林權(quán)可抵押C.林權(quán)期限最長(zhǎng)為70年D.林權(quán)登記不包括林地使用權(quán)答案：B25.甲將房屋出租給乙，租期20年，未辦理登記。后甲將房屋出售并過戶給丙，丙要求乙搬離。下列說法正確的是（）A.乙可主張買賣不破租賃B.租賃超過20年部分無效C.丙無權(quán)要求搬離D.乙可請(qǐng)求注銷丙的登記答案：B26.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料復(fù)制的說法，正確的是（）A.任何人可復(fù)制登記資料B.復(fù)制范圍不含宗地圖C.復(fù)制需繳納工本費(fèi)D.復(fù)制資料可加蓋登記機(jī)構(gòu)公章答案：D27.甲以偽造材料取得房屋登記，后乙善意購(gòu)買并辦理登記。真正權(quán)利人丙主張權(quán)利，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）A.撤銷甲的登記，注銷乙的登記B.維持乙的登記，丙向甲索賠C.更正為丙所有D.告知丙起訴乙答案：B28.下列關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的說法，錯(cuò)誤的是（）A.專有部分可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓B.共有部分不得分割C.業(yè)主可放棄共有權(quán)利以免除義務(wù)D.屋頂平臺(tái)一般屬于共有答案：C29.甲將房屋抵押給銀行，后申請(qǐng)翻建并獲規(guī)劃許可，翻建后面積增加20㎡。銀行主張抵押權(quán)及于新增部分，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)（）A.辦理抵押變更B.告知重新評(píng)估C.拒絕變更D.要求甲補(bǔ)繳出讓金答案：B30.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的說法，正確的是（）A.紙質(zhì)檔案保存期限30年B.電子檔案與紙質(zhì)檔案具有同等效力C.檔案可銷毀D.檔案不得外借答案：B二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于不動(dòng)產(chǎn)登記原始取得的情形有（）A.新建房屋首次登記B.繼承轉(zhuǎn)移登記C.征收注銷后重新劃撥D.法院判決確認(rèn)所有權(quán)E.夫妻財(cái)產(chǎn)約定變更登記答案：A、C、D32.下列關(guān)于最高額抵押權(quán)的說法，正確的有（）A.擔(dān)保債權(quán)范圍可約定B.債權(quán)確定前可轉(zhuǎn)讓C.債權(quán)確定后登記為一般抵押D.可約定債權(quán)確定期日E.可隨債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓答案：A、C、D、E33.下列情形中，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)地查看的有（）A.在建工程抵押首次登記B.房屋滅失注銷C.宅基地使用權(quán)首次登記D.異議登記E.地役權(quán)首次登記答案：A、B、C34.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的說法，正確的有（）A.采用電子介質(zhì)B.可授權(quán)他人查詢C.記載事項(xiàng)具有推定力D.可隨意更改E.應(yīng)永久保存答案：A、B、C、E35.下列關(guān)于登記程序的說法，正確的有（）A.受理后應(yīng)出具受理憑證B.記載于登記簿前可撤回C.記載后應(yīng)核發(fā)權(quán)屬證書D.公告期為15個(gè)工作日E.登記完成以記載于登記簿為準(zhǔn)答案：A、B、C、E36.下列關(guān)于宅基地使用權(quán)登記的說法，正確的有（）A.一戶一宅B.面積不得超過省定標(biāo)準(zhǔn)C.可抵押給銀行D.城鎮(zhèn)居民可繼承房屋但不得翻建E.轉(zhuǎn)讓限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員答案：A、B、D、E37.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的救濟(jì)途徑，正確的有（）A.更正登記B.異議登記C.行政訴訟D.國(guó)家賠償E.信訪答案：A、B、C、D38.下列關(guān)于查封登記注銷的說法，正確的有（）A.法院解除查封應(yīng)即時(shí)注銷B.查封期限屆滿自動(dòng)失效C.登記機(jī)構(gòu)可依職權(quán)注銷D.注銷后應(yīng)通知權(quán)利人E.注銷需法院出具裁定答案：A、B、D39.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記代理人的義務(wù)，正確的有（）A.如實(shí)告知風(fēng)險(xiǎn)B.保守商業(yè)秘密C.可代簽申請(qǐng)書D.可偽造授權(quán)書E.應(yīng)建立業(yè)務(wù)檔案答案：A、B、C、E40.下列關(guān)于登記資料查詢的說法，正確的有（）A.權(quán)利人可查全部信息B.利害關(guān)系人需提交證明C.律師憑調(diào)查令可查D.查詢結(jié)果可出具證明E.查詢不得收取費(fèi)用答案：A、B、C、D三、填空題（每空1分，共20分）41.不動(dòng)產(chǎn)登記以（）為原則，以（）為例外。答案：申請(qǐng)；依職權(quán)42.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起（）個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，其中查封登記應(yīng)當(dāng)（）辦理。答案：5；即時(shí)43.不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用（）介質(zhì)，具有（）效力。答案：電子；推定44.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)登記之日起（）日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。答案：9045.登記錯(cuò)誤造成損害的，權(quán)利人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)（），登記機(jī)構(gòu)賠償后可以向造成錯(cuò)誤的（）追償。答案：國(guó)家賠償；責(zé)任人46.地役權(quán)自（）時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對(duì)抗（）第三人。答案：合同生效；善意47.最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更（）、（）和（），但不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。答案：債權(quán)范圍；最高債權(quán)額；債權(quán)確定期間48.宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓人必須符合（）成員身份，且滿足（）條件。答案：本集體經(jīng)濟(jì)組織；一戶一宅49.查封登記注銷后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將注銷事項(xiàng)記載于（），并（）告知相關(guān)權(quán)利人。答案：登記簿；書面50.不動(dòng)產(chǎn)登記代理人應(yīng)當(dāng)妥善保管委托人提供的（），保存期限不得少于（）年。答案：原始資料；5四、簡(jiǎn)答題（共30分）51.（封閉型，6分）簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律效力。答案：不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有推定力和公信力。推定力指記載于登記簿的權(quán)利人推定為真實(shí)權(quán)利人；公信力指善意第三人信賴登記簿取得物權(quán)受法律保護(hù)。登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，除有相反證據(jù)證明外，登記簿記載事項(xiàng)視為正確。52.（封閉型，6分）簡(jiǎn)述更正登記與異議登記的區(qū)別。答案：更正登記適用于登記簿記載確有錯(cuò)誤，由權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)核實(shí)后可直接更正；異議登記適用于利害關(guān)系人認(rèn)為登記錯(cuò)誤但無法取得權(quán)利人同意，為防止處分而臨時(shí)限制，有效期15日，需后續(xù)訴訟確認(rèn)。更正登記為實(shí)體糾正，異議登記為臨時(shí)保全。53.（開放型，8分）試述在建工程抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范措施。答案：風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括：1.工程進(jìn)度與抵押價(jià)值不匹配，導(dǎo)致抵押不足；2.重復(fù)抵押或超額抵押；3.建成后未轉(zhuǎn)為房屋抵押，形成權(quán)利真空；4.優(yōu)先權(quán)沖突，如工程款優(yōu)先權(quán)；5.項(xiàng)目爛尾，抵押物滅失或貶值。防范措施：1.實(shí)地查看確認(rèn)工程進(jìn)度，評(píng)估價(jià)值；2.查驗(yàn)規(guī)劃、施工許可，確保合法性；3.設(shè)定抵押率上限，定期復(fù)評(píng)；4.要求開發(fā)商提供工程款支付擔(dān)保；5.在抵押合同中約定竣工后及時(shí)轉(zhuǎn)為房屋抵押；6.與住建部門信息共享，監(jiān)控銷售與備案；7.引入第三方監(jiān)理報(bào)告；8.明確債權(quán)確定方式，防止?fàn)幾h。54.（封閉型，5分）簡(jiǎn)述宅基地使用權(quán)首次登記的申請(qǐng)材料。答案：1.登記申請(qǐng)書；2.申請(qǐng)人身份證明；3.宅基地批準(zhǔn)文件；4.房屋符合規(guī)劃證明；5.權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖；6.集體經(jīng)濟(jì)組織同意證明；7.其他必要材料。55.（開放型，5分）簡(jiǎn)述不動(dòng)產(chǎn)登記代理人執(zhí)業(yè)行為規(guī)范。答案：1.依法取得職業(yè)資格，接受繼續(xù)教育；2.在授權(quán)范圍內(nèi)代理，不得超越權(quán)限；3.如實(shí)告知委托人風(fēng)險(xiǎn)，不得承諾結(jié)果；4.保守商業(yè)秘密和個(gè)人隱私；5.不得偽造、變?cè)觳牧匣蛘T導(dǎo)虛假陳述；6.建立業(yè)務(wù)檔案，保存不少于5年；7.不得同時(shí)代理利益沖突雙方；8.收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)，不得額外收取好處；9.接受行業(yè)監(jiān)管，配合調(diào)查；10.發(fā)現(xiàn)違法行為及時(shí)報(bào)告。五、應(yīng)用題（共50分）56.（計(jì)算分析題，15分）甲公司于2020年以出讓方式取得一宗工業(yè)用地，面積10000㎡，出讓年限50年，土地出讓金2000萬元，規(guī)劃容積率≤2.0。2023年，甲公司建成廠房8000㎡，并辦理房屋所有權(quán)首次登記。2024年，甲公司因資金需求，擬以該房地產(chǎn)抵押給銀行申請(qǐng)貸款，銀行委托評(píng)估公司評(píng)估，確定土地重新取得單價(jià)2500元/㎡，建筑物重置成本3000元/㎡，成新率90%，變現(xiàn)折扣率30%。請(qǐng)計(jì)算：（1）土地評(píng)估值；（2）建筑物評(píng)估值；（3）抵押價(jià)值。解答：（1）土地評(píng)估值＝10000㎡×2500元/㎡＝2500萬元（2）建筑物評(píng)估值＝8000㎡×3000元/㎡×90%＝2160萬元（3）抵押價(jià)值＝（2500＋2160）×（1－30%）＝3262萬元57.（綜合案例分析，20分）2024年3月，甲與乙簽訂房屋買賣合同，約定總價(jià)300萬元，首付100萬元，余款按揭。3月15日，雙方申請(qǐng)辦理預(yù)告登記并記載于登記簿。4月1日，甲因民間借貸將房屋抵押給丙，并辦理抵押登記，債權(quán)額200萬元。4月10日，乙的按揭銀行審批通過，但發(fā)現(xiàn)房屋已設(shè)抵押，拒絕放款。乙遂起訴甲要求繼續(xù)履行合同并注銷抵押。法院審理認(rèn)為甲與丙的抵押合同真實(shí)有效，但丙明知房屋已