1、開封明倫街項目市場調(diào)研及營銷執(zhí)行報告,謹(jǐn)呈：河南富泰房地產(chǎn)有限公司,報告綱要,第二部分 營銷執(zhí)行報告,第一部分 市場調(diào)研報告,報告綱要,第二部分 營銷執(zhí)行報告,第一部分 市場調(diào)研報告,城市基本現(xiàn)狀,城市印象,開封市位于黃河中下游沖積平原東部，東經(jīng)11352至11516，北緯3412至3501。全市地形低平坦蕩。西距省會鄭州70公里，北依黃河，南接黃淮平原，東連華東諸省。開封市轄五縣五區(qū)，總面積6444平方公里，總?cè)丝谑?68萬，其中，市城區(qū)人口78萬。,通許縣,尉氏縣,杞縣,蘭考縣,開封縣,開封市區(qū),城市屬性,城市印象,悠久歷史的文化名城。 全面開放的旅游城市。 人文與自然景觀交相輝映的城市。

2、 資源稟賦優(yōu)越、投資領(lǐng)域廣闊的城市。 文化底蘊(yùn)豐厚、科教基礎(chǔ)較好的城市。,開封七朝古都， 文化底蘊(yùn)濃厚,如圖2006年前三季度全市生產(chǎn)總值（GDP）為346.14億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)110.62億元；第二產(chǎn)業(yè)136.9億元；第三產(chǎn)業(yè)98.63億元。 整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍然以第二產(chǎn)業(yè)為主。,城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),城市印象,城市印象,城市居民人均消費性支出 水平也不斷提高。對住房等高價值商品的購買能力增強(qiáng)。,居民收入水平,城市印象,人口情況,城市總?cè)丝?68萬，其中城市人口78萬，占總?cè)丝诘?6.6，可見城市人口不足，開封房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要大力挖掘城市周邊居民的購買需求。,開封交通便利，隴海鐵路從市內(nèi)穿過，京

3、廣、京九鐵路左右為鄰，106國道、310 國道交匯，開洛、開商高速公路橫穿河南，開封距鄭州國際機(jī)場50多公里。 開封優(yōu)越的地理位置使其成為北上南下、西進(jìn)東出的樞紐城市，同時又是沿亞歐 大陸橋東西雙向開放、外引內(nèi)聯(lián)的對外開放中心城市。,交通運輸,城市印象,城市印象,鄭汴一體化進(jìn)程加快,從地圖上看，開封緊鄰鄭州，兩市之間的交通運輸便捷。加之兩市在城市定位上存在明顯的互補(bǔ)性，這就使鄭汴兩市具有了率先推進(jìn)一體化發(fā)展的良好基礎(chǔ)。,鄭汴一體化,城市印象,功能對接 突出開封歷史名城的特色，推進(jìn)功能對 接，實現(xiàn)與鄭州的功能互補(bǔ)。 城區(qū)對接 加快鄭汴快速通道的建設(shè)，城市輕軌的規(guī)劃建設(shè)，完善市政管道，推進(jìn)兩市城區(qū)

4、對接。 空間對接 促進(jìn)鄭州、開封相向發(fā)展，加快中牟組團(tuán)和杏花營組團(tuán)建設(shè)，進(jìn)一步密切空間聯(lián)系。 產(chǎn)業(yè)對接 兩地要統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局，吸引零部件加工以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入園區(qū)，逐步形成鄭汴緊密相連的產(chǎn)業(yè)帶。 服務(wù)對接 鄭汴兩市準(zhǔn)備在鄭州、開封兩市率先推行教育、科技、文化、旅游資源共享和金融、電信同城化，推進(jìn)服務(wù)對接。 生態(tài)對接 加強(qiáng)兩市間生態(tài)共建，建設(shè)森林、綠色生態(tài)調(diào)節(jié)區(qū)，發(fā)展都市型農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)，實現(xiàn)綠化和觀光的充分結(jié)合。,鄭汴一體化,城市印象,鄭汴一體化,城市印象,開封成為鄭州的后花園,鄭州城市功能的優(yōu)勢在于商貿(mào)、信息交流和交通,開封城市的優(yōu)勢功能在于旅游休閑和居住,開封的建設(shè)重點放在旅游休閑基礎(chǔ)設(shè)施、城

5、市綠化美化，以及房地產(chǎn)開發(fā)上 ，從而為開封的房地產(chǎn)帶來巨大的升值空間。,開封市位于黃河中下游沖積平原東部，具有悠久的歷史文化底蘊(yùn)，旅游資源豐富。,城市印象,總結(jié)：,整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍然以第二產(chǎn)業(yè)為主，城市居民人均消費性支出 水平也不斷提高。對購置住房等大件物品的能力也將日趨擴(kuò)大。,鄭汴一體化后為開封房地產(chǎn)業(yè)帶來的極大的升值空間。, 開封市房地產(chǎn)市場分析,2005年及2006年開封房地產(chǎn)分析,如圖所示：06年開封市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資10億元，比05年提高了16.3%；新開工面積50.8萬平方米，較05年提高了13.1%；在建面積147.6萬平方米，比05年上升了11.3%；銷售面積（含預(yù)售）62.

6、5萬平方米，比05年提高了7.8%。 可見開封房地產(chǎn)業(yè)正在逐漸復(fù)蘇。, 開封市房地產(chǎn)市場分析,2006年商品房銷售均價比2005年有小幅上漲，原因分析如下 ：,房地產(chǎn)總體需求旺盛，投資性購房傾向增強(qiáng)。,政府推行土地公開招拍掛制度，一定程度上提高了建設(shè)用地的價格。,近年來建筑原材料價格上漲。,居民收入水平的提高，需求檔次的提升拉動房價的上升。,開發(fā)商的稅費有較大幅度的上漲，增加了開發(fā)的資金成本。,鄭汴一體化后對房地產(chǎn)價格的拉動作用明顯。, 開封市房地產(chǎn)市場分析,老城區(qū)：均價1700-2500/平方米,東區(qū)：均價1400- 1900元/平方米,南區(qū)：均價1400-1800元/平方米,西區(qū)：均價16

7、50- 3150元/平方米,各區(qū)域銷售均價,通過對以上圖表的分析：開封在售樓盤39個西區(qū)18個老城區(qū)僅有6個，而老城區(qū)人口占開封市總?cè)丝诘?5以上，可見老城區(qū)居民對房屋的需求有巨大潛力。, 開封市房地產(chǎn)市場分析,不同面積住宅商品房的戶型分布, 開封市房地產(chǎn)市場分析,原因分析 由于開封市總體經(jīng)濟(jì)水平不高，家庭結(jié)構(gòu)簡單（三、四口家庭為主），購房以自用為主，既追求一步到位，又比較注重面積的實用和總價的控制。,開封2007年經(jīng)濟(jì)適用房投放情況, 開封市房地產(chǎn)市場分析,經(jīng)省發(fā)改委、省建設(shè)廳、省國土資源廳批準(zhǔn)，開封市今年將新開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項目8個，年內(nèi)新開工面積33.5萬平方米，投資30350萬元。

8、,開封經(jīng)濟(jì)適用房的大量推出對當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌鰰硪欢ㄓ绊懀@個影響市雙向的，一方面會抑制商品房的投放量，然而另給方面卻對舊城改造項目的原有居民的安居找到了一個很好的途徑。, 開封市房地產(chǎn)市場分析,2006年起開封樓市開始逐漸復(fù)蘇。,總結(jié)：,隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟，商品房價格也將穩(wěn)步提高。,開封在售樓盤39個西區(qū)18個老城區(qū)僅有6個，而老城區(qū)人口占開封市總?cè)丝诘?5以上，可見老城區(qū)居民對房屋的需求潛力巨大的。,開封經(jīng)濟(jì)適用房的大量推出對當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌鰰硪欢ㄓ绊憽? 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場分析,樓盤選取原則：, 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場分析,選取樓盤分布情況,錦繡皇城 東方花園 江南人家 九

9、鼎頌園 三和花園,所選樓盤：, 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場分析,重點樓盤基本情況對比,片區(qū)內(nèi)除錦繡皇城、九鼎頌園外其項目占地面積都較小。,片區(qū)房地產(chǎn)價格特征, 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場分析,以上價格均以售樓部對外報價為準(zhǔn) 東方花園1700只是對外報價尚未開售,片區(qū)房地產(chǎn)價格特征, 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場分析,通過對以上數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)2000元/這個價格標(biāo)桿成為區(qū)域樓盤的分水嶺，有四個樓盤超越這個價格，樓盤品質(zhì)較高；其他樓盤價格在2000元/以下。,金耀綠城,重點樓盤主力戶型對比, 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場分析,所選樓盤內(nèi)物業(yè)形態(tài)多以多層為主。三房、二房是市場最為暢銷戶型，項目戶型配比應(yīng)注重其比例

10、。, 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場分析,重點樓盤戶型面積區(qū)間對比,分析：類比項目所供應(yīng)的產(chǎn)品戶型較為多樣，面積適中，符合市場大部分購房者的需求，主流 戶型為二室和三室。 類比項目市場消化以經(jīng)濟(jì)適用的中小戶型產(chǎn)品為主，舒適度較高的大戶型產(chǎn)品需求量有限。, 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場分析,重點樓盤戶型設(shè)計特點對比, 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場分析,重點樓盤戶型設(shè)計特點對比,分析：通過片區(qū)重點樓盤戶型設(shè)計特點比較，可見區(qū)域內(nèi)目前受歡迎產(chǎn)品的特點是：大客廳、中臥室、雙衛(wèi)生間；主力戶型三室二廳單位。 起居室面積集中在18-26，開間在3.5-4.9m，進(jìn)深在4.6-6.2m。 主臥室面積集中在15.8-22，開間在3

11、.6m左右，進(jìn)深在4.3-5.9m。 餐廳面積集中在8左右。 次臥面積在10-15。 戶型整體采光充足、明廚明衛(wèi)。 客廳主臥普遍位于南向。, 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場分析,重點樓盤戶型創(chuàng)新對比,分析：各種形式的戶型創(chuàng)新點，如：凸窗等均在該片區(qū)的樓盤中有所體現(xiàn)，重點樓盤九鼎頌園，在這些方面表現(xiàn)得最為突出。以上這些表明了戶型的創(chuàng)新越來越受到市場的認(rèn)可，且逐步淘汰單一設(shè)計的戶型產(chǎn)品。, 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場分析,重點樓盤配套特征對比,分析：同比樓盤內(nèi)部配套主要包含有主題會所、商業(yè)街鋪、運動場所等。此已成為中高檔品質(zhì)物業(yè)的必備素質(zhì)要求。, 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場分析,重點樓盤園林設(shè)計對比,分析：選取重

12、點樓盤中，社區(qū)園林營造的比較到位，基本都引入了水景、中心廣場及休閑設(shè)施等園林元素，中高品質(zhì)樓盤越來越注重社區(qū)共享園林空間的營造。, 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場分析,所選樓盤賣點及主訴求點,項目賣點各異，主訴求與項目賣點較為統(tǒng)一。,總結(jié)：根據(jù)前期市場調(diào)研我司對片區(qū)市場給出如下結(jié)論, 項目所在片區(qū)房地產(chǎn)市場分析,樓盤2000元/這個價格標(biāo)桿成為區(qū)域樓盤的分水嶺。,除錦繡皇城、九鼎頌園外其項目占地面積都較小。,住宅三房、二房為市場最為暢銷戶型。,戶型的創(chuàng)新越來越受到市場的認(rèn)可，且逐步淘汰單一設(shè)計的戶型產(chǎn)品。,市場上中高檔樓盤因滿足如主題會所、商業(yè)街鋪、運動場所等相應(yīng)內(nèi)部配套。,園林設(shè)計已經(jīng)是該片區(qū)樓盤不

13、可忽視的重要因素。, 項目情況分析,項目所屬區(qū)位,項目位于鐵塔一街與解放路交叉口東北角,西區(qū),東區(qū),南區(qū),老城區(qū), 項目情況分析,項目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：, 項目情況分析,本項目地塊為梯形狀，一期總占地面積31畝。項目臨近河南大學(xué)老校區(qū)，人文環(huán)境優(yōu)越，因此其具有一定的升值潛力。,項目四至情況：, 項目情況分析,南至鐵塔一街,西至解放路,北至豆芽街,東至內(nèi)環(huán)路,為片區(qū)內(nèi)主干道，直接與市中心相連,隨著項目的開發(fā)鐵塔一街將納入明倫街體系,是一條穿過居民區(qū)的一條小路，多以小的門面房為主,是一條穿過居民區(qū)的一條小路，多以小的門面房為主, 項目情況分析,項目現(xiàn)狀,地塊沿鐵塔一街部分(一期)，已完成拆遷工作，明倫

14、街拓寬工程已經(jīng)進(jìn)入施工階段；后續(xù)開發(fā)仍然存在拆遷壓力。,拆遷工作基本完成, 項目情況分析,周邊配套:,商業(yè)配套：金好來超市、小型臨街商鋪等。 教育配套：河南大學(xué)、河大附中、河大附屬小學(xué)、育英幼兒園、北道門小學(xué)、開封市第二中學(xué)等。 金融配套：中國農(nóng)業(yè)銀行、中國交通銀行、中國建設(shè)銀行等。 醫(yī)療配套：開封市第六人民醫(yī)院等。 休閑配套：鐵塔公園、龍亭公園等。 交通配套：28、10等多條公交線路。,項目SWOT分析,市場機(jī)會：區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)量明顯不足。 項目周邊區(qū)域新建地產(chǎn)項目較 少，市場投放量有限。 周邊項目產(chǎn)品差異化不明顯。 市政機(jī)會：鄭汴一體化對開封房地產(chǎn)市場起 到的整體推動作用。 片區(qū)機(jī)會：中區(qū)

15、整體房地產(chǎn)市場價格偏低， 未來升值空間較大。,片區(qū)劣勢：項目所處板塊目前不屬于城市發(fā)展 熱點區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢不明顯。 口碑劣勢：前期長達(dá)4年的拆遷，在周邊居 民的心目中會造成一 定的負(fù)面影 響。,片區(qū)威脅： 周邊部分在建樓盤與本項目 在體量、定位、產(chǎn)品入市時間 上形成最直接的競爭。 后續(xù)的拆遷工作會帶來較多 不確定性風(fēng)險。 市場威脅：西區(qū)、中區(qū)樓盤將分流部分區(qū) 域內(nèi)有一定消費能力的中高端 消費者。,教育優(yōu)勢：河大附中等教育資源豐富。 人文優(yōu)勢：項目靠近學(xué)校人文教育優(yōu)勢明顯。 品牌優(yōu)勢：富辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有著較強(qiáng) 樓盤開發(fā)能力。 景觀優(yōu)勢：項目周邊如鐵塔公園、龍亭公園等 景觀優(yōu)勢明顯。 關(guān)注度

16、優(yōu)勢：項目為舊城區(qū)改造項目，市場關(guān) 注度較高。 配套優(yōu)勢：片區(qū)周邊配套成熟。, 項目情況分析, 項目定位研究,同致行項目定位觀,THE PROJECT LOCALIZATION, 項目定位研究,上城生活,屬性定位以“教育、環(huán)境”為主題，及明倫街、11萬平米、教育、景點社區(qū)上城生活,屬性定位：,上城是座什么樣的城？ 高高在上還是居優(yōu)越之上？ 世家僅僅只是獨門大院？ 亦或可以世襲永享？, 項目定位研究,上城是座什么樣的城？ 這里的每一片琉璃都蘊(yùn)含著千年的文化傳奇 這里的每一條街巷，都曾經(jīng)通往無數(shù)榮耀宅府 這里的每個人，都曾經(jīng)無數(shù)次夢回大宋 這里的每一個聲音，都曾經(jīng)令行華夏 ,沒有一座城市象開封一樣

17、承載了千年的文化底蘊(yùn) 在這個城市里居住 我們能感受到什么 當(dāng)然是居錦繡之上的無上榮耀, 項目定位研究, 項目定位研究,錦繡之上,榮耀之府,形象定位, 項目定位研究,形象定位：,分期次主題： 第一期：品牌主題 訴求語：富泰品質(zhì)、科學(xué)筑家 第二期：教育主題 訴求語：承載成長的夢想 第三期：產(chǎn)品主題 訴求語：創(chuàng)新開發(fā)類型，打造建筑精品 第四期：物業(yè)主題 訴求語：常規(guī)服務(wù)個性化菜單服務(wù) “精品服務(wù)，真情關(guān)懷”, 項目定位研究,案名定位：,理念釋義：“上城”因為項目所處內(nèi)城，外城為“下”，內(nèi)城為“上”。世家則是指世襲傳承祖上有功勞的家族?！吧铣鞘兰摇睒O大的提升了項目檔次，體現(xiàn)了一種濃郁的生活品位。,方案

18、一：上城世家, 項目定位研究,形象展示,這是一個什么地方？ 這里，曾經(jīng)決定一個王朝的興衰 曾經(jīng)傳承數(shù)個世紀(jì)的文明 這里，曾經(jīng)是社會的中樞和首腦 ,理念釋義：宋沿唐制設(shè)學(xué)士院，也稱翰林學(xué)士院，有時亦稱翰林院。翰林學(xué)士實際上充當(dāng)皇帝顧問，很多宰相都從翰林學(xué)士中選拔。北宋前期的翰林學(xué)士，亦無秩品。元豐改制后，翰林學(xué)士承旨和翰林學(xué)士成為正式官員，正三品，并且不任其他官職，專司草擬內(nèi)制之職，例帶知制誥銜。項目教育氣息濃郁“翰林院”形象突出項目最大賣點。, 項目定位研究,案名定位：,方案二：翰林院,承襲一座城的輝煌, 項目定位研究,形象展示,這是一條什么樣的街巷？ 是唯一，是專享 是承襲一個世紀(jì)的大河輝煌

19、 在這里，至今都回蕩著飽滿的靈魂和才俊的思想 再過一百年，這里的思想依然深邃久遠(yuǎn) ,理念釋義：案名的建議主要從項目的區(qū)位考慮，項目所處明倫街并且明倫街在開封人的心目中就是好學(xué)校的代言。, 項目定位研究,案名定位：,案名三：明倫街99號（假定門牌號）,11萬平米教育景觀社區(qū),形象展示, 項目定位研究,理念釋義：由于項目位與歷史悠久的明倫街，擇選明倫兩字可以提升項目的人文氣質(zhì)，與河大高度融合；明倫盛世又同諧音名門盛世，暗含皇城大氣之勢，同時也具有書香雅士的風(fēng)范，更能代表一座皇城的形象。, 項目定位研究,案名定位：,案名四：明倫盛世,明倫盛世,皇城之上，盛名天下,大學(xué)城人文城,明倫盛世，精神領(lǐng)袖的選

20、擇,根據(jù)我司對市場的長期觀察和總結(jié)，影響置業(yè)者 決定購買高端物業(yè)的最重要因素為： Q品質(zhì)、T交通、P價格,C（競爭力）= qntn/p,C = 6060/1544（2006年住宅均價）= 2.33 取值說明：qn、tn值取合格，60分； p值取最近開封住宅產(chǎn)品均價，未來可適當(dāng)修正,價格定位, 項目定位研究,購買決定因素,區(qū)域交通,產(chǎn)品品質(zhì),銷售價格,工作、生活習(xí)慣,面子、形象、價值觀,購買平衡杠桿,？,？,互動影響, 項目定位研究, 項目定位研究,C = 2.33，qn = 74，tn = 66 p =qntn /C =2096 元/平方米,說明：在本項目的品質(zhì)和交通質(zhì)素的綜合評定條件下， 結(jié)

21、合3.17的市場合理競爭力，本項目的總體均價水平可達(dá)到2096元/。 同時，通過良好的營銷策劃，提升客戶的感知價值； 找到愿意支付更高價格的客戶（市場細(xì)分）將會帶來銷售價格一定的上漲空間， 在價格具有競爭優(yōu)勢的前提下，可實現(xiàn)： 2300元/的合理售價, 項目定位研究,1）低開高走 為迅速占有市場份額，形成市場熱點，建議本物業(yè)低價入市， 逐步提高價格，樹立升值物業(yè)形象。要切實做到低開高走， 兩個難點在于：一是調(diào)價頻率；二是調(diào)價幅度，必須做到調(diào)幅要“小”、 調(diào)頻要“頻”,2）各階段定價措施 內(nèi)部認(rèn)購時，價格較低，才能吸引客戶，真正做到高尚的物業(yè)、平實 的價格。開盤銷售后，價格小幅“頻”調(diào)，逐漸升高

22、，因為物業(yè)的整體 形象展現(xiàn)會對客戶有較強(qiáng)的吸引力?，F(xiàn)樓銷售時，為了加快銷售速度， 盡量保持價格，避免價格調(diào)整的幅度過大, 項目定位研究,價格控制實施,【對買家的判斷】, 項目定位研究,項目客戶定位：,【定位思考】,市場中有一群人在尋找一種房子。 富泰項目在市場中尋找一群人。,項目客戶定位, 項目定位研究,游離客戶群,重點客戶群,核心客戶群,成長型客戶群,重點客戶群,周邊學(xué)校教師 主要來自于河南大學(xué)的年輕教師 主要來自周邊私營業(yè)主 主要來自于開封的各行政單位公職人員及邊緣人員 老城區(qū)所引起的拆遷居民的購房潮 城市其它區(qū)域或周邊城市人群，希望子女受到優(yōu)良教育的或因工作因素而再次購房。,核心客戶群,

23、游離客戶群,成長型客戶,客戶定位,周邊居家型客戶(25-35歲） 認(rèn)同片區(qū)價值 關(guān)注配套，尤其是教育資源 積蓄多，收入穩(wěn)定 面積需求一般,片區(qū)周邊居民 老城區(qū)服務(wù)行業(yè)人員 脫離原家庭年輕一族,周邊投資客 (30-40歲） 多數(shù)已有購房經(jīng)驗，并已嘗到物業(yè)升值甜頭 看好片區(qū)升值前景 對產(chǎn)品細(xì)節(jié)關(guān)注不多 對單價不太敏感，對總價敏感, 項目定位研究, 項目定位研究,客戶定位,主要包括河南大學(xué)院、河大附中、開封市二十三中等學(xué)校教職員工及其他工作人員。 城市其它區(qū)域或周邊城市人群，希望子女受到優(yōu)良教育的或因工作因素而再次購房。 當(dāng)?shù)匦∩啼伒乃綘I企業(yè)主。 政府官員及公務(wù)員。 醫(yī)生及其他醫(yī)務(wù)人員。 舊城改造拆

24、遷因素而尋求住房的人群。 片區(qū)居民有購房需求者，工作穩(wěn)定，收入水平處于中高層，有一定積蓄，可承受購房總價在20-30萬元之間。 投資意識的客群。, 項目定位研究,建筑立面及園林, 項目定位研究,建筑立面及園林, 項目定位研究,商鋪立面建議, 項目定位研究,商鋪立面建議, 項目定位研究,項目標(biāo)準(zhǔn)色定位,錦繡皇城紅色, 項目定位研究,項目標(biāo)準(zhǔn)色定位,東方花園綠色, 項目定位研究,項目標(biāo)準(zhǔn)色確定位,九鼎頌園蘭色, 項目定位研究,項目標(biāo)準(zhǔn)色定位,建議項目標(biāo)準(zhǔn)色采用差異化路線紅白灰三色的組合,項目配套建議,社區(qū)會所,市場研究表明，各類球場、健身房、游泳池是社區(qū)配套中 使用率最高的設(shè)施。這類設(shè)施 充分滿足

25、了社區(qū)居民的健身、 休閑需求。,項目配套建議,兒童樂趣天地,設(shè)置幼兒園、參與性強(qiáng)的戶外兒童游樂場所。讓孩子更多的接觸自然，在鳥語花香中健康成長。,幼兒園,項目配套建議,全民運動是人們必不可少的、老少皆宜的休閑鍛煉方式。 建議在樓間設(shè)立多塊露天健身設(shè)施，為社區(qū)居民提供休閑娛樂場所，提高居住舒適度。,戶外運動設(shè)施,項目配套建議,項目物管建議,小區(qū)智能化體系（一般做法）,項目物管建議,入口廳堂設(shè)24小時酒店式服務(wù) 提供鐘點工等家政服務(wù) 代為訂餐、送餐服務(wù) 個性化的時尚運動/旅游出行建議 寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話、IP長途電話辦理 室內(nèi)設(shè)施維修服務(wù) 定期舉辦社區(qū)文化娛樂活動 定期進(jìn)行業(yè)主身體檢查,360度“一站

26、式”管家服務(wù)（特別推薦）,項目物管建議,酒店式公寓物業(yè)服務(wù),報告綱要,第二部分 營銷執(zhí)行報告,第一部分 市場調(diào)研報告,策略總綱,高舉舊城改造旗幟，借勢片區(qū)的復(fù)蘇推廣,訴求產(chǎn)品的差異化特色，放大產(chǎn)品的優(yōu)勢,發(fā)揮項目昭示性優(yōu)勢，強(qiáng)化賣場包裝,策略分解,差異化形象打造精英教育花園社區(qū) 充分展示策略樓體的強(qiáng)烈昭示將是推廣的重要途徑 推廣策略著重鎖定本區(qū)域，并在關(guān)鍵路段設(shè)置導(dǎo)示截留客戶 事件營銷策略一次有影響力的公益性活動提升項目品牌,以片區(qū)為核心的區(qū)域性營銷,目標(biāo)導(dǎo)向,中價入市,推廣渠道,快速銷售,深度分析,活動營銷,項目分批推售量少,同期在售項目少,客戶群體集中,賣點整合,一流教育配套無可比擬,交通

27、便利，配套齊全,優(yōu)越的居住環(huán)境,方正實用的中小戶型,百年河大的人文歷史,開發(fā)商的品牌優(yōu)勢,11萬大社區(qū),賣點,營銷籌備期,推售策略控制,第一批 ：4、5、8、9#樓 時間：8月份 理由：首推單位需要低價 入市，并且與工程相一致 第二批 ：2、3、6、7#樓 時間：10月份 理由：次推單位需要提價，剩余 單位品質(zhì)需要相對較高，適合價 值的提升 第三批 ：1#樓 時間：11月份 理由：1#樓為小戶型產(chǎn)品，市 場接受度較弱，需求并不旺盛 做為1期最后的單位推出，既滿 足了此類新產(chǎn)品的市場培育過 程，又可以在較高的價格出售 最后推售商業(yè),銷售周期：7個月（2007年8月2008年2月）,營銷節(jié)點,第一

28、階段導(dǎo)入期(現(xiàn)在-7.31）：形象樹立/引起注意,第二階段強(qiáng)銷期（8.1-10.31）：市場預(yù)熱客戶積累強(qiáng)勢推廣銷售,第三階段持續(xù)期（11.1-08.2）：住宅賣點持續(xù)宣傳、商業(yè)、小戶型推售,5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月,5.1房產(chǎn)會亮相,5.8售樓部開放,6.1認(rèn)籌,8.5開盤,9月教師優(yōu)惠購房月,公關(guān)活動營銷,尾盤銷售,第2批選房,第3批選房,公關(guān)活動營銷,各階段營銷推廣計劃（一批預(yù)熱期）,時間跨度6.17.31（8周） 營銷目的充分消化前期來訪/電客戶，積累新客戶，進(jìn)行市場 摸底。宣傳上提升項目的整體賣點形象。 營銷節(jié)點6.1VIP登記 銷售目標(biāo)積累V

29、IP客戶500600組 營銷活動VIP登記 媒體渠道廣告牌、報紙 宣傳主題錦繡之上，榮耀之府 工程形象售樓處、工地圍墻,各階段營銷推廣計劃（一批熱/強(qiáng)銷期）,時間跨度8.69.1（4周） 營銷目的正式公開銷售，充分消化VIP登記客戶。 進(jìn)行項目的賣點延展，提升產(chǎn)品價值，吸引購買。 通過營銷活動，提升市場關(guān)注，實現(xiàn)熱/強(qiáng)銷二合一。 只有1個多月，必須持續(xù)銷售熱潮，速戰(zhàn)速決，吸引下批客戶關(guān)注。 提升開發(fā)商的品牌。 營銷節(jié)點8.5公開選房 銷售目標(biāo)整體完成第一批單位80%的銷售，資金快速回籠。 營銷活動8.5公開選房 媒體渠道廣告牌、報紙、有線電視、公交 宣傳主題11萬平米精英教育花園社區(qū) 工程形象

30、售樓處、工地圍墻,時間跨度9.29.30（4周） 營銷目的通過活動吸引客戶對第二批單位關(guān)注，積累誠意客戶。 進(jìn)行項目二次形象提升，為銷售打下基礎(chǔ)。 提升開發(fā)商的品牌。 營銷節(jié)點9月教師購房特惠月 銷售目標(biāo)進(jìn)行第二批銷售單位客戶的積累達(dá)到300350組。 營銷活動9月教師購房特惠月 媒體渠道廣告牌、報紙、有線電視、公交 宣傳主題“承襲千百年人文精粹” 工程形象售樓處、樓體圍墻,各階段營銷推廣計劃（二批積累期）,各階段營銷推廣計劃（二批熱/強(qiáng)銷期）,時間跨度10.111.1（4周） 營銷目的通過現(xiàn)場營銷活動，持續(xù)銷售熱潮 擴(kuò)大客戶群體，帶動銷售。 同時為第三批單位的客戶積累創(chuàng)造一定的條件。 提升開

31、發(fā)商的品牌。 營銷節(jié)點主要通過現(xiàn)場營銷活動帶動銷售。 10.1日第二批單位選房 銷售目標(biāo)完成一期的整體銷售 營銷活動10.1日第二批單位選房 媒體渠道廣告牌（內(nèi)外）、報紙、有線電視、公交、網(wǎng)絡(luò) 宣傳主題11萬平米精英教育花園社區(qū) 工程形象售樓處、樓體圍墻,各階段營銷推廣計劃（三批積累期）,時間跨度11.211.30（4周） 營銷目的通過現(xiàn)場營銷活動，持續(xù)銷售熱潮 擴(kuò)大客戶群體， 同時為二期的客戶積累創(chuàng)造一定的條件。 提升開發(fā)商的品牌。 營銷節(jié)點主要通過現(xiàn)場營銷活動帶動銷售。 11.2日第三批單位積累誠意客戶公關(guān)事件營銷 銷售目標(biāo)完成一期的整體銷售 營銷活動11.2日第三批單位積累誠意客戶公關(guān)事

32、件營銷 媒體渠道廣告牌（內(nèi)外）、報紙、有線電視、公交、網(wǎng)絡(luò) 宣傳主題上城世家的生活格調(diào) 工程形象售樓處、樓體圍墻,各階段營銷推廣計劃（三批熱/強(qiáng)銷期）,時間跨度12.108.2（8周） 營銷目的通過現(xiàn)場營銷活動，持續(xù)銷售熱潮 擴(kuò)大客戶群體，帶動一期銷售的基礎(chǔ)上。 同時為二期的客戶積累創(chuàng)造一定的條件。 提升開發(fā)商的品牌。 營銷節(jié)點主要通過現(xiàn)場營銷活動帶動銷售。 12.1日第三批單位選房 銷售目標(biāo)完成一期的整體銷售 營銷活動12.1日第三批單位選房 媒體渠道廣告牌（內(nèi)外）、報紙、有線電視、公交、網(wǎng)絡(luò) 宣傳主題上層建筑，上品生活 工程形象售樓處、樓體圍墻,第一大戰(zhàn)役：造勢（形象差異化階段）,時 間： 5.16.1 目 標(biāo)：塑造厚重人文價值/差異化形象在市場中脫穎而出 推廣主題：錦繡之上，榮耀之府見證皇城的歷史與未來 核心戰(zhàn)術(shù)：房產(chǎn)會亮相全城，迅速成為關(guān)注焦點 輔助戰(zhàn)術(shù)：戶外廣告 /