PAGE城市更新運營管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范城市更新項目的運營管理，提高城市更新項目的質(zhì)量和效益，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司/組織實際情況，制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于本公司/組織參與的所有城市更新項目，包括但不限于老舊小區(qū)改造、城中村改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級等。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，確保城市更新項目合法合規(guī)推進(jìn)。2.規(guī)劃引領(lǐng)原則：依據(jù)城市總體規(guī)劃和相關(guān)專項規(guī)劃，科學(xué)合理確定城市更新項目的目標(biāo)、任務(wù)和方案。3.民生優(yōu)先原則：把改善居民生活條件、提升城市功能品質(zhì)放在首位，充分考慮居民需求和利益。4.市場運作原則：積極引入市場機制，發(fā)揮市場主體作用，提高城市更新項目的運作效率和效益。5.可持續(xù)發(fā)展原則：注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)和資源節(jié)約利用，實現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。二、項目前期管理（一）項目篩選與立項1.信息收集：建立城市更新項目信息收集渠道，廣泛收集城市更新項目相關(guān)信息，包括政府發(fā)布的項目計劃、城市發(fā)展需求、居民訴求等。2.項目篩選：根據(jù)公司/組織發(fā)展戰(zhàn)略和市場需求，對收集到的項目信息進(jìn)行篩選，確定具有投資價值和發(fā)展?jié)摿Φ捻椖俊?.立項申請：對篩選出的項目進(jìn)行可行性研究和分析，編制立項申請報告，提交公司/組織決策層審批。立項申請報告應(yīng)包括項目背景、目標(biāo)、內(nèi)容、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益分析、社會效益分析等內(nèi)容。（二）規(guī)劃設(shè)計與方案編制1.規(guī)劃設(shè)計委托：根據(jù)立項批復(fù)，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位開展項目規(guī)劃設(shè)計工作。規(guī)劃設(shè)計單位應(yīng)充分了解項目需求和現(xiàn)狀，結(jié)合城市總體規(guī)劃和相關(guān)專項規(guī)劃，編制科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計方案。2.方案編制要求：規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)包括項目總體布局、功能分區(qū)、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、交通組織、市政設(shè)施配套等內(nèi)容。方案應(yīng)充分考慮項目的可行性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性和可持續(xù)性，滿足居民需求和城市發(fā)展要求。3.方案評審與優(yōu)化：組織相關(guān)部門和專家對規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行評審，根據(jù)評審意見對方案進(jìn)行優(yōu)化完善。評審意見應(yīng)包括方案的合理性、可行性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性和可持續(xù)性等方面的評價，以及對方案的修改建議。（三）項目審批與備案1.審批流程：按照國家和地方相關(guān)法律法規(guī)和政策要求，辦理城市更新項目的各項審批手續(xù)，包括規(guī)劃審批、土地審批、建設(shè)工程審批等。審批流程應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定的程序和時間要求進(jìn)行，確保項目合法合規(guī)推進(jìn)。2.備案管理：建立城市更新項目備案管理制度，對項目的基本情況、進(jìn)展情況、資金使用情況等進(jìn)行備案管理。備案管理應(yīng)及時、準(zhǔn)確、完整，為項目的監(jiān)督管理提供依據(jù)。三、項目實施管理（一）項目招投標(biāo)與合同管理1.招投標(biāo)管理：按照國家和地方相關(guān)法律法規(guī)和政策要求，對城市更新項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等進(jìn)行招投標(biāo)管理。招投標(biāo)應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠信的原則，確保項目質(zhì)量和進(jìn)度。2.合同管理：與中標(biāo)單位簽訂項目合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同應(yīng)包括項目內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度要求、付款方式、違約責(zé)任等條款，確保項目順利實施。（二）項目施工管理1.施工組織設(shè)計：施工單位應(yīng)根據(jù)項目合同和規(guī)劃設(shè)計方案，編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計，包括施工進(jìn)度計劃、施工質(zhì)量保證措施、施工安全保證措施、施工環(huán)境保護(hù)措施等內(nèi)容。施工組織設(shè)計應(yīng)報監(jiān)理單位和建設(shè)單位審批后實施。2.施工質(zhì)量控制：建立健全施工質(zhì)量管理制度，加強對施工過程的質(zhì)量控制。監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)范和合同要求，對施工質(zhì)量進(jìn)行全程監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求。3.施工安全管理：建立健全施工安全管理制度，加強對施工過程的安全管理。施工單位應(yīng)制定安全施工方案，落實安全責(zé)任，加強安全教育培訓(xùn)，確保施工安全。（三）項目進(jìn)度管理1.進(jìn)度計劃編制：建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)項目合同和項目總體進(jìn)度要求，編制項目進(jìn)度計劃，明確各階段的工作任務(wù)和時間節(jié)點。進(jìn)度計劃應(yīng)報監(jiān)理單位和施工單位審核后實施。2.進(jìn)度跟蹤與監(jiān)控：建立項目進(jìn)度跟蹤與監(jiān)控機制，定期對項目進(jìn)度進(jìn)行檢查和分析，及時發(fā)現(xiàn)和解決進(jìn)度問題。監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)范和合同要求，對項目進(jìn)度進(jìn)行全程監(jiān)督檢查，確保項目按時完成。3.進(jìn)度調(diào)整與優(yōu)化：根據(jù)項目進(jìn)度跟蹤與監(jiān)控情況，及時對項目進(jìn)度計劃進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，確保項目進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)。進(jìn)度調(diào)整與優(yōu)化應(yīng)報建設(shè)單位審批后實施。（四）項目質(zhì)量管理1.質(zhì)量管理制度：建立健全項目質(zhì)量管理制度，明確質(zhì)量管理責(zé)任，加強對項目質(zhì)量的全過程管理。建設(shè)單位應(yīng)制定質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量計劃，施工單位應(yīng)按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工規(guī)范進(jìn)行施工，監(jiān)理單位應(yīng)加強對施工質(zhì)量的監(jiān)督檢查。2.質(zhì)量檢驗與驗收：建立項目質(zhì)量檢驗與驗收制度，加強對項目質(zhì)量的檢驗和驗收。施工單位應(yīng)按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工規(guī)范進(jìn)行自檢，監(jiān)理單位應(yīng)進(jìn)行抽檢，建設(shè)單位應(yīng)組織相關(guān)部門和專家進(jìn)行驗收。驗收合格后方可進(jìn)行下一道工序或交付使用。3.質(zhì)量問題處理：建立質(zhì)量問題處理機制，及時處理項目質(zhì)量問題。對質(zhì)量問題應(yīng)進(jìn)行原因分析，制定整改措施，明確整改責(zé)任，跟蹤整改效果，確保質(zhì)量問題得到徹底解決。（五）項目安全管理1.安全管理制度：建立健全項目安全管理制度，明確安全管理責(zé)任，加強對項目安全的全過程管理。建設(shè)單位應(yīng)制定安全目標(biāo)和安全計劃，施工單位應(yīng)按照安全標(biāo)準(zhǔn)和施工規(guī)范進(jìn)行施工，監(jiān)理單位應(yīng)加強對施工安全的監(jiān)督檢查。2.安全教育培訓(xùn)：加強對項目參建人員的安全教育培訓(xùn)，提高安全意識和安全技能。施工單位應(yīng)定期組織安全教育培訓(xùn)，監(jiān)理單位應(yīng)監(jiān)督檢查安全教育培訓(xùn)情況。3.安全檢查與隱患排查：建立項目安全檢查與隱患排查制度,定期對項目安全情況進(jìn)行檢查和隱患排查。施工單位應(yīng)每日進(jìn)行安全檢查，監(jiān)理單位應(yīng)每周進(jìn)行安全檢查，建設(shè)單位應(yīng)每月進(jìn)行安全檢查。對檢查發(fā)現(xiàn)的安全隱患應(yīng)及時整改，確保項目安全。（六）項目成本管理1.成本預(yù)算編制：建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)項目合同和項目總體進(jìn)度要求，編制項目成本預(yù)算，明確項目各階段的成本控制目標(biāo)。成本預(yù)算應(yīng)報公司/組織決策層審批后實施。2.成本控制與核算：建立項目成本控制與核算制度，加強對項目成本的全過程管理。建設(shè)單位應(yīng)定期對項目成本進(jìn)行核算和分析，及時發(fā)現(xiàn)和解決成本問題。施工單位應(yīng)按照成本預(yù)算和合同要求，控制項目成本支出。3.成本節(jié)約與獎勵：建立成本節(jié)約獎勵制度，對在項目成本管理中表現(xiàn)突出的單位和個人進(jìn)行獎勵。鼓勵項目參建人員積極采取措施節(jié)約成本，提高項目經(jīng)濟(jì)效益。四、項目后期管理（一）項目竣工驗收1.驗收準(zhǔn)備：項目完工后,施工單位應(yīng)按照合同要求和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自檢，自檢合格后向建設(shè)單位提交竣工驗收申請報告。建設(shè)單位應(yīng)組織相關(guān)部門和專家對項目進(jìn)行竣工驗收準(zhǔn)備工作，包括審查竣工資料、現(xiàn)場檢查等。2.驗收程序：建設(shè)單位應(yīng)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位對項目進(jìn)行竣工驗收。驗收程序應(yīng)包括工程實體檢查、工程資料審查、驗收意見形成等環(huán)節(jié)。驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)出具竣工驗收報告。3.驗收備案：建設(shè)單位應(yīng)按照國家和地方相關(guān)法律法規(guī)和政策要求，將竣工驗收報告報相關(guān)部門備案。備案管理應(yīng)及時、準(zhǔn)確、完整，為項目的交付使用和后續(xù)管理提供依據(jù)。（二）項目交付使用1.交付準(zhǔn)備：項目竣工驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)組織相關(guān)部門和單位進(jìn)行交付準(zhǔn)備工作，包括清理現(xiàn)場、完善配套設(shè)施、辦理產(chǎn)權(quán)登記等。交付準(zhǔn)備工作應(yīng)確保項目具備交付使用條件。2.交付程序：建設(shè)單位應(yīng)按照合同要求和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主交付項目。交付程序應(yīng)包括交付通知、現(xiàn)場查驗、資料移交、物業(yè)交接等環(huán)節(jié)。交付過程中應(yīng)做好記錄，確保交付工作順利進(jìn)行。3.交付后服務(wù)：建設(shè)單位應(yīng)建立項目交付后服務(wù)制度，為業(yè)主提供售后服務(wù)。售后服務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括維修保養(yǎng)、設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全保衛(wèi)管理等。售后服務(wù)應(yīng)及時、高效、優(yōu)質(zhì)，滿足業(yè)主需求。（三）項目運營管理1.運營管理模式：根據(jù)項目特點和業(yè)主需求，選擇合適的運營管理模式，如自主運營、委托運營等。運營管理模式應(yīng)明確運營管理責(zé)任、運營管理目標(biāo)、運營管理方式等內(nèi)容。2.運營管理制度：建立健全項目運營管理制度，加強對項目運營的全過程管理。運營管理制度應(yīng)包括運營管理流程、運營管理標(biāo)準(zhǔn)、運營管理考核等內(nèi)容。運營管理應(yīng)規(guī)范、高效、有序，確保項目運營效益。3.運營管理監(jiān)督：建立項目運營管理監(jiān)督機制，加強對項目運營管理的監(jiān)督檢查。監(jiān)督檢查內(nèi)容應(yīng)包括運營管理目標(biāo)完成情況、運營管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況、運營管理考核情況等。監(jiān)督檢查應(yīng)及時、準(zhǔn)確、全面，確保項目運營管理質(zhì)量。（四）項目檔案管理1.檔案管理制度：建立健全項目檔案管理制度，加強對項目檔案的全過程管理。檔案管理制度應(yīng)包括檔案管理職責(zé)、檔案管理流程、檔案管理標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。檔案管理應(yīng)規(guī)范、高效、有序，確保項目檔案完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)。2.檔案收集與整理：項目參建單位應(yīng)按照檔案管理要求，及時收集、整理項目檔案資料。檔案資料應(yīng)包括項目前期文件、項目實施過程文件、項目竣工驗收文件等。檔案資料應(yīng)真實、完整、準(zhǔn)確，符合檔案管理標(biāo)準(zhǔn)。3.檔案保管與利用：建設(shè)單位應(yīng)按照檔案管理要求，對項目檔案資料進(jìn)行保管和利用。檔案保管應(yīng)安全、保密，防止檔案資料損壞、丟失。檔案利用應(yīng)規(guī)范、有序，為項目管理和決策提供依據(jù)。五、風(fēng)險管理與監(jiān)督（一）風(fēng)險管理1.風(fēng)險識別與評估：建立城市更新項目風(fēng)險識別與評估機制，對項目實施過程中可能面臨的風(fēng)險進(jìn)行識別和評估。風(fēng)險識別應(yīng)全面、準(zhǔn)確，風(fēng)險評估應(yīng)科學(xué)、合理。2.風(fēng)險應(yīng)對措施：根據(jù)風(fēng)險識別與評估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施。風(fēng)險應(yīng)對措施應(yīng)包括風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險減輕、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險接受等。風(fēng)險應(yīng)對措施應(yīng)切實可行，有效降低風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度。3.風(fēng)險監(jiān)控與預(yù)警：建立項目風(fēng)險監(jiān)控與預(yù)警機制，對項目風(fēng)險進(jìn)行實時監(jiān)控和預(yù)警。風(fēng)險監(jiān)控應(yīng)及時、準(zhǔn)確，風(fēng)險預(yù)警應(yīng)科學(xué)、合理。當(dāng)風(fēng)險發(fā)生時，應(yīng)及時采取措施進(jìn)行處理，確保項目順利實施。（二）監(jiān)督檢查制度1.內(nèi)部監(jiān)督：建立健全公司/組織內(nèi)部監(jiān)督檢查制度，加強對城市更新項目的全過程監(jiān)督檢查。內(nèi)部監(jiān)督檢查應(yīng)包括項目前期管理、項目實施管理、項目后期管理等環(huán)節(jié)。內(nèi)部監(jiān)督檢查應(yīng)及時、準(zhǔn)確、全面，確保項目合法合規(guī)推進(jìn)