1、1,上饒市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告,深圳市鑫聯(lián)企業(yè)形象策劃有限公司,2,報告框架,上饒市房地產(chǎn)住宅市場分析,上饒市重點個案分析,上饒市房地產(chǎn)產(chǎn)品及營銷分析,2,3,4,上饒市房地產(chǎn)商業(yè)分析,5,調(diào)研總結(jié),6,上饒市宏觀環(huán)境及政策分析,1,3,PART 1 上饒市宏觀環(huán)境及政策分析,4,上饒位于江西省的東北部。東鄰浙江，南靠福建、北接安徽，下轄12個縣區(qū)。行政區(qū)面積22791平方公里，人口728萬。 信州區(qū)，是上饒市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積3388平方公里，行政區(qū)轄四鄉(xiāng)二鎮(zhèn)三個街道辦事處。城區(qū)面積14平方公里，全區(qū)人口約45萬人。 交通，信州區(qū)交通便利，浙贛鐵路穿區(qū)而過，橫南鐵路在上饒接軌，上

2、海至南寧的320國道及黎溫高速公路橫貫市區(qū)東西，以信州區(qū)為中心的公路四通八達(dá)。同時，信州區(qū)周邊旅游資源豐富，東臨三清山，西接圭峰、龍虎山，南通武夷山，北連黃山，是江南旅游景區(qū)的中介結(jié)合點，有旅游熱線中轉(zhuǎn)站的獨特優(yōu)勢。,信州區(qū),上饒市區(qū)-信州區(qū)是上饒市的經(jīng)濟(jì)行政文化中心，交通便利，旅游資源豐富,PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市概況,5,5,上饒市發(fā)展目標(biāo)： 牢固樹立“依托中心城區(qū)，服務(wù)全市發(fā)展”的工作理念，圍繞“做大做強(qiáng)中心城區(qū)”的發(fā)展目標(biāo)，堅持走“工業(yè)支撐、商貿(mào)興區(qū)”的發(fā)展路子，強(qiáng)力主攻園區(qū)、城區(qū)、郊區(qū) 在“十二五”開局之年實現(xiàn)財政總收入過10億元，到“十二五”期末，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)230億

3、元，財政總收入達(dá)20億元，固定資產(chǎn)投資達(dá)500億元，社會消費品零售總額達(dá)200億元，城鎮(zhèn)化率達(dá)70%,上饒市區(qū)-信州區(qū)多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均占到全市總體的25%以上，牽引贛東北區(qū)域及輻射長三角、珠三江區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃,6,上饒社會固定資產(chǎn)投資、消費品零售總額及居民儲蓄總額均保持高增長態(tài)勢，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的動力,數(shù)據(jù)來源：上饒政府工作報告,2010年全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資66.62億元，與去年同期相比增長30.42%，其中：住宅完成投資54.45億元，同比增長35.35%,占投資總額的81.73%；市中心城區(qū)完成投資30.19億元,同比增長46.98%。其

4、中住宅完成投資25.15億元，同比增長56.89%，占投資總額的83.3%。 2010年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額330.5億元，同比增長19.6%。,PART 1 宏觀環(huán)境分析/宏觀經(jīng)濟(jì),7,7,上饒城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對比省內(nèi)其他城市略顯一般，但增長勢頭迅猛,2010年上饒市的GDP達(dá)到901億元，省內(nèi)排名第四，與南昌全年2207億元仍存在差距，但與贛州1119億元和九江1032億元相差不大，處在同一層次。 縱觀2006年-2010年，上饒城市在5年的時間里，基本實現(xiàn)了GDP翻一番，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于快速上升期，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?數(shù)據(jù)來源：上饒政府工作報告,上饒城市歷年GDP情況 （單位：億元）,

5、江西省各個城市2010年城市GDP情況對比,PART 1 宏觀環(huán)境分析/宏觀經(jīng)濟(jì),8,數(shù)據(jù)來源：上饒政府工作報告,工業(yè)主導(dǎo)地位更加凸顯，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)程加快,2010年上饒經(jīng)濟(jì)三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比重為：16.8：51.0：32.2；第二產(chǎn)業(yè)所占比重有所上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益優(yōu)化。 上饒市擁有省級以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)70家，數(shù)量繼續(xù)位居全省首位。 2010年全市凈增個體戶2.84萬戶，新增私營企業(yè)2778戶，注冊資本達(dá)到406.6億元。全市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在形成多元發(fā)展、多極增長的新格局。,上饒三產(chǎn)比例結(jié)構(gòu)狀況 單位:%,PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市經(jīng)濟(jì),9,數(shù)據(jù)來源：上饒政府工作報告,工業(yè)的快速發(fā)展，促成了

6、居民收入提高，增強(qiáng)居民消費能力；同時促成了一批高收入階層的形成，形成極強(qiáng)的消費能力,園區(qū)經(jīng)濟(jì)集聚效應(yīng)突顯。全市工業(yè)園區(qū)實際開發(fā)面積位居全省第五，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位提升。逐步形成了以有色金屬、光伏、機(jī)電光學(xué)和新型建材為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局。全年有色金屬、新能源、機(jī)電光學(xué)、新型建材四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)共完成規(guī)模以上工業(yè)增加值167.01億元，同比增長28.03%，占規(guī)模以上增加值比重達(dá)到62.75%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐進(jìn)一步加快。,PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市經(jīng)濟(jì),10,10,2010年，全市實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值379.29億元，同比增長19.5% 2010年，全市接待旅游者1986.8萬人次，同比增長32.

7、8%，實現(xiàn)旅游綜合總收入143.3億元，增長38.9%；全年居民消費價格指數(shù)比上年上漲3.1%，漲幅高于上年4.3個百分點。 2010年全市商品房銷售面積達(dá)336.51萬平方米，同比增長22.79%；商品住宅交易面積達(dá)284.07萬平方米，同比增長21.43%，占商品房銷售面積的84.52%；市中心城區(qū)商品房銷售面積92.92萬平方米，同比增長21.69%，其中商品住宅銷售面積76.98平方米，同比增長29.2%，占商品房銷售面積的82.84%。 結(jié)合全年的固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)的開發(fā)投資看，上饒市工業(yè)投資巨大；工業(yè)的快速發(fā)展對城市消費提升有巨大的拉動作用,城市工業(yè)、旅游業(yè)收入持續(xù)保持高增長，為

8、房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的動力；10年房地產(chǎn)市場銷售火爆，市中心城區(qū)銷售92.92萬,數(shù)據(jù)來源：上饒政府工作報告,PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市經(jīng)濟(jì),11,數(shù)據(jù)來源：上饒政府工作報告,上饒人均可支配收入每年保持10%以上增速遞增，但收入水平在省內(nèi)仍處于落后陣營，消費能力有待挖掘,2010年，上饒市區(qū)居民人均可支配收入15535.06元，增速一直保持在10%以上，按照國際慣例，此時城市房地產(chǎn)發(fā)展跨入高速增長階段，各類產(chǎn)業(yè)都將蓬勃發(fā)展，城市化進(jìn)程加快。 全省11個地市的對比中，上饒市人均可支配收入依舊處于落后階段，未來城市消費能力提升空間廣。,江西省各個城市2010年人均可支配收入情況（元）,PA

9、RT 1 宏觀環(huán)境分析/城市經(jīng)濟(jì),12,截止2010年，信州區(qū)人口約45萬，根據(jù)十二五規(guī)劃，爭取2015年人口將突破100萬，步入江西四個特大城市行列。從江西各地房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，區(qū)域人口是支撐房地業(yè)發(fā)展的最重要因素。（江西縣市外出勞務(wù)人員比重較大）,截止2010年，信州區(qū)人口約45萬，人口出生率在1.39、人口自然增長率約0.79。據(jù)此推算，2015年預(yù)計發(fā)展到約100萬人。,PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市人口,13,13,上饒主要年份人口結(jié)構(gòu)狀況 單位:%,上饒15-64歲人口比例呈現(xiàn)快速上漲去，是勞動年齡人口的“黃金”時期，即形成了一個少兒與老年撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)均相對較輕、勞動力資源相對豐富

10、的“人口紅利”期。,上饒人口發(fā)展呈現(xiàn)“兩頭小、中間大”特征，勞動力資源富足更有利于城市工業(yè)的發(fā)展，未來消費能力有較大空間提升,PART 1 宏觀環(huán)境分析/人口結(jié)構(gòu),14,上饒的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)使收入結(jié)構(gòu)呈金字塔分布，大量的中高收入人群，形成較強(qiáng)的消費力,上饒是一個資源型城市，其收入結(jié)構(gòu)狀況呈金字塔分布，中高收入人群占到一定比例，他們對房地產(chǎn)的高品質(zhì)項目有需求并且能夠消化。,高收入人群：企業(yè)主、礦主等,中高收入人群：公務(wù)員 ，私營業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員,中低收入人口：在崗職工，普通小生意者,以旅游資源占主導(dǎo)的城市人口收入結(jié)構(gòu),泛公務(wù)員群體：公務(wù)員、教師,（家庭年收入5-10萬）,（家庭年收入10-20

11、萬）,（家庭年收入20-30萬）,PART 1 宏觀環(huán)境分析/人口收入結(jié)構(gòu),（家庭年收入30萬以上）,15,目前上饒市區(qū)房地產(chǎn)市場以本地置業(yè)者為主，中低端產(chǎn)品占據(jù)主流，本地及周邊省市縣的高端客戶需求得不到釋放,PART 1 宏觀環(huán)境分析/置業(yè)人口結(jié)構(gòu),統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，外地人上饒購房的比重占到11%，市外的購房占25%（中心城區(qū)外）,16,2010年上饒市信州區(qū)居民消費占可支配收入的比重為72%，比全國85%的平均水平低約13個百分比之多，尚有部分消費力未能得到有效釋放，這些將給未來的發(fā)展提供一定空間。,近幾年上饒市和信州區(qū)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況持續(xù)健康發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，居民消費購買力不斷增強(qiáng)，城市消

12、費潛力提升空間大。,PART 1 宏觀環(huán)境分析/居民生活水平和消費結(jié)構(gòu),17,改革開放以來，上饒市城市總體規(guī)劃經(jīng)歷了四個時期，最終確立了整體“五片區(qū)、兩組團(tuán)、復(fù)合中心”片區(qū)式城市空間布局結(jié)構(gòu),PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃進(jìn)程,18,上饒是贛東北唯一的核心城市，位于環(huán)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)和長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的交匯中心 上饒市區(qū)-信州區(qū)城市規(guī)劃定位于贛浙閩皖四省交界地區(qū)重要的城市中心和交通樞紐、旅游服務(wù)中 心，上饒市區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心,上饒作為贛東北唯一的核心城市，輻射能力強(qiáng)，城市定位比較高,PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃,19,五片區(qū)：信江北岸的老城帶湖片區(qū)、中心片區(qū)、城東

13、片區(qū)、旭日片區(qū)和信江南岸的三江片區(qū)。 兩組團(tuán)：水南組團(tuán)和高速公路西側(cè)的羅橋組團(tuán)。 復(fù)合中心：城市中心“三心并一心”，形成復(fù)合中心，由中心片區(qū)南部的行政辦公金融文體中心、老城帶湖片區(qū)的商業(yè)服務(wù)中心和三江片區(qū)北部的文化娛樂中心共同組成。城市主要公共設(shè)施呈“Y”字型布局。,城市規(guī)劃重心向東、向西發(fā)展，城市主要公共設(shè)施呈“Y”字型布局,PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃,20,上饒市信州區(qū)城市總體規(guī)劃分為近期和遠(yuǎn)期實施，其中從2011年到2015年為近期，從2016年到2020年為遠(yuǎn)期。 中期規(guī)劃的開發(fā)建設(shè)逐漸由點及面，形成分布于中心城區(qū)的重要建設(shè)區(qū)域。,1.啟動老城地區(qū)改造，拆除違章建筑和危舊房，

14、盡量挖掘綠化空間。 2.完善中心片區(qū)各項配套設(shè)施。 3.配合三江口地區(qū)的城市中心形象打造，沿水系改造和美化逐步擴(kuò)大；啟動南部茅家?guī)X森林公園建設(shè)。 4.水南組團(tuán)豆芽巷地區(qū)人口外遷，用地置換為森林公園用地。 5.適時啟動?xùn)|部城市北部地區(qū)建設(shè)，建設(shè)市級體育中心，建設(shè)環(huán)境優(yōu)異的住宅區(qū)。 6.完成三江片區(qū)和三清山大道南側(cè)的工業(yè)向經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的搬遷。 7.經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)基本完成，并開始向梨溫高速公路西側(cè)適當(dāng)發(fā)展。 8.完成并形成中心城區(qū)環(huán)路，截流外部過境車輛。 9.優(yōu)化城區(qū)交通條件，構(gòu)建成型城區(qū)道路網(wǎng)骨架。 10.住宅建設(shè)以中心片區(qū)和帶湖片區(qū)的北部地區(qū)為主。,PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃,21,1.

15、擴(kuò)大新站片區(qū)居住用地建設(shè)，完善片區(qū)各項設(shè)施。 2.擴(kuò)大羅橋組團(tuán)居住用地建設(shè)，完善片區(qū)各項設(shè)施。 3.完成城市中心城區(qū)內(nèi)用地建設(shè)，形成具有完善服務(wù)功能的大城市。 4.構(gòu)建完善城市綠地景觀系統(tǒng)，完成中心城區(qū)外圍森林公園建設(shè)，營造“青山清水新上饒”的城市整體形象，突出城市環(huán)境品質(zhì)。 5.完善成熟中心片區(qū)和帶湖片區(qū)的北部地區(qū)住宅綜合配套設(shè)施及環(huán)境建設(shè)。 6.推動城市產(chǎn)業(yè)升級改造，形成無污染，高效能的西部產(chǎn)業(yè)空間。 7.發(fā)揮城市的服務(wù)功能，進(jìn)一步吸引市域的要素集聚，促進(jìn)城市化進(jìn)程，并形成服務(wù)于全市的、分散而就業(yè)便利的優(yōu)美的居住空間。,遠(yuǎn)期（2016-2020）：開發(fā)建設(shè)逐漸由外延伸式轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式，著力于中

16、心區(qū)完善和老城改造，大力改善城區(qū)環(huán)境，塑造城市特色，提升城市品質(zhì)，發(fā)揮城市的服務(wù)功能。,三江片區(qū),新站片區(qū),中心片區(qū),PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃,22,第一層次：依托老城區(qū)提升改造一個商業(yè)中心。 第二層次：建設(shè)一個新火車站片區(qū)商貿(mào)副中心。 第三層次：建設(shè)三條商業(yè)帶和八條商業(yè)特色街。即：濱江路旅游景觀商業(yè)帶、鳳凰大道（民主路）行政商務(wù)帶、帶湖路綜合商業(yè)帶和抗建路步行休閑街、書院/水南街步行休閑街、解放路品牌服飾街、勝利北路家居裝飾街、中山西路電子數(shù)碼及現(xiàn)代辦公用品街、信江路副食品街、中心片區(qū)特色餐飲街、三江科教片區(qū)濱江文化休閑街。 第四層：按照“城內(nèi)大商貿(mào)，城郊大市場”，改造和整合寶澤

17、樓批發(fā)市場、白歐園綜合市場、八角塘農(nóng)貿(mào)市場；確定一批輻射能力強(qiáng)的重大商貿(mào)項目，著力建設(shè)5萬噸直屬糧庫及糧食批發(fā)交易市場、贛東北農(nóng)副產(chǎn)品大市場、大型冷凍冷藏庫等重點項目。 第五層次：大力開拓農(nóng)村市場，促進(jìn)農(nóng)村市場繁榮。重點抓好靈溪農(nóng)產(chǎn)品物流中心、沙溪集貿(mào)市場遷建項目。健全和完善個體、私營經(jīng)濟(jì)為主的農(nóng)村基層商品流通網(wǎng)絡(luò)。培育一支“農(nóng)民商戶”型農(nóng)產(chǎn)品營銷隊伍。,商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展重點放在商貿(mào)服務(wù)定位、商貿(mào)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)布局、商貿(mào)服務(wù)業(yè)態(tài)調(diào)整、商貿(mào)服務(wù)體制創(chuàng)新，按照五個層次推進(jìn)，合理優(yōu)化商貿(mào)服務(wù)網(wǎng)點布局,老城區(qū) 商業(yè)中心,新火車站片區(qū)商貿(mào)副中心,濱江路旅游景觀商業(yè)帶,抗建路步行休閑街,解放路品牌服飾街,靈溪農(nóng)產(chǎn)

18、品物流中心,PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃,23,23,規(guī)劃居住用地2336.51公頃，占城市建設(shè)用地的30.43%，人均居住面積32.45平方米，對比南昌市的人均居住用地面積為28平方米 城市用地規(guī)模2012年規(guī)劃為60平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃100平方公里。,上饒市區(qū)-信州區(qū)人均居住面積高于南昌，隨著城市版圖的不斷擴(kuò)張，城市的宜居度進(jìn)一步提升,PART 1 宏觀環(huán)境分析/城市規(guī)劃,24,上饒市區(qū)-信州區(qū)快速發(fā)展的同時，帶動下轄的其他縣市，也加快了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化進(jìn)程,PART 1 宏觀環(huán)境分析/市域城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃,25,PART 1 宏觀環(huán)境分析/政策研究,嚴(yán)格執(zhí)行，力度加強(qiáng)，范圍擴(kuò)大，新

19、政策出臺,26,PART 1 宏觀環(huán)境分析/政策研究,未來房地產(chǎn)行業(yè)政策走勢將主要取決于房價，并且將逐步由政策主導(dǎo)的周期轉(zhuǎn)向市場供求主導(dǎo)的周期,27,政府此次對房地產(chǎn)調(diào)控的決心不容忽視，住房問題已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)層面上升到政治層面,政策的嚴(yán)厲程度前所未有，大超預(yù)期：17 日國務(wù)院通知將遏制房價與維護(hù)社會穩(wěn)定等量齊觀，這是中央對高房價的危害性的評級最嚴(yán)重的一次；將考核問責(zé)機(jī)制提到文件的“第二條”，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門對省級人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核、監(jiān)督。并嚴(yán)厲強(qiáng)調(diào)：“對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任?！?措施細(xì)化可操作性強(qiáng)，完全封堵住利用信貸炒房的口子

20、：此次政策針對性更強(qiáng)，對于投機(jī)性需求抑制更明顯。此次政策最嚴(yán)厲之處在于：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。這相當(dāng)于堵住了利用金融杠桿炒房的通道，同時也增加了異地購房的難度。最大限度的保證市場上的購房者主要是剛性需求者。 嚴(yán)格清算土地增值稅,從開發(fā)商資金端調(diào)控市場,以達(dá)到迫使開發(fā)商適當(dāng)調(diào)控價格的目的：從目前整體的情況來看,開發(fā)商的資金狀況處于歷史最好的情況,但是如果政府對土地增值稅嚴(yán)格清算,或者加大對囤地等情況的打擊,一定會逐步改變開發(fā)商的資金鏈狀況,使得

21、從開發(fā)商角度調(diào)整價格成為可能。,PART 1 宏觀環(huán)境分析/政策研究,28,28,基本判斷:此輪調(diào)整并不是房地產(chǎn)長期拐點,與07年此次政策相比，力度更強(qiáng)，但背景有諸多不同 經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同：08年房地產(chǎn)調(diào)控恰逢經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政府為保經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)“松綁”，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢趨穩(wěn)，調(diào)控半途而廢可能性較小 供應(yīng)層面不同：當(dāng)前可售房源的緊張程度、開發(fā)商資金的寬裕程度好于08年。 2004年以來，政府先后采取一系列政策抑制房價，但房價總體向上的趨勢并未因此改變，因為房地產(chǎn)市場存在著固有的周期。國外研究表明房地產(chǎn)長波平均為18年。其次，經(jīng)濟(jì)放慢對房地產(chǎn)需求確實有影響，但比想象的短暫而溫和。相反，房地產(chǎn)崩潰對經(jīng)濟(jì)的拖累是

22、長期而痛苦的。從這個意義上可以理解，當(dāng)前需要遏制過快增長的房價，但政府也并不希望房地產(chǎn)市場出現(xiàn)硬著陸。,PART 1 宏觀環(huán)境分析/政策研究,29,29,判斷一：從一二線城市的表現(xiàn)，新政影響已經(jīng)凸顯出來；就格局而言；此次調(diào)控關(guān)系國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的平衡、社會穩(wěn)定以及民生和諧以及政府社會公信力等重要因素，不僅是一個經(jīng)濟(jì)問題也是一個政治問題，決定了政府調(diào)控決心非常之大。 判斷二：上一輪市場調(diào)控從量跌價升 量價齊跌 價格探底，所經(jīng)歷時間約為16個月，此輪調(diào)控中政策執(zhí)行力度速度及市場反映速度明顯快于上一輪，預(yù)計這一輪調(diào)控到達(dá)價格控底的時間約為12個月。,PART 1 宏觀環(huán)境分析/政策研究,我們的判斷,30

23、,30,判斷三：就城市而言；一、二線城市所面臨沖擊要遠(yuǎn)大于三、四線城市；其表現(xiàn)在新開盤項目的表現(xiàn)上已經(jīng)充分體現(xiàn)了出來。南昌量價齊跌，上饒從我們目前了解的為成交量大幅萎縮，價格未出現(xiàn)大批降價項目。 判斷四：就購買行為而言，投資者短期會加速離場，二手房市場的松動會加速新房市場的松動。新政出臺前后一周的數(shù)據(jù)，在北京、上海、廣州、深圳、天津5個城市二手房掛牌量快速增加，增幅分別達(dá)到49%、33%、24%、24%和20%。 判斷五：就后續(xù)供應(yīng)而言；集中性壓力將會出現(xiàn)在今年四季度及2012年上半年,我們的判斷,PART 1 宏觀環(huán)境分析/政策研究。,31,調(diào)整,僵持,供求雙方：逐漸進(jìn)入僵持階段量降價升(穩(wěn)

24、)走向量價齊跌調(diào)整階段,存量少，無庫存壓力 供應(yīng)不足，去化較快 資金充足，壓力較小 執(zhí)行層面依然有難度 短期降價可能性小,企業(yè)：謹(jǐn)慎樂觀,購房者：調(diào)整觀望,房價上升過快 房價收入比上升 房貸政策執(zhí)行 媒體調(diào)整降價渲染 降價預(yù)期大進(jìn)而觀望,PART 1 宏觀環(huán)境分析/政策研究,32,32,PART 1 宏觀環(huán)境分析/小結(jié),1、經(jīng)濟(jì)：上饒城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)對比省內(nèi)其他城市略顯一般，但增長勢頭迅猛，上饒人均可支配收入每年保持10%以上增速遞增，但收入水平在省內(nèi)仍處于落后陣營，消費能力有待挖掘； 2、產(chǎn)業(yè)：工業(yè)主導(dǎo)地位更加凸顯，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)程加快，城市工業(yè)、旅游業(yè)收入持續(xù)保持高增長，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)

25、大的動力； 3、人口：截止2010年，信州區(qū)人口約45萬，2015年預(yù)計人口將突破100萬，主要人口居住區(qū)仍以老城帶湖片區(qū)為主，同時向城西方向擴(kuò)散，上饒人口發(fā)展呈現(xiàn)“兩頭小、中間大”特征，勞動力資源富足更有利于城市工業(yè)的發(fā)展，未來消費能力有較大空間提升； 4、規(guī)劃：上饒作為贛東北唯一的核心城市，輻射能力強(qiáng)，城市定位比較高，城市規(guī)劃重心向東、向西發(fā)展，城市主要公共設(shè)施呈“Y”字型布局； 5、政策：房地產(chǎn)逐漸走向下行通道，預(yù)計這一輪調(diào)控到達(dá)價格控底的時間約為12個月。,33,PART 2 上饒市房地產(chǎn)住宅市場分析,34,發(fā)展階段,起步階段,產(chǎn)品競爭階段,綜合素質(zhì)競爭階段,產(chǎn)品品質(zhì)品牌競爭階段,00

26、年-02年,03年-05年,06年-2008年,09-年以后,上饒房地產(chǎn)發(fā)展歷程示意圖,上饒自設(shè)市以來經(jīng)過10年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房地產(chǎn)市場具有以下幾點特征： 東高西低形成以新行政中心為核心，同時大力發(fā)展東部房地產(chǎn)市場，作為未來城市功能規(guī)劃和政策引導(dǎo)方向 價格洼地由于地處4線城市，房地產(chǎn)起步較晚，房價泡沫相對1,2,3線城市較少。較低的房價已經(jīng)形成相對周邊省市的明顯價值洼地，必將導(dǎo)致未來上饒房地產(chǎn)市場大量剛需、回購和價值投資行為。 品質(zhì)競爭上饒房產(chǎn)市場已開始出現(xiàn)高中低檔市場區(qū)分。規(guī)劃升級、戶型創(chuàng)新、服務(wù)提升。未來將向品質(zhì)和品牌競爭發(fā)展。,PART 2 住宅市場分析/上饒房地產(chǎn)市場綜述和發(fā)展路徑

27、,上饒房產(chǎn)市場呈現(xiàn)剛需強(qiáng)勁、穩(wěn)中有升局面，政策影響相對滯后。外出上饒人返鄉(xiāng)回購行為價值洼地的投資聚集效應(yīng)”這2類將成為未來支撐上饒房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮的強(qiáng)大后勁。,35,上饒市土地供應(yīng)及成交情況,上饒市土地成交均價情況,2010年至2011年5月份，中心城區(qū)土地供應(yīng)面積1386.76畝，成交面積1179.35畝，總體供求比1:0.85，總體供大于求。 價格方面，進(jìn)入2011年土地市場成交均價達(dá)到200萬元/畝，相比去年同期增長幅度高達(dá)158.26%。土地成交價格的上漲勢必帶動上饒房產(chǎn)市場價格的猛增。,單位：畝,單位：萬元/畝,上饒土地市場供應(yīng)充裕，但本地中小開發(fā)商全部消化有難度，土地市場總體表現(xiàn)

28、為供大于求，成交價格仍持續(xù)攀升。,PART 2 住宅市場分析/土地供求關(guān)系,36,近一年上饒市土地成交共1119.6畝，其中住宅用地為1034.04畝，商業(yè)用地43畝，綜合用地42.56畝，未來將有213萬方上市。,PART 2 住宅市場分析/土地市場未來供應(yīng),37,PART 2 住宅市場分析/土地市場小結(jié),1、成交土地量成井噴之勢，未來住宅市場推量巨大 2、市中心土地日益稀缺，無大規(guī)模可開發(fā)用地，以小面積地塊供應(yīng)量為主。 市場土地供應(yīng)量每年預(yù)計在800-1000畝，目前存量土地也在3000畝以上（上饒房管局局長汪滿火）,38,城東：區(qū)域尚處在城市發(fā)展的初級階段，交通設(shè)施、生活商業(yè)配套、教育資

29、源等要素仍顯不足，但這一區(qū)域樓盤人氣卻十分旺盛。該市品質(zhì)最高的樓盤中航城就坐落于此區(qū)域。這充分說明，居民越來越關(guān)注升值潛力巨大的新城區(qū)； 城中：房產(chǎn)開發(fā)已逐漸升溫。市政配套設(shè)施日漸完善，新興的城市中心已初具規(guī)模。隨著上饒市政治中心向這一區(qū)域轉(zhuǎn)移，上饒縣域經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，這一區(qū)域的房產(chǎn)也將有更大的升值空間。目前在售的公園道1號已經(jīng)進(jìn)入銷售旺期，一期已銷售一空，二期房源追捧者眾多； 城西：市政規(guī)劃中提出“今日城西，明日浦東”的發(fā)展口號，2006年春季上饒城西基礎(chǔ)設(shè)施及功能性項目推介會給城西帶來機(jī)會。上饒縣一系列購房政府補(bǔ)貼也給城西房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來一定的推動作用。迄今為止，隨著城市中心西移，城西片

30、區(qū)的房地產(chǎn)市場已逐步成熟，居住小區(qū)也已逐漸成型，競爭異常激烈,PART 2 住宅市場分析/上饒房地產(chǎn)版塊分布布局和發(fā)展定位,上饒房產(chǎn)市場按照城市的發(fā)展，仍然以城東、城中和城西區(qū)分,39,城東在大盤（中航城）的標(biāo)桿示范效應(yīng)下，后續(xù)發(fā)展前景、政府引導(dǎo)支持、產(chǎn)業(yè)配套完善等各方面，都將引發(fā)全城更多更大關(guān)注。與城西、老城區(qū)、新中心等板塊相比，具有更廣闊的未來發(fā)展空間，可謂先行一步。在后階段發(fā)展中預(yù)計將以明星大盤、高品質(zhì)品牌項目領(lǐng)跑大市。 成為投資、自住的首選區(qū)域。,PART 2 住宅市場分析/各板塊內(nèi)房地產(chǎn)項目分布格局,上饒房產(chǎn)市場按照城市的發(fā)展，仍然以城東、城中和城西區(qū)分,40,40,2010年1-1

31、2月份上饒市住宅新開工面積情況,2010年南昌、上饒各縣（市、區(qū)）商品房新開工面積情況,（單位：萬平方米）,（單位：萬平方米）,全市商品房新開工面積326.03萬；其中商品住宅新開工面積273.63萬（住宅22821套），占商品房新開工面積83.36%。 市中心城區(qū)商品房新開工面積107.93萬，其中商品住房新開工面積91.78萬（住宅7648套），占商品房新開工面積的85.08%。 2011年1-9月份全市房屋施工面積506.5萬平方米，同比下降8.5%，其中住宅面積436.5萬平方米，同比下降5.6%。 市中心城區(qū)商品房新開工面積占全市33.1%，和省會城市南昌仍有比較大的差距。,PART

32、 2 住宅市場分析/開工面積,上饒市區(qū)-信州區(qū)房產(chǎn)整體開發(fā)與省會南昌差距明顯。,41,41,2010年1-12月份上饒市住宅竣工面積情況,2010年南昌、上饒各縣（市、區(qū)）商品房竣工面積情況,（單位：萬平方米）,（單位：萬平方米）,全市商品房竣工面積275.34萬，其中商品住房竣工面積225.06萬（住宅18051套），占商品房竣工面積的81.74%。 市中心城區(qū)商品竣工面積83.27萬，其中商品住房竣工面積57.92萬（住宅4827套），占商品房竣工面積的69.55%。 2011年1-9月份全市共竣工商品房68.2萬平方米，同比下降28.4%，其中住宅竣工面積61.2萬平方米，下降21.9%

33、. 市中心城區(qū)-信州區(qū)產(chǎn)品以商品住宅為主，其他商業(yè)、辦公產(chǎn)品所占比重較小。,PART 2 住宅市場分析/竣工面積,上饒市房產(chǎn)產(chǎn)品相對單一，商品住宅產(chǎn)品占比較大。,42,42,2010年1-12月份上饒市住宅（預(yù)）銷售面積情況,2010年南昌、上饒各縣（市、區(qū)）商品房銷售面積情況,（單位：萬平方米）,（單位：萬平方米）,全市商品房（預(yù)）銷售面積336.51萬，其中商品住房（預(yù)）銷售面積284.07（住宅22962套），占商品房（預(yù)）銷售面積的84.52%。 市中心城區(qū)商品房（預(yù)）銷售面積92.92萬，其中商品住房（預(yù)）銷售面積76.98萬（住宅6592套），占商品房（預(yù)）銷售面積的82.84%。

34、 2011年1-9月份全市共銷售商品房111.3萬平方米，同比增長16.8%，其中住宅銷售面積101.8萬平方米，同比增長21.3%。同時，實現(xiàn)商品房銷售額38.2億元，同比增長68.9%，其中住宅銷售額32.8億元，同比增長95%。 市中心城區(qū)商品房（預(yù)）銷售面積占全市的32.7%，南昌市銷售面積是上饒中心城區(qū)的四倍以上。,PART 2 住宅市場分析/銷售面積,2010年，上饒中心城區(qū)-信州區(qū)住宅銷售量接近80萬方，占全市住宅銷售面積的27.1%。,43,43,2010年1-12月份上饒市存量住房交易面積情況,2010年南昌、上饒各縣（市、區(qū)）存量房交易情況,（單位：萬平方米）,（單位：萬平

35、方米）,全市存量房交易面積108.38萬，其中住房存量交易面積84.7萬（住宅6876套），占存量房交易面積的78.1%。 市中心城區(qū)存量房交易面積24.16萬，其中住房存量交易面積17.11萬（住宅1675套），占存量房交易面積的70.81%。 房地產(chǎn)發(fā)展水平和存量房市場占比成正比的規(guī)律不難看出，上饒市區(qū)-信州區(qū)存量房占比較低，本地房地產(chǎn)發(fā)展水平仍處于起步階段。,PART 2 住宅市場分析/存量住房,上饒市區(qū)-信州區(qū)存量房占比較低，未來房地產(chǎn)發(fā)展空間大 。,44,上饒市住宅市場供求關(guān)系情況,單位：萬平方米,上饒住宅供求維持基本平衡，2010年漲幅最大，高達(dá)663元/平方米，2011年整體成交

36、價格突破4000元大關(guān)。,PART 2 住宅市場分析/住宅供求關(guān)系,上饒市住宅市場成交均價情況,年增長=492元/,年增長=663元/,45,上饒市住宅銷售均價位列全省第五，高于江西省平均水平，上饒傳統(tǒng)城區(qū)規(guī)模相對較小，人口較少，隨著城市化進(jìn)程的加快，相比經(jīng)濟(jì)處在相同水平的九江、贛州未來市場還有比較大的提升價格空間。,上饒住宅市場價格增長放緩，和南昌、九江、贛州等城市仍存在差距，有較大的價格提升空間,PART 2 住宅市場分析/成交價格,46,PART 2 住宅市場分析/商品房成交套數(shù),總體上受政策的影響，上饒市的商品房成交有有下跌的趨勢，但總體上保持平穩(wěn),47,PART 2 住宅市場分析/商

37、品房成交價格,上饒市的商業(yè)成交價格波動較大，商品住宅價格平穩(wěn)上升，截至到11月達(dá)到高峰,48,PART 2 住宅市場分析/小結(jié),49,PART 3 上饒市重點個案分析,50,城西片區(qū),中心片區(qū),城東片區(qū),中央公園,清林桃花源,米蘭春天,紫陽名邸,中航城,公園道1號,天一尊邸,帝景灣,黃浦陽光府邸,秀水園,PART 3 重點個案分析/上饒主要項目分布圖,城南片區(qū),上層時代,香港名城,海博藍(lán)庭,翡翠城,御景天下,永利濱江御景,大學(xué)春城,名仕康城,億升濱江花園,億升廣場,51,PART 3 重點個案分析/城東板塊,52,【中央公園(國際公館) 】,項目概述,項目指標(biāo),中央公園位于五三大道延伸段，北地

38、塊南靠五三大道，西鄰國際公館，東接三清山大道伸延段，規(guī)劃有12棟15-25層的高層住宅建筑，呈整體圍合式布局，可保證每戶住宅都擁有最大的景觀面，地塊南北最小樓間距為40余米，最大樓間距為90余米，東西間距為280余米，住宅總戶872戶，設(shè)計有3種戶型，7種套型，兩房戶型設(shè)計面積（約90平米）、三房戶型（約130-140平米）、四房戶型（約170平米），地塊地下負(fù)1層為超大型整體停車場，每棟住宅電梯均可直達(dá)負(fù)1層停車場，小區(qū)車戶比基本達(dá)到1：1，靠五三大道、三清山大道規(guī)劃有臨街一層商業(yè)及小區(qū)會所。 國際公館2期中央公園項目是目前上饒地產(chǎn)界的里程碑，中央公園項目歸納成以下幾個之最： 中央公園上饒房

39、地產(chǎn)項目中最大的園林景觀的小區(qū)； 中央公園上饒房地產(chǎn)項目中擁有配套設(shè)施最多的小區(qū)； 中央公園上饒房地產(chǎn)項目中樓間距最寬的小區(qū)； 中央公園上饒房地產(chǎn)項目中節(jié)能環(huán)保材料采用最多的小區(qū)； 中央公園上饒房地產(chǎn)項目中最具實力的開發(fā)商； 中央公園上饒房地產(chǎn)項目中最具影響力的品牌樓盤。,PART 3 重點個案分析/中央公園,53,1）主題定位：上饒豪宅生活典范-68畝人文風(fēng)情園林，環(huán)保節(jié)能生活樣板 2）總體形象：售樓處外部形象比較生硬，和建筑風(fēng)格脫節(jié)。內(nèi)部空間相對空曠，缺少展示陳列和明確的功能分區(qū)。售樓處銷售人員沒有統(tǒng)一著裝。 3）規(guī)劃設(shè)計：典型的“長板燒”圍合式布局。雖能確保景觀均好性和最大90米的超寬樓

40、間距。但組團(tuán)空間呆板單調(diào)沒有變化，毫無個性和特色。 4）建筑品質(zhì)：被銷售人員誤解為新古典主義的 Art Deco風(fēng)格，材質(zhì)為深黃色的面磚拼接。優(yōu)點是線條簡潔有力。缺點是色調(diào)暗沉，沒有親和力。 5）戶型空間：只有少數(shù)戶型做到了真正的南北通透，大部分仍然為客餐廚的間接采光。戶型面積主流放大。優(yōu)點是雙錯層戶型是目前上饒市僅有。 6）會所定位：沿三清山大道規(guī)劃有會所。會所功能有健身房、乒乓球室、閱覽室、臺球 室、麻將包房、網(wǎng)上沖浪區(qū)、親子游樂室等。高端配套缺乏。 7) 商業(yè)配套：目前業(yè)主生活主要依靠周邊配套，如現(xiàn)代城菜場、博愛醫(yī)院、萬福超市、第四中學(xué)、現(xiàn)代城步行街、五三電動車市場等。無自身配套。 8）

41、物業(yè)管理：立天唐人，江西省品牌物管。 9）智能化體系：24小時周界防越系統(tǒng)、可視門禁系統(tǒng)、電子 防盜系統(tǒng)、車輛出入控制系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等智能設(shè)施，概念到位，缺乏展示體驗。,54,55,項目概述,項目指標(biāo),米蘭春天，位于帶湖-紫陽公園片區(qū)中心區(qū)域，是永隆城市廣場核心組成部分，周邊三條城市主干道構(gòu)成上饒最發(fā)達(dá)的黃金三角交通網(wǎng)，交通極為便捷優(yōu)越?？偨ㄖ娣e約22萬平方米的封閉式社區(qū)。采用新古典主義建筑風(fēng)格，通過自由多變的建筑組合和空間形態(tài)打破傳統(tǒng)單純南北朝向排列的規(guī)整刻板；倡導(dǎo)平等和諧，健康向上的居住理念和生活態(tài)度，通過貫穿在社區(qū)的運(yùn)動主題，如籃球場、羽毛球場、2公里環(huán)形健身跑道、大型室內(nèi)游泳池、

42、健身會所、形體中心等場所，為業(yè)主創(chuàng)造出科學(xué)運(yùn)動、健身生活的良好環(huán)境；人性化戶型設(shè)計，多面向陽，獲得充分采光；人車分流系統(tǒng)，建立地下車庫，保障車流人流安全暢通無阻的同時，也把噪聲和車輛尾氣污染降至最低；多重現(xiàn)代智能安防系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控、彩色可視對講門禁、背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)等帶您進(jìn)入現(xiàn)代 、安全的全新生活。目前米蘭春天7 8 9號樓于9月底交房 10 11 12 13 正在銷售中 2011年1月底交房，二批單元正在接收預(yù)定，有單身公寓二房三房四房。,PART 3 重點個案分析/米蘭春天,56,1）主題定位：首座意大利人文主題社區(qū)意大利風(fēng)情園林綠色健康運(yùn)動新古典主義建筑

43、 2）總體形象：由于地塊位置及開發(fā)時間等問題，項目總體形象陳舊、雜亂，售樓處內(nèi)設(shè)施陳舊，沙盤破損，銷售人員不著正裝，象是尾盤銷售。 3）規(guī)劃設(shè)計：意大利風(fēng)情園林運(yùn)動主題社區(qū)。兩個主題氣質(zhì)與風(fēng)格相對不符。兵列式排布，樓間距較密。優(yōu)點是地下車庫，人車分流。 3）建筑品質(zhì)：新古典主義建筑風(fēng)格，外立面以涂料涂面，顏色分段，但顏色搭配較差，整體造型顯得沉重。面磚材質(zhì)粗糙，凹凸不平。 4）戶型空間：采用了“飄窗、入戶花園、景觀陽臺”等的創(chuàng)新空間設(shè)計手法，通過面積贈送提升了空間的利用率 。面積段遵循主流戶型面積。 5）會所定位：項目為架空層泛會所概念，內(nèi)部功能規(guī)劃有兒童風(fēng)雨活動空間、老人休息區(qū)、圖書閱覽區(qū)、

44、四季熱帶花房 。 6）商業(yè)配套：除四星酒店外，周邊大型專業(yè)市場混雜。如服裝小百貨市場、裝飾建材市場、副食品百貨市場、800米永隆精品建材街、永隆服裝城等。 7）物業(yè)管理： 主打24小時服務(wù)熱線概念。但概念假、大、空。沒有具體的服務(wù)內(nèi)容。 8）智能化體系：傳統(tǒng)智能安防系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控、彩色可視對講門禁、背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng) 。缺乏展示和體驗。,57,58,項目指標(biāo),項目概述,紫陽名邸所位于的帶湖片區(qū),為上饒市規(guī)劃最大的住宅片區(qū),所距鬧市核心,地理位置優(yōu)越.住宅綜合配套設(shè)施及環(huán)境建設(shè)將全面跟進(jìn)住宅片區(qū).正逐漸成為上饒中央住宅片區(qū). 帶湖片區(qū)所連接市區(qū)和周邊的重要通道,西

45、部緊臨未來行政商務(wù)中心-民主片區(qū);東抵未來交通運(yùn)輸中心-新站片區(qū),隨著交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的不斷完善,新站片區(qū)將日漸成熟,南達(dá)老城商業(yè)核心,區(qū)域價值日見攀升,發(fā)展前景無可限量. 紫陽名邸便捷舒適生活向國際看齊,社區(qū)內(nèi)將配備完善的日常生活設(shè)施和休閑娛樂設(shè)施.從品牌服裝,特色餐飲,精品服飾到生活配套商業(yè),娛樂休閑,社區(qū)規(guī)劃有15000平方米綜合商娛配套,全力打造城市副中心便利生活.,PART 3 重點個案分析/紫陽名邸,59,1）主題定位：登高望世，坐觀天下-上饒第一高樓，270度觀景飄窗 2）總體形象：上饒第一高樓，加上地處全城制高點位置，視野廣闊。入市受到上饒高端人士的追捧，建筑總體形象現(xiàn)代感較強(qiáng)。售

46、樓處裝修簡單，空間局促，與豪宅定位不符合。 3）規(guī)劃設(shè)計：打造上饒豪宅領(lǐng)先者，由四幢高層建筑圍合而成，景觀無設(shè)計亮點。 4）建筑品質(zhì)：四幢28-32層的高層建筑，外立面特色鮮明，頂部鑲金，整體立面金色包邊，十分顯眼。 5）戶型空間：以3房以上戶型為主力，去化較慢的房源主要為140160高層大戶型。戶型設(shè)計無創(chuàng)新突破，受高層建筑分?jǐn)傒^高影響，部分戶型實用率低。 6）商業(yè)配套：自身社區(qū)底商，目前進(jìn)駐商家多以建材、家居裝飾為主。,60,61,項目指標(biāo),項目概述,中航城，華藝設(shè)計繼云嶺高爾夫別墅、格瀾郡后聯(lián)手中航的又一鼎力作。依托城東高鐵新城規(guī)劃發(fā)展、這里將匯集上饒首家五星級大酒店，金色大道地中海風(fēng)情

47、商業(yè)街，50多萬平米高端住宅和商務(wù)公寓，大型社區(qū)購物中心，6萬多平米歐式水景公園和高檔湖岸會所。 中航城擁有豐富的城東優(yōu)質(zhì)資源，匯聚交通樞紐、生態(tài)公園、大型商業(yè)、名校教育服務(wù)等于一體的“360”全生活資本圈，向上饒展現(xiàn)一座城及其生活資源的全方位占有！開啟罕有的一站式復(fù)合城市生活。,PART 3 重點個案分析/中航城,62,1）主題定位：60萬TOD國際都市綜合體-歐式地中海風(fēng)情樓盤 2）總體形象: 大型社區(qū)，項目體量、售樓處裝修、銷售員的專業(yè)度、宣傳廣告等均與項目氣質(zhì)形象符合 3）規(guī)劃設(shè)計: 項目規(guī)劃有高端住宅、商務(wù)公寓、地中海風(fēng)情商業(yè)街、大型社區(qū)購物中心、歐 式水景公園等，上饒市首家五星級大

48、酒店也將在此落戶，打造上饒市一站式復(fù)合城市生活圈。 4）建筑品質(zhì): 地中海建筑風(fēng)格，情景洋房環(huán)中央公園布局，采用層層退臺式不規(guī)則樓體結(jié)構(gòu)。 5）戶型空間: 低密度洋房產(chǎn)品，在戶型上納入了較多的戶外設(shè)計元素，如入戶花園、陽臺、露臺、飄窗等，是上饒首家整合為一的項目。 6）會所定位: 高檔湖岸會所，定位為地中海主題會所，內(nèi)部規(guī)劃有健身房、家庭影院、兒童樂園、棋牌室、書屋、咖啡館等設(shè)施。 7）商業(yè)配套: 項目自身規(guī)劃有地中海風(fēng)情商業(yè)街、大型社區(qū)購物中心，外部主要依托紫陽公園周邊的餐飲、休閑等配套設(shè)施。 8）物業(yè)管理: 中航物業(yè)-北京人民大會堂管家，上饒首家央企旗下品牌物業(yè)。,63,64,項目指標(biāo),項

49、目概述,項目位于三清山大道與五三大道延伸段交匯處，占地面積253.17畝，總建筑面積約40萬平方米，由47棟住宅建筑合圍而成，其中高層公寓22棟，提供房源1935套，排屋25棟，提供房源81套，園區(qū)內(nèi)將建2棟2層會所、幼兒園、垃圾中轉(zhuǎn)等物業(yè)、地下車庫，并將建設(shè)三個游泳池（其中室外兩個，室內(nèi)一個） 目前別墅已認(rèn)購一空，極受上饒高端客戶認(rèn)可。,PART 3 重點個案分析/億升濱江花園,65,1）主題定位：全新的城市居住生活方式-現(xiàn)代歐式建筑,亮點一：城東純住宅：濱江花園以信江為基礎(chǔ)，階梯式布局，數(shù)十棟建筑均以住宅功能建設(shè)，脫離目前多數(shù)的裙樓商業(yè)加住宅設(shè)計模式，項目總體綠化實現(xiàn)45%，內(nèi)建園區(qū)流水系

50、統(tǒng)等。位處三清山大道與五三大道延伸段交匯處的3號樓規(guī)劃預(yù)留已與億升實業(yè)合作的步步高大型超市建筑面積（不對外招商），滿足社區(qū)居民生活需求。 亮點二：生活環(huán)境品質(zhì)高：項目自東向西沿五三大道延伸段方向規(guī)劃40-45米綠化帶，種植大量植被，摒棄沿街建筑裙樓商業(yè)規(guī)劃模式。若以以往設(shè)計方式建設(shè)，現(xiàn)在這些綠化用地可實現(xiàn)數(shù)億元收益，設(shè)計為綠化，也是充分體現(xiàn)了城東純江景住宅理念。 亮點三：80%以上住戶實現(xiàn)真正意義江景房：項目整體一階梯式方式建設(shè)，充分考慮到了角度、距離等問題，考慮樓間距問題時還考慮到住戶的景觀訴求，項目總體建設(shè)完成后，距離江岸最遠(yuǎn)的16#、17#等樓都可實現(xiàn)5樓以上遠(yuǎn)眺信江河畔。 亮點四：園區(qū)

51、功能配套周密：項目內(nèi)將規(guī)劃建設(shè)兩個會所，兩個室外游泳池及幼兒園等項目配套，以及三號樓大型超市作為生活日常供給，住戶可實現(xiàn)在園區(qū)內(nèi)購物、早期教育、健身、游玩等多方面需求。 亮點五：人車分流以人為本：項目共規(guī)劃建設(shè)5個主入口，采取目前較為廣泛的人車分流設(shè)計，北面兩個車輛入口，一個人行入口，車輛駛?cè)爰纯踢M(jìn)入地下停車場，做到充分人車分流概念，不用擔(dān)心私家車占用通道問題。 亮點六：大規(guī)格高檔戶型首次引入：項目采用大面積戶型目前該類大面積戶型在上海、杭州等地都有著較好的市場需求，而江景豪宅不一定是別墅，也可實現(xiàn)高層真正意義豪宅享受。室內(nèi)衛(wèi)生間、書房等甚密布局，景觀陽臺、兩個空中花園、生活陽臺共計4個陽臺設(shè)

52、計，充分發(fā)揮住宅功能之時，不失豪宅景觀需求，滿足高品質(zhì)人群住房享受，為此，位處項目中心的11#、13#或?qū)⒊蔀樽罡吡咙c。,66,67,PART 3 重點個案分析/中心板塊,68,項目指標(biāo),項目概述,【公園道1號】占據(jù)中心區(qū)政務(wù)、金融、商務(wù)核心。毗鄰市政府大樓，中心幼兒園、小學(xué)，上饒中學(xué)近在咫尺，市民公園、龍?zhí)豆珗@山環(huán)水抱，周邊法院、財政局、銀行、五星級龍?zhí)逗e館陸續(xù)興建，是上饒市唯一坐擁如此多新區(qū)綜合配套的高端住宅，是新行政區(qū)的標(biāo)桿明星項目，也是上饒市2010年十大重點工程項目。 【公園道1號】項目總規(guī)劃面積約500畝，建筑面積近100萬平方米，綠化率高達(dá)40%，由15棟高層圍合而成。小區(qū)以“

53、陽光、景觀、水景、逸事、運(yùn)動”為主題設(shè)計了五大花園，形成了極為豐富的五重立體景觀層次；獨創(chuàng)的樓宇底層綠化，集娛樂、休閑、運(yùn)動于一體；如茵的綠草、玫瑰的清香、蜿蜒的宅間小道相融相生，創(chuàng)造出皇家園林式的社區(qū)優(yōu)美景觀。小區(qū)設(shè)有大型會所、社區(qū)幼兒園、超市、健身房、棋牌室等，全面的生活配套讓業(yè)主足不出戶即能享受美好生活。,PART 3 重點個案分析/公園道1號,69,1）主題定位：環(huán)龍?zhí)逗鷳B(tài)濕地景觀豪宅 - 西班牙會所+英倫風(fēng)情園林+新古典建筑 2）總體形象：絕佳地段打造的精品樓盤，整體形象與其宣傳的口徑較為統(tǒng)一，售樓處裝修空間較大，分區(qū)明確、銷售人員相對專業(yè)。 3）規(guī)劃設(shè)計：項目以“陽光、景觀、水

54、景、逸事、運(yùn)動”為主題設(shè)計了五大花園，形成了極為豐富的五重立體景觀層次；獨創(chuàng)的樓宇底層綠化，集娛樂、休閑、運(yùn)動于一體。但建筑天際線極為呆板，幾在一個平面上，現(xiàn)房感覺樓宇間距較密。 4）建筑品質(zhì)：項目以歐式新古典主義風(fēng)格建筑為基調(diào)，結(jié)合東南亞的高品位風(fēng)情園林景觀，住宅底部4米架空層與中央園林景區(qū)相連相通，游樂、健身、棋牌、座椅等設(shè)施一應(yīng)俱全，室內(nèi)外園林與自然環(huán)境的同步，打造上饒立體養(yǎng)生“泛花園會所”。 5）戶型空間：開發(fā)商改動了傳統(tǒng)的戶型設(shè)計，增加了入戶花園，為滿足家庭的發(fā)展可能性而預(yù)留出更多可變動空間。在二房和三房的陽臺設(shè)計上采用了超大陽臺全景設(shè)計，滿足了業(yè)主對寬敞空間的需求。 6）商業(yè)配套：

55、小區(qū)設(shè)有大型會所、社區(qū)幼兒園、超市、健身房、棋牌室等生活配套較為全面的。 7）物業(yè)管理：社區(qū)智能化管理系統(tǒng)；英式花匠園區(qū)綠化服務(wù)、租賃、保管、托付、代收服務(wù)等。 8）智能化體系：多重智能多元化服務(wù)：如24小時全天候守衛(wèi)；智能化刷卡門禁系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)。,PART 3 重點個案分析/公園道1號,70,PART 3 重點個案分析/公園道1號,71,4米寬大客廳，連接舒適陽臺，延展空間的同時，視野得到開闊，更有利于采光和通風(fēng)。 雙臥室由衛(wèi)生間南北分開，有利于主人彼此間私密性的保護(hù)。主臥帶面寬3.6米的陽臺，可觀景， 并為空間的進(jìn)一步拓寬提供可能。 不足：空間浪費面積較大，餐廳較狹窄，不方便使用

56、。,A1戶型： 兩房兩廳一衛(wèi) 90.2平米,PART 3 重點個案分析/公園道1號,72,B8戶型： 三房兩廳兩衛(wèi) 131.96平米,戶型較方正，實用。入戶花園的設(shè)計，增加產(chǎn)品附加值的同時與市場上普通戶型區(qū)別開來。 活動區(qū)域的客廳大面積設(shè)計。三臥室全部朝南，采光得到最佳體現(xiàn)，南面陽臺連接兩個臥室， 使景觀最大化。 餐廳外帶陽臺，有利于東面景觀的欣賞。 不足：廚房過小，不方便作業(yè)。兩臥室連接客廳，私密性受到一定影響。連接陽臺的次臥采光 不盡如人意。,PART 3 重點個案分析/公園道1號,73,C1戶型： 四房兩廳兩衛(wèi) 168.93平米,舒適的大面積入戶花園進(jìn)入客廳，客廳與餐廳一脈相連，空間開闊

57、。面寬5.8米的北陽臺連接餐廳， 視野開闊，陽光充裕。 四房間方正設(shè)計，實用。主臥帶衣帽間和衛(wèi)生間，大范圍凸窗，獲得無限享受。北面臥室連接陽臺， 小區(qū)景觀全方位觀賞。 不足：公共衛(wèi)生間面積過小，不方便使用。,PART 3 重點個案分析/公園道1號,74,公園道1號獲得熱銷，產(chǎn)品價值凸現(xiàn),2010年7月3日新盤項目公園道1號首次開盤，356套房源引來1200多名客戶的搶購，當(dāng)天成交率高達(dá)92%。之后項目又推出264套房源，雖然價格較前期有41%的漲幅，但銷售率仍高達(dá)95%以上。今年5月第三批房源同樣獲得熱銷。 項目基本保持著推出即售罄的銷售成績，主要與前期推廣和區(qū)位因素有關(guān)，隨著各行政單位的進(jìn)駐

58、，該片區(qū)發(fā)展前景被看好，客戶群經(jīng)濟(jì)實力雄厚，發(fā)展空間較大。加之2010年上半年整體市場的價格在3600元/平米左右，隨著作為2010年十大重點工程項目公園道1號的二次入市，價格被大幅拔高。試水成功后，該項目成為本地明星樓盤，現(xiàn)扮演著領(lǐng)羊人的角色。 項目三期還有較大體量的住宅和商業(yè)，現(xiàn)已施工進(jìn)場，正在打地基。,2010.7.3,2011.1.1,2011.5.1,項目一期首次開盤，推出356套房源，當(dāng)天選房客戶1200人，均價3700元/平米，成交330套，銷售率高達(dá)92%。,項目推出第二批房源，3、5、7、8#樓，共264套，均價5200元/平米，當(dāng)天銷售率達(dá)95%。,項目推出第三批房源，16

59、4套，均價5700元/平米，再次獲得熱銷，成交量高達(dá)95%。,PART 3 重點個案分析/公園道1號,75,外部資源優(yōu)勢,坐擁雙公園：龍?zhí)逗珗@和市民公園，規(guī)劃中的陸羽公園也近在咫尺。 周邊有市政府、財政局、國稅局和環(huán)保局等，擁有大批量具備經(jīng)濟(jì)實力的客群。該片區(qū)將被打造成上饒市行政文化中心、科教研發(fā)中心和居住休閑中心。 項目臨近五星級生態(tài)酒店“龍?zhí)逗e館”和新建的奧體中心。,龍?zhí)逗e館,龍?zhí)逗珗@,奧體中心,市民公園,PART 3 重點個案分析/公園道1號,76,產(chǎn)品內(nèi)部優(yōu)勢,福建開發(fā)商開發(fā)，資金雄厚，實力較強(qiáng)，項目規(guī)模較大。 內(nèi)部配套有幼兒園，會所，泛花園，健身區(qū)，籃球場和商業(yè)街等，配套較齊全，可滿足小區(qū)業(yè)主的基本生活所需。 戶型設(shè)計上引進(jìn)入戶花園，和市場上的普通產(chǎn)品區(qū)別開發(fā)，附加