1、拍賣標(biāo)的物不能按時(shí)交付裁判要旨委托拍賣經(jīng)法院執(zhí)行抵債的不動(dòng)產(chǎn)，在委托前未辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記，造成拍賣成交后委托人不能交付拍賣財(cái)產(chǎn)，委托人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。案情上訴人(一審被告)：中國農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽區(qū)支行被上訴人(一審原告)：凡光慶被上訴人(一審被告)：陜西開源拍賣有限公司2006年6月13日，陜西開源拍賣有限公司(以下簡稱開源拍賣公司)接受中國農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽區(qū)支行(以下簡稱榆陽區(qū)農(nóng)行)的委托，對(duì)位于榆陽區(qū)鎮(zhèn)川鎮(zhèn)南大街18號(hào)的榆陽區(qū)供銷社鎮(zhèn)川貿(mào)易中心(以下簡稱鎮(zhèn)川貿(mào)易中心)部分土地使用權(quán)及建筑物進(jìn)行拍賣。該處房地產(chǎn)是榆林市中級(jí)人民法院2004年執(zhí)行被執(zhí)行人鎮(zhèn)川貿(mào)易中心時(shí)，該貿(mào)易中心抵債

2、給榆陽區(qū)農(nóng)行的，房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記在鎮(zhèn)川貿(mào)易中心名下。2006年6月28日，凡光慶向開源拍賣公司交納了20萬元保證金進(jìn)行競買。開源拍賣公司的特別規(guī)定明確記載了拍賣房地產(chǎn)的權(quán)利證書，并載明：“本次拍賣標(biāo)的物以權(quán)屬現(xiàn)狀、建筑現(xiàn)狀拍賣，拍賣標(biāo)的物的有關(guān)情況是從委托方提供的有關(guān)資料中摘錄，僅供參考，本公司對(duì)此不再加以解釋和說明，也不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任?！?月29日在拍賣會(huì)上凡光慶以124萬元競買成交，并當(dāng)場(chǎng)與開源拍賣公司簽署了拍賣成交確認(rèn)書，確認(rèn)書載明：“成交價(jià)124萬元，傭金6.2萬元，合計(jì)130.2萬元”。同日，凡光慶與榆陽區(qū)農(nóng)行簽訂了拍賣成交合同書，約定成交價(jià)為124萬元;凡光

3、慶應(yīng)在簽訂合同之日起十日內(nèi)向榆陽區(qū)農(nóng)行交納總成交價(jià)的70%價(jià)款(包括已交納定金)，剩余部分在后十日內(nèi)一次性交清，均由開源拍賣公司收取，如不按時(shí)向榆陽區(qū)農(nóng)行交付成交價(jià)款，保證金不予退還，每逾期一日應(yīng)承擔(dān)違約金額5%的違約金;榆陽區(qū)農(nóng)行在凡光慶交清全部成交價(jià)款后十五日內(nèi)向凡光慶交清房產(chǎn)，每逾期一日應(yīng)承擔(dān)成交價(jià)款5%的違約金。2006年7月19日，凡光慶以開源拍賣公司經(jīng)理崔凱周的名義在榆陽區(qū)農(nóng)行鎮(zhèn)川分理處存入現(xiàn)金110.2萬元，辦理了5張加有密碼的存折并一直保管。由于榆陽區(qū)農(nóng)行與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對(duì)房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，致榆陽區(qū)農(nóng)行不能按約定向凡光慶交付拍賣標(biāo)的物。同年8月14日，凡光慶與崔凱周一起將存

4、在崔凱周名下的110.2萬元存款全部取出退還凡光慶。之后凡光慶提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)拍賣合同有效，予以解除;由榆陽區(qū)農(nóng)行與開源拍賣公司雙倍賠償20萬元定金，并承擔(dān)違約金37.2萬元。一審訴訟中，開源拍賣公司退還了收取凡光慶的20萬元保證金。裁判榆林市中院認(rèn)為：凡光慶與榆陽區(qū)農(nóng)行簽訂的拍賣成交合同書為有效合同。榆陽區(qū)農(nóng)行未能按約定交付拍賣標(biāo)的物，致拍賣合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，凡光慶請(qǐng)求解除拍賣合同理由成立，予以支持。關(guān)于凡光慶交納的20萬元參拍保證金在成交后是否轉(zhuǎn)為定金以及能否適用定金罰責(zé)的問題，由于在違約責(zé)任條款中并未約定20萬元保證金適用定金罰責(zé)雙倍返還的內(nèi)容，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題

5、的解釋第一百一十八條“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金、或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”的規(guī)定，20萬元保證金不應(yīng)認(rèn)定為定金，故凡光慶要求雙倍返還20萬元定金的請(qǐng)求依法不予支持。對(duì)于凡光慶請(qǐng)求由榆陽區(qū)農(nóng)行和開源拍賣公司承擔(dān)違約金37.2萬元的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)合同法第一百一十三條的規(guī)定，酌情賠償18.6萬元。凡光慶請(qǐng)求由開源拍賣公司承擔(dān)連帶責(zé)任，因開源拍賣公司拍賣程序合法，其對(duì)于拍賣標(biāo)的物不能交付無任何過錯(cuò)，故不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)合同法第八條、第九十四條、第一百一十三條、第一百一十四條、最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋第一百一十八

6、條之規(guī)定，判決：一、拍賣成交合同書有效，予以解除;二、由榆陽區(qū)農(nóng)行于判決生效后十日內(nèi)給付凡光慶違約損失18.6萬元;三、駁回凡光慶的其余訴訟請(qǐng)求。榆陽區(qū)農(nóng)行不服一審判決，上訴稱：上訴人將不擁有土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)委托開源拍賣公司拍賣，拍賣合同應(yīng)屬無效。請(qǐng)求撤銷原判，確認(rèn)拍賣合同無效，由開源拍賣公司承擔(dān)合同無效的責(zé)任。陜西省高級(jí)人民法院審理認(rèn)為：榆陽區(qū)農(nóng)行委托拍賣的標(biāo)的物系鎮(zhèn)川貿(mào)易中心經(jīng)榆林市中級(jí)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行抵債給其的房地產(chǎn)。雖然拍賣標(biāo)的物的權(quán)利證書上記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，但榆陽區(qū)農(nóng)行已依法享有對(duì)該房地產(chǎn)的處分權(quán)。榆陽區(qū)農(nóng)行以其享有處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)委托拍賣，經(jīng)開源

7、拍賣公司依法定程序拍賣成交，并與買受人凡光慶簽訂了拍賣成交合同書，該合同系當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，內(nèi)容沒有違反拍賣法等法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為合法有效合同。在拍賣成交合同書簽訂后，凡光慶按照合同約定履行了支付拍賣標(biāo)的物價(jià)款的義務(wù)。榆陽區(qū)農(nóng)行由于與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對(duì)房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，而不能按約定向凡光慶交付拍賣標(biāo)的物，致使凡光慶的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，該合同應(yīng)依據(jù)凡光慶的解除請(qǐng)求予以解除。凡光慶在拍賣過程中沒有過錯(cuò)，作為守約方，其主張違約損失賠償應(yīng)予支持。榆陽區(qū)農(nóng)行不能按約定交付拍賣標(biāo)的物，依據(jù)拍賣法第四十條第一款的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。開源拍賣公司拍賣活動(dòng)符合法定程序，且其在拍賣規(guī)則的特

8、別規(guī)定中已聲明對(duì)拍賣標(biāo)的物權(quán)屬現(xiàn)狀和建筑狀況不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任，依據(jù)拍賣法第六十一條第二款的規(guī)定，開源拍賣公司對(duì)拍賣標(biāo)的物不能交付不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。榆陽區(qū)農(nóng)行主張拍賣成交合同書無效，開源拍賣公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的上訴理由，因無法律依據(jù)而不予支持。故判決駁回上訴，維持原判。評(píng)析本案是一起典型的因委托拍賣經(jīng)法院執(zhí)行抵債的不動(dòng)產(chǎn)，由于委托人在委托前未辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記，造成拍賣成交后委托人不能交付拍賣財(cái)產(chǎn)而引起糾紛的案件。本案爭議的焦點(diǎn)是，拍賣成交合同書的效力及相應(yīng)的法律責(zé)任的承擔(dān)。(一)拍賣成交合同書是否有效。凡光慶與榆陽區(qū)農(nóng)行經(jīng)開源拍賣公司依法定程序拍賣成交簽訂了拍賣成交合同書，該合同系雙方

9、真實(shí)意思的表示無疑。問題在于拍賣標(biāo)的物鎮(zhèn)川貿(mào)易中心房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證所記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，而非榆陽區(qū)農(nóng)行，這是否違反了拍賣法第六條“拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的規(guī)定。雖然鎮(zhèn)川貿(mào)易中心房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證上記載的土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人為鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，但在委托拍賣時(shí)，該處房地產(chǎn)已經(jīng)榆林市中級(jí)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行由鎮(zhèn)川貿(mào)易中心抵債給榆陽區(qū)農(nóng)行。根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第二十九條“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，在榆林市

10、中級(jí)人民法院執(zhí)行裁定生效之時(shí)，鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生變動(dòng)，榆陽區(qū)農(nóng)行已依法享有對(duì)該房地產(chǎn)的所有權(quán)。因而，拍賣成交合同書未違反拍賣法的強(qiáng)制性規(guī)定，是有效的。(二)拍賣成交后是否發(fā)生物權(quán)效力。榆陽區(qū)農(nóng)行依據(jù)法院的執(zhí)行裁定取得鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)的所有權(quán)，屬于非基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，取得的是事實(shí)物權(quán)而非法律物權(quán)。該類物權(quán)變動(dòng)無須進(jìn)行登記或者交付即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，這是物權(quán)公示原則的例外，這種例外會(huì)導(dǎo)致實(shí)際權(quán)利狀態(tài)與登記或占有所體現(xiàn)的權(quán)利狀態(tài)不一致，造成事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的分離，如物權(quán)取得人對(duì)取得的物權(quán)作進(jìn)一步處分時(shí)，容易妨害交易第三人的利益，對(duì)交易秩序和交易安全帶來隱患。為了

11、彌補(bǔ)這一缺陷，事實(shí)物權(quán)人若要進(jìn)一步處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)先辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，將不動(dòng)產(chǎn)登記在自己的名下，使事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)相統(tǒng)一，否則不發(fā)生物權(quán)效力。本案中，榆陽區(qū)農(nóng)行在委托拍賣前，未將鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)登記在自己名下，拍賣成交并不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力;在其辦理房地產(chǎn)過戶登記時(shí)，因鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對(duì)房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，而致其不能按約定向凡光慶交付拍賣標(biāo)的物。拍賣成交合同書作為債權(quán)合同雖然有效，但并不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的后果。榆陽區(qū)農(nóng)行的違約行為使凡光慶的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，已構(gòu)成根本違約，根據(jù)合同法第九十四條第(四)項(xiàng)的規(guī)定，合同應(yīng)予以解除。(三)拍賣成交合同書解除后的責(zé)任承擔(dān)。由于買受人凡光慶在

12、拍賣過程中沒有過錯(cuò)，并在拍賣成交合同書簽訂后積極履行了合同約定的支付拍賣標(biāo)的物價(jià)款的義務(wù)，在合同因榆陽區(qū)農(nóng)行的違約而解除后，其作為守約方的損失應(yīng)得到賠償。1.開源拍賣公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任。拍賣法第十八條第二款規(guī)定，“拍賣人應(yīng)當(dāng)向競買人說明拍賣標(biāo)的的瑕疵”。如拍賣人違反該規(guī)定未盡到說明的義務(wù)，給買受人造成損失的，要承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。同時(shí)拍賣法第六十一條第二款規(guī)定，“拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標(biāo)的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任”。這是關(guān)于拍賣人、委托人免責(zé)條件的規(guī)定。本案中，在拍賣前，開源拍賣公司在特別規(guī)定中已主動(dòng)聲明對(duì)拍賣標(biāo)的物權(quán)屬現(xiàn)狀和建筑狀況不承擔(dān)任何瑕疵擔(dān)保責(zé)任，故其對(duì)拍賣標(biāo)的物不能交付不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。2.榆陽區(qū)農(nóng)行是否承擔(dān)賠償責(zé)任。由于榆陽區(qū)農(nóng)行在委托拍賣前未將執(zhí)行抵債的鎮(zhèn)川貿(mào)易中心部分房地產(chǎn)登記在自己名下，拍賣成交不發(fā)生物權(quán)效力;且其與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心對(duì)房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，致其不能按約定向凡光慶交付拍賣標(biāo)的物的客觀事實(shí)產(chǎn)生，不論過錯(cuò)在榆陽區(qū)農(nóng)行還是鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，根據(jù)合同法