1、2011.12.2,謹呈：揚州首開,全國消費指數(shù)及固定資產(chǎn)投資狀況,2011年10月份，全國居民消費價格總水平同比上漲5.5%。,食品價格上漲11.9%，非食品價格上漲2.7%； 消費品價格上漲6.6%，服務(wù)項目價格上漲2.8%。,全國居民消費價格總水平環(huán)比上漲0.1%。,城市上漲0.1%，農(nóng)村與上月持平； 食品價格下降0.2%，非食品價格上漲0.2%； 消費品價格上漲0.1%，服務(wù)項目價格上漲0.2%。,2011年1-10月份，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）241365億元，同比增長24.9%，增速與1-9月份持平。,國有及國有控股投資83938億元，增長12.4%。 從環(huán)比看，10月份固定資產(chǎn)投

2、資（不含農(nóng)戶）增長1.34%。,10月新增貸款創(chuàng)4個月來新高 微調(diào)政策致反彈,央行公布的10月份信貸數(shù)據(jù)從側(cè)面印證了部分銀行放松信貸。數(shù)據(jù)顯示，10月份新增人民幣貸款5868億元，環(huán)比增加19.9%，創(chuàng)下四個月來的新高。,信貸增速的大幅反彈，主要得益于定向?qū)捤珊驼呶⒄{(diào)。交通銀行金融研究中心研究員鄂永健也認為，近日總理講話釋放出政策微調(diào)的信號，10月貸款數(shù)據(jù)進一步證明了這一點，他認為，年內(nèi)信貸投放規(guī)模有所擴大，11月、12月兩月新增貸款可能在6000億-6500億的區(qū)間，全年新增貸款在7.5萬億左右。,中金報告認為：,銀監(jiān)會：三季度房地產(chǎn)業(yè)新增帶快環(huán)比首現(xiàn)負增長,銀監(jiān)會日前發(fā)布的三季度中國銀行

3、業(yè)運行報告指出，三季度房地產(chǎn)業(yè)新增貸款環(huán)比首次出現(xiàn)負增長。銀監(jiān)會要求銀行密切關(guān)注房地產(chǎn)貸款風(fēng)險變化，強化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防控。 統(tǒng)計顯示，三季度商業(yè)銀行新增貸款投向冷熱分明，主要集中于三大領(lǐng)域：個人貸款(占比29.4%)、批發(fā)和零售業(yè)(占比29%)、制造業(yè)(占比28.4%)。,報告顯示，銀監(jiān)會把繼續(xù)強化房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防控、加強地方政府融資平臺貸款規(guī)范清理、嚴防民間借貸風(fēng)險向銀行體系蔓延等作為“重點風(fēng)險領(lǐng)域的監(jiān)管工作”。,空前嚴厲的調(diào)控使越來越多的房企承受資金鏈壓力，也促使房地產(chǎn)金融快速發(fā)展。 上海財經(jīng)大學(xué)副校長王洪衛(wèi)在接受記者獨家專訪時指出，“中國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展方向并不是房地產(chǎn)開發(fā)，而是發(fā)展

4、房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融的多元化是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的有力保障。”,學(xué)者：中國房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向是房地產(chǎn)金融,專家報告：中國可能明年第二季度放松房地產(chǎn)調(diào)控,中國證券報周一發(fā)表的中國人民大學(xué)的一份報告稱，由于房地產(chǎn)價格大幅下跌會拖累中國經(jīng)濟增速降至9%以下，中國可能會在2012年第二季度放松房地產(chǎn)調(diào)控政策。 報告指出，房地產(chǎn)價格下滑的慣性已形成，在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)的前提下，2012年第一季度房地產(chǎn)將出現(xiàn)包括交易、價格、投資在內(nèi)的全面回落。 不過，報告也稱，地方財政對土地的依賴以及9%的經(jīng)濟增速社會約定決定了本輪房地產(chǎn)調(diào)整幅度不會超過25%。 報告還稱，2012年第二季度地方政府可能采取大量松動政

5、策，第三季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購”。 分析師及開發(fā)商預(yù)計，房價將進一步下跌，一些人士預(yù)計跌幅將達到25%或更高，但上述報告認為，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)“崩潰式的下滑”。,大量房企投資“商業(yè)地產(chǎn)”同質(zhì)化嚴重暗藏風(fēng)險,隨著國家對住宅地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加大，大量房地產(chǎn)企業(yè)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。寫字樓市場升溫、購物中心涌現(xiàn)。專家分析認為，在調(diào)控政策影響下，部分投機性需求轉(zhuǎn)向，由此催熱了商業(yè)地產(chǎn)市場。一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要“避風(fēng)港”，一方面地方政府需要資金彌補住宅用地的收入損失。但是商業(yè)地產(chǎn)過熱的背后卻暗藏風(fēng)險，接受記者采訪的專家分析指出，商業(yè)地產(chǎn)的投資運營需要警惕“供過于求”和“同質(zhì)化

6、”的風(fēng)險。 全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會副主任陳俊告訴記者，“縱觀近十年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策，鮮有針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控方向，而且未來短期內(nèi)也不會有?！彼J為，當(dāng)住宅市場遭遇政策調(diào)控遇冷之后，原本通過購買房產(chǎn)短期內(nèi)實現(xiàn)升值的投資機會消失，購房者投資住宅的熱情被大大削減，原先熱衷房產(chǎn)投資的企業(yè)，或者退出市場或者轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)。,揚州調(diào)整部分行政區(qū)劃,撤銷縣級江都市，設(shè)立揚州市江都區(qū)，以原江都市行政區(qū)域為江都區(qū)行政區(qū)域； 將揚州市邗江區(qū)的李典、頭橋、沙頭、杭集、泰安5個鎮(zhèn)并入揚州市廣陵區(qū)； 撤銷揚州市維揚區(qū)，將原維揚區(qū)的行政區(qū)域與劃出5個鎮(zhèn)的邗江區(qū)合并。,部分行政區(qū)劃調(diào)整的主要內(nèi)容是：,江都區(qū),廣陵區(qū),邗江區(qū)

7、,兩個48%推動服務(wù)業(yè)跨越發(fā)展,解 析,力爭到2015年，全市服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重達到48%，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員占全社會從業(yè)人員比重達到48%，全市建成30個以上產(chǎn)業(yè)特色鮮明、示范帶動作用顯著的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，形成省服務(wù)業(yè)百強企業(yè)10家、年納稅千萬元以上服務(wù)業(yè)企業(yè)300家。,億元驅(qū)動服務(wù)業(yè)發(fā)展,市級服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金管理辦法正式出臺,2012年，我市將安排1億元，用于扶持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。辦法還特別作出說明，服務(wù)業(yè)引導(dǎo)資金以后將逐年遞增，上不封頂。,辦法明確，引導(dǎo)資金扶持范圍是邗江區(qū)、廣陵區(qū)、市開發(fā)區(qū)、化工園區(qū)、新城西區(qū)、蜀岡瘦西湖風(fēng)景名勝區(qū)和市直相關(guān)企業(yè)。對縣（市、區(qū)）及市直相關(guān)部門服務(wù)業(yè)工

8、作目標完成情況另行考核獎勵。,市級服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金管理辦法延伸,支持重點行業(yè)加快發(fā)展。重點扶持旅游業(yè)、軟件與信息服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、金融業(yè)、科技服務(wù)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、家庭服務(wù)業(yè)重大項目和龍頭企業(yè)做大做強。 支持新興服務(wù)業(yè)發(fā)展。在我市新設(shè)立的新興服務(wù)業(yè)企業(yè)，如業(yè)態(tài)填補市內(nèi)空白的，一次性給予獎勵；全國知名服務(wù)業(yè)企業(yè)或跨國公司在我市設(shè)立區(qū)域性總部的，給予一次性獎勵；企業(yè)建立獨立電子商務(wù)應(yīng)用平臺以及建設(shè)市場前景好、技術(shù)含量高的電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)化項目，經(jīng)認定核準的，給予一次性獎勵。 支持服務(wù)業(yè)品牌化、標準化建設(shè)。對新獲馳名商標和列入國家或省服務(wù)業(yè)標準化計劃的企業(yè)，給予專項補助。 鼓勵企

9、業(yè)分離發(fā)展服務(wù)業(yè)。依據(jù)市政府出臺的非核心業(yè)務(wù)分離政策，對分離發(fā)展的重點企業(yè)給予專項獎勵。 加強服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)。對集聚區(qū)內(nèi)建設(shè)研發(fā)設(shè)計、檢驗檢測等公共服務(wù)平臺給予專項補助；對集聚區(qū)內(nèi)的新興服務(wù)業(yè)態(tài)項目，優(yōu)先給予資金扶持。,辦法指出，服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金將重點用于五方面：,2011年11月土地局掛牌：,地塊分析：,據(jù)本月?lián)P州市土地成交數(shù)據(jù)來看：,揚州市土地局掛牌出讓的土地用地性質(zhì)均為工業(yè)用地，且為50年用地性質(zhì)，容積率均為1.01.3；且本月無商業(yè)用地、住宅用地招商，本月無成交。,市場動態(tài) 全市銷售分析,1-11月份，市區(qū)商品房開發(fā)投資繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，同比增幅達21.09%。11月份，在市場銷售

10、持續(xù)不佳的影響下，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)激情有所減弱，投資增速有所放緩。 11月，市區(qū)商品房完成開發(fā)投資6.92億元，同比增長 11.79%，環(huán)比下降1.42%；其中商品住宅投資5.66億元，同比增長10.33%，環(huán)比下降2.92%。市區(qū)商品房新開工面積26.99萬，同比增長3.49%，環(huán)比增長5.88%；其中商品住宅新開工面積20.06萬，同比增長2.19%，環(huán)比下降9.07%。,一、市場運行基本情況,（一）開發(fā)投資穩(wěn)定增長，投資增速有所放緩,市場動態(tài) 全市銷售分析,1-11月份，市區(qū)商品房新增供應(yīng)總體保持穩(wěn)定增長，商品住宅新增供應(yīng)較為充足，同比保持了近19%的增幅。11月份，在市場銷售持續(xù)

11、不佳的影響下，部分企業(yè)推盤速度出現(xiàn)減緩，商品住宅新增供應(yīng)放緩。本月市區(qū)累計發(fā)放商品房預(yù)銷售許可證僅3份。 11月，市區(qū)商品房批準預(yù)售面積23.56萬，同比增長293.94%，環(huán)比下降23.86%；其中商品住宅8.08萬，同比增長193.54%，環(huán)比下降69.52%。,（二）市場信心顯得不足，商品住宅新增供應(yīng)減弱,市場動態(tài) 全市銷售分析,今年以來，由于國家宏觀調(diào)控政策影響，市場觀望氛圍愈加濃烈，市區(qū)商品房成交量持續(xù)走低，1-11月商品住宅同比降幅達三成左右，成交量持續(xù)放緩。11月份，受秋季房交會及萬科揚州項目集中上市的影響，市場局部呈現(xiàn)短期銷售量回升跡象，但市場整體依然偏冷。 11月，市區(qū)商品房

12、合同成交面積12.79萬 , 同比下降10.26%，環(huán)比增加52.53%；其中商品住宅合同成交8.97萬，同比增加2.32%，環(huán)比增加61.6%。當(dāng)月合同成交商品住宅共714套，同比增加5.0%，環(huán)比增加55.56%。,（三）調(diào)控政策效應(yīng)進一步顯現(xiàn)，市場銷售持續(xù)走低,市場動態(tài) 全市銷售分析,在銷售滯緩作用下，市區(qū)商品住宅庫存量持續(xù)增加，同比增幅逐月遞增。截至11月末，市區(qū)商品房月末累計可售面積267.52萬 ，同比增長53.91%，環(huán)比上升2.41%；其中商品住宅庫存量高達139.06萬，同比增幅高達119.56%。,（四）住宅存量居高不下，供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍待優(yōu)化,市場動態(tài) 全市銷售分析,1-11月

13、，市區(qū)二手房成交55.99萬，同比下降35.44%，二手住宅成交48.87萬，同比下降54.28%。 11月，二手房成交4.10萬，同比下降65.98%，環(huán)比上升22.39%；二手住宅成交3.38萬，同比下降66.50%，環(huán)比上升10.10%。,（五）二手房成交,市場動態(tài) 全市銷售分析,下一步市場走勢簡析及對應(yīng)的措施思考 ：,下一步，在國家加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控不變的影響下，市場仍將面臨較為復(fù)雜的形勢。一是在開發(fā)投資方面，由于資本市場的融資難度進一步加大，偏緊的信貸環(huán)境，給開發(fā)企業(yè)資金運行帶來了困難，將會影響房地產(chǎn)開發(fā)投資速度。 二是在市場銷售方面，由于國家加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心未變，市場降

14、價預(yù)期仍在增大，因此，銷售形勢依然不容樂觀。 三是在金融環(huán)境方面，對房地產(chǎn)貸款仍沒有利好消息，開發(fā)企業(yè)仍將面臨緊縮的信貸政策，在房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊、銷售低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將日益趨緊。 針對下一步走勢，我們將著力采取措施，積極加以應(yīng)對，努力保持市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。,市場動態(tài) 全市銷售分析,根據(jù)上表可以看出：西區(qū)成交309套，約占全市45.85%。,11月?lián)P州市成交,市場動態(tài) 全市銷售分析,根據(jù)上表可以看出：西區(qū)成交46626平方米，約占全市56.55%,市場動態(tài) 全市銷售分析,根據(jù)上表可以看出：2011年11月成交套數(shù)較10月份有大幅下滑。2011年11月份成交套數(shù)為674套。,全

15、市普通住宅逐月銷售對比,根據(jù)上表可以看出：2011年11月成交總面積下降。2011年10月份成交面積為8.25萬平方米。,全市普通住宅逐月銷售對比,根據(jù)上表可以看出：2011年11月成交均面積有所上升。 2011年11月份成交均面積為122.34平方米。,全市普通住宅逐月銷售對比,根據(jù)上表可以看出： 2011年11月西區(qū)成交套數(shù)持續(xù)低位; 11月份成交套數(shù)為309套。,全市普通住宅逐月銷售對比,全市普通住宅逐月銷售對比,根據(jù)上表可以看出： 2011年11月西區(qū)商品房成交面積較上月相比有所上升； 成交面積為4.7萬平方米。,根據(jù)上表可以看出： 2011年11月西區(qū)商品房成交均面積呈現(xiàn)上升趨勢；

16、成交均面積為150.89平方米。,全市普通住宅逐月銷售對比,西區(qū)重點樓盤11月銷售套數(shù),根據(jù)上表可以看出： 本月西區(qū)樓盤銷售業(yè)績各有高低； 京華城備案27套，橡樹灣備案12套，本項目排第三9套。,西區(qū)重點樓盤數(shù)據(jù)匯總,西區(qū)重點樓盤數(shù)據(jù)匯總,西區(qū)重點樓盤特價房信息,西區(qū)重點樓盤特價房信息,華潤橡樹灣開盤情況：,開盤時間：2011年12月1日晚6:30開盤。 所推房源： 普宅：17#，兩個單元，此次只推出東單元（16F、兩梯三戶）48套，主力面積為118和143，其中118共計16套，143共計32套。 洋房：10#，11#，15#，16#，共4幢合計80套。,普宅成交價格：7800元/（7F 7

17、600元/，11F 7800元/） 普宅最低、最高價：1層7400元/，15層8400元/。 普宅三重優(yōu)惠：(1)存5萬抵10萬；(2)認購當(dāng)天97折，按時簽約再96折，合計93折；(3)總價再減8800元。 當(dāng)天晚上認購兩套，面積均為143平米，洋房未售出。 洋房均價：1.58萬（表價） 洋房優(yōu)惠：一次性94，按揭96，但個別樓棟可以再談，如15#，因靠近電房，最低可打8折。,華潤橡樹灣開盤示意圖：,17,16,15,11,10,118,143,華潤橡樹灣12月1日開盤主推戶型：,本月來訪、來電情況上月來訪、來電情況,來訪獲知項目途徑百分比圖解,來訪獲知項目途徑百分比圖解,來訪客戶分析：,面積需求：80100平方米,樓層偏好：59層,換房、首次購房和為下一代居多,主要考慮：價格、開發(fā)商實力、付款方式,來訪客戶需求分析：,主力承受單價：8000-8500元/平方米,主力承受總價：7080萬以上,B類客戶居多，觀望情緒依然強烈,來訪客戶購買能力分析：,本月牧羊集團展銷,儀征展銷,本月展銷情況一覽表,本月“我的房價我做主”活動現(xiàn)場,媒體監(jiān)測,媒體監(jiān)