1、房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 估估 價價 報報 告告 估價項目名稱估價項目名稱：房地產(chǎn)價格評估 委委 托托 方方： 估估 價價 方方：*土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 估估 價價 人人 員員： 估價作業(yè)日期：估價作業(yè)日期：年月日至年月日 估價報告編號：估價報告編號： 目目 錄錄 致委托方函致委托方函 .2 2 估價師聲明估價師聲明 .3 3 估價的假設和限制條件估價的假設和限制條件 .4 4 一、估價的假設條件.4 二、估價的限制條件.4 三、其它需要說明的事項.5 房地產(chǎn)估價結果報告房地產(chǎn)估價結果報告 .6 6 一、委托方.6 二、估價方.6 三、估價對象.6 四、估價目的.9 五、估價時點.9 六、價值定

2、義.9 七、估價依據(jù).9 八、估價原則.10 九、估價方法.11 十、估價結果.12 十一、估價人員.12 十二、估價作業(yè)日期.12 十三、估價報告應用的有效期.12 附附 件件 .1313 致委托方函致委托方函 : 我們接受貴的委托，對房地產(chǎn)在估價時點的市場價值進行 評估。 我們根據(jù)中華人民共和國有關法律、法規(guī)和制度的規(guī)定，本著獨立、 公正、客觀、科學的原則，遵循房地產(chǎn)估價的程序，對貴提供的與估 價對象有關資料進行了必要的核查審驗，并派出工作人員到現(xiàn)場進行了 詳細的勘察、核實，采用科學的方法進行計算，現(xiàn)將估價結果報告如下： 估價目的估價目的 為委托方了解估價對象的市場價格提供參考 估價時點估

3、價時點 估價結果估價結果 估價對象建筑面積：13,050.00 平方米 房地產(chǎn)單價：xxx 元/平方米 房地產(chǎn)總價：￥9,391.86 萬元 （大寫：人民幣玖仟叁佰玖拾壹萬捌仟陸佰元整） 特此函復！ 有限公司有限公司 法定代表人簽字：法定代表人簽字： 二六年九月二十二日 估價師聲明估價師聲明 本公司估價師鄭重聲明：本公司估價師鄭重聲明： 1、在本估價報告中陳述的事實，是真實的和準確的。 2、本估價報告中的分析、意見和結論是估價師自己公正的專業(yè)分 析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。 3、估價師與本估價報告中的估價對象及有關當事人無利害關系和 偏見。 4、估價師依照中華

4、人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范 （gb/t52091-1999）進行評估分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。 5、在參加本次估價的人員中，*等人參與了對估價對象的實地查 勘。我們對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對 象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸 到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承 擔對估價對象建筑結構質(zhì)量進行調(diào)查的責任。 6、沒有第三方公司和個人對本次估價提供了專業(yè)幫助。 7、本報告的技術測算過程詳見房地產(chǎn)估價技術報告 ，該報告僅 供有關主管部門驗查所用。 估價師簽名： 姓姓 名名 注冊證號碼注冊證號碼 簽簽

5、名名 估價的假設和限制條件估價的假設和限制條件 一、估價的假設條件一、估價的假設條件 1、本估價報告的估價結果采用公開市場價值標準。 2、估價對象的權利人合法取得土地使用權和房屋所有權，并已按 規(guī)定支付完有關稅費。 3、估價對象能夠按照設定用途持續(xù)使用，并產(chǎn)生相應的收益。任 何有關估價對象的運作方式、程序符合國家和地方的有關法律、法規(guī)。 4、委托方和當事人提供的資料屬實。 二、估價的限制條件二、估價的限制條件 1、本估價報告結果僅為委托方了解估價對象的市場價格提供參考， 不作其它用途。 2、在房地產(chǎn)市場沒有重大變化的前提下，估價報告使用的有效期 為壹年，即自*日至*日止，若房地產(chǎn)市場有較大波動

6、或超過一年需重新 進行評估。 3、委托方及當事人對其所提供的相關資料、各種數(shù)據(jù)的合法性、 真實性和可靠性負責，并承擔相應的法律責任。若由于委托方或當事人 提供虛假的情況和失效的資料致使估價結果失實，應由資料提供方負完 全責任。 4、本報告中有關估價對象的權屬狀況、建筑面積等內(nèi)容以委托方 提供的廣州市房地產(chǎn)權屬證明書 （登字*號）及圖紙等資料為準， 估價人員并沒有對建筑面積進行測量，也沒有到當?shù)叵嚓P部門調(diào)查核實 估價對象的房屋權屬狀況，如有差異應以當?shù)貒练抗艿认嚓P部門確認 為準。 5、未經(jīng)本估價機構書面同意，本估價報告不得向委托方和按規(guī)定 報送的有關部門以外的單位和個人提供；本估價報告的全部或

7、任一部分 內(nèi)容不得用于公開的文書中，也不得以任何方式公開發(fā)表。因報告使用 者使用不當而造成的責任和糾紛與本估價機構無關。 三、其它需要說明的事項三、其它需要說明的事項 1、本估價報告未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有不 可抗力的因素對估價結論的影響。 2、本估價報告采用的幣種為人民幣,估價結果包含土地和建筑物的 價值，但未包含估價對象未來發(fā)生轉讓時應繳納的稅費等款項。 3、本估價報告不對房地產(chǎn)權屬負責，亦未考慮其權屬狀況對估價 對象價值的影響。 4、本次估價不考慮租賃權和抵押權等他項權利對估價結果的影響。 5、委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報 告揭示的相關事項所引

8、起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不 承擔任何責任。 6、本報告由廣東正元土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司負責解釋。 （本頁以下為空白） 房地產(chǎn)估價結果報告房地產(chǎn)估價結果報告 一、委托方一、委托方 委托單位：* 地址：* 法人代表：xxxx 聯(lián) 系 人：xxxx 郵政編碼：510052 二、估價方二、估價方 受托估價機構： 機構地址： 證書編號： 房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別： 法人代表： 聯(lián) 系 人： 聯(lián)系電話： 郵政編碼： 三、估價對象三、估價對象 估價對象為房地產(chǎn)，建筑面積為 13,050.00 平方米。 1、估價對象位置 估價對象位于 2、估價對象權利狀況 3、估價對象建筑物及使用狀況 估價對象

9、名稱 房屋用途 建筑面積（m2） 建筑結構及層數(shù) 估價樓層 平面布置 朝向及景觀 噪音及采光 外墻 內(nèi)墻 地面 天花 門窗 衛(wèi)生間 裝修 狀況 電梯間 設施設備 建成年代 維護保養(yǎng) 綜合成新度 物業(yè)管理 使用現(xiàn)狀 4、影響房地產(chǎn)價格的各種因素分析 、一般因素 廣州市是廣東省會，素有中國“南大門”之稱，是我國主要對外經(jīng) 貿(mào)基地，國際性旅游城市，華南地區(qū)最大的商業(yè)、金融中心和政治、經(jīng) 濟、科技、文化、教育中心，又是京廣、廣深、廣三、廣茂和廣梅汕鐵 路的交匯點和華南民用航空交通中心。隨著中國對港澳地區(qū)恢復行使主 權，廣州市與港澳共同促進、共同繁榮的唇齒關系越趨明顯，進一步強 化廣州中心城市的作用。

10、廣州市土地資源數(shù)量有限，但土地類型多樣，適宜性廣，地形復雜， 地勢北高南低。廣州市地處南亞熱帶，屬南亞熱帶典型的季風海洋氣候， 具有溫暖多雨、光熱充足、溫差較小、夏季長、霜期短等氣候特征。廣 州本地水資源較少，人均占有量不高，主要河流有增江、流溪河。 廣州市現(xiàn)轄越秀、荔灣、海珠、天河、白云、南沙、蘿崗、黃埔、 番禺和花都 10 個區(qū)以及從化、增城 2 個縣級市，土地總面積為 7434.4 平方公里。廣州市城區(qū)（原市轄 8 區(qū)）位于全市的地理中心，土地總面 積為 1443.6 平方公里。 2005 年，廣州市生產(chǎn)總值（gdp）突破 5000 億元大關，達 5115.75 億元，比上年增長 13.

11、0%，超過“十五”計劃預期目標（4880 億元） 235.75 億元，綜合經(jīng)濟實力邁上新的臺階。第三產(chǎn)業(yè)增加值 2908.96 億 元，增長 12.6%。 近年來，廣州市穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加強房地產(chǎn)開發(fā)的引導和管理， 著力解決市場化開發(fā)所引起公共配套設施不足、交通服務薄弱、社區(qū)建 設落后等問題。加大對建筑市場和房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，強化工程質(zhì) 量和安全生產(chǎn)管理。建立健全市城管的長效機制和快速反應機制，杜絕 新的大規(guī)模違法建設，將違法建設制止在萌芽狀態(tài)。抓好重點區(qū)域、路 段和社區(qū)的綜合治理。加強環(huán)境衛(wèi)生管理，擴大保潔范圍，改善人居環(huán) 境。 、區(qū)域因素 估價對象位于廣州市原東山區(qū)，2005 年 8

12、 月 1 日，廣州行政區(qū)劃調(diào) 整，越秀區(qū)與東山區(qū)合并成新越秀區(qū)。越秀區(qū)位于廣州市中心，是廣州 市的老中心城區(qū)，這里也是廣州歷史發(fā)展的起源地，同時也是廣東省、 廣州市最高行政機關所在地。越秀區(qū)東風路以北是廣州市對外交通、貿(mào) 易的窗口，這里的大型酒店和市政公園都很集中，生活和商業(yè)配套也十 分成熟。越秀區(qū)還是廣州的交通樞紐，區(qū)內(nèi)有廣州火車站、省市客運站， 地鐵一、二號線都在越秀區(qū)交匯，越秀區(qū)具有對內(nèi)對外的交通聯(lián)系優(yōu)勢。 、個別因素 四、估價目的四、估價目的 為委托方了解估價對象的市場價格提供參考 五、估價時點五、估價時點 六、價值定義六、價值定義 本估價報告的估價結果，是指估價對象在估價時點、法定用

13、途和符 合本報告設定條件下的房地產(chǎn)公開市場價格。 七、估價依據(jù)七、估價依據(jù) 1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 2、中華人民共和國土地管理法； 3、中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范(gb/t50291-1999)； 4、國務院、地方政府及有關部門頒布的法律、法規(guī)； 5、委托方以及當事人提供的估價對象的相關資料； 6、估價人員實地勘察、調(diào)查獲取的資料。 八、估價原則八、估價原則 1、合法原則 估價時遵循國家和地方政府頒布的相關法令、法規(guī)、條例和政策。 2、最高最佳使用原則 由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來不 同的收益，且房地產(chǎn)權利人都期望從其所占用的土地上獲取更多的

14、收益， 并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)。所以，房地產(chǎn)價格 是以該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。 3、客觀、公正原則 本次估價在充分調(diào)查、了解分析估價對象的實際條件的基礎上，嚴 格按照國家、地方政府有關部門的政策規(guī)定，遵循科學的估價程序，選 用合理、適宜的估價方法，經(jīng)過準確的測算來確定房地產(chǎn)價格。 4、綜合分析原則 在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)價格受一般因素（自然、社會、經(jīng)濟、政 策等）、區(qū)域因素（商業(yè)服務繁華程度、基礎設施配套完善程度、交通 條件、環(huán)境狀況等）、個別因素（位置、地勢、臨街狀況、形狀等）諸 多因素的影響，因而進行房地產(chǎn)估價時，必須從綜合的角度出發(fā)，全面 分析作用于房地

15、產(chǎn)價格的各種因素。 5、替代原則 房地產(chǎn)價格遵循替代原則。某宗房地產(chǎn)價格，受與其用途相同、區(qū) 位相近、具有可替代性的其它房地產(chǎn)價格的影響和牽制。在市場競爭機 制作用下，其價格趨同或趨于一致。 6、供需原則 在特定區(qū)域和用途的條件下，房地產(chǎn)價格受供求規(guī)律支配，即供求 均衡時形成均衡價格，當供大于求時價格下降，反之供小于求時價格上 升。 九、估價方法九、估價方法 估價人員認真分析所掌握的資料，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范及周邊 同類房地產(chǎn)市場狀況，結合估價對象的具體特點及估價目的，選取適當 的估價方法對估價對象的不同部分進行估價。 估價對象的用途為綜合（地下室為車庫、三層為商業(yè)、四層以上為 辦公） ，估價目

16、的是為委托方了解估價對象的市場價格提供參考。由于 估價對象所在區(qū)域內(nèi)車位的市場交易案例較多，對該部分估價對象宜采 用市場比較法進行評估。 市場比較法就是在求取估價對象的價格時，根據(jù)替代原則，將估價 對象與在較近時期內(nèi)已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)交易實例進行對照比較， 并依據(jù)后者已知的價格，參照該房地產(chǎn)的交易情況、期日、區(qū)域因素以 及個別因素等差別，修正得出估價對象在估價時點的市場價格的方法。 估價對象中的三層商場和4-21層辦公樓均為收益物業(yè)，且周邊同類 型市場出租交易案例較多，對該部分估價對象宜選取收益法作為估價方 法。 “收益法”又稱收益資本化法或收益還原法，是指在求取估價對象 房地產(chǎn)的價格時，運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對象房地產(chǎn)未來 各期的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象 房地產(chǎn)的價格的一種估價方法。 十、估價結果十、估價結果 經(jīng)過估價人員現(xiàn)場查勘和對當?shù)厥袌龇治?，按照房地產(chǎn)估價的基本 原則和估價程序，選取合適的估價方法進行測算，得出估價對象在本報 告的價值定義設定的條件下，于估價時點的房地產(chǎn)市場價格為： 估價對象建筑面積：13,050.00 平方米 房地產(chǎn)單價：xxx 元/平方米 房地產(chǎn)總價：￥9,391.86 萬元 （大