1、【永業(yè)行觀察】武漢市2018年上半年房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告 （房地產(chǎn)市場篇）2018-08-03 17:551住宅市場分析1、受宏觀環(huán)境影響，開發(fā)商推盤力度較低，上半年住宅成交量較低。受房地產(chǎn)政策影響，2018年上半年成交量明顯低于近三年同期水平。上半年武漢市住宅共成交約774.18萬，同比2017年上半年減少220.49萬，6月新建住宅供應(yīng)量增幅明顯，逐步與2017年成交水平持平，預計下半年住宅市場將增大供應(yīng)量。2018年上半年武漢住宅市場成交量連續(xù)四年歷史最低，但參考2016-2017武漢市土地成交量較高的事實，其主要是受宏觀政策影響，開發(fā)商推盤力度較弱，導致2018年上半年住宅入市項目較少，

2、成交量較低。點擊查看大圖2、武漢市住宅產(chǎn)品價格逐步走向平穩(wěn)，穩(wěn)定在9300-9400元/之間。2018年上半年武漢市新建住宅銷售均價成交持續(xù)平穩(wěn)，上半年銷售均價約在9300元/左右。點擊查看大圖3、遠城區(qū)住宅成交量首次超過主城區(qū)。與2017年同期相比，2018年上半年武漢市住宅市場新洲區(qū)、東西湖區(qū)、漢南區(qū)等遠城區(qū)呈現(xiàn)增長趨勢。其中，新洲區(qū)增幅超過100%；江岸、江漢、硚口、武昌以及東湖高新區(qū)等主城區(qū)呈現(xiàn)大幅減少趨勢，降幅超過50%。點擊查看大圖4、遠城區(qū)成交量較大，占2018年上半年武漢市住宅市場整體的半壁江山。2018年上半年住宅市場6個遠城區(qū)成交量較大，占武漢市半壁江山；武漢市主城區(qū)目前僅

3、剩下漢陽區(qū)四新，東湖高新區(qū)，洪山區(qū)白沙洲等地區(qū)存在大量住宅供應(yīng)，其他住宅供應(yīng)均以遠城區(qū)為主；青山區(qū)作為武漢市傳統(tǒng)廠區(qū)，近幾年進行了舊廠改造工作，成交量在主城區(qū)中保持較高水平，預計未來一段時間會繼續(xù)保持較高水平。點擊查看大圖2寫字樓市場分析1、2018年上半年成交量明顯低于2017年同期水平。2018年上半年新建寫字樓銷售面積為71.97萬，比2017年上半年減少48.57萬。近三個月銷量保持穩(wěn)定，預計下半年寫字樓市場將保持穩(wěn)步增長。武漢發(fā)展迅速，人才落戶政策優(yōu)勢吸引初創(chuàng)企業(yè)落子，城市的吸引力日漸提升，眾多企業(yè)紛紛布局武漢，寫字樓市場需求旺盛。點擊查看大圖2、寫字樓市場主城區(qū)仍然占據(jù)主導地位。目

4、前武漢市在售寫字樓主要聚集在主城區(qū)，遠城區(qū)相對較少。但在2017年武漢土拍中，有較多辦公用地成交，并且位于非傳統(tǒng)寫字樓聚集的核心城區(qū)，這說明武漢辦公樓市場未來將由城市核心區(qū)擴大至遠城區(qū)。點擊查看大圖3、漢陽區(qū)寫字樓市場迎來井噴，上半年成交18.62萬，遠超其他區(qū)域。2018年上半年寫字樓市場成交主要集中在漢陽區(qū)，成交量達到18.62萬，約占武漢市寫字樓市場銷量26%，位列武漢市寫字樓市場第一位。點擊查看大圖3商業(yè)市場分析1、武漢市商業(yè)房地產(chǎn)市場銷售連續(xù)兩年高速增長，2018年上半年與去年同期基本保持持平。2018年上半年武漢市商業(yè)共成交68.47萬，6月商業(yè)市場成交量增幅明顯，預計下半年商業(yè)市

5、場將繼續(xù)穩(wěn)步增長。點擊查看大圖2、主城區(qū)在商業(yè)市場中仍占據(jù)主導地位。2018年上半年住宅市場成交主要以漢陽區(qū)、江岸區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主，三大主城區(qū)成交量位居武漢市商業(yè)市場前三位，其中，漢陽區(qū)商業(yè)市場成交量突破10萬，達到11.06萬，位于武漢市第一位。點擊查看大圖4總結(jié)受宏觀環(huán)境影響，開發(fā)商推盤力度較低，上半年住宅成交量較低。同時隨著主城區(qū)土地資源的逐漸稀缺，武漢市遠城區(qū)住宅成交量首次超過主城區(qū)。在宏觀調(diào)控政策的影響下，預計未來武漢市住宅市場價格將保持平穩(wěn)上升的走勢。2018年上半年武漢市房地產(chǎn)市場分析報告（下篇）-住宅及商辦市場分析報告2018-07-18 20:00上半年整體來看，武漢樓市依

6、舊圍繞“住房不炒”開展的一系列差別化調(diào)控政策展開，房地產(chǎn)市場也隨政策呈現(xiàn)出了一些變化。第二季度出現(xiàn)土地拍賣低潮，僅有15宗，寡頭品牌房企聯(lián)合拿地現(xiàn)象顯著。受市場供應(yīng)下滑的影響，上半年武漢新房成交同比下滑四分之一，由于武漢市繼續(xù)實施限購限貸限價政策，實行新房預售價格管控，上半年總體價格浮動不大。商辦交易市場整體較為冷靜，成交套數(shù)同比有所下降但環(huán)比有小幅上升。二、 新房市場：量跌價穩(wěn)，剛需為王（一） 住宅1.總體：成交下滑，價格受限2018年上半年，武漢市新建商品房成交9.3萬套，其中住宅7.17萬套，占整個商品房成交套數(shù)的77.1%。相較于去年上半年的9.9萬套，今年上半年同比下滑27.8%，只

7、占去年全年成交套數(shù)的34.6%！受供應(yīng)量的影響，2018年上半年武漢商品住宅每月成交量與去年同期相比，明顯減少。而進入5月份以來，武漢商品供宅供應(yīng)量加大，購房者的選擇余地多，成交量明顯回升。2.供應(yīng)：同比下滑市場供應(yīng)方面，由于第一季度武漢市新建住宅供應(yīng)量為近五年以來的同期新低，第二季度武漢樓市供應(yīng)節(jié)奏雖然大幅加快，供求緊張有所緩解，但整體來看，全市依然僅有280個項目獲得預售許可證，武漢新房市場仍然供不應(yīng)求。上半年武漢市新建住宅總供應(yīng)量達到807.89萬平方米，同比去年上半年減少6.4%，占去年全年的37.8%（2016年全年新建住宅供應(yīng)量為2139.89萬平方米）。從時間上看，近半年市場供應(yīng)

8、基本逐月增高（除2月外），尤其是4月環(huán)比大幅增長46.8%，在月底五一小長假前迎來供應(yīng)“井噴”。6月供應(yīng)環(huán)比也大幅增長，尤其是主城區(qū)迎來今年供應(yīng)高峰，供求緊張有所緩解。圖：近一年半新建住宅供應(yīng)面積從地域上看，主城區(qū)一直是供應(yīng)的主力，上半年主城區(qū)供應(yīng)占比達到70%。特別是3月和6月主城區(qū)新建住宅供應(yīng)量占到了全市總供應(yīng)量的八成以上，供應(yīng)高度集中。圖：主城區(qū)和遠城區(qū)新建住宅供應(yīng)量從片區(qū)來看，第一季度武漢市住宅供應(yīng)經(jīng)歷了主城區(qū)逐步提升、遠城區(qū)逐漸衰弱的過程。1月份遠城區(qū)樓市十分活躍，尤其是漢南的商品住宅供應(yīng)量以16.89萬平方米躍居榜首，是唯一一個供應(yīng)環(huán)比增長的片區(qū)，主城區(qū)各片區(qū)表現(xiàn)一般；2月份，商品

9、住宅供應(yīng)向主城區(qū)方向轉(zhuǎn)移，遠城區(qū)供應(yīng)下滑明顯；3月份，主城區(qū)樓市供應(yīng)繼續(xù)增加，商品住宅供應(yīng)量占到了全市總供應(yīng)量的81.3%，供應(yīng)高度集中，尤其是東西湖的商品住宅供應(yīng)量以17.3萬平方米排名第一。到了第二季度，主遠城區(qū)的比例相對保持穩(wěn)定，主城區(qū)供應(yīng)以二環(huán)至三環(huán)及三環(huán)外主城區(qū)的供應(yīng)為主，如東西湖區(qū)、青山區(qū)；遠城區(qū)供應(yīng)則以江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)主?？傮w來看，漢口中心區(qū)、白沙洲片、江夏以及黃陂區(qū)為今年上半年的供應(yīng)主力區(qū)域。而南湖、光谷南以及漢陽中心區(qū)在今年1-4月份均處于供應(yīng)低迷區(qū)域。5-6月份市場迎來一波開盤潮，青山區(qū)、蔡甸區(qū)以及東西湖供應(yīng)爆發(fā)。圖：主城區(qū)和遠城區(qū)新建住宅供應(yīng)比例3.成交總體來看，受

10、市場供應(yīng)下滑的影響，上半年的成交數(shù)據(jù)也遭遇下跌。上半年新建住宅成交7.17萬套，同比下滑27.8%，只占去年全年成交套數(shù)的34.6%。從市場表現(xiàn)來看，由于新房價格受限、住宅存量較低、新房二手房倒掛等市場現(xiàn)狀依然存在，武漢人買房的熱情依舊不減。據(jù)統(tǒng)計，上半年武漢共出現(xiàn)107個“日光盤”，日光率逐步下滑至五成左右，以剛需項目和高性價比項目為主，而高端及別墅洋房項目開盤去化率有所下降。圖：近一年半新建住宅成交套數(shù)月度走勢方面，前半年僅1月成交同比增加，其他月份與2017年相比均有不同程度的下降。1月成交17303套，同比增加19.2%，盡管1月市場供應(yīng)量下滑，不過受2017年第四季度新房集中加推的影

11、響，1月商品住宅成交量依然較高，相比歷史同期的成交量僅低于去年，整體去化率高達94%，樓市依然較為火爆；2月成交5785套，同比下降48.3%；3月成交9760套，同比下降49.7%；4月成交10949套，同比下降41.1%；5月成交11865套，總比下降30.9%；6月成交16034套，同比下降13.1%。供應(yīng)的下降仍是成交量下降的主要因素。與去年上半年月均1.65萬套的規(guī)模相比，今年上半年月均才1.19萬套。從城區(qū)來看。上半年主城區(qū)成交35201套，占49%，開發(fā)區(qū)成交5725套，占8%，遠城區(qū)成交30770套，占43%。通過下圖可以看出，去2017年上半年相比，今年上半年遠城區(qū)的成交套數(shù)

12、比例明顯有所增加，中心城區(qū)和開發(fā)區(qū)的比例有所下降。圖：各城區(qū)新建住宅成交套數(shù)占比從各行政區(qū)來看，洪山區(qū)以8836套的成交量獨占鰲頭，主要歸功關(guān)山大道片區(qū)的和昌光谷未來城、中建大公館，白沙洲片區(qū)的保利上城、清能清江錦城等項目入市或持續(xù)加推。東西湖區(qū)緊隨其后，成交7987套，其中2017年年末入市的融創(chuàng)觀瀾壹號持續(xù)加推，貢獻了超2500套的成交量，常青花園恒大御景也貢獻了超千套的銷量。黃陂區(qū)成交7442套，主要歸功于山海觀、漢北水晶城、北辰蔚藍城市、新力帝泊灣等項目成交放量。季度成交量表現(xiàn)較好的區(qū)域還有：江夏區(qū)（6478套）、新洲區(qū)（2930套）、新洲區(qū)（6290套）、漢陽區(qū)（5790套）、蔡甸區(qū)

13、（5728套）、漢南區(qū)（4832套）、青山區(qū)（4499套）、東湖高新區(qū)（3324套）、江岸區(qū)（3322套），成交表現(xiàn)較好的區(qū)域依然是供應(yīng)充足的區(qū)域。本季度成交量后三名的區(qū)域為：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成交2401套，武昌區(qū)成交1282套，江漢區(qū)成交733套。總體來看，隨著武漢城市版圖的外擴，購房者的目光不止局限于三環(huán)主城區(qū)內(nèi)，逐漸將購房區(qū)域延伸到了四環(huán)以及四環(huán)外的區(qū)域。圖：各行政區(qū)新建住宅成交套數(shù)和面積從供需比來看。2018年上半年總供應(yīng)量808萬平方米，總需求量726萬平方米，供需比為1.11，新房市場供應(yīng)不足的情況有效緩解，除了1月份，其他各月供需比均已突破1，可以預計，在目前的市場條件無較大變化的前提

14、下，后期的供需矛盾有可能進一步得到緩解。圖：近一年半新建住宅供需情況從成交價格來看，2018年武漢市繼續(xù)實施限購限貸限價政策，實行新房預售價格管控，上半年總體價格浮動不大。各個片區(qū)價格也走勢不一?？梢钥吹剑瑑r格最高的依然是武昌中心區(qū)，且受益于高端豪宅融創(chuàng)中心武漢壹號以及海珀御觀等項目集中成交，1月份片區(qū)房價大幅上漲；接下來幾個月份武昌中心區(qū)成交房源中中南匯、保利大都會等普通住宅成交占比增大，片區(qū)房價微幅下跌。均價上漲較為明顯的片區(qū)為青山片區(qū)，因5月該片區(qū)東湖金茂府、武漢江山、中冶39大街、金科城等項目集中上市，其片區(qū)成交均價因此大幅上漲；均價下跌較為明顯的片區(qū)為古田片區(qū)，主要是由于季度成交以華

15、潤翡翠城等房價較低的項目為主。遠城區(qū)的片區(qū)均價也有較大幅度上揚。受地鐵規(guī)劃以及長江新城等諸多利好影響，江夏大橋新區(qū)、黃陂漢口北、武湖以及新洲陽邏等地最受購房者關(guān)注，區(qū)域新房明顯供不應(yīng)求，房價也隨之攀升，甚至帶動了區(qū)域內(nèi)二手房價格的上漲，如黃陂盤龍城板塊二手房價格已經(jīng)破萬，與新房價格形成倒掛，新洲陽邏也出現(xiàn)類似情況，新開項目價格超過6000元/平方米，明顯高于片區(qū)成交均價。圖：各片區(qū)近半年來新建住宅成交均價2018年上半年武漢大量剛需項目集中入市，剛需購房者選擇余地變大，剛需購房者更加趨于理性，剛需盤開盤即日光的態(tài)勢有所改善。另一方面，受前期高價地影響，武漢主城區(qū)潛在待售房源以改善型房源居多，造

16、成供應(yīng)高端化與需求支付能力透支化。而“限價”政策的嚴格執(zhí)行又在一定程度上加劇了剛需剛改產(chǎn)品的供不應(yīng)求矛盾。2018年下半年預計供應(yīng)較多的區(qū)域有白沙洲、東西湖、黃陂盤龍城、江夏、新洲等區(qū)域。目前供應(yīng)相對不足的四新及后湖區(qū)域，下半年供應(yīng)將有所增加，而關(guān)山、南湖及武昌中心區(qū)供應(yīng)仍將整體偏少。隨著剛需優(yōu)先選房比例的提高及大學生安居房的逐步入市，下半年預計將會是武漢剛需上車的好時機。（二）商辦：成交明顯下滑，品牌綜合體露鋒芒上半年武漢市新建寫字樓和商業(yè)用房成交市場較為冷靜，較去年同期相比成交套數(shù)與成交面積均有所下降，第二季度環(huán)比有小幅上升。寫字樓成交10100套，相比去年同期的17884套下降了77.1

17、%，環(huán)比下降了49.3%，成交面積未能超過去年同期，實際成交面積約68.34萬平米比去年同期下降了76.4%，環(huán)比下降45.1%。商業(yè)用房成交了8941套，相比去年同期的11032套下降了24.0%，成交面積73.6萬平方米，同比下降15.6%，環(huán)比下降22.3%。上半年武漢市寫字樓成交總面積68.34萬平方米，較去年同期相比下降76.4%，上半年第二季度寫字樓成交總面積環(huán)比上浮31.1%，主城區(qū)銷售寫字樓44.04萬平方米，占武漢地區(qū)上半年寫字樓供應(yīng)總面積的64.4%，開發(fā)區(qū)供應(yīng)寫字樓面積最少僅為8.63萬，占比12.6%。上半年度商鋪成交中，共計成交63.70萬平方米，較去年同期下降15.

18、6%，上半年第二季度寫字樓環(huán)比上浮18.2%，主城區(qū)成交面積32.69萬平方米，仍為全市最高，占比51.3%遠城區(qū)成交面積17.13萬平方米，開發(fā)區(qū)成交面積11.31萬平方米。圖：上半年各月寫字樓和商業(yè)成交量從區(qū)域上看，主城區(qū)的寫字樓的成交比例普遍高于商業(yè)的成交比例，漢陽區(qū)上半年寫字樓成交量表現(xiàn)搶眼，以2660套拔得頭籌，江岸區(qū)和洪山區(qū)緊隨其后，青山區(qū)較去年同期成交量排名有所上升，主城區(qū)中硚口區(qū)成交量最低，僅有成交283套；遠城區(qū)中寫字樓成交量最大的是東西湖區(qū)（1498套），最小的是漢南區(qū)（19套）。商鋪成交中，主城區(qū)漢陽區(qū)成交量最大，達到1047套，經(jīng)開區(qū)成交量超過漢陽區(qū)達到1619套，主城

19、區(qū)老商業(yè)區(qū)仍有空間，漢陽片區(qū)顯示較大潛力，經(jīng)開區(qū)商業(yè)開發(fā)環(huán)境漸顯濃厚。圖：上半年各區(qū)寫字樓、商業(yè)成交套數(shù)商業(yè)成交金額方面，LAKE街區(qū)知音國際茶城、世茂龍灣、武漢中央文化區(qū)占商業(yè)成交金額的前三名，其中，LAKE街區(qū)知音國際茶城是集茶貿(mào)易展示中心、茶文化博覽中心、茶休閑體驗中心為一體的茶文化慢生活街區(qū)。項目總建筑面積約13萬平米，其中商業(yè)建筑面積6.6萬平米、住宅建筑面積4.4萬平米，坐擁15000畝龍陽湖水景、生態(tài)綠地公園及豐富的園林景觀，是集湖岸景觀住宅、創(chuàng)意辦公和主題商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)為一體的體驗式文化商業(yè)綜合體。2018年上半年武漢商業(yè)成交金額TOP10寫字樓成交金額方面。隨著金融中心不

20、斷推進，武昌和漢口城區(qū)物業(yè)領(lǐng)跑，資源集聚能力不斷增強。不走尋常路的光谷奮起直追，主打產(chǎn)業(yè)綜合體的北辰光谷里表現(xiàn)不俗，同屬關(guān)山大道商圈的保利時代上榜；隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)形成，大學生等新市民群體增長，長租公寓成為市場熱點，性價比不斷提升的公寓投資表現(xiàn)搶眼，繼2016年成交套數(shù)增長210%、2017年超過3萬套后，今年上半年再破萬套，碧桂園蜜柚一枝獨秀，庭瑞、越秀、恒大的新項目斬獲頗豐。2018年上半年寫字樓成交金額TOP10三、展望：人才回流長江之心，供需失衡進一步緩解從基本面看，武漢作為華中地區(qū)九省通衢的樞紐城市，無論從城市建設(shè)，城市人口基數(shù)，高校人才比例還是國民生產(chǎn)水平，都在華中地區(qū)有著舉足輕重的地位，武漢城市格局因地鐵環(huán)線及高架建設(shè)的完善而發(fā)生劇變，地理上的縮短帶來心理距離變化，進而影響投資、人口、產(chǎn)業(yè)的流動方向。今年年初市政協(xié)十三屆二次會議通過關(guān)于加快打造“長江文明之心”、推動武漢歷史之城建設(shè)的建議案，將其列為今年的1號建議案，市政府已把將武漢建設(shè)為長江主軸核心城市列為城市規(guī)劃戰(zhàn)略重點。從政策調(diào)控上看，限購、限售等政策頻出，僅在今年上半年全國樓市調(diào)控就達159次。上半年武