1、松 島 新 城 案 例 研 究,2013年7月,區(qū)位：位于韓國第二大港口城市仁川南端濱水填海區(qū)，離首爾約65公里，距仁川國際機(jī)場11公里 面積： 53.3 km2 建設(shè)周期：2003-2020年，共17年 規(guī)劃人口規(guī)模：25.3萬人,發(fā)展背景：為搶占東北亞發(fā)展先機(jī)，政府力推東北亞經(jīng)濟(jì)中心實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略；仁川經(jīng)濟(jì)自由區(qū)為其核心地區(qū)，03年指定松島，永宗，青羅共209 外聯(lián)交通：3個(gè)半小時(shí)飛行半徑覆蓋世界1/3人口；快速公交網(wǎng)絡(luò)、規(guī)劃城際軌道交通,songdo 概況,松島區(qū)位圖,仁川經(jīng)濟(jì)自由區(qū)示意圖,以毗鄰空海港及大都市、國家級政策傾斜為核心驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)新城,聚焦國際商務(wù)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)，差異化的定位較好地協(xié)

2、調(diào)了與永宗、青羅組團(tuán)間競合關(guān)系,songdo 功能定位,songdo 功能布局,8,8,3,4,6,2,1,5,7,1. 國際商務(wù)區(qū)（ibd） 占地面積5.77，占比10.8%,8.物流組團(tuán) 占地面積16.4，占比30.7%,4.國際化復(fù)合組團(tuán) 占地面積1.4，占比2.63%,3.市民及漁民生活組團(tuán) 占地面積1.6，占比3%,7.高技術(shù)產(chǎn)業(yè)組團(tuán) 占地面積14.7，占比27.5%,6.知識信息組團(tuán) 占地面積2.4，占比4.5%,5. 生命科學(xué)組團(tuán) 占地面積1.32，占比2.5%,2.城市地標(biāo)及都市生活組團(tuán) 占地面積5.8，占比10.9%,構(gòu)建八大功能區(qū)，形成以國際商務(wù)區(qū)為城市核心，涵蓋4大高端產(chǎn)

3、業(yè)組團(tuán)的城市組群,城市功能 組團(tuán),產(chǎn)業(yè)功能 組團(tuán),songdo 發(fā)展路徑,3期,2期,1期,2015-2020完成階段,2010-2014成熟階段,2003-2009基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)建階段,完成階段： 發(fā)展成為世界10大城市的重要組成部分,成熟階段： 持續(xù)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，擴(kuò)充教育、醫(yī)療、文化休閑設(shè)施建設(shè)，引進(jìn)國內(nèi)外企業(yè)、研究機(jī)構(gòu)，創(chuàng)建緊湊型智慧城市,基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)建階段： 構(gòu)建區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施,戰(zhàn)略1 投資留置 通過企業(yè)招商，集結(jié)人才，旅游活性化挑戰(zhàn)全球化城市 戰(zhàn)略2 城市開發(fā) 推進(jìn)u-city和eco-city來體現(xiàn)compact smart city 戰(zhàn)略3 制度改革等支撐戰(zhàn)略,分為三大發(fā)展階段

4、，現(xiàn)階段主要通過聚集高端產(chǎn)業(yè)人群、打造宜游緊縮型智慧城市及制度改革三大關(guān)鍵舉措，促進(jìn)城市快速成熟,songdo 開發(fā)時(shí)序,第一階段（04-09年）：起步期 優(yōu)先啟動(dòng)國際商務(wù)區(qū)和三大產(chǎn)業(yè)園等核心區(qū)建設(shè)，迅速營造商務(wù)和產(chǎn)業(yè)氛圍 適時(shí)啟動(dòng)城市地標(biāo)和公共服務(wù)配套設(shè)施，樹立城市形象，擴(kuò)大城市影響 完成道路、橋梁和公園綠地的建設(shè)，區(qū)域交通和環(huán)境優(yōu)勢基本建立 第二階段（10-14年）：成熟期 完善產(chǎn)業(yè)及城市功能，14年底基本完成所有開發(fā)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 第三階段（14-20年）：完善期 仁川新港全面建成，并在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上優(yōu)化完善其他相關(guān)配套,songdo 優(yōu)惠政策,稅費(fèi)減免 減免租金 輔助金支援 行政

5、支援,支持外國人投資,提供外國語服務(wù) 提供優(yōu)秀的教育環(huán)境 預(yù)定外國醫(yī)療機(jī)關(guān)特別法的制定 外國人專用俱樂部（外透金額5億美元以上）許可等特例,改善外國人生活 條件,完善勞動(dòng)規(guī)章 首都圈整備計(jì)劃法適用排除 外幣交易自由,完善各種規(guī)定,簡化審批行政手續(xù) 注重告示或公告,行政程序簡化,針對目標(biāo)企業(yè)及人才提供資金、配套及行政等優(yōu)惠政策，吸引入駐,songdo 主要功能區(qū) 1：城市地標(biāo)及都市生活組團(tuán) landmark city,以居住、休閑、辦公功能為主、追求住職平衡，仁川大廈及高爾夫球場使松島區(qū)域地標(biāo)化，提升區(qū)域形象及價(jià)值,開發(fā)周期：06.2 - 18.12 開發(fā)面積 ：約 3(道路、綠地 、湖等 用地

6、 2.8 ) - 第1階段(20072015.6)開發(fā)約1.5 - 主要內(nèi)容 ：仁川大廈優(yōu)先開發(fā) ，高爾夫場，居住設(shè)施等 功能：旅游/休閑，文化/教育，體育及居住設(shè)施等,a. 仁川大廈 占地：17萬 總建面：60萬 高：約601m 功能：商，辦，賓館， 住，眺望臺，餐廳,核心項(xiàng)目：,b. 居住設(shè)施 占地：67萬 建面：147萬 住戶：1.2萬戶,c. 高爾夫球場 占地：73萬,songdo 主要功能區(qū) 2：國際商務(wù)區(qū)（songdo ibd）-區(qū)域規(guī)劃,松島國際商務(wù)區(qū)（ibd）占地5.77 ，位于韓國仁川西海岸的人工填海區(qū)。這個(gè)濱水區(qū)規(guī)劃方案包括一系列多元化的項(xiàng)目元素，同時(shí)也是一片步行友好城區(qū)，

7、具有適宜步行的街道環(huán)境和足以活化街道生活的城市密度,以商務(wù)辦公功能為主、配套商業(yè)、居住、學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施，功能復(fù)合、環(huán)境舒適、尺度宜人的濱水新城,商務(wù)372萬平米 居住325萬平米 零售商業(yè)93萬平米 醫(yī)療衛(wèi)生 45萬平米 公共空間 93萬 總建筑量 928萬平米,“一心四片”，城市中央公園串聯(lián)各區(qū)域組團(tuán)，提升土地價(jià)值最大化，合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施體系與服務(wù)半徑,中央公園作為公共服務(wù)設(shè)施中心與串聯(lián)四大組團(tuán)及其組團(tuán)服務(wù)中心。合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施體系與服務(wù)半徑。城市中心級1000m，組團(tuán)中心級500m，社區(qū)鄰里中心級100m。,songdo 主要功能區(qū) 2：國際商務(wù)區(qū)（songdo ibd）

8、-區(qū)域規(guī)劃,songdo 主要功能區(qū) 2：國際商務(wù)區(qū)（songdo ibd）-區(qū)域規(guī)劃,精致與特色的濱水休憩空間、運(yùn)河，成為城市空間環(huán)境精彩亮點(diǎn),中央公園的水上的士每周除周一外，早10點(diǎn)至下午5點(diǎn)間每小時(shí)一班，行程約25分鐘，沿中央公園水路乘坐水上的士，將中央公園風(fēng)光一覽無余 根據(jù)運(yùn)河特點(diǎn)打造的canal walk,特色濱水商業(yè)組團(tuán)總建面11.8萬米，345套辦公單位；倍受mtv、娛樂節(jié)目攝制組的青睞，經(jīng)常在這里取景拍攝,songdo 主要功能區(qū) 2：國際商務(wù)區(qū)（songdo ibd）-交通組織,多樣化公共交通系統(tǒng)帶來出行的極大便利，結(jié)合公共空間設(shè)置的自行車道與水上taxi成為城市交通的獨(dú)特魅

9、力點(diǎn),快線巴士直接連接仁川機(jī)場 仁川地鐵線穿過本區(qū)域并設(shè)有3個(gè)站點(diǎn) 25公里總長自行車環(huán)道成為城市獨(dú)特零碳排放交通系統(tǒng) 結(jié)合中央公園設(shè)置的水上taxi成為城市旅游的新風(fēng)景線,songdo 主要功能區(qū) 2：國際商務(wù)區(qū)（songdo ibd）-城市功能,4.2萬平米，擁有9900平米無柱展廳及大量宴會(huì)廳,商務(wù)辦公群 business buildings,會(huì)議中心 songdo convensia,中央公園 central park,傳承紐約中央公園，構(gòu)建城市心臟地帶，40萬平米，,東北亞貿(mào)易大廈：68層標(biāo)志性建筑，集辦公、住宿、零售等 i-tower：12年建成，國際綠色氣候基金總部入駐該樓，以此

10、驅(qū)動(dòng)其他國際組織搬入 posco e&c總部大樓 約1300人入駐 大部分建筑擬定或已經(jīng)獲得leed認(rèn)證,開發(fā)周期：2003 2015年，12年 開發(fā)面積 ：約 5.7 開發(fā)商：gale international 功能：跨國公司及國際組織地區(qū)總部, 發(fā)展會(huì)展和貿(mào)易業(yè)， 提供辦公和相關(guān)綜合服務(wù)設(shè)施,高爾夫球場,jack nicklaus golf club,國內(nèi)首家注冊杰克尼克勞斯高爾夫球俱樂部,松島國際學(xué)校 international school,總面積71,400，引進(jìn)名校chadwick,購物中心 retail mall,大型購物中心，地下3層，地上8層，大型商場，百貨店、電影院，滑冰

11、場,賓館群 hotels,喜來登賓館、大德賓館、松島公園賓館、麥德龍賓館等知名中高端賓館,ifez松島藝術(shù)中心 arts centre,其作為服務(wù)松島國際商務(wù)區(qū)的商務(wù)人才吸引器，打造世界文化藝術(shù)中心 面積為11萬平米，內(nèi)設(shè)有一個(gè)音樂廳，一個(gè)戲劇廳和一個(gè)多功能廳 功能上包括現(xiàn)代藝術(shù)亞洲博物館，音樂學(xué)校，設(shè)計(jì)學(xué)院，學(xué)生宿舍和圖書館等各類相關(guān)設(shè)施，形成全方位藝術(shù)綜合體,松島區(qū)域城市功能核，以地標(biāo)性建筑、高端完備的城市功能體系，打造宜游城市，塑造獨(dú)特的城市魅力,songdo 主要功能區(qū) 2：國際商務(wù)區(qū)（songdo ibd）-產(chǎn)業(yè)發(fā)展,聚焦跨國企業(yè)及國際機(jī)構(gòu)地區(qū)本部，打造總部樓宇經(jīng)濟(jì)，目前已吸引多家國

12、際機(jī)構(gòu)入駐,2020年松島國際都市吸引30個(gè)以上un及國際機(jī)構(gòu) 2020年un及國際公共機(jī)關(guān)的東北亞中心mecca形成,發(fā)展計(jì)劃,songdo 主要功能區(qū) 2：國際商務(wù)區(qū)（songdo ibd）-開發(fā)時(shí)序,酒店、政府公建項(xiàng)目初期啟動(dòng)，迅速提升區(qū)域價(jià)值、形象 住宅前期大規(guī)模啟動(dòng)，快速回現(xiàn)，商業(yè)同步跟進(jìn)，為區(qū)域及住宅提供配套 教育醫(yī)療設(shè)施二期開發(fā)，為一期入住人口提供配套 辦公物業(yè)前期少量啟動(dòng)，后期區(qū)域成熟后大規(guī)模開發(fā)，獲取高溢價(jià),songdo 主要功能區(qū) 2：國際商務(wù)區(qū)（songdo ibd）-可持續(xù)發(fā)展1,打造eco-city，實(shí)踐綠色低碳理念，提供優(yōu)越環(huán)境,城市綠化 40%的公共綠地 100畝

13、的中央公園，占1/15的總面積 公共空地和集會(huì)場所的設(shè)計(jì)都最大限度的考慮到陽光、天空和景色,節(jié)約用水 通過節(jié)能的綠地設(shè)計(jì)、節(jié)水灌溉系統(tǒng)、雨水收集和回收處理水使灌溉水量比國際標(biāo)準(zhǔn)減少90% 根據(jù)不同的用途，管道用水計(jì)劃比國際標(biāo)準(zhǔn)減少20-40%,綠色建筑 75%建筑廢料回收 部分項(xiàng)目通過減少20%的硅酸鹽水泥使用量來減少煤粉灰的產(chǎn)生 低揮發(fā)性有機(jī)化合物的材料,綠色交通 25公里的自行車道以促進(jìn)使用自行車 5%的停車位留作小排量環(huán)保車位 地下及有蓋停車位以減少停車場的熱島效應(yīng),新能源利用 所有的建筑都達(dá)到或超過ashrae（美國采暖、制冷和空調(diào)工程師協(xié)會(huì)） 標(biāo)準(zhǔn) 以天然氣提供清潔能源 led交通燈

14、,垃圾處理 采用負(fù)壓抽吸技術(shù) 生活垃圾可在家里通過地下輸送管道將垃圾輸送到垃圾場的自動(dòng)垃圾清理系統(tǒng),songdo 主要功能區(qū) 2：國際商務(wù)區(qū)（songdo ibd）-可持續(xù)發(fā)展2,引入世界智能技術(shù)巨頭，建設(shè)u-city系統(tǒng)，并成立城市綜合統(tǒng)一運(yùn)營中心進(jìn)行城市管理，打造城市競爭力及獨(dú)特魅力,運(yùn)營商引入：與微軟、3m、思科等公司簽署合作協(xié)議，擁有世界最先進(jìn)的智能城市技術(shù) 城市綜合統(tǒng)一運(yùn)營中心：公共設(shè)施管理系統(tǒng)有效地管理城市生活方方面面 公共通信基礎(chǔ)系統(tǒng)和商用通信基礎(chǔ)系統(tǒng)：由有線、無線網(wǎng)和云計(jì)算實(shí)現(xiàn)全面鏈接，社區(qū)、醫(yī)院、公司和政府機(jī)構(gòu)等全方位信息共享；數(shù)字技術(shù)深入住戶、街道和辦公大樓像一張無形的大網(wǎng)

15、把城市的支端末節(jié)連為一體,注：u-city：ubiquitous city，是指用戶意識不到網(wǎng)絡(luò)和電腦的存在，無其在何處，都可以自由接觸到網(wǎng)絡(luò)的信息通訊環(huán)境,songdo 主要功能區(qū) 3：國際化復(fù)合組團(tuán),占地面積：916,881 學(xué)生數(shù) : 5,000名(學(xué)生，教職員，研究員) 主要項(xiàng)目 global campus、joint university campus science & engineering r&d park global academic village,形成國內(nèi)外國際大學(xué)校園聚集區(qū),1,吸引高端產(chǎn)業(yè)相關(guān)世界級大學(xué)及研究所,2,通過與國際教育，研究機(jī)構(gòu)協(xié)力實(shí)現(xiàn)國內(nèi)高等教育國際化

16、,3,通過產(chǎn)學(xué)研間交流的改革，組成教育研究集群,4,發(fā)展方向,概況,吸引世界級高校及研究機(jī)構(gòu)，形成教育研究集群，促進(jìn)知識服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時(shí)聚集精英人群，目前已有多家名校入駐,已入駐大學(xué)：uc berkeley、延世大學(xué)、 安德伍德國際學(xué)院、南巴黎大學(xué) 等名校分校,songdo 主要功能區(qū) 4：生命科學(xué)組團(tuán),定位于生物醫(yī)藥領(lǐng)域的應(yīng)用研發(fā)和制造，目前已入駐八家知名相關(guān)企業(yè)及研究機(jī)構(gòu),項(xiàng)目: 生物醫(yī)藥制造和研究設(shè)施 規(guī)模: 190,706 公司簡介：全球第二大單抗藥物 生產(chǎn)企業(yè),韓國celltrion,berna biotech korea(株),項(xiàng)目: 建立乙肝疫苗，quinvaxem 制造及研究

17、設(shè)施 規(guī)模: 33,575 建設(shè)期 : 20082014,(株）isens,項(xiàng)目: 血液分析 建立免疫傳感器制造設(shè)施 規(guī)模: 6,560,（株）kd corporation,項(xiàng)目: 醫(yī)藥品 分離器制造設(shè)施 規(guī)模 : 9,139 投資商: re spine(美國),項(xiàng)目: 建立實(shí)驗(yàn)機(jī)器和生物設(shè)備 研究所 規(guī)模 : 5,032,hanil生命科學(xué)（株）,（株）eone生命科學(xué)研究院,項(xiàng)目: 檢查診斷方法研究所 規(guī)模 : 5,032,項(xiàng)目: 航空&ubiquotes及戰(zhàn)術(shù)通信&nco裝備研、產(chǎn) 規(guī)模 : 25,946 項(xiàng)目內(nèi)容 : 防衛(wèi)產(chǎn)業(yè)相關(guān)通信/情報(bào)電子機(jī)器制造及研究 投資商: 美國，the b

18、oeing company,songdo 主要功能區(qū) 5：知識信息組團(tuán),松島高科技園,規(guī)模 : 453,523 項(xiàng)目內(nèi)容 - 風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)樓(海濱大廈), 示范工廠 - 大學(xué)研究中心, 企業(yè)研究所等 風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)業(yè), 汽車部件產(chǎn)業(yè)團(tuán)支援 等 入住企業(yè)數(shù)量：130個(gè),gudel lineartec(株),項(xiàng)目: 建立產(chǎn)業(yè)用機(jī)器人生產(chǎn)設(shè)施 規(guī)模 : 11,279 投資商: 瑞士、gudel group ag 100% 外國投資企業(yè),a-1 engineering korea(有),項(xiàng)目: lcd solarcell生產(chǎn)用裝備研、產(chǎn) 規(guī)模 : 16,008(總面積:9,991) 項(xiàng)目內(nèi)容 : 半導(dǎo)體生產(chǎn)用機(jī)械

19、制造業(yè) 投資商: 美國, a-1 machine 100% 外國投資企業(yè),(株) kotech,項(xiàng)目: 產(chǎn)業(yè)用顯示器研、產(chǎn) 規(guī)模 : 19,249 項(xiàng)目內(nèi)容 : lcd, pdp, 游戲、醫(yī)療用顯示器 投資商 :香港、hsin chong construction group ltd.,(株) d-wave,項(xiàng)目: 高輸出電力增幅機(jī)研、產(chǎn) 規(guī)模 : 11,304 項(xiàng)目內(nèi)容 : twt(行波管)、twta(行波管增幅機(jī))生產(chǎn)及研究 投資商: 美國，dynamic wave telecom,(株)huneed technologies,定位于it、bt（business technology）等領(lǐng)

20、域研發(fā)和制造，經(jīng)過十年發(fā)展，目前已有160家企業(yè)及研究所入駐，形成高端產(chǎn)業(yè)聚集,songdo 主要功能區(qū) 6：高科技產(chǎn)業(yè)組團(tuán),通過建設(shè)研發(fā)中心、科技谷、全球化大學(xué)校園等載體，構(gòu)筑“產(chǎn)學(xué)研”一體化的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展園區(qū)，已吸引數(shù)百家相關(guān)企業(yè)入駐,高科技組團(tuán)主要入住企業(yè)及機(jī)構(gòu),songdo 主要功能區(qū) 7：物流組團(tuán),與仁川國際機(jī)場，共同構(gòu)筑仁川自由經(jīng)濟(jì)區(qū)面向東北亞的物流中心，目前已啟動(dòng)仁川新港建設(shè)工作,仁川大橋,仁川新港,規(guī)劃建設(shè)仁川新港、二巖物流基地和國際客運(yùn)基地等沿海物流設(shè)施 規(guī)劃總建筑面積500萬平米，占地16.4平方公里,songdo 城市運(yùn)營,為體現(xiàn)songdo區(qū)域獨(dú)特城市魅力，構(gòu)建了一套區(qū)域景觀管理及實(shí)施體系，追求區(qū)域景觀“個(gè)性化統(tǒng)一”，并滲透美術(shù)及文化元素,a. 構(gòu)筑區(qū)域景觀管理行政體系,通過景觀管理協(xié)議及城市景觀委員會(huì)從