PAGE中介代售代租運營制度一、總則（一）目的為規(guī)范本公司中介代售代租業(yè)務的運營管理，確保業(yè)務活動合法、有序、高效開展，保障公司、客戶及相關方的合法權益，特制定本運營制度。（二）適用范圍本制度適用于公司內(nèi)部從事中介代售代租業(yè)務的所有部門、團隊及員工，以及與之相關的各類業(yè)務流程和活動。（三）基本原則1.合法合規(guī)原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)、行業(yè)標準及相關政策規(guī)定，依法開展中介代售代租業(yè)務。2.誠信服務原則：秉持誠實守信的理念，為客戶提供真實、準確、全面的信息和優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)的服務。3.公平公正原則：在業(yè)務操作過程中，遵循公平公正的原則，對待每一位客戶，不偏袒、不歧視，確保交易的公平性。4.風險防控原則：建立健全風險防控機制，對業(yè)務活動中的各類風險進行有效識別、評估和控制，保障公司的穩(wěn)健運營。二、代售業(yè)務管理（一）房源信息管理1.房源收集業(yè)務人員應通過多種渠道積極收集房源信息，包括但不限于與業(yè)主直接溝通、房地產(chǎn)開發(fā)商合作、網(wǎng)絡平臺信息整合等。收集房源時，需確保房源信息的真實性和準確性，要求業(yè)主提供房屋產(chǎn)權證明、身份證明等相關資料，并對資料進行妥善保管。2.房源審核對收集到的房源信息進行嚴格審核，核實房屋產(chǎn)權情況、是否存在抵押、查封等限制交易的情況。檢查房源的基本狀況，如房屋面積、戶型、裝修情況等是否與業(yè)主提供的信息一致。審核通過的房源信息應錄入公司房源管理系統(tǒng)，并標注審核狀態(tài)、審核人員等信息。3.房源維護定期對房源信息進行更新和維護，確保房源信息的時效性。如房屋狀態(tài)發(fā)生變化（如已售出、已出租等），應及時在系統(tǒng)中進行標注。對房源的照片、視頻等資料進行定期檢查和更新，以便客戶能夠更直觀地了解房屋情況。（二）客戶接待與需求匹配1.客戶接待業(yè)務人員在接待客戶時，應熱情、禮貌、專業(yè)，主動詢問客戶的購房需求，包括購房預算、區(qū)域偏好、房屋類型等。為客戶提供詳細的咨詢服務，解答客戶關于購房流程、房產(chǎn)市場等方面的疑問。2.需求匹配根據(jù)客戶需求，利用公司房源管理系統(tǒng)進行房源篩選和匹配，為客戶推薦符合其需求的房源。對推薦的房源進行詳細介紹，包括房屋的基本情況、價格、優(yōu)勢等，并安排客戶實地看房。（三）交易談判與合同簽訂1.交易談判在客戶對房源感興趣后，業(yè)務人員應協(xié)助買賣雙方進行交易談判，協(xié)調(diào)雙方的價格、付款方式、交房時間等交易條款。及時向公司匯報談判進展情況，聽取公司的意見和建議，確保談判結果符合公司利益和客戶需求。2.合同簽訂交易達成后，指導買賣雙方簽訂正式的房屋買賣合同。合同內(nèi)容應符合法律法規(guī)要求，明確雙方的權利和義務。對合同條款進行仔細審核，確保合同內(nèi)容準確無誤，避免出現(xiàn)法律風險和糾紛隱患。在合同簽訂過程中，見證買賣雙方的簽字、蓋章等手續(xù)，確保合同簽訂的真實性和有效性。（四）交易手續(xù)辦理1.協(xié)助過戶安排專人負責協(xié)助買賣雙方辦理房屋過戶手續(xù)，指導雙方準備相關資料，如身份證、房產(chǎn)證、購房合同等。及時跟進過戶手續(xù)的辦理進度，與相關部門（如房地產(chǎn)交易中心）保持溝通協(xié)調(diào)，確保過戶手續(xù)順利完成。2.資金監(jiān)管建立健全資金監(jiān)管制度，確保交易資金的安全。在交易過程中，按照相關規(guī)定對買賣雙方的資金進行監(jiān)管，防止資金挪用等風險。根據(jù)合同約定，在滿足資金支付條件時，及時將資金支付給相應的收款方，確保交易流程的順暢進行。三、代租業(yè)務管理（一）房源信息管理（同代售業(yè)務房源信息管理）（二）客戶接待與需求匹配（同代售業(yè)務客戶接待與需求匹配）（三）租賃合同簽訂1.合同起草根據(jù)租賃業(yè)務的特點和法律法規(guī)要求，起草規(guī)范的租賃合同模板。合同內(nèi)容應包括租賃房屋的基本情況、租賃期限、租金及支付方式、押金退還條件、雙方的權利義務等條款。在合同起草過程中，充分考慮各種可能出現(xiàn)的情況，確保合同條款具有可操作性和完整性。2.合同審核業(yè)務人員在與客戶達成租賃意向后，將租賃合同草本提交給公司審核部門進行審核。審核部門應從法律合規(guī)、風險防控、條款合理性等方面對合同進行嚴格審核，提出修改意見和建議。業(yè)務人員根據(jù)審核意見對合同進行修改完善，確保合同符合公司要求和法律法規(guī)規(guī)定。3.合同簽訂指導出租人和承租人簽訂租賃合同，確保雙方在簽訂合同前充分理解合同條款的含義和法律后果。在合同簽訂過程中，見證雙方的簽字、蓋章等手續(xù)，確保合同簽訂的真實性和有效性。（四）房屋交付與后期管理1.房屋交付在租賃合同簽訂后，協(xié)助出租人按照合同約定的時間和條件將房屋交付給承租人。交付時，應組織雙方進行房屋驗收，檢查房屋設施設備的完好情況，并填寫房屋交付清單。對驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時督促出租人進行整改，確保房屋符合交付條件。2.租金收取與催繳按照租賃合同約定的租金支付方式和時間，及時向承租人收取租金。對租金逾期未付的情況，按照公司規(guī)定的流程進行催繳。記錄租金收取情況，建立租金臺賬，定期進行核對和統(tǒng)計，確保租金收取的準確性和及時性。3.房屋維護與維修建立房屋維護與維修管理制度，定期對租賃房屋進行檢查和維護，確保房屋設施設備的正常使用。在接到承租人關于房屋維修的通知后，及時安排維修人員進行維修。對于重大維修項目，應提前評估維修成本和影響，并與出租人和承租人進行溝通協(xié)商。4.續(xù)租與退租管理在租賃期限屆滿前，提前與出租人和承租人溝通續(xù)租事宜。如承租人有續(xù)租意向，協(xié)助雙方重新簽訂租賃合同。租賃期限屆滿或提前解除租賃合同后，按照合同約定和相關規(guī)定辦理房屋退租手續(xù)。對房屋進行驗收，檢查房屋設施設備的完好情況，如有損壞，按照合同約定要求承租人進行賠償或修復。四、人員管理（一）員工招聘與培訓1.招聘標準制定明確的員工招聘標準，招聘具有房地產(chǎn)中介相關工作經(jīng)驗、熟悉房地產(chǎn)市場法律法規(guī)、具備良好溝通能力和服務意識的人員。對應聘人員進行嚴格的面試、筆試和背景調(diào)查，確保招聘人員符合公司要求和崗位標準。2.培訓計劃為新員工制定系統(tǒng)的培訓計劃，培訓內(nèi)容包括房地產(chǎn)中介業(yè)務知識、法律法規(guī)、銷售技巧、客戶服務等方面。定期組織內(nèi)部培訓和業(yè)務交流活動，邀請行業(yè)專家、資深業(yè)務人員進行授課和分享經(jīng)驗，不斷提升員工的業(yè)務水平和綜合素質(zhì)。（二）績效考核與激勵機制1.績效考核指標建立科學合理的績效考核指標體系，包括業(yè)務業(yè)績指標（如代售代租業(yè)務成交量、銷售額等）、客戶滿意度指標、業(yè)務規(guī)范執(zhí)行指標等。對員工的工作表現(xiàn)進行定期考核，考核結果與員工的薪酬、晉升、獎勵等掛鉤。2.激勵機制設立多種激勵機制，如業(yè)績獎金、優(yōu)秀員工獎、團隊獎勵等，對表現(xiàn)優(yōu)秀的員工和團隊進行表彰和獎勵。為員工提供良好的職業(yè)發(fā)展空間和晉升機會，鼓勵員工不斷提升自身業(yè)務能力和綜合素質(zhì)，為公司發(fā)展做出更大貢獻。（三）員工行為規(guī)范1.職業(yè)道德規(guī)范要求員工遵守職業(yè)道德規(guī)范，誠實守信，保守客戶機密，不得泄露客戶信息和公司商業(yè)秘密。嚴禁員工在業(yè)務活動中進行不正當競爭、欺詐客戶等行為，維護公司良好的市場形象和聲譽。2.工作紀律制定嚴格的工作紀律，要求員工按時上下班，遵守公司考勤制度。工作期間不得擅自離崗、串崗，不得從事與工作無關的事情，確保工作效率和質(zhì)量。五、財務管理（一）收入管理1.代售業(yè)務收入按照房屋買賣合同約定的傭金比例，及時收取代售業(yè)務的傭金收入。傭金收入應準確記錄，確保收入的真實性和完整性。對傭金收入進行分類核算，區(qū)分不同項目、不同客戶的傭金收入情況，便于財務分析和管理。2.代租業(yè)務收入根據(jù)租賃合同約定的租金收入和傭金收入，按時收取代租業(yè)務的相關費用。租金收入應按照合同約定的時間和方式進行確認和核算。對代租業(yè)務的傭金收入進行單獨核算，明確傭金的計算依據(jù)和支付條件，確保傭金收入的準確收取。（二）成本費用管理1.人員成本合理控制人員成本支出，根據(jù)公司業(yè)務發(fā)展和人員需求，制定科學的薪酬福利體系。對人員招聘、培訓、薪酬發(fā)放等費用進行嚴格核算和管理，確保人員成本的合理性和可控性。2.運營成本加強運營成本管理，對辦公場地租賃、設備采購、營銷推廣等費用進行預算控制和審核。定期對運營成本進行分析和評估，優(yōu)化成本結構，降低運營成本，提高公司經(jīng)濟效益。（三）財務核算與報表1.財務核算建立健全財務核算制度，按照國家財務會計準則和公司內(nèi)部規(guī)定，對公司的各項收入、成本、費用進行準確核算。定期進行財務賬目核對和結賬工作，確保財務數(shù)據(jù)的準確性和及時性。2.財務報表定期編制財務報表，包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等，向公司管理層和相關部門提供準確的財務信息。對財務報表進行分析和解讀，為公司決策提供數(shù)據(jù)支持和財務建議。六、風險管理（一）風險識別與評估1.市場風險密切關注房地產(chǎn)市場動態(tài)，分析市場供求關系、價格波動趨勢等因素對公司業(yè)務的影響，識別市場風險。定期對市場風險進行評估，評估市場風險發(fā)生的可能性和影響程度，為制定風險應對措施提供依據(jù)。2.法律風險加強對法律法規(guī)的學習和研究，及時了解房地產(chǎn)中介行業(yè)相關法律法規(guī)的變化情況，識別法律風險。對業(yè)務活動中的合同簽訂以及交易流程進行法律合規(guī)審查，評估法律風險的存在情況和潛在影響。3.信用風險在業(yè)務開展過程中，對客戶的信用狀況進行調(diào)查和評估，識別信用風險。關注客戶的付款能力和付款意愿，建立客戶信用檔案，對信用風險進行動態(tài)監(jiān)控和預警。（二）風險應對措施1.市場風險應對根據(jù)市場風險評估結果，制定相應的市場風險應對策略。如調(diào)整業(yè)務布局、優(yōu)化房源結構、加強市場調(diào)研等，以降低市場風險對公司業(yè)務的影響。建立市場風險預警機制，及時掌握市場變化信息，提前采取應對措施，避免風險擴大。2.法律風險應對加強內(nèi)部法律培訓，提高員工的法律意識和風險防范能力。在業(yè)務操作過程中，嚴格遵守法律法規(guī)要求，確保業(yè)務活動合法合規(guī)。聘請專業(yè)法律顧問，對重大業(yè)務決策和合同簽訂等事項進行法律審核，及時發(fā)現(xiàn)和解決潛在的法律風險問題。3.信用風險應對建立完善的客戶信用評估體系，對客戶的信用狀況進行全面、客觀的評估。根據(jù)客戶信用等級，采取不同的風險控制措施，如要求客戶提供擔保、加強款項催收等。加強與金融機構等第三方信用評估機構的合作，獲取更準確的客戶信用信息，為信用風險防控提供支持。七、信息管理（一）客戶信息管理1.客戶信息收集在業(yè)務開展過程中，全面收集客戶的基本信息、購房或租房需求、交易記錄等相關信息。確?？蛻粜畔⑹占暮戏ㄐ院秃弦?guī)性，明確告知客戶信息收集的目的、范圍和使用方式，征得客戶同意。2.客戶信息存儲將收集到的客戶信息進行分類整理，存儲在公司安全的信息管理系統(tǒng)中。對客戶信息進行加密處理，防止信息泄露。定期對客戶信息進行備份，確保信息的安全性和完整性。3.客戶信息使用與保密嚴格按照公司規(guī)定的權限和流程使用客戶信息，確?？蛻粜畔H用于業(yè)務開展和客戶服務等相關目的。加強對員工的保密教育，要求員工嚴格遵守客戶信息保密制度，不得泄露客戶信息給任何無關第三方。（二）房源信息管理（同代售業(yè)務房源信息管理）（三）業(yè)務數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計建立業(yè)務數(shù)據(jù)統(tǒng)計制度，定期對代售代租業(yè)務的成交量、銷售額、客戶滿意度等數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計。確保數(shù)據(jù)統(tǒng)計的準確性和及時性，為業(yè)務分析和決策提供可靠的數(shù)據(jù)支持。2.數(shù)據(jù)分析運用數(shù)據(jù)分析工具和方法，對業(yè)務數(shù)據(jù)進行深入分析。通過分析業(yè)務數(shù)據(jù)，了解市場動態(tài)、客戶需求變化、業(yè)務發(fā)展趨勢等情況，為公司制