1、,蓉山翡翠灣小高層戶型定位,同類產(chǎn)品市場掃描,產(chǎn)品發(fā)展思路,匯報(bào)綱要,同類產(chǎn)品市場掃描,產(chǎn)品增值亮點(diǎn),競爭市場,在售項(xiàng)目合計(jì)總建面約為75萬平米,加上未來新推項(xiàng)目如碧桂園、新展鵬項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來兩三年內(nèi)競爭市場的總體推出量約為100萬平米。,市場主流為三房占到總量78%，其次四房比例為8.4%，并有少量的兩房和復(fù)式?？傮w上三房、四房的市場接受度較高。,產(chǎn)品配比,戶型面積配比,從項(xiàng)目小高層部分總體競爭市場來看，未來兩三年市場約有100萬平米的供應(yīng)量，競爭壓力較大。,市場結(jié)論,從市場上產(chǎn)品供應(yīng)來看，三房仍是主流，市場認(rèn)可度最高，項(xiàng)目以三房為主，可適當(dāng)考慮兩房、四房、復(fù)式。,從市場上戶型面積配比來看，

2、兩房戶型面積集中在80100平米；三房集中在120140平米；四房集中在140160平米；復(fù)式集中在190平米以上。,匯報(bào)綱要,同類產(chǎn)品市場掃描,戶型發(fā)展思路,產(chǎn)品發(fā)展思路,產(chǎn)品增值亮點(diǎn),品質(zhì)感弱，置業(yè)門檻低,中,低,精品小戶,產(chǎn)品競爭力提升空間大，客戶群廣,中高,中低,精品主流,品質(zhì)競爭力強(qiáng)，置業(yè)門檻高,高,高,高端大戶,特征,利潤,風(fēng)險(xiǎn),類型,城市中心外延區(qū)住宅開發(fā)類型選擇,開發(fā)類型選擇,綜合利潤線,風(fēng)險(xiǎn)線,開發(fā)類型選擇,小高層發(fā)展方向思考,總體原則：多方論證、市場主流、內(nèi)部差異,精品小戶投資物業(yè),高端大戶舒適物業(yè),市場主流居住物業(yè),價(jià)值發(fā)展方向,-精品小戶產(chǎn)品存在的幾個(gè)要素支持,要素支持

3、一：城市核心地段,要素支持二：流動人口或年輕人口,要素支持三：生活配套、交通等要素支持,要素支持四：投資回報(bào)價(jià)值支持,精品小戶投資物業(yè),-市場主流居住物業(yè)存在的幾個(gè)要素支持,要素支持一：社區(qū)配套資源、人文環(huán)境,要素支持二：社區(qū)規(guī)模,要素支持三：環(huán)境尺度,市場主流居住物業(yè),要素支持四：市場認(rèn)可度,-大戶型產(chǎn)品存在的幾個(gè)要素支持,要素支持一：片區(qū)形象，外部景觀,要素支持二：高端物業(yè)居住人群,要素支持三：規(guī)劃支持，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),高端大戶舒適物業(yè),項(xiàng)目發(fā)展思考,高端大戶：高端大戶一定程度上與項(xiàng)目別墅部分的客戶存在重疊，且風(fēng)險(xiǎn)較大，但同時(shí)為保持項(xiàng)目巔峰形象定位，建議少量的復(fù)式，滿足位于別墅與精品主流之間客戶

4、的需求。,精品主流：項(xiàng)目體量較小，追隨市場主流、順應(yīng)總體市場需求為首選，建議以三房為主，四房次之。,精品小戶：小戶一定程度需要以下條件的支撐，完善的交通、富足的生活配套、人口流動性強(qiáng)、投資回報(bào)率高等，項(xiàng)目在以上條件中不存在優(yōu)勢，建議不考慮小戶。,三房1305,穩(wěn)妥面積線,四房1555,復(fù)式180,項(xiàng)目發(fā)展思考,穩(wěn)妥面積線,本項(xiàng)目小高層面積線定位,本項(xiàng)目小高層在產(chǎn)品線和總價(jià)控制上避開項(xiàng)目自身別墅豪宅內(nèi)部競爭； 與普通居家住宅、中端居家住宅在產(chǎn)品線上可能有所重疊，但在環(huán)境、品質(zhì)、項(xiàng)目形象競爭對手，市場吸引力大。,豪宅區(qū)間,普通居家住宅,兩房,三房,20,萬,60,萬,一房,四房,90,萬,主流區(qū)間

5、：,1.,相對穩(wěn)妥,2.,產(chǎn)品提升空間大,兩房,三房,萬,萬,一房,復(fù)式,萬,主流區(qū)間：,1.,相對穩(wěn)妥,2.,產(chǎn)品提升空間大,中端居家住宅,結(jié)論,三房（70%5%）1305,四房（約25%5% ）1555,復(fù)式（10套，約5%10%）180,戶型面積及比例,備注：參考市場三房供應(yīng)比例為78、四房8.4；,匯報(bào)綱要,同類產(chǎn)品市場掃描,產(chǎn)品發(fā)展思路,戶型增值亮點(diǎn),產(chǎn)品增值亮點(diǎn),總體布局資源分析,此部分單位江景、山景和園林景觀都比較豐富；,此部分單位江景豐富，部分單位擁有少量山景；,此部分單位山景豐富，部分單位擁有少量江景；,景觀,此部分單位東北偏東朝向；,此部分單位東南偏南朝向，對市場有一定吸引

6、力；,此部分單位朝向?yàn)槟希袌稣J(rèn)可度高，競爭力強(qiáng)；,朝向,此部分單位噪音面相對較??；,此部分單位臨近百旺路，噪音影響大；,此部分單位噪音影響最小；,噪音,此部分單位視野較開闊，采光較好；,此部分單位無遮擋，采光好；,此部分單位視野面較小，采光較差；,采光,總體布局戶型分布,芙蓉山,北江,主題園林,此部分單位資源面最好，建議布置四房，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)高價(jià)。,布局原則：資源利用 利潤最大化,此部分單位資源一般，可考慮布置三房。,（各棟頂層布置復(fù)式，保持產(chǎn)品多樣特色的同時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤最大化。）,產(chǎn)品增值亮點(diǎn)外立面,一氣呵成的立面線條，整潔大氣，同時(shí)應(yīng)用立面材質(zhì)的選擇，形成強(qiáng)有力的視覺沖擊。,純粹的 歐式風(fēng)格,主

7、題會所,結(jié)合園林景觀布置，將園林景觀引入會所，會所以休閑為主題，解決客戶最為關(guān)心的生活便利、健康的問題。同時(shí)打造社區(qū)特色，提升項(xiàng)目品質(zhì)與形象。,產(chǎn)品增值亮點(diǎn)內(nèi)部配套,舒適明亮的采光電梯間,豪華住戶大堂,具品質(zhì)感文化氣氛的入戶門廳,產(chǎn)品增值亮點(diǎn)電梯、大堂,利用架空層轉(zhuǎn)化成老人及小孩的專屬活動泛會所。 結(jié)合項(xiàng)目及客戶特質(zhì)進(jìn)行功能性安排，為社區(qū)老人和小孩營造更多的活動空間，體現(xiàn)人性化的居住氛圍。,小孩活動場所,休閑場所,多維空間功能,產(chǎn)品增值亮點(diǎn)附加值,戶型亮點(diǎn)入戶空間,入戶花園連通客廳，與客廳+書房的陽臺形成通透空間，構(gòu)成廚房、客廳的雙連接。,圍繞餐廳入戶的空間，利用采光面組建入戶時(shí)的緩釋效應(yīng)，從而形成入戶空間的院落感。,戶型亮點(diǎn)起居空間,在傳統(tǒng)起居室結(jié)構(gòu)分布上進(jìn)行創(chuàng)新，突出實(shí)現(xiàn)了餐廳對入戶庭院、客廳對觀景陽臺的參