1、銅昌建材物流園區(qū)物業(yè)管理方案第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃和計(jì)劃第二節(jié)管理方法、工作計(jì)劃和物質(zhì)需求第三節(jié)指標(biāo)的承諾和承諾履行措施第四節(jié)經(jīng)理部署、員工培訓(xùn)和員工管理第五節(jié)管理規(guī)則、建設(shè)和附屬文件、設(shè)施、設(shè)備、所有者文件的建立和管理第六節(jié)普通服務(wù)第七節(jié)房地產(chǎn)管理費(fèi)建議和收支計(jì)算第八節(jié)日常財(cái)產(chǎn)管理第九部分公共系統(tǒng)和應(yīng)急措施精神文明公約安全預(yù)防方法管理規(guī)定消防安全管理?xiàng)l例道路和車輛管理?xiàng)l例物流園區(qū)設(shè)備安全運(yùn)行系統(tǒng)智能控制中心管理法規(guī)消防給水設(shè)備維護(hù)系統(tǒng)空調(diào)設(shè)備檢驗(yàn)管理系統(tǒng)泵房操作程序泵房操作注意事項(xiàng)綠化養(yǎng)護(hù)制度清潔衛(wèi)生管理規(guī)定清潔工作程序和操作要領(lǐng)清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)測試方法事故處理方法火災(zāi)應(yīng)急計(jì)劃停水和事故處理

2、方案物業(yè)管理委托合同物流園區(qū)辦公樓清潔(開拓)方案和報(bào)價(jià)結(jié)束語第一章前言作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理對其產(chǎn)生和發(fā)展、人們的生活、改善工作生產(chǎn)環(huán)境、提高城市的整體水平起到了積極的作用。物業(yè)管理?xiàng)l例的頒布和實(shí)施更有力地促進(jìn)了該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在繼續(xù)規(guī)范產(chǎn)業(yè)法制環(huán)境的同時，將更多的商人和生產(chǎn)、居住、房地產(chǎn)進(jìn)入了房地產(chǎn)管理市場。濰坊音樂集團(tuán)房地產(chǎn)管理有限公司為適應(yīng)市場需求，提出了“內(nèi)部精密管理，外部適度開發(fā)”的戰(zhàn)略思路。按照這個想法的指導(dǎo)，探索企業(yè)的出路。我公司提供專業(yè)的服務(wù)，創(chuàng)造顧客100%的滿意度，我們不追求高短期收益，我們相信“最真誠、最專業(yè)、最專業(yè)、只有最強(qiáng)大的東西”。我們的企業(yè)做好事，為大、強(qiáng)、

3、客戶創(chuàng)造價(jià)值，也為客戶創(chuàng)造最好的收益。第三章物流園區(qū)物業(yè)管理方案第一部分，提高管理服務(wù)水平的總體假設(shè)和計(jì)劃北方水花園位于方志偉安路，是辦公、物流、宿舍一體化的園區(qū)。一期安裝面積xxxx平方米，總建筑面積約為xxxxx平方米，框架結(jié)構(gòu)，xxxx平方米，辦公面積xxxx平方米，宿舍xxxx平方米，校園道路面積xxxx平方米，綠地面積8000平方米，公共衛(wèi)生面積8000平方米(建筑物內(nèi)走廊面積除外)，路燈，泵房，配電房，發(fā)電這個項(xiàng)目布局合理，設(shè)備完善，設(shè)備先進(jìn)。對這次物業(yè)管理招標(biāo)的各要素，我們公司管理思想概括為“一個模式，兩個承諾，五個核心，五個主要措施”。一、理解和定位物流園區(qū)作為大型物流園區(qū)的財(cái)

4、產(chǎn)，整體形象要集中在城市、全省乃至全國、全世界。該項(xiàng)目的整體形象定位是：開放、高效、規(guī)范的顯示該遺物院改革和革新的思想和國際化的辦公室，生產(chǎn)方式有效地展示這個遺物院的進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和有效的運(yùn)行機(jī)制規(guī)范反映了這個文物院的風(fēng)格嚴(yán)謹(jǐn)，運(yùn)營規(guī)范高效，管理細(xì)致的風(fēng)貌二、一種模式作為國際水團(tuán)，需要的是：開放的實(shí)施、效率、規(guī)范化、安全、文明、秩序、舒適等。我公司以此物流公園管理服務(wù)模式：一手掌握房地產(chǎn)管理服務(wù)，一手掌握精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營型房地產(chǎn)管理模式。我們公司進(jìn)駐后，要“全心全意”，從細(xì)微處看精神。將“正大卓越，萬中立昌品牌”的想法引入全方位，保護(hù)我們的職業(yè)道德，“帖子是“守護(hù)、降級保持、

5、威武文明、誠信服務(wù)”。我們確信，通過我們的努力，一定能給貴公司和用戶分發(fā)滿意的答卷。三、兩個承諾：1、從收購該物業(yè)管理項(xiàng)目之日起，2年內(nèi)將該物業(yè)管理項(xiàng)目制作成優(yōu)秀示范項(xiàng)目，建立將專業(yè)化物業(yè)管理引入物流園區(qū)的成功案例。2、自收購日起，按照ISO9001-2000服務(wù)質(zhì)量體系全面實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。是的，5個焦點(diǎn)：對于該項(xiàng)目的特點(diǎn)和業(yè)務(wù)困難，我們確認(rèn)了管理的5個核心事項(xiàng)：1、物流園區(qū)財(cái)產(chǎn)整體形象建設(shè)通過環(huán)境形象、物流園區(qū)形象控制、公共設(shè)備和設(shè)施管理、治安和交通控制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氛圍的整合，形成物流園區(qū)開放、效率、規(guī)范的整體形象。2、由于管理原因，確認(rèn)治安消防事件發(fā)生率為零根據(jù)

6、我們的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，治安法、火災(zāi)狀態(tài)的好壞是房地產(chǎn)使用者衡量經(jīng)營成果的關(guān)鍵。我們相信，通過國內(nèi)的準(zhǔn)軍事化管理和對使用者的人性化服務(wù)，通過技術(shù)防衛(wèi)、民防、水防的有效結(jié)合，可以確保該地區(qū)內(nèi)因財(cái)產(chǎn)管理原因引起的治安?；馂?zāi)事件的發(fā)生率為零。3、保持物流園區(qū)環(huán)境這個物流園區(qū)是對外窗口。環(huán)境管理的重點(diǎn)是衛(wèi)生管理。本物流園區(qū)的衛(wèi)生涉及道路、倉庫、宿舍、辦公區(qū)等公共場所和外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項(xiàng)目的好面貌，同時，公園內(nèi)的綠化要表現(xiàn)出茂盛的常綠、死廟、沒有雜物、輔助的項(xiàng)目的好形象4、設(shè)施、設(shè)備和財(cái)產(chǎn)自我管理、物流園區(qū)財(cái)產(chǎn)保存、增值此外，該項(xiàng)目的設(shè)備齊全，我們在經(jīng)營中強(qiáng)調(diào)專業(yè)經(jīng)營，提高

7、其使用壽命，達(dá)到了保存價(jià)值的目的。5、樹立經(jīng)營公司本身的好形象，使這個項(xiàng)目成為口碑這個項(xiàng)目將密切關(guān)注我們自己的人事形象，威武文明和專業(yè)化的特性管理，文明工作，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上構(gòu)建良好的形象，給到物流園區(qū)的人留下好印象，讓物流園區(qū)因管理服務(wù)而增加附加值，我佩服管理。5項(xiàng)措施：1、根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，在齒眼鏡營充分強(qiáng)調(diào)人力因素，所有保安經(jīng)理由管理事務(wù)所統(tǒng)一指揮調(diào)度，多個結(jié)合，即移動河與固定河相結(jié)合，徹底預(yù)防與重點(diǎn)預(yù)防相結(jié)合，安保管理與其他人員相結(jié)合，白天時間外送與夜晚緊密結(jié)合，小周邊與大包圍相結(jié)合。在物質(zhì)防御中，加強(qiáng)物品出入管理，提高預(yù)防能力等，與管理局的綜合管理一起，迅速派遣，確保治安等。2、保

8、護(hù)景觀，實(shí)施廢物轉(zhuǎn)換，加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境建設(shè)。根據(jù)該項(xiàng)目的現(xiàn)狀要求，我們設(shè)立了環(huán)境管理部門(衛(wèi)生、綠化)，確保物流園區(qū)的美麗環(huán)境，干凈、整潔的環(huán)境，管理區(qū)域衛(wèi)生，維護(hù)物流園區(qū)的綠化，常綠，總是新的，總是充滿活力；第：條加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)境意識教育，使所有去物流園區(qū)的人自覺節(jié)約當(dāng)?shù)丨h(huán)境。第：條廢物分類收集、回收系統(tǒng)建設(shè)；第四，開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè)。3.保證車輛有序停車。為了防止車輛的亂停車現(xiàn)象，我們將指導(dǎo)使用者，將訓(xùn)練和現(xiàn)場的溫和管理、小費(fèi)加在一起，然后不合理地處理，最后達(dá)到限制整潔、停車和秩序的目的。4、實(shí)行全面管理和小圍地方管理相結(jié)合的管理方法。這種方法體現(xiàn)在人員配置、治安、消防、衛(wèi)

9、生設(shè)施、設(shè)備管理等方面。我們以管理事務(wù)所為指揮機(jī)關(guān)，統(tǒng)一集中管理。同時，每個地區(qū)設(shè)置班級，組長負(fù)責(zé)各自的具體工作，每個個別工作都有管理人員的檢查追蹤，有條不紊，規(guī)范。5、我們將在管理服務(wù)中引入24小時工作巡邏服務(wù)機(jī)制，解決用戶需要的。第二節(jié)要采取的管理方法、工作計(jì)劃和物料需求一、要采取的管理方法不同的財(cái)產(chǎn)必須有不同的方法。我們要采取的管理方法是：專業(yè)化，標(biāo)準(zhǔn)化，細(xì)化，品牌化，經(jīng)營型管理方式?；舅枷胧牵?，嚴(yán)格選拔和慎重聘用人，確保各種人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。2、提供24小時服務(wù)；3、嚴(yán)格規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)約束，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為；4、致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略；5、軍事化管理

10、和現(xiàn)代化經(jīng)營。具體說明我們的經(jīng)營分組織體系、運(yùn)營程序體系、獎勵體系三部分。(a)組織系統(tǒng)：1、貴公司為了提高服務(wù)效率，可以直接向管理服務(wù)下達(dá)指示。2、管理服務(wù)實(shí)施垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理方面，設(shè)置管理服務(wù)負(fù)責(zé)人、辦事員、各業(yè)務(wù)部門經(jīng)理和業(yè)務(wù)塊運(yùn)營員工。(b)，操作程序系統(tǒng)：1、整體操作程序2、內(nèi)部操作流程說明：1、內(nèi)部運(yùn)營流程設(shè)計(jì)，確保遵守整個流程管理，命令，監(jiān)督封閉性。管理層是指揮、監(jiān)督、計(jì)劃、組織、控制、反饋的集合，防止管理戒指的泄漏和盲點(diǎn)，有效地確保及時管理。2、各層作用明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件制定規(guī)范。同時，擁有足夠的權(quán)限，在權(quán)限和責(zé)任范圍內(nèi)最大限度地提高員工的工作積極性和主導(dǎo)權(quán)。(c

11、)，激勵制度：說明：1、激勵注重尊重個人權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，為用戶提供服務(wù)，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會利益。2、思想工作機(jī)制刺激潛在能力，形成共享價(jià)值，充分發(fā)揮員工性能和熱情，尊重個人感情，對個性心理及時進(jìn)行思想工作，談?wù)摲绞?，座談等?、獎懲機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制，相基礎(chǔ)，處罰輔助，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎懲明確，引用員工通過獎勵，通過“懲罰”，大家激勵，一切壓力。補(bǔ)償分為物質(zhì)補(bǔ)償和精神補(bǔ)償。4、教育改進(jìn)機(jī)制在實(shí)際工作中很有價(jià)值。我們把培訓(xùn)放在集團(tuán)和個人發(fā)展的重要位置，以提高員工對企業(yè)的忠誠、專業(yè)、卓越，在晉升中創(chuàng)造有利于隨機(jī)網(wǎng)格、能力者、平凡者、人才培養(yǎng)的環(huán)境。5、工資及福利機(jī)制集中在檢討上，進(jìn)行每月評估和年度評估

12、，實(shí)行流動工資，提高工作能力。6.企業(yè)文化機(jī)制是開發(fā)的源泉，通過企業(yè)文化的發(fā)展，加強(qiáng)凝聚力和向心力，培養(yǎng)員工的自信和認(rèn)同感，通過企業(yè)文化的凝聚力拉動功能，約束功能使員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合。工作計(jì)劃根據(jù)管理方法和管理操作過程，將工作計(jì)劃分為主動管理、定期管理兩部分，當(dāng)前工作計(jì)劃包括：(a)主動管理工作計(jì)劃序號項(xiàng)目內(nèi)容時間注釋1財(cái)產(chǎn)管理對象調(diào)查全面了解物業(yè)管理對象Xx年xx月xx日盡可能提前2制定管理方案結(jié)合研究結(jié)果制定管理方案Xx年x月xx日盡可能提前3收購合同1、程序送審2、簽訂合同確定方案時退出盡量縮短時間4組建管理團(tuán)隊(duì)1，選拔2，訓(xùn)練3，誘導(dǎo)方案確定為立場5整頓和改善辦公條件1、安

13、排管理室2、安排職員宿舍物質(zhì)設(shè)備在原地方案確定為立場6制定管理制度1、開發(fā)實(shí)用的物業(yè)管理系統(tǒng)2、導(dǎo)入ISO9001-20007接受房地產(chǎn)收購辦理書面移交手續(xù)(b)定期管理工作計(jì)劃序號項(xiàng)目內(nèi)容時間注釋1住房和公共部件維護(hù)1、制定大型、重水計(jì)劃；2、每日零修、緊急維修管理；3、日常維護(hù)檢查管理；4、維護(hù)質(zhì)量管理。接受收購后，部分建設(shè)單位保修期屆滿建設(shè)單位保證責(zé)任我們公司將盡量協(xié)調(diào)合作2公共設(shè)施、設(shè)備和場所的使用、維護(hù)、管理1、文件創(chuàng)建、基本數(shù)據(jù)管理改進(jìn)2、操作管理；3、維護(hù)和管理；4、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急管理；5、游泳池水泵管理；6、其他。接受收購后，部分建設(shè)單位保修期屆滿建設(shè)單位保證責(zé)任我們公司將盡量協(xié)調(diào)合

14、作3安全管理1、24小時工作及巡邏、監(jiān)視等安全預(yù)防管理；2、設(shè)立非法個人包裝點(diǎn)和廣告管理；3、消防管理；4、訪問管理；5、管理項(xiàng)目訪問。接受參數(shù)后開始4車輛管理1、車輛管理出入；2、停車管理；3、車輛行駛管理。接受參數(shù)后開始5清潔衛(wèi)生管理1、清潔衛(wèi)生管理；2、環(huán)境管理；3、卸載管理。接管驗(yàn)收之后開始6綠化管理1、室內(nèi)綠化管理；2、室外綠化管理。接受參數(shù)后開始7客戶服務(wù)管理1、服務(wù)員和保安設(shè)置；2、人事形象和服務(wù)意識管理。8身份系統(tǒng)管理徽標(biāo)每日維護(hù)9文件管理1、建立房屋共享設(shè)施設(shè)備文件信息；2、建立用戶檔案、住房及其支持設(shè)施；3、構(gòu)建嚴(yán)格的文件管理系統(tǒng)。接受參數(shù)后開始第三節(jié)：為實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)

15、和標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)而采取的措施本節(jié)參考全國物業(yè)管理?xiàng)l例、全國物業(yè)管理示范物流園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則和ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以表格形式發(fā)布項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)管理要求的每個指標(biāo)，并按主題概述確保每個指標(biāo)完成的實(shí)施措施。序號指標(biāo)名稱工作標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)衡量標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)施措施1住房和支持設(shè)施完成率95%國家財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，國家財(cái)產(chǎn)管理示范物流園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)評分規(guī)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)使用與區(qū)域檢查管理和管理中心控制相結(jié)合的工作方法，建立責(zé)任、責(zé)任、人員、完善的區(qū)域日常檢查、州檢查、月檢查系統(tǒng)、文件記錄。2房子沒修好，緊急維修正在及時進(jìn)行96%國家財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，國家財(cái)產(chǎn)管理示范物流園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)評分規(guī)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)在接到機(jī)械師的

16、維修訂單后5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，建立嚴(yán)格的維修體系，確保修理工按時完工。緊急維修工程通宵。另外，以建立續(xù)訪制度和續(xù)訪記錄的服務(wù)為主，保持24小時值班3維修項(xiàng)目質(zhì)量合格率99%國家財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，國家財(cái)產(chǎn)管理示范物流園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)評分規(guī)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建維護(hù)回訪系統(tǒng)，及時征求您的意見，確保反饋渠道暢通，確保維修服務(wù)質(zhì)量4大型和重要的機(jī)電設(shè)備完成率99%國家財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，國家財(cái)產(chǎn)管理示范物流園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)評分規(guī)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行系統(tǒng)和維護(hù)系統(tǒng)，尋找專業(yè)工程技術(shù)人員、專業(yè)公司的支持，所有維護(hù)人員全部24小時工作，及時解決問題。5質(zhì)量好，利用率好95%國家財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，國家財(cái)產(chǎn)管理示范物流園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)評分規(guī)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主實(shí)施，對道路、路燈、停車場、消防設(shè)施和其他公共設(shè)施進(jìn)行日常檢查和維護(hù)，實(shí)施維護(hù)部門，完善客戶服務(wù)中心監(jiān)督和文件記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施的完善和正常使用6停車場完好率95%7路燈的安寧系數(shù)95%8消防設(shè)備完成百分比是98%9治安事件發(fā)生率低于1%國家財(cái)產(chǎn)管理規(guī)定，國家財(cái)產(chǎn)管理示范物流園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)評分規(guī)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施24小時安全巡邏制，速速、慢巡邏，24小時工作，接收和派遣警報(bào)