1、第五章是前期物業(yè)管理，第一節(jié)是前期物業(yè)管理的介入，以及前期物業(yè)管理的概述。前期物業(yè)管理始于建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，止于業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)并簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)管理的特殊性，1。前期物業(yè)管理中三方的法律關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的法律責(zé)任，業(yè)主意愿的表達(dá)，2。前期物業(yè)管理從無(wú)到有、從準(zhǔn)備到全面發(fā)展、從不規(guī)范到逐步規(guī)范化的過(guò)渡。前期介入的概念，前期介入物業(yè)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位邀請(qǐng)物業(yè)管理人員參與項(xiàng)目的可行性研究。本文從物業(yè)管理的角度出發(fā)，對(duì)小區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、設(shè)備選型、功能布局、建設(shè)監(jiān)理、驗(yàn)收接管、房屋出售或租賃等方面提出了建設(shè)性意見(jiàn)。它充分反映了用戶(hù)的使用要求

2、和物業(yè)管理的自身要求，力求使用戶(hù)入住前的各種前期工作適應(yīng)用戶(hù)的實(shí)際需要和物業(yè)管理的未來(lái)需要。前期介入物業(yè)管理的意義表現(xiàn)在幾個(gè)方面：一是物業(yè)管理人員具有豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，從業(yè)主和使用人的角度出發(fā)，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決物業(yè)設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中的各種問(wèn)題，從而改善物業(yè)設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，提高監(jiān)理質(zhì)量，進(jìn)而提高物業(yè)建設(shè)水平。二是物業(yè)管理公司的早期介入，使其提前對(duì)物業(yè)有了很好的了解，從而為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收以及日后的檢查、維護(hù)、改造和更新創(chuàng)造了便利條件。同時(shí)，在前期介入過(guò)程中，物業(yè)管理公司與水、電、氣、通信、公安、環(huán)保等相關(guān)部門(mén)建立了工作聯(lián)系，理順了服務(wù)渠道。2.早期參與不同階段的任務(wù)；1.項(xiàng)目決策階段主要是就項(xiàng)

3、目的市場(chǎng)定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成和消費(fèi)水平、周邊商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、交通狀況等向開(kāi)發(fā)商提出參考意見(jiàn)。必要時(shí)提交書(shū)面報(bào)告。同時(shí)，物業(yè)管理公司也加強(qiáng)了與開(kāi)發(fā)商的溝通，以方便今后的協(xié)調(diào)與合作。2.物業(yè)本身處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。例如，建筑的總體布局、周?chē)h(huán)境的綠化、房間類(lèi)型的功能概念、管道走向等。所選用的建筑材料是否防漏、防腐、耐磨，設(shè)施設(shè)備是否耐用、易于維修和更換，成本是否合理等。日常管理。如：中央監(jiān)控室、設(shè)備層、管理室、門(mén)衛(wèi)設(shè)置、人員通道、車(chē)輛出入口、安全通道、隔離柵欄、自控防盜報(bào)警系統(tǒng)、垃圾堆放、建筑立面配件預(yù)留位置(如空調(diào)室外機(jī)、遮陽(yáng)篷、煙道等)。)，以及陽(yáng)臺(tái)和窗戶(hù)的安全設(shè)計(jì)等。在服務(wù)方面。例如，體育館、閱

4、覽室和乒乓球室的布局。以海南為例，高溫持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，空調(diào)耗電量大，特別是在一些商業(yè)建筑中，所以必須考慮電路和負(fù)載。在北方，尤其是在東北，我們應(yīng)該考慮供暖。例如，鋁合金窗的滑軌通常是平槽式的，但沿海地區(qū)有臺(tái)風(fēng)季節(jié)。暴雨的臺(tái)風(fēng)可能會(huì)使槽被淹沒(méi)，并倒流進(jìn)房子里。因此，有必要對(duì)平槽進(jìn)行改進(jìn)，使其外低內(nèi)高，有效防止雨水進(jìn)入。在施工階段，主要是派人到施工現(xiàn)場(chǎng)熟悉管線的敷設(shè)和走向，參與機(jī)電設(shè)備的安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與施工單位和施工單位協(xié)商，并做好記錄這可以使投資者愿意購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)為系統(tǒng)的，周到的服務(wù)和優(yōu)秀的管理在未來(lái)。物業(yè)管理公司要代理物業(yè)銷(xiāo)售，必須與開(kāi)發(fā)商簽訂代理銷(xiāo)售協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，這是雙方之

5、間的重要法律文件。物業(yè)管理公司的營(yíng)銷(xiāo)人員應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)有專(zhuān)門(mén)的研究和深刻的了解，能夠透過(guò)現(xiàn)象看到本質(zhì)，并根據(jù)當(dāng)時(shí)具體的市場(chǎng)情況和具體的銷(xiāo)售目標(biāo)，根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)確定相應(yīng)的銷(xiāo)售策略。早期干預(yù)不符合物業(yè)管理的內(nèi)涵。早期干預(yù)阻礙了社會(huì)專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展進(jìn)程，破壞了社會(huì)分工，不利于物業(yè)管理規(guī)范化、社會(huì)化和市場(chǎng)化發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。早期干預(yù)可能會(huì)對(duì)該物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。一、前期物業(yè)管理與前期介入的區(qū)別，(1)前期介入的物業(yè)管理企業(yè)不得與開(kāi)發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，但前期物業(yè)管理必須具有委托關(guān)系，且管理者依法擁有物業(yè)管理權(quán)；(2)前期干預(yù)中未確定物業(yè)、業(yè)主等具體管理對(duì)象，但前期物業(yè)管理必須有明確的管理

6、對(duì)象；(3)在早期干預(yù)中，物業(yè)管理企業(yè)僅起輔助作用，而在早期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導(dǎo)作用。前期物業(yè)管理的含義所謂前期物業(yè)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在業(yè)主大會(huì)選定物業(yè)管理企業(yè)之前，與選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)管理。城市新建住宅小區(qū)管理辦法第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售住宅小區(qū)的房屋前，應(yīng)當(dāng)選擇物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理工作，并與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同?！弊龊们捌谖飿I(yè)管理的意義：1 .這是財(cái)產(chǎn)產(chǎn)品再生產(chǎn)內(nèi)在規(guī)律的客觀需要。2.保護(hù)前期入住業(yè)主的合法權(quán)益。3.營(yíng)造良好的物業(yè)銷(xiāo)售和租賃環(huán)境。(2)前期物業(yè)管理中的利益主體。在前期物業(yè)管理階段，有三個(gè)相互關(guān)聯(lián)的利益主體：

7、業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主、物業(yè)使用人和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的關(guān)系已經(jīng)建立；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間的物業(yè)管理合同關(guān)系也已確立，但隨著物業(yè)的出售和租賃以及業(yè)主委員會(huì)的成立，該合同關(guān)系將終止。因此，這種契約關(guān)系是短暫的；業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間雖然沒(méi)有契約關(guān)系，但存在著真正的物業(yè)管理關(guān)系。在三方關(guān)系中，所有者是他們的利益中心。(3)前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容，1。與業(yè)主和物業(yè)使用人建立聯(lián)絡(luò)關(guān)系(1)聽(tīng)取業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理的要求和希望；(二)了解業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)使用的相關(guān)安排和計(jì)劃；(3)參與銷(xiāo)售部門(mén)與業(yè)主和物業(yè)使用人簽訂合同。2.設(shè)計(jì)管理模式，起草物業(yè)管理制度(1)起

8、草物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)章制度、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主臨時(shí)公約等。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作；(2)成立物業(yè)管理區(qū)域機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門(mén)人員的崗位責(zé)任制，編制住戶(hù)手冊(cè)和物業(yè)管理區(qū)域綜合管理措施等。(3)制定并實(shí)施在職人員培訓(xùn)計(jì)劃。建立服務(wù)系統(tǒng)(l)建立或選擇、談判和簽訂安保、清潔、維護(hù)、維修和綠化小組的合同；(2)與街道、酒吧等部門(mén)聯(lián)系溝通第二季度，物業(yè)驗(yàn)收是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、出售公房的單位或業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)將物業(yè)移交給受委托的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)驗(yàn)收物業(yè)的過(guò)程?！拔飿I(yè)驗(yàn)收”是指物業(yè)管理企業(yè)承接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、公有住房出售單位或新建房屋或業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)委托的原房屋時(shí)，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能的主

9、要內(nèi)容進(jìn)行的復(fù)檢。條例第三十七條第一款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)”。物業(yè)驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)不可缺少的環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，一方面要充分考慮工程質(zhì)量對(duì)未來(lái)物業(yè)管理的影響，另一方面要充分維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。1.財(cái)產(chǎn)接受的作用；1.進(jìn)一步明確雙方的責(zé)任、權(quán)利和利益的關(guān)系。通過(guò)接受和簽訂合同，權(quán)利和義務(wù)得到轉(zhuǎn)移，法律明確規(guī)定了各自的權(quán)利和義務(wù)。2.確保物業(yè)具有正常使用功能，充分維護(hù)業(yè)主利益。3.為未來(lái)的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的驗(yàn)收，我們還可以根據(jù)物業(yè)管理的相關(guān)文件和資料了解物業(yè)的性能和特點(diǎn)，防止管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，有計(jì)劃地安排各項(xiàng)管

10、理工作。二是物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)分為新物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和原物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。其具體要求和標(biāo)準(zhǔn)按建設(shè)部1991年2月頒布的房屋建筑工程驗(yàn)收規(guī)范執(zhí)行，住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收的規(guī)定也按建設(shè)部1993年12月頒布的城市住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收管理辦法執(zhí)行。新建物業(yè)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。主要包括：1、主體結(jié)構(gòu)部分：基礎(chǔ)沉降不得超過(guò)建筑基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范允許的變形值；不得造成上部結(jié)構(gòu)開(kāi)裂或相鄰房屋損壞；鋼筋混凝土構(gòu)件的變形和裂縫不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值；砌體結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不得有明顯的裂縫；木結(jié)構(gòu)應(yīng)有牢固的節(jié)點(diǎn)、可靠的支撐體系和無(wú)蟻害，選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定；抗震設(shè)防房屋必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)

11、范的有關(guān)規(guī)定。2.屋面部分：各類(lèi)房屋必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的要求，排水通暢，無(wú)積水，無(wú)滲漏；陽(yáng)臺(tái)和三層以上的房屋應(yīng)排水，排水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口平整、密實(shí)，不滲漏。3.地面部分：面層和基層必須粘結(jié)牢固，不得空鼓；衛(wèi)生間地面、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不得積水，不得浸水和滲漏。裝飾部分：鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平整牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零部件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適中；入口門(mén)不得用膠合板制成，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固。底層外窗、樓層公共走道窗和入口門(mén)上的亮子應(yīng)安裝鐵柵欄；木裝飾工程應(yīng)具有表面光滑、線條順直、接縫嚴(yán)密，門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整、飽滿(mǎn)、粘結(jié)牢

12、固；石膏應(yīng)具有光滑的表面；瓷磚表面應(yīng)潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角和線條應(yīng)平直；油漆、刷漿顏色應(yīng)一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象電氣部分：電氣線路的安裝應(yīng)平穩(wěn)、牢固、平直，墻壁上應(yīng)有導(dǎo)管；電表應(yīng)按設(shè)置安裝或預(yù)留，并提供電氣接地裝置；照明電器等低壓電器的安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；各種防雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣設(shè)備工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求；電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選擇樓層、調(diào)平樓層和停止樓層；制動(dòng)器、限速器及其安全設(shè)備應(yīng)靈敏可靠；隱蔽工程安裝、試運(yùn)行記錄、性能監(jiān)測(cè)記錄和完整圖紙應(yīng)符合要求；除上述要求外，還應(yīng)符合地區(qū)低壓電氣設(shè)備規(guī)程的相關(guān)要求。水、衛(wèi)生、消防部

13、分：管道安裝牢固，控制部分啟動(dòng)靈活，不滴水；水壓試驗(yàn)、保溫和防腐措施必須符合供熱衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求；水表應(yīng)按設(shè)定安裝或預(yù)留表位；高位水箱進(jìn)水管和檢查口的位置應(yīng)便于維護(hù)；衛(wèi)生間和廚房的污水管道應(yīng)分開(kāi)設(shè)置。室外管道長(zhǎng)度不得超過(guò)8米，不得使用陶瓷管和塑料管。其他管道可以用塑料管制成，這在國(guó)外很常見(jiàn)，可以使用50年。地漏、污水管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須暢通；衛(wèi)生潔具質(zhì)量好，接口不漏水，安裝應(yīng)平穩(wěn)、牢固，零部件齊全，制動(dòng)靈活；水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行中不應(yīng)有大的振動(dòng)；消防設(shè)施必須符合建筑消防設(shè)計(jì)規(guī)范和高層民用建筑消防設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，并有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格證。加熱部分：鍋爐、箱、罐等壓力容器

14、應(yīng)安裝平整、完整，無(wú)變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝后，必須有專(zhuān)業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)證書(shū)；爐排必須投入試運(yùn)行超過(guò)12小時(shí)。箅子、箅子和穿墻孔(廳音)不得相互摩擦，且無(wú)噪音、無(wú)偏差、無(wú)鼓包、無(wú)堵塞，可自由運(yùn)轉(zhuǎn)。各種儀器儀表應(yīng)齊全準(zhǔn)確，安全裝置必須靈敏可靠，閥門(mén)控制靈活；設(shè)備和管道不得跑、冒、滴、漏，保溫和防腐措施必須符合供熱衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范；鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)行正常，無(wú)噪音；消煙除塵、消聲減震設(shè)備齊全，水質(zhì)和煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求；經(jīng)過(guò)48小時(shí)的連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐及輔助設(shè)備的熱性能、機(jī)械性能和采暖區(qū)域的室溫必須滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求。當(dāng)你買(mǎi)自己的房子時(shí)，你也應(yīng)該注意檢查暖氣管道，例如，你自己的自動(dòng)排氣閥的自來(lái)

15、水被淹沒(méi)了。附屬工程及其他：化糞池應(yīng)根據(jù)污水排放量合理設(shè)置，池內(nèi)不得有垃圾和雜物；明溝、散水和落水管應(yīng)無(wú)裂縫和積水；室外道路必須設(shè)在房屋入口處，并與主干道相連；房屋應(yīng)按單位配備信箱；常不使用，如榆中西麗。單位工程住后必須清理，場(chǎng)地必須清理；組團(tuán)建筑應(yīng)測(cè)試相應(yīng)的市政和公共配套工程及服務(wù)設(shè)施，并滿(mǎn)足質(zhì)量和功能要求。第三，物業(yè)驗(yàn)收與工程竣工驗(yàn)收的區(qū)別。1.兩種接受的性質(zhì)是不同的?？⒐を?yàn)收是建設(shè)單位和業(yè)主的驗(yàn)收行為。接受財(cái)產(chǎn)是一種企業(yè)行為。2.兩個(gè)驗(yàn)收階段是d竣工驗(yàn)收要求對(duì)每個(gè)項(xiàng)目在結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)施和設(shè)備的安裝和運(yùn)行、消防安全等方面進(jìn)行具體和專(zhuān)業(yè)的驗(yàn)證。僅將被檢查方提供的數(shù)據(jù)作為參考，自行取樣、測(cè)試和

16、分析，然后獲得獨(dú)立的結(jié)果；但對(duì)于結(jié)構(gòu)、樁基、建材標(biāo)簽等隱蔽性強(qiáng)的項(xiàng)目，驗(yàn)收時(shí)只需對(duì)方提供竣工驗(yàn)收證書(shū)，不做特殊驗(yàn)收。重點(diǎn)將放在仔細(xì)檢查表面工程是否符合開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同的要求及其通常用途。1、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別，4、物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)注意的事項(xiàng)，1。物業(yè)管理企業(yè)一般應(yīng)在15日內(nèi)發(fā)出驗(yàn)收通知，并約定驗(yàn)收時(shí)間。驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收證書(shū)，并及時(shí)出具承諾書(shū)。2.雙方在進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守標(biāo)準(zhǔn)。驗(yàn)收不合格的，雙方同意處理，并約定時(shí)間進(jìn)行復(fù)檢，建設(shè)單位應(yīng)按約定修復(fù)合格后，再組織復(fù)檢。3.在房屋驗(yàn)收中，如有爭(zhēng)議不能解決的，可向當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)協(xié)調(diào)解決。4.在物業(yè)驗(yàn)收中，我們還應(yīng)該注意以下三個(gè)注意事項(xiàng)：第一，防止物業(yè)驗(yàn)收“走過(guò)場(chǎng)”。二是防止物業(yè)驗(yàn)收工作“不到位”。三是防止物業(yè)驗(yàn)收信息“不完整”。建設(shè)單位應(yīng)移交以下資料：(1)竣工驗(yàn)收資料包括：總平面竣工圖；建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備的竣工圖