PAGE房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度一、總則（一）制定目的本制度旨在規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理行為，確保財(cái)務(wù)信息的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，為企業(yè)的決策提供可靠依據(jù)，保障企業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)營和可持續(xù)發(fā)展。（二）適用范圍本制度適用于本房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬各部門、各項(xiàng)目公司。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國家有關(guān)法律法規(guī)和財(cái)務(wù)規(guī)章制度，依法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理。2.真實(shí)性原則：財(cái)務(wù)信息應(yīng)如實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，不得虛報(bào)、瞞報(bào)。3.準(zhǔn)確性原則：會(huì)計(jì)核算應(yīng)準(zhǔn)確無誤，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的精確性。4.及時(shí)性原則：及時(shí)記錄、處理財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)，按時(shí)編制財(cái)務(wù)報(bào)表，為企業(yè)決策提供及時(shí)的信息支持。5.完整性原則：涵蓋企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)方面，確保財(cái)務(wù)制度的全面性和完整性。二、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)與人員（一）會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)管理部門，配備專業(yè)的會(huì)計(jì)人員，負(fù)責(zé)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)申報(bào)等工作。（二）會(huì)計(jì)人員職責(zé)1.會(huì)計(jì)主管：負(fù)責(zé)組織領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作，制定財(cái)務(wù)計(jì)劃和預(yù)算，審核重要財(cái)務(wù)事項(xiàng)，協(xié)調(diào)與外部相關(guān)部門的關(guān)系。2.會(huì)計(jì)：按照會(huì)計(jì)制度和準(zhǔn)則進(jìn)行日常會(huì)計(jì)核算，編制記賬憑證、登記賬簿、編制財(cái)務(wù)報(bào)表，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的收集、整理和分析。3.出納：負(fù)責(zé)現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算、票據(jù)管理等工作，確保資金的安全和正常流轉(zhuǎn)，定期盤點(diǎn)庫存現(xiàn)金，編制現(xiàn)金流量報(bào)表。三、會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)（一）會(huì)計(jì)期間采用公歷年度，即每年1月1日起至12月31日止。（二）記賬本位幣以人民幣為記賬本位幣。（三）會(huì)計(jì)計(jì)量屬性一般采用歷史成本計(jì)量，對(duì)于某些特殊資產(chǎn)或交易，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值或公允價(jià)值計(jì)量。四、主要會(huì)計(jì)科目及核算內(nèi)容（一）資產(chǎn)類科目1.庫存現(xiàn)金：核算企業(yè)的庫存現(xiàn)金收支情況。2.銀行存款：記錄企業(yè)存入銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的各種款項(xiàng)。3.應(yīng)收賬款：核算企業(yè)因銷售商品、提供勞務(wù)等應(yīng)向購貨單位或接受勞務(wù)單位收取的款項(xiàng)。4.預(yù)付賬款：反映企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)。5.其他應(yīng)收款：核算企業(yè)除應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等以外的其他各種應(yīng)收及暫付款項(xiàng)。6.存貨：包括開發(fā)產(chǎn)品、開發(fā)成本、原材料等，核算企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中為銷售或耗用而儲(chǔ)備的各種資產(chǎn)。7.固定資產(chǎn)：指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)。8.累計(jì)折舊：為固定資產(chǎn)的備抵科目，核算固定資產(chǎn)的累計(jì)折舊額。9.無形資產(chǎn)：如土地使用權(quán)等，核算企業(yè)擁有或者控制的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。10.長期待攤費(fèi)用：核算企業(yè)已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)由本期和以后各期負(fù)擔(dān)的分?jǐn)偲谙拊谝荒暌陨系母黜?xiàng)費(fèi)用。（二）負(fù)債類科目1.短期借款：核算企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)等借入的期限在一年以下（含一年）的各種借款。2.應(yīng)付賬款：反映企業(yè)因購買材料、商品和接受勞務(wù)供應(yīng)等經(jīng)營活動(dòng)應(yīng)支付的款項(xiàng)。3.預(yù)收賬款：核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)。4.應(yīng)付職工薪酬：核算企業(yè)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)付給職工的各種薪酬。5.應(yīng)交稅費(fèi)：記錄企業(yè)應(yīng)交納的各種稅費(fèi)，如增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等。6.其他應(yīng)付款：核算企業(yè)除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)等以外的其他各項(xiàng)應(yīng)付、暫收的款項(xiàng)。7.長期借款：核算企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入的期限在一年以上（不含一年）的各項(xiàng)借款。（三）所有者權(quán)益類科目1.實(shí)收資本：反映企業(yè)實(shí)際收到的投資者投入的資本。2.資本公積：核算企業(yè)收到投資者出資額超出其在注冊(cè)資本或股本中所占份額的部分，以及直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失等。3.盈余公積：包括法定盈余公積和任意盈余公積，核算企業(yè)從凈利潤中提取的盈余公積。4.未分配利潤：反映企業(yè)尚未分配的利潤。（四）成本類科目1.開發(fā)成本：核算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本支出，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。2.開發(fā)間接費(fèi)用：核算企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。（五）損益類科目1.主營業(yè)務(wù)收入：核算企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品、提供勞務(wù)等主營業(yè)務(wù)所取得的收入。2.主營業(yè)務(wù)成本：反映企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品、提供勞務(wù)等主營業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的成本。3.其他業(yè)務(wù)收入：核算企業(yè)除主營業(yè)務(wù)活動(dòng)以外的其他經(jīng)營活動(dòng)實(shí)現(xiàn)的收入。4.其他業(yè)務(wù)成本：核算企業(yè)除主營業(yè)務(wù)活動(dòng)以外的其他經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的成本。5.銷售費(fèi)用：核算企業(yè)在銷售產(chǎn)品、提供勞務(wù)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如廣告費(fèi)、展覽費(fèi)、銷售人員薪酬等。6.管理費(fèi)用：核算企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的管理費(fèi)用，如管理人員薪酬、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。7.財(cái)務(wù)費(fèi)用：核算企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費(fèi)用，如利息支出、匯兌損益等。8.資產(chǎn)減值損失：核算企業(yè)計(jì)提各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備所形成的損失。9.公允價(jià)值變動(dòng)損益：核算企業(yè)交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負(fù)債，以及采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)、衍生工具、套期保值業(yè)務(wù)等公允價(jià)值變動(dòng)形成的應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益的利得或損失。10.投資收益：核算企業(yè)對(duì)外投資所取得的收益或發(fā)生的損失。11.營業(yè)外收入：核算企業(yè)發(fā)生的與其經(jīng)營活動(dòng)無直接關(guān)系的各項(xiàng)收入，如處置固定資產(chǎn)凈收益、罰款收入等。12.營業(yè)外支出：核算企業(yè)發(fā)生的與其經(jīng)營活動(dòng)無直接關(guān)系的各項(xiàng)支出，如處置固定資產(chǎn)凈損失、捐贈(zèng)支出、罰款支出等。13.所得稅費(fèi)用：核算企業(yè)確認(rèn)的應(yīng)從當(dāng)期利潤總額中扣除的所得稅費(fèi)用。五、會(huì)計(jì)憑證與賬簿（一）會(huì)計(jì)憑證1.原始憑證：是經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)取得或填制的，用以記錄和證明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生或完成情況的憑證，如發(fā)票、收據(jù)、入庫單、出庫單等。2.記賬憑證：根據(jù)審核無誤的原始憑證編制，用以確定會(huì)計(jì)分錄，作為登記賬簿依據(jù)的憑證。記賬憑證應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)容加以分類，并據(jù)以確定會(huì)計(jì)分錄后填制。（二）賬簿設(shè)置1.總賬：按照會(huì)計(jì)科目設(shè)置，全面、總括地反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的賬簿。2.明細(xì)賬：根據(jù)總賬科目所屬的明細(xì)科目設(shè)置，詳細(xì)記錄某一類經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的賬簿，如應(yīng)收賬款明細(xì)賬、應(yīng)付賬款明細(xì)賬等。3.日記賬：包括現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，由出納人員根據(jù)收付款憑證，按照業(yè)務(wù)發(fā)生順序逐筆登記，每日終了結(jié)出余額。4.輔助賬簿：如固定資產(chǎn)卡片、開發(fā)成本明細(xì)賬等，用于對(duì)某些特定業(yè)務(wù)進(jìn)行詳細(xì)核算和管理。六、財(cái)務(wù)報(bào)告（一）財(cái)務(wù)報(bào)告種類1.月度財(cái)務(wù)報(bào)表：包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等，反映企業(yè)月度財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。2.季度財(cái)務(wù)報(bào)表：在月度報(bào)表基礎(chǔ)上編制，提供更詳細(xì)的季度財(cái)務(wù)信息。3.年度財(cái)務(wù)報(bào)表：包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動(dòng)表及附注，全面反映企業(yè)年度財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況。（二）編制要求1.財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)根據(jù)審核無誤的賬簿記錄和其他有關(guān)資料編制，做到數(shù)字真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、報(bào)送及時(shí)。2.報(bào)表之間、報(bào)表各項(xiàng)目之間，凡有對(duì)應(yīng)關(guān)系的數(shù)字，應(yīng)當(dāng)相互一致。本期報(bào)表與上期報(bào)表之間有關(guān)的數(shù)字應(yīng)相互銜接。3.財(cái)務(wù)報(bào)表附注應(yīng)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，對(duì)報(bào)表中需要說明的事項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)解釋和說明，包括重要會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)的說明、重要報(bào)表項(xiàng)目的說明、或有事項(xiàng)和承諾事項(xiàng)的說明等。七、資金管理（一）資金籌集1.企業(yè)應(yīng)根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營需要，合理確定資金籌集規(guī)模和方式，包括股權(quán)融資、債權(quán)融資等。2.籌集資金應(yīng)簽訂相關(guān)合同或協(xié)議，明確各方權(quán)利和義務(wù)，確保資金籌集的合法性和規(guī)范性。3.對(duì)籌集的資金應(yīng)進(jìn)行專戶管理，嚴(yán)格按照規(guī)定用途使用，不得擅自改變資金用途。（二）資金使用1.建立資金預(yù)算管理制度，對(duì)企業(yè)的資金收支進(jìn)行全面預(yù)算管理，確保資金的合理安排和有效使用。項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度編制項(xiàng)目資金預(yù)算，報(bào)公司總部審核。2.嚴(yán)格執(zhí)行資金審批制度，各項(xiàng)資金支出應(yīng)按照規(guī)定的審批流程進(jìn)行審批，未經(jīng)審批不得支付。重大資金支出應(yīng)實(shí)行集體決策。3.加強(qiáng)資金的日常管理，定期對(duì)資金進(jìn)行盤點(diǎn)和清查，確保資金的安全。對(duì)銀行賬戶進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理異常情況。（三）資金結(jié)算1.規(guī)范資金結(jié)算方式，優(yōu)先采用銀行轉(zhuǎn)賬等安全、便捷的結(jié)算方式，減少現(xiàn)金交易。2.加強(qiáng)對(duì)票據(jù)的管理，嚴(yán)格票據(jù)的開具、使用、保管和核銷制度，確保票據(jù)的安全和規(guī)范使用。八、成本費(fèi)用管理（一）成本核算對(duì)象1.以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，對(duì)每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行成本核算。2.對(duì)于同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型相似的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。（二）成本項(xiàng)目及核算內(nèi)容1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等。2.前期工程費(fèi)：如規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)等。3.建筑安裝工程費(fèi)：涵蓋建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)等。4.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括供水、供電、供氣、道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。5.公共配套設(shè)施費(fèi)：如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、物業(yè)管理用房等配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。6.開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員薪酬、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等。（三）成本核算方法1.采用制造成本法進(jìn)行成本核算，將開發(fā)項(xiàng)目的成本分為直接成本和間接成本，直接成本直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，間接成本按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開發(fā)產(chǎn)品成本。2.成本核算應(yīng)按照成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算，確保成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確和清晰。（四）費(fèi)用管理1.費(fèi)用報(bào)銷應(yīng)嚴(yán)格按照公司規(guī)定的審批流程進(jìn)行，報(bào)銷憑證應(yīng)真實(shí)、合法、有效。2.對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行分類管理，制定費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，確保費(fèi)用支出的合理性和必要性。3.定期對(duì)費(fèi)用進(jìn)行分析和考核，查找費(fèi)用管理中存在的問題，采取有效措施進(jìn)行改進(jìn)。九、稅務(wù)管理（一）稅務(wù)登記與申報(bào)1.企業(yè)應(yīng)按照國家稅收法律法規(guī)的規(guī)定，及時(shí)辦理稅務(wù)登記，如實(shí)申報(bào)納稅。2.每月按時(shí)申報(bào)繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。3.年度終了后，按照規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳，準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額，及時(shí)補(bǔ)繳或申請(qǐng)退還稅款。（二）稅務(wù)籌劃1.在合法合規(guī)的前提下，進(jìn)行稅務(wù)籌劃，合理降低企業(yè)稅負(fù)。2.關(guān)注稅收政策變化，及時(shí)調(diào)整稅務(wù)籌劃方案，確保企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理1.建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估和應(yīng)對(duì)。2.定期進(jìn)行稅務(wù)自查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正稅務(wù)處理中的問題，避免稅務(wù)處罰和滯納金的產(chǎn)生。十、財(cái)務(wù)內(nèi)部控制（一）內(nèi)部控制制度1.建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，明確各部門和崗位的職責(zé)權(quán)限，確保財(cái)務(wù)活動(dòng)的規(guī)范有序進(jìn)行。2.對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)估和控制，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（二）內(nèi)部審計(jì)1.設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門，定期對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。2.內(nèi)部審計(jì)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況、財(cái)務(wù)報(bào)