1、,2013年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào),二0一三年七月,住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，商辦市場(chǎng)庫存難消 二手房成交量坐過山車 “國五條”全面遇冷，房產(chǎn)稅擴(kuò)容“箭在弦上” 地價(jià)高企，“面粉”貴過“面包”,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,調(diào)控政策環(huán)境,成都商品房住宅市場(chǎng),成都二手房市場(chǎng),成都商業(yè)市場(chǎng),目錄,成都辦公市場(chǎng),成都土地市場(chǎng),2013年下半年預(yù)測(cè),全國樓市情況,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,一,世界經(jīng)濟(jì)繼續(xù)復(fù)蘇，但仍將延續(xù)低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 受國際金融危機(jī)持續(xù)影響，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇艱難曲折，年內(nèi)難以出現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇跡象，不穩(wěn)定不確定因素較多，下行風(fēng)險(xiǎn)依然存在。國際貨幣基金組織(IMF)預(yù)測(cè)，2013年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)3.5%，略高于2012年的3.2%；其中

2、，發(fā)達(dá)國家增長(zhǎng)1.4%，新興市場(chǎng)和發(fā)展中國家增長(zhǎng)5.5%。 全球金融形勢(shì)總體趨向好轉(zhuǎn)，但出現(xiàn)動(dòng)蕩的可能性依然較大 世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固，金融市場(chǎng)缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有力支撐。美國財(cái)政懸崖問題仍未得到完全解決，歐元區(qū)重債國銀行資產(chǎn)負(fù)債情況持續(xù)惡化，意大利、西班牙等國仍存在主權(quán)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。這些因素都會(huì)影響投資者信心和金融市場(chǎng)穩(wěn)定，全球金融市場(chǎng)再度出現(xiàn)動(dòng)蕩的可能性仍然較大。 發(fā)達(dá)國家財(cái)政政策總體仍將趨緊，貨幣政策可望繼續(xù)寬松 歐盟最新統(tǒng)計(jì)，2012年第三季度，歐元區(qū)和歐盟27國政府債務(wù)相當(dāng)于GDP的比率較上年同期分別從86.8%和81.5%升至90%和85.1%。另據(jù)IMF數(shù)據(jù)顯示，2012年美國和

3、日本政府債務(wù)總額相當(dāng)于GDP的1.07倍和2.36倍。 發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體走勢(shì)繼續(xù)分化，新興經(jīng)濟(jì)體有望企穩(wěn)回升 美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇；歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)仍難擺脫負(fù)增長(zhǎng)；日本經(jīng)濟(jì)有望維持緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；新興經(jīng)濟(jì)體增速有望觸底回升,2013年國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體好于2012年，但受財(cái)政懸崖、歐債危機(jī)等問題影響，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐緩慢。,國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境,國內(nèi)GDP：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速緩慢，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期下調(diào)，一季度我國GDP增速為7.7%，增長(zhǎng)走勢(shì)低位運(yùn)行，連續(xù)5個(gè)季度低于8%。 國內(nèi)CPI：進(jìn)入2013年，CPI指數(shù)波動(dòng)較大；5月CPI同比上漲2.1%，環(huán)比下降0.6%；前5個(gè)月，CPI同比上漲2.36%。,2012.5-2013.5全國

4、CPI月度走勢(shì),2006年以來全國GDP季度度走勢(shì),GDP、CPI增速低位運(yùn)行，通脹壓力溫和可控，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩。,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,2013年1-5月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）131211億元，同比名義增長(zhǎng)20.4%，增速比1-4月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比看，5月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長(zhǎng)1.43%。 2013年1-5月份，全國民間固定資產(chǎn)投資83832億元，同比名義增長(zhǎng)23.8%，增速比1-4月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。民間固定資產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為63.9%，比1-4月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。,固定資產(chǎn)投資增速較平穩(wěn)，民間固定資產(chǎn)投資仍是主要?jiǎng)恿Α?固定資產(chǎn)投資,貨幣供

5、應(yīng)概況：2012年以來我國貨幣供應(yīng)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，2013年5月廣義貨幣總量M2達(dá)到104.2萬億，同比增長(zhǎng)15.8%，今年1-5月貨幣供應(yīng)量同比增幅均超過15%； 新增信貸概況：2013年1-5月我國新增信貸總體同比平均增長(zhǎng)7.52%，1-5月走勢(shì)起伏不穩(wěn)，5月新增信貸環(huán)比下降15.83%，同比下降15.76%。,2008年以來我國貨幣供給量變化趨勢(shì),2008年以來我國新增信貸變化趨勢(shì),貨幣供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，新增信貸同比平均增長(zhǎng)7.52%，資金壓力有所緩解，金融貨幣政策趨松。,貨幣情況,世界經(jīng)濟(jì)低速復(fù)蘇，外部環(huán)境仍不容樂觀； 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速緩慢，通脹壓力溫和可控； 國家延續(xù)“穩(wěn)增長(zhǎng)”策略，金融貨幣政

6、策趨松； 貨幣供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，融資環(huán)境進(jìn)一步改善。,宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境總結(jié),調(diào)控政策環(huán)境,二,業(yè)內(nèi)總評(píng)：房?jī)r(jià)控制目標(biāo)成為今年調(diào)控主基調(diào)，對(duì)市場(chǎng)影響局限于短期。,2月20日 國務(wù)院部署房地產(chǎn)調(diào)控五大措施，即“新國五條； 3月1日 “新國五條”細(xì)則公布。 “新國五條”內(nèi)容：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管； 為支持自住需求和抑制投機(jī)投資性購房?jī)墒肿?，為“限價(jià)”、“限購”、“限貸”、“提高個(gè)稅”是調(diào)控四大法寶。,“新國五條” 調(diào)控政策以“抑制投資性購房”為主，以期穩(wěn)定樓市，地方調(diào)控細(xì)則“溫柔”落地。,調(diào)控政策,2013年5月

7、24日，國務(wù)院明確提出， 在2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作中， 擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍是 重點(diǎn)工作之一。,2013年2月20日，時(shí)任國務(wù)院總理溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議確定，“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍?！?國務(wù)院參事、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)勢(shì)在必行，但是不能急于求成，最重要的是先確立合理的免稅空間，應(yīng)該對(duì)家庭人口標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定予以明確。,房產(chǎn)稅擴(kuò)容“箭在弦上”，對(duì)投資客戶的投資信心起到較大抑制作用,稅收政策,地方政府頻繁微調(diào)，保剛需促經(jīng)濟(jì)成主流。,6月20日，成都公積金中心公布，7月10日起，成都住房公

8、積金貸款業(yè)務(wù)辦理將進(jìn)行兩項(xiàng)調(diào)整： 房屋登記信息的認(rèn)定范圍將從購房所在地?cái)U(kuò)大至成都全域； 還貸收入比將由50%調(diào)整為70%。,房屋套數(shù)認(rèn)定 擴(kuò)大至成都全域 借款人在成都市已有一套住房，再購房將被認(rèn)定為二套房，貸款利率和首付成數(shù)將相應(yīng)上浮；如果已有兩套或兩套以上住房，再購房將不能辦理住房公積金貸款。 還貸比增加到70% 公積金貸款，月還款額最高可以達(dá)到收入的70%。還貸收入比將由50%調(diào)整為70%，對(duì)借款人家庭月平均收入的要求相應(yīng)降低，更多中低收入職工將成為公積金貸款的受益者。,抑制投機(jī)性購房，集中支持剛需置業(yè)，公積金住房保障作用凸顯。,成都公積金,“國五條”全面遇冷，房?jī)r(jià)控制仍為調(diào)控主基調(diào)； 房

9、產(chǎn)稅擴(kuò)容“箭在弦上”，旨在冷卻客戶投資熱度； 地方政府頻繁微調(diào)，保剛需促經(jīng)濟(jì)成主流。,調(diào)控政策環(huán)境總結(jié),全國樓市情況,三,開發(fā)投資：2013年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資26798億元，同比去年同期增長(zhǎng)了20.60% ， 1-5月份的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國固定資產(chǎn)投資的比例高達(dá)20.42%， 2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回升，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)三架馬車中的投資的影響較為樂觀； 新開工面積： 2013年1到5月，全國商品房新開工面積73613萬平方米，同比增長(zhǎng)1.0%， 2012年商品房新開工全年累計(jì)同比增速跌至負(fù)值，雖然今年有所回升，但與2012年以前的水平相較，仍處于較低水平。,“國

10、五條“調(diào)控遇冷，樓市熱度不降反升，房產(chǎn)開發(fā)投資占比增加，新開工面積回升。,全國房地產(chǎn) 投資,2013年1-5月，全國商品房銷售面積3.91億平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，增速較比上年增長(zhǎng)33.8個(gè)百分點(diǎn)； 2013年1-5月，全國商品房銷售額25864萬平方米，同比增長(zhǎng)52.8%，增速比1-4月份回落7個(gè)百分點(diǎn)； 截止2013年5月，全國住房?jī)r(jià)格288指數(shù)已連續(xù)12個(gè)月上漲，且已明顯越過前期最高點(diǎn)。,數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)局,全國商品房銷售額增速走勢(shì)：,全國商品房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)：,2009年至今銷售面積走勢(shì)：,2013年上半年全國商品房呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲態(tài)勢(shì)，樓市回暖明顯。,全國商品房 銷售情況,數(shù)據(jù)來源：

11、中國統(tǒng)計(jì)局,備注：自籌資金比率開發(fā)企業(yè)自籌資金/開發(fā)企業(yè)資金總量,2013年資金來源占比：,2013年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45115億元，同比增長(zhǎng)32.0%，增速比1-4月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款8051億元，增長(zhǎng)27.9%；利用外資199億元，增長(zhǎng)18.2%；自籌資金16588億元，增長(zhǎng)14.3%；其他資金20277億元，增長(zhǎng)53.7%。,2012年、2013年開發(fā)商資金來源對(duì)比情況：,2013年上半年開發(fā)商資金來源總額同比大幅增長(zhǎng)，開發(fā)商資金壓力減輕。,房企資金情況,2013年 1-6月，全國300個(gè)城市共推出土地20121宗，推出面積77400萬平方米，同比增長(zhǎng)

12、13%；其中住宅類用地6224宗，推出面積27202萬平方米，同比增加27%。 2013年 1-6月，全國300個(gè)城市共成交土地16220宗，成交面積61564萬平方米，同比增長(zhǎng)11%；其中住宅類用地4829宗，成交面積21308萬平方米，同比增加34%。,全國300個(gè)城市1-6月住宅用地月度供應(yīng)量走勢(shì),全國300個(gè)城市1-6月住宅用地月度成交量走勢(shì),數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)局（住宅類用地：含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）,2013年上半年全國住宅用地供應(yīng)同比增長(zhǎng)13%，成交量同比增長(zhǎng)11%，土地市場(chǎng)供銷兩旺。,全國土地供銷,2013年上半年開發(fā)商拿地多傾向重點(diǎn)一二線城市，全國土地及住宅用地成

13、交樓面價(jià)整體呈上行趨勢(shì)； 2013年1-6月，全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1078元/，同比上漲37%，其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1469元/ ，同比上漲31%； 2013年1-6月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為15%，同比增加10個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅類用地平均溢價(jià)率為17%，較去年同期增加13個(gè)百分點(diǎn)；,2013年上半年全國土地成交樓面價(jià)呈上升態(tài)勢(shì)，同比上漲37%；土地成交平均溢價(jià)率達(dá)15%，同比增長(zhǎng)10個(gè)百分點(diǎn)。,數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)局（住宅類用地：含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）,全國300個(gè)城市1-6月住宅用地成交樓面均價(jià),全國300個(gè)城市1-6月住宅用地溢價(jià)率,全國土地樓面

14、價(jià)與溢價(jià)率,全國商品房呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲態(tài)勢(shì)，樓市回暖明顯； 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯回升，房屋新開工全面回暖； 開發(fā)商資金充裕，土地市場(chǎng)供銷兩旺，地王層出不窮。,全國樓市總結(jié)：,成都商品房住宅市場(chǎng),四,國五條后成都主城區(qū)商品房住宅市場(chǎng)3-4月份成交量持續(xù)增長(zhǎng)，5-6月呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回落，但整體市場(chǎng)供銷兩端實(shí)現(xiàn)同增。,2013年1-6月，成都主城區(qū)商品房供應(yīng)面積為448.6萬，同比增長(zhǎng)39.9%； 2013年1-6月，成都主城區(qū)商品房成交面積為543.8萬，同比增長(zhǎng)51.7%；,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),主城區(qū) 住宅供銷,成都主城區(qū)商品房住宅存量下行，6月達(dá)到839.76萬，按上半年月均去化量90.6萬計(jì)算，需

15、要約10個(gè)月消化庫存。,2013年1-6月，成都主城區(qū)商品房庫存量呈負(fù)增長(zhǎng)走勢(shì)，但總體庫存量仍處于高位，截止6月份，成都主城區(qū)商品房庫存量為839.76萬。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),主城區(qū) 住宅庫存,2013年1-6月，成都商品房住宅市場(chǎng)成交均價(jià)以1.8%的平均增速遞增，截止6月分，成都商品房住宅市場(chǎng)成交均價(jià)達(dá)到9436元/的歷史高位，環(huán)比上漲3.3%，同比上漲12.4%。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),主城區(qū)住宅 成交均價(jià),成都主城區(qū)商品房住宅市場(chǎng)成交均價(jià)一路走高，6月份成交均價(jià)更是刷新成都房?jī)r(jià)歷史新高。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),2013年1-6月，成都主城區(qū)商品房新增及供應(yīng)量以高新區(qū)居首，其中銷售為176.

16、2萬，新增為158.9萬； 2013年1-6月，成都主城區(qū)商品房各區(qū)域供銷比均低于1，市場(chǎng)去化加速。,成都主城區(qū)商品房住宅市場(chǎng)各區(qū)域供不應(yīng)求，高新區(qū)仍是供應(yīng)成交熱點(diǎn)區(qū)域。,主城區(qū)住宅 區(qū)域供銷,高新區(qū)存量居首，高達(dá)303.1萬，以該區(qū)域上半年月均去化29.4萬計(jì)算，需近11個(gè)月消化庫存，后市去化壓力較大。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),2013年1-6月，成都主城區(qū)商品房住宅市場(chǎng)存量面積以高新區(qū)居首，高達(dá)303.1萬，該區(qū)域存量超過其他任意兩個(gè)區(qū)域的存量之和，高新區(qū)后市去化壓力較大。,主城區(qū) 區(qū)域住宅存量,2013年1-6月，成都主城區(qū)商品房住宅市場(chǎng)成交最高的面積段區(qū)間為70-90，占總成交量44.4%

17、。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),70-90面積段為主城區(qū)住宅市場(chǎng)熱銷戶型，占比達(dá)44.4%，市場(chǎng)成交仍以剛需為主。,主城區(qū)住宅 成交面積段,數(shù)據(jù)說明：郊區(qū)包含溫江、雙流、郫縣、龍泉、新都、都江堰、金堂（下同）,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),2013年1-6月，成都郊區(qū)商品房住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量為804.6萬，同比上漲38%； 2013年1-6月，成都郊區(qū)商品房住宅市場(chǎng)總銷售量為872.4萬, 同比上漲53%。,成都上半年郊區(qū)商品房住宅市場(chǎng)供銷雙雙走高，市場(chǎng)上行趨勢(shì)明顯。,郊區(qū)住宅供銷,郊區(qū)商品房住宅市場(chǎng)存量居高不下，按當(dāng)前去化速度計(jì)算需10個(gè)月消化庫存，后市去化壓力仍較大。,截止2013年6月，成都郊區(qū)商品房住宅庫

18、存量達(dá)到1446萬，仍處于高位，以上半年月均去化145.4萬的速度計(jì)算，需10個(gè)月消化庫存。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),郊區(qū)住宅存量,雙流商品房住宅市場(chǎng)供應(yīng)及銷售量為各郊區(qū)之首，受北改利好驅(qū)動(dòng)，新都區(qū)供銷量同期也處于高位。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),2013年1-6月，成都各郊區(qū)中，雙流商品房住宅市場(chǎng)供銷量為最高區(qū)域，其供應(yīng)量為208.9萬，銷售量為220.3萬平米。,郊區(qū)住宅 區(qū)域供銷,雙流商品房住宅市場(chǎng)存量最高，按其上半年月均去化36.7萬去化速度計(jì)算，需近11個(gè)月去化庫存。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),2013年1-6月，成都各郊區(qū)中，雙流商品房住宅市場(chǎng)存量為最高區(qū)域，存量為375.6萬；其次為新都區(qū)，存量

19、為244.1萬平米。,郊區(qū)住宅存量,2013年1-6月，成都郊區(qū)商品房住宅市場(chǎng)成交最高的面積段區(qū)間為70-90，占總成交量43.0%。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),70-90面積段同為郊區(qū)住宅市場(chǎng)熱銷戶型，占比達(dá)43%，90-110面積段占比為23%，郊區(qū)市場(chǎng)成交以首置為主，改善為輔。,郊區(qū)住宅 成交面積段,2013年上半年大成都范圍商品住宅備案排行榜,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),三環(huán)外剛需盤占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。,成都住宅 銷量排行榜,成都商品房住宅市場(chǎng)總結(jié),成都商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，樓市持續(xù)升暖； 70-90戶型成交占比高，市場(chǎng)仍以剛需為主； 市場(chǎng)存量仍處于高位，后市去化壓力不減。,成都二手房市場(chǎng),五,成都主城區(qū)

20、上半年二手房市場(chǎng)成交總量40657套，同比大幅上漲，國五條是成交大漲主因。,2013年1-6月，成都主城區(qū)二手房總成交40657套，同比上漲71.8%，其中3月成交量為13958套，環(huán)比增長(zhǎng)194%，同比增長(zhǎng)319.5%，創(chuàng)造成都二手房市場(chǎng)成交歷史新高。,數(shù)據(jù)來源：房管局,主城區(qū)二手房成交情況,金牛區(qū)及武侯區(qū)成交量之和占整體市場(chǎng)成交總量38.5%，兩區(qū)域?yàn)槌啥级址砍山粺狳c(diǎn)區(qū)域。,2013年1-6月，成都主城區(qū)各區(qū)域成交套數(shù)以金牛區(qū)居首，達(dá)到8108套，占各區(qū)域總成交量的20%，其次為武侯區(qū)，為7542套，占比為19%。,數(shù)據(jù)來源：房管局,主城區(qū)二手房區(qū)域成交量,國五條后，成都主城區(qū)二手房成交

21、均價(jià)漲幅明顯，4月成交均價(jià)達(dá)到歷史新高，5-6月走勢(shì)高位趨穩(wěn)。,2013年1-6月，成都二手房成交均價(jià)同比漲幅明顯，3月后成交均價(jià)更是直走高位，其中6月份成交量為8619元/，同比上漲3.14%，整體水平高于去年同期。,數(shù)據(jù)來源：房管局,主城區(qū)二手房成交均價(jià),成都主城區(qū)二手房市場(chǎng)總結(jié),國五條政策“效應(yīng)”，市場(chǎng)成交先火爆后平穩(wěn)； 金牛武侯成交之和占4成，為成交熱點(diǎn)區(qū)域； 成交均價(jià)漲幅明顯，二季度高位趨穩(wěn)。,成都商業(yè)市場(chǎng),六,主城區(qū)商業(yè)上半年新增面積有所降低，銷售面積同比上漲，整體商業(yè)市場(chǎng)較為低迷。,2013年1-6月，成都主城區(qū)商業(yè)新增面積60萬,同比下降21%； 2013年1-6月，成都主城區(qū)

22、商業(yè)銷售面積34.52萬，同比上漲36%。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),主城區(qū)商業(yè) 市場(chǎng)供銷,成都主城區(qū)商業(yè)庫存量持續(xù)攀升，截止6月份，存量達(dá)到310萬，按上半年去化速度月均5.75萬平米計(jì)算，需要54個(gè)月消化庫存。,2013年1-6月，成都主城區(qū)商業(yè)庫存量突破310萬，同比上漲18.3%，去化壓力持續(xù)加大。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)庫存量,高新區(qū)是主城區(qū)商業(yè)供銷量最高區(qū)域，隨著天府新區(qū)的規(guī)劃逐漸實(shí)現(xiàn)，區(qū)域市場(chǎng)容量進(jìn)一步加大。,2013年1-6月，高新區(qū)為主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)供銷熱點(diǎn)區(qū)域，其供應(yīng)量達(dá)到30.9萬，銷售量達(dá)到14.08萬，供求比為2.20。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),2013年1-6月成都

23、主城區(qū)各行政區(qū)域商業(yè)供銷情況,主城區(qū)商業(yè)區(qū)域供銷,高新區(qū)商業(yè)庫存量居首，存量111.6萬，以該區(qū)域上半年月均去化2.35萬計(jì)算，需要48個(gè)月消化庫存。,2013年1-6月，高新區(qū)為主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)存量最高區(qū)域，達(dá)到111.6萬，其存量超過其他任意兩個(gè)區(qū)域之和；其次為成華區(qū)，達(dá)到49.6萬。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),主城區(qū)商業(yè) 區(qū)域庫存,50以下的小戶型是上半年主城區(qū)商業(yè)最受青睞產(chǎn)品，占比為37%，其次為50-70面積段，市場(chǎng)以中小投資客戶占主導(dǎo)地位。,2013年1-6月，成都主城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)成交最高的面積段區(qū)間為50以下，占總成交量37%；其次是50-70面積段，占比為23%。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),主

24、城區(qū)商業(yè) 成交面積段,數(shù)據(jù)說明：郊區(qū)包含溫江、雙流、郫縣、龍泉、新都、都江堰、金堂（下同）,2013年1-6月，成都郊區(qū)商業(yè)市場(chǎng)新增80.76萬，同比下降34%； 2013年1-6月，成都郊區(qū)商業(yè)市場(chǎng)銷售43.42萬，同比下降12%。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),郊區(qū)商業(yè)上半年供應(yīng)及銷售雙雙走低，較比去年同期降幅明顯。,郊區(qū)商業(yè)供銷,郊區(qū)商業(yè)市場(chǎng)存量居高不下，6月存量已達(dá)到379萬，以上半年月均去化7.2萬的速度計(jì)算，需要53個(gè)月才能消化庫存。,2013年1-6月，成都郊區(qū)商業(yè)市場(chǎng)存量持續(xù)攀升，并保持高位運(yùn)行；截止6月，其存量已達(dá)379萬，后市去化壓力不減。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),郊區(qū)商業(yè) 市場(chǎng)存量,銷

25、售量：新都區(qū)居首，達(dá)到13.9萬，其次為雙流12.6萬； 供應(yīng)量：雙流居首，達(dá)到20.6萬，其次為新都區(qū)，17.7萬； 供求比：各區(qū)域皆大于1，其中龍泉驛、郫縣、金堂在3左右，去化壓力較大。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),各區(qū)域供銷比均大于1，郊區(qū)商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)較低迷，后市庫存去化壓力不小。,郊區(qū)商業(yè) 區(qū)域供銷,2013年1-6月，成都郊區(qū)商業(yè)市場(chǎng)存量持續(xù)攀升，新都區(qū)存量面積最大，接近100萬，其次為雙流，達(dá)到81.5萬。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),受北改影響，新都商業(yè)庫存量最多，存量近100萬，以該區(qū)域上半年月均去化2.32萬計(jì)算，需要44個(gè)月消化庫存。,郊區(qū)商業(yè) 區(qū)域庫存,郊區(qū)商業(yè)市場(chǎng)成交產(chǎn)品集中于50以下

26、物業(yè)，其占比37%，且50-70面積段占比23%，市場(chǎng)成交主要為中小戶型商業(yè)投資。,2013年1-6月，成都郊區(qū)商業(yè)市場(chǎng)成交最高的面積段區(qū)間為50以下，占總成交量37%；其次是50-70面積段，占比為23%。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),郊區(qū)商業(yè) 成交面積段,成都商業(yè)市場(chǎng)板塊成交情況,商業(yè)市場(chǎng)成交量最高的為天府新區(qū)幾大主體板塊，該區(qū)域規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)是商業(yè)產(chǎn)品相對(duì)暢銷的主因,注：以上各板塊數(shù)據(jù)去除銷售面積4000以下區(qū)域,商業(yè)供銷：主城區(qū)供降銷漲，郊區(qū)供銷雙低； 市場(chǎng)存量居高不下，消化緩慢，后市去化壓力大； 70以下商鋪成交過6成，中小投資仍是市場(chǎng)主導(dǎo)。,成都商業(yè)市場(chǎng)總結(jié),成都辦公市場(chǎng),七,主城區(qū)上半年

27、辦公市場(chǎng)新增面積同比下降，去化水平同比漲幅明顯，市場(chǎng)整體好于去年同期。,2013年1-6月，成都主城區(qū)辦公市場(chǎng)新增66.11萬，同比下降61.5%； 2013年1-6月，成都主城區(qū)辦公市場(chǎng)銷售118.79萬，同比上漲87.7%,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),主城區(qū)辦公 市場(chǎng)供銷,主城區(qū)上半年辦公市場(chǎng)存量呈現(xiàn)為負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但同比仍為增長(zhǎng)，以上半年月均19.8萬的去化速度計(jì)算，需要19個(gè)月消化庫存。,2013年1-6月，成都主城區(qū)辦公市場(chǎng)以3.7%的平均增速逐月遞減，截止6月下浮至375萬。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),主城區(qū)辦公 市場(chǎng)存量,高新區(qū)辦公市場(chǎng)的新增及銷售量雙雙居首，天府新區(qū)規(guī)劃逐步實(shí)現(xiàn)是該區(qū)域市場(chǎng)活躍

28、主要?jiǎng)右颉?2013年1-6月，成都主城區(qū)各行政區(qū)域中，高新區(qū)辦公市場(chǎng)新增量和銷售量雙雙居首，其中新增26.57萬，銷售58.32萬。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),主城區(qū)辦公 區(qū)域供銷,高新區(qū)辦公市場(chǎng)存量高高在上，其存量超其它5個(gè)區(qū)域之和，以該區(qū)域月均去化9.72萬的速度計(jì)算，需超20個(gè)月消化現(xiàn)有庫存。,2013年1-6月，成都主城區(qū)各行政區(qū)域中，高新區(qū)辦公市場(chǎng)存量遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，截止6月已達(dá)到196萬余，其它區(qū)域辦公存量均在30-40萬。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),主城區(qū)辦公 區(qū)域存量,主城區(qū)上半年辦公市場(chǎng)成交集中于50以下戶型，占比為43%，其次為50-70戶型，占比23%，中小型辦公投資成為辦公市場(chǎng)的

29、主流,2013年1-6月，成都主城區(qū)辦公市場(chǎng)成交最高的面積段區(qū)間為50以下，占總成交量37%；其次是50-70面積段，占比為23%。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),2013年1-6月成都主城區(qū)辦公成交面積段占比情況,主城區(qū)辦公成交面積段,郊區(qū)辦公市場(chǎng)新增面積同比微有增長(zhǎng)，銷售面積同增幅較大，其辦公市場(chǎng)整體表現(xiàn)好于去年同期。,數(shù)據(jù)說明：郊區(qū)包含溫江、雙流、郫縣、龍泉、新都、都江堰、金堂（下同）,2013年1-6月，成都郊區(qū)辦公市場(chǎng)新增面積42.73萬，同比上漲2.2%； 2013年1-6月，成都郊區(qū)辦公市場(chǎng)銷售面積34.64萬，同比上漲74.4%。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),郊區(qū)辦公 市場(chǎng)供銷,郊區(qū)辦公市場(chǎng)庫存

30、量高位運(yùn)行，截至6月達(dá)到123.3萬，以上半年月均去化5.77萬的速度計(jì)算，需22個(gè)月消化現(xiàn)有庫存。,2013年1-6月，成都郊區(qū)辦公市場(chǎng)庫存量結(jié)束了上一年的沖高態(tài)勢(shì)后有所回落，但整體仍處于高位運(yùn)行，截至6月庫存量為123萬余。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),郊區(qū)辦公 市場(chǎng)庫存,雙流新增11.3萬，銷售19.0萬，供銷量均居首位；受北改推動(dòng)作用，新都區(qū)成交量走高，達(dá)到10.6萬；都江堰新增面積為0,2013年1-6月，成都郊區(qū)辦公市場(chǎng)中雙流區(qū)域最為活躍，其銷售面積達(dá)到約19萬，新增面積達(dá)到11.3萬；而都江堰上半年無辦公物業(yè)成交，且新增量最低，僅5957。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),郊區(qū)辦公市場(chǎng)區(qū)域供銷,雙流

31、辦公市場(chǎng)存量最高，其值達(dá)到44.9萬，以該區(qū)域月均去化3.16萬的速度計(jì)算，需要15個(gè)月消化庫存。,2013年1-6月，成都郊區(qū)辦公市場(chǎng)各區(qū)域存量以雙流居首，達(dá)到44.9萬，其次是新都區(qū)，為22.9萬。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),郊區(qū)辦公市場(chǎng)區(qū)域存量,郊區(qū)辦公市場(chǎng)成交產(chǎn)品集中于50以下，占比為41%，其次為50-70戶型，占比為32%，郊區(qū)辦公市場(chǎng)以中小投資客戶支撐。,2013年1-6月，成都郊區(qū)辦公市場(chǎng)成交最高的面積段區(qū)間為50以下，占總成交量41%；其次是50-70面積段，占比為32%。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),郊區(qū)辦公市場(chǎng)成交面積段,各板塊辦公產(chǎn)品成交量分別以南延線高新段、元華-站華、荷花池三大板

32、塊位居前三，規(guī)劃政策利好是主要助力,成都辦公市場(chǎng)板塊成交情況,注：以上各板塊數(shù)據(jù)去除銷售面積10000以下區(qū)域,成都辦公市場(chǎng)總結(jié),主城區(qū)供降銷漲，郊區(qū)供銷雙高，市場(chǎng)好于去年同期； 存量高位運(yùn)行，去化水平有所提高，但庫存壓力依存； 70以下辦公成交近7成，中小型投資成為市場(chǎng)主流。,成都土地市場(chǎng),八,成都上半年土地供應(yīng)119宗，共計(jì)7419.94畝，同比下降16.9%；成交121宗，共計(jì)7248.28畝，同比下降23.1%，土地市場(chǎng)小幅萎縮。,2013年1-6月，成都土地供應(yīng)119宗，共計(jì)7419.94畝，同比下降16.9%； 2013年1-6月，成都土地成交121宗，共計(jì)7248.28畝，同比下

33、降23.1%。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),土地供銷,土地供應(yīng)類型：以住宅兼容商業(yè)占比最高，占比55%，其次為商業(yè)地塊，占比24%； 土地成交類型：以住宅兼容商業(yè)占比最高，為46%，其次為商業(yè)地塊，占比31%。,住宅兼容商業(yè)的地塊成為土地供應(yīng)及成交的主要類型，上半年無純住宅地塊供應(yīng)與成交。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),土地類型供銷,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),2013年1-6月，成都土地成交均價(jià)差異較大，截止到6月，達(dá)到最高點(diǎn)414.58萬元/畝，折合樓面地價(jià)為1898.5元/。,土地成交價(jià)格跌宕起伏，但總體處于高位，6月達(dá)到最高點(diǎn)，顯示開發(fā)商拿地信心增強(qiáng)。,土地成交價(jià),土地供銷集中于郊區(qū)，特別是近郊的雙流、新都表現(xiàn)

34、活躍，未來郊區(qū)是房地產(chǎn)市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)。,區(qū)域供應(yīng)：新都區(qū)、雙流供應(yīng)量最大，都為18宗，其次為新津，14宗； 區(qū)域成交：雙流居首，為17宗，其次為新都區(qū)15宗，再次為新津，13宗。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),土地供銷區(qū)域,遠(yuǎn)郊,近郊,主城區(qū),數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),2013年1-6月，成都土地市場(chǎng)各區(qū)域中，遠(yuǎn)郊溢價(jià)率最高的為崇州，達(dá)到325.2%；近郊溢價(jià)率最高的為北改主體新都區(qū)，達(dá)到240%；主城區(qū)中以武侯區(qū)平均溢價(jià)率最高，達(dá)84.4%。,土地市場(chǎng)高溢價(jià)率主要出現(xiàn)在郊區(qū)，主城區(qū)溢價(jià)率相對(duì)較低。,土地溢價(jià)率,四川石化,新津工業(yè)投資,朗詩地產(chǎn),九龍?zhí)烊?（崇州）,藍(lán)光,圖 例 5000-6000,6000-70

35、00 7000-8000 8000-9000,高樓面價(jià)地塊： 1、四川信誠8300元/ 2、四川鑫怡7650元/ 3、朗詩地產(chǎn)7100元/ 4、九龍?zhí)烊?923元/ 5、藍(lán)光（武侯地塊）6920元/ 6、藍(lán)光（青龍街地塊）5400元/ 6、藍(lán)光（清波地塊）5170元/,土地成交 個(gè)案分析,九龍?zhí)烊穑ǔ缰荩?藍(lán)光 藍(lán)光,青海夏都 酒店,四川信誠,四川鑫怡,藍(lán)光,高樓面價(jià)頻現(xiàn)，推高土地成本。,截止到6月未呈現(xiàn)項(xiàng)目土地129宗，住宅兼容商業(yè)類型居多，達(dá)到57宗，無純住宅地塊存量。,數(shù)據(jù)來源：銳理數(shù)據(jù),截止2013年6月，成都市未呈現(xiàn)項(xiàng)目土地共計(jì)129宗，其中商業(yè)42宗，商業(yè)兼容住宅30宗，住宅兼容商業(yè)57宗。,未開發(fā)土地,成都土地市場(chǎng)總結(jié)：,土地市場(chǎng)供銷雙降，但成交價(jià)格高位上漲； 郊區(qū)土地成交火熱，將成未來房產(chǎn)市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)； 復(fù)合型地塊供銷占比高，此類型地產(chǎn)項(xiàng)目將更多呈現(xiàn)。,2013年下半年市場(chǎng)預(yù)測(cè),九,國際經(jīng)濟(jì) 環(huán)境,國際經(jīng)濟(jì)