1、福建省首屆優(yōu)秀土地估價(jià)報(bào)告之一土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目部分土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估受托估價(jià)單位：福州中盈房地產(chǎn)評(píng)估有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)：榕中盈（200）（估）字第號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：2004年9月9日土地估價(jià)報(bào)告第一部分 摘 要 一、 估價(jià)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目部分土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估二、委托估價(jià)方福州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、估價(jià)目的為委托方擬以估價(jià)對(duì)象宗地使用權(quán)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款，提供估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格參考依據(jù)。四、估價(jià)基準(zhǔn)日：2004年9月4日五、估價(jià)日期：2004年9月4日至9月9日六、地價(jià)定義估價(jià)對(duì)象宗地現(xiàn)實(shí)際用途為商業(yè)、住宅用地，實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外六通（通路、通電、通給水、通排水、通

2、氣、通訊）和宗地紅線內(nèi)平整。本次估價(jià)設(shè)定的宗地用途為商業(yè)、住宅用地，設(shè)定開發(fā)程度為宗地外六通（通路、通電、通給水、通排水、通氣、通訊）和宗地紅線內(nèi)平整。本次評(píng)估的宗地價(jià)格是指土地用途為商業(yè)、住宅用地，土地使用權(quán)為出讓方式取得，在估價(jià)基準(zhǔn)日（2004年9月4日）規(guī)劃利用條件下，設(shè)定的六通一平開發(fā)程度下，宗地法定最高使用年限內(nèi)剩余年限分別為：商業(yè)28.5年（截止2033年4月21日）、住宅58.5年（截止2063年4月21日）的土地使用權(quán)價(jià)格。七、估價(jià)結(jié)果座落于福州市路西側(cè)的估價(jià)對(duì)象宗地，土地使用權(quán)面積62723平方米，在估價(jià)基準(zhǔn)日滿足地價(jià)定義及本報(bào)告的前提條件、假設(shè)條件、使用方向及限制條件下的估

3、價(jià)結(jié)果為：?jiǎn)挝幻娣e地價(jià)1612.92元/平方米（折合107.53萬元/畝）；總地價(jià)RMB：101,167,000元，大寫人民幣壹億零壹佰壹拾陸萬柒仟元。附土地估價(jià)結(jié)果一覽表。八、土地估價(jià)師簽字估價(jià)師姓名 (略) 土地估價(jià)師證書號(hào)(略) 簽字(略)九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)法人代表簽字：(略)福州中盈房地產(chǎn)評(píng)估有限公司2004年9月9日土地估價(jià)結(jié)果一覽表 估價(jià)機(jī)構(gòu)：福州中盈房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：榕中盈（ 200 ）（估）字第 號(hào) 估價(jià)期日： 2004 年 9 月 4 日 估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓 估價(jià)期日的土地使用者 宗地編號(hào) 宗地名稱 土地使用證編號(hào) 宗地位置 估價(jià)期日的實(shí)際用

4、途 估價(jià)設(shè)定的用途 估價(jià)期日的實(shí)際土地開發(fā)程度 估價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度 土地使用權(quán)年限 / 年 面積 平方米 單位面積地價(jià)元 / 平方米 總地價(jià) 萬元 備注 福州 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 “ ”項(xiàng)目部分用地 榕國(guó)用（ 200 ）第 號(hào) 路西側(cè) 商業(yè)、住宅 商業(yè) 住宅 “六通一平” “六通一平” 商業(yè) 4 0 年、住宅 70 年 62723 1612.92 10116.7 合計(jì) 62723 10116.7 上述土地估價(jià)結(jié)果的條件 1 、土地權(quán)利限制：委估宗地系通過出讓方式取得，土地尚可使用年限為分別為商業(yè) 28.5 年、住宅 58.5 年，估價(jià)期日該宗地未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。 2 、基礎(chǔ)設(shè)施條件：委估宗地

5、已達(dá)“六通一平”（宗地紅線外通路、通電、通給水、通排水、通氣及通訊和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整），內(nèi)部已建有圍墻。 3 、規(guī)劃限制條件：容積率： 1.85 ，綠地率 45.6% 。 福州中盈房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 2004 年 9 月 9 日 第二部分 估價(jià)對(duì)象界定 一、委托估價(jià)方本次委托估價(jià)方與估價(jià)對(duì)象土地使用者均為福州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)綜合開發(fā)、出售、出租商品房等。單位地址：福州市號(hào)法人代表：二、估價(jià)對(duì)象坐落于福州市路西側(cè)的估價(jià)對(duì)象宗地使用權(quán)面積為62723平方米（折合94.08畝），土地使用者為：福州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,土地用途為：商業(yè)、住宅用地。三、估價(jià)對(duì)象概況1、 土地登記狀

6、況土地使用權(quán)人：福州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司座 落：路西側(cè)圖 號(hào)：0035、0036、0185等地類（用途）：商業(yè)、住宅使用權(quán)類型：出讓終止日期：商業(yè)：至2033-4-21；住宅：至2063-4-21使用權(quán)面積：62723平方米國(guó)有土地使用證編號(hào)：榕國(guó)用（200）第號(hào)填證機(jī)關(guān)，日期：福州市國(guó)土資源局，200年月日2、土地權(quán)利狀況土地使用者于1993年取得出讓方式使用權(quán)類型的國(guó)有土地使用證，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)批準(zhǔn)使用分別為商業(yè)40年、住宅70年，截止估價(jià)基準(zhǔn)日已使用11.5年，剩余使用年限分別為：商業(yè)28.5年、住宅58.5年。截止估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)未存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上

7、地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。3、土地利用狀況（1）估價(jià)對(duì)象用地現(xiàn)已經(jīng)福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃審查批準(zhǔn)，并頒發(fā)編號(hào)榕規(guī)（200）地號(hào)中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證內(nèi)容如下：用地單位：福州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用地項(xiàng)目名稱：用地位置：鎮(zhèn)街用地性質(zhì)：居住用地面積：征地面積282.89畝；實(shí)用面積：215.73畝容 積 率：1.85綠 地 率：45.6%發(fā)證機(jī)關(guān)，日期：福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局，200年月日（2）估價(jià)對(duì)象用地現(xiàn)已經(jīng)福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃審查批準(zhǔn)，并頒發(fā)編號(hào)榕規(guī)（200）建字第號(hào)中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該證內(nèi)容如下：建設(shè)單位：福州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)項(xiàng)目名稱： 建設(shè)位置：福州市區(qū)號(hào)建設(shè)規(guī)模：總建

8、筑面積36961.3平方米建筑基底總面積：5103.2平方米機(jī)動(dòng)車停車位：165車位，其中地面93車位，地下72車位非機(jī)動(dòng)車停車位：631車位，其中地面400車位，地下231車位（見下表）建筑名稱 D1 D10 D11 D12 D15 D7 D8 使用功能 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 層數(shù) 7 7.5 7.5 7.5 7 9 9 建筑基底面積 ( m 2 ) 1077 598.8 398.5 598.8 853.3 788.4 788.4 地上建筑面積 ( m 2 ) 6918.8 3922.1 2724.2 3922.1 5739.7 6867.2 6867.2 地下室面積 (

9、 m 2 ) 4237 配套設(shè)施面積 ( m 2 ) 建筑長(zhǎng)度 ( m ) 81.2 47.1 37.4 47.1 69.8 55.2 55.2 建筑寬度 ( m ) 13.1 12.5 10.4 12.5 16.1 16 16 建筑高度 ( m ) 21.6 21.4 21.4 21.4 20.05 25.55 25.55 架空層面積 ( m 2 ) 598.8 398.5 598.8 閣樓層面積 ( m 2 ) 陽(yáng)臺(tái)面積 ( m 2 ) 268.5 234 215.8 234 332 340 340 總建筑面積(m2)：36961.3總建筑基底面積(m2)：5103.2總地上建筑面積(m2

10、)：36961.3總地下室面積(m2)：4237總配套設(shè)施面積(m2) ：總架空層面積(m2) ：1596.1總閣樓面積(m2)：總陽(yáng)臺(tái)面積(m2)：1964.3發(fā)證機(jī)關(guān)，日期：福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局，200年月日（3）委托方提供的美麗園、峰景園可行性研究報(bào)告中的有關(guān)內(nèi)容：總體規(guī)劃：美麗園、峰景園計(jì)劃開發(fā)計(jì)劃開發(fā)建筑面積95625平方米，計(jì)劃建設(shè)商品房29幢，共824套商品房，建設(shè)停車位415個(gè)（其中215個(gè)可售），沿狀元路設(shè)一層店面。其中：住宅建筑面積88850平方米；店面建筑面積1400平方米；可供銷售的車位215個(gè)等。四、影響地價(jià)的因素說明 （一）一般因素一般因素是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、

11、共同的因素，是在自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政等方面對(duì)土地價(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，從而成為決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。 1、 地理位置福州市地處福建東部沿海，閩江下游，介于東經(jīng)110?08-120?31、北緯25?39-26?29，東瀕東海，與臺(tái)灣隔海相望。 2、 自然條件（1）氣候條件福州位于歐亞大陸東南邊緣，東臨太平洋，是典型的亞熱帶季風(fēng)氣候。夏長(zhǎng)冬短，霜凍少，除海拔較高的山地外大部分地區(qū)無霜期在300天以上。市區(qū)年平均氣溫19.7 ，月平均氣溫最低值是10.6（一月份），最高是28.8（7月份）。年平均降水量1348.8毫米，年平均日照1755.4小時(shí)。福州氣候資源豐富，氣溫適宜、雨水充足，有利于

12、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；春、夏兩季雨量充沛，適合水電生產(chǎn)；秋、冬季沿海風(fēng)力較強(qiáng)，氣候干燥，利于風(fēng)力發(fā)電和鹽業(yè)生產(chǎn)。福州地區(qū)四季劃分：3-6月為春季，7-9月為夏季，10-11月為秋季，12-2月為冬季。（2）地形地貌福州地區(qū)西枕鷲峰-戴云山脈，東瀕東海，閩江自西北向東南流經(jīng)中部，地貌上具有以下特征：地勢(shì)西高東低，呈層狀下降境內(nèi)西枕鷲峰-戴云山脈（閩中大山帶），地勢(shì)高峻，海拔多至800米以上。自西向東，地貌類型由中山而低山、而高丘陵、而低丘陵、而臺(tái)地平原，直至于海，作有規(guī)律的排布，地勢(shì)呈層狀下降。沿海一帶有的地方因斷塊隆起，也形成一些較高的山峰，如鼓山大頂峰（海拔919.1米）、旗山（755.2米）、五虎山尾

13、虎頂（611米）等。閩江自西北向東南流經(jīng)本區(qū)中部，注入東海。安仁溪口以上，閩江橫切鷲峰-戴云山脈，形成峽谷，江面狹窄，水流湍急；安仁溪口以下，河谷逐漸開闊，水流平緩，形成全區(qū)最大的福州平原。以山地丘陵為主，平原面積較小全區(qū)地貌類型多種多樣，而以山地、丘陵為主，占全區(qū)土地總面積的72.68%。其中山地占32.41%，丘陵占40.27%。平原主要分布在閩江下游地區(qū)，福州平原是全省沿海四大平原之一。另在鰲江和龍江下游以及山區(qū)盆地內(nèi)也有較多的小片平原分布。福州平原四周由鼓山（東）、旗山（西）、五虎山（南）和蓮花峰（北）所環(huán)圍，地貌上也是一個(gè)盆地，它和漳州盆地是福建省面積最大的兩個(gè)盆地。海岸曲折，海域廣

14、闊，多港灣，多島嶼境內(nèi)海岸線漫長(zhǎng)曲折，大陸海岸線自羅源的鑒江至福清的江兜，長(zhǎng)800.3公里。而兩者直線距離僅118公里，海岸曲折率為168，略高于全省海岸曲折率（157）的平均水平。海域廣闊，面積約1.0573萬平方公里，跨有閩東漁場(chǎng)的南部和閩中漁場(chǎng)的北部。海底地形平坦舒緩，自陸向外作和緩傾斜，坡降為1012，并有階地、峽谷等海底地貌。水深不大，絕大部分為大陸架淺海。曲折的海岸構(gòu)成眾多的港灣。境內(nèi)共有港灣18個(gè)，其中羅源灣是我省六大深水良港之一，可建設(shè)510萬噸泊位碼頭。馬尾港是全國(guó)十大港口之一，航線通40多個(gè)國(guó)家、地區(qū)和國(guó)內(nèi)各大港口，年貨物吞吐量達(dá)2425萬噸。 沿海島嶼星羅棋布，福州地區(qū)轄

15、屬島嶼有545個(gè)，面積520.03平方公里，岸線長(zhǎng)1061.03公里，均為基巖島，其巖性構(gòu)造與附近大陸一致，屬于大陸島性質(zhì)。其中海壇島面積274.33平方公里，是福建省第一大島、中國(guó)第五大島。海壇島海蝕地貌發(fā)育特別完美，類型多，分布廣，國(guó)內(nèi)罕見，為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。 3、 城市發(fā)展歷史作為一座歷史文化名城，福州有著2200多年的建城史，早在公元前202年，閩越王無諸就在此筑城建都，稱為冶城。唐開元十三年（725年）設(shè)福州都督府，始稱福州。五代梁開平二年閩王王審知擴(kuò)建羅城，將風(fēng)景秀麗的于山、烏石山、屏山圈入城內(nèi)，使福州形成山在城中，城在山中的獨(dú)特城市，三山也就成了福州的別名。北宋治平四年（10

16、67年）郡守張伯玉，編戶植榕，此后，滿城綠蔭蔽日，暑不張蓋，所以得榕城之美稱。 4、 行政區(qū)劃福州簡(jiǎn)稱榕城，是福建省省會(huì)城市，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心。福州現(xiàn)轄五區(qū)二市六縣。即：鼓樓、臺(tái)江、倉(cāng)山、晉安、馬尾五個(gè)區(qū)；福清、長(zhǎng)樂兩市；閩侯、羅源、連江、平潭、閩清、永泰六個(gè)縣。全市總面積11968平方公里，2000年末總?cè)丝?39萬人，其中市區(qū)面積1043平方公里，其中城區(qū)面積120平方公里，人口212萬人。 5、 城市性質(zhì)福州自古以來就是著名的商貿(mào)港口城市，是我國(guó)海上絲綢之路的重要門戶。它正式成為港口始于漢朝，鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后，福州被辟為五口通商口岸之一，是大宗進(jìn)出口貨物的集散地。福州優(yōu)越

17、的地理位置也給對(duì)外貿(mào)易帶來了得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，福州在對(duì)外經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，還進(jìn)一步朝著全方位、寬領(lǐng)域、多層次的方向推進(jìn)。出口商品結(jié)構(gòu)調(diào)整力度進(jìn)一步加大，呈現(xiàn)出出口市場(chǎng)多元化，對(duì)外貿(mào)易持續(xù)發(fā)展的良好局勢(shì)。2000年全市出口總值27.03億元，比上年增長(zhǎng)33.4%。福州作為一座歷史文化名城，素有海濱鄒魯之稱，歷史上出現(xiàn)過無數(shù)象民族英雄林側(cè)徐、文學(xué)大師謝冰心、科學(xué)家侯德榜等出類拔萃的人物。福州還保存有大量的文物、名勝、古跡，其中列為國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位6處，省級(jí)文物保護(hù)單位64處，市級(jí)文物保護(hù)單位400余處。著名的文物有：建于1000年前的我國(guó)長(zhǎng)江以南最古老的木構(gòu)建筑華林寺，立于1000年前的、被

18、譽(yù)為天下四大名碑之一的恩賜瑯瑘王德政碑，距今1200多年、被稱為書法藝術(shù)世寶的唐篆書名家李陽(yáng)冰親書的烏石山摩崖石刻和至今仍保留完好的唐宋古街巷組群三坊七巷。福州是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，也是一座獨(dú)具特色的旅游城市。風(fēng)景名勝無數(shù)。福州第一勝景鼓山，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)佛教寺院、旅游名勝西禪寺早已蜚聲海內(nèi)外。福州現(xiàn)有公園33座，其中最古老的古典園林西湖，已有1700多年歷史，近年來新開辟的金牛山公園是全國(guó)一流的現(xiàn)代化公園之一；閩江公園（北園）有七大景園，全長(zhǎng)5.6公里，集景點(diǎn)和人文景觀為一體。還有郊縣平潭海壇國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，永泰的青云山、方廣巖，福清的石竹山，連江的青芝山，閩侯的十八重溪等等。這些名山秀水，

19、風(fēng)景如畫，與悠久的歷史、多彩的文化相映生輝，吸引著無數(shù)的中外游客。福州旅游設(shè)施齊全，一批高水準(zhǔn)的賓館、酒店拔地而起，至今星級(jí)及旅游定點(diǎn)單位酒店有64家，其中星級(jí)飯店47家，五星級(jí)酒店3家。 福州是一座現(xiàn)代化城市，城市建設(shè)日新月異，福州市政府推行東擴(kuò)南進(jìn)西拓戰(zhàn)略，將閩侯、連江、長(zhǎng)樂等縣、市的一些地域以及瑯歧經(jīng)濟(jì)區(qū)全部納入中心城市規(guī)劃區(qū)，預(yù)計(jì)在未來10年里，將建成區(qū)面積擴(kuò)至163平方公里。近年來，福州市區(qū)新建、擴(kuò)建50多條主干道和上百條次干道。進(jìn)行大規(guī)模的棚屋區(qū)改造。新區(qū)開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。江濱大道是福州市跨世紀(jì)的形象工程，全長(zhǎng)26.2公里，是一條集觀光、旅游、休閑、防洪于一體的濱江景觀長(zhǎng)廊。

20、閩江上近幾年先后建成鰲峰大橋、烏龍江特大橋、三縣洲大橋、金山大橋、青洲閩江大橋、尤溪洲大橋。6、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)過解放后50多年的發(fā)展，福州經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)都取得了令人矚目的成就，尤其是改革開放20多年，更是福州城市發(fā)展史上最輝煌的一頁(yè)。1984年成為全國(guó)第二批國(guó)家歷史文化名城和全國(guó)對(duì)外開放的14個(gè)沿海港口城市之一；1985年列為全國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革綜合試點(diǎn)城市；1990年成為全國(guó)35個(gè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市之一，1991年進(jìn)入首批中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)和城市投資硬環(huán)境40優(yōu)城市行列；1997年城市綜合實(shí)力在全國(guó)219個(gè)市地級(jí)以上城市中居第24位。2000年，全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列全國(guó)26個(gè)省

21、會(huì)城市前列。社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展，先后榮獲全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市和全國(guó)城鄉(xiāng)綠化先進(jìn)集體稱號(hào)，三次被評(píng)為全國(guó)科技興市先進(jìn)城市，連續(xù)四次獲得全國(guó)雙擁模范城稱號(hào)，榮膺國(guó)家衛(wèi)生城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市稱號(hào)。近年來福州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，2002年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政總收入分別突破千億元和百億元大關(guān)，達(dá)1174億元和111億元。在經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)的同時(shí)，福州市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整也取得了階段性進(jìn)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，第一產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，第二產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步上升，第三產(chǎn)業(yè)比重基本穩(wěn)定，2002年三大產(chǎn)業(yè)比例為11.6:48:40.4。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，大力調(diào)整生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)，改善農(nóng)產(chǎn)品品種和

22、質(zhì)量，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整。工業(yè)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力明顯提高，以汽車制造為主的機(jī)械、電子信息、輕紡和建筑建材等支柱產(chǎn)業(yè)粗具規(guī)模，支柱產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)67%。軟件等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和旅游、會(huì)展、金融、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。同時(shí)，開發(fā)區(qū)的不斷完善，使福州越來越受到海內(nèi)外商家的青睞，福州國(guó)際招商月海峽兩岸科技成果交易會(huì)等大型招商經(jīng)貿(mào)活動(dòng)，更是吸引了眾多外資來榕投資興業(yè)。投資軟環(huán)境的進(jìn)一步改善，使福州利用外資質(zhì)量和結(jié)構(gòu)不斷完善，投資領(lǐng)域由塑膠、食品等傳統(tǒng)行業(yè)向機(jī)械、化工、建材等行業(yè)以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。九五期間，福州實(shí)際利用外資額48.33億元。2002年全市出口總值33億元，至2002年底

23、，全市累計(jì)批準(zhǔn)外商投資企業(yè)7000多家。外經(jīng)貿(mào)的飛速發(fā)展，促進(jìn)了福州綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，福州已經(jīng)成為對(duì)外經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)，外商投資最具吸引力的地方之一。人民生活向?qū)捲Ｐ托】颠~進(jìn)。2002年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8890元，城市居民居住條件繼續(xù)改善，2002年，城市居民人均居住面積達(dá)11.6平方米，農(nóng)民人均住房面積達(dá)34.3平方米。（二）區(qū)域因素區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。 1、位置委托估價(jià)宗地座落于福州市區(qū)路西側(cè)，路南北兩側(cè)，西南方向與相鄰，南與相鄰，西北方向與相近，估價(jià)對(duì)象附近有市場(chǎng)、學(xué)校等。該區(qū)域

24、人口相對(duì)集中，交通較便捷，有一定的物業(yè)聚集規(guī)模，按福州市人民政府2004年公布的2004年度城市土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，該宗地為三級(jí)住宅用地和三級(jí)二類商服用地。估價(jià)對(duì)象具體位置詳見附件（一）估價(jià)對(duì)象宗地區(qū)域位置示意圖。 2、交通條件福州交通發(fā)達(dá)，民航、鐵路、陸路、水路交通與全國(guó)各大城市聯(lián)成網(wǎng)絡(luò)。鐵路：外福鐵路貫穿市區(qū)，省內(nèi)與廈門、龍巖、三明、南平、武夷山等市相通，省外可與北京、南京、上海、合肥、青島、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、南昌、貴陽(yáng)、廣州、深圳等城市直接相通。公路：福州市公路四通八達(dá)，316、104兩條國(guó)道在市轄區(qū)交匯。福、廈、漳高速公路已通車，羅長(zhǎng)高速公司于2002年底通車后，福州至寧德的高速公路就

25、全線貫通。京福高速公路已于2001年底動(dòng)工興建，建成通車后福州市通往全國(guó)各地的高速公路將連接成網(wǎng)。航空：福州長(zhǎng)樂國(guó)際機(jī)場(chǎng)是全國(guó)十大空港之一，擁有世界最先進(jìn)的民航設(shè)備，是中國(guó)凈空條件最好的大型國(guó)際機(jī)場(chǎng)之一，開辟有國(guó)內(nèi)外航線50條，年客運(yùn)吞吐量達(dá)106.54萬人次。航海：福州港是全國(guó)十大港口之一，航線直達(dá)歐美、日本、菲律賓、新加坡、香港、臺(tái)灣、泰國(guó)等40多個(gè)國(guó)家、地區(qū)和國(guó)內(nèi)各大港口，年貨物吞吐量達(dá)2425萬噸。市內(nèi)公共交通：福州市內(nèi)公交方便，擁有公共汽車營(yíng)運(yùn)車1469輛，日客流量73.8萬人次，出租車4761輛。 3、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平近幾年福州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了顯著的成績(jī)。城市交通、郵

26、電、供水、供電、供氣明顯改善。2000年全年凈水供水量2.72億立方米，城市氣化率達(dá)93%，城市用電量達(dá)45.81億千瓦時(shí)，城鄉(xiāng)電話用戶122.84萬戶，無線尋呼和移動(dòng)電話用戶分別達(dá)85.10萬戶和109.32萬戶；城鄉(xiāng)公用電話普及率5.86部/千人；市話普及率20.96部/百人；全市共有7721部IC卡電話投用，其中市區(qū)4935部。全市因特網(wǎng)用戶達(dá)20.02萬戶。 4、環(huán)境條件環(huán)境條件主要指人文環(huán)境和自然環(huán)境。（1）人文環(huán)境福州市是我國(guó)東南沿海較早開放的福建省的省會(huì)城市，又是歷史文化名城。居民受教育程度高，居民中僑屬占有一定比例，居民收入水平相對(duì)較高。（2）自然環(huán)境福州市森林覆蓋率達(dá)42.0

27、2%；水資源豐富，地下水日開采量可達(dá)4.59萬噸，福州為國(guó)內(nèi)三大溫泉區(qū)之一，地?zé)豳Y源豐富。福州市除鼓山風(fēng)景區(qū)外，現(xiàn)有公園33座，近年新開辟的金牛山公園是全國(guó)一流的現(xiàn)代化公園之一，閩江公園（北園）有七大景園，全長(zhǎng)5.6公里。福州市的自然環(huán)境更加優(yōu)美。 5、商服繁華程度福州市最繁華的商服用地（一級(jí)商服用地）集中于：樹兜河與樹湯路之間華林路的南側(cè)；華林路與永安街之間五四路的兩側(cè)；南后街至仙塔路之間楊橋東路和東街的兩側(cè)；鼓東路與津泰路之間八一七北路的兩側(cè)；臺(tái)江路的兩側(cè)；八一七南路（中亭街）的兩側(cè)。近年又出現(xiàn)了世界著名零售商經(jīng)營(yíng)的麥得龍、沃爾瑪大型超市以及好又多、永輝等超市，使商圈分布更趨多元化。估價(jià)對(duì)

28、象宗地所在區(qū)域商服繁華程度一般，該區(qū)域?qū)俑Ｖ菔薪陙黹_發(fā)程度和規(guī)模較高的地區(qū)，發(fā)展?jié)摿^大。（三）個(gè)別因素個(gè)別因素指宗地自身的地價(jià)影響因素。個(gè)別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因。宗地臨街狀況：委估宗地座落于福州市區(qū)路西側(cè)，位于路南北兩側(cè)。該宗地沿路分為南、北二個(gè)地塊，二個(gè)地塊均為一側(cè)臨路，即一側(cè)臨街。宗地面積、形狀：估價(jià)對(duì)象宗地面積62723平方米，該宗地沿路分為南、北二個(gè)地塊，其中南側(cè)地塊形狀接近較規(guī)則的四邊形，北側(cè)為不規(guī)則的條形。 地形坡度：較平坦供 水：由福州自來水網(wǎng)供給，保證率較高。供 電：由福州市電網(wǎng)供應(yīng)，保證率較高。污染狀況：一般土地使用

29、年限：批準(zhǔn)使用分別為商業(yè)40年、住宅70年，截止估價(jià)基準(zhǔn)日已使用11.5年，剩余使用年限分別為：商業(yè)28.5年、住宅58.5年。規(guī)劃參數(shù)如下：用地面積：征地面積282.89畝；實(shí)用面積：215.73畝容 積 率：1.85綠 地 率：45.6%委托方提供的美麗園、峰景園可行性研究報(bào)告中的有關(guān)內(nèi)容：總體規(guī)劃：美麗園、峰景園計(jì)劃開發(fā)計(jì)劃開發(fā)建筑面積95625平方米，計(jì)劃建設(shè)商品房29幢，共824套商品房，建設(shè)停車位415個(gè)（其中215個(gè)可售），沿路設(shè)一層店面。其中：住宅建筑面積88850平方米；店面建筑面積1400平方米；可供銷售的車位215個(gè)等?，F(xiàn)場(chǎng)勘察，該宗地南地塊目前正處于開發(fā)狀態(tài)，截止估價(jià)基

30、準(zhǔn)日，南地塊正在進(jìn)行試樁工作，北地塊目前尚未施工。第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用 一、估價(jià)依據(jù) 1 、中華人民共和國(guó)土地管理法； 2 、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例； 3 、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法； 4 、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條件； 5 、 GB/T 18508-2001 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程； 6 、福建省國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法； 7 、福建省土地管理實(shí)施辦法； 8 、福建省加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收管理的暫行規(guī)定； 9 、福建省土地管理局關(guān)于土地、地籍管理等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知 10 、福州市國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓辦法； 11

31、、福州市土地基準(zhǔn)地價(jià)及近期有關(guān)土地交易資料； 12 、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書； 13 、榕國(guó)用（ 200 ）第號(hào)國(guó)有土地使用證； 14 、 榕規(guī)（ 200 ）地 號(hào)中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ； 15 、 榕規(guī)（ 200 ）建字第 號(hào)中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ； 16 、 委托方提供的 美麗園、峰景園可行性研究報(bào)告； 17 、委托方提供和估價(jià)人員實(shí)地勘察及市場(chǎng)調(diào)查所搜集的資料。 二、土地估價(jià) 1、估價(jià)原則 土地估價(jià)應(yīng)遵循的基本原則有：預(yù)期收益原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、報(bào)酬遞增遞減原則、貢獻(xiàn)原則和變動(dòng)原則。 遵循預(yù)期收益原則，是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未

32、來客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。 遵循替代原則，是指土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng)交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。 遵循最有效利用原則，是指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提估價(jià)。 判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場(chǎng)要求和最佳利用程度等。 遵循供需原則，是指土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。 遵循報(bào)酬遞增遞減原則，是指土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。 遵循貢獻(xiàn)原則，是指土地總收

33、益是由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以土地對(duì)土地收益的貢獻(xiàn)大小來決定。 遵循變動(dòng)原則，是指估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。 2 、估價(jià)方法 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，一般通行的估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)估價(jià)的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。 本次估價(jià)對(duì)象用地為居住用地，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程宜采用市場(chǎng)比較法、剩余法、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行估價(jià)。 根據(jù)本次估價(jià)的價(jià)格類型及估價(jià)對(duì)象所處的區(qū)位條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、

34、個(gè)別條件及土地用途，按照國(guó)家有關(guān)地價(jià)估價(jià)的技術(shù)規(guī)范要求，經(jīng)分析比較決定采用剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法分別進(jìn)行估價(jià)。最后經(jīng)綜合分析后確定估價(jià)結(jié)果。 剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。其基本計(jì)算公式為： 地價(jià) = 開發(fā)完成后的土地總價(jià)格或房地產(chǎn)總價(jià)格 - 整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本 - 開發(fā)商合理利潤(rùn) = 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) - 建筑開發(fā)費(fèi) - 專業(yè)費(fèi) - 不可預(yù)見費(fèi) - 利息 - 租售費(fèi)用 - 稅金 - 開發(fā)商合理利潤(rùn) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn) 基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)

35、估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。其基本計(jì)算公式為： P=P O （ 1 K ） Y T R S 其中： P 待估宗地地價(jià)； P O 待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)； K 待估宗地所有地價(jià)影響因素總修正值； Y 待估宗地使用年期修正系數(shù)； T 估價(jià)期日修正系數(shù)； R 容積率修正系數(shù)； S 用地面積。 3 、估價(jià)結(jié)果 委托評(píng)估宗地采用剩余法進(jìn)行評(píng)估，試算地價(jià)結(jié)果為 90,620,994 元，單位地價(jià)為 1444.78 元 / 平方米；采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估

36、，其試算地價(jià)結(jié)果為 111,712,273 元，單位地價(jià)為 1781.04 元 / 平方米。綜合分析宗地的具體情況和地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，采取兩種結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值為最終地價(jià)的估價(jià)結(jié)果。即： 宗地單位地價(jià) = （ 1444.78 +1781.04 ） 2 =1612.91 （元 / 平方米），折合 107.53 萬元 / 畝； 依據(jù)“榕國(guó)用（ 2003 ）第 號(hào)國(guó)有土地使用證”，委估宗地土地使用權(quán)面積為 62723 平方米 。 宗地總價(jià) =1612.91 62723 =101,166,554 （元） 千元以下尾數(shù)四舍五入，估價(jià)取整為 RMB ： 101,167,000 元，大寫人民幣 壹億零壹佰壹

37、拾陸萬柒仟 元，單位地價(jià)為 1612.92 元 / 平方米（折合 107.53 萬元 / 畝）。 三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 1 、估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件 （ 1 ）委托方提供的資料均為真實(shí)、合法、有效，并且不存在任何法律上的爭(zhēng)議或潛在爭(zhēng)議。 （ 2 ）土地使用者合法取得土地使用權(quán)，并付清土地全部稅費(fèi)。 （ 3 ）任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序均符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。 （ 4 ）估價(jià)基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，估價(jià)基準(zhǔn)日的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境無重大變動(dòng)。 （ 5 ）本報(bào)告中估價(jià)對(duì)象宗地面積以國(guó)有土地使用證 榕國(guó)用（ 200 ）第號(hào) 確定的 62723

38、 平方米 面積為準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象宗地上各項(xiàng)建筑技術(shù)指標(biāo)以委托方提供的規(guī)劃部門確定的規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及委托方提供的 美麗園、峰景園可行性研究報(bào)告中的有關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)。 2 、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 (1)、 估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù) 本次估價(jià)依據(jù)土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等法律、法規(guī)（詳見“估價(jià)依據(jù)”）。估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的作用依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。 (2)、 本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果使用的方向與限制條件 本報(bào)告共分摘要、估價(jià)對(duì)象界定、土地估價(jià)結(jié)果及其使用、附件四部分，每一部分均為本報(bào)告不可分割的組成部分。 在滿足本報(bào)告全部前提條件及假設(shè)、限制條件下，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果方可使用。

39、本報(bào)告僅供委托方抵押貸款使用，不得作為其他估價(jià)目的使用。若改變估價(jià)目的或估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件，估價(jià)結(jié)果一般會(huì)改變，須作相應(yīng)的調(diào)整或重新評(píng)估后方可使用。 土地估價(jià)報(bào)告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告不提供給委托方。未經(jīng)本評(píng)估公司書面同意，估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容均不得轉(zhuǎn)載于任何文件、公告、聲明及公開媒體上。 (3)、 土地估價(jià)結(jié)果的有效期 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果自估價(jià)基準(zhǔn)日起半年內(nèi)有效。 (4)、 估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，本估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果有解釋權(quán)。 (5)、違規(guī)使用土地估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的法律責(zé)任 對(duì)未在估價(jià)的前提條件及假設(shè)、限制條件下使用本估價(jià)報(bào)告或?qū)⒈竟纼r(jià)

40、報(bào)告運(yùn)用本次估價(jià)目的以外的任何經(jīng)濟(jì)行為及由此帶來的結(jié)果，均由違規(guī)使用方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，我評(píng)估公司不承擔(dān)任何法律責(zé)任。 3 、需要特殊說明的事項(xiàng) （ 1 ） 委托方和相關(guān)當(dāng)事方對(duì)所提供估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任。委托方對(duì)申報(bào)的材料負(fù)完全的法律責(zé)任，對(duì)所填報(bào)資產(chǎn)的完整性、合法性和真實(shí)性負(fù)責(zé)。委托方對(duì)其提供的文件資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。 （ 2 ）注冊(cè)土地估價(jià)師執(zhí)行土地估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見超出注冊(cè)土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)范圍。注冊(cè)土地估價(jià)師不承擔(dān)驗(yàn)證委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料真實(shí)性、合法性和完整

41、性的責(zé)任。 （ 3 ）對(duì)于其他可能影響土地估價(jià)結(jié)果的瑕疵事項(xiàng)，在委托方進(jìn)行估價(jià)委托時(shí)未作特殊說明，而估價(jià)人員根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能知道的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 （ 4 ）估價(jià)基準(zhǔn)日后，估價(jià)報(bào)告有效期以內(nèi)，若宗地設(shè)定的用途、開發(fā)程度發(fā)生變化或地價(jià)指數(shù)發(fā)生較大變化，對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新確定估價(jià)結(jié)果。 第四部分 附 件 1 、估價(jià)對(duì)象宗地區(qū)域位置示意圖； 2 、估價(jià)對(duì)象景觀照片圖 3 、估價(jià)對(duì)象宗地國(guó)有土地使用證（復(fù)印件）； 4 、 榕規(guī)（ 200 ）地 號(hào)中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 （復(fù)印件）； 5 、 榕規(guī)（ 200 ）建字第 號(hào)中華人民共和國(guó)建設(shè)工

42、程規(guī)劃許可證 （復(fù)印件）； 6 、 委托方提供的 美麗園、峰景園可行性研究報(bào)告 （復(fù)印件） ； 7 、估價(jià)對(duì)象總平面圖（復(fù)印件）； 8 、委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）； 9 、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）； 10 、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書（復(fù)印件）； 11 、簽字土地估價(jià)師證書（復(fù)印件）。 附件（一） 估價(jià)對(duì)象宗地區(qū)域位置示意圖 ( 略 ) 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)目名稱 ：“ ”項(xiàng)目部分土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估 （福州市）受托估價(jià)單位 ：福州中盈房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 土地估價(jià)報(bào)告編號(hào) ： 榕中盈（ 200 ）（估）字第號(hào) 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào) ： 榕中盈（ 200 ）（技）字第號(hào) 提交估價(jià)報(bào)告日期 ： 2004

43、年 9 月 9 日 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 第一部分 總 述 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 “ ”項(xiàng)目部分土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估 二、 委托估價(jià)方 福州 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三、受托評(píng)估方 受托估價(jià)機(jī)構(gòu)：福州中盈房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 工商注冊(cè)號(hào)： 78 機(jī)構(gòu)地址：福州市鼓樓區(qū)營(yíng)跡路七?；▓@ 8 號(hào)樓 807 單元 執(zhí)業(yè)范圍：可在全省范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù) 有效期限：至 2005 年 6 月 30 日 止 注冊(cè)號(hào)： B 法定代表人：王鵬 四、估價(jià)目的 為委托方擬以估價(jià)對(duì)象宗地使用權(quán)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款，提供估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格參考依據(jù)。 五、估價(jià)依據(jù) 1 、中華人民共和國(guó)土地管理法； 2 、中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施

44、條例； 3 、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法； 4 、中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條件； 5 、 GB/T 18508-2001 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程； 6 、福建省國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法； 7 、福建省土地管理實(shí)施辦法； 8 、福建省加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收管理的暫行規(guī)定； 9 、福建省土地管理局關(guān)于土地、地籍管理等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知 10 、福州市國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓辦法； 11 、福州市土地基準(zhǔn)地價(jià)及近期有關(guān)土地交易資料； 12 、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書； 13 、榕國(guó)用（ 200 ）第 號(hào)國(guó)有土地使用證； 14 、 榕規(guī)（ 200 ）地 號(hào)中

45、華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ； 15 、 榕規(guī)（ 200 ）建字第 號(hào)中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ； 16 、 委托方提供的 美麗園、峰景園可行性研究報(bào)告； 17 、委托方提供和估價(jià)人員實(shí)地勘察及市場(chǎng)調(diào)查所搜集的資料。 六、估價(jià)基準(zhǔn)日 ： 2004 年 9 月 4 日 七、估價(jià)日期 ： 2004 年 9 月 4 日 至 9 月 9 日 八、地價(jià)定義 估價(jià)對(duì)象宗地現(xiàn)實(shí)際用途為商業(yè)、住宅用地，實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外六通（通路、通電、通給水、通排水、通氣、通訊）和宗地紅線內(nèi)平整。本次估價(jià)設(shè)定的宗地用途為商業(yè)、住宅用地，設(shè)定開發(fā)程度為宗地外六通（通路、通電、通給水、通排水、通氣、通訊）和宗

46、地紅線內(nèi)平整。本次評(píng)估的宗地價(jià)格是指土地用途為商業(yè)、住宅用地，土地使用權(quán)為出讓方式取得，在估價(jià)基準(zhǔn)日（ 2004 年 9 月 4 日 ）規(guī)劃利用條件下，設(shè)定的六通一平開發(fā)程度下，宗地法定最高使用年限內(nèi)剩余年限分別為：商業(yè) 28.5 年（截止 2033 年 4 月 21 日 ）、住宅 58.5 年（截止 2063 年 4 月 21 日 ）的土地使用權(quán)價(jià)格。 九、估價(jià)結(jié)果 座落于福州市 區(qū) 路西側(cè)的估價(jià)對(duì)象宗地，土地使用權(quán)面積 62723 平方米 ，在估價(jià)基準(zhǔn)日滿足地價(jià)定義及本報(bào)告的前提條件、假設(shè)條件、使用方向及限制條件下的估價(jià)結(jié)果為： 單位面積地價(jià) 1612.92 元 / 平方米（折合 107.

47、53 萬元 / 畝）； 總地價(jià) RMB ： 101,167,000 元，大寫人民幣 壹億零壹佰壹拾陸萬柒仟 元。 十、需要特殊說明的事項(xiàng) 1 、 委托方和相關(guān)當(dāng)事方對(duì)所提供估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任。委托方對(duì)申報(bào)的材料負(fù)完全的法律責(zé)任，對(duì)所填報(bào)資產(chǎn)的完整性、合法性和真實(shí)性負(fù)責(zé)。委托方對(duì)其提供的文件資料的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。 2 、注冊(cè)土地估價(jià)師執(zhí)行土地估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見超出注冊(cè)土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)范圍。注冊(cè)土地估價(jià)師不承擔(dān)驗(yàn)證委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料真實(shí)性、合法性和完整性的責(zé)任。 3 、

48、對(duì)于其他可能影響土地估價(jià)結(jié)果的瑕疵事項(xiàng)，在委托方進(jìn)行估價(jià)委托時(shí)未作特殊說明，而估價(jià)人員根據(jù)其執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能知道的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 4 、估價(jià)基準(zhǔn)日后，估價(jià)報(bào)告有效期以內(nèi)，若宗地設(shè)定的用途、開發(fā)程度發(fā)生變化或地價(jià)指數(shù)發(fā)生較大變化，對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新確定估價(jià)結(jié)果。 十一、土地估價(jià)師簽字 估價(jià)師姓名 ( 略 ) 土地估價(jià)師證書號(hào) ( 略 ) 簽字 ( 略 ) 十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 估價(jià)機(jī)構(gòu)法人代表簽字： ( 略 ) 福州中盈房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 2004 年9 月9 日 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析界定 一、估價(jià)對(duì)象描述 1 、土地登記狀況

49、土地使用權(quán)人：福州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 座 落：區(qū)路西側(cè) 圖 號(hào)： 0035 、 0036 、 0185 等 地類（用途）：商業(yè)、住宅 使用權(quán)類型：出讓 終止日期：商業(yè)：至 2033-4-21 ；住宅：至 2063-4-21 使用權(quán)面積： 62723 平方米 國(guó)有土地使用證編號(hào)：榕國(guó)用（ 200 ）第號(hào) 填證機(jī)關(guān)，日期：福州市國(guó)土資源局， 200 年月日 2 、土地權(quán)利狀況 土地使用者于 1993 年取得出讓方式使用權(quán)類型的國(guó)有土地使用證，估價(jià)對(duì)象 土地使用權(quán) 批準(zhǔn)使用分別為商業(yè) 40 年、住宅 70 年，截止估價(jià)基準(zhǔn)日已使用 11.5 年，剩余使用年限 分別為：商業(yè) 28.5 年、住宅 58.5 年。截止估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)未存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。 3 、土地利用狀況 （ 1 ）估價(jià)對(duì)象用地現(xiàn)已經(jīng)福州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃審查批準(zhǔn)，并頒發(fā)編號(hào)“榕規(guī)（ 200 ）