1、一、征信調(diào)查的概念 征信調(diào)查又稱資信調(diào)查或信用調(diào)查，它是指通過一定的方式對往來客戶的資金與信用方面的情況進(jìn)行調(diào)查了解。 具體來講，征信調(diào)查是指以授信的對象為目標(biāo)，將直接或間接的資料，配合經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)業(yè)政策等要素對有關(guān)企業(yè)或個人的經(jīng)營狀況、財務(wù)狀況進(jìn)行評估，判定其目前的信用狀況、預(yù)期的經(jīng)營動向、財務(wù)狀況和償債能力，進(jìn)而獲得其完整的信用的評估，以有利于貸款的發(fā)放。,第六章 房地產(chǎn)融資征信調(diào)查和項目融資分析 第一節(jié) 房地產(chǎn)融資征信調(diào)查,二、征信調(diào)查的內(nèi)容（一）對個人的征信調(diào)查1、個人品行：主要是對個人借款記錄進(jìn)行調(diào)查，以掌握其信用情況。2、償債能力（1）收入：借款人是否有工作，工作是否穩(wěn)定，收入

2、水平的高低，有無其他的收入來源。（2）其他債務(wù)：借款人是否有其他債務(wù)，債務(wù)的金額和償還期限。借款人的實(shí)際收入扣減其他債務(wù)以后的余額才是對銀行有意義的實(shí)際償債能力。（3）擔(dān)保品：個人貸款一般需要擔(dān)保，個人房地產(chǎn)貸款的擔(dān)保一般以個人貸款購置的房地產(chǎn)以抵押的形式來充當(dāng)擔(dān)保品。,（二）對企業(yè)的征信調(diào)查1、企業(yè)決策管理層的情況首先要了解企業(yè)的管理組織結(jié)構(gòu)，主要是了解企業(yè)對其虧損責(zé)任的承擔(dān)方式。其次對企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了解。2、企業(yè)的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀和展望情況：定性的了解企業(yè)的經(jīng)營管理狀況，進(jìn)而對其未來成功的能力進(jìn)行判斷。3、企業(yè)償債及擔(dān)保能力 企業(yè)的償債能力主要通過一些指標(biāo)的計算進(jìn)行調(diào)查，擔(dān)保情況要通過對抵押品進(jìn)行分

3、析來了解企業(yè)的擔(dān)保能力。4、行業(yè)的特點(diǎn)5、企業(yè)的財務(wù)分析：財務(wù)指標(biāo)分析、報表分析等。,一、征信調(diào)查中的主要財務(wù)指標(biāo)（一）短期償債能力指標(biāo)1、流動比率流動資產(chǎn)：貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款和存貨等。流動比率反映了企業(yè)償還中短期債務(wù)的能力。流動比率越高，說明企業(yè)的營運(yùn)成本越多，該項目的償還能力越強(qiáng)；對債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。對于房地產(chǎn)投資項目，通常在120%左右。,第二節(jié) 房地產(chǎn)融資征信調(diào)查的主要指標(biāo),2、速動比率速動資產(chǎn)：能迅速變現(xiàn)的資產(chǎn)，如貨幣資金、應(yīng)收賬款等。不包括存貨等不易變現(xiàn)的流動資產(chǎn)。等于流動資產(chǎn)減去存貨。對一般債權(quán)人來講，速動比率接近100%比較合適，但對于房地產(chǎn)行業(yè)來

4、說，一般為65%。3、現(xiàn)金比率：也稱為變現(xiàn)比率現(xiàn)金主要包括庫存現(xiàn)金和銀行存款，短期證券主要指短期國庫券。等于速動資產(chǎn)減去應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、短期投資等資產(chǎn)。,（二）長期償債能力指標(biāo)1、資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率反映了企業(yè)對債權(quán)人債務(wù)的保障能力。資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的自有資金不足，對負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有變化時，應(yīng)變能力差。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般在70%-80%之間，比較高。,2、產(chǎn)權(quán)比率：是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額的比重。產(chǎn)權(quán)比率表明債權(quán)人投入的資金受到所有者權(quán)益保障的程度。即100元自有資金所負(fù)擔(dān)的負(fù)債額。從銀行的角度講，產(chǎn)權(quán)比率越低越好。

5、3、已獲利息倍數(shù)：企業(yè)全部資產(chǎn)的收益與企業(yè)所支付利息費(fèi)用的比值。一般來講，已獲利息倍數(shù)越大，說明企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，銀行的風(fēng)險越小。,（三）盈利能力指標(biāo)1、資產(chǎn)總額收益率反映的是企業(yè)總資產(chǎn)在一定時期內(nèi)的盈利能力，表明企業(yè)總資產(chǎn)利用效果的指標(biāo)。2、所有者權(quán)益利潤率：也稱自有資金利潤率。反映所有者權(quán)益的獲利能力。,二、征信調(diào)查中的主要非財務(wù)指標(biāo)（一）資質(zhì)等級國家建設(shè)部于2000年3月29日發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，對開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)作了嚴(yán)格規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四共四個資質(zhì)等級。各級資質(zhì)等級的條件如下： 一級資質(zhì)： 注冊資本不低于5000萬元； 從事房地產(chǎn)開發(fā)

6、經(jīng)營5年以上； 近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；, 上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人； 工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度； 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。,二級資質(zhì)： 注冊資本不低于2000萬元； 從事房地產(chǎn)

7、開發(fā)經(jīng)營3年以上； 近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%； 上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；, 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人； 工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱； 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度； 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。,三級資質(zhì)： 注冊資本不低于800萬元； 從事房地

8、產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上； 房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%； 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人； 工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱； 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度； 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。,四級資質(zhì)： 注冊資本不低于100萬元； 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上； 已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率

9、達(dá)100%； 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人； 工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員； 商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度； 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行分級審批。一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批；二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。,（二）開發(fā)建設(shè)工作量（三）開發(fā)產(chǎn)品合格率（四）開發(fā)產(chǎn)品優(yōu)良率（五）開發(fā)產(chǎn)品銷售率（六

10、）合同履約率（七）貸款按期償還率（八）貸款利息按期支付率,一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的種類1、自用房地產(chǎn)項目：分析房地產(chǎn)投入使用后可能取得的生產(chǎn)經(jīng)營收益情況。2、房地產(chǎn)開發(fā)項目公司所開發(fā)的項目：僅需分析一個項目的經(jīng)濟(jì)效益即可。3、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)所開發(fā)的項目：除分析貸款所開發(fā)的項目以外，其他的項目的效益，以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的其他營業(yè)業(yè)務(wù)的效益也會影響到貸款的安全性。都是商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)?shù)姆治隹紤]的。,第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資分析,二、房地產(chǎn)開發(fā)項目效益評價的組成1、財務(wù)效益評價：通過計算房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)收入和財務(wù)支出，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)盈利能力、債務(wù)的清償能力以及資金平衡情況

11、，以判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)可行性。2、國民經(jīng)濟(jì)效益評價：從區(qū)域社會的角度，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，計算對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察房地產(chǎn)開發(fā)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，以判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目的社會經(jīng)濟(jì)合理性。,三、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)效益評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的評估（一）土地費(fèi)用（二）前期工程費(fèi)（三）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（四）建安工程費(fèi)（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（六）不可預(yù)見費(fèi)（七）開發(fā)期間的稅費(fèi)：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等（八）開發(fā)費(fèi)用：1、管理費(fèi)用；2、銷售費(fèi)用；3、財務(wù)費(fèi)用；4、其他費(fèi)用,（九）銷售（出租）收入估算1、確定租售方案2、租售價格的確定成本導(dǎo)向定價法：以

12、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的總成本費(fèi)用為定價的核心。需求導(dǎo)向定價法：按需求方對產(chǎn)品價值認(rèn)可及需求強(qiáng)度定價。競爭導(dǎo)向定價法：以競爭各方的實(shí)力對比和競爭對手的商品價格為主要依據(jù)。3、租售收入的估算銷售收入=可銷售建筑面積銷售單價租金收入=可出租面積單位租金（1-空置率）,（十）銷售稅金估算1、經(jīng)營稅金及附加：在房地產(chǎn)銷售、出租過程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括：（1）營業(yè)稅營業(yè)稅=應(yīng)納稅銷售（出租）收入5%（2）城市建設(shè)維護(hù)稅。 7% 市區(qū)：城市建設(shè)維護(hù)稅=實(shí)際繳納的營業(yè)稅 5% 縣城、鎮(zhèn) 1% 其他（3）教育費(fèi)附加是國家為了發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種稅。教育費(fèi)附加=實(shí)際繳納的營業(yè)稅3%經(jīng)營稅金及附加=應(yīng)

13、納稅銷售（出租）收入5.5%,2、企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額25%企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度的所得彌補(bǔ)，但結(jié)轉(zhuǎn)年限最長不得超過五年。2008年1月1日開始施行的企業(yè)所得稅法，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。,3、土地增值稅（1）概念土地增值稅，是指對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額一次性征收的稅種。（2）增值額的計算土地增值稅并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額進(jìn)行征稅。（3）稅率4級累進(jìn)稅率。30%、40%、50%、60%,土地增值稅計算舉例：某納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所

14、取得的收入為400萬元，其扣除項目金額（假設(shè)考慮了所有應(yīng)扣除因素）為100萬元，試計算其應(yīng)納的土地增值稅的稅額。解：1、計算增值額：300萬元2、計算增值率：300/100=300%3、計算各檔土地增值稅的稅額：10050%30%=15100（100%-50%）40%=20100（200%-100%）50%=50100（300%-200%）60%=604、土地增值稅總計15+20+50+60=145,四、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)效益的分析財務(wù)分析：是指從項目或企業(yè)的角度進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)分析，即根據(jù)有關(guān)規(guī)定，計算、分析房地產(chǎn)投資直接發(fā)生的財務(wù)收益和費(fèi)用等方面的內(nèi)容，考察盈利能力、清償能力、資金平衡情況等財務(wù)

15、狀況，據(jù)此評價和判斷項目在財務(wù)上的可行性。（一）靜態(tài)指標(biāo)的計算與分析1、投資利潤率利潤額：可以是稅前利潤，也可以是稅后利潤，投資額：是指開發(fā)建設(shè)投資與經(jīng)營資金的總和。2、資本金利潤率資本金：投入項目的全部自有資金。,（二）動態(tài)指標(biāo)的計算與分析1、財務(wù)凈現(xiàn)值現(xiàn)值：就是未來預(yù)期收益的現(xiàn)在價值。根據(jù)一個合適的貼現(xiàn)率對預(yù)期未來收益進(jìn)行貼現(xiàn)之后，就得到了這些收益的現(xiàn)值，然后減去初始投資，就得到了財務(wù)凈現(xiàn)值。FNPV一般根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得。,（1）關(guān)于貼現(xiàn)率icic反映資金的時間價值，在我國的房地產(chǎn)投資分析中，ic一般采用投資者所能接受的最低的收益率。（2）計算期房地產(chǎn)開發(fā)后即售出的項目只有建設(shè)期

16、；置業(yè)投資的項目只有經(jīng)營期沒有建設(shè)期；（3）財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用當(dāng)FNPV0時，表明投資項目的收益率大于貼現(xiàn)率。當(dāng)FNPV=0時，表明投資項目的收益率恰好等于貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平；當(dāng)FNPV0時，表明投資項目的收益率達(dá)不到貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，即小于貼現(xiàn)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時項目不可行。因此，當(dāng)FNPV0時，投資項目在財務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。,2、財務(wù)內(nèi)部收益率:是指房地產(chǎn)投資項目在計算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。表達(dá)式FIRR的經(jīng)濟(jì)含義是投資項目在該折現(xiàn)率下，到項目計算期結(jié)束時，當(dāng)初的所有投資可以完全收回。（1）FIRR的計算先采用試算法，然后運(yùn)

17、用插入法。,（2）FIRR的作用FIRR是項目折現(xiàn)率的臨界值。當(dāng)FIRR i或ic時，項目盈利；當(dāng)FIRR = i或ic時，項目盈虧平衡；當(dāng)FIRR i或ic時，項目虧損。將FIRR與i或ic相比較，當(dāng)FIRR i或ic時，即認(rèn)為項目的盈利能力已經(jīng)滿足最低要求，投資項目可行，值得進(jìn)一步研究。,（五）貸款償還期在項目的融資分析中，貸款償還期分析的關(guān)鍵是分析貸款利息和償還貸款的資金來源。一般采用列表法進(jìn)行計算。,（六）盈虧平衡分析盈虧平衡分析，也稱量本利分析，是通過對房地產(chǎn)投資項目中的各變量：開發(fā)或銷售量、成本、銷售利潤之間的平衡關(guān)系，并找出項目盈虧臨界點(diǎn)的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，因此也稱臨界點(diǎn)分析

18、。1、臨界點(diǎn)分析的數(shù)學(xué)模型利潤=銷售收入-銷售稅金-總成本利潤=單位售價銷量-單位售價銷量銷售稅金-單位變動成本銷量-固定成本=單位售價銷量（1-銷售稅率）-單位變動成本銷量-固定成本則上述公式可以表示為：,2、盈虧平衡點(diǎn)的各項數(shù)值在盈虧平衡點(diǎn)時，企業(yè)既不盈利也不虧損，開發(fā)利潤為零，開發(fā)項目盈虧平衡。因此，我們令利潤Z=0 。就可以求得臨界點(diǎn)的各項數(shù)值。,例題1：某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一普通居民住宅樓，預(yù)計建成后，每平方米售價為2000元，總開發(fā)建筑面積為2500平方米，銷售稅率為5.53%，預(yù)計每平方米建筑面積的變動成本為1000元，假設(shè)開發(fā)期間的固定成本為120萬元，（1）試計算該開發(fā)項目

19、的預(yù)期利潤。1023500（2）假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司擬實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤為200萬元，問應(yīng)當(dāng)開發(fā)并銷售多少面積？3597.93（3）假設(shè)其他因素不變，要實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤150萬元，每平方米的售價應(yīng)定為多少？2201.76（4）企業(yè)在開發(fā)面積、單位售價、固定成本都不變的情況下欲實(shí)現(xiàn)120萬元利潤，每平方米變動成本應(yīng)降為多少？929.4（5）在其他情況都不變的情況下，欲實(shí)現(xiàn)120萬元的利潤，固定成本應(yīng)控制在什么水平？1023500（6）試計算在所得稅稅率為25%時，企業(yè)欲實(shí)現(xiàn)95萬元的稅后利潤，應(yīng)開發(fā)并銷售多少平方米建筑面積？2773.41,3、盈虧平衡分析的局限性（1）盈虧平衡分析僅僅是分析成本、銷量等不確

20、定因素對投資項目盈利能力的影響，不能從分析中判斷項目自身盈利能力的大??；（2）盈虧平衡分析是一種靜態(tài)分析，沒有考慮資金的時間價值。（3）僅僅以盈虧平衡點(diǎn)的高低，并不能選擇出最優(yōu)方案。,（七）敏感性分析某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一住宅小區(qū)，預(yù)計開發(fā)建筑面積為1萬平方米，開發(fā)所需要的固定成本為120萬元，變動成本為600元/平方米，預(yù)計售價為1000元/平方米，銷售稅率為5%。則預(yù)期利潤Z為：假設(shè)價格變動，其他因素不變時：設(shè)價格的變動幅度為20%、10%、0、-10%、-20%時，預(yù)期利潤的變動結(jié)果分別為：,1、敏感性分析的概念敏感性分析是分析和預(yù)測項目經(jīng)濟(jì)效果的主要指標(biāo)對主要變動因素（即不確定性因素）的變化而發(fā)生變動的敏感程度的一種分析方法。如果某變動因素變化幅度很小，但對某主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響極大，則認(rèn)為項目對該變動因