PAGE萬達(dá)招商運(yùn)營(yíng)制度一、總則（一）目的本制度旨在規(guī)范萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目的招商與運(yùn)營(yíng)管理工作，確保招商工作的高效開展，提高商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和效益，實(shí)現(xiàn)萬達(dá)商業(yè)品牌的持續(xù)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升。（二）適用范圍本制度適用于萬達(dá)集團(tuán)旗下所有商業(yè)項(xiàng)目的招商與運(yùn)營(yíng)管理活動(dòng)，包括購(gòu)物中心、商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓等各類商業(yè)物業(yè)。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則：招商與運(yùn)營(yíng)活動(dòng)必須遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保各項(xiàng)工作合法合規(guī)進(jìn)行。2.市場(chǎng)導(dǎo)向原則：緊密關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和消費(fèi)者需求，以市場(chǎng)為導(dǎo)向進(jìn)行招商和運(yùn)營(yíng)決策，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)適應(yīng)性和吸引力。3.品牌提升原則：通過優(yōu)質(zhì)的招商資源和專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，提升萬達(dá)商業(yè)品牌形象，增強(qiáng)品牌影響力和美譽(yù)度。4.協(xié)同合作原則：招商部門與運(yùn)營(yíng)部門、工程部門、財(cái)務(wù)部門等各相關(guān)部門密切協(xié)作，形成工作合力，共同推進(jìn)項(xiàng)目的順利實(shí)施。二、招商管理（一）招商目標(biāo)與計(jì)劃1.根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的定位、規(guī)模和市場(chǎng)需求，制定明確的招商目標(biāo)，包括業(yè)態(tài)組合、品牌數(shù)量、品牌質(zhì)量等方面的目標(biāo)。2.依據(jù)招商目標(biāo)，制定詳細(xì)的招商計(jì)劃，明確招商工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、工作步驟和責(zé)任人，確保招商工作有序推進(jìn)。（二）招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)1.組建專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)，包括招商經(jīng)理、招商專員等崗位，明確各崗位的職責(zé)和權(quán)限。2.加強(qiáng)招商團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)與考核，提高團(tuán)隊(duì)成員的業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素養(yǎng)，打造一支高素質(zhì)、高效率的招商隊(duì)伍。（三）招商渠道拓展1.建立多元化的招商渠道，包括線上渠道（如招商網(wǎng)站、社交媒體、行業(yè)論壇等）和線下渠道（如招商會(huì)、展會(huì)、拜訪潛在客戶等），廣泛收集招商信息。2.加強(qiáng)與各類品牌商、代理商、行業(yè)協(xié)會(huì)等的合作，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，拓寬招商渠道，提高招商效率。（四）招商流程1.項(xiàng)目信息收集與分析招商人員通過各種渠道收集潛在品牌商的信息，包括品牌基本情況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、市場(chǎng)口碑等。對(duì)收集到的信息進(jìn)行分析評(píng)估，篩選出符合項(xiàng)目定位和招商要求的潛在品牌商。2.初步溝通與洽談與潛在品牌商進(jìn)行初步溝通，介紹項(xiàng)目情況、招商政策和合作意向，了解品牌商的合作需求和關(guān)注點(diǎn)。安排實(shí)地考察，讓品牌商深入了解項(xiàng)目的地理位置、周邊環(huán)境、物業(yè)條件等情況，增強(qiáng)品牌商的合作信心。3.合作方案制定與談判根據(jù)品牌商的需求和項(xiàng)目實(shí)際情況，制定個(gè)性化的合作方案，包括租金、租期、裝修補(bǔ)貼、推廣支持等方面的內(nèi)容。與品牌商進(jìn)行談判，就合作方案的各項(xiàng)條款進(jìn)行協(xié)商，爭(zhēng)取達(dá)成雙方滿意的合作協(xié)議。4.合同簽訂與執(zhí)行合作協(xié)議達(dá)成后，及時(shí)簽訂正式合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，確保合同的合法性和有效性。按照合同約定，協(xié)助品牌商辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù)，提供相關(guān)服務(wù)和支持，確保品牌商順利開業(yè)運(yùn)營(yíng)。（五）招商政策與優(yōu)惠措施1.根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，制定合理的招商政策和優(yōu)惠措施，吸引優(yōu)質(zhì)品牌商入駐。2.招商政策和優(yōu)惠措施應(yīng)明確、透明，具有可操作性，避免出現(xiàn)模糊不清或引起歧義的條款。三、運(yùn)營(yíng)管理（一）運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)1.組建專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，包括運(yùn)營(yíng)經(jīng)理、樓層主管、客服人員等崗位，明確各崗位的職責(zé)和權(quán)限。2.加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)與考核，提高團(tuán)隊(duì)成員的業(yè)務(wù)能力和服務(wù)水平，打造一支高效、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍。（二）開業(yè)籌備1.在項(xiàng)目開業(yè)前，制定詳細(xì)的開業(yè)籌備計(jì)劃，明確各項(xiàng)籌備工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、工作內(nèi)容和責(zé)任人，確保開業(yè)籌備工作有序進(jìn)行。2.組織協(xié)調(diào)各相關(guān)部門，完成項(xiàng)目的裝修工程驗(yàn)收、設(shè)備調(diào)試、人員培訓(xùn)、商品陳列、營(yíng)銷推廣等各項(xiàng)開業(yè)籌備工作，確保項(xiàng)目按時(shí)開業(yè)。（三）日常運(yùn)營(yíng)管理1.物業(yè)管理建立健全物業(yè)管理體系，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全保衛(wèi)等工作的管理，確保項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)。定期對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，確保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。2.客戶服務(wù)建立完善的客戶服務(wù)體系，加強(qiáng)對(duì)客戶投訴、建議等信息的收集和處理，及時(shí)回復(fù)客戶，提高客戶滿意度。開展各類客戶服務(wù)活動(dòng)，如會(huì)員服務(wù)、促銷活動(dòng)、文化活動(dòng)等，增強(qiáng)客戶粘性，提升項(xiàng)目的人氣和知名度。3.營(yíng)銷推廣制定年度營(yíng)銷推廣計(jì)劃，明確營(yíng)銷推廣目標(biāo)、策略和活動(dòng)安排，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注度和影響力。組織實(shí)施各類營(yíng)銷推廣活動(dòng)，如開業(yè)慶典、店慶活動(dòng)、節(jié)日促銷、主題活動(dòng)等，吸引消費(fèi)者前來購(gòu)物、娛樂、休閑。4.租戶管理建立租戶檔案，加強(qiáng)對(duì)租戶經(jīng)營(yíng)情況的跟蹤和管理，定期進(jìn)行評(píng)估和考核，確保租戶遵守合同約定，規(guī)范經(jīng)營(yíng)。加強(qiáng)與租戶的溝通與協(xié)調(diào)，及時(shí)了解租戶的需求和問題，為租戶提供必要的支持和服務(wù)，促進(jìn)租戶與項(xiàng)目的共同發(fā)展。（四）數(shù)據(jù)分析與決策支持1.建立運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)收集和分析體系，定期收集和分析項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)數(shù)據(jù)、客戶數(shù)據(jù)等，為運(yùn)營(yíng)決策提供數(shù)據(jù)支持。2.根據(jù)數(shù)據(jù)分析結(jié)果，及時(shí)調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略和招商政策，優(yōu)化項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合和品牌結(jié)構(gòu)，提高項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。四、風(fēng)險(xiǎn)管理（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估1.對(duì)招商與運(yùn)營(yíng)過程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（如租戶經(jīng)營(yíng)不善、租金拖欠等）、法律風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)等。2.采用科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)的可能性和影響程度，為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)提供依據(jù)。（二）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和分析，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，優(yōu)化招商和運(yùn)營(yíng)策略，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。建立市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，提前采取應(yīng)對(duì)措施，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的影響。2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)在招商過程中，嚴(yán)格篩選租戶，對(duì)租戶的經(jīng)營(yíng)實(shí)力、信譽(yù)狀況等進(jìn)行全面評(píng)估，降低租戶經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)對(duì)租戶的日常管理和監(jiān)督，建立租金催繳制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決租戶租金拖欠等問題，確保項(xiàng)目的租金收入穩(wěn)定。3.法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)加強(qiáng)對(duì)招商與運(yùn)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)的學(xué)習(xí)和研究，確保各項(xiàng)工作合法合規(guī)進(jìn)行，避免法律風(fēng)險(xiǎn)。建立法律風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，在合同簽訂、業(yè)務(wù)操作等環(huán)節(jié)，嚴(yán)格審查法律條款，確保合同的合法性和有效性，防范法律糾紛的發(fā)生。4.安全風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)建立健全安全管理制度，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的消防安全、人員安全、財(cái)產(chǎn)安全等方面的管理，確保項(xiàng)目的安全運(yùn)營(yíng)。定期組織安全檢查和演練，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除安全隱患，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力，保障消費(fèi)者和商戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。五、監(jiān)督與考核**（一）監(jiān)督機(jī)制**1.建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，由集團(tuán)總部相關(guān)部門和項(xiàng)目公司管理層對(duì)招商與運(yùn)營(yíng)工作進(jìn)行定期檢查和不定期抽查，確保各項(xiàng)工作符合制度要求。2.加強(qiáng)對(duì)招商與運(yùn)營(yíng)過程的全程監(jiān)督，重點(diǎn)關(guān)注招商政策執(zhí)行情況、合同簽訂與履行情況、運(yùn)營(yíng)管理工作質(zhì)量等方面，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正存在的問題。**（二）考核制度**1.制定招商與運(yùn)營(yíng)工作考核辦法，明確考核指標(biāo)、考核標(biāo)準(zhǔn)和考核周期，對(duì)招商團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的工作業(yè)績(jī)進(jìn)行量化考核。2.考核結(jié)果與團(tuán)隊(duì)成員的薪酬、晉升、獎(jiǎng)勵(lì)等掛鉤，激勵(lì)團(tuán)隊(duì)成