1、a,1,北京石景山萬達(dá)廣場前期工程管理心得匯報 - 前期介入及過程管理,a,2,前期介入及過程管理,一、前 期 介 入 部 份,a,3,前期介入及過程管理 前期介入部分,與集團(tuán)規(guī)劃院； 與項(xiàng)目公司設(shè)計部； 與建筑設(shè)計院； 與項(xiàng)目公司工程部； 與經(jīng)營商戶；,a,4,前期介入 與集團(tuán)規(guī)劃院的溝通,與集團(tuán)規(guī)劃院保持良好溝通，尤其是與各專業(yè)工程師積極對接，在規(guī)劃之初就今后的商業(yè)管理方面的需求提供給規(guī)劃院，以避免今后的調(diào)改，以及參與部分系統(tǒng)的評標(biāo)、議標(biāo)工作。例如： 外場預(yù)留大功率電源的容量、位置； 各商戶電量、冷量、水量的規(guī)劃設(shè)計、分配方式； 弱電系統(tǒng)的需求； 廣場園林景觀的設(shè)計； 步行街內(nèi)部精裝設(shè)計的

2、要求； 施工階段原設(shè)計性的調(diào)整；,a,5,與集團(tuán)規(guī)劃院的溝通 實(shí)例,參與園林景觀的研討： 結(jié)合石景山萬達(dá)廣場實(shí)地的環(huán)境、特點(diǎn)，就廣場豎向設(shè)計、通道設(shè)計，以及燈光配置、植被選擇提出相關(guān)意見。 參與樓體LED照明的開標(biāo)、議標(biāo)； 通過與競標(biāo)廠商的對話，對LED照明的材質(zhì)、安裝、效果、控制進(jìn)行探討、了解，結(jié)合今后實(shí)際管理的要求提出自身的意見，以便在深化設(shè)計時被考慮、采納。,a,6,與集團(tuán)規(guī)劃院的溝通 實(shí)例,參與精裝設(shè)計的開標(biāo)、議標(biāo)、深化； 參與精裝設(shè)計的全過程，對設(shè)計單位的設(shè)計風(fēng)格、使用材料、功能設(shè)計等進(jìn)行了解，以便在后期實(shí)際管理中對商戶的局部改造、備品備件、維修養(yǎng)護(hù)、實(shí)用要求等有所掌控。 步行街入口

3、LED屏幕設(shè)計尺寸的調(diào)整； 大屏原設(shè)計80余平米，區(qū)政府提出加大尺寸的建議，經(jīng)與規(guī)劃院商議，將尺寸加大到110余平米，給予了大力的支持及配合。,a,7,前期介入 與項(xiàng)目公司設(shè)計部的溝通,作為實(shí)質(zhì)工作的深化設(shè)計部門，將對商管公司結(jié)合管理的需求提出對局部的調(diào)整，起到非常重要的作用。例如： 末端設(shè)備設(shè)施的選擇； 商鋪預(yù)留工程條件的對接； 局部實(shí)用性、安全性的調(diào)整； 結(jié)合商管公司以往實(shí)際的管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行細(xì)化的調(diào)整； 部分設(shè)施安裝位置的確定；,a,8,與項(xiàng)目公司設(shè)計部的溝通 實(shí)例,排油煙管道、風(fēng)機(jī)、油煙凈化器的設(shè)計： 原設(shè)計為相鄰商鋪共用一組排油煙管道，此種做法對今后的管理將帶來較大的弊病，為此建議改為

4、獨(dú)立的排油煙管道，經(jīng)與設(shè)計部多次接洽，最終被采納，調(diào)整了設(shè)計。 商戶燃?xì)庀到y(tǒng)的設(shè)計； 由于燃?xì)獠煌谄渌到y(tǒng)，較為壟斷，設(shè)計及施工回旋余地不大，為此努力協(xié)調(diào)設(shè)計部、燃?xì)夤荆约安惋嬌虘?，采取分步完成?a,9,與項(xiàng)目公司設(shè)計部的溝通 實(shí)例,公共區(qū)域照明回路的設(shè)計； 針對初步的照明回路設(shè)計圖紙，結(jié)合實(shí)際要求提出建議。即：按不同回路、用途、比例進(jìn)行調(diào)整，同時考慮按今后增加的“樓宇自控”的控制點(diǎn)位進(jìn)行建議。（本項(xiàng)目由于搶工期，未按此執(zhí)行，但相關(guān)建議已被采納） 精裝商鋪燈具選型及位置的設(shè)計； 原設(shè)計商鋪內(nèi)燈距較密，且周邊采用金鹵燈，考慮到空調(diào)及實(shí)用性，建議予以調(diào)整及取消金鹵燈設(shè)計，已被采納。,a,1

5、0,前期介入 與建筑設(shè)計院的溝通,建筑設(shè)計院作為所有系統(tǒng)圖紙的設(shè)計、繪制、變更的部門，各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)較為齊全、準(zhǔn)確，對商管公司各項(xiàng)數(shù)據(jù)的掌握、了解起到了重要的作用。例如： 圖紙的索??； 風(fēng)、水、電、結(jié)構(gòu)等各項(xiàng)參數(shù)的來源； 裝修設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)； 改造變更各項(xiàng)參數(shù)的審核；,a,11,與建筑設(shè)計院的溝通 實(shí)例,圖紙的索取： 在設(shè)計院報圖給設(shè)計部的同時，給商管公司一套，或及時通知商管公司，作為索取圖紙的另一條渠道。 設(shè)計施工標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)： 商戶交房標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)參數(shù)的提供。 商戶工程條件的核定、變更： 就商戶提交的工程條件，與項(xiàng)目公司、設(shè)計院提前進(jìn)行對接、預(yù)留，甚至變更。,a,12,前期介入 與項(xiàng)目公司工程部的溝

6、通,項(xiàng)目公司工程部作為最終的實(shí)施者，對整體效果、標(biāo)準(zhǔn)、管理、安全、運(yùn)營起著至關(guān)重要的作用，一旦處理不好將會帶來致命的問題。例如： 設(shè)備設(shè)施的選型、安裝； 工期進(jìn)度的掌控； 交叉施工的協(xié)調(diào)； 設(shè)計變更的配合； 商鋪工程條件,a,13,與項(xiàng)目公司工程部的溝通 實(shí)例,排油煙風(fēng)機(jī)及油煙凈化器的選型及安裝位置的選擇； 中庭圓弧區(qū)空調(diào)出風(fēng)口的選擇：原條形風(fēng)口改為噴口設(shè)計； 由項(xiàng)目公司工程部牽頭，與總包方就臨時水電及施工垃圾清運(yùn)進(jìn)行磋商，確定相關(guān)費(fèi)用； 保持良好溝通，就交叉施工可能對各方的影響進(jìn)行提前通報； 各商鋪工程條件的確定及到位時間的跟蹤； 由于招商的原因，預(yù)留工程條件將會發(fā)生變化，及時協(xié)調(diào)工程部予以

7、變更；（隔墻、結(jié)構(gòu)開洞、甚至規(guī)劃業(yè)態(tài)發(fā)生變化）,a,14,前期介入 與經(jīng)營商戶的溝通,作為最終的使用方，在達(dá)成深度意向后隨即與各商戶進(jìn)行溝通，就所需的工程條件進(jìn)行對接、初審，及時報知項(xiàng)目公司相關(guān)部門審核、深化、實(shí)施。例如: 商戶經(jīng)營業(yè)態(tài)與規(guī)劃業(yè)態(tài)的核對； 商戶風(fēng)、水、電、氣、土建結(jié)構(gòu)的審核； 特殊要求的對接、溝通；,a,15,與經(jīng)營商戶的溝通 實(shí)例,洋快餐的對接： 肯德基、必勝客、麥當(dāng)勞等洋快餐相對較為強(qiáng)勢，但條件并非不可變動，例如：供水的管徑、廚房、衛(wèi)生間的規(guī)劃位置，外立面的設(shè)計等。 餐飲商戶工程條件的對接： 商戶所提供的電量往往高出設(shè)計及實(shí)際需求很多，為此需對其進(jìn)行初步的審核。例如：“呷哺

8、”電量要求提供200KW，通過索要設(shè)備清單，其實(shí)際需求僅有100KW；下水預(yù)留數(shù)量及位置的磋商，盡量減少對樓板的開洞數(shù)量。,a,16,與經(jīng)營商戶的溝通 實(shí)例,土建結(jié)構(gòu)變更的對接： 根據(jù)招商的需要，原有規(guī)劃設(shè)計的格局將有局部的調(diào)整，例如：鋪間隔墻的拆除、移位，甚至樓板結(jié)構(gòu)的開洞、加固，需及時與項(xiàng)目公司設(shè)計部、工程部進(jìn)行對接，以避免影響到招商工作的進(jìn)展。 廚房位置及燃?xì)赓Y料的索?。?針對工期緊迫、交叉施工嚴(yán)重的廣場（如：本廣場），要求餐飲商戶務(wù)必先提供廚房位置圖，以便項(xiàng)目公司對水電安裝的位置進(jìn)行設(shè)計、預(yù)留，待施工進(jìn)展到一定程度后再行要求商戶提供燃?xì)庠O(shè)備詳細(xì)資料。,a,17,前期介入及過程管理,二、

9、過 程 管 理 部 份,a,18,前期介入及過程管理 過程管理部分（1）,人員到崗時間的計劃：（附件15） 裝修審批流程的確定：（附件8） 商鋪裝修進(jìn)場時間表的制定：（附件20） 商戶裝修巡查制度的確定：（附加9） 商戶裝修進(jìn)度表的提供：（附件18）,a,19,前期介入及過程管理 過程管理部分（2）,店招審核小組機(jī)制的建立： 審核小組的建立：（附件12） 店招設(shè)計導(dǎo)則的確定：（附件10） 店招審核意見的對接、反饋：（附件11） 針對嚴(yán)重滯后工期的處理機(jī)制的制定 略微滯后：聯(lián)系商戶，加強(qiáng)對施工單位的督促、跟進(jìn)； 嚴(yán)重滯后：聯(lián)絡(luò)招商、商戶、施工負(fù)責(zé)人，對滯后原因進(jìn)行現(xiàn)場分析，重新詳細(xì)制定“工程計劃

10、表”，必要時請集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)予以支持,a,20,過程管理 開業(yè)條件的保障（1）,開業(yè)條件的保障 核心機(jī)電設(shè)備到位的時間 配電室發(fā)電； 核心機(jī)房的啟用； 空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行； 給排水系統(tǒng)的完工等；,a,21,過程管理 開業(yè)條件的保障（2）,開業(yè)條件的保障 商鋪內(nèi)部基礎(chǔ)條件到位的時間 商戶進(jìn)戶電纜、配電箱的敷設(shè)； 商戶電源送電的時間； 空調(diào)系統(tǒng)的對接； 燃?xì)庀到y(tǒng)的完善；,a,22,過程管理 開業(yè)條件的保障（3）,實(shí)例： 商戶電力供應(yīng)嚴(yán)重滯后，甚至托期（一根240主電纜故障，影響近半條街的商戶）； 隔油池滯后：開業(yè)時隔油池?zé)o法使用； 電梯故障頻發(fā)：無調(diào)試時間，致使開業(yè)2個月頻繁出現(xiàn)故障 空調(diào)：無調(diào)試、丟電機(jī)、掃膛等現(xiàn)