1、第五章是房地產(chǎn)交易法，在第一節(jié)中進(jìn)行了概述。首先，房地產(chǎn)交易的含義包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。第二，房地產(chǎn)交易的原則。第三，交易的基本制度。首先是價(jià)格申報(bào)制度。二是價(jià)格評(píng)估體系。基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和重置價(jià)格清楚地標(biāo)明了商品房的價(jià)格：中國(guó)首例價(jià)格欺詐案，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的第二部分。首先，這一概念指的是房地產(chǎn)所有者通過(guò)購(gòu)買、出售、贈(zèng)予或其他合法手段將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。法律特征：所有權(quán)轉(zhuǎn)移。表格1。銷售2。禮物3。其他方式(房地產(chǎn)股份、合作開(kāi)發(fā)、企業(yè)并購(gòu)、房地產(chǎn)債務(wù))4。轉(zhuǎn)移條件p262 5。不可轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)共享。轉(zhuǎn)讓程序，婚姻法司法解釋(三)(征求意見(jiàn)稿)，第八條父母一方婚后購(gòu)買的房地產(chǎn)

2、產(chǎn)權(quán)以投資者子女的名義登記，父母雙方購(gòu)買的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以一方的名義登記的，可以認(rèn)定該房地產(chǎn)按照雙方父母的投資份額分成，但有證據(jù)證明是贈(zèng)與一方的除外。第十一條配偶在婚前簽訂房地產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款，并在銀行貸款。如果該房產(chǎn)在婚后以首付款支付人的名義登記，則該房產(chǎn)在離婚時(shí)可被認(rèn)定為房產(chǎn)持有人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，未償還的部分貸款為房產(chǎn)持有人的個(gè)人債務(wù)。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)考慮離婚時(shí)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和占總還款金額的比例，對(duì)對(duì)方做出合理的補(bǔ)償。第十三條在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方利用夫妻共同財(cái)產(chǎn)，以父母一方的名義購(gòu)買房屋，參與房改。如果對(duì)方主張離婚時(shí)按夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割房屋，人民法院不予支持。

3、購(gòu)房時(shí)的出資可以作為雙方離婚時(shí)的債權(quán)。第三節(jié)商品房預(yù)售與銷售一、商品房預(yù)售1 .概念：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將在建商品房預(yù)售給買受人，買受人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。討論：商品房預(yù)售制度的利弊，2。預(yù)售條件：(1)土地使用權(quán)出讓金已全部付清，并已取得土地使用權(quán)證書(shū)；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(3)根據(jù)所提供的預(yù)售商品房，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資已達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)總投資以上，并已確定建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期；(4)已辦理預(yù)售登記，并取得商品房預(yù)售許可證。第二，商品房正在出售。1.條件：(1)銷售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；(二)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者土地使用批準(zhǔn)文

4、件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(4)通過(guò)竣工驗(yàn)收；(5)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(6)供水、供電、供熱、供氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施。具備交付條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付條件或者建設(shè)進(jìn)度和交付日期已經(jīng)確定；(7)物業(yè)管理計(jì)劃已實(shí)施。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)在出售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及相關(guān)證明文件報(bào)主管部門(mén)備案。3.禁止商品房銷售行為。1.不要以返銷或變相返銷的方式出售商品房。返本銷售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)定期返還購(gòu)買價(jià)款的方式銷售商品房的行為分割銷售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將成套商品房分割成若干部分，分別出售給購(gòu)買者的行為。國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意見(jiàn)。1.禁止商品房購(gòu)買

5、者轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的預(yù)售商品房。2.房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與預(yù)售合同中載明的買受人不一致的，房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān)不予辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。四、商品房買賣合同的內(nèi)容，(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱及住所；(二)商品房基本情況；(3)商品房銷售方式按套(單元)或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，合同應(yīng)注明建筑面積和分?jǐn)偨ㄖ娣e。根據(jù)預(yù)售房屋的套(單元)價(jià)，擬出售房屋的平面圖應(yīng)附在合同后。如該套房與設(shè)計(jì)圖紙不符或相關(guān)尺寸超出約定誤差范圍，且合同中未約定處理方法，買受人可退房或與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。(四)商品房?jī)r(jià)格和總價(jià)的確定方式、支付方式和支付時(shí)間；買受人收取訂金性質(zhì)的費(fèi)用的

6、，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，收取的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與房?jī)r(jià)相抵消；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收取的費(fèi)用退還給買受人；除非雙方另有約定，否則以此協(xié)議為準(zhǔn)。(5)交貨條件和日期；房屋的轉(zhuǎn)讓和占有視為房屋的交付和使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。買受人收到出賣人的書(shū)面交付通知，無(wú)正當(dāng)理由拒不接受的，自書(shū)面交付通知確定的交付日期起，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。(六)房產(chǎn)證的辦理無(wú)其他約定的：預(yù)售房屋的買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)；現(xiàn)房購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)。房

7、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買者辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。(七)質(zhì)量保修責(zé)任方應(yīng)當(dāng)在合同中對(duì)保修范圍、保修期限和保修責(zé)任做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)中約定的保修期限；如果持續(xù)時(shí)間小于法規(guī)規(guī)定的最低保證期，保證期不得小于法規(guī)規(guī)定的最低保證期。非住宅商品房的保修期限不得少于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)中約定的保修期限。房屋主體結(jié)構(gòu)因質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，買受人可以要求解除合同并賠償損失。如果房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響住宅正常使用，買受人可以要求解除合同并賠償損失。交付

8、的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任；如果賣方拒絕修理或在合理期限內(nèi)延誤修理，買方可以自行修理或委托他人修理。修理費(fèi)用和修理期間造成的其他損失由賣方承擔(dān)。5.違約責(zé)任：1 .如果買方失敗了6.已付房?jī)r(jià)雙倍退款。(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未通知買受人，將該房屋抵押給第三人的；(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人將該房屋出售給第三人。(三)故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證的；(四)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；(五)故意隱瞞已出售房屋已出售給第三人或者房屋已被拆遷補(bǔ)償安置的事實(shí)。(1)面積誤差比絕對(duì)值超出面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同

9、約定面積*100% (2)出賣人逾期交房或買受人逾期支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍未履行的。(3)房屋所有權(quán)登記期限超過(guò)一年的，由于出賣人的原因，買受人不能辦理房屋所有權(quán)登記。(4)如果合同規(guī)定買方以擔(dān)保貸款的方式付款，并且由于一方當(dāng)事人的原因未能訂立擔(dān)保貸款合同，導(dǎo)致不能繼續(xù)履行銷售合同，另一方當(dāng)事人可以要求終止合同并賠償損失。如因不可歸責(zé)于雙方的原因致使商品房擔(dān)保貸款合同無(wú)法訂立，商品房買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以要求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收到的購(gòu)房款本息或定金退還給買受人。2006年4月15日，王與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售合同，并支付定金1萬(wàn)元。合同約定建筑面積為168平方米，價(jià)格為每

10、平方米2000元。開(kāi)發(fā)商于2007年3月15日前交付房屋，王于2007年4月20日前支付首付款，首付款為總房款的20%。其余于2006年6月12日以銀行按揭方式支付(1)如開(kāi)發(fā)商隱瞞沒(méi)有預(yù)售許可證的事實(shí)，擅自出售，本合同是否有效？(2)此時(shí)國(guó)家宏觀政策調(diào)整將大型商品房首付款提高到40%，王無(wú)力支付，開(kāi)發(fā)商以王違約為由拒絕退還定金。開(kāi)發(fā)商的理由合法嗎？(3)經(jīng)雙方協(xié)商一致，如繼續(xù)履行合同，王已支付全部?jī)r(jià)款，但開(kāi)發(fā)商僅于2007年5月15日交付該房屋。此時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，房?jī)r(jià)下跌。王粲終止合同了嗎？第四節(jié)房屋租賃，1。租賃房屋范圍(1)未依法取得房屋所有權(quán)證；(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定

11、、決定查封和以其他形式限制房屋權(quán)利的；(3)共有房屋未經(jīng)共有人同意的；(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(五)違法建筑；(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)；(七)未經(jīng)抵押權(quán)人同意已經(jīng)抵押的；(八)不符合公安、環(huán)境保護(hù)和衛(wèi)生主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定；(九)法律法規(guī)禁止出租的其他情形。但是，對(duì)于未經(jīng)抵押權(quán)人同意而未依法取得并抵押的房屋，存在不同的看法。一、關(guān)于審理城市房屋租賃合同糾紛具體適用法律若干問(wèn)題的解釋：(一)出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而訂立的合同；(二)出租人未經(jīng)批準(zhǔn)或者按照批準(zhǔn)的內(nèi)容建造的臨時(shí)建筑合同；(三)租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑使用年限的，超出部分無(wú)效。但是，在一審法院辯論終結(jié)前，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法

12、院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期限有效。(四)租賃合同未按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理登記手續(xù)的，不影響合同的效力。當(dāng)事人約定登記手續(xù)是房屋租賃合同生效條件的，以約定為準(zhǔn)。但是，一方已經(jīng)履行了其主要義務(wù)，但另一方接受的義務(wù)除外。無(wú)效治療：如果房子l二、房屋租賃合同的內(nèi)容(1)當(dāng)事人的姓名和住所；(二)房屋的位置、面積、裝飾和設(shè)施；(3)租賃目的(4)租賃期限以20年為限。租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依法不能確定的，視為不定期租賃(5)租金和交付方式(6)房屋修繕責(zé)任(7)轉(zhuǎn)租協(xié)議(8)合同變更和解除條件(3)轉(zhuǎn)租。1.轉(zhuǎn)租的法律關(guān)系。轉(zhuǎn)租和門(mén)面轉(zhuǎn)讓。出租人應(yīng)及時(shí)提出異議。出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知

13、道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的。出租人以承租人不同意為由要求解除合同或者認(rèn)為轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。第四，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及其限制，承租人不能主張優(yōu)先權(quán)：(1)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；(2)出租人將房屋出售給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女；(3)出租人履行通知義務(wù)后，承租人未在十五日內(nèi)明確表示購(gòu)買的；(4)第三方善意購(gòu)買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)。依附的概念：指不同所有者的事物的組合，形成不可分割的事物或具有新屬性的事物。如果不可能或經(jīng)濟(jì)上不合理地恢復(fù)原狀，在這種情況下，確認(rèn)新財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。2.依附的法律后果：如果一個(gè)新的事物由于依附而形成

14、，如果兩個(gè)事物都有價(jià)值，那么這個(gè)新的事物的所有權(quán)屬于價(jià)值較大的一方，而獲得所有權(quán)的一方向另一方提供補(bǔ)償；如果價(jià)值不能分離，它應(yīng)該由兩個(gè)人分享。出租人同意裝修后，合同終止時(shí)，雙方對(duì)已形成的附著物處理沒(méi)有約定：(1)如因出租人違約導(dǎo)致合同終止，承租人可要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝修的殘值損失；(2)如因承租方違約導(dǎo)致合同終止，承租方不得要求出租方賠償剩余租賃期內(nèi)裝修的殘值損失。但是，出租人同意使用的，應(yīng)當(dāng)在使用價(jià)值范圍內(nèi)給予適當(dāng)補(bǔ)償；(3)如因雙方違約而終止合同，剩余租賃期內(nèi)裝修剩余價(jià)值由雙方根據(jù)各自過(guò)錯(cuò)承擔(dān)；(4)如因非雙方原因?qū)е潞贤K止，剩余租賃期內(nèi)裝修殘值損失由雙方按照公平原則分?jǐn)?。除非?/p>

15、律另有規(guī)定，否則應(yīng)適用這些規(guī)定。承租人同意和出租人一起裝修。租賃期滿，承租人要求出租人賠償裝修費(fèi)用的，不予支持。除非雙方另有約定。未經(jīng)出租人同意，承租方應(yīng)承擔(dān)裝修或擴(kuò)建的費(fèi)用。出租人要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。第五節(jié)房地產(chǎn)抵押1。房地產(chǎn)抵押的概念和特征見(jiàn)第一冊(cè)。概念：抵押人向抵押權(quán)人提供債務(wù)發(fā)行擔(dān)保，而不轉(zhuǎn)移其合法房地產(chǎn)的占有的行為。2.特征：(1)占有與典權(quán)的區(qū)別不是轉(zhuǎn)讓，而是當(dāng)它不同于典權(quán)時(shí)；(2)從屬關(guān)系；(三)物上代位。(4)優(yōu)先受償權(quán)：抵押權(quán)人不取得房屋所有權(quán)；(5)期限：抵押權(quán)人應(yīng)在主債權(quán)的期限內(nèi)行使權(quán)利；(2)房地產(chǎn)抵押的類型；1)預(yù)購(gòu)商品房抵押是指買

16、受人支付第一期約定的房?jī)r(jià)款后，2.在建工程抵押是指抵押人為了獲得在建工程繼續(xù)建設(shè)的貸款，將土地使用權(quán)連同在建工程投資資產(chǎn)依法取得，并將其抵押給貸款銀行作為償還貸款的擔(dān)保的行為。第三，訂立房地產(chǎn)抵押合同1。抵押合同的當(dāng)事人見(jiàn)第二冊(cè)。物權(quán)法對(duì)抵押合同的標(biāo)的物(1)建筑物及其他土地附著物(2)建設(shè)用地使用權(quán)(3)荒地等土地承包權(quán)通過(guò)招標(biāo)拍賣方式取得(4)在建建筑物(5)其他財(cái)產(chǎn)(3)。不能抵押的財(cái)產(chǎn)(1)土地所有權(quán)(2)集體所有的土地使用權(quán)，如耕地、自留地、自留山和自留地，但依法可以抵押的除外(3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等。(四)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；(五)所有權(quán)和使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；(六)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。四.抵押合同主要內(nèi)容五抵押登記1。注冊(cè)的有效性2。注冊(cè)程序。抵押合同的效力(1)抵押的范圍和標(biāo)的物什么是孳息和附著物(2)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍(3)抵押人占有、再抵押、出租和轉(zhuǎn)讓的權(quán)利(4)抵押權(quán)人優(yōu)先受償和處分的權(quán)利根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行抵押房屋的規(guī)定，人民法院依法抵押的遺囑