1、第1頁，“新會項目”顧問計劃第3部分房地產(chǎn)市場調(diào)查，第2頁，成都房地產(chǎn)投資情況，1997-2007年，成都房地產(chǎn)投資增長12.5倍，平均增長率27.2%。2007年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資909.9億元，同比上漲47%。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和住房制度改革的推進和完善，作為西方先進城市之一的成都越來越受到國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，在成都房地產(chǎn)市場投資了很多資本。3.1成都房地產(chǎn)市場概述，商圈摘要，情況分析，發(fā)展預(yù)測，競爭對手分析，市場調(diào)查，市場審查，成都房地產(chǎn)市場整體銷售情況，2001年以后，房地產(chǎn)市場快速增長。2007年商品房銷售額為957.13億韓元，同比增長73.8%。近年來，許多外地開發(fā)商陸續(xù)

2、進入成都市場，同時隨著人們生活水平的提高，特別是對住宅類房地產(chǎn)的強烈需求，促進了整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。page 3，2007年整體市場供求情況，2007年全市商品房供應(yīng)3254.33萬平方米，同比增長35.1%。成交量為2678.34萬平方米，同比增長33.6%。全市商場供應(yīng)和銷售比例1.22。資料來源：成都住房管理局，城市商品房供應(yīng)量比較，5個城市商品房供應(yīng)量比較，2007年5個城市商品房供應(yīng)1652.18萬平方米，同比增長37.9%。成交量為1373.35萬平方米，同比增長36.1%。商品房整體供銷率1.20。2007年5個城市的商品房供應(yīng)量占整個城市的50.77%，銷售額占整個城市的51

3、.28%。受宏觀調(diào)控的影響，商場全年供過于求。萬平方米，上卷摘要，情況分析，發(fā)展前景，競爭者分析，市場調(diào)查，市場摘要，第4頁，供應(yīng)情況比較，1-6月，5個城市累計新房供給732.90m，同比增長13.5%。其中新商品住宅599.7474萬平方米，同比增長21.1%。1-6月，城郊(市)縣新增累計商品房供應(yīng)787.49萬平方米，比上年增長45.3%。其中新商品住宅供應(yīng)695.20萬平方米，同比增長46.1%。商譽摘要，情況分析，發(fā)展預(yù)測，競爭者分析，市場調(diào)查，市場審查，資料來源：成都住房管理局，1-6月份，5個城市累計商品房交易386.26萬平方米，同比減少32.9%；其中商品住宅買賣為322.

4、590萬米，同比減少了34.9%。1-6月，郊區(qū)(市)縣累計商品房交易量為292.52萬平方米，同比減少了48.5%。其中商品住宅交易為261.79萬平方米，同比減少了50.4%。交易情況比較，第5，1-6頁，城市商品房交易平均價格為5011元/平方米，商品住宅4932元/平方米。5個城市住房交易平均價格為5741元/平方米，同比上漲了21.7%。其中商品住宅交易平均價格為每平方米5594韓元，同比上漲了22.5%。今年6月，5個城市住宅交易平均價格為5260元/平方米，環(huán)比下降了6.1%，同比上升了5.8%。其中商品住宅交易平均價格為每平方米5224元，減少了4.3%，同比上升了7.2%。因

5、此，5個城市的商品住宅平均價格連續(xù)6個月下降，比去年12月的6143韓元/平方米下降了15.0%。交易價格分析，商譽匯總，情況分析，發(fā)展預(yù)測，競爭者分析，市場調(diào)查，市場匯總，2007年5個城市商業(yè)住宅交易結(jié)構(gòu)，住宅，公共住宅運營，商業(yè)住宅，未來交易率，5個城市未來房地產(chǎn)交易率預(yù)測，2007年交易的各類型房地產(chǎn)交易量住宅和寫字樓交易量比去年增加，商業(yè)用房交易量有所減少。交易率發(fā)生變化是因為5個城市的商譽基本形成，對商業(yè)的需求減少，交易量不高，住房和辦公用品的需求增加，交易量大幅增加。預(yù)計未來，住宅和寫字樓仍將成為市場的焦點，銷售量比重將進一步提高。5個城市的房地產(chǎn)交易情況，第6頁(a)需求水平：

6、情緒嚴重，銷售大幅減少等，從2007年開始持續(xù)進行的以“抑制投資壓力行為、過度房價上漲”為主要目標的一系列管制政策直接影響了消費者的心理期待，顯示上半年市場的觀望勢頭嚴重。另一方面，地震造成的心理損失會在短期內(nèi)產(chǎn)生及時行樂的生活方式，新的生活享受方式會在短期內(nèi)取代享樂型住宅(大量消費)的生活方式，對最初購房者和多名購房者的購買熱情會造成局部的打擊。此外，地震發(fā)生后，消費者普遍感受到了“房地產(chǎn)也是動產(chǎn)，公寓也跳舞了”的灰色邏輯，在投資收益率已急的房地產(chǎn)市場上，投資市場繼續(xù)萎縮。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年成都市五星市累計商品房交易額386.26萬平方米，同比減少了32.9%。其中商品住宅買賣

7、為322.590萬米，同比減少了34.9%。郊區(qū)(市)縣累計商品房交易為292.52萬平方米，比上年減少了48.5%。其中商品住宅交易為261.79萬平方米，同比減少了50.4%。摘要，商圈摘要，情況分析，發(fā)展預(yù)測，競爭對手分析，市場調(diào)查，市場審查，第7頁，(2)供給水平：新的開始與去年相比，循環(huán)費用全部擴大國土資源部在土地開發(fā)原則上強調(diào)不能超過3年，加快開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的土地變化。據(jù)統(tǒng)計廳統(tǒng)計，上半年5個城市累計新建商品房供應(yīng)732.9萬米，同比增長13.5%。其中新商品住宅599.7474萬平方米，同比增長21.1%。郊區(qū)(市)縣累計新建商品房供應(yīng)787.49萬平方米，同比增長45.3%。其中

8、新商品住宅供應(yīng)695.20萬平方米，同比增長46.1%。3)項目運營上：由于資金籌措困難，開發(fā)商開始以合作開發(fā)方式規(guī)避風險，自2007年第10次存款準備金率上調(diào)后，2008年上半年連續(xù)5次上調(diào)，存款準備金率現(xiàn)在達到17.5%。隨著持續(xù)的緊縮政策規(guī)制，融資的困難和費用不斷增加。2006-2007年不合理的土地招標與今年上半年銷售紅衣主教的聯(lián)合，更多的開發(fā)企業(yè)陷入資金困難，解決資金不足，加強風險防范能力，業(yè)界正在進行其他形式的土地、資金或企業(yè)等資源再整合。商圈評論，狀況分析，發(fā)展前景，競爭對手分析，市場調(diào)查，第8頁，房地產(chǎn)趨勢分析，(a)房地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)調(diào)整格局，預(yù)計上半年CPI，房價指數(shù)保持7

9、.9%和10.2%的上升趨勢，抑制過度價格上漲是下半年經(jīng)濟事業(yè)重點之一。在外部融資環(huán)境和銷售回收期沒有顯著提高之前，開發(fā)商之間對土地或資金的合作將成為下半年的突出特征，企業(yè)內(nèi)部嚴格的成本控制也將成為應(yīng)對困境的方法之一。因此，下半年業(yè)界仍在資源整合中，供需雙方的信任度預(yù)計短期內(nèi)難以恢復，觀望者仍會選擇購買貨幣儲備，下半年市場將進入上半年的低溫狀態(tài)。但是隨著目前土地和原材料價格保持在較高的水平，商品房市場價格將不再有向下波動。商圈回顧，情況分析，發(fā)展前景，競爭對手分析，市場調(diào)查，市場回顧，(2)下半年政策方向在于穩(wěn)定和信心重建，市場的更大下調(diào)趨勢取決于目前市場已經(jīng)平穩(wěn)調(diào)整的狀態(tài)，因此，預(yù)計下半年不

10、會有進一步的緊縮政策干預(yù)，房地產(chǎn)市場也不會有更大的起伏，市場逐步復蘇的跡象中央對下半年經(jīng)濟工作的要求集中在穩(wěn)定上。擴大內(nèi)需，特別是消費需求，引導資本市場和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，穩(wěn)定了對經(jīng)濟發(fā)展的期待，今年8月，中央銀行擴大了2008年商業(yè)銀行信貸規(guī)模。據(jù)悉，雖然致力于支持中小企業(yè)，但持續(xù)通話在緊密政策上也有所緩解。中央銀行2008年同意增加商業(yè)銀行的信用規(guī)模，2008年初中央銀行分配給各商業(yè)銀行的年度信用指標幾乎等于2007年商業(yè)銀行的信用發(fā)行總額。在需求方面，經(jīng)過一個階段的調(diào)整，進入比較穩(wěn)定的價格區(qū)間時，前景也變?nèi)?，上半年累計的有效需求?009年陸續(xù)解除，市場逐漸復蘇的趨勢。第9頁，(3)房

11、地產(chǎn)開發(fā)市場有可能提前改組。由于國家宏觀經(jīng)濟規(guī)制，房地產(chǎn)市場有改組的傾向，由于地震引起的房地產(chǎn)銷售商業(yè)冰，調(diào)整期延長等，在下半年試圖緩解資金壓力的開發(fā)商必須面對資金切斷的危險的情況下，房地產(chǎn)市場的早期細化可能會發(fā)生。此外，這一原因?qū)⒂绊戦_發(fā)市場的質(zhì)量、技術(shù)、品牌化趨勢，大型品牌開發(fā)人員將調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略，提高行業(yè)壁壘，迫使一些中小開發(fā)企業(yè)提前退出，(4)工程質(zhì)量、建筑設(shè)計出現(xiàn)新的模式，這次地震后，工程質(zhì)量將成為購房者的重點要素，原被忽視的地震能力審查也將再次嚴格進行，加強流程檢查。另一方面，建筑設(shè)計也可能變更，國家/地區(qū)可能會限制灰色空間設(shè)計，然后加入其他建筑設(shè)計約束。為了適應(yīng)市場的需求，可能出現(xiàn)

12、新的房地產(chǎn)設(shè)計動向。商圈審查，狀況分析，發(fā)展預(yù)測，競爭對手分析，市場調(diào)查，市場審查，(5)擴大供應(yīng)和根據(jù)90/70政策收斂產(chǎn)品，市場容易陷入均質(zhì)化競爭的2007年交易的土地，預(yù)計在開發(fā)周期不超過3年的政策限制內(nèi)，全部將在2年內(nèi)集中上市，上半年未消化的供應(yīng)量將增加受90/70政策的影響，未來型產(chǎn)品在面積和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上都將有明顯的標準化傾向，各目的的比較優(yōu)勢減弱，隨著未來競爭強度的提高，對產(chǎn)品的系統(tǒng)優(yōu)化和價值的進一步要求將更加迫切。第10，3.2頁成都商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查，商業(yè)區(qū)審查，情況分析，發(fā)展預(yù)測，競爭者分析，市場調(diào)查，市場審查，成都5個城市商業(yè)房地產(chǎn)(06-08)銷售分析表，成都中央城市商業(yè)網(wǎng)

13、絡(luò)，南北軸，東西軸依賴中央商業(yè)區(qū)2軸：國民南路(南北方向軸)和施多道大道-東街-盧圣油(東西方向軸)是“10”字交叉型。該項目位于城市東西部商業(yè)軸，為正在規(guī)劃的國際金融商務(wù)中心開發(fā)大型商業(yè)設(shè)施是政府的計劃要求。成都市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，本項目，第11頁，成都市社會消費品零售總額，過去10年，成都社會消費品零售總額保持了兩位數(shù)的高速增長，2003年增長速度下降受到“非典”的影響。該項目屬于晉江區(qū)，該地區(qū)占據(jù)了最多的市中心商業(yè)區(qū)資源，社會消費品零售價格在各地區(qū)中排在第一位。成都2007年社會消費品零售總額、商圈摘要、情況分析、發(fā)展預(yù)測、競爭者分析、市場調(diào)查、市場審查、成都人均可支配收入分析，過去10年成

14、都人均可支配收入年平均增長率達8.7%。近3年平均增長率達12.7%。今后幾年，成都市居民人均可支配收入將繼續(xù)穩(wěn)步增長，2010年可能達到22366元，年均增長14.5%左右。成都人均收入的持續(xù)增長將有力地保障商業(yè)消費市場的需求。第12頁，過去10年，成都的人均消費性支出平均增加了8.6%左右，住房價格、醫(yī)療、教育等限制了人均消費增長速度。預(yù)計今后幾年成都的人均消費性支出將繼續(xù)增加，2010年可能達到16632元，年均增長7%左右。過去10年，成都的人均消費性支出平均為可支配收入的82%。也就是說，大約80%的收入用作商品消費支出，這說明當?shù)鼐用癖容^愿意消費。通過成都的人均消費性支出分析，商圈

15、摘要，狀況分析，發(fā)展預(yù)測，競爭者分析，市場調(diào)查，市場審查，成都和其他城市的事業(yè)發(fā)展規(guī)模比較，與其他城市的比較，各城市的社會消費品零售總GDP比率在32%-48%之間，平均為38%。成都的社會消費品零售總額占GDP的高比例，表明成都的商業(yè)市場發(fā)展比較活躍。據(jù)成都十一五規(guī)劃，2010年成都GDP將達到4000多億元，未來3年GDP增長空間至少為676億元，社會消費品零售總額的41%，未來3年以上增長空間至少為277億元，這將給今后的商業(yè)市場帶來發(fā)展機會。第13頁，圖中所示，成都的收入和消費絕對數(shù)量落后于深圳、上海等一線城市，但居民的消費傾向高，79%的收入用于消費，比例僅止于深圳和廣州。據(jù)成都十一

16、五規(guī)劃，居民收入年增長率將超過8%，收入提高也將導致消費支出的增加，提供未來商業(yè)展的持續(xù)需求。商圈摘要，情況分析，發(fā)展預(yù)測，競爭者分析，市場調(diào)查，市場摘要，2007年福布斯中國內(nèi)地最佳商業(yè)城市排名，成都與其他城市居民收入消費比較，注：資本活力指數(shù)由各城市規(guī)模以上的民間經(jīng)濟貢獻率，私人個人從業(yè)者在就業(yè)人口中的比重，各城市3項資金組成。根據(jù)經(jīng)濟貢獻率加權(quán)計算的三方經(jīng)濟貢獻率超過各城市限額，港澳投資及外商投資產(chǎn)業(yè)企業(yè)產(chǎn)值和實際利用。外資金額按基本指標計算。成都最近在最佳商業(yè)城市排名中位居全國前列，超過武漢、長沙、廈門、重慶等，成為第14位中西部城市中的第一位。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，政府將加強招商引資，吸引外資企業(yè)進入，成都市場規(guī)模和市場潛力指數(shù)排名也將上升。第14頁，1春熙路商圈2鹽市商圈3諾爾瑪-西街商圈4金沙商圈5對南商圈，2，1，4，3，5，成都商圈，商圈摘要，情況分析，發(fā)展預(yù)測，競爭對手分析，市場調(diào)查，市場審查，3.3成都商業(yè)財產(chǎn)開發(fā)成都的三大傳統(tǒng)核心商圈春熙路，商圈(圖1)、鹽城商圈(圖2)、野麻雞商圈(圖3)一直主導著成都的事業(yè)構(gòu)圖和潮流。1，page 15，商圈以春熙路步行街為核心家庭心，從北到綜合路，南多商東街，西東新街，東東洪城路3段，綜合多邊形區(qū)為中心。面積約為300多畝。成都商圈的“心”是成都的第一個商