1、2006年上海樓市新的機遇與挑戰(zhàn),上海樓市境外人士?？?發(fā)行人暨總主筆負(fù)責(zé)人 衛(wèi)明不動產(chǎn)營銷智庫 負(fù)責(zé)人 第一財經(jīng)第一地產(chǎn)欄目 特約評論員 理財周刊 專欄主筆 房地產(chǎn)世界月刊 專欄主筆 樓刊月刊 專欄主筆,主講人：蔡為民,壹、回眸,一、樓市推背圖 2003年供需基本平衡，價量穩(wěn)定成長，政策隱約可見，投資涌進(jìn)市場 2004年總體供不應(yīng)求，促使價格飛漲，市區(qū)熱郊區(qū)冷，反差變化加大 2005年政策強力壓制，供需快速失衡，房價高地失守，全線潰敗成局 2006年稅費改革啟動，需求緩步回暖，鋸齒 筑底震蕩， 向上走勢隱現(xiàn),壹、回眸,二、房價上漲動能與說詞：,壹、回眸,三、三溫暖式的2005年 一、二月 牛

2、氣沖天 賣方為王（排隊） 三、四月 風(fēng)云驟變 猶不言棄（政策） 五、六月 中央插手 下行確立（匯率） 七、八月 變相降價 退房成風(fēng)（團購） 九、十月 九不金 銀會死！（基金） 十一、十二月 屈服市場 拋盤涌現(xiàn)（筑底）,壹、回眸,四、2005年樓市走勢（預(yù)言與驗證）： 瘋漲之后砍價一半實屬正常（多空辯論） 十二月 2003年政策警示年，2004年政策干預(yù)年，2005政策打壓年 十二月 市場出供需決定，政策決定供需 十二月 一億國際熱錢，帶動十億國內(nèi)游資跟進(jìn) 一月 三外人士賺三差 二月 短空長多，鋸齒向上 三月 大浪退潮，誰是最先浮上水面的石頭（抗跌板塊選擇）四月 跌價三成是“政治底線” 五月 5

3、月2日別墅展發(fā)言 五月 悶燒鍋式的圍城效應(yīng) 六月 搶先跌價也是商機 七月 境外冷錢=樓市安定力量 八月 精華反成套牢區(qū) 九月 油田旁的森林大火 十月 樓市吹熄號已經(jīng)吹響 十一月 三環(huán)安全房價比十二月三、三溫暖式的2005年,貳、現(xiàn)況（以二手房為例）,1、二手房指數(shù)5月到達(dá)頂峰1714，之后逐步回落，且降幅呈放大趨勢 4 5 5 11 12 6月 7月 8月 9月 10月 說明二手房正走向谷底 2、在大量放盤地區(qū)的帶動下，各板塊之間“買氣的波浪連動效應(yīng)”正持續(xù)發(fā)酵。 3、租賃市場將持續(xù)旺盛，但租金回調(diào)的狀況將無法避免，尤其中高檔產(chǎn)品。 4、2萬元/平方米以上的板塊逐漸淪陷。,叁、前瞻七上八下的2

4、006年,一、 機遇： 保有人民幣資產(chǎn)逐漸成為國際主流之一 通膨壓力空前，強化房產(chǎn)保值功能 稅費成本終將習(xí)慣，蓄積反彈力道 WTO開放日程接近中2006金融業(yè)開放 品質(zhì)十品牌=優(yōu)質(zhì)開發(fā)商時代的來臨 海外華人基金的大舉涌入（房差 匯差） 捷運路網(wǎng)形成，弱化房價拉陷力量 超跌之后，正確選擇板塊可望獲利,叁、前瞻七上八下的2006年,二、挑戰(zhàn)： 國際熱錢虎視，逼使官方持續(xù)調(diào)控 交屋成為顯學(xué) 榔頭十水桶 購屋糾紛暴增，強化供需對立 房屋泡沫比房價泡沫更嚴(yán)重 空置率攀升拖累景氣回升速度與力道（超過2千萬平方米） 開發(fā)商面對市場真實面的勇氣 信心喊話的作用愈來愈小 政府、媒體（基金入市） 房產(chǎn)稅費改革元年

5、的啟動 板塊的選擇難度加高,三、市場可能的變化： 第一季房價最后堡壘失守 第二季景氣筑底的態(tài)勢明顯 第三季震蕩區(qū)間的收窄 第四季谷底基本形成,四、可以采取的行動 多看書、參加活動掌握市場趨勢 帶著本刊進(jìn)售樓處 跌深而有潛力板塊的關(guān)注與下手陸家嘴到張江之中間段、捷運軸心圖。 捷運軸心圓計8個： 上海火車站1、3、4號相交 人民廣場1、2、8 常熟路、東安路1、7、9 徐家匯、宜山路、上海體育館1、3、4、9 中山公園2、3、4 世紀(jì)大道2、4、6 鎮(zhèn)平路3、4、7,肆、借鑒, 國外樓市風(fēng)云 紐約的價格是上海的34倍，然而紐約的人均收入是上海的15倍。 新加坡在過去20年出現(xiàn)2次樓市高峰，分別在8

6、0與90年代，1996年5月，打壓開始，首付20%，交30%印花稅，賣房者交所得稅、印花稅、3個月后房價下滑、1999年第一季在最谷底。 香港房地產(chǎn)泡沫破滅后，樓價從1997年最高峰開始持續(xù)下跌，6年來跌幅累計達(dá)65%，港人財富蒸發(fā)2.2億元。 日本從1960-1990年30年內(nèi)，六大都市土地價格漲56.1倍，1991年進(jìn)入蕭條期，2001年谷底跌2/3，最高跌1/5。,上海房地產(chǎn)所占GDP比重,上海房價歷年增幅一覽表,歷年新房與二手房推案比例 (全國9:1 國際1:3-5),歷年新房與二手房推案面積一覽表,單位：萬平方米,上海基本資料,05年上海商品房成交量與成交均價一覽表,單位：萬平方米,05年上海住宅成交量與成交均價一覽表,房價走勢,1988-2004年上海房地產(chǎn)業(yè)增加值,歷年