1、商業(yè)房地產(chǎn)法律實(shí)踐和法律風(fēng)險(xiǎn)防范，上海律師事務(wù)所，主題內(nèi)容，商業(yè)房地產(chǎn)概述商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，運(yùn)營法律實(shí)踐和風(fēng)險(xiǎn)防范商業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)稅收，商業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)稅收，商業(yè)房地產(chǎn)融資的輕量資產(chǎn)開發(fā)模式，介紹多種特殊形式的商業(yè)房地產(chǎn)，養(yǎng)老和酒店房地產(chǎn)，1，商業(yè)房地產(chǎn)概述，截至2011年底，中國共開設(shè)了2812家購物中心，累計(jì)商業(yè)建筑面積1.77億個(gè)。預(yù)計(jì)2012年和2013年，中國購物中心每年的新商業(yè)建筑面積將分別超過3500萬平方米和4400萬平方米。到2013年底，中國購物中心的累計(jì)庫存達(dá)到2.5億平方米。 deqin報(bào)告，房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分：土地市場(chǎng)、建筑市場(chǎng)、銷售市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和運(yùn)營管理市場(chǎng)一般商業(yè)房地產(chǎn)形

2、式，包括各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑和其他商業(yè)用途的房地產(chǎn)形式，購物中心、大賣場(chǎng)、辦公室、酒店酒店房地產(chǎn)形態(tài)和長期投資商品”，商業(yè)房地產(chǎn)要素-規(guī)劃、設(shè)計(jì)、功能定位(房地產(chǎn))-管理、品牌、專家(商業(yè))-資本運(yùn)營(金融)、商業(yè)房地產(chǎn)、中國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)階段、商業(yè)房地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式商業(yè)房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的界限越來越模糊的例子：卓爾的無限漢科北項(xiàng)目，土地特性上是產(chǎn)業(yè)用地，但作為房地產(chǎn)商店出售，上面的建筑可以處理家具分割土地證書。 1財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)-產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目所需的行政事務(wù)和生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。-工業(yè)園區(qū)發(fā)展辦公樓項(xiàng)目豐富。上海

3、規(guī)定：“宗地分割不能登記；工業(yè)園區(qū)住宅要以建筑為基本單位登記。工業(yè)園區(qū)同一土地住宅的轉(zhuǎn)讓、分割、分層、分割、分割和轉(zhuǎn)讓登記的下級(jí)商業(yè)房地產(chǎn)，中國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)階段，商業(yè)房地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式，商業(yè)房地產(chǎn)，中國商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)階段，商業(yè)房地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式。體驗(yàn)式消費(fèi)模式的升級(jí)要求；房地產(chǎn)與商業(yè)零售的結(jié)合，商業(yè)土地是什么，中國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展階段，商業(yè)房地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式，商業(yè)房地產(chǎn)是什么，中國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展階段，商業(yè)房地產(chǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)模式，商業(yè)房地產(chǎn)計(jì)劃，建設(shè)中的法律風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)房地產(chǎn)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)

4、商業(yè)房地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)房地產(chǎn)資金籌集法律風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)房地產(chǎn)資金籌集法律風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)房地產(chǎn)稅法律風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營法和風(fēng)險(xiǎn)防范，1、土地拍賣(a)財(cái)團(tuán)緩解單一主體的資金壓力，防止投標(biāo)上漲土地價(jià)格、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和共享風(fēng)險(xiǎn)； -法律風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目公司的風(fēng)險(xiǎn)/土地資金支付違約風(fēng)險(xiǎn)/股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的爭(zhēng)議/管理模式、概念沖突、土地使用權(quán)取得和轉(zhuǎn)讓、計(jì)劃和投資、商業(yè)房地產(chǎn)銷售、商業(yè)房地產(chǎn)租賃、商業(yè)房地產(chǎn)管理、案例：福成企業(yè)外灘8-1 地王、土地使用權(quán)的獲取和轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃和投資、商業(yè)房地產(chǎn)銷售、商業(yè)房地產(chǎn)租賃、商業(yè)房地產(chǎn)管理、海門(項(xiàng)目)公司、卡dawudadao、green chengjia和、green shengch

5、eng聯(lián)合、福星、海門(項(xiàng)目)公司、卡dawudadao、green chengjia和。 土地分層轉(zhuǎn)讓-法律：物權(quán)法，人民防空法，招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定地方法：深圳市城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定，城市地下空間使用條例等-立法落后，有關(guān)使用權(quán)的定義、設(shè)置、登記公示制度、權(quán)利沖突調(diào)整等的法律問題，土地使用權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓，以及二樓，地面0-9米部分，是擁抱房間；3層地面915米，交通轉(zhuǎn)換層；4層，15米以上地鐵上的蓋子(復(fù)合保障房)。第一層分配土地，第二、三層合同轉(zhuǎn)讓，第四層許可證(三種其他用途的土地)，土地使用權(quán)取得和轉(zhuǎn)讓，規(guī)劃和投資，商業(yè)房地產(chǎn)銷售，商業(yè)房地產(chǎn)租賃，商業(yè)房地產(chǎn)管

6、理，第一，集體土地規(guī)劃和利用-集體建設(shè)土地可以按照地方規(guī)定分配，集體土地的住宅租賃(1)村民會(huì)議表決(2)土地登記處理方法(3)是否需要投標(biāo)，程序(4)租賃年限限制(可超過20年)，(1)區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策(2)用途變更，土地價(jià)格補(bǔ)充(3)招募2)商務(wù)部上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定(商業(yè)開發(fā)2004180)；3) 上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行 規(guī)定業(yè)務(wù)文檔2007109；4)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法(GB/t 18106-2004)；5)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范(GB 50180-93)；6) 商務(wù)部辦公廳關(guān)于做好縣級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知等。-特色商業(yè)街

7、計(jì)劃、大中型零售商店計(jì)劃、商品交易(批發(fā))市場(chǎng)計(jì)劃、農(nóng)民市場(chǎng)計(jì)劃、景區(qū)業(yè)務(wù)計(jì)劃、物流基地計(jì)劃等-還沒有引進(jìn)零售業(yè)態(tài)分類或城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范-大規(guī)模商業(yè)網(wǎng)絡(luò)商店聽證會(huì)系統(tǒng)在部分地區(qū)實(shí)行，取得和轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，計(jì)劃和投資，以及委托投資的法律風(fēng)險(xiǎn)-委托合同的代理權(quán)限設(shè)置越權(quán)代理人/代理人終止/表參考代理人/轉(zhuǎn)讓委托-投資目標(biāo)、預(yù)計(jì)設(shè)置和檢查方法-保密義務(wù)-與開發(fā)人員、房地產(chǎn)公司的合作義務(wù)-防止違反合同的責(zé)任委托顧問在業(yè)務(wù)計(jì)劃、投資/銷售代理人、市場(chǎng)運(yùn)營、資本運(yùn)營整體產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)模式下中心城市總體規(guī)劃(200 -2020):基于是否取得建設(shè)計(jì)劃許可的判斷標(biāo)準(zhǔn)-火災(zāi)許可程序?qū)ψ赓U合同效力的影響、土地使

8、用權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓、計(jì)劃和投資、商業(yè)房地產(chǎn)銷售、商業(yè)房地產(chǎn)租賃、商業(yè)房地產(chǎn)租賃、商業(yè)物業(yè)管理、租賃合同的效力-租賃合同的效力住宅預(yù)租，一般以取得預(yù)售許可證為前提。如城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例，土地使用權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓、計(jì)劃和投資、商業(yè)房地產(chǎn)銷售、商業(yè)房地產(chǎn)租賃、商業(yè)房地產(chǎn)管理、2、“銷售不破碎租賃”原則限制適用案例(1)抵押和租賃權(quán)關(guān)系處理抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)的租賃，原始租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響。(2)執(zhí)行時(shí)“買賣和租賃”不適用的情況，(3)有法院扣押的財(cái)產(chǎn)租賃，買賣和租賃不適用的原則，(4)在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中，“買賣不破裂的租賃”不適用。土地使用權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓、計(jì)劃和投資、商業(yè)房地產(chǎn)銷售、商業(yè)房地產(chǎn)租賃

9、、商業(yè)房地產(chǎn)管理、風(fēng)險(xiǎn)(1)抵押建立后如何避免抵押租賃。此租賃關(guān)系不能與登記的擔(dān)保權(quán)對(duì)抗。承租人應(yīng)對(duì)方案：a、業(yè)主提供擔(dān)保b、擔(dān)保人質(zhì)押書c、合同條款保護(hù)(2)從承租人的角度進(jìn)行盡職調(diào)查、合理的設(shè)計(jì)合同條款(3)從租賃人的角度進(jìn)行合同缺陷、土地使用權(quán)取得和轉(zhuǎn)讓、計(jì)劃和投資、商業(yè)房地產(chǎn)銷售、商業(yè)房地產(chǎn)租賃、商業(yè)房地產(chǎn)管理、商業(yè)房地產(chǎn)管理-風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：及時(shí)交付住房，平穩(wěn)投資固定收益vs .收益和風(fēng)險(xiǎn)共享良好處理開發(fā)者、經(jīng)營公司、業(yè)主、入住者等當(dāng)事人法律關(guān)系第三方保證的操作性，土地使用權(quán)獲得和轉(zhuǎn)讓，商業(yè)房地產(chǎn)計(jì)劃，商業(yè)房地產(chǎn)銷售，商業(yè)房地產(chǎn)租賃，商業(yè)房地產(chǎn)管理，2，商業(yè)房地產(chǎn)銷售北京2010年5月，禁止

10、酒店等項(xiàng)目的分層、子集(之間)銷售，基本禁止了新開發(fā)的房地產(chǎn)酒店項(xiàng)目-部分土地轉(zhuǎn)讓合同或房地產(chǎn)買賣合同規(guī)定了在一定時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)取得和轉(zhuǎn)讓、計(jì)劃和投資、商業(yè)房地產(chǎn)銷售、商業(yè)房地產(chǎn)租賃、商業(yè)房地產(chǎn)管理、3、限制外部訂購商業(yè)房地產(chǎn)銷售、商業(yè)房地產(chǎn)租賃、商業(yè)房地產(chǎn)管理、1、建筑所有權(quán)問題商業(yè)大店法和最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛 案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋、土地使用權(quán)取得和轉(zhuǎn)讓、計(jì)劃和投資、商業(yè)房地產(chǎn)銷售、商業(yè)房地產(chǎn)租賃、商業(yè)房地產(chǎn)管理、土地使用權(quán)取得和轉(zhuǎn)讓、計(jì)劃和投資、商業(yè)房地產(chǎn)銷售、商業(yè)房地產(chǎn)銷售。 停車場(chǎng)、廣告牌等公共空間管理；管理財(cái)產(chǎn)收益。企業(yè)體和承租人的行為監(jiān)督-商業(yè)

11、房地產(chǎn)建設(shè)委員會(huì)交付50%或滿足當(dāng)?shù)匾?guī)定-產(chǎn)業(yè)委員會(huì)投票機(jī)制：二中一半(或2/3)原則-防止產(chǎn)業(yè)委員會(huì)與房地產(chǎn)公司對(duì)立，取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，規(guī)劃和投資，銷售商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)租賃，商業(yè)房地產(chǎn)管理，商業(yè)房地產(chǎn)管理。(租賃收入適用保險(xiǎn))-從事生產(chǎn)、運(yùn)營或其他活動(dòng)的公共責(zé)任保險(xiǎn)，因事故引起的第三方受傷或財(cái)產(chǎn)直接損失，被保險(xiǎn)人依法應(yīng)支付的賠償額。-財(cái)產(chǎn)管理責(zé)任保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)公司在管理或?qū)崉?wù)管理過程中，因過失或過失，受到第三方人員傷亡或財(cái)產(chǎn)上的損失。具有公共場(chǎng)所第三方責(zé)任、自動(dòng)扶梯責(zé)任、游泳池責(zé)任、廣告牌責(zé)任、停車場(chǎng)責(zé)任等控制權(quán)。、土地使用權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃和投資、商業(yè)房地產(chǎn)銷售、商業(yè)房地產(chǎn)租賃、商業(yè)

12、房地產(chǎn)管理、3、商業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)稅、(a)商業(yè)房地產(chǎn)收購階段稅、(b)商業(yè)房地產(chǎn)租賃管理期間稅、(3)商業(yè)房地產(chǎn)銷售期間稅、(4) (a)商業(yè)房地產(chǎn)主要融資渠道比較；(b)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)常資產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)；-“商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值空間為基礎(chǔ)收益率(20%)、商業(yè)模式溢價(jià)(20%)、金融模式溢價(jià)(50%)和業(yè)務(wù)能力溢價(jià)(10%) 萬通房地產(chǎn)全資出資子公司和中國潤心局投資信托有限公司分別出資250萬韓元，成立萬通心局投資(深圳)股權(quán)投資基金管理有限公司，該公司作為萬通核心增長股權(quán)投資基金普通合伙人認(rèn)購了400萬韓元基金份額。另一方面，中國尹心國投信有限公司發(fā)行信托計(jì)劃籌集3.5億元，萬通房地產(chǎn)出資1860萬元，分別作為有限合作伙伴加入基金。(b)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)常資產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，為實(shí)現(xiàn)土地收購前的股份合作，引入戰(zhàn)略投資伙伴，保持租賃率和租賃收益的穩(wěn)定性，通過REITs將股權(quán)出售(退出)、引進(jìn)事業(yè)房地產(chǎn)孵化基金、投資等機(jī)構(gòu)，引入以前合作股東的利益退出，引入P