1、主題內(nèi)容：業(yè)主大會前期物業(yè)管理及物業(yè)管理服務(wù)。財產(chǎn)使用和維護(hù)的法律責(zé)任。一、物業(yè)管理，物業(yè)管理，是指業(yè)主聘請物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同對房屋、配套設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行維修、維護(hù)和管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。2.業(yè)主和業(yè)主大會，業(yè)主：房子的主人就是主人。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有下列權(quán)利，并按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理相關(guān)事項提出建議；提出制定和修改業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會并行使表決權(quán)；選舉業(yè)主委員會成員并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)

2、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地的使用享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位和設(shè)施專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)，遵守管理法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金；按時繳納物業(yè)服務(wù)費；法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主大會，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動中代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域建立業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃

3、分應(yīng)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市制定。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。但是，如果只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)少，所有業(yè)主一致同意，業(yè)主將共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列事項由業(yè)主共同決定，并制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修訂管理規(guī)定；選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；建筑物及其附屬設(shè)施的改建和重建；其他與共同所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)有關(guān)的重要事項。以業(yè)主大會形式召開的，業(yè)主大

4、會可以采取集體討論的形式或者書面意見的形式召開；但是，應(yīng)當(dāng)有專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積一半以上，且占業(yè)主總數(shù)一半以上的業(yè)主。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會會議。一、業(yè)主大會、業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金；建筑物及其附屬設(shè)施的改建、重建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上、業(yè)主總數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占半數(shù)以上的業(yè)主同意管理法規(guī)應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律法規(guī)或者損害公共利益。管理條例對所有業(yè)主都有約束力。3.物業(yè)管理的早期干預(yù)與房地產(chǎn)開發(fā)的互動。物業(yè)管理的早期干預(yù)是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)過程，從業(yè)主(使

5、用人)和物業(yè)管理的角度提出合理的建議，使開發(fā)的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主和物業(yè)管理的需要。一、前期物業(yè)管理，在業(yè)主大會召開前，業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位在出售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主臨時管理規(guī)約，并就物業(yè)的使用、維護(hù)和管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)定不得侵犯購房者的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)出售前向物業(yè)買受人明示并說明臨時管理協(xié)議。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)銷售合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。前期物業(yè)管理中，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的銷售合同應(yīng)包括前期

6、物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。物業(yè)管理前期，業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處置。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位和設(shè)施進(jìn)行檢查。在物業(yè)管理前期，建設(shè)單位在辦理物業(yè)驗收手續(xù)時，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交以下材料：1。竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)及設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等。竣工驗收數(shù)據(jù)；2、設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)的技術(shù)資料；3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書；4.物業(yè)管理所需的其他材料。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交上述資料。前期物業(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分配必要的物業(yè)管理用房。建設(shè)單位應(yīng)

7、當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。4、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方權(quán)利和義務(wù)、專項維修資金的管理和使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，給業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全造成損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相

8、應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理服務(wù)和物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)從約定中承擔(dān)連帶責(zé)任。已竣工但尚未出售或移交給購房者的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位支付。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)報酬由雙方約定。物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理區(qū)域、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取相關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托收取前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等附加費用。一、物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝

9、修和使用法律法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時向有關(guān)行政管理部門舉報。有關(guān)行政管理部門接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的舉報后，應(yīng)當(dāng)依法制止或者處理違法行為。一、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安保衛(wèi)工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助救援工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用保安人員應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維護(hù)公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵犯公民的合法權(quán)益。物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主和物業(yè)使用人同意，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)和管

10、理規(guī)定的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。一、物業(yè)管理服務(wù)方面，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)用戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。5.物業(yè)的使用和維護(hù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施不得改變用途。業(yè)主確需依法改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理相關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會討論決定，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用或挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路和場地，損害業(yè)主的共同利益。因維護(hù)物業(yè)或者公共利益，業(yè)主需要臨時占用或者挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主

11、委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用或者挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會同意。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)將臨時占用和挖掘的道路、場地恢復(fù)原狀。一、物業(yè)的維護(hù)和使用，業(yè)主需要裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主房屋裝修中的禁止行為和注意事項。一、物業(yè)的維修和使用，住宅小區(qū)內(nèi)的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)或者與單體住宅建筑結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主，專項用于保修期滿后物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。特種麥的收集、使用和管理辦法責(zé)任人不履行維修義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可

12、以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。6.法律責(zé)任違反物業(yè)管理規(guī)定，住宅物業(yè)建設(shè)單位未通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。一、法律責(zé)任：違反物業(yè)管理條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處以五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。一、法律責(zé)任違反物業(yè)管理條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得

13、，并處5萬元至20萬元罰款；給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款的規(guī)定處罰，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。違反物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理專業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。一、法律責(zé)任，違反物業(yè)管理條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回被挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，并可處以挪用金額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。一、法律責(zé)任，違反物業(yè)管理條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未按照規(guī)定配置物業(yè)管理必需的房屋的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元至50萬元罰款。一、法律責(zé)任，違反物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，未