1、祿豐恐龍城經(jīng)營管理建議書目 錄1項目背景51.1文本背景51.2文本說明51.3研究方法52.恐龍城建設(shè)層面的管理建議52.1經(jīng)營目標與經(jīng)營理念52.1.1祿豐恐龍城經(jīng)營目標52.1.2經(jīng)營理念62.1.3經(jīng)營管理范圍62.2景區(qū)治理模式設(shè)計62.2.1設(shè)計思路62.2.2治理模式的調(diào)查分析72.2.3恐龍城現(xiàn)有條件分析72.2.4模式結(jié)構(gòu)圖及其詳解92.2.5恐龍城建設(shè)指揮部內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)圖122.3專題建議132.3.1關(guān)于搬遷問題的建議132.3.2配套設(shè)施類143.恐龍城經(jīng)營層面的管理建議153.1經(jīng)營層面的治理模式153.1.1適用條件153.1.2結(jié)構(gòu)圖163.1.3模式詳解163.

2、2經(jīng)濟發(fā)展總公司結(jié)構(gòu)圖173.2.1經(jīng)濟發(fā)展總公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)圖173.2.2經(jīng)濟發(fā)展總公司與子公司的關(guān)系圖183.3經(jīng)營方式和理念193.3.1酒店類193.3.2地產(chǎn)類203.3.3遺址公園類214景區(qū)類產(chǎn)品的管理建議224.1組織結(jié)構(gòu)設(shè)計224.2組織結(jié)構(gòu)圖234.3組織結(jié)構(gòu)詳解234.3.1權(quán)責(zé)分明234.3.2分工明確244.4公司主要業(yè)務(wù)流程324.4.1接待合同評審控制程序324.4.2物品采購控制程序334.4.3外聘演出團隊控制程序354.4.4飲食、商品租賃點控制程序364.4.5票務(wù)工作控制程序374.4.6景點維護控制程序381項目背景1.1文本背景祿豐恐龍城項目經(jīng)過一

3、、二期的產(chǎn)品開發(fā)和項目設(shè)計，進入第三期可研階段。項目經(jīng)營管理建議書旨在為祿豐恐龍城的前期開發(fā)建設(shè)及后期運作提供科學(xué)合理且量身定做的經(jīng)營管理建議，推動各項經(jīng)營活動的順利進行。由于此項目現(xiàn)屬未開發(fā)狀態(tài)，對其未來治理模式的探討與組織架構(gòu)設(shè)計是恐龍城良好機制的重要保障和前提條件，它將理順企業(yè)的外在與內(nèi)部經(jīng)營環(huán)境，有利于項目建設(shè)的快速啟動和規(guī)范化運營，因此，也成為文本的核心建議。1.2文本說明任何企業(yè)的經(jīng)營管理過程都處在不斷的變化中，它受到來自外部環(huán)境、競爭者、企業(yè)內(nèi)部管理漸變等綜合因素的影響。而經(jīng)營波動性這一點在旅游企業(yè)則體現(xiàn)的尤為突出，原因是多方面的。富有彈性的行業(yè)特征客觀上要求企業(yè)的經(jīng)營管理理念和

4、方法應(yīng)牢牢樹立“動態(tài)”的觀念，時時保持“靈活”的應(yīng)變策略。因此，對此建議書的運用應(yīng)結(jié)合實際做及時、快速的調(diào)整，方能使恐龍城成為持續(xù)的熱點，經(jīng)久的利潤中心。1.3研究方法全國相似旅游景區(qū)治理模式的研究；祿豐縣恐龍城規(guī)劃區(qū)內(nèi)行政管理現(xiàn)狀、居民分布現(xiàn)狀、土地使用現(xiàn)狀的調(diào)查；祿豐、云南乃至全國旅游投資環(huán)境、趨勢的分析；祿豐恐龍城前期項目設(shè)計的要求2.恐龍城建設(shè)層面的管理建議目標：理順恐龍城外部生長環(huán)境，創(chuàng)建良好運行機制，營造優(yōu)質(zhì)投資環(huán)境2.1經(jīng)營目標與經(jīng)營理念2.1.1祿豐恐龍城經(jīng)營目標發(fā)展為中等規(guī)模的復(fù)合型旅游目的地；成為中國國家地質(zhì)公園創(chuàng)新開發(fā)和積極保護的典范；中國主題旅游度假集鎮(zhèn)新模式的實踐者；

5、滇中地區(qū)乃至整個西南地區(qū)主題娛樂旅游產(chǎn)品供給的領(lǐng)跑者；實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益的最優(yōu)，促進環(huán)境保護并帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。2.1.2經(jīng)營理念保護與開發(fā)兼顧，教育與娛樂并舉，建設(shè)旅游小城鎮(zhèn)，實現(xiàn)三效合一2.1.3經(jīng)營管理范圍恐龍城管理范圍與規(guī)劃范圍相同，即云南省楚雄彝族自治州祿豐縣川街鄉(xiāng)阿納村境內(nèi)，距縣城13公里，距昆明60公里。東臨省會昆明的安寧區(qū)，西接州府楚雄，向西可達大理麗江。經(jīng)營范圍受治理模式及管理機制的影響，可能是多個投資主體分片區(qū)經(jīng)營，也可能是單一投資主體獨家經(jīng)營。因此，總體經(jīng)營范圍與規(guī)劃范圍是一致的，但單個經(jīng)營主體的經(jīng)營范圍有所調(diào)整。2.2景區(qū)治理模式設(shè)計2.2.1設(shè)計思路以有利于開發(fā)為

6、總原則，以追求經(jīng)濟效益、兼顧社會效益、環(huán)境效益為總目標，在開發(fā)的基礎(chǔ)上保護，充分利用現(xiàn)有的資源優(yōu)勢和網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，緊密結(jié)合本地實際狀況，設(shè)計操作性強且高效合理的恐龍城景區(qū)治理模式。2.2.2治理模式的調(diào)查分析 名稱項目碧峰峽模式浙江富春江模式峨眉山模式陜西模式適用條件市場機制發(fā)達程度中較高高中旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平低較高高高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平低較高高低發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟效益為主社會、經(jīng)濟效益并重社會、經(jīng)濟效益并重社會、經(jīng)濟效益并重借鑒之處景區(qū)長期租賃模式的創(chuàng)新，強大的融資能力股份制模式的創(chuàng)新，融資平臺廣闊，經(jīng)營機制先進上市公司的融資能力強大，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的經(jīng)營高效資源的整合優(yōu)勢明顯，文物資源的保護與開發(fā)的良好協(xié)調(diào)2

7、.2.3恐龍城現(xiàn)有條件分析2.2.3.1政府支持力度強勁楚雄州六屆三次全會明確提出要在滇西8個地州和全國30個少數(shù)民族自治州中率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標。而州委提出實現(xiàn)這一目標的有效途徑是發(fā)展作為“五大產(chǎn)業(yè)”之一的特色旅游業(yè)，以帶動地方經(jīng)濟發(fā)展。祿豐縣恐龍城項目一經(jīng)提出受到了來自省、州、縣及各市場管理部門和資源管理部門的高度重視，并給予了積極的指導(dǎo)和配合。項目由省長主持，并將其定為繼昆明世博園后新的旅游熱點的生成項目。而對于此項目涉及的面積之廣、策劃投資的力度之大都是祿豐縣前所未有的。所有這些都表明政府對此項目的關(guān)注和支持力度是非常高的，而這一點將保障政府主導(dǎo)治理模式的建立和推行，有利于理

8、順管理機制，理順企業(yè)的外部生長環(huán)境，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)的運行機制，保障前期開發(fā)商優(yōu)質(zhì)的投資環(huán)境。2.2.3.2市場化程度不高祿豐縣地處我國西部云南省，市場化的進程明顯落后于東部地區(qū)，計劃經(jīng)濟的影響痕跡明顯，市場機制不健全，其通過市場自身的發(fā)展來帶動祿豐恐龍城建設(shè)的時機和條件都不具備。這使得我們有必要采用特殊的手段，依靠外在的強勢影響力和強勁的投資力度拉動恐龍城建設(shè)，從而產(chǎn)生顯著效果。2.2.3.3區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展適中一方面祿豐縣是楚雄州最發(fā)達的縣份，也是滇中地區(qū)經(jīng)濟較發(fā)達的縣份，為恐龍城旅游基礎(chǔ)設(shè)施的配套提供了基本的經(jīng)濟保障。另一方面，恐龍城所有景區(qū)建設(shè)所需的大規(guī)模、大體量的投資是祿豐縣財政和地方經(jīng)濟不能解

9、決的實際問題，甚至是楚雄州政府、云南省政府依靠自身力量不能解決的問題。因此，要求設(shè)計能調(diào)動省內(nèi)外各方投資積極性的治理結(jié)構(gòu)，給予投資者充分的經(jīng)營自主權(quán)，保證投資者合理回報，營造引資的良好環(huán)境。2.2.3.4云南旅游業(yè)整體發(fā)展水平高，市場網(wǎng)絡(luò)成熟近幾年，云南省旅游業(yè)飛速發(fā)展，占GDP的比重逐年攀升，已成為云南的支柱產(chǎn)業(yè)，旅游主管部門已形成了一套完整且有效的市場網(wǎng)絡(luò)和管理套路，例如：云南旅游局每年一次的旅游交易會成交額在全國排名前列，促銷成果和體系成熟。這些都是本項目開發(fā)建設(shè)時不可多得的可利用市場資源，因此在治理模式設(shè)計上應(yīng)充分發(fā)揮旅游部門的作用，搞好與原有旅游市場網(wǎng)絡(luò)的連接，從而有效且快速的啟動恐

10、龍城客源市場。2.2.3.5國家地質(zhì)公園有名無實，管理機構(gòu)強化形象和權(quán)利的要求迫切2004年2月3日，歷經(jīng)資源調(diào)查、評價及保護措施規(guī)劃、專家評審、上報審批等工作程序，“云南祿豐恐龍山”被國土資源部公布為第三批國家地質(zhì)公園。目前對這一全國稀缺地質(zhì)資源的展示場所為：縣城興建的恐龍博物館，東河上面5平方公里的恐龍山上建有2座單體原地埋藏型恐龍化石館，川街阿納恐龍化石埋藏點上蓋建的保護房。川街“中國祿豐縣恐龍研究中心”也正在籌建中。保護與管理機構(gòu)現(xiàn)狀為：恐龍遺址保護機構(gòu)祿豐縣文體局恐龍博物館，國家地質(zhì)公園管理機構(gòu)祿豐縣國土資源管理局。現(xiàn)實經(jīng)營狀況是：恐龍博物館經(jīng)營慘淡，開發(fā)后勁不足，其考古、美學(xué)價值和

11、教育、科考功能沒有充分發(fā)揮，對地質(zhì)資源挖掘、保護、開發(fā)的良性循環(huán)保護機制由于沒有資金保障難以形成。因此，在模式設(shè)計上應(yīng)突出和強化地質(zhì)公園的保護和管理機構(gòu)的職能，通過合理運作機制的建立來協(xié)調(diào)它與經(jīng)營部門的關(guān)系，達到共同發(fā)展的總目標。2.2.3.6居民的民族特色不明顯，社會特性所形成的障礙較小旅游業(yè)的開發(fā)往往會給當(dāng)?shù)鼐用裎幕顜碛绊?。由于祿豐縣特殊的地理位置，滇中漢文化和彝族、苗族等少數(shù)民族的習(xí)俗、宗教共存，多元文化交融背景和較為開放的文化心態(tài)，使祿豐縣各族人民對外來文化有良好的心理承載能力，對旅游者持友好歡迎的態(tài)度，這為祿豐縣旅游業(yè)的發(fā)展提供了良好的社會心理環(huán)境。而另一方面恐龍城規(guī)劃區(qū)內(nèi)幾乎

12、沒有少數(shù)民族，涉及的居民總?cè)丝谏?，也沒有特色明顯的、根深蒂固的社會文化特征，因此為模式的建立和實施提供了便利。2.2.3.7全國旅游投資熱潮的興起，投資重點轉(zhuǎn)向了休閑度假業(yè)隨著經(jīng)濟發(fā)展步伐的加快，中國人對自身行為反思的基礎(chǔ)上也產(chǎn)生的一種新的旅游需求。中國也即將進入“休閑時代”，從而帶動了休閑產(chǎn)業(yè)新投資方向的發(fā)展，休閑產(chǎn)業(yè)一般涉及到國家公園、博物館、體育（運動項目、設(shè)施、設(shè)備、維修等）、影視、交通、旅行社、導(dǎo)游、紀念品、餐飲業(yè)、社區(qū)服務(wù)以及由此連帶的產(chǎn)業(yè)群。旅游業(yè)內(nèi)部的投資重點有所調(diào)整，從20世紀70、80年代的酒店業(yè)， 90年代末期的旅游景區(qū)，到現(xiàn)在的休閑度假業(yè)轉(zhuǎn)移。例如： 1996年萬貫集團

13、投資碧峰峽景區(qū)，1997年山西三佳集團投資綿山景區(qū)，杭州“宋城集團”的投資等實例都反映了民營資本投資休閑度假業(yè)的大趨勢已經(jīng)形成。同時現(xiàn)有許多狀況表明：隨著經(jīng)濟水平的提高，居民消費重點向旅游休閑產(chǎn)品的轉(zhuǎn)移，引發(fā)了很多大型企業(yè)集團掌控大量資金，尋找合適旅游投資機會的現(xiàn)象，因此設(shè)計有利于投資商的投資體制和經(jīng)營管理機制將是可能的，也一定是有效的。2.2.3.8政策機遇值得一提的是，根據(jù)最新消息，考慮到地質(zhì)遺跡觀賞價值和重大科學(xué)研究價值，國土資源部門已決定到2005年建立30處國家級地質(zhì)遺跡或國家地質(zhì)公園保護示范區(qū)，力爭35處進入世界地質(zhì)遺產(chǎn)（地質(zhì)公園）。在20062010年建立地質(zhì)遺跡保護區(qū)310處，

14、力爭58處進入世界地質(zhì)遺產(chǎn)。祿豐的恐龍山、川街阿納等恐龍化石挖掘地正是典型的地質(zhì)遺址，剛剛成為國家地質(zhì)公園，在申報世界地質(zhì)公園上也具有強大的競爭力。因此，在模式設(shè)計上強化片區(qū)保護與開發(fā)機構(gòu)的協(xié)調(diào)、管理職能，將有利于恐龍山遺址保護，推動申報世界地質(zhì)公園的進程。2.2.4模式結(jié)構(gòu)圖及其詳解2.2.4.1結(jié)構(gòu)圖根據(jù)以上內(nèi)在和外部條件的分析，結(jié)合我國現(xiàn)實的政策環(huán)境，以有利于開發(fā)恐龍城，有利于吸引恐龍城投資商，有利于恐龍城良性管理的原則，建議采用以下治理模式：2.2.4.2治理模式詳解新模式的核心是生態(tài)效益和經(jīng)濟效益，生態(tài)效益是祿豐旅游業(yè)發(fā)展的前提，經(jīng)濟效益是祿豐旅游業(yè)發(fā)展的目標，兩者的關(guān)系是相互促進、

15、相互依存的，在三個不同的層面上又各有側(cè)重，但最終的結(jié)果是實現(xiàn)良好效益保證下的祿豐乃至云南旅游業(yè)大發(fā)展。2.2.4.2.1景區(qū)法律機制古生物化石管理辦法， 2002年4月3日國土資源部第4次部務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2002年10月1日起施行。 按照中華人民共和國自然保護區(qū)條例的有關(guān)規(guī)定，設(shè)立古生物化石保護區(qū)。 國內(nèi)相關(guān)部門頒布的環(huán)境保護法、風(fēng)景區(qū)管理條例。 當(dāng)?shù)卣蚓皡^(qū)管理機構(gòu)制定的有關(guān)景區(qū)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的規(guī)章制度。 景區(qū)經(jīng)營企業(yè)與當(dāng)?shù)卣炗喌挠嘘P(guān)經(jīng)營合同。2.2.4.2.2景區(qū)管理機制實行所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，開發(fā)權(quán)與保護權(quán)的分離，對景區(qū)實行全方位、一體化、封閉式的管理恐龍城建設(shè)指揮

16、部 作為景區(qū)所有者的實質(zhì)性代表，是縣委縣政府派出機構(gòu)，建設(shè)指揮部主任由縣長擔(dān)任。建設(shè)指揮部負責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的有關(guān)部門例如：交通、行政、工商、稅務(wù)等部門的協(xié)調(diào)，在建設(shè)期間這些部門受建設(shè)指揮部的直接管理；負責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)項目的審批、監(jiān)督；進行基礎(chǔ)設(shè)施的配套；居民搬遷的協(xié)調(diào)等工作，同時，負責(zé)監(jiān)督旅游經(jīng)濟發(fā)展總公司的經(jīng)營活動和遺址管理處的遺址保護。 恐龍城旅游經(jīng)濟發(fā)展總公司 全面負責(zé)景區(qū)經(jīng)營籌備和經(jīng)營管理的經(jīng)營單位。是國有獨資公司，負責(zé)開發(fā)建設(shè)期內(nèi)的招商引資、產(chǎn)品設(shè)計、旅游銷售渠道的組建、旅游項目的實施、推廣；有關(guān)經(jīng)營規(guī)章制度的制定；招聘工作人員；當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就業(yè)的培訓(xùn)；開發(fā)滿足市場需求的旅游產(chǎn)品等工作。 遺址管

17、理處 負責(zé)遺址保護和遺址科學(xué)價值的深入研究的單位。它將原有恐龍遺址保護機構(gòu)祿豐縣文體局恐龍博物館、恐龍化石館、恐龍研究中心的機構(gòu)和職能合并，行政上隸屬于建設(shè)指揮部，業(yè)務(wù)上隸屬于祿豐縣國土資源管理局和祿豐縣文體局。遺址管理處的主要職能是負責(zé)遺址的保護和研發(fā)，經(jīng)費來源一方面是國家對于遺址公園的財政劃撥，另一方面是旅游景區(qū)經(jīng)營收益中保護費的收取。旅游投資人 景區(qū)開發(fā)建設(shè)期間，如果有投資人加入則可以成為旅游開發(fā)總公司的合資、合作伙伴；若有大型集團公司通過買斷經(jīng)營權(quán)介入，則出現(xiàn)了景區(qū)獨家經(jīng)營的局面。不論何種投資格局的形成，旅游投資人是實現(xiàn)旅游資源向旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)化的主導(dǎo)力量，通常他們要擁有或部分擁有景區(qū)的經(jīng)

18、營決策權(quán)，以保證合理的投資回報。2.2.4.2.3恐龍城治理模式的優(yōu)勢 實行大旅游的管理，有利于項目的啟動和推進建設(shè)指揮部作為具有高度權(quán)威的管理主體，職能充分，運行高效，為景區(qū)的經(jīng)營管理提供了有利的保障，使得旅游業(yè)管理由運動式轉(zhuǎn)向制度型，由單一部門管理轉(zhuǎn)向社會綜合管理，為祿豐恐龍城的發(fā)展，乃至祿豐縣旅游業(yè)的發(fā)展設(shè)定了良好的制度空間，為侏羅紀公園、恐龍樂園等大型項目的建設(shè)提供了制度保障。 景區(qū)經(jīng)營機構(gòu)的特殊性，為景區(qū)經(jīng)營提供了龐大的市場網(wǎng)絡(luò)旅游行政管理機構(gòu)與國有獨資公司聯(lián)合所創(chuàng)建經(jīng)濟發(fā)展總公司的體制結(jié)構(gòu)，即縣旅游局與旅游經(jīng)濟發(fā)展總公司實行一套機構(gòu)兩塊牌子，既承擔(dān)政府管理職能，又從事企業(yè)經(jīng)營活動。

19、這種融管理、經(jīng)營為一體的旅游管理模式雖然違背了政企分開的原則，但卻適應(yīng)了祿豐縣由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的實際狀況，也尊重了恐龍城項目前期開發(fā)的現(xiàn)實形勢，故而在現(xiàn)階段是必須的也是行之有效的。市場開拓的優(yōu)勢 這一模塊的設(shè)計為景區(qū)發(fā)展提供了更廣的外在空間，加快了景區(qū)經(jīng)營的市場化、精品化和規(guī)?；Ｒ驗閼{借旅游部門的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢和專業(yè)優(yōu)勢，可以實現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)與市場開發(fā)的成功對接。強化管理的優(yōu)勢 身兼兩職的角色定位將有利于推行景區(qū)的規(guī)范化運營，合理化管理，在開發(fā)建設(shè)階段起到了示范作用，這將引導(dǎo)后期投資商的進入按照經(jīng)營制度的規(guī)范進行運作，為形成景區(qū)優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營環(huán)境奠定了基礎(chǔ)。 形成了強有力的引資平臺，利于開展系列性

20、大規(guī)模的融資管理機制的靈活；管理主體的高度權(quán)威；旅游網(wǎng)絡(luò)的良性機制；一系列的優(yōu)惠政策“允許景區(qū)內(nèi)經(jīng)營性項目可以采取合資經(jīng)營、獨資經(jīng)營、租賃經(jīng)營的方式吸納社會資金、民營資本的注入；允許投資商控股；同時利用國有獨資的主體性質(zhì)積極拓寬國債、國家特殊基金等資金渠道”。這些平臺的構(gòu)建必將迅速募集大規(guī)模的景區(qū)開發(fā)資金，較短時間內(nèi)實現(xiàn)景區(qū)的規(guī)?；l(fā)展和精品化建設(shè)，促進景區(qū)的集約化經(jīng)營，提高資金的使用效率和景區(qū)資源的利用率，推動優(yōu)勢資源向優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化。 突出了遺址管理部門的地位，變消極遺址保護為積極遺址研發(fā)考慮規(guī)劃片區(qū)的核心吸引物為恐龍古生物化石及其體現(xiàn)的科考文化價值和美學(xué)價值。因此，應(yīng)保障和擴大現(xiàn)有文物管理

21、部門的權(quán)利，在建設(shè)指揮部領(lǐng)導(dǎo)下設(shè)遺址管理處，將原有恐龍遺址保護機構(gòu)祿豐縣文體局恐龍博物館等機構(gòu)合并，同時建立有利于古生物化石保護和研究的利益分配機制。這樣既可以強化對現(xiàn)有資源的保護，又可以有效的協(xié)調(diào)和調(diào)動該部門的研發(fā)積極性。政府對旅游景區(qū)規(guī)劃的統(tǒng)一管理，保證了政府對景區(qū)開發(fā)項目的絕對控制，從項目審批上保證了旅游景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，這一機制有效的擴充了旅游景區(qū)經(jīng)營的內(nèi)涵，將旅游資源與遺址保護納入景區(qū)經(jīng)營體系，使旅游景區(qū)開發(fā)過程的外部成本內(nèi)部化，（外部成本主要是指發(fā)展旅游業(yè)有可能帶來的對地質(zhì)環(huán)境的破壞），實現(xiàn)保護和開發(fā)的完美結(jié)合。 有力地帶動了地方經(jīng)濟的建設(shè)，形成了與地方經(jīng)濟發(fā)展相互促進的新格局景區(qū)

22、模式創(chuàng)新所帶動的當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的快速發(fā)展是有無數(shù)例子可以證明的。例如以名噪一時的“碧峰峽模式”為例，其開業(yè)后的第一年就接待旅游者93萬人次，實現(xiàn)旅游收入6000多萬元，僅一個景區(qū)就為年財政收入僅3000萬元的雅安市上繳稅款400多萬元，并直接帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)2億多元產(chǎn)值的增長，帶動相關(guān)就業(yè)人員1萬多人，使景區(qū)周邊5000多農(nóng)民直接受益，人均年收入增加了1000多元。恐龍城項目的開發(fā)由于投資力度大，波及范圍廣，產(chǎn)品類型豐富，開發(fā)空間大等特征，給地方經(jīng)濟的帶動作用則充分體現(xiàn)了投資乘數(shù)效應(yīng)明顯，關(guān)聯(lián)行業(yè)多，持續(xù)作用明顯等優(yōu)勢，在長期的發(fā)展中必然形成與地方經(jīng)濟優(yōu)勢互補、共同促進的格局。 量身定做的模式必然帶來管

23、理的高效和效益的提升通常情況下，景區(qū)模式的設(shè)計大多采用照搬的方法，而我們所設(shè)計的模式是以規(guī)劃區(qū)內(nèi)的客觀事實為依據(jù)，結(jié)合外部環(huán)境，充分利用了優(yōu)勢資源，規(guī)避了劣勢影響。因此它充分考慮了旅游管理體制制度創(chuàng)新上的漸進性特點和不同的約束條件，形成了適合本地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的管理體制模式。這種模式的確立必然會帶來高效率的管理和長久的效益提升。2.2.5恐龍城建設(shè)指揮部內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)圖建設(shè)指揮部職責(zé)一、貫徹執(zhí)行國家、省、市關(guān)于恐龍城各項工作的方針、政策。二、根據(jù)國家、省、市關(guān)于恐龍城各項工作方針、政策和法律、法規(guī)，制定適用于恐龍城建設(shè)與發(fā)展的有關(guān)政策、管理辦法和實施細則。三、研究編制恐龍城的經(jīng)濟、社會發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)

24、省、市政府批準后組織實施。四、根據(jù)城市總體規(guī)劃，組織編制恐龍城的控制性詳細規(guī)劃，并負責(zé)組織實施和管理。五、探索建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟管理體制需要的，與國際慣例相銜接的管理體制。六、對恐龍城的各類單位和個人依法進行管理和監(jiān)督，保障企業(yè)依法自主經(jīng)營，做好協(xié)調(diào)和服務(wù)工作。七、組織、審批進入恐龍城的投資項目。八、負責(zé)協(xié)調(diào)各部門和各單位有關(guān)恐龍城的工作。九、建設(shè)和管理恐龍城的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及社會化、專業(yè)化、中介性的服務(wù)事業(yè)。十、負責(zé)恐龍城內(nèi)農(nóng)村村鎮(zhèn)規(guī)劃管理和征地拆遷的有關(guān)工作。十一、完成省、市人民政府交給的其它工作。2.3專題建議2.3.1關(guān)于搬遷問題的建議2.3.1.1現(xiàn)狀搬遷范圍內(nèi)涉及的

25、村子為大樹子、老羅村、老王村、麻地山；涉及居民量為1238人；搬遷范圍內(nèi)土地大部分屬于山地；居民特征：多數(shù)為漢族，農(nóng)民為主。當(dāng)?shù)鼐用翊蠖加袛U大就業(yè)，增加收入，謀求發(fā)展的愿望，同時有維護當(dāng)?shù)鼐用竦脑形幕?、?xí)俗，并有機會表達對景區(qū)經(jīng)營管理的建議，適當(dāng)參與景區(qū)經(jīng)營決策等愿望。2.3.1.2搬遷建議 “居民利益第一”原則當(dāng)?shù)鼐用袷强铸埑瞧瑓^(qū)的依附者，又是景區(qū)經(jīng)營利益的共享者，因為古生物化石屬于公共資源，以此為基礎(chǔ)開發(fā)的旅游產(chǎn)品的第一受益者應(yīng)是他們。因此，要以此為核心思想展開搬遷的動員工作，以此為根本理念實施有關(guān)搬遷居民的管理。 靈活的搬遷方式：“自然遷移法” 居民的搬遷是項目實施的難點和重點工作，在

26、搬遷時切忌采取強迫的方式，這樣會導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐用衲娣葱睦淼漠a(chǎn)生，不僅給現(xiàn)實的搬遷工作帶來困難，而且為景區(qū)后期的經(jīng)營管理埋下了隱患。我們可以采取以行政中心和社會事業(yè)單位遷移來帶動居民外流的辦法，即先將現(xiàn)有小學(xué)和村委會等辦事機構(gòu)遷移到指定地點，然后帶動村民的自然遷移；或者可以加大老文村（擬遷往區(qū)）的公共設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造廣闊就業(yè)空間的前景，帶動村民搬遷。“利益誘導(dǎo)法” 對征地居民遷移兼顧還房和生產(chǎn)安置，盡可能使每戶移民有一個臨街門面，采取在新城區(qū)規(guī)劃出若干地段建設(shè)移民房，業(yè)主可以是村(居委會)、社(組)或四戶以上的聯(lián)合體，每幢移民房底層按總數(shù)每戶安置一個人員平分設(shè)計門面，聯(lián)建戶有選擇建筑施工單位和房屋加

27、層開發(fā)的自主權(quán)，但在規(guī)劃、設(shè)計、經(jīng)費、建筑質(zhì)量和土地使用必須無條件服從有關(guān)部門的統(tǒng)一監(jiān)控。 勞動就業(yè)政策 實施方案應(yīng)針對征地移民綜合素質(zhì)低而勞力強的特點，對移民進行以適應(yīng)城市社區(qū)服務(wù)為主的勞動專業(yè)技能培訓(xùn)，如汽車駕駛、公交乘務(wù)、物業(yè)技工、保安、環(huán)衛(wèi)、園藝栽培、餐飲技術(shù)、旅游服務(wù)、醫(yī)療護理等。安置采取競爭擇優(yōu)合同錄用辦法。 利益分配機制 居民的收益大多來源于兩種方式一是通過參與直接勞動，二是通過景區(qū)給財政帶來的財政收益的增加，從而通過改善居住環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施而使得居民福利增加。 經(jīng)營決策的參與機制 依據(jù)現(xiàn)實條件決定是否有必要設(shè)立實施居民參與景區(qū)經(jīng)營決策的常設(shè)機構(gòu)，以便于為居民找到一個合適的表達自己

28、意見的溝通渠道，防止由于景區(qū)與居民溝通不暢而導(dǎo)致的各種隱性的或現(xiàn)實的沖突。我們認為這種機構(gòu)建立的關(guān)鍵不在于是否建立，而在于結(jié)合實際合適建立的問題。2.3.2配套設(shè)施類借助國家政策，實行國家、地方雙重優(yōu)惠，快速實現(xiàn)恐龍城的配套設(shè)施的建設(shè)為了鼓勵各方投資于景區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)，國家在新修訂的中西部地區(qū)外商投資優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)目錄中強調(diào)，要把引進外資同實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略相結(jié)合。中西部地區(qū)外商投資優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)目錄把“旅游景區(qū)（點）及其配套的開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營”列入優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)范圍，可享受在投資總額內(nèi)進口免征關(guān)稅等優(yōu)惠政策。而云南省把旅游業(yè)列入中西部地區(qū)外商投資優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)目錄中，將原屬“允許類”、“限制乙類”的旅游項目，全部

29、轉(zhuǎn)為外商投資的鼓勵類項目，為外商投向旅游業(yè)大開綠燈。結(jié)合國家、區(qū)域情況，祿豐縣應(yīng)同時制定與之相匹配的地方投資優(yōu)惠政策，強化地方引資力度。針對恐龍城項目的不同特點和投資風(fēng)險，在制定政策時要充分考慮投資商的利益，本著“誰投資，誰受益”的原則，采取靈活的融資方式，鼓勵國內(nèi)外的投資者參與恐龍城的開發(fā)建設(shè)，增強地區(qū)的融資能力和造血功能。采取靈活方式，實現(xiàn)投資商的利益增值針對基礎(chǔ)設(shè)施投資回收期長的特點，可以實行建設(shè)期后若干年內(nèi)免稅或者項目置換即若參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資商將獲得經(jīng)營某個景區(qū)項目的權(quán)利，或者進行土地補償?shù)确绞?，保證初始投資商的投資收益最大化。在配套設(shè)施招商中要緊密結(jié)合營銷策劃活動，通過一系列不

30、同階段的營銷策劃與投融資不同的階段配合，一方面挖掘項目資源的潛在價值，包括與人們內(nèi)心世界相連的無形資產(chǎn)的價值和當(dāng)?shù)氐耐恋?、建筑等資源的增值，另一方面降低投融資過程的資金籌集的風(fēng)險、資金到位的難度，給投資商好的項目前景預(yù)期?！胺侄畏謪^(qū)”建設(shè)，以市場需求為導(dǎo)向，實行滾動式開發(fā)。設(shè)定可投資項目時，我們應(yīng)設(shè)計投資各個子項目的時間序列安排，空間區(qū)位開發(fā)序列，采取“滾動式”投資經(jīng)營策略，邊經(jīng)營，邊擴建，針對不同階段設(shè)計不同的收益項目，縮短建設(shè)周期，盡快回收投資。對于片區(qū)內(nèi)餐飲、購物、娛樂等小型項目的經(jīng)營方式可采取租賃、承包等多種方式。3.恐龍城經(jīng)營層面的管理建議目標：通過模式調(diào)整，實現(xiàn)短時間內(nèi)籌集大規(guī)模資

31、金的目的，促進旅游景區(qū)的集約化經(jīng)營，提高資金使用效率和景區(qū)資源的利用率，推動小城鎮(zhèn)建設(shè)。3.1經(jīng)營層面的治理模式這一階段恐龍城建設(shè)指揮部的行政職能開始弱化直至還原，而權(quán)限將通過恐龍城經(jīng)濟發(fā)展總公司對項目的經(jīng)營和地方有關(guān)行政職能的強化兩方面的參與而實現(xiàn)帶動地方經(jīng)濟發(fā)展等綜合目的。經(jīng)濟發(fā)展總公司由于投資主體的變化、投資方式的不同而形成了不同的資本結(jié)構(gòu)，從而影響了體現(xiàn)各自主體利益的治理模式的形成。結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)實情況和對未來的預(yù)測，我們認為恐龍城經(jīng)過前期的經(jīng)營，有可能具備了以下條件：3.1.1適用條件3.1.1.1地方經(jīng)濟發(fā)展水平提高，投資規(guī)則法制化是模式的基本保障隨著西部開發(fā)浪潮和云南省旅游業(yè)對經(jīng)濟貢

32、獻的拉動效應(yīng)的增加，定會引起當(dāng)?shù)氐恼攮h(huán)境的改善；投資規(guī)則法制化的進程加快，必然形成投資環(huán)境的優(yōu)質(zhì)；而由此也必然帶來經(jīng)濟效益的穩(wěn)步上揚，在這種內(nèi)外環(huán)境的影響下定會催生大量的游離資本。同時一期項目啟動所帶來的良好經(jīng)營效益的示范作用必然吸引大量旅游目的地的投資供給商的增加。而這時二、三期項目的啟動順利地實現(xiàn)了吸引投資商的目標，從而推動了資源和資本的結(jié)合，使旅游景區(qū)的開發(fā)建設(shè)尋求到充分的資本支撐。 3.1.1.2足夠的旅游吸引力是模式應(yīng)用的基礎(chǔ)條件恐龍城景區(qū)的旅游資源豐度較高，由于祿豐恐龍城所依托的“祿豐龍”的資源具有科考價值高、文化品味足的特征，使得前期娛樂旅游產(chǎn)品帶來的后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)不僅有了產(chǎn)品

33、延續(xù)性的保障，而且較容易形成持續(xù)的旅游熱點。我們所設(shè)計的汽車營地項目引進、田園體驗區(qū)的開發(fā)，景觀地產(chǎn)項目的注入，正是希望提供多元化的產(chǎn)品，滿足多樣化的旅游需求。這些都將使景區(qū)對社會資本的吸引力產(chǎn)生至關(guān)重要的影響，從而形成滿足后期發(fā)展目標的模式。3.1.1.3對區(qū)位條件的充分利用旅游資源是景區(qū)產(chǎn)生旅游吸引力的基礎(chǔ)，也是實現(xiàn)旅游景區(qū)經(jīng)濟效益的必要條件，但若滿足恐龍城后期日益增長的規(guī)模效益的需要，則一定要充分利用現(xiàn)有的“昆明大理麗江”的客源市場的優(yōu)勢，形成較大的市場半徑和穩(wěn)定的游客規(guī)模，并且在前期的開發(fā)與經(jīng)營中逐漸形成了“昆明恐龍城大理麗江”的市場定勢，成為景區(qū)后期增長的充分條件。這將有充足的理由相

34、信“恐龍城”規(guī)范化、市場化經(jīng)營模式的組建成為必然。 3.1.1.4市場觀念深入人心，形成了良好的人文環(huán)境符合市場化運作，有利于恐龍城效益持續(xù)增長的經(jīng)營模式客觀上是需要一個思想開放、觀念更新、勇于開拓、富于創(chuàng)新的人文環(huán)境的支撐，需要當(dāng)?shù)卣畯娪辛Φ闹С趾秃蛥f(xié)調(diào)，更需要一個市場化程度較高的社會環(huán)境的包容。因為它保證了模式建立后產(chǎn)品的市場開發(fā)機制，良性的受益分配機制的順利進行，也將確保經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)，管理的規(guī)范與高效。3.1.2結(jié)構(gòu)圖3.1.3模式詳解建設(shè)指揮部 作為非常設(shè)機構(gòu)撤出，其前期所承擔(dān)的各部門的協(xié)調(diào)任務(wù)，項目的規(guī)劃審批職能由于較好的實施而成為恐龍城項目開發(fā)強力的助推器，同時也營造了良好的投資環(huán)

35、境和規(guī)范的投資規(guī)則。在項目的后期，隨著各項條件（市場、經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)品吸引力）的具備，良好市場運作習(xí)慣的形成，客觀上要求減少對于片區(qū)的宏觀上的管理，同時重復(fù)和交叉的行政管理職能已經(jīng)成為景區(qū)發(fā)展的羈絆。因此，本著有利于旅游景區(qū)集約化經(jīng)營，提高資金使用效率和景區(qū)資源的利用率，推動可持續(xù)發(fā)展的原則，指揮部將逐漸淡出。原項目審批、規(guī)劃、公共事業(yè)等管理權(quán)限將歸屬當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)主管部門，經(jīng)營權(quán)通過經(jīng)濟發(fā)展總公司中國有資本的注入量的多少而體現(xiàn)其權(quán)限的大小。旅游部門 職能將簡單化、規(guī)范化。徹底改變景區(qū)前期經(jīng)營與管理權(quán)合一的局面，經(jīng)營權(quán)將隨著大量不同性質(zhì)資本的介入形成多元化的主體，而旅游部門的職責(zé)將主要是規(guī)劃控制、監(jiān)督

36、經(jīng)營的規(guī)范性、制定行業(yè)發(fā)展規(guī)劃并在此基礎(chǔ)上保證供求關(guān)系的總量平衡；負責(zé)組織社會力量對旅游資源開發(fā)的規(guī)劃及旅游項目的審批；負責(zé)制定行業(yè)管理法規(guī)并通過各種手段監(jiān)督實施；組織旅游業(yè)對外宣傳促銷，塑造所在地在國際國內(nèi)旅游市場上的整體形象；組織開發(fā)適宜的旅游產(chǎn)品；組織行業(yè)人才培訓(xùn)，開發(fā)行業(yè)人力資源；提供行業(yè)服務(wù)，使管理手段和服務(wù)手段并存；建立多層次、多側(cè)面的旅游業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)體系?？铸埑墙?jīng)濟發(fā)展總公司 由于大量社會資本的加入，而結(jié)束獨家經(jīng)營或者幾家共同經(jīng)營的局面，這時最好的方式是實行股份制改造。而由于資本來源的不同形成了不同的股權(quán)結(jié)構(gòu)，例如：國有資本控股、國有全資、國有參股等方式，從而形成了以旅游主題公園、

37、旅游地產(chǎn)、恐龍系列產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營為主，兼營會議酒店、恐龍堡、物業(yè)管理業(yè)務(wù)的大中型企業(yè)集團。以恐龍城經(jīng)濟發(fā)展總公司為主的各類投資商將成為景區(qū)最重要的相關(guān)利益者，全面負責(zé)景區(qū)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理。而股份制企業(yè)與景區(qū)管理機構(gòu)或當(dāng)?shù)卣g則存在利益和約關(guān)系?？铸埑墙?jīng)濟發(fā)展總公司也成為國家通過國有資本代表國家法人參與恐龍城經(jīng)營和分配的主要渠道。遺址管理處 它的基本職責(zé)不發(fā)生變化，只是由于建設(shè)指揮部的退出使得與上級管理部門的所屬關(guān)系更加明晰，一方面仍然是國土資源部或地方文體局的下屬機構(gòu)，而享受有關(guān)的財政支持，另一方面由于本身與景區(qū)的共生關(guān)系而得到景區(qū)效益的分配權(quán)。3.2經(jīng)濟發(fā)展總公司結(jié)構(gòu)圖3.2.1經(jīng)濟發(fā)展

38、總公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)圖3.2.2經(jīng)濟發(fā)展總公司與子公司的關(guān)系圖總公司和子公司管理關(guān)系總公司以產(chǎn)權(quán)關(guān)系為依據(jù)確定與各類子公司及委托管理的企業(yè)之間的管理深度和分權(quán)方式。對子公司的管理，總公司依據(jù)以下原則：（一）總公司對于具有法人資格的子公司的獨立經(jīng)營地位和獨特經(jīng)營個性，給予充分的尊重；通過相應(yīng)的管理制度，保障子公司對其法人資產(chǎn)擁有占有權(quán)、支配權(quán)、處分權(quán)和收益權(quán)。（二）總公司與子公司之間的管理關(guān)系主要在總公司與子公司董事會之間發(fā)生?？偣韭毮懿块T與子公司職能部門之間的管理關(guān)系主要是業(yè)務(wù)系統(tǒng)內(nèi)指導(dǎo)與被指導(dǎo)的關(guān)系。（三）總公司和子公司之間的授權(quán)關(guān)系嚴格按公司法規(guī)范確定。對于有彈性的部分，如投資項目審批權(quán)限

39、等，將按子公司的資產(chǎn)存量、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟效益、發(fā)展階段等不同情況，在總公司、董事會、經(jīng)營班子之間作適當(dāng)?shù)膭澐??；驹瓌t是：在監(jiān)管約束有效的前提下充分授權(quán)。 總公司對子公司的監(jiān)控總公司對子公司的監(jiān)控以不影響子公司活力及正常的經(jīng)營活動，保證所有者權(quán)益為原則。控制方式包括：（一）股權(quán)控制。總公司作為出資人，以資本紐帶，行使公司法中規(guī)定的股東權(quán)力，包括管理監(jiān)督權(quán)、利益分配權(quán)、股份處分權(quán)等。（二）財務(wù)控制?？偣景础按筘攧?wù)”理念對子公司的投資規(guī)模和方向、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)安全、成本利潤等實施監(jiān)督、指導(dǎo)和調(diào)節(jié)。（三）人事控制。總公司向子公司派出董事或監(jiān)事作為產(chǎn)權(quán)代表。同時透過子公司董事會掌握子公司重要管理職位

40、的任免權(quán)。總公司將不斷完善產(chǎn)權(quán)代表管理制度。（四）制度控制。按照國際慣例對子公司實施定期報告制度，實體考核制度，監(jiān)督審計制度等。（五）信息控制?？偣緫{借信息網(wǎng)絡(luò)動態(tài)掌握情況，及時發(fā)現(xiàn)問題并作出反應(yīng)。3.3經(jīng)營方式和理念說明： 恐龍城經(jīng)濟發(fā)展總公司的經(jīng)營由于外部因素變化的不確定性，未來形勢的難以準確預(yù)計，可能出現(xiàn)恐龍城投資主體多元化的格局，也可能形成單一投資商獨家掌控，數(shù)量眾多的二級商共同經(jīng)營的局面；經(jīng)營范圍也將有所調(diào)整。 我們依據(jù)以上分析認為酒店類、地產(chǎn)類、遺址公園類、侏羅紀公園是恐龍城經(jīng)濟發(fā)展總公司的核心業(yè)務(wù)，因此，以下我們提供了相應(yīng)的專項建議，但由于篇幅所限，各項目管理的實際開展應(yīng)結(jié)合各

41、子公司的具體情況做出調(diào)整。 鑒于侏羅紀公園是恐龍城經(jīng)濟發(fā)展總公司的核心和啟動項目，也是最具吸引力的產(chǎn)品，更是技術(shù)含量高，管理難度大的景區(qū)。它要求管理流程的順暢，員工的高素質(zhì)，高效率，和游客的高滿意度。所以，我們以她為藍本，闡述景區(qū)管理的有關(guān)問題。對侏羅紀公園單獨列示，對于其中的重點部門的工作職責(zé)進行了詳盡描述。3.3.1酒店類差異化的選擇，同質(zhì)化的服務(wù)景區(qū)經(jīng)營空間的廣闊、產(chǎn)品的多樣必然要求與之相配套的住宿設(shè)施的多樣化，以滿足不同消費群體，不同旅游方式，不同旅游目的的游客的需要，增加景區(qū)的利潤空間。因此，在酒店建設(shè)方面要不同的市場定位設(shè)計不同檔次，不同風(fēng)格的酒店類型，數(shù)量可以依據(jù)現(xiàn)實調(diào)整。 在各

42、類酒店的具體經(jīng)營上一方面遵循各類酒店的管理模式，通過各酒店管理制度的建立和實施加強酒店的日常管理。這里需要強調(diào)的是不論類型差別多大，但一定要求服務(wù)必須是同質(zhì)的人性化、高效性；另一方面酒店之間應(yīng)加強聯(lián)合營銷的意識，要注重細分市場上的挖潛，而避免市場定位重復(fù)，形成惡性競爭的局面。3.3.2地產(chǎn)類打造休閑旅游與旅游地產(chǎn)的完美結(jié)合“休閑旅游旅游地產(chǎn)”經(jīng)營理念市場條件 國內(nèi)最早提出旅游地產(chǎn)這個概念的是海南的一些開發(fā)商，他們利用海南獨特的自然資源把目標瞄準了遠道而來的旅客身上，進行“以房帶旅、以旅促房”的互動促銷。從而開辟了中國旅游地產(chǎn)的先河。據(jù)有關(guān)資料顯示在西部地區(qū)西安、成都、重慶、昆明的市民具有人均消

43、費高、休閑意識強、開發(fā)潛力大等特點；同時隨著西部經(jīng)濟的整體增長速度加快，一方面造就了具有消費能力的族群，另一方面培育了這批人的超前消費觀念，發(fā)展旅游地產(chǎn)已經(jīng)擁有了扎實的市場基礎(chǔ)。產(chǎn)品條件 祿豐恐龍城經(jīng)濟發(fā)展公司應(yīng)利用其良好的區(qū)位優(yōu)勢，充分滿足以昆明市民為主，成渝地區(qū)市民為輔的旅游地產(chǎn)消費主體 “休閑投資”的新動機，抓住市場機會，調(diào)動市場的購買積極性。利用侏羅紀公園、汽車營地、田園體驗等休閑娛樂項目的開展，營造旅游地產(chǎn)的外圍基礎(chǔ)環(huán)境，最終利用地產(chǎn)的銷售而實現(xiàn)整個片區(qū)經(jīng)濟效益的升值。”營銷警示 發(fā)展休閑房地產(chǎn)是有潛力的，但要使它持續(xù)升溫卻不是某個區(qū)域單獨就可以完成的。因為休閑房地產(chǎn)具有用途狹隘的特

44、點，銷售思路應(yīng)逆方向而行，把銷售網(wǎng)撒向區(qū)域外。它的發(fā)展應(yīng)以優(yōu)惠的政策為依托，良好的物業(yè)管理為后盾，立足本地市場，放眼外地市場，打破區(qū)域約束，讓區(qū)域外需求為區(qū)域內(nèi)資源的流動注入活力。 “物業(yè)管理景區(qū)管理”的管理模式旅游地產(chǎn)既要把旅游項目經(jīng)營好，同時又要把房地產(chǎn)配套服務(wù)項目經(jīng)營好，這兩者結(jié)合起來才能使旅游地產(chǎn)產(chǎn)生雙重價值。具體做法是 突出主題社區(qū) “生活格調(diào)” 提供安逸、休閑、物有所值的高品質(zhì)服務(wù)，主題社區(qū)的物業(yè)管理將根據(jù)業(yè)主和游客不同的需求觀念，來區(qū)分物業(yè)管理的鬧與靜，對業(yè)主住宅的私密性和供業(yè)主+游客參與的開放區(qū)采取不同的管理服務(wù)方式，以實現(xiàn)景區(qū)式物業(yè)管理的新目標。 完善物業(yè)管理服務(wù)流程 建立客

45、戶服務(wù)中心 客戶服務(wù)中心將是恐龍城物業(yè)與業(yè)主、游客溝通的主要窗口和橋梁；進行特約服務(wù)，恐龍城物業(yè)將為業(yè)主提供無微不至的特約服務(wù)，并且將特約服務(wù)的服務(wù)過程作為與業(yè)主近距離溝通的方式。特約服務(wù)項目將根據(jù)小鎮(zhèn)業(yè)主的需求進行增減。廣泛征詢和聽取業(yè)主及游客的意見，組織積極向上的社區(qū)活動強調(diào)安全第一和預(yù)防為主的原則3.3.3遺址公園類封閉式保護和體驗式教育結(jié)合恐龍遺址公園 是集保護恐龍化石遺跡，展示恐龍挖掘現(xiàn)場，普及恐龍科學(xué)以及親身體驗為一體的具有保護功能、教育功能的互動類遺址公園。在確?？铸埢趨^(qū)域的安全和穩(wěn)定的同時利用高科技手段展示祿豐地區(qū)豐富的恐龍資源，使游客們在輕松愉快的環(huán)境中體驗精彩的恐龍文

46、化。因此，在經(jīng)營中除了具備一般景區(qū)的管理流程與管理制度外，一定要嚴格把握保護與開發(fā)的合理度，一方面確保游客 “玩中學(xué)，學(xué)中樂”的新型教育方式實現(xiàn)和恐龍文化教育體驗度的高效率，同時嚴格恐龍化石遺址區(qū)的保護制度?？铸垬穲@經(jīng)營上可以通過高科技手段，提高游客的參與程度，擺脫博物館類保護研究功能單一，形式單調(diào)的缺點，增加休閑娛樂的功能。例如：講解部分要力圖做到通俗化、卡通化，把嚴肅的主題通過輕松活潑的氣氛表達出來；將參觀重點集中于操作式，演繹模擬式等核心項目，同時配合以各類靜態(tài)展示；要求內(nèi)部員工具有較強的專業(yè)知識，能夠以一種具有特定知識與能力的專業(yè)人員面貌出現(xiàn)，同時要求具有良好的服務(wù)意識和態(tài)度。遺址區(qū)的

47、經(jīng)營管理在原則上實行半封閉式管理：從時間上限制游客長時間停留，從空間上劃定游客的絕對禁止區(qū)域，從游客行為上規(guī)定可為與不可為的界限。為了增強遺址區(qū)的社會教育功能可以實行遺產(chǎn)日免費開放等多種經(jīng)營方式。采取利益互動的模式與其他聯(lián)合國保護項目只強調(diào)單純保護功能形成鮮明對照的是我國地質(zhì)公園的重要目的在于保護地質(zhì)遺跡，同時強調(diào)要利用地質(zhì)公園開展地質(zhì)旅游活動，促進地方經(jīng)濟發(fā)展。實際上這也是一種積極保護措施，只有經(jīng)濟發(fā)展了，園區(qū)人民受益了，才有充足的保護資金，才能有當(dāng)?shù)鼐用癖Ｗo地質(zhì)遺跡的主動性和積極性。另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)的靜態(tài)博物館教育已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代教育“學(xué)習(xí)娛樂”的方式。因此，觀賞性恐龍博物館與體驗性遺址公園的合

48、理搭配不僅能得到市場效應(yīng)的良好回報，而且從利益關(guān)系上也將兩者的緊密性加強，例如：博物館建立與遺址公園的產(chǎn)品聯(lián)銷關(guān)系，或者通過收取進入市場經(jīng)營的遺址地管理費，建立恐龍遺址基金，用于非市場化運作的遺址保護和管理以及所有公園的整體宣傳和研究等。4景區(qū)類產(chǎn)品的管理建議4.1組織結(jié)構(gòu)設(shè)計侏羅紀公園組織的設(shè)計要求 組織結(jié)構(gòu)必須反映公園發(fā)展戰(zhàn)略目標，而且這個戰(zhàn)略目標應(yīng)該是切實可行的。 組織結(jié)構(gòu)必須反映出公園經(jīng)營管理所應(yīng)具有的權(quán)力，而這種權(quán)力的大小又要考慮企業(yè)內(nèi)外的實際情況。 組織結(jié)構(gòu)必須明確各種職位的職責(zé)范圍、基本任務(wù)以及具體業(yè)務(wù)。4.2組織結(jié)構(gòu)圖4.3組織結(jié)構(gòu)詳解4.3.1權(quán)責(zé)分明旅游主題公園的領(lǐng)導(dǎo)權(quán)一般

49、可以分為決策權(quán)、指揮權(quán)和監(jiān)督權(quán)。決策權(quán)是指對公園的經(jīng)營發(fā)展目標、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略以及經(jīng)營方針等重大問題做出決策的權(quán)利，直接關(guān)系到公園的生存和發(fā)展。決策權(quán)主要歸屬于股東大會選舉產(chǎn)生的董事會。指揮權(quán)是對公園日常經(jīng)營活動的行政領(lǐng)導(dǎo)權(quán)，直接關(guān)系到公園配置資源的效率和接待服務(wù)的質(zhì)量，影響公園的市場競爭力。指揮權(quán)歸屬于總經(jīng)理層。監(jiān)督權(quán)是指從公園投資者的利益出發(fā)，對公園經(jīng)營活動進行全面監(jiān)督的權(quán)利，是實現(xiàn)投資者期望的重要保證。監(jiān)督權(quán)歸屬于監(jiān)事會。(1)設(shè)立公司董事會；設(shè)董事長名，董事若干名。董事會是公司的最高權(quán)力機構(gòu)，直接對股東大會或投資者負責(zé)，并保證公園投資者獲得應(yīng)得的利益。董事會的主要職責(zé)有：制定公司經(jīng)營方針

50、和經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略；擬定公司長期規(guī)劃并檢查執(zhí)行情況；選聘公司總經(jīng)理人選；控制公司的預(yù)算和決算工作；受理加入或退出公司的申請，并負責(zé)辦理有關(guān)手續(xù)；負責(zé)修訂公司的章程、重大制度及實施細則；負責(zé)處理與董事會有關(guān)的其它重大事項。(2)成立總經(jīng)理室，具體負責(zé)公司的日常經(jīng)營決策和管理?？偨?jīng)理室由一位總經(jīng)理和兩位副總經(jīng)理組成，全面貫徹、執(zhí)行董事會做出的各項決策和決定，并對董事會負責(zé)，同時對公園的一切經(jīng)營活動進行指揮、協(xié)調(diào)和控制。總經(jīng)理室的主要職責(zé)有：主持公司的日常工作；執(zhí)行董事會決議，定期向董事會報告工作，提出需要董事會審議決定的重大問題；負責(zé)組織編制公司的長期發(fā)展規(guī)劃和年度經(jīng)營計劃，并組織實施；決定內(nèi)部組織機

51、構(gòu)的設(shè)置，制訂發(fā)布各項規(guī)章制度，并組織實施；代表公司對外簽署重要經(jīng)濟合同和協(xié)議；行使公司章程規(guī)定的其它職權(quán)。(3)成立監(jiān)事會，根本目的就是要防止董事會濫用職權(quán)、謀取私利、傷害公園權(quán)益，保證公園在有效監(jiān)督的條件下開展經(jīng)營活動，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。監(jiān)事會的主要職責(zé)有：監(jiān)督公園資本營運；監(jiān)督董事會和經(jīng)理人員行使的職能；監(jiān)督公園的管理。(4)設(shè)立10個專業(yè)職能部門。這10個部門共為分三類：一是前線服務(wù)部門（即直接與游客接觸的部門），有：市場部、游客部、表演部、商品部；二是二線服務(wù)部門（即不見面為游客服務(wù)的部門），有：環(huán)境部、工程部、產(chǎn)品研發(fā)部；三是支持部門（即為公司提供人、財、物等方面保障的部門），有：人

52、事部、財務(wù)部、行政部。根據(jù)以上的部門設(shè)置，分別任命市場總監(jiān)、服務(wù)總監(jiān)、藝術(shù)總監(jiān)、技術(shù)總監(jiān)、銷售總監(jiān)、環(huán)境總監(jiān)、工程總監(jiān)、人事總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)、行政總監(jiān)，作為相應(yīng)業(yè)務(wù)和部門的負責(zé)人。4.3.2分工明確c 市場部 d 職能公司市場營銷工作；公司重大活動的策劃、組織；公司對外廣告和新聞發(fā)布；景區(qū)門票銷售工作；公司游客服務(wù)中心管理工作；公司反饋信息的收集處理。主要職責(zé)公司年度和主要時期市場營銷工作計劃的制訂與組織實施；公司團隊客戶的直接銷售；旅行社的業(yè)務(wù)聯(lián)系和服務(wù)；旅行團的計劃、聯(lián)絡(luò)和接待協(xié)調(diào)工作。重大活動的策劃和實施計劃的制定，以及組織實施；負責(zé)公司制定公司的廣告、宣傳計劃和組織實施；選擇目標媒體發(fā)布

53、公司的廣告和新聞；負責(zé)景區(qū)門票的銷售工作；負責(zé)收集游客和客戶對公司的各方面意見，并處理后報公司領(lǐng)導(dǎo)參閱；委托專業(yè)公司或自行進行定期的專項市場調(diào)查，為公司的更新改造和改革發(fā)展提供決策參考；負責(zé)公司游客服務(wù)中心的管理,向游客提供景區(qū)內(nèi)外的咨詢服務(wù)；策劃、組織公司的專題研究活動，為及時解決公司經(jīng)營管理和改革發(fā)展中遇到各種問題提供參考意見；負責(zé)公司美術(shù)設(shè)計，以及重大活動和節(jié)日環(huán)境布置。c 游客部 d 職能景區(qū)檢票服務(wù)工作；景區(qū)單體收費項目的收費管理工作；景區(qū)導(dǎo)游服務(wù)工作的管理；景區(qū)游覽車服務(wù)的管理。主要職責(zé)負責(zé)向游客出售景區(qū)單體收費項目的入場券；負責(zé)檢收游客的門票和其它入場券；負責(zé)為購錯票及未購票的游

54、客補票；負責(zé)在景區(qū)內(nèi)向游客提供景區(qū)經(jīng)營的咨詢服務(wù)和游覽建議；負責(zé)向游客及有關(guān)單位提供有償和禮儀性的導(dǎo)游服務(wù)；聯(lián)絡(luò)確認每天來景區(qū)的游客團隊和服務(wù)要求，并及時與有關(guān)部門協(xié)調(diào)聯(lián)絡(luò)，實現(xiàn)其服務(wù)要求；負責(zé)公司導(dǎo)游人員的組織、管理和調(diào)度，負責(zé)與專門的導(dǎo)游服務(wù)機構(gòu)聯(lián)系；負責(zé)向游客提供景區(qū)內(nèi)的交通服務(wù)；負責(zé)景區(qū)交通工具的管理、調(diào)度。c 表演部 d職能景區(qū)景點和晚會節(jié)目演出的管理；公司國內(nèi)外演出團體的聯(lián)系，并辦理有關(guān)手續(xù)；公司演出服裝的制作和管理工作。主要職責(zé)負責(zé)公司藝術(shù)表演團體的藝術(shù)表演管理和行政管理工作；負責(zé)公司重大接待演出任務(wù)；負責(zé)公司對外公關(guān)需要的國內(nèi)外演出任務(wù)；負責(zé)公司安排的藝術(shù)創(chuàng)作任務(wù)及各種大型文藝

55、晚會的演出任務(wù)；負責(zé)排練場和劇場舞臺的管理，分擔(dān)演出場所的部分管理工作；負責(zé)公司和外請藝術(shù)表演團體演員演出的服裝、道具、化妝等方面的業(yè)務(wù)管理工作；負責(zé)外請文藝表演團體的甄選、商務(wù)洽談、合同簽署和藝術(shù)指導(dǎo)、業(yè)務(wù)管理工作；負責(zé)公司其它部門人員的文藝指導(dǎo)和培訓(xùn)；參與公司重大節(jié)慶活動的策劃，并提出藝術(shù)表演方面的專業(yè)意見。c 商品部 d 職能景區(qū)經(jīng)營商品的采購、銷售管理；公司租賃物業(yè)和攤點的管理；景區(qū)餐飲經(jīng)營與管理。 主要職責(zé)制訂年度商品與餐飲銷售的策略、計劃和主要經(jīng)濟指標，并組織實施；負責(zé)各商品銷售點的經(jīng)營管理；負責(zé)各餐飲銷售點的經(jīng)營管理；負責(zé)公司物業(yè)和攤點的對外租賃；負責(zé)各外租經(jīng)營點的服務(wù)規(guī)范管理和

56、經(jīng)營規(guī)范管理；負責(zé)公司旅游商品的開發(fā)及相關(guān)業(yè)務(wù)；負責(zé)公司特色旅游食品的開發(fā)與相關(guān)業(yè)務(wù)；為公司舉辦的大型活動開發(fā)、準備相應(yīng)的紀念品和食品、工藝品等；負責(zé)商品與餐飲經(jīng)營專項設(shè)備、設(shè)施的值班營運和維修、保養(yǎng)；負責(zé)商品與餐飲經(jīng)營的衛(wèi)生工作與安全工作。c 產(chǎn)品研發(fā)部 d 職能景區(qū)新建項目的管理；配合工程部對景區(qū)已有項目設(shè)備的維護；國內(nèi)外新項目情況的收集管理；景區(qū)新項目的開發(fā)與調(diào)試。主要職責(zé)負責(zé)景區(qū)內(nèi)景區(qū)新項目的開發(fā)與調(diào)試；負責(zé)國內(nèi)外相關(guān)新項目情況的收集；負責(zé)國內(nèi)外相關(guān)項目設(shè)備、設(shè)施的資料和文檔的管理；負責(zé)配合工程部對景區(qū)已有項目設(shè)備的維護。c 環(huán)境部 d 職能景區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理工作；景區(qū)衛(wèi)生間管理工作；公司安全工作管理；公司保衛(wèi)工作管理；公司停車場管理。主要職責(zé)負責(zé)景區(qū)內(nèi)及周圍的衛(wèi)生管理及垃圾清運。負責(zé)景區(qū)的景點、