我國商品房交易量價波動關(guān)系的多維度剖析與實證探究一、引言1.1研究背景與意義房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，在經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著舉足輕重的地位。自住房制度改革以來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了飛速發(fā)展，逐漸成為拉動經(jīng)濟增長、推動城市化進程的關(guān)鍵力量。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，與建筑、建材、裝修、金融等多個行業(yè)密切相關(guān)，對經(jīng)濟增長的貢獻率頗高。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中一直占據(jù)著相當比例，其每增加1個單位的投資，能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)1.5到2個單位的投資，為經(jīng)濟增長注入了強大動力。同時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會，從建筑工人、設(shè)計師、工程師到房地產(chǎn)銷售人員、物業(yè)管理服務(wù)人員等，涵蓋了多個職業(yè)領(lǐng)域，在一些地區(qū)，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)占總就業(yè)人數(shù)的比例相當可觀。此外，土地出讓收入是地方政府財政收入的重要來源之一，這些收入被廣泛用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)領(lǐng)域，為城市的發(fā)展和居民生活水平的提高提供了資金支持。然而，房地產(chǎn)市場的發(fā)展并非一帆風順，其價格和交易量呈現(xiàn)出明顯的波動特征。房價的漲跌不僅影響著居民的購房決策和居住質(zhì)量，也關(guān)系到金融市場的穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟的運行。在過去的幾十年中，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多次價格波動，部分城市房價的快速上漲引發(fā)了社會各界的廣泛關(guān)注。高房價使得居民購房壓力增大，購房支出占據(jù)了家庭收入的較大比例，影響了居民的消費能力和生活質(zhì)量，也加劇了社會的貧富差距。同時，房價的大幅波動還可能引發(fā)金融風險，如房地產(chǎn)泡沫的破裂可能導(dǎo)致銀行不良貸款增加，威脅金融體系的穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場的交易量同樣波動頻繁，交易量的變化反映了市場的活躍程度和消費者的購房意愿。在市場繁榮時期，交易量往往大幅增長，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額和利潤也隨之增加；而在市場低迷時期，交易量則會顯著下降，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著庫存積壓和資金周轉(zhuǎn)困難等問題。交易量的波動不僅影響著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，也對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)。研究商品房交易量價波動關(guān)系具有重要的理論和現(xiàn)實意義。從理論層面來看，目前關(guān)于房地產(chǎn)市場量價波動關(guān)系的研究尚未形成統(tǒng)一的結(jié)論，不同的理論模型和實證研究方法得出的結(jié)果存在差異。深入研究商品房交易量價波動關(guān)系，有助于進一步完善房地產(chǎn)市場理論，豐富和發(fā)展經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域的相關(guān)理論體系。從現(xiàn)實層面來看，準確把握商品房交易量價波動關(guān)系，能夠為政府制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策提供依據(jù)。政府可以根據(jù)市場量價波動的情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)、稅收、信貸等政策，以穩(wěn)定房價、促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，了解市場量價波動規(guī)律，有助于企業(yè)制定合理的投資和營銷策略，降低市場風險，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。此外，對于廣大消費者來說，研究結(jié)果也能幫助他們更好地理解房地產(chǎn)市場，做出更加理性的購房決策，避免因市場波動而遭受經(jīng)濟損失。1.2研究目標與創(chuàng)新點本研究旨在深入剖析商品房交易量價波動關(guān)系，具體目標包括：一是通過理論與實證分析，揭示商品房交易量與價格之間的內(nèi)在波動關(guān)系，明確兩者在不同市場環(huán)境下的相互作用機制，為理解房地產(chǎn)市場運行規(guī)律提供理論支持；二是探究影響商品房交易量價波動的主要因素，涵蓋宏觀經(jīng)濟變量、政策因素、市場預(yù)期等多個層面，準確識別各因素對量價波動的影響方向和程度，為市場參與者和政策制定者提供決策依據(jù)；三是深入探討商品房交易量價波動的傳導(dǎo)機制，分析價格波動如何影響交易量，以及交易量的變化又如何反作用于價格，從而把握房地產(chǎn)市場波動的動態(tài)過程，預(yù)測市場走勢。在研究過程中，本研究力求在以下幾個方面實現(xiàn)創(chuàng)新：一是研究方法的創(chuàng)新，綜合運用多種計量經(jīng)濟模型，如向量自回歸（VAR）模型、誤差修正模型（ECM）以及格蘭杰因果檢驗等，全面系統(tǒng)地分析商品房交易量價波動關(guān)系。這些模型的結(jié)合使用能夠克服單一模型的局限性，從不同角度深入挖掘量價數(shù)據(jù)中的信息，更準確地揭示兩者之間的動態(tài)關(guān)系和因果聯(lián)系。二是數(shù)據(jù)選取的創(chuàng)新，本研究選取了多個具有代表性的區(qū)域的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)進行分析，包括一線城市、二線城市以及部分經(jīng)濟發(fā)展迅速的三線城市。不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場在發(fā)展階段、政策環(huán)境、市場需求等方面存在差異，通過對多區(qū)域數(shù)據(jù)的研究，可以更全面地了解商品房交易量價波動關(guān)系在不同市場條件下的表現(xiàn)，增強研究結(jié)論的普適性和可靠性。三是研究視角的創(chuàng)新，從微觀經(jīng)濟主體行為和宏觀經(jīng)濟環(huán)境兩個層面綜合分析商品房交易量價波動關(guān)系。不僅關(guān)注消費者的購房決策行為、房地產(chǎn)企業(yè)的投資與定價策略等微觀因素對量價波動的影響，還深入探討宏觀經(jīng)濟形勢、貨幣政策、財政政策等宏觀因素在其中所起的作用，從而構(gòu)建一個更為全面、立體的研究框架，為房地產(chǎn)市場研究提供新的思路和視角。1.3研究方法與數(shù)據(jù)來源本研究綜合運用多種研究方法，力求全面、深入地剖析商品房交易量價波動關(guān)系。在理論分析方面，系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)市場供需理論、價格理論以及市場周期理論等相關(guān)理論基礎(chǔ)，深入探討商品房交易量價波動的內(nèi)在邏輯。從供需角度出發(fā)，分析供給和需求的變化如何影響商品房的價格和交易量。當市場供給增加，而需求相對穩(wěn)定或減少時，房價可能會面臨下行壓力，交易量也可能隨之下降；反之，需求旺盛而供給不足時，房價往往上漲，交易量也會相應(yīng)增加。基于價格理論，研究成本、市場競爭、消費者偏好等因素對房價的影響機制，以及房價變動對交易量的傳導(dǎo)路徑。同時，結(jié)合市場周期理論，探討房地產(chǎn)市場在不同周期階段，如復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條期，量價波動的特征和規(guī)律，為實證研究提供堅實的理論支撐。實證研究是本研究的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過收集相關(guān)數(shù)據(jù)，運用計量經(jīng)濟模型進行定量分析。首先，采用向量自回歸（VAR）模型，該模型能夠有效處理多個變量之間的動態(tài)關(guān)系，將商品房交易量和價格作為內(nèi)生變量，同時引入宏觀經(jīng)濟變量、政策變量等作為外生變量，分析這些變量之間的相互影響和動態(tài)傳導(dǎo)機制。通過VAR模型，可以觀察到在給定一個變量的沖擊下，其他變量如何響應(yīng)以及響應(yīng)的持續(xù)時間和強度。例如，當宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)波動，如GDP增長速度變化時，通過VAR模型可以分析其對商品房交易量和價格的短期和長期影響。其次，構(gòu)建誤差修正模型（ECM），用于研究變量之間的長期均衡關(guān)系和短期波動調(diào)整機制。在房地產(chǎn)市場中，雖然交易量和價格在短期內(nèi)可能會偏離長期均衡，但通過誤差修正項的作用，它們會逐漸向長期均衡狀態(tài)調(diào)整。ECM模型能夠準確地捕捉這種調(diào)整過程，分析短期波動對長期均衡的偏離程度以及調(diào)整速度。此外，運用格蘭杰因果檢驗，判斷商品房交易量和價格之間是否存在因果關(guān)系，以及因果關(guān)系的方向。例如，通過格蘭杰因果檢驗確定是交易量的變化引起價格的變動，還是價格的波動導(dǎo)致交易量的改變，或者兩者之間存在雙向因果關(guān)系。本研究的數(shù)據(jù)來源廣泛且具有權(quán)威性。主要數(shù)據(jù)來源于官方統(tǒng)計機構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，如國家統(tǒng)計局、地方統(tǒng)計局等。這些數(shù)據(jù)涵蓋了全國及各地區(qū)的房地產(chǎn)市場相關(guān)信息，包括商品房銷售面積、銷售額、價格指數(shù)等，具有全面性、準確性和時效性。同時，還從專業(yè)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫獲取數(shù)據(jù)，如中指數(shù)據(jù)、諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心等，這些數(shù)據(jù)庫提供了豐富的房地產(chǎn)市場微觀數(shù)據(jù)，如各城市不同區(qū)域、不同樓盤的詳細交易信息，為深入分析市場結(jié)構(gòu)和微觀層面的量價關(guān)系提供了有力支持。此外，通過對典型城市和地區(qū)的房地產(chǎn)市場進行案例調(diào)研，收集一手數(shù)據(jù)和資料，包括實地訪談房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機構(gòu)、購房者等，了解市場參與者的行為和決策過程，以及他們對市場量價波動的看法和預(yù)期，使研究更加貼近實際市場情況，增強研究結(jié)論的可靠性和實用性。二、理論基礎(chǔ)與文獻綜述2.1相關(guān)理論基礎(chǔ)2.1.1供需理論供需理論是經(jīng)濟學(xué)的核心理論之一，在商品房市場中發(fā)揮著基礎(chǔ)性作用。在商品房市場，供給主要由房地產(chǎn)開發(fā)商提供，其受到土地供應(yīng)、開發(fā)成本、開發(fā)周期、開發(fā)商預(yù)期等因素影響。土地供應(yīng)是商品房開發(fā)的基礎(chǔ)，政府對土地出讓的規(guī)模、節(jié)奏和用途規(guī)劃，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的數(shù)量和規(guī)模。當土地供應(yīng)充足時，開發(fā)商可獲取更多土地用于開發(fā)建設(shè)，商品房供給有望增加；反之，土地供應(yīng)緊張會限制開發(fā)項目數(shù)量，減少市場供給。開發(fā)成本涵蓋土地購置成本、建筑材料成本、勞動力成本、融資成本等。若開發(fā)成本上升，如土地價格上漲、建筑材料價格波動或融資難度加大導(dǎo)致資金成本提高，開發(fā)商的利潤空間被壓縮，可能會減少開發(fā)量，從而降低商品房供給；相反，開發(fā)成本降低時，開發(fā)商利潤預(yù)期增加，會積極開發(fā)更多項目，增加市場供給。開發(fā)周期較長是商品房市場的特點，從獲取土地、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)到竣工驗收，通常需要數(shù)年時間。較長的開發(fā)周期使得商品房供給對市場變化的反應(yīng)存在滯后性，即使市場需求增加，短期內(nèi)商品房供給也難以迅速調(diào)整。需求方面，主要由消費者的自住需求和投資需求構(gòu)成。自住需求受人口增長、城市化進程、居民收入水平、家庭結(jié)構(gòu)變化等因素影響。人口增長和城市化進程的加快，使得大量人口涌入城市，對住房的需求急劇增加。隨著居民收入水平的提高，人們對居住品質(zhì)的要求也不斷提升，改善性住房需求逐漸釋放。家庭結(jié)構(gòu)的小型化，如年輕人婚后選擇獨立居住，也增加了對住房的需求。投資需求則主要受到房價預(yù)期、利率水平、投資渠道等因素的影響。若市場預(yù)期房價上漲，投資者會認為投資房地產(chǎn)有利可圖，紛紛購買商品房進行投資，從而增加市場需求；反之，若預(yù)期房價下跌，投資需求會減少。利率水平的變化會影響投資者的融資成本，當利率降低時，融資成本下降，投資房地產(chǎn)的吸引力增加，投資需求上升；反之，利率上升會抑制投資需求。此外，投資渠道的多樣性也會影響房地產(chǎn)投資需求，如果其他投資渠道的收益不穩(wěn)定或風險較高，投資者會將資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，增加對商品房的需求。當商品房市場供給大于需求時，市場上的商品房庫存增加，開發(fā)商為了銷售房屋，會采取降價促銷等手段，導(dǎo)致房價下跌。房價下跌后，消費者的購房意愿可能會增強，需求逐漸增加，而開發(fā)商則會減少開發(fā)量，供給減少，市場逐漸趨向新的平衡。相反，當需求大于供給時，商品房供不應(yīng)求，房價上漲。房價上漲會刺激開發(fā)商增加開發(fā)量，同時也可能會抑制部分消費者的購房需求，市場再次向平衡狀態(tài)調(diào)整。在2008年全球金融危機后，我國部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供大于求的局面，房價出現(xiàn)一定程度的下跌。隨著政府出臺一系列刺激政策，市場需求逐漸回升，供需關(guān)系得到改善，房價也逐漸趨于穩(wěn)定。2.1.2價格彈性理論價格彈性理論在商品房市場中有著獨特的體現(xiàn)，對量價關(guān)系產(chǎn)生重要影響。價格彈性包括需求價格彈性和供給價格彈性。需求價格彈性反映的是消費者對價格變動的敏感程度，即價格變動一定比例時，需求量變動的比例。在商品房市場，需求價格彈性通常呈現(xiàn)出較為復(fù)雜的情況。對于自住需求的購房者來說，由于住房是生活必需品，短期內(nèi)需求價格彈性相對較小。即使房價上漲，他們?yōu)榱藵M足居住需求，也可能不得不購買住房，只是可能會在購房面積、地段等方面做出一定妥協(xié)。但從長期來看，隨著可替代住房選擇的增加，如租房市場的發(fā)展、保障性住房的供應(yīng)等，自住需求的價格彈性可能會有所增大。對于投資需求的購房者，其需求價格彈性相對較大。因為投資的目的是獲取收益，當房價上漲預(yù)期強烈時，投資者會大量購買商品房，需求迅速增加；一旦房價出現(xiàn)下跌趨勢或上漲預(yù)期減弱，投資者會減少購買甚至拋售房產(chǎn)，需求急劇下降。在房價快速上漲時期，如一些熱點城市房價連續(xù)攀升，投資性購房者紛紛涌入市場，需求旺盛；而當市場調(diào)控政策收緊，房價上漲預(yù)期減弱時，投資性需求大幅減少，成交量明顯下降。供給價格彈性則反映了生產(chǎn)者對價格變動的反應(yīng)程度，即價格變動一定比例時，供給量變動的比例。在商品房市場，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、資金投入大、受政策限制多等特點，供給價格彈性相對較小。開發(fā)商從獲取土地到項目建成銷售，需要經(jīng)歷較長時間，在短期內(nèi)，即使房價上漲，開發(fā)商也難以迅速增加房屋供給。而且，房地產(chǎn)開發(fā)還受到土地資源、規(guī)劃審批、建筑施工等多種因素的制約，使得供給對價格的反應(yīng)較為遲緩。但從長期來看，如果房價持續(xù)上漲，開發(fā)商預(yù)期利潤增加，會加大投資力度，增加土地儲備，擴大開發(fā)規(guī)模，供給價格彈性會逐漸增大。價格彈性對商品房量價關(guān)系的影響顯著。當需求價格彈性較大時，房價的微小變動可能會引起需求量的較大變化。若房價上漲，需求量會大幅下降，導(dǎo)致交易量減少；房價下跌則會使需求量大幅上升，交易量增加。這種情況下，價格與交易量呈現(xiàn)出明顯的反向變動關(guān)系。而當供給價格彈性較小時，房價上漲時，供給量的增加相對緩慢，難以滿足需求的增長，進一步推動房價上漲；房價下跌時，供給量的減少也較為遲緩，導(dǎo)致市場供過于求的局面加劇，房價繼續(xù)下跌。供給價格彈性與需求價格彈性的相對大小，也會影響市場的均衡狀態(tài)和價格波動幅度。若需求價格彈性大于供給價格彈性，市場價格波動相對較大，且價格調(diào)整對交易量的影響更為明顯；反之，若供給價格彈性大于需求價格彈性，市場價格相對較為穩(wěn)定，但價格調(diào)整對供給量的影響更為突出。2.1.3預(yù)期理論預(yù)期理論在房地產(chǎn)市場中扮演著重要角色，對購房者和開發(fā)商的行為產(chǎn)生深遠影響，進而作用于商品房的量價波動。市場預(yù)期是指市場參與者對未來市場狀況的預(yù)測和判斷，包括對房價走勢、市場供需關(guān)系、政策變化等方面的預(yù)期。對于購房者而言，房價預(yù)期是影響其購房決策的關(guān)鍵因素。如果購房者預(yù)期房價上漲，他們會認為現(xiàn)在購買房產(chǎn)可以避免未來更高的購房成本，從而提前進入市場，增加購房需求。這種預(yù)期驅(qū)動的購房行為會推動房價進一步上漲，同時交易量也會增加。當市場上普遍存在房價上漲預(yù)期時，許多原本打算未來購房的消費者會提前出手，甚至一些投資性購房者會大量囤積房產(chǎn)，導(dǎo)致市場需求短期內(nèi)迅速膨脹，房價在需求的拉動下持續(xù)攀升，交易量也隨之大幅增長。相反，如果購房者預(yù)期房價下跌，他們會選擇持幣觀望，等待房價更低時再購買，這會導(dǎo)致購房需求減少。需求的下降使得市場上房屋滯銷，開發(fā)商為了促進銷售，不得不降低房價，房價的下跌又進一步強化了購房者的降價預(yù)期，導(dǎo)致交易量持續(xù)低迷。在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策頻繁出臺時期，購房者對房價走勢的不確定性增加，一旦預(yù)期房價下跌，就會推遲購房計劃，市場交易量明顯下降，房價也面臨下行壓力。開發(fā)商的預(yù)期同樣對市場產(chǎn)生重要影響。開發(fā)商對市場供需關(guān)系和房價走勢的預(yù)期，會影響其投資決策和開發(fā)計劃。如果開發(fā)商預(yù)期未來市場需求旺盛，房價上漲，他們會加大土地購置力度，增加開發(fā)項目，擴大市場供給。這種積極的投資行為會在一定程度上滿足未來市場需求，但如果過度開發(fā)，也可能導(dǎo)致市場供過于求，房價下跌。當開發(fā)商普遍看好市場前景時，會紛紛競拍土地，加大投資開發(fā)，導(dǎo)致市場上商品房供應(yīng)量大幅增加。若市場需求增長不及預(yù)期，就會出現(xiàn)房屋庫存積壓，房價下跌。相反，如果開發(fā)商預(yù)期市場需求不足，房價下跌，他們會減少土地購置和開發(fā)項目，降低市場供給。供給的減少可能會在短期內(nèi)導(dǎo)致房價上漲，但從長期來看，會影響市場的穩(wěn)定發(fā)展。在市場不景氣時期，開發(fā)商對未來市場預(yù)期悲觀，會減少投資，推遲開發(fā)項目，導(dǎo)致市場上新房供應(yīng)減少，房價可能會因供給短缺而出現(xiàn)一定程度的上漲，但這種上漲缺乏需求的支撐，難以持續(xù)。市場預(yù)期還會受到宏觀經(jīng)濟形勢、政策變化、社會輿論等多種因素的影響。宏觀經(jīng)濟形勢向好，經(jīng)濟增長穩(wěn)定，居民收入增加，會增強市場參與者對房地產(chǎn)市場的信心，形成房價上漲預(yù)期；反之，經(jīng)濟衰退、失業(yè)率上升，會導(dǎo)致市場預(yù)期悲觀。政策變化對市場預(yù)期的引導(dǎo)作用也非常明顯，政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如限購、限貸、稅收調(diào)整等，會直接影響購房者和開發(fā)商的預(yù)期。社會輿論和媒體報道也會對市場預(yù)期產(chǎn)生影響，正面的報道可能會激發(fā)市場的樂觀情緒，負面報道則可能引發(fā)市場恐慌，導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生變化。這些因素相互交織，共同作用于市場預(yù)期，進而影響商品房的量價波動。2.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀2.2.1國外研究成果國外學(xué)者對房地產(chǎn)市場量價關(guān)系的研究起步較早，取得了豐碩的成果。在理論研究方面，部分學(xué)者基于供需理論，深入剖析房地產(chǎn)市場的運行機制。如Poterba（1984）建立房地產(chǎn)資產(chǎn)模型，探討房屋持有成本對房地產(chǎn)市場價格和均衡數(shù)量的影響，研究發(fā)現(xiàn)持有成本的變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的調(diào)整，進而影響房價和交易量。Mankiw和Weil（1989）運用類似方法，分析人口數(shù)量變動對房地產(chǎn)需求的影響，指出美國20世紀70年代后房價持續(xù)上升與嬰兒潮一代成年帶來的住房需求增長密切相關(guān)。在實證研究領(lǐng)域，眾多學(xué)者采用不同的計量模型和方法對房地產(chǎn)量價關(guān)系進行檢驗。Case和Shiller（1989）通過建立時間序列模型，研究房地產(chǎn)市場有效性，發(fā)現(xiàn)房價和收益率序列在短期內(nèi)表現(xiàn)出慣性特征，但在長期有向均值回歸的趨勢。此后，不少學(xué)者利用時間序列數(shù)據(jù)對不同國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場進行研究，如Cho（1996）對相關(guān)研究進行綜述，進一步驗證和拓展了這些結(jié)論。還有學(xué)者運用面板數(shù)據(jù)模型，分析不同地區(qū)房地產(chǎn)市場量價關(guān)系的差異。如Meen（1999）利用英國不同地區(qū)的面板數(shù)據(jù)，研究發(fā)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、人口密度等因素對房地產(chǎn)量價關(guān)系有顯著影響，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和人口密集地區(qū)的房價和交易量受市場因素的影響更為明顯。在影響因素研究方面，宏觀經(jīng)濟因素是重點關(guān)注對象。不少研究表明，利率、通貨膨脹率、GDP增長等宏觀經(jīng)濟變量與房地產(chǎn)量價波動密切相關(guān)。如Iacoviello（2005）通過構(gòu)建動態(tài)隨機一般均衡模型，發(fā)現(xiàn)利率的變化會對房地產(chǎn)市場的投資和消費產(chǎn)生重要影響，進而影響房價和交易量。當利率降低時，購房者的融資成本下降，購房需求增加，推動房價上漲和交易量上升；反之，利率上升則會抑制需求，導(dǎo)致房價下跌和交易量減少。在傳導(dǎo)機制研究方面，部分學(xué)者從微觀機制角度出發(fā)，探討投機行為在房價波動中的作用。如Shiller（2008）指出，房地產(chǎn)市場存在非理性投機行為，如災(zāi)難近視、過度自信等，這些行為會導(dǎo)致房價過分調(diào)整，使其遠離長期均衡值。投機者往往在房價上漲時過度樂觀，大量買入房產(chǎn)，進一步推動房價上漲；而在房價下跌時又過度恐慌，紛紛拋售房產(chǎn)，加劇房價下跌，從而影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。2.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀國內(nèi)對房地產(chǎn)市場量價關(guān)系的研究隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展而不斷深入。早期研究主要集中在對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的描述和分析，以及對房價上漲原因的探討。隨著計量經(jīng)濟學(xué)方法的廣泛應(yīng)用，實證研究逐漸成為主流。在實證研究方面，眾多學(xué)者運用不同的模型和方法對我國房地產(chǎn)市場量價關(guān)系進行研究。如孔煜和高波（2009）基于聯(lián)立方程模型，對中國房地產(chǎn)市場的量價波動關(guān)系進行實證分析，結(jié)果表明房價和交易量之間存在相互影響的關(guān)系，且不同地區(qū)的量價關(guān)系存在差異。東部地區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)達、人口流入量大，房地產(chǎn)市場需求旺盛，房價和交易量的互動關(guān)系更為明顯；而中西部地區(qū)受經(jīng)濟發(fā)展水平和人口流動等因素的影響，量價關(guān)系相對較弱。楊培培、鄧長榮和馬永開（2013）利用全國商品房季度數(shù)據(jù)，采用協(xié)整檢驗、格蘭杰因果檢驗和脈沖響應(yīng)函數(shù)等方法，研究發(fā)現(xiàn)我國商品房市場的交易量與價格之間存在協(xié)整關(guān)系，交易量是價格的格蘭杰原因，外界沖擊會導(dǎo)致量價的一致波動，且交易量對沖擊的響應(yīng)比房價更敏感。在影響因素研究方面，國內(nèi)學(xué)者不僅關(guān)注宏觀經(jīng)濟因素，還重視政策因素和市場預(yù)期等對房地產(chǎn)量價波動的影響。政策因素方面，政府出臺的土地政策、稅收政策、信貸政策等對房地產(chǎn)市場調(diào)控作用顯著。如田傳浩和賈生華（2004）研究發(fā)現(xiàn)，土地供應(yīng)政策的變化會影響房地產(chǎn)市場的供給，進而影響房價和交易量。當土地供應(yīng)減少時，房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量受限，市場供給減少，房價往往上漲，交易量可能因房價上漲而受到一定抑制。市場預(yù)期方面，不少研究表明，購房者和開發(fā)商的預(yù)期會影響市場行為，從而影響量價波動。如況偉大（2010）研究指出，市場預(yù)期是影響房價波動的重要因素，當購房者預(yù)期房價上漲時，會增加購房需求，推動房價上漲；開發(fā)商預(yù)期市場前景良好時，會加大投資開發(fā)力度，增加市場供給。盡管國內(nèi)在房地產(chǎn)市場量價關(guān)系研究方面取得了一定進展，但仍存在一些不足和研究空間。一方面，現(xiàn)有研究多集中在全國或部分大城市的房地產(chǎn)市場，對中小城市及區(qū)域差異的研究相對較少，難以全面反映我國房地產(chǎn)市場的多樣性和復(fù)雜性。不同規(guī)模城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等存在差異，房地產(chǎn)市場的供需狀況和量價關(guān)系也不盡相同，加強對中小城市及區(qū)域差異的研究，有助于更精準地把握房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律。另一方面，在研究方法上，雖然計量經(jīng)濟學(xué)方法得到廣泛應(yīng)用，但部分研究在模型設(shè)定、變量選取和數(shù)據(jù)處理等方面仍存在一定的局限性，可能影響研究結(jié)果的準確性和可靠性。未來研究可進一步優(yōu)化研究方法，結(jié)合多種方法進行綜合分析，提高研究的科學(xué)性和嚴謹性。此外，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和新問題的出現(xiàn)，如房地產(chǎn)市場的金融化趨勢、保障性住房對市場的影響等，需要進一步拓展研究領(lǐng)域，深入探討這些新因素對房地產(chǎn)市場量價波動關(guān)系的影響。2.3文獻綜述總結(jié)綜上所述，國內(nèi)外學(xué)者在房地產(chǎn)市場量價關(guān)系研究領(lǐng)域取得了豐富的成果，為本文的研究奠定了堅實基礎(chǔ)。國外研究起步早，理論體系較為完善，從供需理論、價格彈性理論、預(yù)期理論等多個角度深入剖析了房地產(chǎn)市場量價波動的內(nèi)在機制，并運用多種計量模型和方法進行實證檢驗，為理解房地產(chǎn)市場運行規(guī)律提供了重要參考。國內(nèi)研究緊密結(jié)合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展實際，在實證研究方面不斷創(chuàng)新，深入探討了我國房地產(chǎn)市場量價波動關(guān)系及其影響因素，為政府制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策提供了有力依據(jù)。然而，現(xiàn)有研究仍存在一些不足之處。一方面，不同學(xué)者的研究結(jié)論存在一定差異，尚未形成統(tǒng)一的理論框架和研究范式。這可能是由于研究方法、數(shù)據(jù)樣本、研究區(qū)域等因素的不同導(dǎo)致的，需要進一步深入研究以明確房地產(chǎn)市場量價波動的普遍規(guī)律和特殊情況。另一方面，對于房地產(chǎn)市場量價波動的傳導(dǎo)機制研究還不夠深入，尤其是在微觀層面的傳導(dǎo)路徑和作用機制方面，仍有待進一步探索。此外，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和變化，新的問題和挑戰(zhàn)不斷涌現(xiàn)，如房地產(chǎn)市場與金融市場的聯(lián)動關(guān)系、房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化加劇等，現(xiàn)有研究對這些新問題的關(guān)注和研究還相對較少?；谝陨戏治?，本文將在前人研究的基礎(chǔ)上，進一步深入探討商品房交易量價波動關(guān)系。在研究方法上，綜合運用多種計量經(jīng)濟模型，克服單一模型的局限性，更全面、準確地揭示量價波動關(guān)系。在數(shù)據(jù)選取上，涵蓋多個地區(qū)和不同時間段的數(shù)據(jù)，增強研究結(jié)論的普適性。在研究內(nèi)容上，不僅關(guān)注量價波動的影響因素，還將深入研究其傳導(dǎo)機制，以及市場預(yù)期、政策因素等在其中的作用，以期為房地產(chǎn)市場研究提供新的思路和視角，為政府和市場參與者提供更具針對性的決策建議。三、商品房交易量價波動的理論分析3.1商品房價格的形成機制3.1.1成本加成定價成本加成定價是商品房價格形成的基礎(chǔ)方式之一。在商品房開發(fā)過程中，土地成本是重要組成部分。土地出讓方式和價格直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目的初始投入。近年來，隨著城市化進程的加速，城市土地資源愈發(fā)稀缺，土地出讓價格不斷攀升。一些一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，通過競拍方式出讓，地價屢創(chuàng)新高，這些高昂的土地成本必然會轉(zhuǎn)嫁到房價中。在上海，核心地段的土地出讓樓面價高達每平方米數(shù)萬元，使得該地段新建商品房的價格輕松突破每平方米十萬元甚至更高。建設(shè)成本涵蓋建筑材料、人工、設(shè)備等費用。建筑材料價格受市場供需關(guān)系、原材料價格波動等因素影響，如鋼材、水泥等主要建材價格的上漲，會直接增加建設(shè)成本。勞動力成本也在持續(xù)上升，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，建筑工人的工資水平不斷提高，這進一步加大了建設(shè)成本。稅費也是成本的重要構(gòu)成，包括土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等多種稅費，這些稅費的征收標準和政策變化都會對房價產(chǎn)生影響。成本加成定價的原理是在成本的基礎(chǔ)上加上一定的利潤來確定房價。開發(fā)商在核算各項成本后，根據(jù)市場情況和自身的盈利目標，確定一個合理的利潤率，將成本與利潤相加得出商品房的銷售價格。這種定價方式看似簡單直接，能夠保證開發(fā)商在一定程度上覆蓋成本并獲取利潤，但存在明顯的局限性。一方面，成本加成定價忽視了市場需求和競爭因素。在市場需求不足時，即使成本較高，開發(fā)商若按照成本加成定價，可能導(dǎo)致房屋滯銷，因為消費者對價格的接受程度不僅僅取決于成本，更取決于他們對房屋價值的認知和市場的供需狀況。在一些三四線城市，房地產(chǎn)市場供大于求，部分開發(fā)商仍采用成本加成定價，導(dǎo)致房價過高，市場銷售量持續(xù)低迷。另一方面，成本加成定價容易導(dǎo)致房價剛性上漲。隨著土地、建設(shè)等成本的不斷上升，房價也隨之水漲船高，缺乏價格彈性，難以適應(yīng)市場的動態(tài)變化。而且，這種定價方式可能掩蓋開發(fā)商的低效率和浪費現(xiàn)象，因為只要成本增加，房價就可以相應(yīng)提高，不利于市場資源的優(yōu)化配置。3.1.2市場供求定價市場供求定價是商品房價格形成的核心機制，遵循市場經(jīng)濟的基本規(guī)律。當市場對商品房的需求旺盛，而供給相對不足時，房價會上漲。城市化進程的加快使得大量農(nóng)村人口涌入城市，城市人口的快速增長帶來了巨大的住房需求。同時，改善性住房需求和投資性住房需求也在不斷增加，進一步加劇了市場需求的擴張。在需求大幅增加的情況下，如果商品房的供給未能及時跟上，如土地供應(yīng)有限、開發(fā)周期較長等原因?qū)е滦陆ǚ课輸?shù)量不足，市場就會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，房價必然上漲。在一些熱點城市，如深圳，由于城市發(fā)展迅速，吸引了大量人才流入，住房需求極為旺盛，而土地資源有限，新房供應(yīng)相對不足，房價在過去幾十年間持續(xù)大幅上漲。相反，當市場供給過剩，需求相對疲軟時，房價會下跌。房地產(chǎn)市場的過度開發(fā)、經(jīng)濟形勢不佳導(dǎo)致居民購房能力下降等因素，都可能引發(fā)市場供給過剩。部分城市在房地產(chǎn)市場繁榮時期，開發(fā)商大量投資建設(shè)，導(dǎo)致房屋庫存積壓。當市場需求無法消化這些過剩的供給時，開發(fā)商為了銷售房屋，不得不降低價格，房價就會出現(xiàn)下跌趨勢。在2014年左右，我國部分三四線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供過于求的情況，房價出現(xiàn)明顯下跌，一些樓盤甚至出現(xiàn)了大幅降價促銷的現(xiàn)象。在市場供求定價機制下，房價會隨著供求關(guān)系的變化而不斷調(diào)整，直至達到市場均衡狀態(tài)。但在實際房地產(chǎn)市場中，由于信息不對稱、市場調(diào)節(jié)的滯后性等因素，市場供求關(guān)系很難始終保持平衡，房價也會因此出現(xiàn)波動。而且，房地產(chǎn)市場的需求和供給還受到多種因素的影響，如宏觀經(jīng)濟形勢、政策調(diào)控、消費者預(yù)期等，這些因素的變化會導(dǎo)致供求關(guān)系的動態(tài)調(diào)整，進而影響房價的走勢。3.1.3其他影響因素政策因素對商品房價格有著重要的調(diào)控作用。政府出臺的土地政策、稅收政策、信貸政策等，都會直接或間接影響房價。土地政策方面，政府對土地供應(yīng)的規(guī)模、節(jié)奏和用途規(guī)劃，會影響房地產(chǎn)市場的供給。減少土地出讓量會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目減少，市場供給下降，在需求不變或增加的情況下，房價往往上漲；反之，增加土地供應(yīng)則可能緩解房價上漲壓力。稅收政策通過調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費，如契稅、營業(yè)稅、個人所得稅等，影響購房者的購房成本和開發(fā)商的利潤空間，從而對房價產(chǎn)生影響。提高契稅稅率會增加購房者的購房成本，抑制購房需求，對房價有下行壓力；而降低稅費則可能刺激購房需求，推動房價上漲。信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響也十分顯著，央行調(diào)整貸款利率、首付比例等，會直接影響購房者的融資成本和購房能力。降低貸款利率和首付比例，會使購房者的貸款成本降低，購房門檻降低，刺激購房需求，推動房價上漲；反之，提高貸款利率和首付比例，會抑制購房需求，導(dǎo)致房價下跌。在2008年金融危機后，我國政府為了刺激房地產(chǎn)市場，降低了貸款利率和首付比例，房地產(chǎn)市場迅速回暖，房價出現(xiàn)上漲；而在房地產(chǎn)市場過熱時期，政府又通過提高首付比例和貸款利率，抑制投機性購房需求，穩(wěn)定房價。地段因素是影響房價的關(guān)鍵因素之一。地段的優(yōu)劣直接關(guān)系到房屋的交通便利性、生活配套設(shè)施、教育資源、商業(yè)氛圍等。位于市中心、交通樞紐附近、商業(yè)繁華地段的房屋，由于交通便利，居民出行方便，能夠節(jié)省大量的時間成本；生活配套設(shè)施完善，如周邊有商場、超市、醫(yī)院、銀行等，滿足居民日常生活的各種需求；教育資源豐富，靠近優(yōu)質(zhì)學(xué)校，為子女提供良好的教育環(huán)境；商業(yè)氛圍濃厚，具有更多的就業(yè)和消費機會，這些優(yōu)勢使得這些地段的房屋具有更高的價值，房價也相對較高。而偏遠地區(qū)或交通不便、配套設(shè)施不完善的地段，房價則相對較低。在北京，位于東城區(qū)、西城區(qū)等核心地段的房屋，由于擁有優(yōu)質(zhì)的教育資源和完善的生活配套設(shè)施，房價遠遠高于郊區(qū)的房屋。配套設(shè)施也是影響房價的重要因素。完善的配套設(shè)施能夠提升居民的生活品質(zhì)和房屋的附加值。小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施，如綠化環(huán)境、停車位數(shù)量、物業(yè)管理水平、休閑娛樂設(shè)施等，會影響居民的居住舒適度。一個綠化良好、停車位充足、物業(yè)管理規(guī)范、擁有健身設(shè)施和兒童游樂場所的小區(qū)，會受到購房者的青睞，房價也會相應(yīng)提高。小區(qū)周邊的公共配套設(shè)施，如公交線路、地鐵站點、公園、圖書館等，也會對房價產(chǎn)生影響。靠近地鐵站的房屋，由于出行便捷，房價往往較高；周邊有公園的房屋，環(huán)境優(yōu)美，居民可以享受休閑娛樂的空間，房價也會相對較高。在一些城市，新建小區(qū)注重配套設(shè)施的建設(shè)，通過打造高品質(zhì)的配套設(shè)施，提高了房屋的銷售價格，取得了良好的市場反響。這些因素相互交織，共同影響著商品房價格的形成和波動，使得房地產(chǎn)市場的價格體系變得復(fù)雜多樣。3.2商品房交易量的影響因素3.2.1消費者需求因素消費者的收入水平是影響購房需求和交易量的關(guān)鍵因素。隨著居民收入的增加，其購買力增強，對住房的需求也會相應(yīng)提高。對于首次購房的消費者來說，收入的增長使他們更有能力支付首付款和承擔房貸，從而進入房地產(chǎn)市場，增加購房需求，推動交易量上升。當居民收入水平穩(wěn)定增長時，年輕的上班族可能會積累足夠的資金支付首付款，購買人生中的第一套住房，這將直接帶動商品房交易量的增加。對于改善性住房需求的消費者，收入的提高使他們有能力追求更寬敞、更舒適、配套設(shè)施更完善的住房。他們會賣掉現(xiàn)有的住房，購買面積更大、地段更好、品質(zhì)更高的商品房，這種改善性需求的釋放也會促進商品房交易量的增長。在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，隨著居民收入的不斷提高，改善性住房需求旺盛，許多家庭紛紛更換更大面積、更高品質(zhì)的住房，使得當?shù)厣唐贩拷灰琢砍掷m(xù)保持在較高水平。人口因素對購房需求和交易量的影響也不容忽視。人口增長會直接增加住房需求。隨著人口的增加，家庭數(shù)量也會相應(yīng)增多，對住房的需求量必然上升。在一些人口增長較快的城市，如深圳、廣州等，大量的外來人口涌入，新增家庭不斷涌現(xiàn)，對住房的需求極為旺盛，這使得商品房交易量一直保持在較高水平。人口結(jié)構(gòu)的變化，如老齡化程度的加深、家庭小型化趨勢等，也會對購房需求產(chǎn)生影響。老齡化程度加深，老年人對養(yǎng)老住房的需求增加，他們可能會選擇購買環(huán)境優(yōu)美、醫(yī)療配套設(shè)施完善的養(yǎng)老型商品房，這將帶動相關(guān)類型商品房的交易量。家庭小型化趨勢使得年輕人婚后更傾向于獨立居住，導(dǎo)致家庭數(shù)量增多，對住房的需求也隨之增加，推動商品房交易量上升。在一些大城市，由于家庭小型化趨勢明顯，年輕夫妻獨立購房的比例不斷提高，使得小戶型商品房的交易量持續(xù)增長。消費者的偏好和預(yù)期對購房決策和交易量有著重要影響。消費者對住房的偏好包括對地段、戶型、周邊配套設(shè)施等方面的要求。如果消費者更傾向于購買市中心地段、戶型方正、周邊配套設(shè)施完善的商品房，那么這類房屋的需求就會增加，交易量也會相應(yīng)上升。當消費者普遍認為某一區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Υ?，配套設(shè)施會不斷完善時，他們會更愿意購買該區(qū)域的商品房，從而推動該區(qū)域商品房交易量的增長。消費者對房價的預(yù)期也會影響購房決策。如果消費者預(yù)期房價上漲，他們會擔心未來購房成本增加，從而提前購買商品房，導(dǎo)致購房需求增加，交易量上升；反之，如果預(yù)期房價下跌，消費者可能會持幣觀望，等待房價更低時再購買，這會導(dǎo)致購房需求減少，交易量下降。在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策出臺前，部分消費者預(yù)期房價會繼續(xù)上漲，紛紛加快購房步伐，使得市場交易量在短期內(nèi)迅速上升；而在調(diào)控政策出臺后，消費者預(yù)期房價會趨于穩(wěn)定或下跌，購房意愿下降，交易量明顯減少。3.2.2市場環(huán)境因素經(jīng)濟形勢是影響商品房交易量的重要市場環(huán)境因素。在經(jīng)濟繁榮時期，經(jīng)濟增長穩(wěn)定，企業(yè)盈利增加，居民收入水平提高，就業(yè)機會增多，消費者對未來經(jīng)濟發(fā)展充滿信心，購房意愿強烈。此時，無論是自住需求還是投資需求都較為旺盛，商品房交易量會顯著增加。在2010-2013年期間，我國經(jīng)濟保持較高的增長速度，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出繁榮景象，商品房交易量持續(xù)上升，許多城市的房價也隨之上漲。相反，在經(jīng)濟衰退時期，經(jīng)濟增長放緩，企業(yè)面臨經(jīng)營困難，裁員現(xiàn)象增多，居民收入減少，就業(yè)壓力增大，消費者對未來經(jīng)濟前景感到擔憂，購房意愿下降。在2008年全球金融危機期間，我國經(jīng)濟受到一定沖擊，房地產(chǎn)市場也陷入低迷，商品房交易量大幅下降，房價也出現(xiàn)了一定程度的下跌。利率對商品房交易量的影響主要通過影響購房者的融資成本來實現(xiàn)。當利率降低時，購房者的貸款利息支出減少，融資成本降低，購房成本相對下降，這會刺激購房需求，尤其是投資性購房需求。投資性購房者在利率降低時，預(yù)期通過房產(chǎn)投資獲得的收益高于貸款成本，會紛紛進入房地產(chǎn)市場，購買商品房進行投資，從而推動商品房交易量上升。對于自住型購房者，利率降低也會使他們的購房負擔減輕，更有能力購買心儀的住房，進一步增加購房需求，促進交易量增長。相反，當利率升高時，購房者的融資成本增加，購房成本上升，這會抑制購房需求。對于投資性購房者，較高的利率使得投資房產(chǎn)的收益預(yù)期降低，他們會減少投資，甚至拋售房產(chǎn)，導(dǎo)致商品房交易量下降。自住型購房者也會因為利率升高而增加還款壓力，部分購房者可能會推遲購房計劃，從而使商品房交易量減少。央行多次調(diào)整貸款利率，每次利率調(diào)整都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生明顯影響。當貸款利率降低時，房地產(chǎn)市場交易量往往會有所回升；而當貸款利率升高時，交易量則會出現(xiàn)下降趨勢。政策因素對商品房交易量的影響非常顯著。政府出臺的限購政策通過限制購房者的購房資格，直接影響購房需求。在一些房價上漲過快的城市，政府實施限購政策，規(guī)定非本地戶籍居民需滿足一定的社?；蚣{稅年限才能購房，或者限制本地戶籍居民家庭的購房套數(shù)，這使得不符合購房條件的消費者被排除在市場之外，購房需求減少，商品房交易量隨之下降。限貸政策通過調(diào)整首付比例和貸款利率，影響購房者的融資能力和購房成本。提高首付比例會增加購房者的首付款金額，加大購房門檻，使得一些資金不足的購房者無法購買商品房，抑制購房需求，降低交易量；提高貸款利率則會增加購房者的還款壓力，同樣會抑制購房需求，減少交易量。相反，降低首付比例和貸款利率會降低購房門檻和成本，刺激購房需求，增加交易量。稅收政策也會對商品房交易量產(chǎn)生影響。對購房者征收的契稅、個人所得稅等稅費的調(diào)整，會改變購房者的購房成本。提高契稅稅率會增加購房者的購房成本，抑制購房需求，導(dǎo)致交易量下降；而降低稅費則會刺激購房需求，促進交易量上升。對房地產(chǎn)企業(yè)征收的土地增值稅、營業(yè)稅等稅費的變化，也會影響企業(yè)的開發(fā)成本和利潤空間，進而影響商品房的供應(yīng)和價格，間接影響交易量。3.2.3開發(fā)商供給因素開發(fā)商的開發(fā)策略對商品房交易量有著重要影響。如果開發(fā)商采取積極的開發(fā)策略，加大土地購置力度，增加開發(fā)項目數(shù)量，加快項目建設(shè)進度，能夠及時向市場提供更多的商品房，滿足消費者的購房需求，從而促進交易量的增加。一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商在市場前景看好時，會積極競拍優(yōu)質(zhì)土地，同時開工多個項目，并優(yōu)化項目建設(shè)流程，縮短開發(fā)周期，使新房能夠更快地推向市場，吸引大量購房者，推動交易量上升。相反，如果開發(fā)商對市場前景持謹慎態(tài)度，減少土地購置和開發(fā)項目，放慢項目建設(shè)速度，市場上的商品房供應(yīng)量就會減少，無法滿足消費者的需求，導(dǎo)致交易量下降。在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策收緊或市場不確定性增加時，部分開發(fā)商會選擇觀望，減少投資開發(fā)，使得新房供應(yīng)量減少，交易量也隨之降低。商品房的供給量直接影響交易量。當市場上商品房供給量充足時，消費者有更多的選擇空間，能夠根據(jù)自己的需求和偏好挑選合適的房屋，這會吸引更多的消費者進入市場，促進交易量的增加。在一些城市的新區(qū)開發(fā)或大規(guī)模房地產(chǎn)項目集中推出時，市場上的商品房供應(yīng)量大幅增加，購房者可以在眾多樓盤中進行比較和選擇，交易量往往會明顯上升。相反，當商品房供給量不足時，消費者的選擇受限，部分消費者可能因為無法找到合適的房屋而放棄購房，導(dǎo)致交易量下降。在土地供應(yīng)緊張或開發(fā)商開發(fā)進度受阻時，市場上的商品房供給量會減少，交易量也會受到抑制。商品房的品質(zhì)和價格也是影響交易量的重要因素。品質(zhì)優(yōu)良的商品房，如建筑質(zhì)量高、戶型設(shè)計合理、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善、物業(yè)服務(wù)周到等，更能吸引消費者的關(guān)注和購買意愿，即使價格相對較高，也可能因為其品質(zhì)優(yōu)勢而獲得消費者的青睞，促進交易量的增加。一些高端樓盤通過打造高品質(zhì)的居住環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，吸引了大量追求生活品質(zhì)的消費者，雖然房價較高，但銷售量依然可觀。相反，品質(zhì)較差的商品房，如存在建筑質(zhì)量問題、戶型不合理、周邊配套設(shè)施不完善等，即使價格較低，也難以吸引消費者購買，交易量會受到影響。價格方面，合理的定價策略能夠吸引消費者購買，促進交易量增長。如果開發(fā)商定價過高，超出了消費者的承受能力，會導(dǎo)致購房需求減少，交易量下降；而定價過低，雖然可能吸引部分消費者，但可能會影響開發(fā)商的利潤和市場形象。開發(fā)商需要根據(jù)市場情況、成本核算和競爭態(tài)勢等因素，制定合理的價格策略，以實現(xiàn)銷售量和利潤的最大化。在市場競爭激烈時，一些開發(fā)商會通過合理定價、推出優(yōu)惠活動等方式，吸引消費者購買，提高商品房交易量。3.3量價波動的傳導(dǎo)機制理論分析3.3.1價格對交易量的傳導(dǎo)房價波動對購房者行為有著顯著影響。當房價上漲時，對于自住需求者而言，一方面，他們可能會擔心未來房價進一步上漲，導(dǎo)致購房成本大幅增加，從而產(chǎn)生恐慌性購房心理，提前進入市場購買商品房，以滿足自身的居住需求，這會促使商品房交易量上升。在一些熱點城市房價快速上漲時期，許多剛需購房者擔心房價繼續(xù)攀升，即使面臨較大的經(jīng)濟壓力，也會選擇盡快購房，使得市場交易量在短期內(nèi)明顯增加。另一方面，房價上漲可能會超出部分自住需求者的經(jīng)濟承受能力，導(dǎo)致他們無力購買心儀的住房，只能選擇觀望或者降低購房標準，如選擇面積更小、地段更偏遠的房屋，這在一定程度上會抑制購房需求，使得交易量減少。當房價漲幅過大，一些年輕購房者可能因首付款和房貸壓力過大，暫時放棄購房計劃，等待房價回落或自身經(jīng)濟條件改善。對于投資需求者，房價上漲意味著潛在的投資收益增加，他們預(yù)期通過購買商品房并在未來高價出售可以獲取豐厚的利潤，因此會積極涌入房地產(chǎn)市場，大量購買商品房進行投資，這會極大地刺激市場需求，推動商品房交易量大幅上升。在房價持續(xù)上漲的階段，投資性購房者會紛紛加大投資力度，甚至出現(xiàn)投機性購房行為，一些人會大量囤積房產(chǎn)，進一步推高交易量。但當房價上漲到一定程度，市場風險逐漸加大，投資需求者可能會預(yù)期房價即將下跌，為了避免資產(chǎn)損失，他們會選擇拋售手中的房產(chǎn)，導(dǎo)致市場上商品房供應(yīng)增加，而此時購房需求可能因房價過高和市場預(yù)期轉(zhuǎn)變而減少，從而使得交易量下降。當房價處于高位且市場出現(xiàn)不穩(wěn)定信號時，投資性購房者會迅速撤離市場，拋售房產(chǎn)，導(dǎo)致交易量急劇下降。房價下跌同樣會對購房者行為產(chǎn)生重要影響。對于自住需求者，房價下跌可能會使他們認為購房時機尚未成熟，期望房價進一步下跌，從而持幣觀望，等待更低的房價，這會導(dǎo)致購房需求減少，交易量下降。在房地產(chǎn)市場下行階段，許多剛需購房者會持續(xù)關(guān)注房價走勢，期待房價能進一步降低，以獲得更實惠的購房價格，這種觀望態(tài)度使得市場交易量持續(xù)低迷。對于投資需求者，房價下跌意味著投資收益減少甚至出現(xiàn)虧損，他們會對房地產(chǎn)市場的投資前景感到悲觀，減少投資甚至退出市場，這會導(dǎo)致市場需求大幅下降，交易量急劇減少。當房價下跌明顯時，投資性購房者不僅不會購買新房，還會急于拋售手中的房產(chǎn)，以減少損失，這會進一步加劇市場供過于求的局面，導(dǎo)致交易量持續(xù)下滑。3.3.2交易量對價格的傳導(dǎo)交易量的變化對市場供需關(guān)系有著直接的影響，進而反作用于房價。當交易量增加時，表明市場需求旺盛。在供給短期內(nèi)相對穩(wěn)定的情況下，旺盛的需求會導(dǎo)致市場上商品房供不應(yīng)求。為了滿足需求，開發(fā)商可能會減少房屋庫存，甚至出現(xiàn)房源緊張的局面。此時，開發(fā)商會提高房價以獲取更高的利潤，因為他們知道購房者對房屋的需求強烈，愿意支付更高的價格。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，如2016-2017年部分城市房地產(chǎn)市場火爆，交易量持續(xù)攀升，房價也隨之快速上漲，一些樓盤甚至出現(xiàn)了一房難求的情況，開發(fā)商不斷提高房價，購房者依然爭相購買。隨著交易量的持續(xù)增加，市場上的投資性購房需求可能會進一步被激發(fā)。投資者看到市場的火爆和房價上漲的趨勢，會紛紛涌入市場，加大投資力度。這會進一步增加市場需求，使得供需關(guān)系更加緊張，推動房價繼續(xù)上漲。投資性購房者的大量涌入會導(dǎo)致市場競爭加劇，他們愿意出高價購買房產(chǎn)，從而帶動房價不斷攀升。在一些熱點城市，投資性購房需求的增加使得房價在短時間內(nèi)大幅上漲，遠遠超出了自住需求者的承受能力。相反，當交易量減少時，意味著市場需求疲軟。市場上的商品房供應(yīng)可能會相對過剩，開發(fā)商面臨著房屋滯銷的壓力。為了促進銷售，減少庫存，開發(fā)商不得不降低房價，吸引購房者。在房地產(chǎn)市場低迷時期，如2014-2015年部分城市房地產(chǎn)市場遇冷，交易量大幅下降，開發(fā)商為了回籠資金，紛紛采取降價促銷策略，房價出現(xiàn)了明顯的下跌。交易量的持續(xù)減少還會影響市場預(yù)期。購房者和投資者看到市場交易量低迷，房價下跌，會對房地產(chǎn)市場的前景感到悲觀，進一步減少購房和投資需求。這種負面的市場預(yù)期會形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致房價繼續(xù)下跌。當市場交易量持續(xù)低迷，購房者會認為房價還會繼續(xù)下降，從而繼續(xù)觀望，投資性購房者也會遠離市場，這使得市場需求進一步萎縮，房價也會在這種供大于求的市場環(huán)境下持續(xù)走低。交易量的變化還會影響房地產(chǎn)市場的資金流動和開發(fā)商的投資決策。當交易量增加時，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額增加，資金回籠速度加快，企業(yè)有更多的資金用于土地購置、項目開發(fā)和市場推廣。這會促使開發(fā)商加大投資力度，增加市場供給，進一步影響市場供需關(guān)系和房價走勢。而當交易量減少時，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠困難，面臨資金壓力，可能會減少土地購置和項目開發(fā)，市場供給減少，但由于需求也在減少，房價依然可能受到下行壓力。四、實證研究設(shè)計4.1研究假設(shè)的提出基于前文的理論分析，本研究提出以下關(guān)于商品房交易量價波動關(guān)系的研究假設(shè)：假設(shè)1：商品房交易量與價格之間存在顯著的相互影響關(guān)系：在房地產(chǎn)市場中，價格的波動會通過影響購房者的購房成本和預(yù)期收益，進而影響其購房決策，從而對交易量產(chǎn)生作用。當房價上漲時，部分購房者可能因購房成本增加而選擇觀望，導(dǎo)致交易量下降；而對于投資性購房者，若預(yù)期房價繼續(xù)上漲，可能會加大投資，增加購房需求，推動交易量上升。反之，房價下跌時，購房者可能預(yù)期房價還會進一步下跌，持幣觀望，交易量減少；但也可能吸引部分消費者因房價降低而增加購房需求，使交易量上升。交易量的變化同樣會對價格產(chǎn)生影響。當交易量增加時，表明市場需求旺盛，在供給相對穩(wěn)定的情況下，供不應(yīng)求的局面會推動房價上漲；而交易量減少則意味著市場需求疲軟，供過于求，房價可能面臨下行壓力。假設(shè)2：宏觀經(jīng)濟因素對商品房交易量價波動有顯著影響：宏觀經(jīng)濟因素在房地產(chǎn)市場中扮演著關(guān)鍵角色，對商品房交易量價波動有著重要影響。經(jīng)濟增長狀況直接關(guān)系到居民的收入水平和就業(yè)機會。在經(jīng)濟增長強勁時期，居民收入穩(wěn)定增長，就業(yè)前景樂觀，消費者信心增強，購房能力和意愿提高，這會刺激對商品房的需求，推動交易量上升，同時也為房價上漲提供支撐。相反，在經(jīng)濟衰退時期，居民收入減少，就業(yè)壓力增大，購房需求受到抑制，交易量下降，房價也可能因需求不足而下跌。利率作為宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要手段，對房地產(chǎn)市場影響顯著。利率的變化會直接影響購房者的融資成本。當利率降低時，購房者的貸款利息支出減少，融資成本降低，購房成本相對下降，這會刺激購房需求，尤其是投資性購房需求，進而推動交易量上升，房價也可能隨之上漲。反之，利率升高會增加購房者的還款壓力，提高購房成本，抑制購房需求，導(dǎo)致交易量下降，房價也可能受到下行壓力。通貨膨脹率也會對商品房交易量價產(chǎn)生影響。在通貨膨脹時期，物價普遍上漲，房地產(chǎn)作為一種保值增值的資產(chǎn)，往往受到投資者的青睞，投資性購房需求增加，推動房價上漲和交易量上升。但過高的通貨膨脹率也可能導(dǎo)致居民實際購買力下降，對房價和交易量產(chǎn)生負面影響。貨幣供應(yīng)量的變化會影響市場的流動性。當貨幣供應(yīng)量增加時，市場流動性充裕，資金相對容易獲取，這會降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，增加房地產(chǎn)開發(fā)投資，同時也會刺激購房需求，推動房價上漲和交易量上升。相反，貨幣供應(yīng)量減少會導(dǎo)致市場流動性緊張，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，購房需求受到抑制，房價和交易量可能下降。假設(shè)3：政策因素對商品房交易量價波動具有重要的調(diào)控作用：政策因素是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，對商品房交易量價波動有著直接而重要的影響。土地政策方面，政府對土地供應(yīng)的規(guī)模、節(jié)奏和用途規(guī)劃，直接影響房地產(chǎn)市場的供給。減少土地出讓量會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目減少，市場供給下降，在需求不變或增加的情況下，房價往往上漲；而增加土地供應(yīng)則可能緩解房價上漲壓力，對房價起到一定的抑制作用。土地出讓方式和價格也會影響房地產(chǎn)開發(fā)成本，進而影響房價。稅收政策通過調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費，如契稅、營業(yè)稅、個人所得稅等，直接影響購房者的購房成本和開發(fā)商的利潤空間。提高契稅稅率會增加購房者的購房成本，抑制購房需求，對房價有下行壓力；而降低稅費則可能刺激購房需求，推動房價上漲。對房地產(chǎn)企業(yè)征收的土地增值稅、營業(yè)稅等稅費的變化，也會影響企業(yè)的開發(fā)成本和利潤，從而影響商品房的供給和價格。信貸政策對房地產(chǎn)市場的影響十分顯著，央行調(diào)整貸款利率、首付比例等，會直接影響購房者的融資成本和購房能力。降低貸款利率和首付比例，會使購房者的貸款成本降低，購房門檻降低，刺激購房需求，推動房價上漲；反之，提高貸款利率和首付比例，會抑制購房需求，導(dǎo)致房價下跌。限購政策通過限制購房者的購房資格，直接減少購房需求，對房價和交易量都有抑制作用。在一些房價上漲過快的城市，實施限購政策后，購房需求明顯減少，房價上漲趨勢得到一定程度的遏制，交易量也大幅下降。假設(shè)4：市場預(yù)期因素在商品房交易量價波動傳導(dǎo)機制中起關(guān)鍵作用：市場預(yù)期因素在房地產(chǎn)市場中具有重要的引導(dǎo)作用，在商品房交易量價波動傳導(dǎo)機制中起著關(guān)鍵作用。購房者的預(yù)期對其購房決策有著直接影響。如果購房者預(yù)期房價上漲，他們會認為現(xiàn)在購買房產(chǎn)可以避免未來更高的購房成本，從而提前進入市場，增加購房需求，推動房價進一步上漲，同時交易量也會增加。相反，如果購房者預(yù)期房價下跌，他們會選擇持幣觀望，等待房價更低時再購買，這會導(dǎo)致購房需求減少，房價下跌，交易量也隨之下降。開發(fā)商的預(yù)期同樣會影響其投資和定價策略。如果開發(fā)商預(yù)期未來市場需求旺盛，房價上漲，他們會加大土地購置力度，增加開發(fā)項目，擴大市場供給。在預(yù)期房價上漲的情況下，開發(fā)商可能會提高房價，以獲取更高的利潤，這會進一步推動房價上漲。相反，如果開發(fā)商預(yù)期市場需求不足，房價下跌，他們會減少土地購置和開發(fā)項目，降低市場供給，同時可能會降低房價以促進銷售，導(dǎo)致房價下跌。市場預(yù)期還會受到宏觀經(jīng)濟形勢、政策變化、社會輿論等多種因素的影響。宏觀經(jīng)濟形勢向好，經(jīng)濟增長穩(wěn)定，居民收入增加，會增強市場參與者對房地產(chǎn)市場的信心，形成房價上漲預(yù)期；政策變化對市場預(yù)期的引導(dǎo)作用也非常明顯，政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如限購、限貸、稅收調(diào)整等，會直接影響購房者和開發(fā)商的預(yù)期；社會輿論和媒體報道也會對市場預(yù)期產(chǎn)生影響，正面的報道可能會激發(fā)市場的樂觀情緒，負面報道則可能引發(fā)市場恐慌，導(dǎo)致市場預(yù)期發(fā)生變化。這些因素相互交織，共同作用于市場預(yù)期，進而影響商品房的量價波動。4.2變量選取與數(shù)據(jù)來源4.2.1變量選取在本實證研究中，精準選取變量對于揭示商品房交易量價波動關(guān)系至關(guān)重要。被解釋變量方面，選用商品房銷售價格（Price）來衡量價格水平，這一指標直接反映了市場上商品房的價值體現(xiàn)，通過統(tǒng)計商品房銷售額與銷售面積的比值獲取，能夠直觀地展現(xiàn)不同時期、不同地區(qū)商品房價格的變化情況。商品房銷售面積（Volume）則作為衡量交易量的指標，其統(tǒng)計的是報告期內(nèi)出售新建商品房屋的合同總面積，準確反映了市場的交易規(guī)模，是衡量市場活躍程度的關(guān)鍵指標。解釋變量涵蓋多個層面。宏觀經(jīng)濟層面，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）反映經(jīng)濟增長狀況，代表一個國家或地區(qū)在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果，經(jīng)濟增長通常會帶動居民收入增加，進而影響購房需求和房價，其數(shù)據(jù)可從國家統(tǒng)計局獲取，以季度或年度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行分析。居民消費價格指數(shù)（CPI）衡量通貨膨脹水平，體現(xiàn)物價的總體變動情況，通貨膨脹會影響消費者的購買力和投資決策，對房地產(chǎn)市場的量價產(chǎn)生影響，一般由國家統(tǒng)計局定期發(fā)布，通過對一籃子商品和服務(wù)價格的監(jiān)測計算得出。貨幣供應(yīng)量（M2）反映市場流動性，是指流通于銀行體系之外的現(xiàn)金加上企業(yè)存款、居民儲蓄存款以及其他存款，它表明了整個社會的購買力和資金充裕程度，對房地產(chǎn)市場的資金供給和需求有重要影響，央行會定期公布貨幣供應(yīng)量數(shù)據(jù)，可用于分析其與商品房量價的關(guān)系。利率（Interest）選取一年期貸款市場報價利率（LPR），該利率直接影響購房者的融資成本，進而影響購房需求和房地產(chǎn)市場的投資回報率，是房地產(chǎn)市場的重要影響因素，由全國銀行間同業(yè)拆借中心每月發(fā)布。政策層面，土地供應(yīng)量（LandSupply）用每年的土地出讓面積來衡量，政府對土地供應(yīng)的調(diào)控直接影響房地產(chǎn)市場的供給，進而影響房價和交易量，土地出讓面積數(shù)據(jù)可從各地國土資源部門獲取。限購政策（PurchaseRestriction）采用虛擬變量表示，在實施限購政策的時期賦值為1，未實施時賦值為0，限購政策通過限制購房資格，直接影響購房需求，從而對房價和交易量產(chǎn)生影響。限貸政策（LoanRestriction）同樣采用虛擬變量，根據(jù)首付比例和貸款利率的調(diào)整情況進行賦值，限貸政策通過影響購房者的融資能力和成本，對房地產(chǎn)市場的需求和價格產(chǎn)生重要影響。稅收政策（TaxPolicy）以房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費調(diào)整為依據(jù)，采用虛擬變量表示，稅收政策的變化會改變購房者和開發(fā)商的成本，進而影響市場的供求關(guān)系和價格。市場預(yù)期層面，消費者信心指數(shù)（CCI）反映消費者對當前經(jīng)濟形勢和未來經(jīng)濟前景的信心程度，進而影響購房決策，該指數(shù)通過問卷調(diào)查等方式獲取，由專業(yè)機構(gòu)定期發(fā)布。開發(fā)商預(yù)期（DeveloperExpectation）通過對開發(fā)商的市場調(diào)研，了解其對未來市場供需和房價走勢的預(yù)期，采用量化指標表示，開發(fā)商的預(yù)期會影響其投資和定價策略，對房地產(chǎn)市場的量價產(chǎn)生重要影響?？刂谱兞糠矫?，人口數(shù)量（Population）反映城市的人口規(guī)模，直接影響住房需求，數(shù)據(jù)可從各地統(tǒng)計部門獲取。城鎮(zhèn)化率（UrbanizationRate）衡量城市化水平，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，大量人口涌入城市，增加了住房需求，對房地產(chǎn)市場的量價有重要影響，由國家統(tǒng)計局或地方統(tǒng)計部門發(fā)布。人均可支配收入（DisposableIncome）體現(xiàn)居民的購買力，是影響購房需求的重要因素，統(tǒng)計部門會定期公布人均可支配收入數(shù)據(jù)，可用于分析其與商品房量價的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)投資（Investment）反映房地產(chǎn)市場的供給能力，投資的增加通常會帶來更多的商品房供應(yīng)，影響市場的供求關(guān)系和價格，數(shù)據(jù)可從國家統(tǒng)計局或相關(guān)行業(yè)報告中獲取。4.2.2數(shù)據(jù)來源本研究的數(shù)據(jù)來源廣泛且權(quán)威，以確保研究的可靠性和準確性。主要數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局官網(wǎng)，其提供了豐富的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)，包括國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、居民消費價格指數(shù)（CPI）、貨幣供應(yīng)量（M2）、商品房銷售面積、銷售額等，這些數(shù)據(jù)具有全面性、權(quán)威性和時效性，為研究提供了堅實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。各地統(tǒng)計局網(wǎng)站也是重要的數(shù)據(jù)來源，其發(fā)布的地方經(jīng)濟數(shù)據(jù)、人口數(shù)據(jù)、城鎮(zhèn)化率等，有助于深入分析不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的特點和差異。如北京統(tǒng)計局網(wǎng)站提供了北京市的詳細經(jīng)濟和人口數(shù)據(jù)，可用于研究北京市房地產(chǎn)市場量價波動與當?shù)亟?jīng)濟、人口因素的關(guān)系。房地產(chǎn)專業(yè)數(shù)據(jù)庫如中指數(shù)據(jù)、諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心等，提供了大量的房地產(chǎn)微觀數(shù)據(jù)，包括各城市不同區(qū)域、不同樓盤的交易信息、價格走勢等，這些數(shù)據(jù)豐富了研究內(nèi)容，使研究能夠從微觀層面深入分析房地產(chǎn)市場量價波動的原因和機制。通過這些專業(yè)數(shù)據(jù)庫，可以獲取某一城市特定區(qū)域的房價和交易量的詳細數(shù)據(jù)，分析區(qū)域因素對量價波動的影響。政府部門發(fā)布的政策文件，如國土資源部門發(fā)布的土地出讓政策和數(shù)據(jù)、央行發(fā)布的貨幣政策文件、稅務(wù)部門發(fā)布的稅收政策文件等，為研究政策因素對房地產(chǎn)市場量價波動的影響提供了依據(jù)。通過分析這些政策文件，可以準確了解政策的調(diào)整時間、內(nèi)容和實施范圍，從而更精確地研究政策對量價的影響。此外，還參考了專業(yè)研究機構(gòu)發(fā)布的報告和研究成果，如中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)發(fā)布的房地產(chǎn)市場研究報告、易居研究院發(fā)布的房地產(chǎn)市場分析報告等，這些報告和成果基于大量的調(diào)查和研究，提供了深入的市場分析和專業(yè)的觀點，為研究提供了有益的參考和補充。本研究的數(shù)據(jù)時間跨度設(shè)定為[起始年份]-[結(jié)束年份]，以全面反映房地產(chǎn)市場在不同經(jīng)濟周期和政策環(huán)境下的量價波動情況。在數(shù)據(jù)收集過程中，嚴格遵循數(shù)據(jù)的準確性、完整性和一致性原則，對收集到的數(shù)據(jù)進行仔細核對和整理，確保數(shù)據(jù)質(zhì)量。對于缺失數(shù)據(jù)，采用合理的方法進行填補，如均值填補法、回歸填補法等；對于異常數(shù)據(jù)，進行深入分析和處理，以保證數(shù)據(jù)的可靠性。通過多渠道、多維度的數(shù)據(jù)收集和整理，為后續(xù)的實證研究提供了充足、準確的數(shù)據(jù)支持。4.3模型構(gòu)建4.3.1相關(guān)性分析模型相關(guān)性分析是研究變量之間關(guān)聯(lián)程度的重要方法，在本研究中，用于初步探索商品房交易量與價格以及其他解釋變量之間的線性相關(guān)關(guān)系。常用的相關(guān)性分析模型為皮爾遜相關(guān)系數(shù)模型，該模型適用于衡量兩個連續(xù)變量之間的線性相關(guān)程度，其計算公式為：r=\frac{\sum_{i=1}^{n}(x_i-\overline{x})(y_i-\overline{y})}{\sqrt{\sum_{i=1}^{n}(x_i-\overline{x})^2\sum_{i=1}^{n}(y_i-\overline{y})^2}}其中，r為皮爾遜相關(guān)系數(shù)，取值范圍在-1到1之間；x_i和y_i分別為兩個變量的觀測值，\overline{x}和\overline{y}分別為兩個變量的均值，n為樣本數(shù)量。當r接近1時，表示兩個變量之間存在極強的正相關(guān)關(guān)系，即一個變量增加，另一個變量也會隨之顯著增加；當r接近-1時，表示兩個變量之間存在極強的負相關(guān)關(guān)系，即一個變量增加，另一個變量會顯著減少；當r接近0時，表示兩個變量之間線性相關(guān)程度較弱。在商品房市場研究中，運用皮爾遜相關(guān)系數(shù)模型分析商品房銷售價格（Price）與銷售面積（Volume）的相關(guān)性時，若計算得到的相關(guān)系數(shù)為正值，且數(shù)值較大，如r=0.7，則表明在一定程度上，房價上漲可能伴隨著交易量的增加，兩者呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；若相關(guān)系數(shù)為負值，如r=-0.6，則說明房價上漲可能導(dǎo)致交易量下降，兩者呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系。然而，皮爾遜相關(guān)系數(shù)模型要求變量服從正態(tài)分布，當數(shù)據(jù)不滿足正態(tài)分布時，其結(jié)果可能存在偏差。此時，可采用斯皮爾曼等級相關(guān)系數(shù)模型。斯皮爾曼等級相關(guān)系數(shù)是一種非參數(shù)統(tǒng)計方法，它通過計算變量值之間的等級差異來衡量變量之間的相關(guān)性，不依賴于數(shù)據(jù)的分布形態(tài)，其計算公式為：\rho=1-\frac{6\sum_{i=1}^{n}d_i^2}{n(n^2-1)}其中，\rho為斯皮爾曼等級相關(guān)系數(shù)，d_i為變量x和y的等級差，n為樣本數(shù)量。斯皮爾曼等級相關(guān)系數(shù)的取值范圍同樣在-1到1之間，其含義與皮爾遜相關(guān)系數(shù)類似。在分析商品房市場數(shù)據(jù)時，若數(shù)據(jù)不滿足正態(tài)分布假設(shè)，使用斯皮爾曼等級相關(guān)系數(shù)模型能更準確地反映變量之間的相關(guān)關(guān)系。4.3.2因果關(guān)系檢驗?zāi)Ｐ透裉m杰因果檢驗?zāi)Ｐ褪怯糜跈z驗變量之間因果關(guān)系的重要工具，在本研究中，用于判斷商品房交易量與價格之間是否存在因果關(guān)系以及因果關(guān)系的方向。該模型由諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主克萊夫?格蘭杰（CliveW.J.Granger）于1969年提出，其核心思想是基于時間序列數(shù)據(jù)，在控制其他變量滯后項的情況下，通過比較加入某個變量滯后項前后的預(yù)測效果，來判斷該變量是否為另一個變量的格蘭杰原因。假設(shè)X和Y是兩個時間序列變量，格蘭杰因果檢驗需要估計以下兩個回歸方程：Y_t=\sum_{i=1}^{p}\alpha_iY_{t-i}+\sum_{j=1}^{q}\beta_jX_{t-j}+\mu_{1t}X_t=\sum_{i=1}^{s}\delta_iX_{t-i}+\sum_{j=1}^{r}\gamma_jY_{t-j}+\mu_{2t}其中，\alpha_i、\beta_j、\delta_i和\gamma_j為回歸系數(shù)，\mu_{1t}和\mu_{2t}為白噪音擾動項，p、q、s和r為滯后階數(shù)。對于第一個方程，零假設(shè)H_0為：\beta_1=\beta_2=\cdots=\beta_q=0，即X不是Y的格蘭杰原因；對于第二個方程，零假設(shè)H_0為：\gamma_1=\gamma_2=\cdots=\gamma_r=0，即Y不是X的格蘭杰原因。通過F檢驗來判斷是否拒絕零假設(shè)。如果在選定的顯著性水平\alpha上計算的F值超過臨界值F_{\alpha}，則拒絕零假設(shè)，表明相應(yīng)變量是另一個變量的格蘭杰原因。具體而言，若拒絕第一個方程的零假設(shè)，說明X是Y的格蘭杰原因，即變量X的變化能夠在一定程度上解釋變量Y的變化；若拒絕第二個方程的零假設(shè)，說明Y是X的格蘭杰原因。在商品房市場研究中，運用格蘭杰因果檢驗?zāi)Ｐ头治鼋灰琢浚╒olume）與價格（Price）的因果關(guān)系時，若檢驗結(jié)果拒絕了“交易量不是價格的格蘭杰原因”的零假設(shè)，而接受了“價格不是交易量的格蘭杰原因”的零假設(shè)，則表明交易量的變化是價格變化的格蘭杰原因，即交易量的變動會引起價格的變動，而價格的變動不會引起交易量的變動。格蘭杰因果檢驗?zāi)Ｐ驮谂袛嗌唐贩拷灰琢績r因果關(guān)系時也存在一定局限性。該檢驗結(jié)果對滯后階數(shù)的選擇較為敏感，不同的滯后階數(shù)可能導(dǎo)致不同的檢驗結(jié)果。在實際應(yīng)用中，需要結(jié)合理論分析和數(shù)據(jù)特點，合理選擇滯后階數(shù)，以確保檢驗結(jié)果的可靠性。4.3.3脈沖響應(yīng)函數(shù)模型脈沖響應(yīng)函數(shù)模型用于分析當一個內(nèi)生變量受到外生沖擊時，系統(tǒng)內(nèi)各變量的動態(tài)響應(yīng)情況，在本研究中，可深入探究商品房交易量或價格受到外生沖擊（如宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整、市場預(yù)期變化等）時，量價在不同時期的變化情況。在向量自回歸（VAR）模型的基礎(chǔ)上構(gòu)建脈沖響應(yīng)函數(shù)。VAR模型將系統(tǒng)中每一個內(nèi)生變量作為所有內(nèi)生變量滯后值的函數(shù)來構(gòu)造模型，假設(shè)一個包含n個變量的VAR模型，其一般形式為：Y_t=A_1Y_{t-1}+A_2Y_{t-2}+\cdots+A_pY_{t-p}+\epsilon_t其中，Y_t是n維內(nèi)生變量向量，A_1,A_2,\cdots,A_p是n\timesn維系數(shù)矩陣，\epsilon_t是n維隨機擾動項向量，p是滯后階數(shù)?；赩AR模型的脈沖響應(yīng)函數(shù)定義為：當在第t期給某個內(nèi)生變量（如X）一個單位標準差大小的沖擊后，系統(tǒng)內(nèi)其他內(nèi)生變量（如Y）在未來各期的響應(yīng)情況。具體計算時，通過對VAR模型進行正交化處理，得到脈沖響應(yīng)函數(shù)的估計值。在商品房市場研究中，運用脈沖響應(yīng)函數(shù)模型分析商品房價格受到宏觀經(jīng)濟政策沖擊時，交易量的響應(yīng)情況。假設(shè)給價格一個正向的外生沖擊，通過脈沖響應(yīng)函數(shù)可以觀察到交易量在短期內(nèi)可能會下降，因為價格上漲使得購房者的購房成本增加，部分購房者可能會選擇觀望，從而導(dǎo)致交易量減少。隨著時間的推移，交易量可能會逐漸回升，因為價格上漲可能會吸引更多的開發(fā)商進入市場，增加房屋供給，同時也可能會激發(fā)部分投資者的購房需求，使得交易量逐漸恢復(fù)。同樣，當給交易量一個沖擊時，也可以通過脈沖響應(yīng)函數(shù)分析價格的動態(tài)變化情況。脈沖響應(yīng)函數(shù)模型能夠直觀地展示變量之間的動態(tài)關(guān)系和外生沖擊的傳導(dǎo)路徑，但該模型的結(jié)果依賴于VAR模型的設(shè)定和估計，且對數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性要求較高。在實際應(yīng)用中，需要對數(shù)據(jù)進行嚴格的預(yù)處理和檢驗，確保模型的有效性和結(jié)果的可靠性。五、實證結(jié)果與分析5.1描述性統(tǒng)計分析在進行深入的實證分析之前，對收集到的樣本數(shù)據(jù)進行描述性統(tǒng)計分析是至關(guān)重要的一步。通過描述性統(tǒng)計，可以直觀地了解各變量的基本特征，為后續(xù)的分析提供基礎(chǔ)。對商品房銷售價格（Price）的描述性統(tǒng)計顯示，樣本期間內(nèi)，其均值為[具體均值]元/平方米，反映了研究區(qū)域內(nèi)商品房價格的平均水平。這一均值受到不同城市、地段以及房屋品質(zhì)等多種因素的綜合影響。如在一線城市的核心區(qū)域，房價遠遠高于均值，而在一些三四線城市或偏遠地區(qū)，房價則相對較低。標準差為[具體標準差]，表明房價在均值周圍的離散程度較大，房價波動較為明顯。房價的最大值達到[具體最大值]元/平方米，出現(xiàn)在如北京、上海等一線城市的頂級地段，這些區(qū)域擁有稀缺的資源和優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施，房價居高不下；最小值為[具體最小值]元/平方米，多位于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)或城市的邊緣地帶，這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展相對滯后，房價較低。商品房銷售面積（Volume）的均值為[具體均值]萬平方米，體現(xiàn)了市場的平均交易規(guī)模。不同地區(qū)和時間段的房地產(chǎn)市場活躍度不同，導(dǎo)致銷售面積存在較大差異。標準差為[具體標準差]，說明銷售面積的波動較大，市場的不確定性較高。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，如政策寬松、經(jīng)濟增長穩(wěn)定時，銷售面積可能會大幅增加，超過均值；而在市場低迷時期，如政策收緊、經(jīng)濟形勢不佳時，銷售面積則可能遠低于均值。銷售面積的最大值為[具體最大值]萬平方米，往往出現(xiàn)在熱點城市或大型房地產(chǎn)項目集中推出的時期，市場需求旺盛，交易量大幅攀升；最小值為[具體最小值]萬平方米，通常出現(xiàn)在市場極度低迷或特殊政策調(diào)控時期，購房需求受到抑制，交易量急劇下降。在宏觀經(jīng)濟變量中，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的均值為[具體均值]億元，反映了研究期間內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的平均規(guī)模。隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)增長，GDP呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢，但不同年份和地區(qū)的經(jīng)濟增長速度存在差異，導(dǎo)致GDP的波動。標準差為[具體標準差]，表明GDP的增長具有一定的波動性。在經(jīng)濟快速增長時期，GDP可能會大幅超過均值；而在經(jīng)濟面臨挑戰(zhàn)或調(diào)整時期，GDP的增長則可能放緩，甚至出現(xiàn)下降。居民消費價格指數(shù)（CPI）的均值為[具體均值]，反映了物價的平均水平。CPI的波動受到多種因素的影響，如供求關(guān)系、國際市場價格波動、貨幣政策等。標準差為[具體標準差]，說明物價水平存在一定的波動。當CPI上升時，可能意味著通貨膨脹加劇，消費者的購買力下降；而CPI下降則可能表示經(jīng)濟面臨通縮壓力。貨幣供應(yīng)量（M2）的均值為[具體均值]萬億元，體現(xiàn)了市場上貨幣的平均供給量。貨幣政策的調(diào)整、經(jīng)濟發(fā)展的需求等因素都會導(dǎo)致M2的變化。標準差為[具體標準差]，表明貨幣供應(yīng)量的波動較大。利率（Interest）的均值為[具體均值]%，反映了市場的平均融資成本。利率的波動對房地產(chǎn)市場的影響顯著，它直接關(guān)系到購房者的貸款成本和開發(fā)商的融資成本。標準差為[具體標準差]，說明利率在不同時期存在一定的波動。央行會根據(jù)經(jīng)濟形勢和宏觀調(diào)控的需要，適時調(diào)整利率水平，以影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和價格走勢。政策變量方面，土地供應(yīng)量（LandSupply）的均值為[具體均值]萬平方米，反映了政府在土地出讓方面的平均規(guī)模。土地供應(yīng)量受到土地政策、城市規(guī)劃等因素的影響，不同地區(qū)和時期的土地供應(yīng)存在差異。標準差為[具體標準差]，表明土地供應(yīng)量的波動較大。限購政策（PurchaseRestriction）和限貸政策（LoanRestriction）作為虛擬變量，其均值分別為[具體均值1]和[具體均值2]，反映了限購和限貸政策在樣本期間內(nèi)的實施程度。當均值接近1時，說明政策實施較為嚴格；當均值接近0時，則表示政策相對寬松。稅收政策（TaxPolicy）同樣以虛擬變量表示，其均值為[具體均值3]，體現(xiàn)了稅收政策的調(diào)整情況。市場預(yù)期變量中，消費者信心指數(shù)（CCI）的均值為[具體均值]，反映了消費者對經(jīng)濟形勢和未來市場的平均信心水平。消費者信心受到經(jīng)濟環(huán)境、就業(yè)狀況、收入預(yù)期等多種因素的影響，其波動會直接影響購房決策。標準差為[具體標準差]，說明消費者信心存在一定的波動。當CCI上升時，表明消費者對市場前景較為樂觀，購房意愿可能增強；而CCI下降則表示消費者信心不足，購房需求可能受到抑制。開發(fā)商預(yù)期（DeveloperExpectation）的均值為[具體均值]，體現(xiàn)了開發(fā)商對未來市場供需和房價走勢的平均預(yù)期。開發(fā)商的預(yù)期會影響其投資和定價策略，進而影響房地產(chǎn)市場的量價波動。標準差為[具體標準差]，說明開發(fā)商預(yù)期存在一定的不確定性?？刂?/p>