1、物權(quán)法重點知識整理第一章 物一、 物的分類和區(qū)分意義。1、動產(chǎn)與不動產(chǎn)。按照物是否能夠移動和移動是否損害物及其價值，分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。動產(chǎn)是能夠移動并且不至于損害價值的物。如桌子、電視機等。不動產(chǎn)是指性質(zhì)上不能移動或雖可移動但移動就會損害價值的物。土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動產(chǎn)。 分類的意義:在于明確動產(chǎn)和不動產(chǎn)的不同法律地位不同:（1）流通性有區(qū)別。不動產(chǎn)中流通物的種類較少。動產(chǎn)的大多數(shù)都是流通物或限制流通物，禁止流通物的比例比較小。（2）物權(quán)變動的法定要件不同。不動產(chǎn)物權(quán)的變動，以向國家行政主管機關(guān)登記為要件，否則不受法律保護(hù)。動產(chǎn)物權(quán)的變動，一般以物的

2、交付為要件，甚至可以合同成立為要件。 （3）糾紛管轄方面有差異。不動產(chǎn)糾紛，由不動產(chǎn)所在地法院管轄。動產(chǎn)糾紛的管轄，可以是原告就被告，也可以是侵權(quán)行為地法院管轄。 （4）可否設(shè)定用益物權(quán)不同。不動產(chǎn)可以設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等用益物權(quán)。動產(chǎn)沒有這個功能。 （5）能否發(fā)生相鄰權(quán)、地役權(quán)不同。不動產(chǎn)能夠發(fā)生相鄰權(quán)和地役權(quán)關(guān)系，動產(chǎn)則不能。 2、特定物與種類物 根據(jù)物是否獨具特征以及是否有相同物可以替代，分為特定物和種類物。具有獨立特征、無可替代或被權(quán)利人從一類物中指定的物，是特定物。種類物是以品種、質(zhì)量、規(guī)格或度量衡確定，不需具體指定的物。 分類的意義： （1）可擔(dān)當(dāng)客體不同。有的法律

3、關(guān)系只能以特定物作為客體，如租賃關(guān)系。有的則只能以種類物為客體，如金錢借貸關(guān)系。（2）所有權(quán)轉(zhuǎn)移的條件不同。種類物的轉(zhuǎn)讓，一般以物的交付時間為所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間。特定物的轉(zhuǎn)讓，除法律另有規(guī)定者外，既得以物的交付為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志，也得由當(dāng)事人約定，確定所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間。物滅失之后的責(zé)任不同。 （3）特定物在未交付對方之前滅失的，免除義務(wù)人實際交付原物的義務(wù)，由有過失的義務(wù)人或第三人承擔(dān)損失。因不可抗力造成滅失的，在法律沒有另外規(guī)定的情況下，義務(wù)人不承擔(dān)民事責(zé)任。種類物在未交付前滅失的，義務(wù)人仍應(yīng)交付同等種類物。 3、主物與從物 根據(jù)兩物之間客觀存在的主、從關(guān)系，有主物與從物的區(qū)分。主物是指獨立存在，

4、在與其他物結(jié)合使用中有主要效用的物。從物是在兩個獨立物結(jié)合使用中處于附屬地位、起輔助和配合作用的物。也叫“附屬物”。 分類的意義是：在法律或合同沒有相反規(guī)定時，主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，從物所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。 4、可分物與不可分物 按照物的性質(zhì)或者法律地位是否可以分割，有可分物和不可分物?？煞治锸强梢苑指畈⑶也灰蚍指疃鴵p害其效益或改變其性質(zhì)的物。如油、米、布等。不可分物是指按照物的性質(zhì)不能分割，否則會改變其效益或性質(zhì)的物。 區(qū)分的意義主要是： （1）有利于共有財產(chǎn)的正確分割。 共有財產(chǎn)是可分物的，共有人可分割實物，各得其所；共有財產(chǎn)為不可分物的，不得分割實物，只能是有人得實物，其他人從得實物人處取得。

5、合理的折價補償。 （2）便于明確多數(shù)人之債的債權(quán)債務(wù)。 數(shù)人共享同一債權(quán)或共負(fù)同一債務(wù)，標(biāo)的物為可分物的，債權(quán)人可以享有按份債權(quán)，債務(wù)人可以負(fù)擔(dān)按份債務(wù)；相反，標(biāo)的物不可分的，債權(quán)人之間是連帶債權(quán)，債務(wù)人負(fù)連帶債務(wù)。 5、原物與孽息 根據(jù)一物按照客觀規(guī)律或者法律規(guī)定能夠產(chǎn)生另外一物的關(guān)系，有原物和孳息的區(qū)別。原物，是按照其自然屬性或法律規(guī)定產(chǎn)生新物的物。如產(chǎn)生幼畜的母畜、發(fā)生利息的銀行存款等。孳息是原物根據(jù)自然規(guī)律或者法律規(guī)定產(chǎn)生的物，包括天然孳息和法定孳息。 原物和孳息分類的意義是：除法律或合同另有規(guī)定外，孳息歸原物所有人所有，轉(zhuǎn)讓原物時，孳息收取權(quán)一并轉(zhuǎn)移。第二章 占有一、占有的分類（1）

6、有權(quán)占有和無權(quán)占有 依占有有無權(quán)源為標(biāo)準(zhǔn)，有此劃分。有權(quán)占有又叫正權(quán)源占有，是基于本權(quán)即法律上的原因的占有 。無權(quán)占有又稱無權(quán)源占有，是無本權(quán)或欠缺法律上原因的占有。 分類的意義在于明確法律對不同占有的保護(hù)程度不同。1.有權(quán)占有人可排除他人的占有請求，而無權(quán)占有人遇有本權(quán)人請求返還占有物時，有返還義務(wù)。2.因侵權(quán)行為占有他人之物，不發(fā)生留置權(quán)的效果。無論當(dāng)事人之間是否有其他法律關(guān)系，只要沒有占有的權(quán)源，占有人都有義務(wù)向權(quán)利人返還占有物。 （2）自主占有與他主占有 以占有人有無所有的意思為標(biāo)準(zhǔn)有此分類。自主占有指以所有的意思為占有。如買受人依合同占有標(biāo)的物。他主占有指不以所有的意思為占有。如借用

7、人、監(jiān)護(hù)人等的占有。區(qū)分的意義是：1所有權(quán)取得時效之占有、先占之占有，均須為自主占有；2在占有物毀損滅失時，自主占有人責(zé)任輕，而他主占有人責(zé)任重。 （3）直接占有與間接占有 按照有無事實上直接掌控物的形式，有直接占有與間接占有。直接占有是占有人事實上直接掌控物的占有。間接占有是事實上雖未直接掌控物，但是基于一定法律關(guān)系，對他人直接占有的物享有原物返還請求權(quán)的現(xiàn)象 區(qū)分的意義在于明確： 1.間接占有不能單獨存在。法律關(guān)系中有直接占有的，才有間接占有；沒有間接占有的，也無所謂直接占有，直認(rèn)占有即可 2.不同的占有，對物管領(lǐng)力的實現(xiàn)不同。直接占有人是依對標(biāo)的物的現(xiàn)實、直接控制而實現(xiàn)管領(lǐng)力。間接占有人

8、，通過返還請求權(quán)維持占有的對物管領(lǐng)力。3.間接占有也有占有的效果。除法律特別規(guī)定外，法律對占有的規(guī)定也適用于間接占有。如善意取得，也適用于間接占有。 4.有無自力救濟效力不同。直接占有，占有受到侵害時，占有人有自力救濟權(quán)，而間接占有無此效力。 5.最大限度地方便交易。間接占有使占有出現(xiàn)觀念化，助長交易方式多樣化和靈活性。觀念交付的動產(chǎn)物權(quán)變動公示方式，以間接占有為條件。若不認(rèn)間接占有，拘泥于直接占有，該類交付就不能成立。 （4）和平占有與強暴占有 以占有手段是否和平，分為和平占有與強暴占有。和平占有是不以法律禁止的手段的占有。強暴占有是以法律禁止的強力手段的占有。 區(qū)分的實益是：（1）原占有人

9、對強暴占有人有物上請求權(quán)；（2）質(zhì)權(quán)、留置權(quán)不因強暴占有而喪失；（3）取得時效以和平占有為要件。 （5）公然占有與隱秘占有 以占有是否公開分為公然占有與隱秘占有。公然占有是不故意避免他人發(fā)現(xiàn)之占有。隱秘占有是恐怕他人知曉而隱匿之占有 區(qū)分的意義是：公然占有具備法定條件時適用取得時效，產(chǎn)生有權(quán)占有的推定效力。隱秘占有不適用取得時效和占有推定效力的規(guī)定。 （6）善意占有與惡意占有 對無權(quán)占有，以占有人是否知道或應(yīng)當(dāng)知道無占有的權(quán)源，分為善意占有和惡意占有。 善意占有是不知且不應(yīng)知無權(quán)源而相信有正當(dāng)權(quán)源的占有。惡意占有是明知或應(yīng)知權(quán)源而為的占有。 區(qū)分的意義：（1）平衡原權(quán)利人和善意占有人之間利益關(guān)

10、系，維護(hù)正常的交易秩序；（2）區(qū)分善意占有人與惡意占有人的不同責(zé)任。 根據(jù)物權(quán)法：善意占有是特別規(guī)定的物權(quán)變動要件。從無處分權(quán)人受讓標(biāo)的物的，善意占有是取得所有權(quán)的要件之一（第106條）。而惡意占有者，即使支付了合理價格也不能取得物權(quán)。 (2)采取公示對抗主義的物權(quán)變動，在未經(jīng)公示前，物權(quán)人不得對抗善意占有人，可對抗惡意占有人3.占有人對返還請求權(quán)人的義務(wù)，因善意和惡意而有不同.惡意占有人造成占有物損壞的，有賠償義務(wù)。善意占有人則不負(fù)此項義務(wù)；物權(quán)人請求返還占有物，善意占有人有費用給付請求權(quán)，惡意占有人無此權(quán)利；第三人致占有物毀損滅失其賠償不足補償損失的，惡意占有人負(fù)補充賠償義務(wù)（第244條）

11、，善意占有人無此責(zé)任。（7）自己占有與輔助占有以占有人是否親自占有為標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分為自己占有和輔助占有。自己占有是占有人親自對占有物為事實上的管領(lǐng)的占有；占有輔助是指根據(jù)特定的從屬關(guān)系，受他人指示而對物為事實上管領(lǐng)之占有。二、占有的推定效力包括兩方面的推定效力。（1）占有的權(quán)利推定效力。是指占有人有占有的事實的，推定其在占有物上所行使的權(quán)利適法而有此權(quán)利。按占有之權(quán)利推定，發(fā)生下列效果：因占有標(biāo)的物權(quán)屬發(fā)生爭議時，占有人免除權(quán)源之舉證責(zé)任，但官員例外（刑法對其有巨額不明財產(chǎn)來源罪的特別規(guī)定）；第三人可以援用此推定；在動產(chǎn)善意取得，即使讓與人無讓與的權(quán)利，受讓人因善意并支付了合理代價而取得之占有，受

12、法律的保護(hù)。 （2）占有之事實推定。沒有相反證明的，推定占有人的占有為自主占有，所有的意思的占有，善意、和平等常態(tài)下的占有。 三、占有之保護(hù) 占有是法律承認(rèn)的事實，予以必要的救濟是應(yīng)有之義。有三種救濟方式。 （一）占有人的物上請求權(quán)。包括： 1.占有物返還請求權(quán)。即占有的動產(chǎn)或者不動產(chǎn)被侵占時，占有人有權(quán)向侵占人行使返還請求權(quán)。該請求權(quán)的時效期間為一年，自侵占發(fā)生之時起計算。在此期間未行使返還請求權(quán)的，該權(quán)利消滅。2.占有的排除妨害請求權(quán)。即占有人對妨害占有行為，可以請求排除妨害的權(quán)利。3.占有的消除危險請求權(quán)。即占有人對可能危害占有的情形，可請求危情制造者消除危險。（二）占有人的債權(quán)請求權(quán)

13、對占有的財產(chǎn)造成損害的，占有人得請求損害行為人賠償損失。 （三）占有人自力救濟權(quán)。包括兩種：一是自力防御權(quán)。即占有人對于侵奪或妨礙其占有的行為，得在法律限度內(nèi)以自己力量防御。二是自力取回權(quán)。即占有人對被侵奪的財產(chǎn)，得于法律限度內(nèi)以自己力量取回，回復(fù)占有原狀。 四、無權(quán)占有人的責(zé)任。在無權(quán)占有時，占有人使用占有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)致其受到損害的，惡意占有人負(fù)損害賠償責(zé)任，善意占有人則免責(zé)；占有人因占有物毀損滅失而受有積極利益,如賠償金、保險金等，應(yīng)返還占有物權(quán)利人。如返還之利益不足補償權(quán)利人損害的，惡意占有人對不足部分有補償責(zé)任，善意占有人無補足義務(wù)。第三章 物權(quán)總論一、 物權(quán)的種類（1）用益物權(quán)與擔(dān)

14、保物權(quán)在他物權(quán)，依設(shè)立的目的可區(qū)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是以物之使用價值為目的設(shè)立的他物權(quán)，如土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)；擔(dān)保物權(quán)是以物的但報價值作為履行債務(wù)的擔(dān)保而設(shè)立的他物權(quán)，如抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)。他們設(shè)立的目的不同，所包含的客體不同，法律效力也不同。（2）登記物權(quán)和非登記物權(quán)物權(quán)依變動是否須經(jīng)登記，可區(qū)分為登記物權(quán)和不登記物權(quán)。登記物權(quán)是物權(quán)變動不經(jīng)登記不生效或者不得為處分之物權(quán)；不登記物權(quán)是物權(quán)變動無須登記而經(jīng)交付即可生效的物權(quán)。二者的成立要件和變動方式不同。（3）本權(quán)與占有。占有是指實際上控制標(biāo)的物的事實狀態(tài)，而不是權(quán)力。基于物權(quán)或者其他權(quán)利控制標(biāo)的物的，相對與占有的權(quán)利

15、，稱為本權(quán)。區(qū)分的意義在于對他們采取的保護(hù)方法不同。二、 物權(quán)的效力（一）一般效力 即各種物權(quán)都有的效力。也叫物權(quán)的共同效力。 包括：對標(biāo)的物的支配力、對債權(quán)的優(yōu)先力、妨害排除力。1. 對物支配力。物權(quán)具有保障物權(quán)人對標(biāo)的物直接為一定行為、享受其利益的效力。不同的物權(quán)有不同的支配力。所有權(quán)是完全物權(quán)，有完全的、最高的支配力。他物權(quán)是不完全物權(quán)，具有不完全的且受所有權(quán)限制的支配力。 2.物權(quán)的優(yōu)先力。物權(quán)具有比標(biāo)的物上的債權(quán)優(yōu)先行使的效力。債權(quán)和物權(quán)發(fā)生沖突的，債權(quán)不能對抗物權(quán)、物權(quán)優(yōu)先行使。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定者除外。另有規(guī)定者，如合同法上“買賣不破租賃”、物權(quán)法關(guān)于進(jìn)行過預(yù)告登記的

16、債權(quán)等規(guī)定。3.物權(quán)的妨害排除力。 物權(quán)的妨害排除力，是指物權(quán)具有的排除他人妨害、恢復(fù)權(quán)利人對物正常支配的效力。對妨害排除力，須特別注意兩點：（1）須標(biāo)的物存在而物權(quán)受到妨害，排除力始得發(fā)揮作用。（2）對正在進(jìn)行的妨害，物權(quán)人得直接采取適度之“自力救濟”。（二）特別效力 各種物權(quán)特有的效力是特別效力。不同的物權(quán)，效力各有不同?！八男Яφf”中的還有：（1）物權(quán)的排他效力。物權(quán)具有排除一物上再有相同物權(quán)。如一房屋不能有兩個所有權(quán)，也不能有兩個相同的抵押權(quán)。（2）追及效力物權(quán)的追及效力，是指物權(quán)具有的當(dāng)標(biāo)的物被他人占有，無論輾轉(zhuǎn)歸于何人，物權(quán)人仍得對占有人主張返還原物的效力。物權(quán)人只能對無權(quán)占有人行

17、使原物返還請求權(quán)，對有權(quán)占有人，依法不能主張返還請求權(quán)。最為顯著的證明是善意取得制度。(穩(wěn)爺并不同意這兩點)三、 物權(quán)法的三項基本基本原則(1) 物權(quán)法定原則。1.意義。物權(quán)法定原則，是指物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律規(guī)定，不許當(dāng)事人自行創(chuàng)制的原則。2.效力。（1）物權(quán)“類型強制”。即有何種物權(quán)概由法律規(guī)定，當(dāng)事人只能依照法定的物權(quán)類型設(shè)立、變更和消滅物權(quán)，不得在法定類型之外另有物權(quán)種類，禁止設(shè)立與法定類型相悖的物權(quán)。（2）物權(quán)的內(nèi)容法定。即物權(quán)的內(nèi)容由法律規(guī)定，當(dāng)事人不得自由創(chuàng)制，更不得創(chuàng)制與法定內(nèi)容相悖的物權(quán)內(nèi)容。 （3）自行創(chuàng)制的物權(quán)無效。3.物權(quán)要法定的原因：是物權(quán)效力的排他性和絕對性所要求的

18、；維護(hù)交易安全之需要；物權(quán)公示的需要。4.對不符合物權(quán)法定原則的行為如何處理：（1）違反物權(quán)法定類型之情形。不產(chǎn)生創(chuàng)設(shè)物權(quán)的法律效果。但是如果該行為具備了債權(quán)行為的有效條件，則可產(chǎn)生債法上的效果（2）違反法定物權(quán)內(nèi)容之情形。法律行為可以產(chǎn)生創(chuàng)設(shè)該種物權(quán)的法律效果，其法律行為中有悖于該種物權(quán)法定內(nèi)容的部分無效。(2) 物權(quán)公示原則。意義：公示公信原則，是物權(quán)變動應(yīng)當(dāng)依法公示，依法公示具有可信賴的物權(quán)變動的效果，即使出讓人對標(biāo)的物無處分權(quán)，受讓人根據(jù)對公示的信賴，也能夠取得標(biāo)的物的物權(quán)的原則。 1、公示原則。即物權(quán)變動須按照法定公示方式。公示才能發(fā)生物權(quán)變動效果的原則。所謂公示，是將物權(quán)變動的狀態(tài)

19、以法定方式公開向社會公眾顯示，以使公眾知曉。公示的法定方式有兩種：動產(chǎn)物權(quán)，以占有（轉(zhuǎn)讓物權(quán)的以交付）標(biāo)的物為公示方式。不動產(chǎn)物權(quán)，以在國家主管機關(guān)辦理登記為公示方式。違反法定的公示方式進(jìn)行物權(quán)變動的，不能發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的物權(quán)變動的效果。2、公信原則。 即依法公示的物權(quán)變動，具有法律上的公信力，即使出讓人對標(biāo)的物無處分權(quán)，受讓人根據(jù)對公示的信賴，也能夠取得物權(quán)的原則。所謂公信，也叫公信力，是指公示所產(chǎn)生的物權(quán)變動效果的可信賴性。公信力是法律所賦予的，旨在保護(hù)以公示方式取得物權(quán)的第三人。 3、.正當(dāng)性說明。公示原則的作用是要求物權(quán)變動當(dāng)事人須以明確、可靠的方式變動物權(quán)，使物權(quán)變動公開化、確定化，

20、發(fā)生確定的效果。公信原則的作用則在于保護(hù)交易中的善意受讓人，維護(hù)合法交易的可靠性和正常秩序。4.公示公信原則效力的相對性。該原則的效力不是絕對的。 （1）只保護(hù)善意且有償?shù)氖茏屓?。對惡意或無償受讓者，不適用該原則。（2）既有公示確有錯誤的，利害關(guān)系人得依法獲得救濟。登記有錯誤，物權(quán)人、利害關(guān)系人對登記有異議的，得向登記機構(gòu)申請“更正登記”、“異議登記”等。這些登記成立的，應(yīng)當(dāng)按照申請人的申請確定物權(quán)的歸屬。(3) 一物一權(quán)原則一物一權(quán)，是指一個標(biāo)的物上不能有互不相容的二個物權(quán)同時存在。一物之上不能有兩個所有權(quán)、兩個用益物權(quán)、兩個質(zhì)權(quán)、留置權(quán)和兩個相互沖突的抵押權(quán)。四、 物權(quán)變動的公示方式一、

21、交付交付，是轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有的行為。 包括現(xiàn)實交付和擬制交付： 1、現(xiàn)實交付 即轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的直接占有的行為。 一般場合所說交付就是現(xiàn)實交付。其特點是轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的直接占有。 2、擬制交付 是在觀念上而不是現(xiàn)實地轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有，但是發(fā)生與現(xiàn)實交付相同效果的交付方式。又叫“觀念交付”。種類：（1）簡易交付。即動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，受讓人已依法占有該動產(chǎn)的，出讓人與受讓人形成物權(quán)轉(zhuǎn)讓合意時，交付已為完成的交付方式。如借用期間買得該借用物、租賃期間買得該租賃物等。（2）指示交付。 即出讓的動產(chǎn)被第三人占有的，出讓人將返還請求權(quán)轉(zhuǎn)讓受讓人，并告知占有人向受讓人現(xiàn)實交付的交付方式。也稱“返還請求權(quán)的讓與”。

22、（3）占有改定。 即動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，當(dāng)事人雙方在形成物權(quán)變動合意后，又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，受讓人在物權(quán)變動合意成立時取得間接占有的交付方式。物權(quán)變動的合意與出讓人繼續(xù)占有的約定成立后，出讓人由先前的“自主占有”變成“他主占有”，因此這種方式叫做占有改定。出讓人有到期返還原物的義務(wù)。二、交付的效力 立法例上，主要有兩種立法主義：1. 生效要件主義。此種立法規(guī)定交付是動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，有合意而無交付的，不發(fā)生動產(chǎn)物權(quán)變動的效果。2.對抗要件主義。 這種立法規(guī)定，動產(chǎn)物權(quán)的變動，依當(dāng)事人雙方的合意而發(fā)生效力，有合意的，即使未交付，動產(chǎn)物權(quán)也轉(zhuǎn)移給受讓人，交付是對抗第三人的要件。我國物

23、權(quán)法第23條規(guī)定：“動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！笨梢?，我國動產(chǎn)物權(quán)的變動，一般在交付時生效，但法律另有規(guī)定的除外，與德國民法相似。三、登記（1）、意義：登記是物權(quán)變動關(guān)系的當(dāng)事人依照法律的規(guī)定，向國家主管機關(guān)提交申請書、標(biāo)的物權(quán)利證書、協(xié)議書等申請文件，請求登載記錄物權(quán)變動事項，該機關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為無誤時，將物權(quán)變動事項記載于特備公簿的行為。（2）、登記的效力。物權(quán)公示效力；物權(quán)變動的根據(jù)效力；權(quán)利正確的推定效力；善意保護(hù)效力；風(fēng)險警示效力；監(jiān)管效力。（3）. 登記的類型1.初始登記（宣示登記）。 即對一項不動產(chǎn)物權(quán)最初的登記。2.變更登記。即因物權(quán)人名稱變更或

24、者標(biāo)的物發(fā)生變化，對登記簿記載的相關(guān)內(nèi)容作相應(yīng)更改的登記。屬于事實登記。3.轉(zhuǎn)移登記。即對轉(zhuǎn)讓等原因發(fā)生的物權(quán)移轉(zhuǎn)所進(jìn)行的登記。也叫設(shè)權(quán)登記，俗稱“過戶登記” 。 4.注銷登記。即因不動產(chǎn)滅失或拋棄、用益物權(quán)期限屆滿、擔(dān)保物權(quán)終止等原因所進(jìn)行的登記。也叫涂銷登記。5.更正登記。即因登記簿的記載有誤而對錯誤登記事項所作的補充、更正登記。登記有錯誤的，如遺漏、記載事項不確切、自己的權(quán)利被他人登記等，通過更正登記可消除登記與事實不一致的狀態(tài)，保護(hù)權(quán)利人和利害關(guān)系人。（1）更正登記的要件。第一，須權(quán)利人、利害關(guān)系人提出書面申請；第二，須登記上的權(quán)利人書面同意更正，或者申請人證明登記確有錯誤。 （2）更

25、正登記的效果。在登記簿上更正先前的錯誤登記事項，按照申請的請求予以登記。（3）更正登記申請的效力。符合更正要件的應(yīng)更正登記；不具備法定條件的不能更正登記，但可申請異議登記。6.異議登記。即登記機關(guān)將利害關(guān)系人對既有登記所提異議記載于登記簿的登記。（1）要件。登記上的權(quán)利人不同意更正。（2）效果。第一，利害關(guān)系人須于異議登記之日起15日內(nèi)起訴，否則，異議登記自動失效；第二，經(jīng)過法院審理，利害關(guān)系人的請求成立的，應(yīng)當(dāng)更正登記，反之，若異議登記不當(dāng)造成登記上的權(quán)利人損害的，該權(quán)利人得向申請人請求損害賠償。7.預(yù)告登記（本法第20條）。即為保障將來實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)變動而對相關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動合同債權(quán)進(jìn)行的

26、登記。（1）性質(zhì)。屬債權(quán)登記而非物權(quán)變動登記（2）登記目的。強化登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動合同的效力，使該合同約定的將來的不動產(chǎn)物權(quán)的實現(xiàn)，受登記公信力的強力保障。(3）效力。限制了出讓人對標(biāo)的物 的再處分，使債權(quán)具有了對抗第三人的效力為防止“一物二賣”提提供了有效措施。（4）要件。第一，須合同內(nèi)容為將來轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)；第二，須為有效合同；第三，須當(dāng)事人雙方有預(yù)告登記的約定；第四，須當(dāng)事人申請。（5）預(yù)告登記的失效。兩種原因：第一種，債權(quán)消滅。如合同解除、標(biāo)的物在事實上不能交付等。第二種，自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記之日起三個月內(nèi)未申請此登記。如出讓人交付房屋后當(dāng)事人一直不辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。四、物上請

27、求權(quán)物權(quán)請求權(quán)，是物權(quán)人享有的當(dāng)其物權(quán)受到侵害時得請求侵害人為特定行為、回復(fù)對標(biāo)的物的圓滿支配的權(quán)利。包括：原物返還請求權(quán)、恢復(fù)原狀請求權(quán)、妨害排除請求權(quán)、妨害預(yù)防請求權(quán)等。第四章 所有權(quán)一、 所有權(quán)的取得1.依法律行為取得。2.因法律行為之外的法律事實取得。（1）先占。即以所有的意思，占有無主動產(chǎn)而取得其所有權(quán)的法律事實。先占須符合下列要件：第一，標(biāo)的物須為無主動產(chǎn)；第二，標(biāo)的物須為法律不禁止占有之物；第三，須以所有的意思占有標(biāo)的物。 （2）添附。即不同所有權(quán)人的物因結(jié)合或因加工形成不可分割的物或具有新質(zhì)的物，從而引起所有權(quán)變動的法律事實。添附有附合、混合、加工三種形式 附合，是指不同所有人

28、的物因結(jié)合形成難以分割之物，非毀損不能分離或分離于經(jīng)濟上不合理，從而發(fā)生所有權(quán)變動的法律事實。包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合和動產(chǎn)與動產(chǎn)的附合兩種情形。動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合時，由不動產(chǎn)的所有權(quán)人取得該動產(chǎn)的所有權(quán)。動產(chǎn)與動產(chǎn)附合時，由原物價值較大的一方取得新物的所有權(quán)。若原物價值相當(dāng)，則發(fā)生共有。 混合，指不同所有人的動產(chǎn)因相互混雜或交融而難以分離的情形。混合而成的新物，由原物價值較大的一方取得所有權(quán)。若原物價值相當(dāng)則發(fā)生共有。加工，是指因?qū)λ酥锛右灾谱骰蚋脑?，使之成為具有更高價值之物，從而發(fā)生所有權(quán)變動的法律事實。 加工物所有權(quán)的歸屬，依加工所生成的新價值是否大于原物價值而定：大于者，由加工人取得；

29、否則，由原物的所有權(quán)人取得。（3）無主物的法定歸屬。無主物是沒有所有權(quán)人或所有權(quán)人不明的物。如無人認(rèn)領(lǐng)的遺失物、飼養(yǎng)動物，無人繼承和無人受遺贈的遺產(chǎn)，無主的漂流物、埋藏物、隱藏物等。對無主財產(chǎn)的歸屬，物權(quán)法第113條規(guī)定，遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。第114條規(guī)定，對漂流物、埋藏物、隱藏物，參照拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。由上可見，無主物法定歸國家所有。 （4）善意取得 意義:善意取得，是指無處分權(quán)人出讓他人之物，受讓人取得該物的占有或完成登記時出于善意且支付了合理價款的，即取得該物的所有權(quán)的情形。 構(gòu)成要件：（1）標(biāo)的物須為依原權(quán)利人意思而脫離其占有（2）讓與人對標(biāo)的

30、物無處分權(quán)。（3）受讓人取得占有時須為善意。（4）受讓人以“所有”的意思基于有償法律行為取得占有。（5）轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)已經(jīng)完成交付或者登記。 善意取得的效力: （1）對無處分權(quán)人與善意受讓人的效力。善意受讓人即時取得所有權(quán)，無處分權(quán)人不得主張轉(zhuǎn)讓行為無效。（2）對原所有權(quán)人與善意受讓人的效力。善意受讓人因即時取得，成為所有權(quán)人。原所有權(quán)人不得對其主張所有權(quán)和其他權(quán)利。 （3）對原所有權(quán)人與無處分權(quán)人的效力。原所有權(quán)人在所受損害范圍，對無處分權(quán)人有不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。二、共有是指數(shù)人對標(biāo)的物共享同一所有權(quán)的法律狀態(tài)。包括按份共有和共同共有。1、按份共有 按份共有，是指共有的所有權(quán)在量上得分析為份額，

31、共有人按各自確定的份額享有所有權(quán)的共有形態(tài)。效力 ：內(nèi)部效力。各按份共有人： （1）依其份額享有權(quán)利。 （2）得以其份額設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。 （3）對共有物有分割請求權(quán)。 （4）出讓其份額時，其他共有人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。.對外效力。 （1）共有人享有物權(quán)請求權(quán)。 （2）共有人就共有財產(chǎn)，對外享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)。2.共同共有 共同共有，是指數(shù)人對同一物平等和不分份額地共享所有權(quán)的共有形態(tài)。效力 ：（）.對共有物的處分行為，經(jīng)全體共有人同意的才發(fā)生對外效力。 （）.共同共有關(guān)系存續(xù)期間，共同共有人無分割請求權(quán)，也無優(yōu)先購買權(quán)。 （）.共同共有關(guān)系終止時，對共有物的分割與按份共有相同。（

32、）.共有人就共有財產(chǎn)，對外享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)。三、 建筑物區(qū)分所有權(quán)意義：建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的專有部分享有所有權(quán)、對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理權(quán)所組成的特別所有權(quán)。特征： 1.客體是分為兩部分的同一建筑物。即區(qū)分專有部分和共有部分的同一建筑物。 2.權(quán)利復(fù)合性。由專有部分所有權(quán)、共有部分共有權(quán)、成員權(quán)這三項權(quán)利復(fù)合組成。 3.專有部分所有權(quán)的主導(dǎo)性。（1）區(qū)分所有權(quán)人取得專有部分所有權(quán)即取得共有部分共有權(quán)及成員權(quán)；（2）專有部分所有權(quán)的大小決定共有權(quán)及成員權(quán)的大?。唬?）區(qū)分所有權(quán)設(shè)立登記時，只登記專有部分所有權(quán)，不登記其他。 4.三項權(quán)利一體性。 專有

33、部分所有權(quán)等三項權(quán)利，是建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素，不可分離。發(fā)生區(qū)分所有權(quán)變動時，須一體變動。 5.所有權(quán)人身份的多重性。 區(qū)分所有權(quán)人集專有部分所有權(quán)人、共有人、成員三重身份于一身，在不同情形，分別行使三種權(quán)利。 三、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容 （一）專有部分所有權(quán) 專有部分所有權(quán)，是區(qū)分所有權(quán)人對專有部分得依法自由占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（二）共有部分共有權(quán) 共有部分共有權(quán)，是建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。（三）成員權(quán) 此所謂成員權(quán)，指建筑物區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）依其專有部分所有權(quán)人和共有人地位，當(dāng)然享有的屬于建筑物管

34、理團(tuán)體成員的權(quán)利。 四、相鄰權(quán) （一）相鄰關(guān)系 相鄰關(guān)系，是不動產(chǎn)相鄰各方在行使各自的不動產(chǎn)所有權(quán)時，因相互間應(yīng)當(dāng)給予便利或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 （二）相鄰權(quán) 相鄰權(quán)，是指相毗鄰的不動產(chǎn)的權(quán)利人為行使其不動產(chǎn)物權(quán)的必要，依法對相鄰他方的不動產(chǎn)加以利用的權(quán)利。 2.特征。（1）是不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利。動產(chǎn)不發(fā)生相鄰關(guān)系，自無相鄰權(quán)。（2）是相毗鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利。無相鄰關(guān)系者不享有相鄰權(quán)。（3)是法定權(quán)利。相鄰權(quán)依法根據(jù)相鄰關(guān)系發(fā)生，不須當(dāng)事人訂立合同。當(dāng)事人因土地利用便利訂立合同約定相關(guān)事務(wù)的，形成地役權(quán)。（ 4）是為相鄰人行使其不動產(chǎn)物權(quán)獲得必要便利的權(quán)利。第五章 用益物權(quán)1、用

35、益物權(quán)的特征。（ 1）.用益物權(quán)是一種限制物權(quán)和他物權(quán)。（2）用益物權(quán)以對標(biāo)的物的使用收益為目的。（3）.用益物權(quán)以對物之占有為前提。（4）我國之用益物權(quán)，包括不動產(chǎn)用益物權(quán)和動產(chǎn)用益物權(quán)。但主要是不動產(chǎn)（5）用以物權(quán)為獨立物權(quán)2、地役權(quán)的特征（1）地役權(quán)是為一方土地的利益而利用他方土地的權(quán)利。（2）地役權(quán)在平等自愿的基礎(chǔ)上設(shè)立。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。土地上已經(jīng)設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人的同意，土地所有人不得設(shè)立地役權(quán)。（3）地役權(quán)具有依附性。主要在于地役權(quán)不得與需役地分離而單獨轉(zhuǎn)讓，不得與需役地分離而成為其他權(quán)利的標(biāo)的。（4）地役

36、權(quán)具有不可分性。地役權(quán)的取得、喪失均為全部的，不得分割為數(shù)部分或者僅有一部分而存在。（5）地役權(quán)設(shè)立的利益內(nèi)容具有多樣性。可以是通行、排水、采光、禁止污染等。（6）地役權(quán)具有期限性。地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。 3.地役權(quán)與相鄰權(quán)的主要區(qū)別：（1）.權(quán)利產(chǎn)生的方式（根據(jù)）不同。地役權(quán)為約定之權(quán)，后者是法定之權(quán)。 （2）.性質(zhì)不同。地役權(quán)是用益物權(quán)，后者是對相鄰不動產(chǎn)權(quán)利的限制。（3）.對不動產(chǎn)權(quán)利限制的程度不同。 地役權(quán)可根據(jù)地役權(quán)合同，對供役地的權(quán)利做較大限制，相鄰權(quán)則是對相鄰不動產(chǎn)權(quán)利的最低限制。（4）.權(quán)利取得的是否有償不同。地

37、役權(quán)的取得一般為有償，相鄰權(quán)的發(fā)生則為無償。 （ 5）.權(quán)利的存續(xù)期限不同。地役權(quán)存續(xù)期間依地役權(quán)合同，可長可短，而相鄰權(quán)則無期限之限制。第六章 擔(dān)保物權(quán)1、擔(dān)保物權(quán)的特性 （1）擔(dān)保物權(quán)具有從屬性和附隨性。 擔(dān)保物權(quán)為確保債權(quán)實現(xiàn)而設(shè)立，其以債權(quán)的存在為前提，隨債權(quán)的消滅而消滅。因此，擔(dān)保物權(quán)是從權(quán)利，而被擔(dān)保的債權(quán)則為主權(quán)利。 （2）.擔(dān)保物權(quán)具有不可分性。所謂不可分，是指擔(dān)保物權(quán)在其擔(dān)保的債務(wù)清償前，擔(dān)保物、債權(quán)、債務(wù)發(fā)生分割的，不能導(dǎo)致?lián)Ｎ餀?quán)分割，擔(dān)保物權(quán)人仍得就擔(dān)保物之全部行使其擔(dān)保物權(quán)（3）.擔(dān)保物權(quán)具有物上代位性。物上代位性，是指擔(dān)保物權(quán)具有的當(dāng)擔(dān)保物滅失、毀損而轉(zhuǎn)換為金錢或其

38、他實物時，轉(zhuǎn)換物成為擔(dān)保物的代位物,擔(dān)保物權(quán)得就該代位物行使的特性。（4）.擔(dān)保物權(quán)具有期待性。擔(dān)保物權(quán)在債務(wù)履行期屆滿之前，處于待行使?fàn)顟B(tài)，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)之時，才得行使。 （ 5）.擔(dān)保物權(quán)是就擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在債務(wù)履行期間屆滿而債權(quán)未獲清償時，擔(dān)保物權(quán)人可以將其擔(dān)保物以拍賣、變賣等方式予以變價，并就其價款優(yōu)先受償。2、抵押權(quán)的效力 抵押權(quán)具有擔(dān)保物權(quán)的共同效力，即前節(jié)中所講擔(dān)保物權(quán)對人的、對擔(dān)保的債權(quán)的、對擔(dān)保財產(chǎn)的效力。但是，抵押權(quán)的具體效力，有一些個別性。 （一）抵押權(quán)對債權(quán)的效力 抵押合同對擔(dān)保范圍有約定的，依約定；無約定的，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：主債權(quán)及利息、

39、違約金、損害賠償金和實行抵押權(quán)的費用。 （二）抵押權(quán)對抵押財產(chǎn)的效力 1.抵押權(quán)所及標(biāo)的物的范圍。抵押權(quán)的效力及于標(biāo)的物、標(biāo)的物的加工物、附合物、混合物、從物、從權(quán)利、孳息、土地上新增的建筑物、代替物等。 2.抵押權(quán)的物上代位效力。擔(dān)保物權(quán)具有的當(dāng)擔(dān)保物滅失、毀損而轉(zhuǎn)換為金錢或其他實物時，轉(zhuǎn)換物成為擔(dān)保物的代位物,擔(dān)保物權(quán)得就該代位物行使的特性。 3.抵押權(quán)的追及效力。 所謂抵押權(quán)的追及效力，是指抵押權(quán)具有的保障抵押權(quán)人得追及抵押物的所在而行使抵押權(quán)的效力。抵押權(quán)的追及力有法定的條件：（1）抵押物無償轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不因轉(zhuǎn)讓而受影響，抵押權(quán)人得向無償取得者主張抵押權(quán)。（2）抵押物有償轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)

40、抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓，受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外 （3）抵押物出租的，抵押權(quán)的追及力有不同情形。先抵押、后出租的，租賃關(guān)系不得對抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)；先出租、后抵押的，租賃關(guān)系不受抵押的影響。 （三）對抵押權(quán)人的效力 抵押權(quán)人有以下權(quán)利： 1.折價抵債請求權(quán)和變價處分請求權(quán)。這兩種權(quán)利屬于請求權(quán)。 2.優(yōu)先受償權(quán)。抵押財產(chǎn)賣得的價款應(yīng)優(yōu)先清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)，有剩余的才能清償債務(wù)人的其他債權(quán)人的債權(quán) 3.抵押物價值保全權(quán)。 此權(quán)利可分解為三個層次： （1）抵押人的行為足以使抵押物價值減少時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人聽停止該行為。（2）抵押物的價值因抵押人的原因而減少時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值或提供與減少的