1、XXXX年度房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)級(jí)報(bào)告 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX年X月房地產(chǎn)業(yè)XXXX年度信用評(píng)級(jí)報(bào)告評(píng)級(jí)結(jié)果評(píng)級(jí)時(shí)間信用級(jí)別行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)分析師聯(lián)系電話XXX XX57.95XXXXXXX評(píng)級(jí)觀點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的子行業(yè)，屬于公共設(shè)施管理行業(yè)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好及居民可支配收入的提高為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)；隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷擴(kuò)大為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展提供了重要保證；兩限房、廉租房的大量推出，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形成利好；人民幣預(yù)期升值加快，吸引大量外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；房地產(chǎn)業(yè)的整體營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力不斷加強(qiáng)，行業(yè)財(cái)

2、務(wù)狀況良好。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)屬于周期性行業(yè)，是宏觀調(diào)控重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)；目前房?jī)r(jià)水平偏高，增速偏快，政府加大對(duì)該行業(yè)宏觀調(diào)控；國(guó)家對(duì)土地供應(yīng)的控制，使有效土地供應(yīng)不足，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展構(gòu)成較大制約；稅收政策的加強(qiáng)將降低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)的預(yù)期收益率；房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展能力下降；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，國(guó)家實(shí)現(xiàn)偏緊的貨幣政策，將使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。綜合以上因素，并結(jié)合大公國(guó)際資信評(píng)估有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大公”）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，大公對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)信用級(jí)別評(píng)定為：C級(jí)。評(píng)級(jí)展望房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)業(yè)屬于周期性行業(yè)，預(yù)計(jì)隨著宏觀調(diào)控效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格增速將逐漸放緩，房地

3、產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)將逐漸釋放。因此，大公對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)的展望為負(fù)面。行業(yè)主要指標(biāo)指標(biāo)土地購(gòu)置面積房地產(chǎn)開發(fā)投資額商品房銷售面積商品房銷售總額商品房平均價(jià)格從業(yè)人數(shù)單位（億平方米）（億元）（億平方米）（萬(wàn)億元）（元/平方米）（萬(wàn)人）20043.98131583.82103762778158.5420053.83159095.55175763168151.6220063.66194236.19208263367160.0920074.06252807.62296043885-主要優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)主要優(yōu)勢(shì)/機(jī)遇房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好及居民可支配收入的提高為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的

4、空間；隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展提供了重要保證；兩限房、廉租房的大量推出，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形成利好；人民幣升值的加快，將使大量外資進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力、整體盈利能力不斷加強(qiáng)，行業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好。主要風(fēng)險(xiǎn)/挑戰(zhàn)房地產(chǎn)過高、過快增長(zhǎng)的價(jià)格，將招致更嚴(yán)格的調(diào)控；“國(guó)六條”、“十五條”等產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生重要的影響；土地供應(yīng)市場(chǎng)有效供給不足，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展構(gòu)成較大制約；稅收政策的加強(qiáng)將降低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)的預(yù)期收益率；房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展能力下降；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，國(guó)家實(shí)現(xiàn)偏緊的貨幣

5、政策，將使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的利率風(fēng)險(xiǎn)。 正文目錄第一章 房地產(chǎn)行業(yè)概況1第一節(jié) 行業(yè)簡(jiǎn)介1第二節(jié) 行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位1第三節(jié) 行業(yè)特征2第二章 房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境評(píng)價(jià)4第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)行業(yè)的影響4第二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策對(duì)行業(yè)的影響5第三節(jié) 貨幣政策對(duì)行業(yè)的影響13第四節(jié) 其他外部沖擊對(duì)行業(yè)的影響14第三章 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析15第一節(jié)國(guó)際上房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況15第二節(jié) 行業(yè)發(fā)展概況16第三節(jié) 行業(yè)管理水平16第四節(jié) 行業(yè)生命周期分析17第四章 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析18第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析18第二節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)主要上游行業(yè)分析18一、非金屬建材行業(yè)變化對(duì)本行業(yè)的影響1

6、8二、鋼鐵行業(yè)變化對(duì)本行業(yè)的影響19第三節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)主要下游行業(yè)分析19一、居民收入增長(zhǎng)對(duì)本行業(yè)的影響19二、企業(yè)信心對(duì)本行業(yè)的影響21三、批發(fā)零售業(yè)發(fā)展對(duì)本行業(yè)的影響22四、餐飲業(yè)發(fā)展對(duì)本行業(yè)的影響23第五章 房地產(chǎn)行業(yè)供需狀況分析24第一節(jié) 行業(yè)供給狀況分析24一、土地購(gòu)置、開發(fā)總量情況24二、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況24三、房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)源情況26四、房地產(chǎn)建設(shè)情況26五、供給趨勢(shì)分析28第二節(jié) 行業(yè)需求狀況分析29一、 需求總量分析29二、分品種需求分析30三、需求趨勢(shì)分析31第三節(jié) 行業(yè)供需關(guān)系分析32第四節(jié) 行業(yè)內(nèi)主要產(chǎn)品價(jià)格分析32一、 主要產(chǎn)品價(jià)格分析32二、 主要產(chǎn)品價(jià)格趨

7、勢(shì)分析34第五節(jié) 重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)分析35一、北京房地產(chǎn)行業(yè)分析35二、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析36三、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析37四、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析38第六節(jié) 保障性住房及兩限房情況分析39一、經(jīng)濟(jì)適用房39二、廉租房40三、兩限房41第六章 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析43第一節(jié) 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)概況43一、 行業(yè)內(nèi)企業(yè)的集中度43二、 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局44三、 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略45第二節(jié) 行業(yè)進(jìn)出壁壘46第三節(jié) 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)分析47第七章 房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)狀況評(píng)價(jià)48第一節(jié) 行業(yè)總體經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)48第二節(jié) 行業(yè)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分析48一、 行業(yè)盈利能力分析48二、 行業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力分析49三、 行業(yè)償債能力分析50四、 行業(yè)

8、發(fā)展能力分析50第三節(jié) 行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析51第八章 房地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)分析53第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)前十名企業(yè)情況53一、根據(jù)規(guī)模性排名53二、根據(jù)成長(zhǎng)性排名53三、根據(jù)盈利性排名54第二節(jié)行業(yè)內(nèi)主要企業(yè)及其競(jìng)爭(zhēng)分析55一、萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司55二、中國(guó)海外發(fā)展有限公司55三、保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司56第九章 房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勢(shì)/風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)57第一節(jié) 行業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)57第二節(jié) 主要相關(guān)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)概況57第三節(jié)行業(yè)優(yōu)勢(shì)/風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)58一、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)58二、行業(yè)優(yōu)勢(shì)/風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)60第十章 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和信貸建議61第一節(jié)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析61第二節(jié) 行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理建議62附件1

9、大公行業(yè)信用評(píng)級(jí)符號(hào)及定義64附件2 主要財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算公式65圖表目錄表1 20052007年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析表4表2 房地產(chǎn)行業(yè)生命周期17表3 20042006年限額以上連鎖零售企業(yè)發(fā)展情況22表4 20042006年限額以上連鎖餐飲企業(yè)情況23表5 歷年土地購(gòu)置面積和開發(fā)土地面積24表6 固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資情況表25表7 2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資與住宅開發(fā)投資情況25表8 房地產(chǎn)投資資金來(lái)源情況26表9 商品房歷年建設(shè)情況27表10 2007年房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)區(qū)域建設(shè)情況27表11 商品房銷售情況29表12 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況36表13 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況37表14 廣州

10、房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況38表15 深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況39表16 經(jīng)濟(jì)適用房基本情況40表17 20022006年房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)基本情況44表18 20052006年度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)公司盈利能力指標(biāo)48表19 20052006年度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)49表20 20052006年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)公司償債能力指標(biāo)50表21 20052006年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)公司發(fā)展能力指標(biāo)50表22 2006年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)公司財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比其他行業(yè)分析表51表23 2007 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)模性TOP1053表24 2007中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)成長(zhǎng)性TOP1053表25 2

11、007 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)盈利性TOP1054表26 2005-2007年部分行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)58圖1 歷年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資情況2圖2 房地產(chǎn)調(diào)控政策運(yùn)行機(jī)制17圖3 房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈18圖4 城鎮(zhèn)人均可支配收入、消費(fèi)性支出情況20圖5 消費(fèi)者信心指數(shù)21圖6 企業(yè)家信心指數(shù)22圖7 2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資比重情況26圖8 20002007年商品房銷售額30圖9 20002007年商品房銷售面積結(jié)構(gòu)31圖10 歷年商品住宅價(jià)格及變動(dòng)情況33圖11 歷年辦公樓價(jià)格及其變動(dòng)情況34圖12 20002006年商品房銷售面積結(jié)構(gòu)34圖13 20002006年各類型商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)35第一章 房

12、地產(chǎn)行業(yè)概況第一節(jié) 行業(yè)簡(jiǎn)介行業(yè)名稱： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)編號(hào)： K721母行業(yè)名稱：房地產(chǎn)業(yè)母行業(yè)編號(hào)：K72房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的活動(dòng)。主要包括：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣和租賃活動(dòng)；住宅、公寓的開發(fā)、銷售、出租等活動(dòng)；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他建筑物的開發(fā)、銷售、出租等活動(dòng)。2007年城鎮(zhèn)完成固定資產(chǎn)投資11.74萬(wàn)億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為2.53萬(wàn)億元。房地產(chǎn)投資資金來(lái)源合計(jì)為3.73萬(wàn)億元，其中國(guó)內(nèi)貸款為0.70萬(wàn)億元，自籌資金為1.18萬(wàn)億元；全國(guó)房地產(chǎn)施工面積為 23.59萬(wàn)平方米，新開工面積年度累計(jì)為

13、9.46億平方米，商品房竣工完成面積年度累計(jì)為5.82億平方米；全國(guó)土地購(gòu)置面積年度累計(jì)為4.06億平方米，完成開發(fā)土地面積為2.69億平方米；全國(guó)商品房銷售面積為7.62億平方米；全國(guó)商品房銷售額年度累計(jì)2.96萬(wàn)億元；全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格3,884.51元/平方米。第二節(jié) 行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關(guān)系到人們的安居條件，關(guān)系到人們生活水平的提高；與鋼鐵、建筑、機(jī)械以及基礎(chǔ)能源等行業(yè)高度相關(guān)，行業(yè)的景氣程度對(duì)上下游行業(yè)的發(fā)展影響較大；房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)率高，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性主

14、要是通過行業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重、行業(yè)容納就業(yè)人數(shù)以及房地產(chǎn)作為消費(fèi)品在居民生活支出的比重等方面來(lái)體現(xiàn)的。20032007年期間，房地產(chǎn)業(yè)投資伴隨全國(guó)投資總額的增加逐年穩(wěn)步上升。雖然20032006年期間，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資額比重逐年略微下降，但一直保持相當(dāng)高的比重。2007年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到2.85萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)32.2%，是最近5年間漲幅最大的一年，其占全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的比重也上升到24.31%。圖1 歷年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資情況2006房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)達(dá)到160.1萬(wàn)人，20012006年期間的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)年均增長(zhǎng)率為8.5%。雖然20

15、05年，就業(yè)人數(shù)數(shù)量有所降低，但2006年的從業(yè)人數(shù)增長(zhǎng)率達(dá)到5.6%，房地產(chǎn)業(yè)容納了大量的勞動(dòng)力，為擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)作出了較大貢獻(xiàn)。第三節(jié) 行業(yè)特征房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)具有以下比較明顯的特征：1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是資金需求量大，投資回報(bào)期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，其提供的房屋具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性；2）房地產(chǎn)具有地理位置不可移動(dòng)性；3）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有明顯的地域性特征；4）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)具有一定的周期性。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下五個(gè)發(fā)展階段：第一階段（1991年以前）：1991年以前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本延續(xù)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下投資建房的模式，在土地劃撥、財(cái)政撥款、福利分房的前提下，還沒有真正意義上的房地產(chǎn)

16、開發(fā)企業(yè)。第二階段（19911994年）：地產(chǎn)行業(yè)真正產(chǎn)生開始于上個(gè)世紀(jì)90 年代初期，伴隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入了新的一輪峰值期，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了第一次快速發(fā)展。但由于缺乏市場(chǎng)有效需求的支撐，產(chǎn)生了大量的問題。第三階段（19941998年）：90年代中期，經(jīng)過了整頓的房地產(chǎn)業(yè)步入了長(zhǎng)期的低迷，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品局限于高檔公寓、別墅和一些商業(yè)地產(chǎn)。由于產(chǎn)品的短缺，房地產(chǎn)公司有很高的利潤(rùn)率，但經(jīng)濟(jì)總量極小。第四階段（19982004年）：福利分房的取消、連續(xù)的降息、銀行按揭的推廣和稅收的優(yōu)惠使房地產(chǎn)市場(chǎng)在90年代末開始了又一輪的復(fù)蘇。在這一時(shí)期房地產(chǎn)公司的商業(yè)運(yùn)作模式主要是利用關(guān)系協(xié)議拿地（土地出讓

17、金欠交或只交一部分）以土地抵押銀行貸款籌集啟動(dòng)資金（用來(lái)拆遷等開發(fā)前期支出）建筑企業(yè)墊資開發(fā)樓花銷售回款償還欠款補(bǔ)交土地出讓金。制度和政策的空白、旺盛的市場(chǎng)需求使許多房地產(chǎn)公司獲得高額利潤(rùn)。隨后，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)的政策逐漸從扶持轉(zhuǎn)向規(guī)范。第五階段（2004年至今）：2004年隨著土地“招拍掛”的施行和銀行信貸的緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)成本逐漸升高，行業(yè)總體利潤(rùn)水平下降。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開始進(jìn)入快速發(fā)展階段。但由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了宏觀調(diào)控。這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)的發(fā)展屬于國(guó)家的宏觀調(diào)控穩(wěn)定增長(zhǎng)期。發(fā)展到目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是半市場(chǎng)化。一方面

18、，供需兩端的行為已經(jīng)市場(chǎng)化了。但在另一方面，市場(chǎng)價(jià)格的形成機(jī)制沒有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。價(jià)格的形成不完全是根據(jù)市場(chǎng)供需狀況決定的，其中包含了諸多方面的利益，尤其是地方政府的利益。2007年對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說是極不尋常的一年，物業(yè)稅、加息、房貸成為地產(chǎn)圈內(nèi)曝光率最高的詞匯，上市、融資、圈地成為開發(fā)商最熱衷的事情。國(guó)家宏觀調(diào)控政策相繼出臺(tái)，各類與民生息息相關(guān)的熱點(diǎn)問題不斷出現(xiàn)。使得一線大城市不斷上漲的房?jī)r(jià)得到一定的抑制，也使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐更加穩(wěn)健。第二章 房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境評(píng)價(jià)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，進(jìn)出口保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，人民幣升值加速，這都為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的健康發(fā)展提供了良

19、好的基礎(chǔ)。但是由于最近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)過快增長(zhǎng)，尤其是最近一段時(shí)間，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)加速上漲，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，加上銀行存款準(zhǔn)備金、利率的持續(xù)上升，對(duì)房地產(chǎn)短期的發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，使房地產(chǎn)開發(fā)面臨的形勢(shì)開始嚴(yán)峻。第一節(jié) 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)行業(yè)的影響2006年是“十一五”規(guī)劃的開局之年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在按照宏觀調(diào)控的預(yù)期目的運(yùn)行。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是改革開放以來(lái)最好的年份，具體表現(xiàn)為高增長(zhǎng)、低通脹，這也是本輪增長(zhǎng)周期的一個(gè)顯著特點(diǎn)。全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值211,808億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)11.1%，加快0.7個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)四年超過10%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值24,737億元，增長(zhǎng)5

20、.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值103,162億元，增長(zhǎng)13.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值82,972億元，增長(zhǎng)10.8%。分季度看，在上年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行慣性、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的共同影響下，一、二季度經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)提高，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)?005年四季度的9.9%提高到一季度的10.4%和二季度的11.5%；三季度在國(guó)家調(diào)控政策的影響下，經(jīng)濟(jì)增速回落到10.6%，四季度GDP增速進(jìn)一步回落到10.4%。表1 20052007年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析表項(xiàng) 目200720062005數(shù)值增長(zhǎng)率數(shù)值增長(zhǎng)率數(shù)值增長(zhǎng)率GDP總量(億元)246,61911.4%210,87111.1%183,86810.4%固定資產(chǎn)投資規(guī)

21、模(億元)117,41325.8%93,47224.5%75,09627.2%出口總量(億美元)12,18125.67%9,69327.15%7,62328.41%進(jìn)口總量(億美元)9,56220.77%7,91819.93%6,60217.73%XXXXX2007年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速平緩，在每個(gè)季度在25.3%至 26.7%之間波動(dòng)。全年固定資產(chǎn)投資額達(dá)到117,413億元，增速25.8%，比上年上升1.3個(gè)百分比。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25,279億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，加快8.4個(gè)百分點(diǎn)。2007年全年居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲4.8%，漲幅比上年上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，處于較高的水平。其

22、中城市居民消費(fèi)價(jià)格上漲4.5%，農(nóng)村居民消費(fèi)價(jià)格上漲5.36%。從類別看，食品價(jià)格顯著上漲12.37%，其中上漲幅度最大的是肉禽及其制品與蛋類產(chǎn)品，分別上漲31.53%和22.5%，其余商品價(jià)格漲幅不超過8.9%。全年商品零售價(jià)格上漲3.78%，漲幅比上年提高2.76個(gè)百分點(diǎn)。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲4.41%，比上年回落1.59個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲3.14%，比上年提高0.21個(gè)百分點(diǎn)。2007年，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格平均比上年上漲7.6%，漲幅比去年快1.8個(gè)百分點(diǎn)；新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲8.2%，漲幅比去年快1.8個(gè)百分點(diǎn)。從發(fā)展趨勢(shì)看，2007年以來(lái)，CPI漲

23、幅顯著上升。12月份CPI同比上漲6.5%，漲幅比上月下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，比1月份高4.3個(gè)百分點(diǎn)，以糧食價(jià)格為核心的食品價(jià)格上漲是CPI漲幅上升的主要原因。 2006年，我國(guó)外貿(mào)保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，進(jìn)出口商品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，機(jī)電產(chǎn)品和高技術(shù)產(chǎn)品保持較快增長(zhǎng)，煤炭、未鍛軋鋁等“兩高一資”產(chǎn)品出口繼續(xù)得到抑制。全年進(jìn)出口總額17,607億美元，比上年增長(zhǎng)23.8%，加快0.6個(gè)百分點(diǎn)，增速已經(jīng)連續(xù)5年保持在20%以上。其中，在人民幣匯率升值等因素的影響下，出口增速出現(xiàn)回落,全年出口9,691億美元，增長(zhǎng)27.2%，增幅比上年同期回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；而在國(guó)內(nèi)投資和工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)及人民幣匯率升值等

24、因素的帶動(dòng)下，進(jìn)口增速明顯回升，全年進(jìn)口7,916億美元，增長(zhǎng)20.0%，增幅比上年同期提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)出口增幅差距由上年同期的10.8個(gè)百分點(diǎn)縮小到7.2個(gè)百分點(diǎn)，外貿(mào)運(yùn)行開始向進(jìn)出口平衡增長(zhǎng)的方向轉(zhuǎn)變。2006年全年實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差1,774.7億美元，超過去年全年1,019億美元的順差規(guī)模。其中，除2月份外，其余各月貿(mào)易順差屢創(chuàng)歷史新高，其中，10、11、12月份突破200億美元大關(guān)，截止12月份我國(guó)已連續(xù)第32個(gè)月實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差。由于我國(guó)貿(mào)易順差的大幅增長(zhǎng)是國(guó)際與國(guó)內(nèi)因素、長(zhǎng)期與短期因素綜合作用的結(jié)果，因此，目前這種貿(mào)易不平衡的狀況預(yù)計(jì)仍將持續(xù)，短時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)根本性改觀的可能性并不大。第

25、二節(jié) 產(chǎn)業(yè)政策對(duì)行業(yè)的影響2006年二季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪新的調(diào)控，國(guó)家頒布了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施。密集的宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，反映了政府通過調(diào)控保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展的決心。這些政策主要集中在信貸、土地、稅收和住房結(jié)構(gòu)調(diào)整四方面：信貸方面：繼續(xù)實(shí)施信貸緊縮政策，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。包括一年內(nèi)實(shí)施多次加息；要求商業(yè)銀行不得對(duì)項(xiàng)目資本金比例低于35%的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。同時(shí)，對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以

26、下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。2007年9月27日，中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，明確指出，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%。以及多次上調(diào)貸款利率，尤其是長(zhǎng)期貸款利率上調(diào)幅度大于短期貸款利率。土地方面：優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型

27、住房土地供應(yīng)。加大對(duì)閑置土地的處置力度。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。稅收方面：從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。2006年8月1日起，對(duì)個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓征收所得稅。又如2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍。還有城鎮(zhèn)土地使用稅額的提高2倍，以及城鎮(zhèn)土地使用稅的征收

28、范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。最觸痛房地產(chǎn)開發(fā)商的還是2007年1月16日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知，規(guī)定從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的繳納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤?。雖是舊政新施，卻從政策執(zhí)行力度的加深，可以看出2007年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策開頭就大有“敲山震虎”之勢(shì)。住房結(jié)構(gòu)調(diào)整方面：明確指出“十一五”時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。過去已審批但未取得施工許可證的

29、項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。調(diào)控政策將會(huì)有效抑制和打擊投資和投機(jī)需求；房?jī)r(jià)漲幅下降，成本上升將使行業(yè)利潤(rùn)率趨于下降；行業(yè)整合速度加快，優(yōu)勝劣汰加劇上述的調(diào)控措施綜合運(yùn)用了稅收、信貸和土地政策以及規(guī)定新建住房結(jié)構(gòu)比例等經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，分別從增加供給和抑制需求兩方面對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深刻的影響。其中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的政策主要有以下幾條：1.2006年5月，國(guó)六條2006年5月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議有針對(duì)性地提出了房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控六條措施，被稱為“國(guó)六條”：（1）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地

30、都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。（2）進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。（3）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長(zhǎng)。（4）進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。（5）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。（6）完善房地

31、產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向?！皣?guó)六條”的出臺(tái)奠定了2006年宏觀調(diào)控的一個(gè)基調(diào)，也是后來(lái)各項(xiàng)政策出臺(tái)的一個(gè)綱領(lǐng)性文件。該政策明確提出了要對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)矛盾進(jìn)行調(diào)解，一方面增加中低價(jià)位、中小套型房產(chǎn)的有效供給，另一方面也從房產(chǎn)需求角度進(jìn)行了有效的抑制，比如減緩城市拆遷的被動(dòng)性住房需求、利用完善的“稅收杠桿”以及差異化的金融信貸政策擠出部分投資或投機(jī)需求，從而通過增加房產(chǎn)的有效供給和抑制有效需求來(lái)進(jìn)行“雙向”調(diào)節(jié)；該政策還進(jìn)一步明確了房產(chǎn)的梯級(jí)消費(fèi)模式，同時(shí)確立應(yīng)該積極發(fā)揮住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的宏觀調(diào)控機(jī)制對(duì)于

32、整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要性。2.2006年5月，9部委“十五條”2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見（國(guó)辦發(fā)（2006）37號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“意見”），即9部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，就切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等問題提出了具體要求。意見在規(guī)定中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%的前提下，指出“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定

33、開發(fā)建設(shè)單位”，使自2002年7月1日起施行的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的做法，有了重大的變革，去掉了目前實(shí)行競(jìng)拍“最高應(yīng)價(jià)者為土地使用者”，使地價(jià)越拍越高而拉升房?jī)r(jià)的弊端。意見出臺(tái)新規(guī)定商品住房建設(shè)，90平方米以下住房，占開發(fā)建設(shè)總面積70%以上；中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。這改變了前些年以來(lái)有些人認(rèn)為，資本的逐利性決定了商人是以實(shí)現(xiàn)資本的利潤(rùn)最大化為宗旨，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)，是為富人建房子，不設(shè)法將利潤(rùn)最大化的企業(yè)、職業(yè)經(jīng)理人是不合格的看法，使社會(huì)公共品的商品住房建設(shè)，回歸到應(yīng)為解決大多數(shù)人居住問

34、題（占七成是90平方米以下住房）的大方向上來(lái)，回歸到土地資源短缺國(guó)家要注重節(jié)約土地的大方向上來(lái)，從而使房地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)生重大變化。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，意見實(shí)施有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策：“從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅”，“個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅”，還規(guī)定“稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免”，“考慮到中低收入群眾的住房需求，體現(xiàn)“國(guó)六條”區(qū)別對(duì)待的原則，意見對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行

35、首付款比例20%的規(guī)定。個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。3. 2006年7月，關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見為切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，2006年7月14日，建設(shè)部頒發(fā)關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見，進(jìn)一步明確了“十五條”中90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度，地方政府要負(fù)起切實(shí)責(zé)任。（1）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。（2）妥善處理已審批但未取得施工許可證的商品住房項(xiàng)目。直接規(guī)定了90平方米的限制

36、，使得各地方政府對(duì)政策執(zhí)行的操作性更強(qiáng)，對(duì)規(guī)范拿地的房地產(chǎn)公司影響較小。（3）嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處違反或規(guī)避套型結(jié)構(gòu)要求的違法違規(guī)行為。對(duì)情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的違法違規(guī)行為，要公開曝光、從嚴(yán)處罰。對(duì)違規(guī)建設(shè)的住房，依法該沒收的，要堅(jiān)決予以沒收。（4）加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實(shí)責(zé)任追究制度。把落實(shí)近期建設(shè)規(guī)劃、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況作為規(guī)劃效能監(jiān)察工作重點(diǎn)，加強(qiáng)監(jiān)督監(jiān)察。對(duì)措施不落實(shí)、工作不到位的，要責(zé)成整改，并依法追究有關(guān)單位和人員的責(zé)任。建設(shè)部將會(huì)同監(jiān)察部對(duì)有關(guān)工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。4.2006年12月國(guó)務(wù)院關(guān)于修改的決定2006年12月31日，國(guó)務(wù)院頒布了第483號(hào)令國(guó)務(wù)院關(guān)于

37、修改的決定（以下簡(jiǎn)稱決定），決定規(guī)定從2007年1月1日開始，我國(guó)的城鎮(zhèn)土地使用稅在原定基礎(chǔ)上提高兩倍，并將外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)納入到征收范圍之內(nèi)。該決定對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在以下四方面：（1）增加城鎮(zhèn)土地使用稅，有助于抑制建設(shè)用地過度擴(kuò)張及亂占亂開發(fā)現(xiàn)象，但稅賦的增加畢竟有限，要達(dá)到抑制城市建設(shè)用地過度擴(kuò)張的目的，還有賴嚴(yán)格的城市規(guī)劃和用地審批制度；（2）稅賦的提高，土地開發(fā)成本有一定增加，但由于稅額不大，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商及地價(jià)房?jī)r(jià)的影響有限。以北京市為例，該政策頒布前，北京市土地使用稅一級(jí)土地稅額為7元/平方米，六級(jí)土地稅額為0.5元/平方米，提高兩倍后，一級(jí)土地稅額為30元/平方米

38、，六級(jí)地土稅額為1.5元/平方米，相比動(dòng)輒上千元的地價(jià)和上萬(wàn)元的房?jī)r(jià)來(lái)說，土地使用稅增加稅額相對(duì)很少，因此對(duì)地價(jià)房?jī)r(jià)影響也有限；（3）土地使用稅的增加及征稅范圍的擴(kuò)大有利于資源的保護(hù)與利用，在資源日益稀缺的情況下，增加其使用成本是大勢(shì)所趨； （4）對(duì)內(nèi)外資企業(yè)平等征收城鎮(zhèn)土地使用稅，是公平稅負(fù)的表現(xiàn)，為內(nèi)外資企業(yè)提供了平等競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)；5.2007年3月，關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知2007年3月29日，建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知。其首先明確了統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識(shí)開展專項(xiàng)

39、整治的重要意義；其次指出了要堅(jiān)持標(biāo)本兼治、綜合治理的方針，說明了具體工作方式，以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)組織全面檢查，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)領(lǐng)域的違紀(jì)違法案件，選擇典型案例開展警示教育，要建立健全長(zhǎng)效機(jī)制；第三強(qiáng)化各個(gè)部門專項(xiàng)整治的工作職責(zé)，制定落實(shí)工作實(shí)施方案，加強(qiáng)監(jiān)督檢查。6.2007年8月，國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見2007年8月7日，國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施了國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國(guó)發(fā)【2007】24號(hào)），這是我國(guó)自1994年住房體制改革啟動(dòng)以來(lái)，由國(guó)務(wù)院直接下發(fā)的第三個(gè)與住房制度改革相關(guān)的文件。今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將遵循社會(huì)保障住房和市場(chǎng)化商品房?jī)蓷l主線并進(jìn)的“二

40、元化格局”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有以下幾方面影響：（1）更多低收入家庭將得到基本的住房保障。意見的核心內(nèi)容在于“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。在廉租住房制度和經(jīng)濟(jì)適用住房制度的基本政策框架內(nèi)，低收入住房困難家庭租賃或購(gòu)買住房的需求可以得到基本解決。（2）廉租住房建設(shè)資金的來(lái)源渠道得到保證。意見提出，為了保證廉租住房制度的實(shí)施，地方財(cái)政要將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排，住房公積金增值收益凈收入要全部用于廉租住房建設(shè)，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%。（3）對(duì)單位集資建房劃出了具體邊界。集資合作建房適用范圍僅限于距離城區(qū)較遠(yuǎn)的

41、獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，且只能利用自用土地組織實(shí)施。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房。（4） 繼續(xù)明確要求加強(qiáng)普通商品住房土地供應(yīng)。意見對(duì)“國(guó)六條”中“90平方米以下，70%以上”以及“保障性住房和中低檔普通商品房建設(shè)用地比例不得低于供應(yīng)面積的70%”這兩個(gè)硬指標(biāo)進(jìn)行了重申。（5） 農(nóng)民工住房問題首次納入決策層視野。意見提出城中村改造時(shí)要考慮農(nóng)民工的居住需要，集中建設(shè)向農(nóng)民工出租的集體宿舍。有條件的地方，可比照經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)?yōu)惠政策，政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，建設(shè)適應(yīng)農(nóng)民工支付能力的出租住房。7.2007年9月，關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知（1）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理對(duì)項(xiàng)目資本

42、金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)經(jīng)國(guó)土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對(duì)其發(fā)放貸款；對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。（2）嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。（3）嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款

43、需求，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。（4）嚴(yán)格商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理利用貸款購(gòu)買的商

44、業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定；對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。（5）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理商業(yè)銀行接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)通過中國(guó)人民銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)借款企業(yè)信用狀況進(jìn)行查詢;貸款申請(qǐng)批準(zhǔn)后，應(yīng)將相關(guān)信息錄入企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，詳細(xì)記載房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本信息、借款金額、貸款期限以及違約情況等

45、。（6）加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范工作商業(yè)銀行應(yīng)密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格變化及其對(duì)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響狀況，切實(shí)加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理和內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。8.物權(quán)法“兩會(huì)”審議通過的物權(quán)法將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，該法于2007年10月1日實(shí)施。物權(quán)法提出平等保護(hù)公私財(cái)產(chǎn)，并回答了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓抵押，住宅用地使用權(quán)期滿如何續(xù)期，征地拆遷如何補(bǔ)償，小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬如何確定等問題，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，保護(hù)業(yè)主權(quán)益有積極的推動(dòng)作用。物權(quán)法的出臺(tái)，第一次以法的形式確立了不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利問題，不僅對(duì)住宅7

46、0年有了明確規(guī)定，同時(shí)對(duì)征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t和內(nèi)容作了規(guī)定，小區(qū)內(nèi)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)劃分會(huì)更加明確，業(yè)主的權(quán)益也能受到保護(hù)；（2）小產(chǎn)權(quán)房屋將不受法律保護(hù)。物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度作出明確規(guī)定，只有依法登記的不動(dòng)產(chǎn)才能得到法律的保護(hù)。（3）物權(quán)法的通過，為物業(yè)稅的開征奠定了良好的法律基礎(chǔ)。目前物業(yè)稅開征相關(guān)政策正在研究制定中，而物業(yè)稅的開征將加大購(gòu)房者的保有成本，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生巨大影響。9. 2007 年10 月，招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（39 號(hào)令）（以下簡(jiǎn)稱“規(guī)定”）主要內(nèi)容：該規(guī)定定于2007 年11 月1 日起施行。規(guī)定明確將工業(yè)用地也納入了招拍掛的范圍，并明確如土地受讓方未繳清全部

47、土地出讓價(jià)款，不得向其發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書。從某種意義上來(lái)看，39 號(hào)令從更細(xì)致的層面規(guī)范土地市場(chǎng)，是對(duì)土地市場(chǎng)政策規(guī)范的一種補(bǔ)充，有助于規(guī)范土地招拍掛程序；打擊囤積居奇、哄抬房?jī)r(jià)的行為；抑制土地出讓過程中的權(quán)利尋租行為。10.2007年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議2008年，已實(shí)施了十年之久的“穩(wěn)健”貨幣政策將正式淡出，取而代之的是“從緊”的貨幣政策。這將在未來(lái)的宏觀調(diào)控中發(fā)揮重要作用。在連續(xù)5次調(diào)高利率，9次提高存款準(zhǔn)備金率之后，剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，2008年要實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的重要作用。 從緊的貨幣政策將對(duì)嚴(yán)格控制新開工

48、項(xiàng)目，防止投資反彈產(chǎn)生諸多深刻影響，有利于促使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在合理水平，有利于抑制價(jià)格總水平過快上漲。房地產(chǎn)開發(fā)是固定資產(chǎn)投資重要的組成部分，國(guó)家實(shí)行從緊的貨幣政策，將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、融資等方面產(chǎn)生較大的影響。第三節(jié) 貨幣政策對(duì)行業(yè)的影響貨幣政策的變化對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展都有著非常重要影響。貨幣政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整最常用的手段是存貸款利息、存款準(zhǔn)備金和公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)。在此，對(duì)存貸款利率、存款準(zhǔn)備金進(jìn)行分析。2007年是歷年加息頻率最高的一年。截至到2007年10月底，央行年內(nèi)通過5次加息，將存貸款一年期利率由年初的2.52%、6.12%，達(dá)到3.87%、7.29%。經(jīng)過10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金

49、率，使其達(dá)到14.5%的歷史高位。央行的意圖是收緊流動(dòng)性和貨幣信貸過快增長(zhǎng)，減緩?fù)顿Y過快增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向過快、通脹風(fēng)險(xiǎn)上升等壓力。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生直接影響：首先是上調(diào)存款準(zhǔn)備金，有利于減少銀行的貸款沖動(dòng)，減少信貸的規(guī)模；其次是貸款利率的上升，會(huì)加大開發(fā)商的貸款成本，有利于防止房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱。同時(shí)貸款利率的提高，會(huì)使資金實(shí)力不足的企業(yè)被淘汰，同時(shí)有利于房地產(chǎn)行業(yè)的整合，加大整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)；第三，貸款利率的上調(diào)會(huì)加大購(gòu)房者的資金成本，有利于抑制房地產(chǎn)投機(jī)、投資需求及過度需求，從而在一定程度上抑制購(gòu)房需求，更重要是影響購(gòu)房者的心里預(yù)期，從而抑制投資和信貸需求的擴(kuò)張。第四節(jié) 其他外部沖擊對(duì)行業(yè)

50、的影響人民幣加速升值，是2007年金融市場(chǎng)的重要事件之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)是受人民幣升值影響最大的行業(yè)之一。截至2007年11月中旬，人民幣對(duì)美元累計(jì)升值達(dá)到5%。由于人民幣升值的加速，使人民幣資產(chǎn)升值加速，導(dǎo)致國(guó)際資本的快速進(jìn)入。由于房地產(chǎn)是人民幣資產(chǎn)最重要的組成部分之一，受人民幣升值影響也最為直接的部門，從而導(dǎo)致大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。首先是我國(guó)外匯儲(chǔ)備超常增長(zhǎng)構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格壓力。因?yàn)橥鈪R結(jié)匯后，可能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房?jī)r(jià)形成影響；其次是個(gè)人或單位外匯的減持。在目前個(gè)人單位用匯已經(jīng)幾乎完全放開的情況下，由于人民幣的升值，日前持有外匯已無(wú)利可圖；第三是，目前外國(guó)直接投資大量的涌入，導(dǎo)致被

51、擠出的國(guó)內(nèi)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。第三章 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)處于成長(zhǎng)期，由于宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，房地產(chǎn)開工面積、竣工面積、銷售面積都穩(wěn)步增長(zhǎng)，但由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，監(jiān)管不到位，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。目前國(guó)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)開始降溫，特別是美國(guó)、英國(guó)，價(jià)格開始下降，新開工數(shù)量、銷售數(shù)量都大幅降低。目前，深圳、廣州房地產(chǎn)價(jià)格、銷售量都明顯下降，短期內(nèi)使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)。第一節(jié) 國(guó)際上房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況隨著美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)問題的逐步顯現(xiàn)，近期美國(guó)房地產(chǎn)降溫明顯。2007年第二季度，美國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)同比增長(zhǎng)3.2%，為1997年第三季度以來(lái)最小漲幅。受住房抵押貸

52、款市場(chǎng)問題的拖累，9月份，美國(guó)新房開工數(shù)量、新房銷售數(shù)量和待售新房數(shù)量季節(jié)調(diào)整后分別為119.1萬(wàn)戶、77萬(wàn)戶和52.3萬(wàn)戶，同比分別下降30.8%、23.3%和6.6%。標(biāo)準(zhǔn)普爾/Case-Shiller在2008年 2月26日公布的全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告顯示，2007年第四季美國(guó)獨(dú)棟成屋價(jià)格較上年同期大降8.9%，為公布該指數(shù)20年來(lái)最大降幅。標(biāo)準(zhǔn)普爾在聲明中稱，12月美國(guó)10個(gè)大都市區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)普爾/Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)較11月下降2.3%至200.55，較上年同期下降9.8%。12月20個(gè)大都會(huì)區(qū)域的房?jī)r(jià)指數(shù)較11月下降2.1%至184.86，較上年同期下降9.1%。歐洲部分國(guó)家房

53、地產(chǎn)市場(chǎng)依然活躍。盡管英國(guó)房?jī)r(jià)增速有所回落，但房?jī)r(jià)仍維持在較高水平。愛爾蘭、西班牙、希臘等國(guó)房?jī)r(jià)上漲較快，2006年分別增長(zhǎng)約12%、15%和14%，較2005年分別高出約2個(gè)、10個(gè)和8個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，德國(guó)、葡萄牙房地產(chǎn)市場(chǎng)則停滯不前。日本土地價(jià)格持續(xù)走低，房?jī)r(jià)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后，日本土地價(jià)格一直在下降，2006年3月末和9月末，全國(guó)土地價(jià)格指數(shù)同比分別下跌4.8%和3.5%。2007年以來(lái)，土地價(jià)格繼續(xù)維持下降態(tài)勢(shì)，截至3月末，全國(guó)土地價(jià)格指數(shù)同比下降2.1%。雖然各主要工業(yè)國(guó)家房?jī)r(jià)漲跌不同，但是自1997年起總體呈快速上升態(tài)勢(shì)開始發(fā)生改變。特別是隨著美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)問題的

54、逐步顯現(xiàn)并最終發(fā)生，使美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整更加劇烈，并也導(dǎo)致這一波全球房地產(chǎn)價(jià)格全面上升的態(tài)勢(shì)發(fā)生了改變。第二節(jié) 行業(yè)發(fā)展概況2006年底，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到58,710個(gè)，比上年增加了2,420個(gè)。在內(nèi)資企業(yè)中，國(guó)有和集體企業(yè)數(shù)量較上年有大幅減少，其他形式如民營(yíng)、股份制企業(yè)有較大增長(zhǎng)。港澳臺(tái)投資企業(yè)和外商投資企業(yè)都穩(wěn)步增長(zhǎng)。2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到1.9萬(wàn)億元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的20.7%，2007年，房地產(chǎn)開發(fā)投資約占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比例為24.31%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員逐步增大，由2003年的120.5萬(wàn)人，增加到2006年的160.1萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)9.9%。2006年

55、，商品房施工面積194,090.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 17.1%，新開工面積78,131.35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.1%，商品房竣工面積 53,019.36 萬(wàn)平方米，同比下降 0.6%。2007年112月，商品房施工面積235,881.61萬(wàn)平方米，新開工面積94,590.2萬(wàn)平方米，竣工面積58,235.88萬(wàn)平方米，分別較上年同期增長(zhǎng)了21.1%、19.4%和4.3%。2006年，全國(guó)商品房銷售面積與銷售額的增長(zhǎng)率均有大幅度增長(zhǎng)，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)8.71%，商品房銷售額同比增長(zhǎng)13.44%，房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)19.38%。盡管宏觀調(diào)控政策的頻頻出臺(tái)使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整階段，但

56、堅(jiān)挺的需求使該行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看仍然具有較高的盈利能力和發(fā)展能力。2007年112月，全國(guó)商品房銷售面積為76,192.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.2%，商品房銷售額29,603.87億元，同比增長(zhǎng)42.1%。目前房地產(chǎn)業(yè)，正處于穩(wěn)定的發(fā)展階段，成為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一。第三節(jié) 行業(yè)管理水平房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)涉及的管理部門較多，主要有國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部、稅務(wù)總局、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)等部門。國(guó)務(wù)院負(fù)責(zé)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的國(guó)家干預(yù)、全面科學(xué)的管理和保障社會(huì)福利；建設(shè)部負(fù)責(zé)指導(dǎo)全國(guó)住宅建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度改革工作、住宅和房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)管理、指導(dǎo)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓和開發(fā)利用工作和指導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)；國(guó)土資源部負(fù)責(zé)制定土地政策；國(guó)家稅務(wù)總局