1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識,京海實業(yè),2020/7/23,2,房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及常用名詞,1、房地產(chǎn)： 是指土地、建筑物及其他地上定著物的統(tǒng)稱，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益，房地產(chǎn)與建筑物密不可分。 上述定義中的地上定著物，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性，地上定著物包括為提高房地產(chǎn)的使用價 值而種植在土地上的花草、樹木或人工建造的庭院、花園、假山，為 提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通 風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。,京海實業(yè),2020/7/23,3,2、土地的所有權(quán)種類： 國有土地，集體土地。 3、土地使用權(quán)的獲取方式： 征用、劃撥、出讓。 其中，以

2、出讓方式獲取土地使用權(quán)，目前已經(jīng)實行“招拍掛”的方式 進(jìn)行，即以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)停止。 4、生地與熟地： 熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達(dá)到“三通一平”施工條件的土地。 生地則是相對應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。 三通一平：水通、電通、路通，場地平整。 七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃?xì)馔?、通訊通、供?通，場地平整。,京海實業(yè),2020/7/23,4,5、房地產(chǎn)按用途劃分的類型: a.居住房地產(chǎn)（普通住宅，高級公寓，別墅等）； b.商業(yè)房地產(chǎn)（寫字樓，旅館，商店，影劇院等） c.旅游房地產(chǎn)（公園，風(fēng)景名勝，歷史古跡，沙灘等） d.工業(yè)房地產(chǎn)（廠房，

3、倉庫，） e.農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)（農(nóng)場，林場，牧場，果園） f.特殊房地產(chǎn)（學(xué)校，教堂，政府機(jī)關(guān)辦公樓等） 6、土地使用權(quán)出讓的使用年限： 居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育，科技，文化衛(wèi)生，體育用地50年； 商業(yè)，旅游，娛樂用地40年； 綜合或其他用地50年；,京海實業(yè),2020/7/23,5,7、拆遷補償?shù)姆绞剑?貨幣補償、實物補償（回遷、搬遷）。 目前較多采用貨幣補償方式。 8、在什么情況下，國家可以收回有限制出讓的土地使用權(quán)： a.土地使用屆滿（如果在土地使用權(quán)屆滿以后，再重新交納規(guī)定金額的 土地出讓金，出讓金視該地段標(biāo)的收取，就可以繼續(xù)使用） b.根據(jù)社會公共利益的需要依照法律程序提前

4、收回 c. 因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回,京海實業(yè),2020/7/23,6,9、土地出讓金： 指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國家繳納的土地出讓的全部價 款。 10、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類： 房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。 房屋產(chǎn)權(quán)： 指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和。即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 房地產(chǎn)權(quán)利人： 指依法享有土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的自然人、法人和其他組織。,京海實業(yè),2020/7/23,7,產(chǎn)權(quán)證書： 指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)

5、證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖 大產(chǎn)權(quán)證： 即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這 只能由開發(fā)商來辦理。 小產(chǎn)權(quán)證： 即每個購房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn) 交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。 商品房： 是指房屋開發(fā)建設(shè)中專門用作商品銷售的住宅房屋或商業(yè)物業(yè)。,京海實業(yè),2020/7/23,8,公房： 也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建 銷售的住宅，在住宅未出售

6、之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。 使用權(quán)房： 由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn) 出租給居民的公房。 集資房： 改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面 共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房 價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方 面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價 全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 共有房產(chǎn)： 兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán),京海實業(yè),2020/7/23,9,五證（預(yù)售條件）: 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 國有土地使用證 、建

7、設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、和商品房預(yù)售許可證，簡稱“五證”。 一證三書（樓房交付使用條件）： 一證： 房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證 三書：商品房質(zhì)量保證書 、商品房使用說明書 、收樓通知書 商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等 商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注 意的問題。,京海實業(yè),2020/7/23,10,現(xiàn)房： 已經(jīng)交付使用的商品房客戶交付部分或全部房款后即可入住。 開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大證）的商品房。 期房： 尚未交付使用的商品房。指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始 至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大證）為止的期間。 準(zhǔn)現(xiàn)房： 指房屋主體已基本封

8、頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。,京海實業(yè),2020/7/23,11,11、價格： 價格的種類很多，如均價、起價、最低價、最高價、一口價等。 其中的兩種。 最低價指目前銷售中最低的單價 最高價指目前銷售中最高的單價 均價：指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積和。 可以反映一個樓盤整體價格。 起價：指物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格。多層一般以頂層的 銷售價為起價，高層以低樓層的售價作為起價，不能真實 的反映樓盤的價位。 一口價指不分樓層 不分方向一次性付款的價格,京海實業(yè),2020/7/23,

9、12,12、定金與訂金的區(qū)別： 定金是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付的期限。定金合同自實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過合同標(biāo)的額的20%。 如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金。如果開發(fā)商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣給他人，應(yīng)向購房者雙倍返還定金。 這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。,

10、京海實業(yè),2020/7/23,13,13、違約金: 指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補償性， 但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論 是否給對方造成損失，都要支付違約金。 14、房地產(chǎn)一級市場: 房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即 國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為 國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以 是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷 的市場。,京海實業(yè),2020/7/23,14,15、房地產(chǎn)二

11、級市場: 房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地 產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交 易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用 者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。 16、房地產(chǎn)三級市場: 房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換。,京海實業(yè),2020/7/23,15,17、預(yù)售的條件： 商品房預(yù)售實行許可證制度，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣市房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許

12、可證。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示許可證。其商品房預(yù)售廣告、售房宣傳資料和說明書均應(yīng)載明預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。其許可證應(yīng)在售樓場所顯著位置懸掛。未取得預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。,京海實業(yè),2020/7/23,16,內(nèi)銷商品房預(yù)售： 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售內(nèi)銷商品房須持以下證件或資料： 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照； 有市計委、建委批準(zhǔn)的商品房項目建設(shè)計劃文件； 已取得國有土地使用證或土地使用權(quán)來源證件，并已交付全部土地使用權(quán)出讓金； 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工證； 有納入市建委銷售計劃的證明文件； 按申請預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，或

13、達(dá)到相應(yīng)的工程進(jìn)度，并已確定施工進(jìn)度和交付日期； 本市商品房預(yù)售許可證。,京海實業(yè),2020/7/23,17,外銷商品房預(yù)售： 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售外銷商品房須持以下證件或資料： 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照； 付清地價款（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金），取得土地使用證； 市或區(qū)縣建委頒發(fā)的建設(shè)工程開工證，建筑施工合同，采暖、給排水、供電、燃?xì)?、電視接收、電梯安裝等工程已確定交用日期的證明材料； 已完成工程建設(shè)總投資額的25； 工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定； 外銷商品房預(yù)售許可證。,京海實業(yè),2020/7/23,18,1、建筑面積: 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍

14、成空間的水平面積，如 果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積 包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、他 公攤面積等。 2、使用面積： 住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面 積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況， 但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 3、套內(nèi)建筑面積 : 套內(nèi)使用面積和套內(nèi)墻體面積與陽臺建筑面積之和,規(guī)劃術(shù)語及相關(guān)規(guī)定,京海實業(yè),2020/7/23,19,4、公用面積： 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開

15、發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。 5、竣工面積： 指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑. 6、共有建筑面積 房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積,京海實業(yè),2020/7/23,20,7、分?jǐn)偯娣e 公共場所(如樓梯)及公共設(shè)施(如供電房)所占的面積按一定比例分配給每戶的面積。 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50 公用建

16、筑面積分?jǐn)傁禂?shù)： 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。,京海實業(yè),2020/7/23,21,8、容積率： 項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。 容積率=總建筑面積總用地面積 多層容積率一般控制在1.3以下，小高層的容積率可以達(dá)到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對于開發(fā)商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。 9、建筑密度: 在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基地總面積

17、與居住區(qū)總用地的比值。 建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 建筑密度 =小區(qū)全部建筑地基面積小區(qū)總占地面積100%,京海實業(yè),2020/7/23,22,10、綠化率： 項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 綠化率自然越高越好，一般在40%左右。 綠化率=綠化面積總用地面積100% 11、實用率： 是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。也稱之為“K” 值。 實用率 = 套內(nèi)建筑面積 建筑面積,京海實業(yè),2020/7/23,23,12、用地面積： 規(guī)劃地塊劃定的面積。 是指產(chǎn)權(quán)人使用土地的范圍包括其土地上建筑物包括天井、通道、庭 院占地面積的總和，即占

18、地面積。 13、用地紅線： 指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用范圍的界線。在規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。 14、道路紅線： 城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。 15、日照間距系數(shù)： 指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。,京海實業(yè),2020/7/23,24,16、建筑間距： 兩棟建筑物外墻之間的水平距離。 17、日照標(biāo)準(zhǔn)： 根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽 的房間子規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量。 1994年2月1號執(zhí)行的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范中規(guī)定，住宅建 筑日照標(biāo)準(zhǔn)：冬至日住宅底層日照時間不少1小時

19、或大寒日住宅底層日照 時間不少于2小時。,京海實業(yè),2020/7/23,25,18、居住區(qū)用地： 住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。 住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。含宅間 綠地和宅間小路。 公建用地：與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各 類 設(shè)施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停 車場等。 道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽 車、單位通勤車等車輛的停放場地。 公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供 居民共享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他 塊狀、帶狀綠地。,京海實業(yè),2

20、020/7/23,26,19、配套設(shè)施： 指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路 和公共綠地的總稱。 20、建筑小品： 指既有功能要求，又有點綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建 筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。,京海實業(yè),2020/7/23,27,建筑基礎(chǔ)知識,1、定義： 廣義：人工建筑而成的所有東西。 狹義：即指房屋。是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門窗等，能夠遮風(fēng)擋雨 ，供人們在內(nèi)居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀(jì)念或其他 活動的空間場所，不包含構(gòu)筑物。 構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生 活活動。如煙囪、水塔、水井、隧道等。,一、建筑

21、物,京海實業(yè),2020/7/23,28,2、分類：房地產(chǎn)行業(yè)對于建筑物的分類方式較多，標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同， 現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式。 按使用性質(zhì)分：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑 按層數(shù)分：低層（13層） 多層（46層） 小高層（715層） 高層（15層以上至建筑高度100米） 超高層（建筑總高度超過100米，不含單層建筑超過 100米）。 按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力 墻等）、鋼結(jié)構(gòu)。,一、建筑物,京海實業(yè),2020/7/23,29,1、基礎(chǔ)： 定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它 支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳 給下

22、面的地基。 按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)、獨立基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)（高層 常用）、樁基礎(chǔ)。 2、地基： 定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的 土層或巖層。,二、建筑構(gòu)造,京海實業(yè),2020/7/23,30,3、建筑物的結(jié)構(gòu)類型： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。鋼筋 主要承受拉力，混凝土主要承受壓力。又可依結(jié)構(gòu)布置情況分為排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)等。 優(yōu)點： A. 耐久性好：強度不隨時間增長而降低，反而略有提高 B. 耐火性好：水泥保護(hù)鋼筋受熱，使之耐高溫 C. 整體性好：節(jié)點的連接強度高，提高其剛度和穩(wěn)定性 D. 可模性好：

23、根據(jù)模具澆筑成任意形狀 E. 就地取材：其粗、細(xì)骨料產(chǎn)地普遍，降低造價 F. 節(jié)約鋼材,二、建筑構(gòu)造,京海實業(yè),2020/7/23,31,磚混結(jié)構(gòu)：主要是磚墻承重，部分是鋼筋混凝土屋面板和梁承重的結(jié) 構(gòu)。 磚木結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件是用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。 其他結(jié)構(gòu)：凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的建筑物都?xì)w此類，如竹結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)、 磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞、木板房、土草房等。 框架結(jié)構(gòu)與混合結(jié)構(gòu)的區(qū)別 框架結(jié)構(gòu)是由鋼筋水泥的梁、柱及樓板組成，墻體無承重任務(wù)，只 起間隔與維護(hù)的作用，故可以拆除。混合結(jié)構(gòu)是由磚墻和鋼筋水泥樓板 構(gòu)成，墻體是承重構(gòu)件，不能隨意拆除。,二、建筑構(gòu)造,京海實業(yè),2020/7/23,32,4

24、、墻體和柱：豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和 自重傳給基礎(chǔ)。 墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。 承重墻：直接受外力作用和自重的墻體。 非承重墻：一般情況下僅承受自重的墻。 結(jié)構(gòu)墻：主要承受側(cè)向力或地震作用，并保持結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定的 承重墻，又稱剪力墻，抗震墻等。,二、建筑構(gòu)造,京海實業(yè),2020/7/23,33,剪力墻高層建筑因為其高度的原因，將承受較大的水平荷載（風(fēng)力、地震力），從而產(chǎn)生剪切力，用于抵抗剪切力的墻體稱為剪力墻。 它是承受垂直及水平力設(shè)計的墻體，起承重的主力，由鋼筋砼搗制而成，墻內(nèi)設(shè)有雙層鋼筋網(wǎng)。墻上的門、窗洞在設(shè)計時已經(jīng)按力學(xué)的要求進(jìn)行設(shè)計，洞口

25、的四周還另外埋設(shè)有鋼筋進(jìn)行加固。因剪力墻鋼筋網(wǎng)密集、難于開鑿、若開洞后則難以加固洞口四周的被破壞部分，并且會直接破壞剪力墻的整體性和受力體系，故建成后極少再于剪力墻上開洞。,京海實業(yè),2020/7/23,34,5、門窗： 門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門 ；木門、塑 鋼門、鋁合金門等。 窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗 ；木窗、塑 鋼窗、鋁合金窗等。 6、地面、樓板和梁： 地面：通俗指每層樓的人腳踏的樓面。 樓板：分隔層與層之間的水泥混凝土板。 梁：跨過空間的橫向構(gòu)件。,京海實業(yè),2020/7/23,35,7、樓梯： 一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。

26、樓梯的寬度一般在1.2米左右。 住宅樓梯的傾斜度一般在1520度 臺階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在2025cm、踢步在15cm時人們的感覺最舒適。 8、屋頂： 屋頂分平屋頂和坡屋頂。 建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽臺、雨篷等部件。,二、建筑構(gòu)造,京海實業(yè),2020/7/23,36,9、開間： 住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮 之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅 開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體 性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開

27、間住宅可為住戶提供一個40 50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比， 承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。,二、建筑構(gòu)造,京海實業(yè),2020/7/23,37,10、進(jìn)深： 在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻 壁之間的實際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證 建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上 有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要 限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。 11、層高： 指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。 12、凈高： 層高減去樓板厚度的凈剩值。 注：一般樓層規(guī)

28、定凈空應(yīng)為2.8米高，連樓板在內(nèi)應(yīng)為3米高。,二、建筑構(gòu)造,京海實業(yè),2020/7/23,38,13、過道： 住宅套內(nèi)使用的水平交通空間 14、走廊： 住宅套外使用的水平交通空間 15、格局： 指一戶房屋之房型，方正或?qū)匍L型，不方正，異型 16、私密性： 指私生活之隱私性（動靜分區(qū)，棟距要寬） 17、采光： 指光線日照之明亮度 18、通風(fēng)： 風(fēng)之來源，去路,二、建筑構(gòu)造,京海實業(yè),2020/7/23,39,19、標(biāo)準(zhǔn)層： 指平面布置相同的住宅樓層，單制樓宇的一層，其層面平整，沒有特殊設(shè) 計工藝。 20、躍式： 室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，樓層的幾部分之間地面高低錯開，高度差約為4060c

29、m之間，以實現(xiàn)動靜、公私的分離。一般在設(shè)計當(dāng)中把客廳、餐廳、廚房、公共衛(wèi)生間等公共活動區(qū)域的樓層面與房間等私密性強的樓層面通過3級踏步樓梯級相對錯開，形成高低兩級樓層平面。,二、建筑構(gòu)造,京海實業(yè),2020/7/23,40,21、錯層： 一般指一套住宅內(nèi)有三個層面，房間大門走進(jìn)去是客廳，樓高一般是3.6米以上，在進(jìn)去會分開上下兩層，走下去下層一般會安排廚房，衛(wèi)生間，走上去上層一般會安排臥房，書房，形成三個平面樓層。 22、復(fù)式： 是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，（一般在首層 安排起居室，廚房，衛(wèi)生間，二層安排臥室，書房，）,二、建筑構(gòu)造,京海實業(yè),2020/7/23,41,23、地

30、下室： 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的12者。 24、半地下室： 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的13，且不超過12者 25、住宅的樓梯有否規(guī)定為幾寬？ 住宅的樓梯一般凈寬不應(yīng)少于1米，梯級為3015（寬高）,二、建筑構(gòu)造,京海實業(yè),2020/7/23,42,1、給水、排水系統(tǒng) 給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用）、設(shè)置水箱供水（水壓在一天內(nèi)定期高低變化的情況下采用）、設(shè)置水泵、水箱供水（水壓經(jīng)常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用于多層、高層建筑。當(dāng)室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時，通

31、常分成兩個供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設(shè)置水泵水箱供水。） 給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。 排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。多采用100 150的鑄鐵管或PVC管材。,三、建筑設(shè)備,京海實業(yè),2020/7/23,43,2、采暖系統(tǒng)： 采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨立采暖；二是集中采暖。 集中采暖又可分為兩種： 熱水供暖：采用熱水進(jìn)行供暖，供水溫度一般95度，回水溫度一般70度。這種方式的特點是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。 蒸氣采暖：采用水蒸氣進(jìn)行供暖。這種方式的特點是熱得快，涼得也快。多用于間歇性采暖建筑，如劇院等。 集中供暖國家目前提倡采用分戶計量式采暖方式，但是

32、由于計量價位的不確定，大多開發(fā)商都沒有采用。當(dāng)前使用最多的是分戶控制采暖。 無論是分戶計量還是分戶控制，現(xiàn)在都沒有達(dá)到“誰用誰交費，不用不交費”的狀態(tài)。,三、建筑設(shè)備,京海實業(yè),2020/7/23,44,3、通信和空調(diào)系統(tǒng) 包括電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線系統(tǒng)等。 4、電氣設(shè)備： 包括導(dǎo)線、配電箱、電開關(guān)、電表、防雷裝置（接閃器（避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)）、引下線、接地裝置）。 5、燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng) 燃?xì)饽壳俺Ｓ玫挠腥N： 人工煤氣：工業(yè)尤其是煉鋼及石油加工產(chǎn)業(yè)的副產(chǎn)品，其主要成分是 CO，比重與空氣相近。使用不當(dāng)極易發(fā)生煤氣中毒。,三、建筑設(shè)備,京海實業(yè),2020/7/23,45,天然氣：蘊藏于地下的

33、可燃?xì)怏w，主要成分是CH4，比空氣輕，一旦 發(fā)生泄漏，天然氣會飄于上層，不會發(fā)生煤氣中毒的現(xiàn)象。而 且天然氣燃燒后不會產(chǎn)生污染性氣體，屬綠色環(huán)保燃料，全國 正大力推廣。 液化石油氣：石油產(chǎn)品，成份較復(fù)雜，熱值高。液化石油氣與上述兩 種燃?xì)獾墓?yīng)系統(tǒng)不同，液化石油氣是一個居住區(qū)一套加 壓系統(tǒng)。液化石油氣一般用于市政燃?xì)夤芫W(wǎng)尚未達(dá)到的地 區(qū)。 6、設(shè)備層、管道井： 設(shè)備層一般用于放置建筑運行機(jī)械。多用于高層住宅、寫字間等。,三、建筑設(shè)備,京海實業(yè),2020/7/23,46,1、磚： 普通磚的尺寸為235*115*55mm，因為磚的尺寸，所以才出現(xiàn)了12墻、24墻、37墻等的說法。 每512塊普通磚

34、組成1立方米。 為保護(hù)耕地，目前已禁止使用粘土磚，提倡使用礦渣磚、粉煤灰磚。 2、水泥： 水泥的種類很多，目前大多采用硅酸鹽水泥。,四、建筑材料,京海實業(yè),2020/7/23,47,3、鋼筋混凝土： 混凝土是用水泥、砂、石子等材料調(diào)和而成。 采用混凝土與鋼筋進(jìn)行搭配，主要是考慮到兩者的膨脹系數(shù)相近，可 以較好的粘合到一起。而且混凝土可以補充鋼筋的剛性不足的缺點， 使得建筑物更加穩(wěn)定。 4、防水材料： 目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。,四、建筑材料,京海實業(yè),2020/7/23,48,5、隔熱層采用什么材料？平常有幾厚？ 隔熱層最普遍用膨脹珍珠節(jié)省制成的五腳磚，厚度約152

35、0公分。無人為損壞一般壽命為15年。 6、條形磚、鋁塑板和玻璃馬賽克各有什么優(yōu)點？ 均為外墻貼面，條形磚色澤較多，貼面光滑整齊，有韻律感；鋁塑板便于安裝，顏色選擇面較廣，但不耐新不耐用且檔次較低；玻璃馬賽克只能用作外墻貼面，因有玻璃質(zhì)，并有鋒利菱角，故不宜用貼內(nèi)墻，避免擦傷，在高層建筑中不宜采用，因每粒玻璃馬賽克粘結(jié)面小，受震動的話容易脫落。 7、外墻噴涂有什么優(yōu)點？ 外墻噴涂色澤較多，顏色比較柔和，能與園林綠化景觀相融合，并且施工方便。缺點：壽命較短，一般5年左右須翻新。,四、建筑材料,京海實業(yè),2020/7/23,49,8、三大材、四小材： 三大材：鋼材、水泥、木材。 四小材：汽柴油、玻璃

36、、瀝青、油氈。 9、圖紙名稱： 平面圖、立面圖、剖面圖 建施圖、結(jié)施圖、水施圖、電施圖、暖施圖、通施圖,四、建筑材料,京海實業(yè),京海房地產(chǎn),測繪概論,京海實業(yè),2020/7/23,51,目 錄,一、房產(chǎn)面積測算一般規(guī)定,二、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定,三、用地面積測算,四、成套房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)?京海實業(yè),2020/7/23,52,房產(chǎn)面積測算一般規(guī)定,房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容：面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算 兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。 房屋的建筑面積 ：房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影

37、面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高220m以上(含220m)的永久性建筑。 房屋的使用面積 :房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。,京海實業(yè),2020/7/23,53,房產(chǎn)面積測算一般規(guī)定,房屋的產(chǎn)權(quán)面積：產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 房屋的共有建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 面積測算的要求：各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。 量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面

38、積以平方米為單位，取 0.01 m2。,京海實業(yè),2020/7/23,54,房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定,計算全部建筑面積的范圍 a) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 b) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在220m以上部位計算建筑面積。 c) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在220m以上的，按其水平投影面積計算。 d) 樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。,京海實業(yè),2020/7/23,55,房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定,e) 房屋天面上，屬永

39、久性建筑，層高在220m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在220m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 f) 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 g) 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 h) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 i) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 j) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在220m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計算。,京海實業(yè),2020/7/23,56,房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定,k) 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門

40、廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 l) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 m) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 n) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在220m以上部位的外圍水平面積計算。 o) 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。,京海實業(yè),2020/7/23,57,房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定,計算一半建筑面積的范圍 a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 b) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算

41、。 c) 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 e) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。,京海實業(yè),2020/7/23,58,房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定,不計算建筑面積的范圍 a) 層高小于220m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于220m的地下室和半地下室。 b) 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。 d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 e) 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的

42、平臺。,京海實業(yè),2020/7/23,59,房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定,f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 j) 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫,京海實業(yè),2020/7/23,60,用地面積測算,用土地面積測算的范圍 以丘為單位進(jìn)行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測算，各項地類面積的測算。 下列土地不計人用地面積： a) 無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地。 b) 市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。 c) 公共使用的河灘、水溝、排污溝。 d) 已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。 e) 其他按規(guī)定不計人用地的面積。,京海實業(yè),2020/7/23,61,套內(nèi)房屋使用面積 以水平投影面積按以下規(guī)定計算: a)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 b)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。 c)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計人使用面積。 d)內(nèi)墻面裝飾