1、第七章收益性房地產(chǎn)貸款、收益性房地產(chǎn)(也稱為營業(yè)性或商業(yè)房地產(chǎn))是典型的投資項(xiàng)目，是通過房地產(chǎn)經(jīng)營獲得收益的經(jīng)營活動(dòng)。 收益性房地產(chǎn)融資以銀行融資為方向的話，融資融資，即收益性房地產(chǎn)融資，本章全面介紹。 重點(diǎn)是貸款人的決策流程、相互關(guān)系、營業(yè)收益的具體計(jì)算、項(xiàng)目收益性的評(píng)價(jià)指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)分析。 第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資和貸款決定過程第二節(jié)對(duì)貸款人貸款的評(píng)價(jià)第三節(jié)借款人的評(píng)價(jià)和決定，第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資和貸款決定，第一節(jié)收益性房地產(chǎn)投資二，收益可能性三，風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人作用四，決定過程五，房地產(chǎn)收益狀況(一年，多年的收入清單)六，評(píng)價(jià)(房地產(chǎn)評(píng)價(jià)模式)，第一、第一、第二收益性房地產(chǎn)投資經(jīng)營主體可以是

2、單一股東，組合主體的多個(gè)股東為了共同的投資利益構(gòu)成了實(shí)質(zhì)的經(jīng)營實(shí)體，其利益分配當(dāng)然也和股東的結(jié)構(gòu)一致。 但是，股東通常為了使自己的資金發(fā)揮最大利益，必須要求融資。 這樣在經(jīng)營房地產(chǎn)投資活動(dòng)中參加者資金的借款人(一般商業(yè)銀行)增加了。 項(xiàng)目前的評(píng)價(jià)過程和方法，2 .投資過程，2 )發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)機(jī)制復(fù)雜，無論是為了經(jīng)營活動(dòng)購買房地產(chǎn)，為了獲得購買價(jià)格差，還是為了領(lǐng)取租金而購買房地產(chǎn)， 發(fā)現(xiàn)某房地產(chǎn)價(jià)格過低也有決定購買的情況，也有在比較自己的開發(fā)建設(shè)和市場購買的差異和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上決定購買的情況在有初步意向后，尋找市場是發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的基本方法，在把握了某房地產(chǎn)的基本信息后產(chǎn)生的投資意識(shí)是機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)的總結(jié)

3、2、投資流程、初步預(yù)測(cè)(投資收益)決定面臨的總是未來的環(huán)境狀況、未來的風(fēng)險(xiǎn)和投資收益，因此必須進(jìn)行初步預(yù)測(cè)，包括投資成本、經(jīng)營成本、經(jīng)營收益、各種影響因素及其變化等。 簡單的風(fēng)險(xiǎn)分析決定的開始也必須進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)分析，特別是貸款融資的投資，因?yàn)樨?cái)務(wù)杠桿是雙刃劍，提高了收益水平，也擴(kuò)大了風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。 基本簡單的風(fēng)險(xiǎn)分析是決策的出發(fā)點(diǎn)之一。 2 .投資過程，粗略的投資分析：粗略的投資分析是指財(cái)務(wù)杠桿的選擇，或者說擴(kuò)大是資產(chǎn)組合情況的決定，獨(dú)資經(jīng)營還是合資經(jīng)營，負(fù)債經(jīng)營還是合資經(jīng)營，合資主體和資本結(jié)構(gòu)如何，股東資本和負(fù)債比例結(jié)構(gòu)如何等。 3 .預(yù)測(cè)是利用掌握的信息條件正確地判斷將來的收益和市場的變化。

4、 由于房地產(chǎn)市場是不完全市場，供求受地方因素的影響很大，但由于市場信息通常是非對(duì)稱信息，所以正確預(yù)測(cè)非常困難，特別是市場供求的時(shí)間偏差引起的供給延遲現(xiàn)象非常普遍，市場的周期性變化規(guī)律也很難把握。 它往往變得更加難以準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，成了“遇不到，求不到”的“運(yùn)氣”。 個(gè)人素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)和信息的完整性是決定預(yù)測(cè)是否正確的重要條件。 4、可行性分析，哪個(gè)投資決策最核心的內(nèi)容是可行性分析。 可行性是投資可行，也就是說它的收益足以滿足投資者設(shè)定的基本條件和要求，風(fēng)險(xiǎn)也在投資者認(rèn)可的可控制范圍內(nèi)。 這樣，投資有收益、風(fēng)險(xiǎn)管理和貸款償還。 可行性分析的基礎(chǔ)是預(yù)測(cè)，主要內(nèi)容是未來市場變化的未來收入和支出狀況區(qū)域和建筑

5、物是否需要政府對(duì)該區(qū)域的計(jì)劃要求及其變化的可能性和難易度。二、利潤可能性、投資能否成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)是利潤量，影響利潤水平的因素非常復(fù)雜變化很多，主要有購買價(jià)格、未來現(xiàn)金流、融資條件、稅金等。 房地產(chǎn)購買價(jià)格確定時(shí)(這是投資決定的出發(fā)點(diǎn))，現(xiàn)金流、融資條件、稅金是有無收益和收益多少的決定因素。 1、現(xiàn)金流、營業(yè)性房地產(chǎn)投資的收益是指房地產(chǎn)租金收入與各種費(fèi)用的差異。 一般只占房地產(chǎn)各種收入的微小比重，什么樣的收入的增加和它帶來的營業(yè)費(fèi)用的微小減少對(duì)利潤作出了很大的貢獻(xiàn)。 由于任何形式的資產(chǎn)都具有相同的經(jīng)濟(jì)效果，理論上，房地產(chǎn)租金=相應(yīng)金融資產(chǎn)的利率收益不增加前的房地產(chǎn)價(jià)格=2000/10%=2000

6、0 (元)收益增加后的房地產(chǎn)價(jià)格=20000/10%=200000 (元)。 隨著房地產(chǎn)租金上升10倍，房地產(chǎn)價(jià)格也同時(shí)上升10倍，就是所謂的“凈利潤乘數(shù)”。 2、融資情況、融資情況是經(jīng)營房地產(chǎn)投資決定的重要考慮因素，也是主要的考慮因素。 融資條件：利率水平、期限長度、擔(dān)保形式。 財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)：杠桿因子的大小對(duì)房地產(chǎn)投資收益有擴(kuò)大效果，同樣對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也有擴(kuò)大效果，如何平衡兩者，決策者必須充分冷靜地應(yīng)對(duì)。 3 .稅負(fù)、稅負(fù)：即稅收結(jié)構(gòu)和水平如何，對(duì)經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來收益和現(xiàn)金流也有很大影響，也是決策者不可忽視的重要因素。 三、風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)人作用、一.風(fēng)險(xiǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)一般可以分為兩種：非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

7、 非體系風(fēng)險(xiǎn)的主要因素是租金和收入變動(dòng)太大，建筑物和鄰居現(xiàn)場的營業(yè)環(huán)境惡化，工資和費(fèi)用上升，競爭更激烈。 2 .個(gè)人因素決策者個(gè)人因素對(duì)決策的影響非常重要，其中也包括理性因素，如知識(shí)水平、經(jīng)營管理水平、對(duì)社會(huì)的洞察力和判斷力、對(duì)信息的處理能力等，投資偏好、地區(qū)偏好、感情因素、風(fēng)險(xiǎn)偏好等不合理因素。 四、從決策過程和融資的角度看，經(jīng)營房地產(chǎn)投資決策包括股東(融資主體)的決策和貸款人(商業(yè)銀行、資金融資方)的決策這兩個(gè)主要主體的決策過程。 決策的基本過程如圖6-1所示。 在此，首先探討決策的前三個(gè)環(huán)節(jié)，以及貸款人和借款人的相互關(guān)系。 收益性房地產(chǎn)投資決定流程圖，收入和支出融資形式和股票結(jié)構(gòu)，現(xiàn)金建

8、筑物和土地，收入預(yù)測(cè)清單營業(yè)結(jié)束純營業(yè)收入純銷售價(jià)格稅前收入稅后收入稅后盈馀，借款人決定，融資，1 .融資結(jié)構(gòu)，融資結(jié)構(gòu)是經(jīng)營性房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決定的中心之一，投資主體(股東)的收益和融資結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)資產(chǎn)中股東資本與貸款(債權(quán))比率的關(guān)系。 因?yàn)閂=M E，投資成功的關(guān)鍵技術(shù)是建立適當(dāng)?shù)娜谫Y結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)的價(jià)值使股東和貸款人的總和大于自己的價(jià)值。 2、收入清單、收入清單是經(jīng)營房地產(chǎn)投資決策的重要財(cái)務(wù)計(jì)劃，在決策評(píng)價(jià)中極為重要，是項(xiàng)目預(yù)測(cè)的主要成果，是可行性分析的依據(jù)。 收入=凈營業(yè)收入融資結(jié)束稅后收入=收入-償還債務(wù)-稅，3 .借款人和借款人的評(píng)價(jià)，借款人和借款人的項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分別獨(dú)立進(jìn)行，希望共同

9、目標(biāo)能夠控制融資成功、收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)。 在具體評(píng)價(jià)過程中，借款人評(píng)價(jià)先行，借款人評(píng)價(jià)后，通常雙方合作，交換信息，互相進(jìn)行必要的信用調(diào)查和評(píng)價(jià)，保證自己的利益不被惡意侵害。4、借款人與借款人的關(guān)系，與任何融資一樣，收益性房地產(chǎn)融資也是租賃雙方合作共贏的過程，相互信賴和互助是重要合作的基礎(chǔ)。 但是，盈利性房地產(chǎn)項(xiàng)目具有獨(dú)特性：貸款期限不一定，貸款金額可以小，貸款條件靈活多樣，涉及復(fù)合投資的利害關(guān)系復(fù)雜。 因此，貸款雙方需要更好的溝通，更靈活的談判，需要互相作出必要的讓步，達(dá)成共同的目標(biāo)利益，五、房地產(chǎn)收益狀況的收入清單編制，收益狀況是投資主體決定的主要依據(jù)，是貸款決定的重要指標(biāo)，也是貸款決定的重要

10、指標(biāo)1 .預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單(年收入清單、多年收入清單)2.預(yù)測(cè)抵押終止收入(1)年收入清單純營業(yè)收入NOI純營業(yè)收入是營業(yè)收入減去營業(yè)成本，這是項(xiàng)目收入水平的基礎(chǔ)，貸款人特別重視。 是判斷債務(wù)償還能力的標(biāo)準(zhǔn)之一。 稅前收入BTCF稅前收入是繳納所得稅前的收入額，其公式是稅前收入=純營業(yè)收入-債務(wù)-公積金=純營業(yè)收入- (利息年償還額) -公積金，1 .預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)報(bào)表，1 .預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)報(bào)表，應(yīng)納稅收入是所得稅法企業(yè)應(yīng)繳納所得稅的收入，按法定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)稅收入=凈營業(yè)收入-折舊-利息=稅前收入當(dāng)年累計(jì)折舊-折舊折舊是資產(chǎn)的使用年數(shù)折舊，一般用平均法、遞減法等不同的會(huì)計(jì)方法處理，由于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)是成本，因此應(yīng)扣除稅額

11、的償還額是總資產(chǎn)的負(fù)債和股東資本的轉(zhuǎn)換， 無論企業(yè)純利潤如何都不能從征稅收入中排除的儲(chǔ)備金是企業(yè)保證未來某個(gè)無法預(yù)見的突發(fā)事件的應(yīng)急準(zhǔn)備，不是經(jīng)營成本，當(dāng)然應(yīng)該是征稅收入內(nèi)的項(xiàng)目，不能排除。 1 .預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)清單，納稅額：納稅額應(yīng)繳納的所得稅額：納稅額=納稅所得稅率稅后收入ATCF稅前收入減去納稅額的稅后收入：稅后收入=稅前收入- (納稅所得稅率)納稅收入為負(fù)時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)營者不需要收入為負(fù)繳納所得稅，因此形成“避稅” 多年收入清單，表6-2是簡化的多年收入分析清單。 多年的收入分析的中心目標(biāo)是正確預(yù)測(cè)未來的收益和營業(yè)費(fèi)用，為了使預(yù)測(cè)更客觀，多年的預(yù)測(cè)清單一般要求中介機(jī)構(gòu)參加，特別是一些機(jī)密數(shù)據(jù)應(yīng)

12、該由中介評(píng)價(jià)服務(wù)機(jī)構(gòu)推算。 多年的收入清單，收入等于租賃毛收入和非租賃毛收入的總和，必須進(jìn)行市場發(fā)展情況和租戶實(shí)際需要的魯棒性預(yù)測(cè)，對(duì)每年的空閑率確定適當(dāng)?shù)目刂扑健?營業(yè)費(fèi)用的范圍很廣，所以應(yīng)該以詳細(xì)情況為基本標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行保守的報(bào)價(jià)，盡量在經(jīng)營中控制。 多年收入清單、稅前收入影響稅前收入的因素很多，最重要的是毛收入、經(jīng)營費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用(貸款利息)、管理費(fèi)用等，提高毛收入、降低各費(fèi)用是增加稅前收入的主要方法，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用取決于經(jīng)營中剩馀本金的數(shù)量和利率水平的高低毛收入=出租毛收入的非出租收入的有效毛收入=毛收入-空房租金的純營業(yè)收入=有效毛收入-營業(yè)費(fèi)用稅前收入=純營業(yè)收入-利息-還款-公積金，

13、多年的收入列表，稅后收入稅后收入是征稅后的剩馀部分，房地產(chǎn)尤其形成“隱稅”應(yīng)稅收入=純營業(yè)收入-利息-折舊稅前收入還原本積金-折舊=應(yīng)稅所得稅前收入=應(yīng)稅所得折舊-還原本-積金稅后收入=稅前收入- (應(yīng)稅所得稅率)，2 .預(yù)測(cè)抵押終止收入。 營業(yè)性房地產(chǎn)投資除了可以在擁有不動(dòng)產(chǎn)的階段產(chǎn)生收益外，投資結(jié)束時(shí)處理房地產(chǎn)還可能產(chǎn)生更大的收益。 房地產(chǎn)一般與市場房價(jià)一致上漲。 這樣，即使擁有房地產(chǎn)時(shí)收益不充分，結(jié)束時(shí)通過獲得超過房屋購買價(jià)格的銷售收入也可以得到充分的補(bǔ)償，可以使這個(gè)投資收益符合原來的計(jì)劃要求。 結(jié)束清單、營業(yè)性房地產(chǎn)投資在經(jīng)營結(jié)束時(shí)結(jié)算，產(chǎn)生的各種收益用結(jié)束清單表示，包括凈銷售價(jià)格、交

14、易費(fèi)用、稅后銷售收入等。 凈銷售價(jià)格：凈銷售價(jià)格是不動(dòng)產(chǎn)銷售價(jià)格減去剩馀價(jià)值(也就是折舊剩馀值)和各銷售費(fèi)用后的收益。 交易稅：交易稅是房地產(chǎn)交易必須繳納的各種關(guān)稅項(xiàng)目和費(fèi)用。 稅后銷售價(jià)格：稅前銷售價(jià)格是房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的收益不繳納所得稅前的總額；稅后銷售價(jià)格是房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的最終收益，即繳納所得稅后的所有收益。 前提條件，上述終止清單是根據(jù)現(xiàn)有市場資料的分析進(jìn)行的推算，銷售價(jià)格基于當(dāng)年的預(yù)測(cè)收入和去年的資本化率。 六、用評(píng)估、資本化率估計(jì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格是一種評(píng)估方法，對(duì)現(xiàn)實(shí)市場評(píng)估有幾種有效方法。 1、評(píng)價(jià)的基本模型是收益性房地產(chǎn)評(píng)價(jià)最常用的基本模型是折扣模型： V=I/R V預(yù)測(cè)銷售價(jià)

15、I-預(yù)測(cè)凈利潤r-資本化率，6、評(píng)價(jià)、收益階段性實(shí)現(xiàn)的V0是房地產(chǎn)現(xiàn)值，In是第n年凈利潤r是基準(zhǔn)折扣率(房地產(chǎn)價(jià)值等于購買價(jià)折扣率仍為：其他方法。靜態(tài)收入模式如果假定凈營業(yè)收入、稅前收入、稅后收入為一定的固定值，房地產(chǎn)估價(jià)模式為靜態(tài)收入模式。 動(dòng)態(tài)收入模型上述三者發(fā)生變化時(shí)，需要?jiǎng)討B(tài)分析，具體的動(dòng)態(tài)因素選擇都可以。 第二節(jié)貸款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)，銀行為了自己的利益，保證貸款的利益性、安全性和流動(dòng)性，進(jìn)行必要的審查、評(píng)價(jià)工作，向貸款人收益性房地產(chǎn)的投資主體(經(jīng)營者)貸款一定的金額。 貸款者的評(píng)價(jià)內(nèi)容很廣泛，但重要的是保證金錢的利益性、安全性和流動(dòng)性。 借款人的工作開始于審查借款人的申請(qǐng)書。 其次，

16、對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)本身進(jìn)行一定的評(píng)價(jià)，判斷收益性和風(fēng)險(xiǎn)的大小。 最后，根據(jù)上述工作，確定貸款條件和標(biāo)準(zhǔn)。 第二節(jié)貸款人對(duì)貸款的評(píng)價(jià)、一、申請(qǐng)書文件內(nèi)容二、房地產(chǎn)評(píng)價(jià)(重點(diǎn))三、貸款標(biāo)準(zhǔn)(重點(diǎn))、一、申請(qǐng)書文件內(nèi)容1 .申請(qǐng)書文件清單(P147) 貸款申請(qǐng)書(非標(biāo)準(zhǔn)形式)房地產(chǎn)和建設(shè)項(xiàng)目的基本情況(地區(qū)等)房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況(需要詳細(xì)信息) 市場分析；借款人的基本情況；預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)清單和可行性分析報(bào)告；評(píng)估書(中介機(jī)構(gòu)完成)；房地產(chǎn)項(xiàng)目的未來前景；匯總擔(dān)保物的產(chǎn)權(quán)證明和保證人的承諾等；申請(qǐng)書的主要內(nèi)容，申請(qǐng)書的基本要求：內(nèi)容豐富，表現(xiàn)簡潔，重點(diǎn)突出，信息充分； 強(qiáng)烈表達(dá)借款人的借款愿望，并向借款人提供充分的信息作為決策的依據(jù)，最終目的是合作成功，實(shí)現(xiàn)融資。 一般來說，貸款人審查的重點(diǎn)內(nèi)容有： (1)貸款及其安全性、貸款申請(qǐng)書一般從貸款人和貸款的基本情況來敘述。包括借款人的名稱、法人代表等基本情況、貸款數(shù)、期限、利息要求、還款計(jì)劃、融資結(jié)構(gòu)、法規(guī)和限制、項(xiàng)目房地產(chǎn)的基本情況(越詳細(xì)越有利于貸款人的評(píng)價(jià))等。 應(yīng)高度重視貸款安全性，對(duì)貸款價(jià)格比、單位面積貸款額、貸款回收期、保險(xiǎn)點(diǎn)(損益平衡點(diǎn))和靈敏度分析等作出詳細(xì)分析和說明。 區(qū)位、房地產(chǎn)和市場行情